《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)》重點(diǎn)知識(shí)(20210131190902)

1、1 / 13第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一）經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1、經(jīng)紀(jì) ：指自然人、法人、或者其他經(jīng)濟(jì)組織以收取傭金為目的，為促成委托人與他 人交易而從事的居間、代理、行紀(jì)等有償服務(wù)活動(dòng)，它是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服 務(wù)行為。特點(diǎn) ：范圍的廣泛性、 內(nèi)容的服務(wù)性、 主體的多樣性、 主體的專業(yè)性、 地位的居間性、 目的的有償性。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)： 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員根據(jù)委托人的委托，以收取 傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事的居間、代理的等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。必要性原因 ：房地產(chǎn)商品的特殊性、房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不完全性?；绢愋停海?）居間： 為交易雙

2、方提供交易信息、機(jī)會(huì)、條件，從中撮合雙方交易成功的商業(yè)行 為。特點(diǎn) :a 服務(wù)對(duì)象和范圍廣泛。b 只以自己的名義替交易雙方媒介交易 ,并不具體代表其中任何一方 ,因此, 一 般沒有代為訂約的權(quán)利。c 介入交易雙方的交易活動(dòng)的程度較淺 , 范圍較窄 , 服務(wù)內(nèi)容較為簡(jiǎn)單 , 與服務(wù) 對(duì)象的關(guān)系多以媒介的具體交易行為為限 , 時(shí)間一般比較短暫 , 經(jīng)紀(jì)人與委 托人之間一般沒有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系（2）行紀(jì):是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托 , 以自己的名義與第三方進(jìn)行交易 ,并承擔(dān)規(guī)定的 法律責(zé)任的商業(yè)行為。特點(diǎn)a行紀(jì)屬于自為營(yíng)業(yè)主體，但為委托方的利益而進(jìn)行活動(dòng)b 服務(wù)對(duì)象和范圍較廣 , 服務(wù)內(nèi)容和參與程度

3、較深c以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，行紀(jì)活動(dòng)中的權(quán)利與責(zé)任歸行紀(jì)人自己等方面的特點(diǎn)（3）代理:是指經(jīng)紀(jì)人在受委托權(quán)限內(nèi) , 以被代理人名義與第三方進(jìn)行交易 , 并由被代理 人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的商業(yè)行為特點(diǎn) :a 為特定的對(duì)象服務(wù) , 關(guān)系比較穩(wěn)定 , 具有一定的連續(xù)性b 參與服務(wù)的程度較深 , 涉及的服務(wù)內(nèi)容較多 , 并擁有較大權(quán)限，一般能夠代 表被代理人簽訂合同c 代理人所進(jìn)行的代理行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性（ 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須具備專業(yè)資質(zhì)（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須具備專業(yè)資格（ 3）活動(dòng)地位具有居間性 （4）活動(dòng)目的

4、具有有償性 （ 5）活動(dòng)范圍具有地域性2 / 13三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用1 、傳播市場(chǎng)信息，提高交易效率2 、降低交易成本，優(yōu)化資源配置3 、規(guī)范交易秩序，保障交易安全四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類：1 、按服務(wù)方式分： 居間、代理2 、按標(biāo)的物分：新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)3 、按交易方式分：房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn) 租賃 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)4 、按標(biāo)的物的使用性質(zhì)分： 住宅 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、 非住宅 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)5 、按服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展二）中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的主要問(wèn)題：1 、法律法規(guī)不健全、上位法缺失2、管理體制不完

5、善，行業(yè)自律管理缺乏力度3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員總體素質(zhì)偏低，管理方式落后4、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范三）中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范與完善：1、完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)2 、實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度3 、建立科學(xué)的行業(yè)管理機(jī)制第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1、定義： 指在房屋、土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)當(dāng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。2、權(quán)利與義務(wù)二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理1、定義：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事非獨(dú)立性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的 自然熱。2、權(quán)利與義務(wù)（1） 權(quán)利： 從業(yè)權(quán)、獲取合理報(bào)酬權(quán)、接受教育培

6、訓(xùn)權(quán)。3 / 13一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)道德 二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的心理素質(zhì)三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的知識(shí)結(jié)構(gòu)四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的禮儀修養(yǎng)五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能1、善于學(xué)習(xí)的技能 24、市場(chǎng)分析的技能 5收集處理信息的技能 供需搭配的技能守法、誠(chéng)信、盡職盡責(zé)、平等競(jìng)爭(zhēng) 自知自信、樂(lè)觀開朗、開拓進(jìn)取 專業(yè)知識(shí)、相關(guān)專業(yè)知識(shí)、文化修養(yǎng) P513 、人際溝通的技能提高方法： 1、認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)操作方法2、反復(fù)練習(xí)，不斷實(shí)踐 3 、形成日常工作習(xí)（2）義務(wù)： 遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德；不能同時(shí)在兩個(gè)機(jī)構(gòu)從業(yè)；不泄露委托人的 商業(yè)機(jī)密及個(gè)人隱私并忠誠(chéng)于自己從業(yè)的機(jī)構(gòu)。、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度一

7、）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試制度二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)制度三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員繼續(xù)教育制度四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)處罰制度三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的基本要求慣4、勤于思考、善于總結(jié)第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的 設(shè)立（一）經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更和注銷程序二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的 分類（一）按不同企業(yè)性質(zhì)分： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)（二）按主營(yíng)業(yè)務(wù)分： 存量房屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、新建商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)4 / 13三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的 經(jīng)營(yíng)模式（一）涵義：廣義

8、： 是指企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)宗旨， 為實(shí)現(xiàn)企業(yè)所確認(rèn)的價(jià)值定位所采取某一類 方式方法的總稱。包括企業(yè)對(duì)自己的產(chǎn)業(yè)鏈中所處位置、業(yè)務(wù)范圍、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇。具體： 是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的情況下，集體承接及開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式，它與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企 業(yè)地位以及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)狀況有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍可根據(jù)房地產(chǎn)的類型分為住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、 商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)業(yè)務(wù)。也可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的級(jí)別分為新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、 存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等。（二）種類：無(wú)店鋪模式、有店鋪式四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的 運(yùn)營(yíng)對(duì)象（一）房源開拓1.房源的構(gòu)成要素：業(yè)

9、主資料、物業(yè)狀況、放盤要求等。2.房源的屬性與特征：（1）屬性：實(shí)物屬性、權(quán)益屬性、價(jià)格屬性（2）特征：公共性、變動(dòng)性、可替代性3.房源開拓的原則：及時(shí)性、持續(xù)性、集中性4.房源信息開拓渠道：（1）散戶：報(bào)紙廣告、路牌廣告、派發(fā)傳單、電話訪問(wèn)、互聯(lián)網(wǎng)、直接接觸等（2）大戶：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、資產(chǎn)公司、企事業(yè)單位、銀行。5.房源信息的處理： 房源信息的收集表格的處理；建立房源信息庫(kù)；房源信息的使用管理。（二）客源開拓1.客源的構(gòu)成要素：需求者、需求意向。2.客源的特性：指向性、時(shí)效性、潛在性。3.客源開拓的原則：有效原則、合理使用原則、針對(duì)重點(diǎn)原則。4.客源信息開拓的方法與策略：（1

10、） 客源開拓的方法 ：門店攬客法、廣告攬客法、人際網(wǎng)絡(luò)攬客法、客戶介紹攬客法、講座攬客法（2）客源開拓的策略：5 / 13A. 致力于與客戶建立和保持良好的關(guān)系B. 培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人的觀察和判斷潛在客戶的能力，使其養(yǎng)成隨時(shí)發(fā)掘潛在客源的習(xí)慣。C培育客戶，使其成為真正的客源。D .讓最有可能成交的客戶產(chǎn)生直接回應(yīng)。5. 客源信息管理：記錄更新、保持聯(lián)系、有效利用（三）房源與客源的關(guān)系1、互為條件，缺一不可 2、兩者兼顧，相得益彰 3、互為目標(biāo)，不斷循環(huán)第四章 房地產(chǎn)查驗(yàn)一、房地產(chǎn) 實(shí)物 狀況查看 建筑三要素：建筑功能、建筑物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。（一） 建筑面積1、 建筑面積的種類：（1）房屋建筑面積

11、（ 2）房屋使用面積（ 3）房屋產(chǎn)權(quán)面積（ 4）房屋共有建筑面積 （5）房屋的套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體建筑面積 +套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積2、 建筑面積測(cè)算：（1） 測(cè)算要求：由具有資質(zhì)的法定測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行。必須獨(dú)立測(cè)算兩次。單位：平方米，取至 0.01。（2） 房屋建筑面積測(cè)算有關(guān)規(guī)定：（二） 戶型和房型1、 戶型分類：（1）按空間平面關(guān)系：平層、躍層、錯(cuò)層、復(fù)式（2）按數(shù)量：一室一廳、二室一廳二衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)、三室一廳、三 室二廳二衛(wèi)（3）戶型面積大小：大戶型、小戶型等。2、 戶型判斷標(biāo)準(zhǔn)：采光、通風(fēng)、朝向、干濕動(dòng)靜分區(qū)，客廳中的門盡量減少、減少不 能利用的通道走廊，面積大的套型應(yīng)

12、設(shè)不可采光通風(fēng)儲(chǔ)藏間。（三）建筑規(guī)格1、住宅的開間： 2.1米、 2.4米、 2.7 米、 3.0米、 3.3米、 3.6 米等。6 / 132、住宅的進(jìn)深： 3.0米、 3.3米、 3.6 米、 3.9米、 4.2米、 4.5 米等。3、住宅的層高：普通住宅層高宜為 2.80 米。4、住宅凈高： （凈高 =層高 樓板厚度） 住宅建筑規(guī)范 ：臥室、起居室的室內(nèi)凈 高不應(yīng)低于 2.40 米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于 2.10 米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的 1/3； 利用坡屋頂內(nèi)空間做臥室、起居室時(shí)，其 1/2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 2.10；（四）建筑結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)

13、、鋼結(jié)構(gòu)。（五）建筑設(shè)備：水（給水、排水、中水） 、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣?明系統(tǒng)與設(shè)備、消防系統(tǒng)與設(shè)備、安防系統(tǒng)與設(shè)備。（六）管線開通及物管費(fèi)用1、水電氣、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等的開通與使用。 “兩管一線”不得另收取費(fèi)用。 2、經(jīng)紀(jì)人驗(yàn)房時(shí)的工作重點(diǎn)：（1）確認(rèn)房屋的建成銷售時(shí)間。（2）確認(rèn)管線通暢與使用質(zhì)量（3）確認(rèn)前房地產(chǎn)權(quán)利人的登記及費(fèi)用清繳情況。（七）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照（八）裝飾裝修1、建筑裝飾材料的分類：（1）外墻裝飾材料 包括外墻、陽(yáng)臺(tái)、臺(tái)階、雨篷、檐口等。 內(nèi)墻裝飾材料 包括內(nèi)墻面、 柱面、墻裙、踢腳線、隔斷、窗臺(tái)、門窗套等。 地面裝飾材料

14、包括地面、樓面、樓梯段 與平臺(tái)等的全部裝飾材料。 頂棚裝飾材料 包括主要指室內(nèi)頂棚裝飾材料。（2）建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià)：裝飾效果、耐久性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性。（九）外觀、總層數(shù)、總高度1、外觀：建筑風(fēng)格。歐陸風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格、現(xiàn)在主義風(fēng)格、異域風(fēng)格、普 通風(fēng)格、主題風(fēng)格。2、建筑總層數(shù)：（1）住宅建筑： 13 層 低層； 46 層 多層； 79 層 中高層； 10 30 層 高層。 （2）公共建筑及綜合性建筑：總高度 24 米以下為非高層建筑，以上為高層。（3）超高層建筑：超過(guò) 100 米，不論住宅、公共建筑均為超高層。二、房地產(chǎn) 區(qū)位 狀況查看（一）位置7 / 131、坐落：對(duì)象房地產(chǎn)位

15、于 x x 市 x x 區(qū) x x 路（大街、大道） x x 號(hào)，其位置見位置圖。2、.方位：對(duì)象房地產(chǎn)位于x x市x x部（中部、東部、東南部 .），x x路口 x x角（東北角、東南角、西南角、西北角），x x路（大街、大道）x x側(cè)（東側(cè)、西側(cè)， 南側(cè)、北側(cè)）。3、 距離：對(duì)象房地產(chǎn)離市中心 x x公里，離火車站x x公里，離機(jī)場(chǎng)x x公里。4、 朝向：對(duì)象房產(chǎn)建筑物坐北朝南；坐東朝西。5、 樓層：對(duì)象房產(chǎn)位于 x x大廈地上x x層；x x商場(chǎng)地上（地下）x x層。（二） 交通及道路狀況1、“可及性”表示由“外”到“內(nèi)； “便捷性”表示由“內(nèi)”到“外” 。2、描述：道路狀況；出入可利用

16、交通工具；交通管制情況；停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三） 周圍環(huán)境及自然景觀1、環(huán)境和景觀：自然景觀、人文景觀、景觀2、常用判斷指標(biāo)：用地面積、容積率、建筑控制高度、建筑密度、綠地率、建筑間距。 容積率=總建筑面積 /建筑用地面積 建筑密度 =建筑基底總面積 / 建筑用地面積（四） 外部生活配套設(shè)施1、 外部基礎(chǔ)設(shè)施：道路、排水、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。2、 外部公共服務(wù)設(shè)施：一定距離內(nèi)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施。3、 商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施：一定距離內(nèi)的購(gòu)物設(shè)施、消費(fèi)場(chǎng)所和娛樂(lè)設(shè)施等。（五） 相鄰物業(yè)用途及規(guī)模 相鄰關(guān)系

17、指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（六）污染狀況1、外在環(huán)境污染 2、室內(nèi)環(huán)境污染三、房地產(chǎn) 權(quán)益 狀況調(diào)查（一）土地權(quán)屬狀況1、土地權(quán)屬的基本概念：國(guó)有土地、集體土地、出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè) 用地使用權(quán)、其他建設(shè)用地使用權(quán)。8 / 13（二）房屋權(quán)屬狀況 1、不同權(quán)屬類型的房屋概念：商品住房，限價(jià)房、限面積商品房，經(jīng)紀(jì)適用房，廉租 房，城鎮(zhèn)居民自建房，已購(gòu)公有住房，未售公有住房， 財(cái)遷安置房，集資、合作建設(shè)住房，農(nóng)村村民住房，其 他住房。2、房屋權(quán)益狀況描述：房屋所有權(quán)、出租或占用情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊

18、情況。（三）房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況1、是否設(shè)定抵押權(quán)。 2、是否異議登記。3、是否被查封。（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書及相關(guān)法律文件 1、房地產(chǎn)權(quán)屬證書及相關(guān)法律文書（土地使用權(quán)取得方式、年期、是否設(shè)定抵押） 2、相關(guān)法律文書的種類及識(shí)別（獨(dú)有、共有等）：（1）房屋所有權(quán)證書：一般由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門或建設(shè)部門頒 發(fā)的，未設(shè)專門房地產(chǎn)管理部門的市、縣，暫由人民政府作為發(fā)證機(jī)關(guān)，并委托下屬房 地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作。（2）土地使用權(quán)證書：由縣級(jí)以上的地方人民政府核發(fā)，具體由人民政府的土地管理 部門辦理相關(guān)手續(xù)，以本級(jí)人民政府的名義核發(fā)土地使用權(quán)證書。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

19、流程一、存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程（一）準(zhǔn)備階段1、搜集房源、客源信息2、接待顧客（傾聽、查驗(yàn)、告知、協(xié)商）房源的開拓與獲取渠道：A. 小業(yè)主 :擁有一套或幾套房的業(yè)主。房源開拓渠道：a報(bào)紙廣告b.寄發(fā)或派發(fā)宣傳單c.在居民居住區(qū)的宣傳欄內(nèi)張貼宣傳單，宣傳本公司的同時(shí)開拓房源 d. 在店鋪或辦公場(chǎng)所通過(guò)發(fā)布客源需求意向信息吸引房源 e. 互聯(lián)網(wǎng)B 大業(yè)主 :擁有批量房屋的機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)處理公司、銀行等。房源開拓渠道： a. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的人際關(guān)系網(wǎng)b.建立良好的顧客關(guān)系，老帶新9 / 13c.通過(guò)舉辦有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)介紹講座，提高本機(jī)構(gòu)的知名度，吸引客源。（二）委

20、托階段1、實(shí)地查驗(yàn)房源（權(quán)屬狀況、物質(zhì)實(shí)體狀況、環(huán)境狀況）2、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同簽訂前注意事項(xiàng)：a.認(rèn)真審定委托人的法律主體資格b.認(rèn)真審查合同條款 c.向委托人講解合同內(nèi)容，委托人的義務(wù)及應(yīng)協(xié)助做的工作、委托人應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)以及違約將承擔(dān)的法律后果。訂立二手房居間合同的注意事項(xiàng)：a. 如果委托方是賣方，應(yīng)寫明標(biāo)的房地產(chǎn)詳細(xì)地址、面積、產(chǎn)權(quán)證書號(hào)、其他權(quán)利情況。b. 明確約定傭金標(biāo)準(zhǔn)及收取方式，說(shuō)明未完成合同約定的委托事項(xiàng)如何退還傭金及委托方如 何支付必要費(fèi)用c. 約定承擔(dān)違約責(zé)任的方式，避免因違約條約款不完善而引發(fā)的糾紛，尤其要將買賣雙方的 違約責(zé)任與居間方的違約責(zé)任明確加以區(qū)分界定。d. 如

21、果委托方是二手房買方，雙方還應(yīng)約定備選房源數(shù)量訂立二手房代理合同的注意事項(xiàng)：a.弄清合同主體的合法性b.弄清合同客體的合法性c.約定傭金的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間、支付方式d.明確代理合同履行的期限、地點(diǎn)和方式e.協(xié)商約定解決爭(zhēng)議的方式以及承擔(dān)違約責(zé)任的方式（三）促成簽約階段1.發(fā)布房源、客源信息 2.引領(lǐng)買方看房 3.商議買賣價(jià)格并撮合成交4.簽訂二手房買10 / 13賣合同（四）交易資金支付階段1.協(xié)助辦理抵押貸款手續(xù)2.協(xié)助辦理交易資金監(jiān)管手續(xù)3.代繳稅費(fèi)（五）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶階段1.協(xié)組買賣雙方進(jìn)行房屋交驗(yàn)2.協(xié)助結(jié)算相關(guān)費(fèi)用 3.協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 4.傭金結(jié)算5.后續(xù)服務(wù)二、存量房租賃業(yè)務(wù)流程（一

22、）準(zhǔn)備階段1.搜集房源、客源信息 2.接待顧客（二）委托階段1.實(shí)地查驗(yàn)房屋 2.簽訂房屋租賃委托合同3.發(fā)布房源、客源信息（三）促成簽約階段1.陪同承租方看房 2.協(xié)調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn)并撮合成交3.簽訂二手房租賃合同（四）房屋交驗(yàn)及費(fèi)用結(jié)算階段1.房屋交驗(yàn) 2.房屋租賃合同登記備案3.結(jié)算傭金 4.后續(xù)服務(wù)三、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理樓盤流程1.獲取銷售代理項(xiàng)目信息2.簽訂項(xiàng)目銷售代理合同3.制定營(yíng)銷方案 4.銷售準(zhǔn)備和現(xiàn)場(chǎng)銷售 5.結(jié)算代理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用6.撰寫結(jié)案報(bào)告（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售新建商品房業(yè)務(wù)流程1.獲取潛在客戶信息2.接待客戶 3.購(gòu)買洽談 4.跟進(jìn)并確定

23、購(gòu)買意向5.協(xié)助訂立商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同6.協(xié)助結(jié)算房屋成交價(jià)款和協(xié)助辦理抵押貸款手續(xù) 7.后續(xù)服務(wù)第六章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理概述（一）含義：是政府房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主 體、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的關(guān)系。（二）基本原則11 / 131.營(yíng)造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)的發(fā)展2.遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理3.嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律4.順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)（三）基本框架：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的 專業(yè)性、規(guī)范性、公平性 管理。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管（一）監(jiān)管部門

24、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保 障主管部門應(yīng)當(dāng)按職責(zé)分工，分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)督和管理。（二）監(jiān)管內(nèi)容和方式1、房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入 2、網(wǎng)上簽訂與合同備案 3、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理 5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)典型案件通報(bào)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理的內(nèi)容和方式三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地方管理規(guī)定四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用檔案管理（一）建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用檔案的意義（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用檔案體系第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：屬于外部風(fēng)險(xiǎn)， 由外部環(huán)境的變化引起的。 包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、 政策風(fēng)險(xiǎn)、 政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。（二）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：屬于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，一般屬于公司管理范疇。包括：12