前期開發(fā)場調(diào)研-前期規(guī)劃-產(chǎn)品定位

1、、前期開發(fā)：市場調(diào)研，前期規(guī)劃，產(chǎn)品定位】項目定位報告服務提綱（完整版。）第一部分市場調(diào)研（重點：聚焦、深度、說清楚）一、項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置地質(zhì)地貌狀況土地而積及紅線圖七通一平現(xiàn)狀2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃項目對外水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設施調(diào)查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務郵政服務娛樂、餐飲、運動生活服務游樂休憩設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判

2、斷1、宏觀經(jīng)濟運行國內(nèi)生產(chǎn)總值a第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量b第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量c第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量d房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策a貨幣政策b利率c房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額a全國及項目所在地b其中房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費品零售總額商品零售價格指數(shù)a居民消費價格指數(shù)b商品住宅價格指數(shù)中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)項目所在地居民住宅形態(tài)及比重政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方而的政策法規(guī)短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項目所在地商品住宅市場板塊

3、的劃分及差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析經(jīng)濟各種檔次商品住宅客戶分析商品住宅客戶購買行為分析三、土地SWO分析1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四、項目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研類比競爭樓盤基木資料項目戶型結構詳析項目規(guī)劃設計及銷售資料綜合評判2、項目定位市場定位a區(qū)域定位b主力客戶群定位功能定位建筑風格定位五、項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基木方法和概念商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的比重c分析可類比項目價值實

4、現(xiàn)的各要素之特征d對比并量化木項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價類比可實現(xiàn)價值決定因素a類比土地價值：地段資源差異項目周邊環(huán)境的差異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷探建筑風格和立面的設計、材質(zhì)探單體戶型設計探建筑空間布局和環(huán)藝設計小區(qū)配套和物業(yè)管理探形象包裝和營銷策劃探發(fā)展商品牌和實力C價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素探經(jīng)濟因素探政策因素2、項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實惠要素對比分析b項目類比價值計算六、投資風險分析及其規(guī)避方式提示1、項目風險性

5、評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性a項目的規(guī)劃和設計是否足以提升周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2、資金運用的風險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務成本對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回 籠3、經(jīng)濟政策風險國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化國家、地方相關的產(chǎn)業(yè)政策的出臺及相關市政配套設施的建設七、開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素市場供求因素上市時間要求2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測項目開發(fā)步驟 項目投入產(chǎn)出評估八、目

6、標客戶群定位分析1、項目所在地人口總量及地塊分布情況2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況3、項目所在地家庭情況分析家庭成員結構家庭收入情況住房要求、生活習慣4、項目客戶群定位目標市場a目標市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究C目標市場特征描述目標客戶a目標客戶細分b目標客戶特征描述c目標客戶資料第二部分規(guī)劃設計一、總體規(guī)劃1、項目地塊概述項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項目臨界四周狀況項目地貌狀況2、項目地塊情況分析發(fā)展商的初步規(guī)劃及設想影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素土地SWO分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)3、建筑空間布局項目總體平面規(guī)劃及其說明項目功能分區(qū)示意及

7、說明4、道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況項目道路設置及其說明a項目主要出入口設置b項目主要干道設置c項目車輛分流情況說明d項目停車場布置5、綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a項目綠化景觀系統(tǒng)分析b項目主要公共場所的環(huán)藝設計6、公建與配套系統(tǒng)項目所在地周邊市政配套設施調(diào)查項目配套功能配置及安排公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示b營銷中心外立面設計提示c物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示d其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示公共建筑平面設

8、計提示公共建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設計7、分期開發(fā)分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路8、分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位、色彩計劃1、項目總體建筑風格及色彩計劃，項目總體建筑風格的構思建筑色彩計劃2、建筑單體外立面設計提示商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立而局部設計提示d其他特殊設計提示三、主力戶型選擇1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例3、主力戶型設計提示一般住宅套房戶型設計提示躍式、復式、躍復式戶型設計提示別墅戶型設計提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示商業(yè)裙樓平面設計提示商場樓層平面設計提示寫字樓平面設計提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提不2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想地塊己有的自然環(huán)境利用項目人文環(huán)境的營造3、項目各組團環(huán)境概念設計組團內(nèi)綠化及園藝設計組團內(nèi)共享空間設計組團內(nèi)雕塑小品設計提示組團內(nèi)椅凳造型設計提示組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計項目主入口環(huán)境概念設計項目營銷中心外部環(huán)境概念設計項目會所外部環(huán)境概念設計項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計針對木項目的其他公共環(huán)境概念設計六、