農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項目建議書

1、*縣農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項目項目建議書二一五年五月第一部分 項目概要一、項目名稱*縣農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項目二、項目擬建地址*縣生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三、項目建設(shè)規(guī)模擬建一個占地25畝的擬建一個集批發(fā)、加工、配送、網(wǎng)上交易、綜合服務(wù)為一體的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。包括農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保鮮區(qū)、倉儲物流區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。市場實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，設(shè)置連接全國的農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)絡(luò)和電子交易系統(tǒng)。市場內(nèi)建設(shè)二區(qū)三中心，即農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、加工貯存區(qū)、物流中心、質(zhì)檢中心和管理服務(wù)中心。四、編制依據(jù)（1）國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見（2）國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見（3）國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃（4）國家六部委關(guān)

2、于加快農(nóng)副產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見（5）福建省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃發(fā)展綱要（6）*市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要五、編制原則1、認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標(biāo)志、運(yùn)輸、貯藏及衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；2、選址符合城市總體規(guī)劃，合理布局，有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地；3、總平面布置滿足農(nóng)副產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，因地制宜進(jìn)行合理布置，力求節(jié)約建設(shè)用地，充分考慮環(huán)境保護(hù)和綠化；4、充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，節(jié)約工程投資；5、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放符合國家規(guī)定，減少對環(huán)境的影響；6、認(rèn)真貫徹消防法和勞動部關(guān)

3、于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。六、編制范圍本項目可行性研究報告研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、建設(shè)方案、組織結(jié)構(gòu)、投資估算及財務(wù)分析等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設(shè)與實施的必要性、技術(shù)可行性及經(jīng)濟(jì)合理性。第二部分 項目建設(shè)背景一、國家“十二五”規(guī)劃綱要國家“十二五”規(guī)劃綱要中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)：推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合

4、，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃認(rèn)為物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。實施物流業(yè)的調(diào)整和振興、實現(xiàn)傳統(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變，不僅是物流業(yè)自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的需要，也是整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，提出九大物流區(qū)域、十大物流通道、全國性物流節(jié)點(diǎn)城市與區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)城市建設(shè)。九大物流區(qū)域分布為：以北京、天津為中心的華北物流區(qū)域，以沈陽、大連為中心

5、的東北物流區(qū)域，以青島為中心的山東半島物流區(qū)域，以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域，以廈門為中心的東南沿海物流區(qū)域，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲物流區(qū)域，以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，以西安、蘭州、烏魯木齊為中心的西北物流區(qū)域，以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域。十大物流通道為：東北地區(qū)與關(guān)內(nèi)地區(qū)物流通道，東部地區(qū)南北物流通道，中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西北地區(qū)物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，西北與西南地區(qū)物流通道，西南地區(qū)出海物流通道，長江與運(yùn)河物流通道，煤炭物流通道，進(jìn)出口物流通道。全國性物流節(jié)點(diǎn)城市包括：北京、天津、沈陽、大連、青島、濟(jì)南、上海、南京、寧波

6、、杭州、廈門、廣州、深圳、鄭州、武漢、重慶、成都、南寧、西安、蘭州、烏魯木齊共21個城市。區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)城市包括：哈爾濱、長春、包頭、呼和浩特、石家莊、唐山、太原、合肥、福州、南昌、長沙、昆明、貴陽、?？凇⑽鲗?、銀川、拉薩共17個城市。三、福建省和*市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃福建省位于我國東南沿海的腹部，面對臺灣，臨近港澳，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，西臨內(nèi)陸，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體，也是我國沿海經(jīng)濟(jì)帶和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局的重要組成部分。福建省也是重要的沿海農(nóng)業(yè)大省,歷年來是我國的農(nóng)產(chǎn)品出口的重要省份，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、交通發(fā)達(dá)、人口眾多。加快建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，是“十二五”時期福建省加快轉(zhuǎn)

7、變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加速推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。*市交通條件佳：沙縣機(jī)場、向莆高鐵、“兩橫一縱三聯(lián)”的快速通道，是連接閩浙贛粵的樞紐城市；物流產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)：物流車輛4萬臺以上，總噸位達(dá)120萬噸以上，甩掛產(chǎn)量占比逐年提高，已建成數(shù)個大型冷鏈中心（如新華都冷鏈倉儲中心、名城冷鏈倉儲中心等），轄區(qū)內(nèi)擁有沙縣無水港、九個縣市公路港等大型物流集散地，信息化程度高。因此，項目的建設(shè)是加快推進(jìn)*農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的需要，有利于推進(jìn)我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系的優(yōu)化和完善，有利于鞏固和提升*的綜合區(qū)位優(yōu)勢，有利于福建農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)的發(fā)展，推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，有利于福建省和*市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，成為農(nóng)產(chǎn)品“價格形成

8、中心”、“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生中心”、“質(zhì)量檢測追溯中心”和“期、現(xiàn)貨交易中心”。第三部分 項目建設(shè)必要性一、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農(nóng)村流通體系，推進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)與改造，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農(nóng)副產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、降低農(nóng)副產(chǎn)品配送成本，發(fā)展現(xiàn)代物流農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運(yùn)輸難、倉儲難等問題，物流技術(shù)要求較高，比如水產(chǎn)品的冷凍運(yùn)輸，分割肉的冷藏運(yùn)輸，牛奶等制品的恒溫運(yùn)輸?shù)鹊??！靶迈r”是農(nóng)副產(chǎn)品的生命和價值所在，但由于鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的含水量高，保鮮期短

9、，極易腐爛變質(zhì)，大大限制了運(yùn)輸半徑和交易時間，因此對運(yùn)輸效率和流通保鮮條件提出了很高要求。我國農(nóng)副產(chǎn)品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，重生產(chǎn)、輕流通，在我國建立生鮮農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應(yīng)商，致使一些農(nóng)副產(chǎn)品的進(jìn)出口物流還必須達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，影響了農(nóng)民出口貿(mào)易。目前，我國農(nóng)副產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中損失很大。據(jù)統(tǒng)計，我國水果蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達(dá)25%35%左右，而發(fā)達(dá)國家的果蔬損失率則控制在5%以下，美國果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%2%。三、是滿足人民群眾生活水平的需要農(nóng)產(chǎn)

10、品交易中心是一個民生工程、惠民工程、民心工程。它的建成將從根本上滿足老百姓對農(nóng)產(chǎn)品有得買，買得起，買得放心，買得實惠的需求。能大大降低農(nóng)產(chǎn)品的價格；直接源頭采購，大物流，大流通，大市場，減少中間環(huán)節(jié)，降低成本，平抑市場價格。讓老百姓得到實惠。根據(jù)測算，項目建成后，當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品價格下浮15-20%。強(qiáng)大的貯存能力，為*及周邊農(nóng)產(chǎn)品提供了戰(zhàn)略儲備空間，保證了淡季供應(yīng)，穩(wěn)定了市場。四、推動*農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場提檔升級*市現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場大多面積狹窄，市場規(guī)模小，發(fā)展空間不足，市場簡陋，配套不足，影響環(huán)境，阻礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場管理水平不高，改變傳統(tǒng)低檔落后的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場流通形態(tài)

11、。五、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代 第一，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能推動物資合理流動，加速資金周轉(zhuǎn)，有利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。第二，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更好地服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品流通，從而將農(nóng)民更多精力和資金集中在發(fā)展精品農(nóng)業(yè)上，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。第三，發(fā)達(dá)的物流能夠促進(jìn)新型商業(yè)企業(yè)和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲和零售等行業(yè)向現(xiàn)代物流服務(wù)領(lǐng)域延伸。第四部分 項目特點(diǎn)、定位和基本功能*農(nóng)產(chǎn)品交易中心是借鑒國內(nèi)先進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通模式，結(jié)合我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，采用全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營理念，搭建農(nóng)產(chǎn)品交易流通高速通路和平臺，建設(shè)一個立足*，輻射海西的多功能、綜合型、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)工程。以展示、展銷、會展、博覽、商貿(mào)服務(wù)匯聚

12、人流；以電子網(wǎng)絡(luò)平臺匯聚信息流、商流和資金流；以冷鏈配送體系匯聚物流；形成海西農(nóng)產(chǎn)品、食品展示交易中心；閩中區(qū)域地方名、優(yōu)、特產(chǎn)品展示、展銷中心；農(nóng)產(chǎn)品、食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)中心；成為推動*農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化強(qiáng)有力的引擎，促進(jìn)*現(xiàn)代商貿(mào)城建設(shè)的重要支撐。一、項目特點(diǎn)（1）高起點(diǎn)。在吸收和總結(jié)國內(nèi)外現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)福建省的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢和特色，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的探索發(fā)展機(jī)會和空間，創(chuàng)造具有*特色的農(nóng)產(chǎn)品交易模式和新興的流通方式。（2）現(xiàn)代化。市場管理現(xiàn)代化，堅持科學(xué)發(fā)展觀，引進(jìn)現(xiàn)代化管理理念，構(gòu)造科學(xué)的組織管理架構(gòu)，以產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化為核心建立規(guī)范化的管理制度，提升市場管理水平。是

13、運(yùn)作手段的現(xiàn)代化，市場設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代化，交易方式現(xiàn)代化。（3）多功能。市場不僅提供交易功能，構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品及其加工品的交易平臺。還具有信息收集與發(fā)布功能、價格形成功能、物流倉儲配送功能、會議展示功能、農(nóng)產(chǎn)品加工功能、質(zhì)量檢測功能、金融結(jié)算功能、應(yīng)急儲備調(diào)控功能和商務(wù)綜合服務(wù)功能等多種服務(wù)功能，是一個市場效率更高、為經(jīng)營者創(chuàng)造的價值更大的市場。（4）綜合型。市場不是單一型或?qū)I(yè)批發(fā)市場，而是一個場中有市、市中有園的多品種、綜合性大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。可以提供各類農(nóng)產(chǎn)品及加工產(chǎn)品產(chǎn)需直接見面的交易平臺，多品種、大規(guī)模的流通特點(diǎn)，使任何需求者到此都可一站式購齊商品，一次性滿足需求。市場中還有物流配送園區(qū)和農(nóng)

14、產(chǎn)品加工園區(qū)，通過物流企業(yè)提供的分揀、包裝等初加工和農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)的進(jìn)一步加工，可提高農(nóng)產(chǎn)品的附加價值。市場中的綜合服務(wù)區(qū)還提供產(chǎn)品展示、訂貨，結(jié)算、融資等商務(wù)服務(wù)、必要的生活服務(wù)和政府一站式的行政服務(wù)，極大方便了各類市場主體的經(jīng)營活動。（5）廣輻射。市場不僅僅為*市或福建省提供服務(wù)，而是依據(jù)*居于閩中地區(qū)交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮其電子商務(wù)等新型交易方式和強(qiáng)大物流配送功能的優(yōu)勢，以及所形成國內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品采購和集散的平臺，擴(kuò)大市場范圍，做到大流通、大貿(mào)易，形成對國內(nèi)外的影響力和輻射力。二、項目定位根據(jù)福建省及*市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要、福建省和*市農(nóng)產(chǎn)品流通的比較優(yōu)勢和發(fā)展趨勢，*農(nóng)產(chǎn)品交易中心經(jīng)過3

15、5年的建設(shè)和發(fā)展，在省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品流通中將占據(jù)重要地位。其主要定位是：（1）成為立足*、面向福建、輻射海西的現(xiàn)代化、綜合性、一站式農(nóng)產(chǎn)品集散中心；（2）成為閩中地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易與加工相結(jié)合的貿(mào)工一體化平臺；（3）成為促進(jìn)*現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的加速器；（5）成為閩中城市的“菜籃子”配送中心；三、項目基本功能*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的突出特點(diǎn)是在電子信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理方式支持下，具有強(qiáng)大的多種綜合服務(wù)功能，以減少農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，保證上述目標(biāo)的實現(xiàn)。（1）大規(guī)模交易服務(wù)功能（2）信息收集與發(fā)布功能（3）合理價格形成功能（4）物流倉儲功能（5）會展、博覽商貿(mào)服務(wù)功能（6）農(nóng)產(chǎn)品加工功能(7)全覆蓋式

16、配送服務(wù)功能（8）電子結(jié)算功能通過電子網(wǎng)絡(luò)平臺，為市場經(jīng)營活動提供資金存取、匯兌服務(wù)；為經(jīng)營活動提供信貸服務(wù)；市場與金融機(jī)構(gòu)合作，提供多種融資服務(wù)；在專業(yè)市場實行電子結(jié)算卡結(jié)算，方便經(jīng)營活動，實現(xiàn)產(chǎn)品可追溯；電子商務(wù)，提供第三方監(jiān)管和方便、快捷、安全的網(wǎng)上結(jié)算、支付服務(wù)，控制市場風(fēng)險，保證履約率。（8）質(zhì)量檢測功能（9）綜合服務(wù)功能（10）應(yīng)急儲備和調(diào)控功能在市場建立和推行“滾動儲備”制度，市場主體設(shè)立和保持一定的合理庫存，建立固定的供應(yīng)渠道和合作關(guān)系，可以在突發(fā)事件出現(xiàn)時，隨時調(diào)動一定資源進(jìn)行保障，使批發(fā)市場成為福建省及*市政府預(yù)防和應(yīng)急突發(fā)事件的重要載體和平臺。當(dāng)市場價格出現(xiàn)較大波動時，政

17、府可以利用市場作為載體和平臺，投放儲備物資，穩(wěn)定供需，平抑價格。第五部分 項目建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模一、建設(shè)目標(biāo)根據(jù)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場的發(fā)展趨勢、企業(yè)的市場開發(fā)優(yōu)勢，綜合考慮各方面主要功能因素，規(guī)劃建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保鮮區(qū)、倉儲物流區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)。*農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目集“先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品展示展銷、冷鏈物流配送、電子商務(wù)”等功能為一體，延伸上下游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、管理信息化、服務(wù)現(xiàn)代化，實現(xiàn)訂單農(nóng)業(yè)，成為綜合性農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。二、項目規(guī)模項目總占地面積25畝，總建筑面積1.58萬平方米。擬建一個集批發(fā)、加工、配送、網(wǎng)上交易、綜合服務(wù)為一體的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。包括農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保

18、鮮區(qū)、倉儲物流區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。市場實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，設(shè)置連接全國的農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)絡(luò)和電子交易系統(tǒng)。市場內(nèi)建設(shè)二區(qū)三中心，即農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、加工貯存區(qū)、物流中心、質(zhì)檢中心和管理服務(wù)中心。第六部分 項目選址、建設(shè)條件和總體規(guī)劃布局一、項目選址（一）選址原則農(nóng)產(chǎn)品交易市場的場址選擇應(yīng)遵循以下原則：交通導(dǎo)向原則。交通是制約物流發(fā)展的最為關(guān)鍵的因素，選擇在交通條件好、位于貨運(yùn)主要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方修建交易市場，既可以避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入，同時也防止了出現(xiàn)大量的貨物倒流和迂回運(yùn)輸。城規(guī)導(dǎo)向原則。銷地型的農(nóng)產(chǎn)品交易市場本身就是城市基礎(chǔ)設(shè)施的一個重要組成部分，其建設(shè)必然要納

19、入城市規(guī)劃予以總體布局。由于農(nóng)產(chǎn)品交易市場的特殊性，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨物運(yùn)輸以及廢棄物對周邊交通、環(huán)境有一定的污染，因此在選址時，一般應(yīng)選擇在城市邊界周邊。地形導(dǎo)向原則。交易市場規(guī)模一般較大，地勢開闊平坦，地域具有可擴(kuò)展性，也為基地的拓展預(yù)留了空間。隨著城市的發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品物流量將空前增大，可能對交易市場的規(guī)模和功能提出更高的要求，因此，地域必須具有足夠的可拓空間，以滿足進(jìn)一步發(fā)展的需要。設(shè)施配套原則。交易市場的發(fā)展離不開完善的配套設(shè)施。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為農(nóng)產(chǎn)品交易市場選址的一個重要因素。（二）項目的區(qū)域位置1、項目選址：*縣生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2、區(qū)位優(yōu)勢：項目

20、區(qū)位于*縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，離縣城5公里，離*市區(qū)70公里，在省道306線旁，市區(qū)有汽車站和火車站。于2011年底通車的永寧高速公路*縣連接線穿過開發(fā)區(qū)，距福州、廈門、南昌均在300公里范圍內(nèi)。3、自然條件：項目選址位于*縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)位于*鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，屬丘陵地帶，海拔296米，山地，地質(zhì)堅硬，無地震和洪澇災(zāi)害。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，冬短夏長，年平均氣溫17，無霜期256天，年降雨量16001900毫米，年日照13982309小時，多年平均風(fēng)速1.4m/s。該地塊交通方便，周圍沒有居民區(qū)。擬建的新廠區(qū)將按規(guī)劃要求與周圍建筑形成統(tǒng)一整體。4、工

21、程地質(zhì)條件：（1）地形地貌*鎮(zhèn)位于*縣城東北，東毗沙溪，南鄰胡坊，西連城關(guān)、蓋洋，北與將樂縣接壤。東西寬約10公里，南北長約14公里。境內(nèi)地形復(fù)雜，平均海拔370米，山地多、丘陵多、平地少，素有“林深苔滑”之稱。土壤類別主要是黃泥土、黃沙土、紅土、沙質(zhì)土、紫泥土，其質(zhì)地絕大部分是中壤土、輕壤土和沙壤土。*鎮(zhèn)屬丘陵地帶，境內(nèi)海拔在310380m。根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（CB1830b2001）該區(qū)地震加速度動峰值為0.05g，地震反應(yīng)譜特征周期為0.35s，相應(yīng)地震基本烈度為度。（2）巖土體特征*縣*鎮(zhèn)道路巖土體劃分為5個地質(zhì)單元，自上而下分述如下：粉土（Qa1-PL）；圓礫（Q4a1-PL）

22、；殘積粘性土（Qel）；-1巖溶堆積物；微風(fēng)化石灰?guī)r（P1q）。項目建設(shè)場地現(xiàn)狀不存在滑坡、崩塌、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害；場地土地類型為自上而下劃分為耕植土、粉質(zhì)粘土、粉土、粉砂、卵石、強(qiáng)風(fēng)化粉砂巖、中風(fēng)化粉砂巖，擬建場地穩(wěn)定較好，適宜擬建物建設(shè)，場地等級為二級，場地類別為類。根據(jù)該勘察報告，場地內(nèi)剪切波速平均值Vs=225.2m/s，地層承載力一般在130200kPa，不易引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)中國地震參數(shù)區(qū)化圖GB18306-2001，建設(shè)場址靠近地震峰值加速度分區(qū)0.05g上。抗震設(shè)防烈度為度，設(shè)計基本加速度值為0.05g，為抗震不利地段。5、社會環(huán)境條件目前新區(qū)老百姓買菜難、菜價貴，項目的建設(shè)從

23、根本上解決了群眾的實際困難，因此得到了群眾的支持。本項目既是民生工程，又能帶動地方GDP的發(fā)展，黨委、政府和相關(guān)職能部門對本項目建設(shè)非常重視和支持。（三）總體規(guī)劃布局規(guī)劃總用地面積25畝。項目周邊道路四通八達(dá)，各種服務(wù)設(shè)施齊全，通訊和信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，人文環(huán)境良好。根據(jù)批發(fā)市場的基本功能，市場服務(wù)對象和市場相關(guān)運(yùn)作要求，批發(fā)市場規(guī)劃分為商務(wù)綜合區(qū)、綜合展示交易區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、物流配送區(qū)及生活配套服務(wù)區(qū)五大功能部分組成。結(jié)合本項目的實際建設(shè)場址狀況，根據(jù)市場在城市的區(qū)位關(guān)系和市場規(guī)模，該項目總平面規(guī)劃將南四環(huán)與鄭尉路交匯處東北角規(guī)劃為商務(wù)綜合區(qū)，其他各功能區(qū)圍繞主干道南四環(huán)展開布置，通過道

24、路、廣場、平臺彼此交織滲透，使其各個功能區(qū)聯(lián)系方便，動靜分離，互相協(xié)調(diào)，同時滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活和辦公等功能要求。建筑面積指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量備注總建筑面積158001商務(wù)綜合區(qū)10002綜合展示交易區(qū)66003加工倉儲區(qū)20004物流配送區(qū)39005生活配套服務(wù)區(qū)2300第七部分 環(huán)境保護(hù)、及勞動保護(hù)一、環(huán)境保護(hù)本項目不產(chǎn)生廢氣、廢水等污染，但會產(chǎn)生少量廢料垃圾和生活垃圾，按照城市環(huán)境管理要求進(jìn)行規(guī)范處理。本項目不存在大的污染環(huán)境問題。二、消防根據(jù)消防部門的要求，配備各種必要的消防器材，并建立消防責(zé)任制，定期進(jìn)行消防知識教育，提高全體人員的消防意識，并將責(zé)任落實到人。三、勞動保護(hù)根據(jù)

25、國家和地方有關(guān)勞動保護(hù)法規(guī)執(zhí)行，增強(qiáng)企業(yè)安全意識，采取妥善的安全措施，確保企業(yè)的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。第八部分 投資估算和資金籌措一、估算范圍本項目投資估算范圍包括一類工程費(fèi)用：新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝、室外工程；工程建設(shè)其它費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、流動資金等。二、總投資本項目總投資3600萬元，其中一類工程投資2525萬元，工程建設(shè)其它投資625萬元，流動資金350萬元。詳見后附表投資估算表?？偼顿Y構(gòu)成見下表： 總投資構(gòu)成表 單位：萬元序號項目名稱合計占投資（%）備注1建設(shè)投資36001001.1一類工程費(fèi)用252570.12.1工程建設(shè)其它費(fèi)用62517.4其中土地購置費(fèi)1002.83.1流動資金350

26、9.72總投資3600100三、資金籌措本項目總投資3600萬元，全部由企業(yè)采取自籌方式解決。第九部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、產(chǎn)品成本估算（1）本項目勞動定員50人，工資福利年人均按30000元計，經(jīng)營期年工資總額為150萬元。（2）其它費(fèi)用：包括銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用，以銷售收入為基礎(chǔ)計算。（3）財務(wù)費(fèi)用：運(yùn)營期貸款利息。（4）建設(shè)成本費(fèi)用：根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)，售出建筑物的成本費(fèi)用即為該建筑物的土地成本及建設(shè)成本。（5）固定資產(chǎn)折舊：固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計算，房層建筑按20年計，設(shè)備按15年計，殘值率均取5%。場地使用權(quán)按50年計，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按10年計?？偝杀竟浪?120萬元。二、經(jīng)營

27、收入經(jīng)營收入一覽表序號名稱規(guī)劃面積（平方米）單價總額（萬元）備注1經(jīng)營收入1140/年1.1產(chǎn)品交易管理計算交易額2億5%交易費(fèi)1000/年經(jīng)營1.2商務(wù)綜合服務(wù)140/年1.2.1商務(wù)服務(wù)20套2萬元/套/年40/年經(jīng)營1.2.2會議展覽100/年經(jīng)營2出租433/年2.1綜合展示交易區(qū)6600300元/平方米/年198/年出租2.2農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)2000200元/平方米/年40/年出租2.3物流配送區(qū)3900500元/平方米/年195/年出租3銷售生活配套23005000元/平方米1150銷售三、利潤及回收期限（1）經(jīng)營收入及出租收入：合計1573萬元。銷售收入：1150萬元。項目竣工后，一

28、年內(nèi)可銷售生活配套1150萬元。年利潤=經(jīng)營收入及出租收入-年成本=1573-1120=453萬元。（2）投資回收期為（3600-1150）/453=5.4年（不含加建設(shè)期1年）。第十部分 社會效益分析從宏觀背景分析，本項目的建設(shè)和投入運(yùn)營，順應(yīng)社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略，具有極大的發(fā)展前景和重要意義。本項目是根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品市場的消費(fèi)需要而興建的，目的是提供保障市民對農(nóng)產(chǎn)品的生活需求，有效促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)之間的競爭，鼓勵農(nóng)產(chǎn)品供銷、加工企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，有力地調(diào)動農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)的積極性，進(jìn)一步促進(jìn)深圳市農(nóng)產(chǎn)品市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。該項目建成后，在充分滿足城市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化管理優(yōu)勢，能大力向周邊輻射，其經(jīng)營效果和社會經(jīng)濟(jì)效益將十分顯著。本項目建成后社會效益比較明顯，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： （1