房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃技巧

1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃技巧一、利用選擇投資方式進(jìn)行稅收籌劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)兩種投資方式。若選擇將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)對(duì)外出租以收取租金的方式，則應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅費(fèi)及企業(yè)所得稅等；若選擇將房產(chǎn)投資入股，參與、接受投資方的利潤(rùn)分配且共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的方式，則不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。又由于被投資方于稅后分配投資利潤(rùn)，所以按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)可降低企業(yè)的稅負(fù)。 例1：2010年，位于城區(qū)的大華房地產(chǎn)公司將其擁有的房屋出租給某商貿(mào)公司，租期10年，租金每年300萬(wàn)元（由商貿(mào)公司稅前支付）。當(dāng)年

2、大華公司應(yīng)納稅情況如下： 學(xué)會(huì)計(jì)論壇營(yíng)業(yè)稅=300×5%=15（萬(wàn)元）；房產(chǎn)稅=300×12%=36（萬(wàn)元）；城建稅及附加=15×10%=1.5（萬(wàn)元）；企業(yè)所得稅=（300-15-36-1.5）×25%=61.88（萬(wàn)元）；稅后凈利潤(rùn)=300-15-36-1.5-61.88=185.62（萬(wàn)元）。 由于商貿(mào)公司所支付的租金可在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設(shè)該商貿(mào)公司不考慮該租金的稅前利潤(rùn)為X。則該商貿(mào)公司的稅后利潤(rùn)=（x-300）×（1-25%）=75%X-225。 為減輕稅負(fù)，大華公司將房屋出租改為投資，該房屋作價(jià)1500萬(wàn)元，作為對(duì)商貿(mào)公司的

3、投資入股，商貿(mào)公司每年進(jìn)行利潤(rùn)分紅，該稅后利潤(rùn)分紅=300×（1-25%）=225（萬(wàn)元）。進(jìn)行稅收籌劃后，大華公司接受的商貿(mào)公司所分配的稅后利潤(rùn)不繳納企業(yè)所得稅，以房屋投資入股取得的投資收益不繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的稅后凈利潤(rùn)變?yōu)?25萬(wàn)元，相比稅收籌劃前的方案增加了39.38萬(wàn)元（225-185.62）。 對(duì)商貿(mào)公司而言，以支付租金的方式使用房產(chǎn)的租金可以稅前扣除，但需要繳納的房產(chǎn)稅=1500×（1-30%）×1.2%=12.6（萬(wàn)元）。假設(shè)該商貿(mào)公司的稅前利潤(rùn)與稅收籌劃前相同，則該商貿(mào)公司的稅后利潤(rùn)=（X-12.6）×（1-25%）-225=

4、75%X-234.45。與稅收籌劃前相比稅后凈利潤(rùn)減少了9.45萬(wàn)元（234.45-225）?？梢?jiàn)，通過(guò)將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)，大華房地產(chǎn)公司避免了營(yíng)業(yè)稅等稅負(fù)，得到了節(jié)稅效益，雖然商貿(mào)公司的稅收收益因此減少，但遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)公司所獲得的收益，這一矛盾可通過(guò)雙方協(xié)商解決。 二、利用土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃 土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要成本之一。按稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 例2：大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷(xiāo)售收入1020萬(wàn)元。該公司為此支付的地

5、價(jià)款為200萬(wàn)元，投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用50萬(wàn)元（準(zhǔn)予稅前扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為70萬(wàn)元。 該項(xiàng)目的加計(jì)扣除額=（200400）×20%=120（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率=（1020-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=21.4%，因此應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅，土地增值稅=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬(wàn)元）。稅后利潤(rùn)=1020-200-400-50-70-120-54=126（萬(wàn)元）。 若大華公司進(jìn)行稅收籌劃，將該批住宅的銷(xiāo)售

6、價(jià)格降低至1008萬(wàn)元，則增值率=（1008-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=20%，根據(jù)稅法規(guī)定，該企業(yè)不繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)=1008-200-400-50-70-120=168（萬(wàn)元），進(jìn)行稅收籌劃后大華公司減輕稅負(fù)42萬(wàn)元。 此外，還可以通過(guò)增加符合稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額的方法降低增值率。 例3：沿用例2資料，大華公司增加住宅內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目金額增加至850萬(wàn)元，此時(shí)土地增值稅的增值額=1020-850=170（萬(wàn)元），增值率=170÷850×100%=20%，可免征土地增值

7、稅?？梢?jiàn)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加了10萬(wàn)元，但應(yīng)納稅額卻減少了54萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益增加了44萬(wàn)元。 三、利用分散收入進(jìn)行稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)必須繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等，如何合理、合法地分散收入是能否降低稅負(fù)的關(guān)鍵。分散收入的方法包括將能夠單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離出來(lái)，以及在不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的情況下分多次簽訂售房合同。 例4：大華房地產(chǎn)公司出售一幢總售價(jià)為1500萬(wàn)元的房屋，該房屋經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修并配備了相應(yīng)設(shè)施，按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的金額為600萬(wàn)元，增值額為800萬(wàn)元。根據(jù)上述條件，大華公司的納稅情況如下： 土地增值稅增值

8、率=800÷600×100%=133%，則土地增值稅=800×50%-600×15%=310（萬(wàn)元）；營(yíng)業(yè)稅=1500×5%=75（萬(wàn)元）；城建稅及附加=75×10%=7.5（萬(wàn)元）；所得稅前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5（萬(wàn)元）。 若采用將該房屋的出售分為兩個(gè)合同的稅收籌劃方式，第一個(gè)不包含裝修費(fèi)用的房屋出售合同中，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，允許扣除的成本為550萬(wàn)元，屬于房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加和土地增值稅；第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，允許扣除的成本為50萬(wàn)元，屬于提供

9、裝修服務(wù)合同，需繳納營(yíng)業(yè)稅和城建稅及附加，不需繳納土地增值稅。此時(shí)，大華公司納稅情況如下： 土地增值稅的增值率=450÷550×100%=81.8%，則土地增值稅=450×40%-550×5%=152.5（萬(wàn)元）；出售房屋應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1000×5%=50（萬(wàn)元）；城建稅及附加=50×10%=5（萬(wàn)元）；裝修收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=500×3%=15（萬(wàn)元）；所得稅前收益=（1000-550-152.5-50-5+500-50-15-1.5）=676（萬(wàn)元）。 經(jīng)過(guò)稅收籌劃，大華公司稅收利益增加了168.5萬(wàn)元（676-507.5）。

10、 四、利用設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)售公司進(jìn)行稅收籌劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立擴(kuò)大了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。 例5：大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原計(jì)劃以1500萬(wàn)元出售商品房（以下均不考慮加計(jì)扣除20%的條件，不考慮印花稅及企業(yè)所得稅），扣除項(xiàng)目金額為900萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元，由此可知增值率為66.7%，其納稅情況如下： 土地增值稅=600×40%-900×5%=195（萬(wàn)元）；營(yíng)業(yè)稅=1500×5%75（萬(wàn)元）；城建稅及附加=75×（7%+3%）=7.5（萬(wàn)元）；所得稅前收益=1500-900-195-7

11、5-7.5=322.5（萬(wàn)元）。 若進(jìn)行稅收籌劃，即設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，由大華公司首先將商品房以1000萬(wàn)元的價(jià)格出售給銷(xiāo)售公司，銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，其納稅情況如下： 大華公司的土地增值率=（1000-900）÷900×100%=11.1%，不繳納土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅=1000×5%=50（萬(wàn)元）；城建稅及附加50×10%5（萬(wàn)元）：所得稅前收益1000-900-50-5=45（萬(wàn)元）。 銷(xiāo)售公司的土地增值率=（1500-1000-25-2.5）÷（1000252.5）×100%46%，則土地增值稅472.5×30%141.75（萬(wàn)元