房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行工程管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行工程管理 選擇優(yōu)秀的勘探和制定單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)狀況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)制定依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的制定單位能準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行制定，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且不必要的浪費(fèi)。節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。 選擇素養(yǎng)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素養(yǎng)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)，如，施工企業(yè)資質(zhì)，施工企業(yè)技術(shù)力量，施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備，近三年的工作業(yè)績(jī)，企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素養(yǎng)及能力、員工素養(yǎng)及能力等，施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完

2、成使命，企業(yè)誠(chéng)信度高證實(shí)企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)，一個(gè)游戲的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用，他經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)工程的把握恰到好處，員工的素養(yǎng)和能力的高度對(duì)整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面的了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才干為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。 建立高效合理的管理模式，高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類(lèi)，如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提升材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提升了工程質(zhì)量

3、和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織制定、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才干確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。 2變更與簽證管理 變更管理 變更管理是工程監(jiān)理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價(jià)格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此,合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更,既可以減少不必要的糾紛,確保合同的順利實(shí)施,又有利于對(duì)工程造價(jià)的控制。 在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中,依據(jù)變更內(nèi)容的具體狀況及重要程度,

4、將制定變更分為重要制定變更和一般制定變更。重要制定變更,指涉及項(xiàng)目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準(zhǔn)的總工期及階段性工期等項(xiàng)改變的制定變更;一般制定變更,指涉及分部分項(xiàng)的改變、局部修改以及實(shí)施過(guò)程中一般制定問(wèn)題處理引起的改變的制定變更。 關(guān)于參加項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的制定變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位檢察,分析研究制定變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出制定變更建議的檢察看法。一般制定變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位檢察批準(zhǔn),報(bào)項(xiàng)目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織檢察,項(xiàng)目部批準(zhǔn);對(duì)重要制定變更由項(xiàng)目部組織最終檢察后批準(zhǔn)。 工程簽證管理 工程項(xiàng)目建設(shè)中,要使簽證過(guò)程中業(yè)主及

5、承包商雙方的權(quán)益得到最大程度的保證,業(yè)主應(yīng)從嚴(yán)守工程簽證的簽發(fā)原則、強(qiáng)化簽證審核等方面強(qiáng)化管理;承包商則應(yīng)從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方面強(qiáng)化管理。同時(shí),業(yè)主和承包商應(yīng)注意在工程簽證管理中遵守并利用而非受制于簽證主體、時(shí)效、形式及程序等限制條。 施工過(guò)程中的工程簽證,主要是指承包商就施工圖紙、制定變更所確定的工程內(nèi)容以外,施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證,通常是由于非施工方原因造成的。工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項(xiàng)內(nèi)容,工程簽證具有建筑施工合同同等的法律效力。 3房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)管理 房

6、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的施工順序的調(diào)整，施工方案的優(yōu)化和控制施工階段施工變更是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵;從多層次，多方位了解施工技術(shù)方案的可行性和工程造價(jià)的科學(xué)性，避免施工方案因制定上的失誤造成經(jīng)濟(jì)損失;比如施工階段的施工變更問(wèn)題，有關(guān)的施工單位要積極征求有關(guān)部門(mén)的檢察和技術(shù)鑒定后方可進(jìn)行下一施工環(huán)節(jié)施工;其次，有關(guān)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)依據(jù)工程合同條款嚴(yán)格施工階段的監(jiān)督管理;建立責(zé)任機(jī)制，做到責(zé)任分工，更具工程造價(jià)相關(guān)的管理制度加大對(duì)工程進(jìn)度款的審核力度;保證工程各個(gè)施工環(huán)節(jié)的款項(xiàng)落實(shí)到位;最后，施工方在購(gòu)買(mǎi)施工機(jī)具和原材料時(shí)應(yīng)征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的同意，施工方并以書(shū)面形式羅列購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目，經(jīng)房地產(chǎn)

7、開(kāi)發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后方可購(gòu)買(mǎi)，避免因施工單位私自購(gòu)買(mǎi)施工原材料或設(shè)備問(wèn)題影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理。 施工過(guò)程技術(shù)管理的細(xì)節(jié)把控 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理就是一個(gè)資源整合和優(yōu)化的過(guò)程，但相關(guān)利益的參建各方對(duì)質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)不是一樣的，這就必須要房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一規(guī)范質(zhì)量行為。而施工過(guò)程技術(shù)管理的細(xì)節(jié)把控應(yīng)關(guān)注以下兩點(diǎn)：首先，施工過(guò)程技術(shù)管理的好壞一定程度上取決于總分包商的施工能力及互相間的協(xié)調(diào)配合。那么作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須要在招投標(biāo)階段清楚明確總包、分包及供應(yīng)商的界面劃分及其合同管理定位，再加上嚴(yán)格過(guò)程管理，才干保證施工過(guò)程可控。其次，施工組織制定要能真正指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。通常，我們重點(diǎn)關(guān)

8、注施工組織制定的合理性和可操作性，以及專(zhuān)項(xiàng)方案的跟蹤執(zhí)行是否到位。而實(shí)際施工過(guò)程中還有些細(xì)節(jié)問(wèn)題常常被我們忽視，像門(mén)窗用料和加工尺寸的合理性，砌塊或砼用量的準(zhǔn)確計(jì)算和收尾把控，是否有貫穿窗臺(tái)梁，是否有專(zhuān)人負(fù)責(zé)窗縫打膠等細(xì)節(jié)問(wèn)題，如果能在這些小細(xì)節(jié)上也能有意識(shí)地重視，就會(huì)大大減少不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。 動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理基于以上各種風(fēng)險(xiǎn)管理模 式的對(duì)比研究分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本文認(rèn)為應(yīng)大力開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理。該風(fēng)險(xiǎn)管理主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)上，進(jìn)行全壽命周期各階段的集成化風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上的集成化，側(cè)重于通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防，來(lái)降低項(xiàng)目中、后期風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)是以發(fā)展的觀點(diǎn)、集成的方式、先進(jìn)的管理方法手段，追蹤項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)變化的過(guò)程，掌握風(fēng)險(xiǎn)變化的規(guī)律，評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)決策。其后持續(xù)追蹤風(fēng)險(xiǎn)