山東齊明置業(yè)原天健苑售樓處地塊研發(fā)報告綜合體項目定位報告(終極版)

1、謹呈：山東齊明置業(yè)有限公司2012zb04-2版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸淄博晨宇房地產(chǎn)服務(wù)有限公司所有，未經(jīng)晨宇公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。齊明置業(yè)原天健苑售樓處地塊研發(fā)報告問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議報告提綱報告提綱項目界定項目界定項目定位項目定位隨著政府規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移，該區(qū)域的樞紐作用逐步體現(xiàn)，已經(jīng)具備成為隨著政府規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移，該區(qū)域的樞紐作用逐步體現(xiàn)，已經(jīng)具備成為“鄒平之窗鄒平之窗”的外部條件，適合打造鄒平縣乃至濱州市的地標性建筑。的外部條件，適合打造鄒平

2、縣乃至濱州市的地標性建筑。 北進鄒平的門戶,項目位于黃山五路與黛溪三路交叉口西南角，鄒平客運中心斜對面。 項目南接鄒平老城、東連鄒平工業(yè)區(qū)、北與鄒平工礦企業(yè)區(qū)相望，處于三地相交，門戶概念明顯。 s321上的交通樞紐站位鄒平看項目：本案地處站位鄒平看項目：本案地處“三區(qū)一核三區(qū)一核”，屬鄒平之窗。，屬鄒平之窗。企業(yè)聚集區(qū)企業(yè)聚集區(qū)老城區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)站位鄒平看項目：站位鄒平看項目：項目占據(jù)了未來城區(qū)核心位置。項目占據(jù)了未來城區(qū)核心位置。n項目雄踞黛溪三路與黃山五路交匯處，為2條城市主干道相匯之地，交通優(yōu)勢明顯；n周邊交通縱橫交錯，地處鄒平客運中心的樞紐地帶n依仗便捷的交通，項目至淄博40分鐘

3、，至濟南50分鐘。n老城區(qū)未來的核心位置，未來城市動向的發(fā)展區(qū)域；n北部城區(qū)改造的先發(fā)區(qū)域，商貿(mào)資源已經(jīng)蘇醒并具備長遠發(fā)展的趨勢；n便捷的交通條件，從物理角度上已經(jīng)將該區(qū)域界定為北城未來發(fā)展的核心；老城區(qū)西部城區(qū)北部郊區(qū)工業(yè)區(qū)山南新城站位項目看地塊：現(xiàn)存不多的外向型地塊。站位項目看地塊：現(xiàn)存不多的外向型地塊。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)有部分臨時建筑物需要拆除，站在城市運營和城市發(fā)展的角度上來：目前區(qū)域內(nèi)有部分臨時建筑物需要拆除，站在城市運營和城市發(fā)展的角度上來講，地塊現(xiàn)狀與鄒平縣城市面貌極度不協(xié)調(diào)，臟、亂、差形象的改變已經(jīng)提上政府工作日講，地塊現(xiàn)狀與鄒平縣城市面貌極度不協(xié)調(diào)，臟、亂、差形象的

4、改變已經(jīng)提上政府工作日程，處在鄒平城市之窗位置的特定因素決定了本項目的發(fā)展不僅僅是一個簡單房地產(chǎn)項目程，處在鄒平城市之窗位置的特定因素決定了本項目的發(fā)展不僅僅是一個簡單房地產(chǎn)項目的開發(fā)，更在城市發(fā)展的角度對本項目提出了更高的要求。的開發(fā)，更在城市發(fā)展的角度對本項目提出了更高的要求。受特定歷史和現(xiàn)實條件的制約，該區(qū)域始終處于中低端，核心競爭力和價值尚未被完全挖掘；如果沒有政府政策的撬動，未來幾年內(nèi)不會有質(zhì)的變化。換一個角度來看，該區(qū)域又屬于鮮有的、外向型的、最具活力的區(qū)域之一。齊明建材城齊明建材城項目地段分析項目地段分析本案處于黛溪三路和黃山五路的黃金交匯點，屬于黛溪三路商業(yè)中心區(qū)北沿區(qū)域，地段

5、位置十分優(yōu)越。p項目位于黛溪三路和黃山五路交匯處，兩邊臨路，具有極強的昭示性與便利性；p項目處于鄒平核心商圈：黛溪三路商圈與本案處于同一商業(yè)發(fā)展軸線上；p黛溪三路商圈是鄒平城市功能最完善的城市級商圈之一，囊括了鄒平城市發(fā)展的商業(yè)、居住、市政、商務(wù)等各項功能；項目處于商圈延長線上。黛黛溪溪三三路路黃山五路黃山五路中央政務(wù)區(qū)中央政務(wù)區(qū)和商業(yè)中心區(qū)和商業(yè)中心區(qū)cbd本本 案案項目配套項目配套資源分布資源分布周邊餐飲、超市、醫(yī)院、學(xué)校眾多，生活資源豐富；但目前周邊商務(wù)配套不齊全，處于起步發(fā)展階段。項目交通分析項目交通分析項目地處黃山五路和黛溪三路路交匯處，汽車站對面，交通非常便利。u項目東臨黛溪三路，

6、北臨黃山五路，道路寬闊，交通便捷，連通整個鄒平交通網(wǎng)；u項目位置距汽車站0距離，下樓即到汽車站，交通網(wǎng)絡(luò)直通全國。u黛溪三路南北連接鄒平、黃山五路東西方向貫穿整個鄒平，兩條城市主干道的交匯，交通樞紐地帶無可比擬。汽車站汽車站項目地塊分析項目地塊分析是鄒平縣內(nèi)為數(shù)不多的外向型項目之一，市場認可度較高；位于三區(qū)交界位置，處于鄒平縣城市發(fā)展擴展北方向上，政府重點發(fā)展區(qū)域；項目處于客運中心對面核心位置，與城市交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利；地塊目前較為平整，基礎(chǔ)配套完善；區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。項目臨兩大主干道，項目昭示性好。本項目具有部分拆遷改造；目前項目周邊臟亂差，區(qū)域形象較弱；地塊面積狹小，不便于

7、產(chǎn)品的打造；項目臨近主干道，車流物流量大，噪 音、污染等影響居住品質(zhì)。地塊優(yōu)勢：地塊優(yōu)勢：地塊劣勢：地塊劣勢：項目小結(jié)項目小結(jié)中小型開發(fā)項目，基礎(chǔ)條件較好。區(qū)域位置較好區(qū)域位置較好：1、鄒平老城區(qū)改造的重點區(qū)域。2、客運中心對面，人流、物流、信息流聚集之地。3、老城區(qū)交界、工業(yè)區(qū)外延區(qū)域。項目基礎(chǔ)較好項目基礎(chǔ)較好：1、項目基礎(chǔ)配套完善，交通優(yōu)勢明顯，但生活配套基礎(chǔ)較差。2、地塊較為平整。3、地塊較小，適合中小型短平快項目的開發(fā)。發(fā)展前景較好發(fā)展前景較好：1、政府大力支持，從政策等方面給予支持。2、周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，但缺乏與之相適合的配套。3、項目物業(yè)類型屬于市場空白。4、市場存在產(chǎn)業(yè)升級需求。

8、本項目從區(qū)域位置、項目基礎(chǔ)、發(fā)展前景等方面均存在較好的先本項目從區(qū)域位置、項目基礎(chǔ)、發(fā)展前景等方面均存在較好的先天優(yōu)勢，且屬于政府大力支持的項目，短平快的發(fā)展在目前市場天優(yōu)勢，且屬于政府大力支持的項目，短平快的發(fā)展在目前市場狀況下會有很大的發(fā)展機會。狀況下會有很大的發(fā)展機會。項目小結(jié)項目小結(jié) 順民心，應(yīng)民意 新北城，新名片 保民生，擴就業(yè) 促產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)稅收本案地處大鄒平戰(zhàn)略要本案地處大鄒平戰(zhàn)略要地，是鄒平的北大門，地，是鄒平的北大門，是政府改善老城面貌，是政府改善老城面貌，改善居民居住環(huán)境，打改善居民居住環(huán)境，打造老城新貌的政績工程、造老城新貌的政績工程、民心工程。項目的投資民心工程。項目的投資

9、開發(fā)所帶來的政治、社開發(fā)所帶來的政治、社會影響非同一般；因此，會影響非同一般；因此，該項目不僅僅是單純的該項目不僅僅是單純的經(jīng)濟決策，更是政治、經(jīng)濟決策，更是政治、文化決策；文化決策； 項目必須產(chǎn)生集聚生長項目必須產(chǎn)生集聚生長能力，方能實現(xiàn)可持續(xù)能力，方能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。發(fā)展。本案的開發(fā)建設(shè)，需要承擔三重責任，即：民心所向，本案的開發(fā)建設(shè)，需要承擔三重責任，即：民心所向，人們需要借助該項目的開發(fā)改善、提升生活水平；政府人們需要借助該項目的開發(fā)改善、提升生活水平；政府滿意，政府迫切需要這樣一個項目為民生創(chuàng)利；城市運滿意，政府迫切需要這樣一個項目為民生創(chuàng)利；城市運營，城市需要項目改變本區(qū)域臟、亂、

10、差的現(xiàn)狀，更好營，城市需要項目改變本區(qū)域臟、亂、差的現(xiàn)狀，更好的展示鄒平風采。的展示鄒平風采。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目界定項目界定項目定位項目定位r1r1：按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果：按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果本項目處于是核心商業(yè)圈和核心商務(wù)圈周邊。會使該項目被商業(yè)圈和商務(wù)圈邊緣化。從物業(yè)類型上：物業(yè)類型確定，沒有發(fā)揮地塊最大價值，且不同種物業(yè)類型不能相互融合，形成抗性。建筑物周邊的破舊建筑給本項目高檔次物業(yè)定位帶來負面影響。從區(qū)域位從區(qū)域位置上置上從物業(yè)類從物業(yè)類型上型上從形象上從形象上從利潤上：通過物業(yè)類型組合 ，和各物業(yè)類型的合理比

11、例的確定，實現(xiàn)項目利潤最大化。從物業(yè)類型上：項目中的不同種物業(yè)類型相互融合，相輔相成。從品牌上：將本項目做成鄒平地區(qū)的地標性項目之一，具有較強的昭示性，同時提高齊明置業(yè)在鄒平的社會知名度，和實現(xiàn)品牌效應(yīng)。r2r2：我們的期望目標我們的期望目標從利潤從利潤上上從物業(yè)類從物業(yè)類型上型上從品牌上從品牌上不同種物業(yè)類型相互融合，相輔相成不同種物業(yè)類型相互融合，相輔相成r1、r2存在的矛盾或沖突存在的矛盾或沖突處于老城核心區(qū)域，但被商業(yè)和商處于老城核心區(qū)域，但被商業(yè)和商務(wù)圈邊緣化務(wù)圈邊緣化不同種物業(yè)類型不能相互融合，形不同種物業(yè)類型不能相互融合，形成抗性成抗性通過物業(yè)類型組合通過物業(yè)類型組合 ，和各物業(yè)

12、類型的合理比，和各物業(yè)類型的合理比例的確定，實現(xiàn)項目利潤最大化例的確定，實現(xiàn)項目利潤最大化周邊物業(yè)的破舊的形象周邊物業(yè)的破舊的形象本項目中高檔次面市，與周邊雜亂氛圍相分隔，本項目中高檔次面市，與周邊雜亂氛圍相分隔，形成社會知名度及品牌效應(yīng)形成社會知名度及品牌效應(yīng)s-c-q結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)1.如何制定項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，即突破固有商業(yè)圈和商務(wù)圈的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化？2.本項目如何形成核心競爭力，提升項目的品牌？提出問題 （question）要實現(xiàn)從r1到r2必須要回答的核心問題s-c-q結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)項目背景條件的限制意味著：此項目必有的物業(yè)類型為商業(yè)，得出三種

13、物業(yè)組合發(fā)展方向。項目自身條件的限項目自身條件的限制制高容積率地塊價值最大化xx可取垂直流動性無法安排造價過高商業(yè)群樓+塔樓滿鋪商業(yè)超高層商業(yè)群樓商業(yè)群樓+塔樓塔樓方向一：必有物業(yè)（商業(yè)）方向一：必有物業(yè)（商業(yè)）+酒店酒店方向三：必有物業(yè)（商業(yè)）方向三：必有物業(yè)（商業(yè)）+公寓公寓方向二：必有物業(yè)（商業(yè)）方向二：必有物業(yè)（商業(yè)）+寫字樓寫字樓s-c-q結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)商業(yè)商業(yè)酒店酒店辦公辦公公寓公寓公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性利益最大化形成完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心相互限制相互限制相互支持關(guān)系相互支持

14、關(guān)系為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享現(xiàn)金流來源為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶補充其它功能共享辦公帶來的客戶。現(xiàn)金流來源標志性定義檔次可謂辦公和公寓提供酒店服務(wù)和配套設(shè)施項目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型是相互限制的，同時也是相互支持的。kpi分析分析kpikpi外外因因市場市場實現(xiàn)度實現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高市市場場競競爭爭回現(xiàn)速度回現(xiàn)速度物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認可度高投資回報率投資回報率回報率穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)79經(jīng)營收益經(jīng)營收益物業(yè)市場售價增長較快，能實現(xiàn)較高受益內(nèi)內(nèi)因因客戶目標客戶目標開發(fā)期開發(fā)期2年完成項目開發(fā)提升品牌提升品

15、牌物業(yè)形象好，能夠提升項目品牌地塊條件地塊條件地塊價值地塊價值地塊資源條件好，成熟度高，商業(yè)和辦公價值高。本項目物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面kpi分析分析根據(jù)本項目物業(yè)匹配分析，建議建造星級酒店用于提升項目價值。kpikpi外因外因市場實現(xiàn)市場實現(xiàn)度度宏觀經(jīng)濟鄒平近年gdp的快速增長將推動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展市場競爭u鄒平住宅銷售面積呈現(xiàn)下降趨勢 ，存量住宅量大，小戶型住宅市場仍有較大發(fā)展空間。內(nèi)因內(nèi)因客戶目標客戶目標開發(fā)期2年完成項目開發(fā) 提升品牌物業(yè)形象好，星級酒店能夠提升項目品牌 地塊條件地塊條件地塊價值車站商圈，缺乏配套；本案作為輔助性配套彌補缺失。kpi分析分析根據(jù)本項目商業(yè)物業(yè)匹配分析，辦

16、公及酒店用于回籠資金，建造沿街商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象。kpikpi外因外因市場實市場實現(xiàn)度現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟人均可支配收入增長較快，社會消費能力持續(xù)增長市場競爭 差異化競爭較弱內(nèi)因內(nèi)因客戶目客戶目標標開發(fā)期2年完成項目開發(fā) 提升品牌 商業(yè)物業(yè)可提升項目品牌地塊條地塊條件件地塊價值 車站商圈，商業(yè)價值極大 kpi分析分析根據(jù)各物業(yè)功能比較分析：我們認為發(fā)展辦公+酒店+沿街商鋪更符合目前市場需求和項目的目標。功能類功能類別別收益收益方式方式資金需求資金需求對于項目可能貢獻對于項目可能貢獻市場實現(xiàn)度市場實現(xiàn)度目標目標契合契合度度公寓公寓銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場實現(xiàn)度高酒店酒店外

17、包經(jīng)營投資大為項目帶來高形象，促進其他物業(yè)的銷售和出租星級酒店-低成本，高形象辦公辦公銷售投資小、資金回籠中等穩(wěn)定的現(xiàn)金流實現(xiàn)度高商商業(yè)業(yè)沿街沿街商鋪商鋪銷售投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現(xiàn)度高擬合度最高擬合度最低kpi分析分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目界定項目界定項目定位項目定位2.寫字樓市場分析3.酒店市場分析市場市場/競爭競爭/客戶客戶1.政策分析調(diào)控政策目標抑制住宅物業(yè)投資、投機需求，客觀上使一部分投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對未來市場影響判斷，對未來市場影響判斷，調(diào)控政策

18、威力漸顯調(diào)控政策威力漸顯對住宅房地產(chǎn)政策調(diào)控對住宅房地產(chǎn)政策調(diào)控疊加效應(yīng)漸顯疊加效應(yīng)漸顯對商業(yè)地產(chǎn)不利影響較對商業(yè)地產(chǎn)不利影響較小，且使投資住宅資金小，且使投資住宅資金流向商業(yè)地產(chǎn)流向商業(yè)地產(chǎn)10年4.15新政到9.29及新國五條，到10月20日加息，10年底年開始的限購，從稅收、信貸、行政、土地等組合政策連續(xù)出臺，促供給壓需求，打擊住宅房地產(chǎn)投資與投機，凸顯了政府調(diào)控市場的決心。本次調(diào)控政策的出發(fā)點是民生，打壓住宅地產(chǎn)的投資、投機需求，這使得投資住宅資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等其他投資產(chǎn)品，但近期銀行加息，五次上調(diào)存款準備金率 。我們認為,隨著時間的推移，政策對住宅的效力在逐步顯現(xiàn)，成交價格會出現(xiàn)局部

19、的、點式松動現(xiàn)象，并逐步會影響整個居住市場成交價格的變化。政策解析政策解析政策小結(jié)政策小結(jié)機會：機會：調(diào)控政策抑制住宅物業(yè)投資，迫使部分住宅投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了機遇。風險：風險：目前市場存在觀望情緒，如果一二線城市政策調(diào)控不到位，存在推出后續(xù)更加嚴厲政策的風險。建議：建議：我司建議本項目應(yīng)快速啟動、把握好開發(fā)節(jié)快速啟動、把握好開發(fā)節(jié)奏和投資速度奏和投資速度，視市場和政策變化，做好快速銷售的準備，快速回現(xiàn)，保證項目的資金和開發(fā)安全。2.寫字樓市場分析3.酒店市場分析市場市場/競爭競爭/客戶客戶1.政策分析u第一代寫字樓第一代寫字樓u第二代寫字樓第二代寫字樓u第三代寫字樓

20、第三代寫字樓u第四代寫字樓第四代寫字樓縱觀中國寫字樓發(fā)展歷程，探尋鄒平目前所處的階段，針對鄒平現(xiàn)今的產(chǎn)品力水平狀況，研究鄒平未來的寫字樓發(fā)展趨勢。發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢中國寫字樓發(fā)展階段分析第四代寫字樓瞄準各類資金實力雄厚和高利潤、有實力的精英型企業(yè)各類資金實力雄厚和高利潤、有實力的精英型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對對辦公舒適性、特色性、形象標示性辦公舒適性、特色性、形象標示性和提升工作效率及效益的要求。國際上許多知名cbd或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式

21、花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室公共走廊辦公室公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地

22、將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將新風系統(tǒng)融進了設(shè)計當中。目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將新風系統(tǒng)融進了設(shè)計當中。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，并要求為將來的升級換代預(yù)留充足的升級空間，達達到到5a甲級標準將是最低的智能化標準甲級標準將是最低的智能化標準，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。 發(fā)展階段發(fā)展階段鄒平寫字樓客戶購買寫字樓目的分析購買寫字樓物業(yè)原因分析自用兼投資客戶為市場主流需求； 改善辦公環(huán)境是購買寫字樓主要目的客戶分析客戶分析客戶特征客戶特征通過調(diào)研了解，具備自用及投資雙共性的房產(chǎn)是

23、鄒平的主流客群，其主要購買目的是改善辦公環(huán)境?？蛻絷P(guān)注的外部因素主要有區(qū)位、保值升值空間、政府規(guī)劃、商務(wù)氛圍等；客戶關(guān)注的外部因素主要有區(qū)位、保值升值空間、政府規(guī)劃、商務(wù)氛圍等；本體因素主要有價格、景觀、外立面、平面布局等。本體因素主要有價格、景觀、外立面、平面布局等。外部關(guān)注因素：位置升值潛力商務(wù)氛圍規(guī)劃內(nèi)部關(guān)注因素：形象價格景觀實用率客戶分析客戶分析客戶關(guān)注客戶關(guān)注淄博寫字樓客戶本體關(guān)注因素淄博寫字樓客戶本體關(guān)注因素淄博寫字樓客戶外部關(guān)注因素淄博寫字樓客戶外部關(guān)注因素外立面形象價格寫字樓區(qū)位一定要好，一定要在城市規(guī)劃的商務(wù)區(qū)中心位置位置，最好在有商務(wù)氛圍有商務(wù)氛圍；臨近城市主干道，交通交通

24、要便利，出門辦事要方便；配套配套一定要齊全，商業(yè)、休閑設(shè)施都要有；只要是稍微上點規(guī)模的公司，都對寫字樓形象形象很重視，最好是標桿性桿性項項目；畢竟這是公司的“臉面”；公司比較重視寫字樓的檔次檔次，5a甲級寫字樓是總公司對公司的要求標準；大堂大堂這些設(shè)備要裝修的高檔一些，電梯電梯裝的好一點，現(xiàn)在上個電梯太慢了，還比較擠，寫字樓最好給人到了星級酒店的感覺就好了；停車停車一定要方便，停車位現(xiàn)在太緊張了；現(xiàn)在的寫字樓空氣太差了，要是空氣環(huán)境空氣環(huán)境好點的寫字樓就太好了；除了辦公外，希望有些休閑空間休閑空間，如休息室、發(fā)泄室之類的；樓上多一些綠化綠化，生態(tài)環(huán)保做的好一點；寫字樓上多一些輕松的符號輕松的符

25、號、擺設(shè)，不要總是冷冰冰的；服務(wù)服務(wù)更人性化一些，不要總是死板的物業(yè)服務(wù)；客戶分析客戶分析客戶需求客戶需求位置、位置、cbdcbd、交通、交通、配套設(shè)施配套設(shè)施標桿性、檔次標桿性、檔次大堂、電梯大堂、電梯停車停車空氣環(huán)境空氣環(huán)境休閑空間休閑空間生態(tài)綠化生態(tài)綠化輕松的符號輕松的符號人性化的服務(wù)人性化的服務(wù)改善性客戶除了對外觀形象及價格關(guān)注外，也關(guān)注辦公環(huán)境的塑造。客戶分析客戶分析客戶需求客戶需求傳統(tǒng)寫字樓的傳統(tǒng)寫字樓的“鉛華鉛華”現(xiàn)象現(xiàn)象 根據(jù)世界衛(wèi)生組織的研究顯示，在密閉的寫字樓密閉的寫字樓中工作的人，患呼吸系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)呼吸系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)疾病疾病的比例比一般人多出45%。他雖然不會直接危害生

26、命或?qū)C體產(chǎn)生永久性傷害，但是對員工的工作效率工作效率，工作動能性工作動能性產(chǎn)生的影響將使公司蒙受巨大的隱性損失隱性損失。傳統(tǒng)寫字樓六大弊端傳統(tǒng)寫字樓六大弊端u有效層高低，造成空間狹小，給工作者擁擠壓抑的感覺；u辦公室不通風，自然采光差，造成資源浪費；u長時間等待電梯，公共交通不好，影響工作效率；u員工沒有休息間或休息間條件差；u辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；u工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷。 客戶不再滿足現(xiàn)有的低端寫字間配置，厭倦了傳統(tǒng)寫字樓冰冷的、古板的、沉客戶不再滿足現(xiàn)有的低端寫字間配置，厭倦了傳統(tǒng)寫字樓冰冷的、古板的、沉悶的環(huán)境?？释环N代

27、表公司規(guī)模形象，有高檔的裝修，完善配置，健康的、悶的環(huán)境?？释环N代表公司規(guī)模形象，有高檔的裝修，完善配置，健康的、愉悅的、人性化的、體現(xiàn)人文關(guān)懷的辦公環(huán)境及辦公方場所！愉悅的、人性化的、體現(xiàn)人文關(guān)懷的辦公環(huán)境及辦公方場所！2.寫字樓市場分析3.酒店市場掃描市場市場/競爭競爭/客戶客戶1.政策分析中小賓館集群鄒平縣大大小小的賓館數(shù)量雖多，但生意普遍不錯；特別是車站周邊鄒平縣大大小小的賓館數(shù)量雖多，但生意普遍不錯；特別是車站周邊500米的距離內(nèi)集中米的距離內(nèi)集中了不下了不下50家賓館，且生意不錯，價值不菲；可見鄒平縣住宿行業(yè)仍有很大的空間，需求家賓館，且生意不錯，價值不菲；可見鄒平縣住宿行業(yè)仍

28、有很大的空間，需求量巨大；工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多，往來客商的需求不容忽視。量巨大；工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多，往來客商的需求不容忽視。工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多住宿需求非常旺盛住宿需求非常旺盛老城區(qū)成為老城區(qū)成為外來客商住宿首選之地外來客商住宿首選之地車站區(qū)域急需高檔次酒店車站區(qū)域急需高檔次酒店滿足高端商務(wù)人士的需求滿足高端商務(wù)人士的需求鄒平縣往來的外地客商，對于酒店行業(yè)需求量巨大。酒店需求酒店需求問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目界定項目界定項目定位項目定位我們利用我們利用livqlivq模型對本項目發(fā)展方向進行驗證模型對本項目發(fā)展方向進行驗證u我們利

29、用物業(yè)發(fā)展方向判斷模型進行分析判斷。u根據(jù)客戶的實際情況，我們確定物業(yè)發(fā)展方向判斷模型的四個參數(shù)權(quán)重。物業(yè)形象物業(yè)形象image物業(yè)價值物業(yè)價值value回現(xiàn)速度回現(xiàn)速度liquidity容積率容積率quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場我們判斷不同物業(yè)在各自市場的單位盈利水平估算。物業(yè)功能組合物業(yè)功能組合酒店酒店辦公樓辦公樓大戶高檔公寓大戶高檔公寓小戶型普通公寓小戶型普通公寓單位成本（元單位成本（元/m2/m2）2300230023002300200020002100

30、2100單位售價（元單位售價（元/m2/m2）60006000600060005100510053005300單位利潤（元單位利潤（元/m2/m2）37003700370037003100310032003200酒店酒店寫字樓寫字樓大戶高檔大戶高檔公寓公寓小戶型普小戶型普通公寓通公寓回現(xiàn)速度回現(xiàn)速度 50%50%9 99 98 88 8物業(yè)價值物業(yè)價值20%20%101010109 98 8容積率容積率20%20%101010103 38 8形象形象10%10%101010108 88 8總評總評9.59.59.59.57 78 8 本表只列出綜合考慮本項目實際情況及市場現(xiàn)狀后的可能情況，并非

31、純數(shù)學(xué)組合；未考慮地價因素。根據(jù)鄒平房地根據(jù)鄒平房地產(chǎn)市場分析及產(chǎn)市場分析及物業(yè)價值估算，物業(yè)價值估算，通過通過livq模模型對物業(yè)組合型對物業(yè)組合驗證，仍舊是驗證，仍舊是底商底商+寫字樓寫字樓+酒店價值最高酒店價值最高項目戰(zhàn)略發(fā)展方向競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略通過項目所面對的外因與內(nèi)因研究，項目將采用底通過項目所面對的外因與內(nèi)因研究，項目將采用底商商+寫字樓寫字樓+酒店的物業(yè)組合，并使之相互依托，酒店的物業(yè)組合，并使之相互依托，相輔相成，實現(xiàn)項目利潤最大化；相輔相成，實現(xiàn)項目利潤最大化；開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略面對市場競爭時，我們抓住商業(yè)市場的熱點，并面對市場競爭時，我們抓住商業(yè)市場的熱點，并抓住鄒平寫字樓發(fā)

32、展階段的特征，打造低成本，抓住鄒平寫字樓發(fā)展階段的特征，打造低成本，高形象寫字樓，從而形成項目核心競爭力；高形象寫字樓，從而形成項目核心競爭力；本項目的發(fā)展將會考量以下七點p是城市級的是城市級的p是城市核心的是城市核心的p是具有標志性的是具有標志性的p是區(qū)域峰值地價的是區(qū)域峰值地價的p是有強烈城市意向的是有強烈城市意向的p是可回避競爭的是可回避競爭的p是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的p輻射全鄒平的輻射全鄒平的p是未來鄒平的中心地帶是未來鄒平的中心地帶p能代表新時代的鄒平，是城市的能代表新時代的鄒平，是城市的“一級一級”p項目高度高于城市中的任何區(qū)域項目高度高于城市中的任何區(qū)域p可辨識，

33、明晰區(qū)別于其他區(qū)域可辨識，明晰區(qū)別于其他區(qū)域p走差異化競爭，建立項目核心競爭力走差異化競爭，建立項目核心競爭力p盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段基地基本資料地塊占地587.67平方米，不足1畝地。按照寫字樓的進深要求13.5-15米左右，需要占用齊明建材城的部分土地。圖中所示a區(qū)域建議進行整體性規(guī)劃。a規(guī)劃方向規(guī)劃方向1 1商業(yè)裙樓+酒店底商+辦公樓規(guī)劃示意1 1棟棟1818層辦公樓層辦公樓+1+1棟棟1111層酒店層酒店1-21-2層均包含底商。層均包含底商。城市廣場沿黛溪三路方向示意圖沿黛溪三路方向示意圖底商+酒店+辦公1-2層為聯(lián)體商鋪；層為聯(lián)體商鋪；3-5層

34、餐飲娛樂；層餐飲娛樂；6-10層賓館客房；層賓館客房；11-18層辦公樓層辦公樓城市廣場規(guī)劃方向規(guī)劃方向2 2問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目界定項目界定項目定位項目定位玻璃幕墻、燈光工程玻璃幕墻、燈光工程轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式地板類型、離地面高度、實用性地板類型、離地面高度、實用性會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服

35、務(wù)5a5a智能化智能化發(fā)展商的影響力及關(guān)系網(wǎng)絡(luò)發(fā)展商的影響力及關(guān)系網(wǎng)絡(luò)大堂大堂電梯間電梯間衛(wèi)生間衛(wèi)生間甲級樓宇甲級樓宇要素要素客戶客戶“埋單埋單”的原因，也是項目的原因，也是項目賣點的來源。賣點的來源。寫字樓控制成本,將錢花在客戶看得見,摸得找的地方-外立面、大堂、電梯、衛(wèi)生間。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果， 綜合考慮，建議本項目寫字樓單元面積為：寫字樓戶型示意寫字樓技術(shù)指標 建筑使用率建筑使用率達到70-75%。 標準層面積標準層面積： 大寫字樓的標準層面積在2000-2500平方米； 小寫字樓因地塊形狀限制，不易達到以上指標，可根據(jù)實際情況進行設(shè)計。標準層面積應(yīng)在1000平方米以上； 建議標準層面平面

36、盡量保證形狀規(guī)整以便于內(nèi)部分割及提高使用率； 標準層使用率70-75%。 停車位數(shù)量：停車位數(shù)量：按照60-100平方米設(shè)置一個停車位。 進深：進深： 作為具有國際標準的甲級寫字樓理想進深13.515米。建議項目盡可能參考這一數(shù)值進行設(shè)計。 凈高：凈高： 考慮某些公司的網(wǎng)絡(luò)布線要求，建議凈高2.7米，不少于2.6米。并可考慮在局部樓層適當增加凈高，以滿足某些特殊客戶的需求（如廣告、影視、工作室創(chuàng)意類公司）。 室內(nèi)裝修：室內(nèi)裝修： 提供大堂和公共部分裝修。 空調(diào)：空調(diào)： 建議采用二管制或四管制空調(diào)系統(tǒng)，針對寫字樓普遍存在的室內(nèi)空氣環(huán)境不好的現(xiàn)象，加大新風量，達到每人每小時50立方米。 電力：電力

37、：大于100w/平方米，不低于80w/平方米，提供備用電機。 樓板承重：樓板承重：250公斤/平方米。 寫字樓技術(shù)指標寫字樓技術(shù)指標智能化系統(tǒng)bas）樓宇自動化 a）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 供熱、通風和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 照明設(shè)備系統(tǒng) 電梯監(jiān)控系統(tǒng) b）停車場管理系統(tǒng) c）廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散） d）（sa）保安監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)視系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 防盜系統(tǒng) e）（fa）消防自動化系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 噴淋滅火系統(tǒng) 通風排煙系統(tǒng) （oas）辦公自動化 a）共享信息系統(tǒng) b）辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng) c）物業(yè)管理輔助系統(tǒng) d）設(shè)備共享系統(tǒng) （cas）信息自動化系統(tǒng) a）網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 內(nèi)部

38、綜合布線系統(tǒng) 外部通訊接口 寬帶接入 內(nèi)部局域網(wǎng)服務(wù) b）電視通訊系統(tǒng) 衛(wèi)星電視接收 預(yù)留接收基座） c）無線通訊系統(tǒng) 無線尋呼對講系統(tǒng) 移動通訊信號增強 衛(wèi)星通訊系統(tǒng) d）程控電話用戶交換系統(tǒng) 固定電話系統(tǒng)通訊 聲訊服務(wù)系統(tǒng) 產(chǎn)品定位：寫字樓-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中央其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時類幕墻外立面，同時在外立面的造型上予在外立面的造型上予以創(chuàng)新以創(chuàng)新外立面干練，挺拔干練，挺拔類幕墻新穎，時尚新穎，時尚造型的創(chuàng)新地標性，權(quán)威性地標性，權(quán)威性激光束富麗堂皇富麗堂皇夜晚燈光城市廣場聚人氣，

39、聚財氣，更是一個城市的標志與名片。城市廣場通常是城市居民社會生活的中心，是城市不可或缺的重要組成部分。不僅是一個城市的象征,人流聚集的地方,而且也是城市歷史文化的融合,塑造自然美和藝術(shù)美的空間。故城市廣場, 是一個城市的標志,是城市的名片。 城城 市市 廣廣 場場城市廣場示意城市廣場是政府和社會各界舉辦節(jié)慶活動、開展宣傳教育、發(fā)布政府信息等最有影響的地方，成為社會穩(wěn)定、國泰民安的象征。也是市民休閑娛樂、鍛煉身體的理想場所。 寫字樓城市廣場寫字樓城市廣場 意意 向向 圖圖外立面簡潔、現(xiàn)代、時尚使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本。要點：要點： 節(jié)約成本，采用類幕墻。 在建筑設(shè)計上做出

40、通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當大玻璃形成幕墻感 中性顏色但不能過冷，突出召示性寫字樓外立面寫字樓樓體亮化采用激光技術(shù)及l(fā)ed電子大屏技術(shù)，樹立項目亮點，展現(xiàn)項目寫字樓地標形象地位。寫字樓頂級會議室在高樓層規(guī)劃頂級會議室，彰顯項目高端品質(zhì) 及入住公司的品級。p具有電視電話會議、同聲傳譯等國際先進功能，滿足不同公司的不同會議需求。p會議室可作為集團公司的常規(guī)主會議室，充分實現(xiàn)物業(yè)價值利用的最大化。寫字樓門前小品寫字樓入口 意意 向向 圖圖p大中庭設(shè)計通透大氣：增加大堂的景觀效果，盡可能采用采光天棚，引入自然光純正大堂功能，不含任何商業(yè)。寫字樓大堂寫字樓空中花園利用商業(yè)裙樓樓頂，設(shè)置平臺花

41、園，充分體現(xiàn)寫字樓的品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境，提升其核心競爭力?？紤]因素：考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：建議要點：p 設(shè)計風格簡約，大氣，避免細部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。p 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。簡約大氣的電梯間延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計風格寫字樓電梯間寫字樓衛(wèi)生間容易忽略的甲級寫字樓細節(jié)衛(wèi)生間細節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間衛(wèi)生間考慮因素： 細節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。建議要點：p設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分

42、隔距離；p設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；p在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、toto等；p衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。酒店檔次定位中高檔三星級特色酒店，高形象入市。酒店定位項目的良好配套整體高形象入市市場追隨酒店的形象直接影響著整個項目的形象整個鄒平酒店市場旺盛，平均入住率較高嚴格控制建筑成本成本營銷考慮檔次定位：檔次定位：中高檔三星級特色中高檔三星級特色酒店，高形象入市酒店，高形象入市酒店定位：立足于鄒平，面向周邊商務(wù)酒店市場。酒店定位v位置：項目的塔樓

43、部分v功能：為商業(yè)和寫字樓形成相對的服務(wù)設(shè)施，為整個項目提升形象。v對象：前往鄒平的商務(wù)人士v組成：客房，大堂（與寫字樓公用或者獨用），會議室，商務(wù)中心等大堂大堂客房客房會議室會議室商務(wù)中心商務(wù)中心面積需求面積需求400500400500平方米平方米 兩兩層，與寫層，與寫字樓共用字樓共用22282228平方米平方米/ /標準間標準間一個一個300300人，二到人，二到三個三個3030人人的會議室的會議室20302030平方米平方米酒店大堂酒店電梯間提供星級酒店的服務(wù)管家式貼身服務(wù)，除去商務(wù)人士的日?，嵤吕_。p星級服務(wù)既滿足了高端商務(wù)客居住功能，又具備辦公商務(wù)特性。酒店服務(wù)問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目界定項目界定項目定位項目定位整體形象定位推動城市的力量推動城市的力量鄒平財富中心鄒平財富中心項目整體形象定位鄒平的財富核心欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗，都市經(jīng)驗。體驗，都市經(jīng)驗。形象定位詮釋鄒平的財富核心（財富篇） 人類歷史上最富有的人，都是擁有人類歷史上最富有的人，都是擁有“資源資源”的人，在新經(jīng)濟時代，的人，在新經(jīng)濟時代，“資源資源”早已顛覆了土地、石油、廠早已顛覆了土地、石油、廠房大樓或金山銀山的傳統(tǒng)定義，科技、人才、絕妙的想法、預(yù)見力，