南京民中心項目可行性研究報告

1、南京市高新區(qū)市民中心項目可行性研究報告南京高新區(qū)作為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，自1988年成立至今，經(jīng)過十余年的開發(fā)建設(shè)，初步建成以生物醫(yī)藥、電子信息、機(jī)電 一體化、航空新材料四大產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)研發(fā)基地和產(chǎn)業(yè)基地， 開發(fā)建設(shè)了軟件園、生物醫(yī)藥等一批特色園區(qū)。明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)， 高標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)景觀建設(shè)，功能完善的公用設(shè)施和配套齊全的基礎(chǔ)設(shè) 施，良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)區(qū)發(fā)展。目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)企業(yè)千余家，其中國際500強(qiáng)企業(yè)數(shù)十家；成為南京新的經(jīng)濟(jì)增長 點(diǎn)之一。*年，南京高新區(qū)按工業(yè)區(qū)布局原則編制了 “高新區(qū)泰山園區(qū)控 制性詳細(xì)規(guī)劃”并獲得批準(zhǔn)。隨著江北大交通格局的不斷改善，泰山 園

2、區(qū)作為“浦口板塊”東部城市組團(tuán)的重要組成部分，其城市空間形 態(tài)已逐步由工業(yè)規(guī)劃為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)演變?yōu)橐愿呖萍佳邪l(fā)為主、城市配套并重的新城區(qū)。鑒于上述情況，*年上半年，高新區(qū)對泰山園區(qū)的 控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了修編，同年獲得市政府批準(zhǔn)。*年以來，隨著高新區(qū)泰山園區(qū)周邊地區(qū)房地產(chǎn)項目的大量涌 入，浦口東部地區(qū)近50平方公里城市空間內(nèi)缺乏城市公共設(shè)施配套 的問題凸顯，主要包括中小學(xué)配套、區(qū)域市民文化設(shè)施配套和區(qū)域商 業(yè)、商務(wù)配套等。為避免浦口東部地區(qū)再次出現(xiàn)其他城市新建區(qū)已出 現(xiàn)的問題，同時完善高新區(qū)的投資環(huán)境，吸引高端人才和技術(shù)創(chuàng)新項 目的入?yún)^(qū)發(fā)展，高新區(qū)擬將泰山園區(qū)柳州路兩側(cè)1024畝用地作為橋北地區(qū)

3、城市市民、教育和商務(wù)配套用地，完善和提升橋北地區(qū)和高新 區(qū)的城市服務(wù)功能。從區(qū)域城市的功能完善角度看，本區(qū)作為地區(qū)級服務(wù)中心，應(yīng)體現(xiàn)為地區(qū)生活服務(wù)的概念，容納地區(qū)主要的商業(yè)、市 民文化休閑等內(nèi)容；從城市景觀系統(tǒng)來看，本區(qū)將是構(gòu)建浦口橋北地 區(qū)新城市空間的主要地區(qū)。二、項目建設(shè)必要性建設(shè)市民中心、文化館是高新區(qū)用地空間布局優(yōu)化的需要*年上半年，高新區(qū)對泰山園區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了修編工 作，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重新調(diào)整，高新區(qū)布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然導(dǎo)致其 用地結(jié)構(gòu)的重整，從而產(chǎn)生了用地置換，而產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整方式 直接決定著城市用地布局的方向。 隨著高新區(qū)擴(kuò)園工作的進(jìn)行，高新 區(qū)的發(fā)展態(tài)勢也進(jìn)一步明

4、朗化，其中，高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步向 三橋園區(qū)集聚，橋北片區(qū)主要發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)企業(yè)與生活居住配 套。1024畝地塊作為高新區(qū)主要的生活配套用地，在本次高新區(qū)空 間布局優(yōu)化中，被提出了更高的配套要求，按照南京新建地區(qū)公共設(shè) 施配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃指引，宜控制用地形成集中的地區(qū)中心， 結(jié)合軌道交 通和公交樞紐站點(diǎn)在交通便捷的區(qū)域中心地帶設(shè)置形成地區(qū)級公共 設(shè)施中心，保證實現(xiàn)居民在步行 30分鐘、自行車10分鐘、機(jī)動車5 分鐘以內(nèi)可達(dá)，用地規(guī)?？刂圃?2025公頃內(nèi)，與地區(qū)公共綠地廣 場共同形成綜合的地區(qū)級公共活動中心。 因此在該地區(qū)形成市民、文 化中心是符合高新區(qū)用地空間布局優(yōu)化的需要的。同時，柳州路

5、兩側(cè)1024畝用地位于橋北地區(qū)的中心區(qū)位置，地 理位置重要，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步推進(jìn)，從市場經(jīng)濟(jì)的原則出發(fā)，從 土地價值論的視角來看，高新區(qū)提出對該1024畝用地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整， 作為高新區(qū)主要的生活配套用地，建設(shè)市民中心、文化館是必要的，同時也符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。建設(shè)市民中心、文化館是該地區(qū)周遍建設(shè) 發(fā)展的需要根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的一般規(guī)律，公共配套設(shè)施往往在居住用地建 成一定規(guī)模后進(jìn)行建設(shè)，在時間上有一定的滯后性。相反，大規(guī)模的 居住社區(qū)建成后對相關(guān)公共設(shè)施的配套需求也會逐漸增加。表1-1浦口東部地區(qū)已建、在建居住項目一覽表1024畝用地位于浦口橋北片區(qū)的區(qū)域中心位置，部分用地肩負(fù) 地區(qū)中心的職能。

6、近年來，隨著浦口橋北片區(qū)大量居住大盤的陸續(xù)開 發(fā)，其對公共設(shè)施配套的需求也日益增加，尤其是以地區(qū)性商業(yè)、市 民、文化中心等配套設(shè)施需求較高。這使建設(shè)地區(qū)性的市民中心、文 化館項目顯得十分迫切。同時，根據(jù)TO必共交通發(fā)展模式，以軌道交通站點(diǎn)為中心的周 邊輻射范圍內(nèi)地塊價值有較大幅度的提升。 由于軌道交通線路確定在 本地區(qū)設(shè)置兩處站點(diǎn)，這對商業(yè)及人氣的集聚更為有利，為市民中心， 文化館的建設(shè)帶來了市場經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動力， 與整個浦口橋北片區(qū)的發(fā)展 相互促進(jìn)。建設(shè)市民中心、文化館是該地區(qū)廣大人民群眾精神文明建設(shè)的需要浦口東部地區(qū)近50平方公里的城市內(nèi)，至今為止還沒有一塊集 中供市民進(jìn)行市民休閑，文化鍛煉的

7、較大規(guī)模的公建設(shè)施，而整個新 區(qū)泰山園區(qū)近期規(guī)劃人口規(guī)模約 15萬人，遠(yuǎn)期為35萬人，因此在該 地區(qū)建設(shè)市民文化事業(yè)，促進(jìn)浦口地區(qū)的精神文明發(fā)展，是浦口新區(qū) 城市發(fā)展迫切需要解決的問題之一， 選擇在該地區(qū)建設(shè)市民中心、文 化館，在城市新建地區(qū)建立完備、安全、便捷、高效、舒適的公共服 務(wù)設(shè)施配套體系，全面提升南京高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)水平和生活環(huán)境質(zhì) 量，滿足城市居民較高層面的公共服務(wù)需求， 建立發(fā)揮區(qū)域輻射職能 為目標(biāo)提供服務(wù)功能的設(shè)施，通過開展豐富多彩的市民文化活動， 利 用精神文明的建設(shè)帶動物質(zhì)文明的發(fā)展，更好促進(jìn)南京浦口新城區(qū)的 發(fā)展。三、建設(shè)條件市民中心、文化館工程項目建設(shè)基地位于泰山園區(qū)1024畝地塊內(nèi)。兩地塊相鄰，市民中心建設(shè)用地為2-5地塊，地塊北側(cè)為 28米 寬北苑路，東側(cè)為 18米 寬寶華路，南側(cè)為 35米 寬毛紡 廠路，西側(cè)為 46米 寬柳州路，并緊鄰規(guī)劃的江北輕軌線，用地 面積1.4萬平方米；文化館建設(shè)用地為 2-7地塊，地塊北側(cè)為城市 區(qū)級商業(yè)中心，東側(cè)為13米 寬雙壟河，南側(cè)為 35米 寬毛紡廠路，西側(cè)為 18米 寬寶華路，用地面積約1.46萬平方米。兩塊 用地現(xiàn)狀基本平坦，交通十分便利，區(qū)位條件優(yōu)越，適合建設(shè)