萬科蘭喬圣菲別墅項目三期開盤計劃及價格制定

1、蘭喬圣菲三期開盤計劃及價格制定目錄 客戶購買意向分析 開盤時間計劃 B區(qū)價格制定客戶篇1. 新接待客戶分析 自2006年5月15日至2006年7月5日，案場目前總共接待新到訪客戶65組，對三期較有興趣的客戶32組案場新接待客戶區(qū)域如下來訪客戶區(qū)域分布基本以西區(qū)為主客戶面積需求如下：需求350以下房型的客戶占總來訪客戶的79%客戶意向價格段如下：近半數(shù)來訪客戶購房可接受預算為800-900萬元之間新接待客戶需求總結 所有新接待客戶尚未實地察看過房型以及相關的房型資料 250-350平方米為主要需求面積 800-900萬元總價為可接受總價需求段2.一、二期意向老業(yè)主意向征詢共計對27組老業(yè)主進行征

2、詢A3和B3房型面積段需求人數(shù)最多一、二期老業(yè)主需求總結 面積需求以300平米以下小戶型居多 總價集中在700-800萬之間 單價最高承受力達到2.8萬;最低2.2萬,主要集中于2.4-2.5萬元之間銷售篇B區(qū)銷售目標 銷售均價： 26000元/平方米 銷售期： 2006年8月19日2006年12月31日 銷售率： 94%（16套）7月月25日日7月月29-8月月3日日8月月5日日8月月19日日通知老業(yè)主參通知老業(yè)主參加老業(yè)主認購加老業(yè)主認購收取認購意收取認購意向金向金老業(yè)主專場老業(yè)主專場（大定）（大定）正式開盤對正式開盤對外推出外推出B區(qū)開盤工作時間節(jié)點表8月月6日日對外通知客對外通知客戶開

3、盤日期戶開盤日期老業(yè)主專場認購細則于2006年7月25日在售樓處內(nèi)公示領號前的客戶須知及領號的前提資格：1）必須為蘭喬圣菲一、二期老業(yè)主2）必須攜帶全部購房貸款資料（一次性付款無需提供）。 資料祥列：具體見銀行貸款細則3）交付20萬元意向金，并且按照意向金交付先后順序領取認購順位卡4）提供合同產(chǎn)權人員的身份證件號碼必須是真實有效的。（所有產(chǎn)權人 員的姓名與實際簽約時必須保持一致，不能更改）5）本次開盤活動采用實名制，即以預約購房人名義參加本次活動，所有 產(chǎn)生的權利受益不得轉讓于第二人，如最終購房成功，預約購房人必 須是實際購房人（或實際購房人之一）。另外，客戶所提供的銀行存 款證明必須是實際購

4、房人的，兩者姓名須保持一致。6）每套已購房屋僅限一個認購權限7）如本次開盤未能認購到合適房源，則下次開盤繼續(xù)享有優(yōu)先購買權定價篇最高價格中等價格較低價格藍區(qū)價格綠區(qū)價格利用價格擠壓，引導客戶選擇低價區(qū)房源紅區(qū)價格B區(qū)整體定價原則價格擠壓去化房源樣樣樣樣B區(qū)具體價格制定價格系數(shù)設定綜合定價系數(shù)戶型系數(shù)40%環(huán)境系數(shù)58%修正系數(shù)2%面積系數(shù)私密系數(shù)進戶方式系數(shù)車位系數(shù)周邊干擾系數(shù)花園完整性系數(shù)棟容積率系數(shù)花園面積系數(shù)臨水系數(shù)地下室系數(shù)將每棟房屋的系數(shù)分為三部分：戶型系數(shù)、景觀系數(shù)和修正系數(shù)房型系數(shù)、環(huán)境系數(shù)和修正系數(shù)的權重之比為40%、58%和2%最終綜合定價系數(shù)為各系數(shù)乘以相應的權重之和各系數(shù)

5、權重值房型系數(shù)篇面積差價3212156789101112151716181920原則上按房型面積越大，單價越低計算單價以26000均價為參照，計算每個面積段的差價房型系數(shù)篇私密性系數(shù)差價（26000元均價為參照）評價系數(shù)差價好0較好-192一般-384較差-577差-7693212156789101112151716181920好好好好好好好好好好較好較好較好較好較好較好較好較好一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般較差較差較差較差較差較差差差較好較好房型系數(shù)篇進戶方式系數(shù)差價（26000元均價為參照）3212156789101112151716181920東東西西北北東東東東北北北北北北北

6、北北北北北北北北北西西南南南南南南南南北側進戶0東、西側進戶-64南側進戶-129房型系數(shù)篇車位系數(shù)差價（26000元均價為參照）室外車位0室內(nèi)單車庫66室內(nèi)雙車庫1323212156789101112151716181920室外室外2221111室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外室外2環(huán)境系數(shù)篇外界干擾系數(shù)差價（26000元均價為參照）無外界干擾0配電箱-40運樂路-122金輝路-816運樂路金輝路-10203212156789101112151716181920配配環(huán)境系數(shù)篇花園形態(tài)系數(shù)差價（26000元均價為參照）完整0較完整-227不完整-250C3B

7、3B3C3B3D3aD3F3aA3A3aA3A3aA3D3aF3F3較完整較完整完整完整較完整較完整較完整較完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整不完整不完整不完整不完整環(huán)境系數(shù)篇花園面積系數(shù)差價（26000元均價為參照）C3B3B3C3B3D3aD3F3aA3A3aA3A3aA3D3aF3F3房房號號房型房型花園面積花園面積系數(shù)差價值系數(shù)差價值11C3773.200.002A3a735.80175.928B3652.70566.815C3635.10649.596B3630.00673.589A3616.80735.677B358

8、0.40906.891A3576.20926.6518D3a549.701051.3015F3a541.101091.7520D3533.601127.0310A3a481.701371.1616D3454.601498.633A3449.701521.6817F3445.701540.4921F3445.101543.3212D3a444.201547.5519F3a403.801737.583212156789101112151716181920房型系數(shù)篇臨水情況系數(shù)差價（26000元均價為參照）3212156789101112151716181920西側西側無無南側南側無無無無無無無無無

9、無無無無無無無無無西側西側西側西側南側南側南側南側南側南側南側南側南側南側無0西 2510.73 南3515.02 西南4017.17 房型系數(shù)篇棟容積率系數(shù)差價（26000元均價為參照）3212156789101112151716181920房號房型每幢凈容積率差價3A30.30486438011C30.3070156857.38 9A30.35178479140.43 2A3a0.371280371188.34 1A30.385214559219.61 15F3a0.417756905284.52 21F30.426143493299.64 10A3a0.426265476299.85 1

10、9F3a0.428636989304.02 18D3a0.428872349304.43 16D30.433863185313.04 7B30.443191242328.61 6B30.443853821329.69 17F30.454501217346.63 5C30.46352360.37 8B30.476292335378.94 12D3a0.492508458401.13 20D30.495216475404.70 系數(shù)折算價目表樣樣樣樣面：面：276.1M2系：系：1.113￥8204407面：面：276.7M2系：系：1.073￥7922987面：面：296.2M2系：系：0.92

11、8￥7340871面：面：282.1M2系：系：0.935￥7042399面：面：282.1M2系：系：0.935￥7043938面：面：282.1M2系：系：0.926￥6973105面：面：308.8M2系：系：0.904￥7454795面：面：308.8M2系：系：0.934￥7702741面：面：308.8M2系：系：0.925￥7627861面：面：308.8M2系：系：0.925￥7474835面：面：381M2系：系：1.085￥11041515面：面：381M2系：系：1.075￥10933598面：面：381M2系：系：1.090￥11090904面：面：296.2M2系：系

12、：1.111￥8789605面：面：276.1M2系：系：0.945￥6968741面：面：276.7M2系：系：0.915￥67588073212156789101112151716181920面：面：276.1M2系：系：1.110￥8182208面：面：381M2系：系：1.082￥11002741最終價目表面價表房號房型建筑面積單幢別墅折合系數(shù)和單價總價3A3276.11.11335123229715 8204407 2A3a276.71.07283071528634 7922987 1A3276.11.11033891329635 8182208 5C3296.20.92856855

13、124783 7340871 6B3282.10.93533877324964 7042399 7B3282.10.93554317924970 7043938 8B3282.10.92613549224719 6973105 20D3308.80.9045026824141 7454795 18D3a308.80.93458633624944 7702741 16D3308.80.92550108424702 7627861 12D3a308.80.90693409324206 7474835 21F33811.08200016928879 11002741 19F3a3811.085813

14、16128980 11041515 17F33811.07520076828697 10933598 15F3a3811.09067004229110 11090904 11C3296.21.11182317229675 8789605 10A3a276.70.91519224824426 6758807 9A3276.10.9456693925240 6968741 3212156789101112151716181920注：該價格為26800元均價價格表（不含3%折扣）最終價目表低價表3212156789101112151716181920注：該價格為26000元低價價格表（含3%折扣）房

15、號房號房型房型面積面積單價單價總價總價3A3276.1028825 28825 7958489.5642A3a276.7027776 27776 7685504.9821A3276.1028747 28747 7936956.8175C3296.2024041 24041 7120837.5036B3282.1024216 24216 6831311.277B3282.1024221 24221 6832804.1638B3282.1023978 23978 6764094.47220D3308.8023418 23418 7231346.97218D3a308.8024196 24196 7471860.74816D3308.8023961 23961 7399225.68512D3a308.8023481 23481 7250