萬隆評估-國有企業(yè)價值評估說明

-評估說明除標題、封面目錄字體外，均采用小四號字體企業(yè)名稱經濟行為項目評估說明評估報告文號上海萬隆資產評估有限公司二 年 月 日目 錄第一部分 關于專用說明材料使用范圍的聲明1第二部分 關于進行資產評估有關事項的說明1第三部分 資產評估說明1第四部分 長期投資-企業(yè)評估說明1 精選資料第一部分 關于專用說明材料使用范圍的聲明評估說明供國有資產監(jiān)督管理機構（含所出資企業(yè)）、相關監(jiān)管機構和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。上海萬隆資產評估有限公司年 月 日 第二部分 關于進行資產評估有關事項的說明一、委托方與被評估單位概況（一）委托方概況1企業(yè)名稱：（簡稱：）住所：注冊資本：法定代表人。2企業(yè)性質、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關系的演變）。3經營業(yè)務范圍及主要經營業(yè)績。（二）被評估單位概況1企業(yè)名稱：（簡稱：）住所：注冊資本：法定代表人：2企業(yè)性質、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關系的演變） 3經營業(yè)務范圍及主要經營業(yè)績。4近三年來企業(yè)的資產、財務、負債狀況和經營業(yè)績，已經審計的應當說明注冊會計師發(fā)表的意見，以往不良資產處置情況。5主要產品品種、生產能力，近年實際生產量、銷售量，主要市場及其市場占有率，本企業(yè)產品在同類產品市場的地位，主要原材料、能源供應情況，環(huán)境污染及治理情況。6形成企業(yè)主要生產能力的狀況， 正在或者計劃進行的投資項目簡況，企業(yè)的主要資產狀況。7執(zhí)行的主要會計政策，生產經營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或者優(yōu)惠，生產經營的優(yōu)勢分析和各種因素風險。（三）委托方與被評估單位的關系1委托方與被評估單位的關系一般包括產權關系、行政隸屬關系、交易關系等。2存在兩家以上被評估單位（或者產權持有單位），應當分別予以介紹。3委托方與被評估單位（或者產權持有單位）為同一企業(yè)，按被評估單位要求的內容與格式編寫。4存在交叉持股的，還應當列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系以及是否屬于同一控制的情形。5存在關聯交易的，應當說明關聯方、交易方式等基本情況。二、關于經濟行為的說明（一）說明本次資產評估滿足何種需要、所對應的經濟行為類型及其經濟行為獲得批準的相關情況，或者其他經濟行為依據。（二）獲得有關部門批準的，應當載明批件名稱、批準日期及文號。三、關于評估對象與評估范圍的說明（一）評估對象與范圍1評估對象為被評估單位股東全部權益價值2評估范圍為被評估單位評估基準日全部資產與負債，具體類型與賬面金額如下表： 項 目賬面金額（元）流動資產長期投資固定資產無形資產其他資產資產總額流動負債長期負債負債總額評估基準日的會計報表已經會計師事務所有限公司審計，并出具無保留（或其他類型）審計報告。（二）對于經營租入資產、特許使用的資產、以及沒有會計記錄的無形資產應當特別說明是否納入評估范圍及其理由。（三）如在評估目的實現前有不同的產權持有單位，應當列表載明各產權持有單位待評估資產的類型、賬面金額等。（四）賬面資產是否根據以往資產評估結論進行了調賬。（五）本次評估前是否存在不良資產核銷或者資產剝離行為等。四、關于評估基準日的說明（一）評估基準日：年月日。（二）評估基準日是由委托方與相關當事方根據評估目的協商確定的，主要考慮使評估基準日盡可能與評估目的實現日接近，使評估結論較合理地為評估目的服務。（或評估基準日受特定經濟行為文件的約束）。 五、可能影響評估工作的重大事項的說明：（一）曾經進行過清產核資或者資產評估的情況，調賬情況。（二）影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項。（三）抵（質）押及其或有負債、或有資產的性質、金額，及其對應資產負債情況。（四）賬面未記錄的資產負債的類型及其估計金額。（五）（如企業(yè)無房屋建筑類資產或經營場所租賃協議，請對經營場所的來源加以說明）。（六）（如企業(yè)無在用低值易耗品，請對企業(yè)日常經營所需的基本設施來源加以說明）。（七）（是否存在納入評估范圍的資產權利證明文件中的權利人與本企業(yè)名稱不符的情況，并說明原因。）（八）（如存在評估師不能直接清查核實的事項，請按實披露并說明原因）。六、資產負債清查情況、未來經營和收益狀況預測（一）資產負債清查情況1列入清查范圍的資產負債的種類、賬面金額，產權狀況，實物資產分布地點及特點。2清查工作的組織與實施為使評估工作順利進行，公司專門成立了清查工作小組，負責制定清查工作計劃，確定清查內容和清查時點，并負責與評估機構的協調。本次評估前公司已聘請會計師事務所有限公司對評估基準日(或三年加一期)的財務報表進行審計，并對列入評估范圍的具體評估對象以審計后的數據為基礎，通過對資產、負債的全面清理，核實了委估資產與負債的實際狀況，填寫評估明細申報表。3清查所采取的措施，待處理、待報廢固定資產，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質存貨檢測或者鑒定的情況。4清查中發(fā)現的盤盈、盤虧、毀損、變質、報廢存貨的數量和金額的確定情況、呆壞賬損失及無需償付負債的判斷及原因分析。（二）未來經營和收益狀況預測：1所在行業(yè)相關經濟要素及發(fā)展前景、生產經營歷史情況、面臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析。2內部管理制度、人力資源、核心技術、研發(fā)狀況、無形資產、管理層構成等經營管理狀況。3近年企業(yè)資產、負債、權益、盈利、利潤分配、現金流量等資產財務狀況。4未來主營收入、成本、費用等的預測過程和結果。5如果企業(yè)存在關聯交易，應當說明關聯交易性質及定價原則等。七、資料清單：1資產評估申報表；2相關經濟行為的批文；3審計報告；4資產權屬證明文件、產權證明文件；5重大合同、協議等；6生產經營統計資料；7其他資料。委托方：（蓋章）被評估企業(yè)：（蓋章）法定代表人：（簽字）法定代表人：（簽字）日期：第三部分 資產評估說明 一、評估對象與評估范圍說明（一）評估對象與評估范圍內容1評估對象為被評估企業(yè)股東全部權益價值或股東（%）權益價值。2評估范圍為評估對象涉及的被評估企業(yè)的全部資產與負債，具體內容如下表：項 目賬面金額（元）流動資產長期投資無形資產其他資產資產總額流動負債長期負債負債總額凈資產3權屬狀況（1）涉及抵押的資產；（2）權屬存在限制（如涉訴、查封、凍結）的資產；（3）沒有權屬證明或權屬來源文件的資產； （4）權利人與被評估企業(yè)名稱不符的情況；（5）不屬于被評估企業(yè)應當承擔義務的負債項目及形成原因；（6）（清查中發(fā)現的其他權屬瑕疵事項）除以上事項外，清查中未發(fā)現評估范圍內的資產存在權屬方面的瑕疵事項和評估范圍內的負債不需要由被評估企業(yè)承擔的事項。（二）實物資產的分布情況及特點1. 實物資產的類型、數量、分布情況和存放地點。實物資產名稱單位數量分布情況存放地點存貨原材料項存貨產成品項房屋建筑物平方米構筑物項設備機器設備臺（套）在建工程項土地使用權宗2. 實物資產的技術特點、實際使用情況、大修理及改擴建情況。實物資產（或除外）均為經營性資產，均處于正常使用狀態(tài)，企業(yè)對其建筑物自行（或由物業(yè)管理公司）進行日常維護和管理，近期未進行重大修繕、裝修或改擴建（如進行的，請具體說明。）企業(yè)對設備類資產進行日常維護和管理，對特種設備按規(guī)定進行年檢（未年檢的請說明），并定期（或不定期）地進行大修理。（如有更新改造的設備請具體說明）實物資產中為非經營性資產，主要用于。實物資產中為閑置資產，閑置時間約為 ，其中已無法正常使用。（三）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況 （四）企業(yè)申報的表外實物資產的類型、數量 （五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。二、資產核實情況總體說明（一）資產核實人員組織、實施時間由資產注冊評估師為項目負責人，組織評估人員根據評估計劃的安排，明確各專業(yè)負責人及清查工作分工，開展對被評估企業(yè)的現場清查工作。現場清查工作自200 年 月 日至200 年 月 日結束。 （二）主要清查過程1. 被評估企業(yè)自查：評估機構派出專人指導被評估企業(yè)自查，通過對企業(yè)人員培訓，提出自查及評估填表要求，由被評估企業(yè)按企業(yè)國有資產評估指南的要求，填制各類資產、負債清查評估明細申報表和收入、成本預測表，撰寫關于進行資產評估有關事項的說明。2. 清查核實：評估人員通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務所需要的資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬。3. 匯總分析：匯總清查結果，分析資產清查的范圍和深度是否符合評估的要求，是否與本次經濟行為涉及的資產范圍一致，能否滿足評估階段工作的要求，并撰寫資產清查核實情況說明。（二）影響資產核實的事項及處理方法。1一般包括資產性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全的限制、技術性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密，以及評估基準日時正在進行的大修理、改擴建情況等。2對于不能采用現場調查方式直接核實的資產，應當說明原因、涉及范圍及處理方法。 如無，則：不存在影響資產清查核實的事項。（三）核實結論 本次評估前，由會計師事務所有限公司對被評估企業(yè)評估基準日的會計報告進行了審計，被評估企業(yè)也已按審計報告審定的財務數據進行資產評估明細表的申報。根據被評估企業(yè)申報的資產評估明細表，評估人員在被評估企業(yè)相關部門人員的配合下，按評估規(guī)范的要求進行清查，清查結果與申報的資產評估明細表基本相符，未發(fā)現與賬面記錄存在差異的事項（如有說明），賬外資產（核實結論）均屬企業(yè)實際擁有或控制，評估范圍內的資產除第一條（一）第3款內容中說明的權屬瑕疵事項外產權清晰，符合評估規(guī)范的要求。三、資產基礎法評估技術說明1. 貨幣資金貨幣資金包括現金、銀行存款和其他貨幣資金。1.1. 現金 現金賬面金額 元，現金存放于企業(yè)財務部地點不是一處，應分別說明存放地點，分別為人民幣、美元（港元、美元、日元或歐元）如無外幣，請表述為：均為人民幣現金。庫存現金的評估采取盤點倒推方法驗證基準日現金余額，并同現金日記賬和總賬現金賬戶余額核對，以核實后的賬面值確認評估值。現金倒推法計算公式為：基準日現金評估值=盤點日庫存現金數+基準日到盤點日前現金支出金額-基準日到盤點日前現金收入金額。人民幣現金按核實后的賬面值評估，外幣現金按國家外匯管理局公布的評估基準日人民幣匯率中間價折算后確定評估值。1.2. 銀行存款銀行存款賬面金額 元，企業(yè)共有個銀行存款賬戶，其中M個人民幣存款賬戶，N個外幣存款賬戶，分別為美元、歐元、港元或日元。如無外幣，請表述為：均為人民幣賬戶對銀行存款清查采取同銀行對賬單余額核對的方法，必要時發(fā)函證詢證確認。如有未達賬項則編制銀行存款余額調節(jié)表，金額平衡相符后，必要時抽查日后發(fā)生的憑證或檢查基準日后對賬單，驗證未達賬項的真實性，確定未達賬項的性質，沒有發(fā)現影響凈資產事宜。如有影響凈資產未達賬項，應予說明原因，并說明如何確定評估值人民幣賬戶按核實后的賬面值評估，外幣賬戶按國家外匯管理局公布評估基準日外幣人民幣匯率中間價折算。（選擇一項外幣銀行存款賬戶舉例）舉例：評估明細表2-1序號2 中國工商銀行上海分行外匯存款一般戶，原幣帳面值5000美元，評估基準日美元人民幣匯率中間價為：100美元=650元人民幣。 該銀行存款評估值=5000美元650= 元1.3. 其他貨幣資金其他貨幣資金賬面金額 元，其他貨幣資金有項，主要為銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款或外埠存款等。評估人員通過核查相關原始憑證，確認其他貨幣資金的性質，存在形式和形成的原因，必要時發(fā)函證詢證確認。其他貨幣資金中的定期存款按面值加上持有期利息確定評估值，、按清查核實后的賬面值確認評估值。1.4. 貨幣資金評估結果貨幣資金賬面值評估值與賬面值差異現金銀行存款其他貨幣資金合計2. 交易性金融資產交易性金融資產包括股票、債券和委托貸款。2.1. 交易性金融資產股票賬面金額元，經過清查核實，為企業(yè)所持有的N只流通股股票，持有的數量經與證券公司營業(yè)部所提供的對賬單上評估基準日的核對一致。對公開掛牌交易的股票按評估基準日的收盤價乘以持股數量確定評估值。2.2. 交易性金融資產-債券賬面金額元，系公司購入的*、*等種債券，經過清查核實，企業(yè)所持有的債券數量與證券公司營業(yè)部提供的對賬單或債券憑證上記載的數量金額一致。公開掛牌交易的債券按評估基準日的收盤價乘以債券數量確定評估值，不能公開交易的債券按本金加持有期利息計算評估值。2.3. 交易性金融資產-基金賬面金額元，系公司購入的*、*等基金，經過清查，企業(yè)所持有的基金數量與證券公司營業(yè)部提供的對賬單或基金憑證上記載的數量金額一致。上市交易的基金按評估基準日收盤價乘以持有數量確定評估值，非上市交易的基金按基金管理公司公布的單位凈值乘以持有數量確定評估值。2.4. 交易性金融資產評估結果交易性金融資產賬面值評估值與賬面值差異股票債券基金合計3. 應收票據應收票據主要為商業(yè)承兌匯票或銀行承兌匯票。應收票據賬面金額 元，主要為因業(yè)務形成的票據，通過審核票據的正本、銀行回單、進賬通知單等原始資料，應收票據均為無（或帶）息票據，（其中*元票據評估基準日后已貼現）。對具有較強的變現能力和較高的信用程度的應收票據按核實后的賬面值確定評估值。對可能壞賬的應收票據說明原因及評估值的確定。（對已壞賬的應收票據說明原因及獲取的證據。)應收票據評估結果應收票據賬面值評估值與賬面值差異銀行承兌匯票商業(yè)承兌匯票合計4. 應收款項應收款項包括應收賬款、應收股利、應收利息、其他應收款等。評估人員通過對企業(yè)提供的應收款項明細表上應收款項的戶名、發(fā)生時間、金額、業(yè)務內容，對照總賬、明細賬、會計憑證、經營合同和有關文件資料進行清查核實，了解企業(yè)對應收款項的管理制度和執(zhí)行情況，確定其真實性和可靠性，對金額較大或時間較長款項進行逐項核驗或發(fā)函詢證。4.1應收賬款應收賬款賬面金額 元，主要為企業(yè)因銷售商品、產品、提供勞務等應收的結算款。經清查，企業(yè)應收賬款戶數及賬齡分布情況如下表所示：賬齡戶數金額比例一年以內一至三年三至五年五年以上合計1）對于能夠收回，沒有壞賬風險的欠款按賬面值確定評估值。2）對可能形成壞賬的應收賬款的判斷依據、原因及評估值的確定過程。3）應收賬款壞賬準備評估為零。4.2 應收股利應收股利賬面金額 元，應收股利主要為企業(yè)因投資*、*而形成的，評估人員通過審核相關投資合同、協議、會議記錄或被投資單位關于股利分配的董事會決議等資料進行清查。（1）被投資企業(yè)信譽良好，沒有發(fā)現被投資企業(yè)破產、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導致的壞賬，對應收股利款按賬面值確定評估值。（2）對可能壞賬的應收股利說明原因、依據及評估值的確定過程。4.3 應收利息應收利息賬面金額 元，應收利息主要為因而形成的，發(fā)生時間為年月。評估人員在審核相關合同、協議、利息結算單或利息計算單等資料的基礎上，對欠息單位發(fā)函詢證，通過對回函情況和清查過程中了解到的情況進行分析。1）對于能夠收回，沒有壞賬風險的款項按賬面值確定評估值。2）對可能壞賬的應收利息說明依據、原因及評估值的確定過程。4.4 預付賬款預付賬款賬面金額元，預付賬款主要為企業(yè)因采購商品、產品、提供勞務等預付的款項，評估人員在審核相關采購合同、依據及賬簿的基礎上，對大額款項或賬齡較長的收款單位發(fā)函詢證，通過對回函情況和清查過程中了解到的情況進行分析，經清查，預付賬款賬齡在一年以內的占總金額的 %。1）對于能夠收回相應貨物或勞務的預付賬款，按相應貨物或勞務形成資產或權利的價值確定評估值。2）對一年以上和可能壞賬的預付賬款說明原因、依據及評估值的確定過程。4.5 其他應收款其他應收款賬面金額 元，其他應收款共有明細戶筆。主要為（主要業(yè)務內容列示）等。評估人員通過對企業(yè)提供的其他應收款明細表上的戶名、發(fā)生時間、金額、業(yè)務內容對照記賬憑證、有關文件資料進行清查。其他應收款中有應收股東欠款情況：其他應收款賬齡情況如下表所示：賬齡一年以內一至三年三至五年五年以上 1）對于能夠收回，沒有壞賬風險的欠款按賬面值確定評估值。2）對可能壞賬的其他應收款說明原因、依據及評估值的確定過程。3）壞賬準備*元，按規(guī)定評估為零。應收款項評估結果項 目賬面值評估值差異應收賬款 應收賬款壞賬準備應收股利應收利息預付賬款其他應收款其他應收款壞賬準備5. 存貨*存貨包括原材料、材料采購、在庫低值易耗品、包裝物、委托加工材料、產成品、在產品、分期收款發(fā)出商品、在用低值易耗品等。（一般企業(yè)適用）*存貨包括開發(fā)產品、開發(fā)成本、在用低值易耗品等。（房地產企業(yè)適用）*評估人員在企業(yè)有關人員的配合下對存貨進行了清查盤點，了解企業(yè)存貨內部控制度，以存貨明細賬中數量與庫存實際數量進行抽查核對，并填制了存貨盤點表。評估核查了付款憑證、入庫單、出庫單、銷售定單和發(fā)貨單等必要的原始單據，以追朔待查存貨，并核對填報的評估申報表。(一般企業(yè)適用)*評估人員對通過對開發(fā)項目的現場勘察，了解開發(fā)項目所處的地理位置、開發(fā)項目類型、開發(fā)程度等以及周邊房地產市場情況，同時核查了與開發(fā)項目權屬資料、開發(fā)成本明細項目及相關合同和結算資料、預（銷）售合同等及相關資料，并抽查了相關原始憑證。（房地產企業(yè)適用）5.1原材料、在庫低值易耗品、包裝物（1）正常使用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物，主要為用于企業(yè)日常生產經營用的原材料或修理用的備品、備件。對于正常使用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物，由于周轉速度較快，購置時間短，賬面值接近基準日市價，因此以賬面值確認評估值；對于購置時間較長，價格變化較大的原材料，根據清查核實后的數量乘以現行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項原材料的評估值。（2）失效、變質、殘損、報廢、無用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物*積壓的原材料賬面值*元，共有*項，主要為 ，形成原因為 。*失效的原材料賬面值 元，共有 項，主要為 ，形成原因為 。*變質的原材料賬面值 元，共有 項，主要為 ，形成原因為 。*殘損的原材料賬面值 元，共有 項，主要為 ，形成原因為 。*報廢的原材料賬面值 元，共有 項，主要為 ，形成原因為 。*無用的原材料賬面值 元，共有 項，主要為 ，形成原因為 。對失效、變質、殘損、報廢、無用的原材料，需根據現場勘察的結果、有關憑證和說明等，通過分析計算，扣除相應貶值額（保留變現凈值）后，確定評估值。5.2材料采購材料采購（在途物資），為企業(yè)采購的尚未入庫的 等，經對有關采購合同、運單、發(fā)票等資料進行清查。由于采購的材料購置時間短，賬面值接近基準日市價，因此以賬面值確認評估值。5.3產成品（庫存商品）產成品（庫存商品）賬面值為 元，主要包括 等。其中：*正常銷售產成品（庫存商品）賬面值為 元，主要企業(yè)完工后用于出售或企業(yè)購入用于出售的產品。（對各類產品的銷售情況進行具體說明，如周轉情況、是否定向銷售等情況進行描述）*滯銷的產成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因為 。*積壓的產成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因為 。*降價的產成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因為 。*報廢的產成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因為 。（1）正常銷售的產品*根據市場銷售情況，按其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅后利潤確定評估值，其中： 暢銷產品的評估值=不含稅出廠銷售價-銷售費用-全部稅金=不含稅出廠銷售單價（1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-銷售利潤率所得稅率）*數量 一般銷售產品的評估值=不含稅出廠銷售價-銷售費用-全部稅金-適當稅后凈利潤=不含稅出廠銷售單價1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-（銷售利潤率所得稅率）-銷售利潤率（1-所得稅率）凈利潤折減率數量 勉強銷售產品的評估值=不含稅出廠銷售價-銷售費用-全部稅金-稅后凈利潤=不含稅出廠銷售單價1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-（銷售利潤率所得稅稅率）-銷售利潤率（1-所得稅率）數量*以產成品完全成本為基礎，根據該產品市場銷售情況加上適當的利潤確定評估值。評估舉例1評估明細表3-10-10 序號6 I. 概況名稱:規(guī)格型號帳面值帳面單價實際數量銷售情況II. 評估測算過程該產品不含稅銷售單價為393.00元，經測算公司前三年的銷售費用、稅金及附加、利潤總額及產品銷售情況后得出：加權平均銷售費用率為1.28%，加權平均稅金及附加率為0.46%，加權平均銷售利潤率為17.75%，所得稅率為4.8%，因該產成品系根據定單生產的暢銷產品，故凈利潤折減率取0%。評估值=銷售單價（1-平均銷售費用率-平均稅金及附加率-平均銷售利潤率所得稅率-平均銷售利潤率（1-所得稅率）凈利潤折減率）實際數量=3931-1.28%-0.46%-17.75%4.8%-17.75%（1-4.8%）0%13=382.8013=4,976.40元（2）對于滯銷、積壓、降價銷售產品和報廢產品根據其可收回凈收益確定評估值。舉例：5.4在產品（自制半成品）在產品賬面值為*元，主要為全部為正在制作（或生產）中的*。賬面成本為在制作的上述產品發(fā)生的費用，主要為材料、人工或制造費用。（按實際核實的情況列示在產品成本內涵，評估方法隨產成品或按成本+適當利潤確定評估值）。舉例：5.5開發(fā)產品（房地產企業(yè)適用）評估說明詳見范例5.6 開發(fā)成本（房地產企業(yè)適用）評估說明詳見范例5.7在用低值易耗品在用低值易耗品賬面值為元，主要為辦公用品、生產周轉材料、用品等，企業(yè)采用五五攤銷（或一次攤銷）法進行核算。評估中由企業(yè)的有關人員陪同評估人員一起對企業(yè)內在用的低值易耗品進行了抽查盤點清查。評估人員在核實在用低值易耗品的數量和成新狀況后，采用重置成本法進行評估。在用低值易耗品評估值=重置單價數量成新率重置單價通過市場詢價或被評估企業(yè)近期的采購價格確定，成新率依據評估人員現場察看并結合實際已使用年限、新舊程度等因素確定。評估明細表3-10-9序號1I. 概況名稱規(guī)格型號帳面值帳面單價實際數量II. 評估測算過程采用重置成本評估評估值=重置單價成新率實際數量經向上海虹森家具商場詢價，該類辦公桌市場價單價為240.00元，并負責送貨。取240.00元為該辦公桌的重置單價。經現場勘察, 該辦公桌基層為密度板，面層為防火貼面材料，辦公桌外觀比較完好,個別地方有輕微磨損,確定其成新率為90%。評估值= =240.0014390%=30,888.00元。6. 可供出售金融資產可供出售金融資產賬面值為元，主要為投資的*、*等股票，經與證券結算中心對賬單核實，企業(yè)擁有的N只股票數量與賬面申報數量一致。公開掛牌交易的股票按評估基準日的收盤價計算評估值。舉例： 可供出售的金融資產評估值為元。7. 持有至到期投資持有至到期投資賬面值為元，主要為*，*等債券，經清查企業(yè)所持有債券憑證（或證券公司提供的對賬單），核實有關的債券名稱、面值、利率、期限等情況。不公開掛牌交易的債券按評估基準日本金加持有期利息確定評估值。公開掛牌交易的債券按評估基準日收盤價計算評估值。舉例：8. 長期股權投資長期股權投資賬面金額為元，被投資企業(yè)共N戶。評估人員核實了被投資企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、相關憑證等資料。具體情況如下：金額單位：萬元被投資單位名稱股權比例投資金額賬面金額是否控制核算方法根據被投資企業(yè)的不同情況分別用不同評估方法：8.1 對于被投資企業(yè)實施控制(或有重大影響的)，分別進行單獨整體評估；列入單獨整體評估的被企業(yè)有N家，最終以被投資產企業(yè)股東全部權益價值（或凈資產非公司制企業(yè)適用）評估值乘以股權比例確定評估值。列入單獨整體評估的被投資企業(yè)評估說明另見附后的說明。8.2 對于被投資企業(yè)沒有實施控制的（或沒有重大影響的），或投資時間不足一年的被投資企業(yè)，按評估基準日（經審計）的財務報表凈資產乘以股權比例確定評估值。8.3 對于合同、協議明確約定了投資報酬的長期股權投資（或雖沒有實質性控制但有較為穩(wěn)定的投資回報），按約定或預測的收益折為現值，再加上到期資產的回收價值，確定評估值。對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權利或間接利益的，測算相應的經濟收益，折現計算評估值；或根據剩余的權利或利益所對應的重置價值確定評估值。8.4 對于投資比例較?。ㄒ话阈∮?%）且無法取得被投資單位評估必需的相關資料，按實際投資成本確定評估值。（如涉及金額較大，應在重大事項的瑕疵事中進行披露） 9. 投資性房地產(參照固定資產房屋建筑物評估說明)10. 固定資產建筑物類建筑物類資產賬面原值*元，賬面凈值*元。其中：資產名稱賬面原值賬面凈值備注房屋建筑物構筑物管道和溝槽合 計10.1概況：工業(yè)類委估的房屋建筑物類資產為企業(yè)的房屋建筑物、構筑物及其他輔助設施、管道和溝槽。其中申報的房屋建筑物共計*項，構筑物及其他輔助設施共計*項管道和溝槽共計*項。委估房屋主要結構有*和*結構幾種，主要為*生產、輔助生產、辦公等用房，基本于*年建成，構筑物主要有*等，主要用于 。列入評估范圍的房屋建筑物、構筑物和管道溝漕主要分布在*等地，對企業(yè)委估的房屋建筑物、構筑物現場逐一清查、核對，核對委估資產的面積，記錄房屋建筑物的現狀，測評資產新舊程度，并在有關人員陪同下，分基礎、承重結構、非承重結構、屋面、地面、內外裝修、門窗、配套設施（水、暖、電）等項目，逐項進行查勘鑒別，了解房屋的使用、維護等情況。評估人員對房屋建筑物的帳，權證，實物核對清查如下：*企業(yè)帳面記載的房屋建筑物都存在，并且面積與權證相符。*房產權證中第，等幢房屋，有實物但企業(yè)帳面無價值反映，納入評估范圍；*房產權證中第，共幢房屋，已經拆除，也無帳面價值的不列入評估范圍；*房產權證中第，等幢房屋，權證記載建筑面積為*平方米，企業(yè)在產證辦理后，陸續(xù)進行了改擴建，實際建筑面積為*平方米，本次評估按企業(yè)申報且經評估人員核實后的實際建筑進行評估。*企業(yè)申報的N幢建筑物未辦理房產權證，已辦理的了建設工程規(guī)劃許可證（或也未辦理建筑工程規(guī)劃許可證），評估時按建設工程規(guī)劃許可證、建設圖紙或實際勘察丈量的面積進行評估。經清查，委估房屋總建筑面積*平方米，構筑物*項，管道與溝漕*項，維護保養(yǎng)情況一般（良好，較好或較差），均能正常使用。一般類建筑物坐落在，東臨路，南至路，西臨，北臨路。該大樓為地上層，地下層的鋼混結構建筑物，建于年。本次委估的房地產位于該大樓的主樓樓、樓室，建筑面積合計平方米。大樓外墻為，內墻，頂棚為，吊頂為，地坪為，內墻涂料粉刷, 部電梯,中央（或分體）空調,自動消防噴淋。地下層為停車庫及設備庫房。目前委估房地產作為辦公房對外出租或自用。10.2權利狀況工業(yè)類根據企業(yè)提供的房地產權證、房屋所有權證、建設工程規(guī)劃許可證等權屬資料。評估人員在房屋建筑物清查過程中發(fā)現有幢房屋建筑物，是新建房屋，有建設工程規(guī)劃許可證等權源文件；有幢房屋建筑物未辦理產權證明或其他權源文件；有幢房屋系通過方式取得，未辦理過戶手續(xù)。權屬有瑕疵的情況如下表:物業(yè)名稱地址權屬性質建筑面積（平方米）權屬瑕疵情況及原因他項權利狀況：*未發(fā)現有抵押，擔保等事項記載。*委估建筑物于 年 月 日抵押給工商銀行浦東分行周家渡支行，債權金額 元，期限自2002年12月5日至2003年11月。 一般類根據地方房屋所有權證或房地產權證權證編號，委估房屋建筑物的權利人為*，具體登記情況如下：土地的使用權來源為出讓，用途為商業(yè)，地號為，土地面積平方米，使用期限為 年 月 日。房屋建筑面積為平方米。他項權利狀況：10.3評估方法本次評估所涉及的房屋建筑物主要用途為*、*、*等用房，依據資產用途、當地房地產市場的特點和評估人員收集的資料，對*類房屋建筑物的評估采用市場比較法，對*類房屋建筑物的評估采用收益法，對*類房屋建筑物的評估采用成本法。（1）市場比較法： 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法計算公式為：評估對象價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數（2）收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的基本公式如下： 式中 V 收益價格； Ai 未來第i年的凈收益； R 資本化率（）； n 未來可獲收益的年限（年）。（3）成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除各項貶值，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的基本公式如下：重置成本法公式：評估價值=重置全價成新率重置全價的確定重置全價，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用（和相關稅費、正常開發(fā)利潤）之和。*根據委估對象的特點和評估人員收集到的資料，采用類比法，根據*市工程造價信息、*市發(fā)布的有關房屋建筑物的建筑安裝造價指標，或評估實例的建筑安裝造價指標，經修正后加計有關專業(yè)費用、管理費用和資金成本（相關稅費、正常開發(fā)利潤），確定重置單價，乘以建筑面積確定重置全價。*對于預決算和工程結算資料較為齊全的建筑物或構筑物，采用預決算調整法，即利用項目決算資料提供的工程量，以現行單價、費用項目及費用標準加以確定重置建安造價，并加計有關專業(yè)費用、管理費用和資金成本（相關稅費、正常開發(fā)利潤），確定重置全價。*對于工程檔案資料較為齊全或工程量計算較為容易的建筑物或構筑物，采用重編預算法，即按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構成項目重新估算重置成本。根據待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預決算的方法，工程量按現行工程預算價格和費率編制工程預算書，再加計有關專業(yè)費用、管理費用和資金成本（相關稅費、正常開發(fā)利潤），確定重置全價。計算公式如下：建筑物重置建安造價 = (實際工程量*現行單價)*(1+現行費率)材料差價+ 按現行標準計算的各項間接成本*對于單位價值小、結構簡單及運用其他方法有困難的建筑物，采用價格指數調整法，即根據房屋建筑物的賬面成本，運用建筑工程造價指數或其他相關價格指數推算出建筑物重置成本的方法，確定重置價值。建筑面積的確定：*建筑面積根據房屋權證的記載確定。*如未辦理房屋權證則依據建筑工程規(guī)劃許可證、工程竣工圖、銷（預）售合同、房地產轉讓合同或資產占有方申報并經評估人員現場核實的建筑面積確定。*其他建筑面積的確定方式：成新率的確定：*采用年限法成新率與打分法成新率加權平均后得到委估房屋建筑物的綜合成新率。*對于使用、維護、保養(yǎng)情況正常、價值量小或無法直接現場勘察（如隱蔽工程等）的建筑物或構筑物采用年限法成新率。年限法成新率：計算公式：成新率=（經濟使用年限-已使用年限）規(guī)定使用年限100%已使用年限：根據房屋建造日期，計算得出已使用年限。規(guī)定使用年限：按有關部門關于建筑物規(guī)定經濟使用年限標準，確定經濟使用年限。打分法成新率：依據建設部有關鑒定房屋新舊程度的參考指標、評分標準，根據現場勘查打分確定。計算公式：成新率 =（結構打分評分修正系數 + 裝修打分評分修正系數+ 設備打分評分修正系數）100100%綜合成新率的確定：綜合成新率采用加權平均法，一般年限法權數取0.5，打分法權數取0.5。則綜合成新率公式為：成新率 = (年限法成新率0.5 + 打分法成新率0.5)對尚可使用且年限法成新率低于30%的，按打分法確定（或按30%確定成新率）。評估值的確定按重置全價與成新率相乘，得出評估值。10.4 評估舉例一、 1.5 舉例二、 1.5.1市場比較法評估實例黃興路2001號(皇朝新城耀輝閣)25樓、26樓A座。（固定資產-房屋建筑物清查明細表第*張/總第*張第*項。）I. 建筑物概況房屋賬面原值947,587.41元，賬面凈值777,021.81元，據了解，賬面中包含了購房款、購房契稅、交易手續(xù)費、裝修費等雜費。黃興路2001號位于楊浦區(qū)中心地帶,處黃興路西側、國順路北側,北距五角場約1公里,屬上海市基準地價劃定的五級住宅用地。皇朝新城西毗62萬平方米黃興公園,周邊有賓館（藍天賓館）、學校（同濟大學、復旦大學、二軍大、少云中學等）、大賣場（大潤發(fā)、百安居、數碼廣場等）、銀行（建行、工行、浦發(fā)銀行等）、電影院（藍天劇場、翔殷電影院）、商廈（華聯商廈等）、醫(yī)院（長海醫(yī)院、二軍大醫(yī)院等）、快餐（肯德基、必勝客、麥當勞）等等，數條公交線路途徑這里，為成熟的住宅區(qū)?；食鲁且x閣（原為外銷房）為剪力墻結構，半地下室車庫，總高28層，6戶/梯，二部韓國電梯，現澆樓板，外墻面磚，門廳正立面為浮法玻璃外墻，廳內為大理石墻面，花崗巖面層及門套，走道為地爬壁磚，花崗巖面層，頂部為乳膠漆，防盜門，鋁合金窗。委估對象25A、26A為二房二廳二衛(wèi)一陽臺，建成后至今，一直有人居住，建筑面積均為125.96平方米，為西北向，室內臥室、廳為楓木企口地板，內墻涂料；廚房為中檔墻地磚，一般吊地柜帶脫排油煙機及爐灶，10L“Rinnai”熱水器；衛(wèi)生間為中檔墻地磚，三件套潔具。建成于1997年6月。大樓保養(yǎng)稍好。II. 評估測算過程（1）比較實例的選擇實例A大運盛城處于中山北二路南側、黃興路西側，框架房屋，外墻涂料，地下一層車庫，地上18層，英式住宅，上海三菱電梯，鋁合金窗，防盜鋼門，裝修房，17樓，二房二廳二衛(wèi)二陽臺，南向，得房率81，綠化率61，現房，公開售價為5300元/平方米。實例B風六新苑處于中山北二路、江浦路口，框架房屋，外墻涂料，地下一層車庫，地上14層，上海三菱電梯，鋁合金窗，防盜鋼門，毛坯房，13樓，三房二廳二衛(wèi)二陽臺，南向，得房率80，綠化率32，現房，公開售價為4400元/平方米。實例C皇朝新城耀輝閣耀輝閣2大樓A座，二房二廳二衛(wèi)，西北向，裝修房（97年裝修），公開售價為4250元/平方米。（2）比較因素選擇因素條件說明表（區(qū)域因素、個別因素可按地區(qū)設定項目）案例項目實例A實例B實例C委估對象交易時間目前目前目前交易情況公開公開公開區(qū)域因素配套設施好好好好交通條件距公交線路較多距公交線路較少距公交線路較多距公交線路較多規(guī)劃完好度多層為主多層為主多層為主多層為主生態(tài)環(huán)境黃興公園黃興公園黃興公園黃興公園購物便利度較便利稍不便利便利便利個別因素景觀好好好好外觀豪華一般一般一般設備于建材上海三菱上海三菱上海三菱韓國電梯物業(yè)管理較好一般好好功能與房型二房二廳二衛(wèi)二陽臺，地下車庫，朝南，得房率81三房二廳二衛(wèi)二陽臺，地下車庫，朝南，得房率80二房二廳二衛(wèi)，地下車庫，朝西北得房率70二房二廳二衛(wèi)，地下車庫，朝東北，得房率70裝修程度新裝修毛坯97年裝修97年裝修層次17層14次層24次層25次層小區(qū)環(huán)境綠化率61，好綠化率32，環(huán)境一般綠化極少，環(huán)境一般綠化極少，環(huán)境一般結構小高層小高層高層高層新舊程度2002年2002年房齡3.5年房齡3.5年（3）因素比較修正表 根據委估對象與比較實例的差異，以委估對象各項因素條件為基礎，確定比較各因素的相應指數，列表如下：案例項目權重實例A實例B實例C區(qū)域因素配套設施20100.00100.00100.00交通條件20101.0095.00100.00規(guī)劃完好度15100.00100.00100.00生態(tài)環(huán)境20100.00100.00100.00購物便利度2595.0090.00100.00小 計10098.9596.50100.00個別因素景觀10100.00100.00100.00外觀10110.00100.00100.00設備于建材1095.0095.00100.00物業(yè)管理10100.0095.00100.00功能與房型20120.00120.00100.00裝修程度10115.0085.00100.00層次595.0090.00100.00小區(qū)環(huán)境10115.00105.00100.00結構598.0098.00100.00新舊程度10105.00105.00100.00小 計100107.65101.90100.00因素比較修正系數表（區(qū)域因素、個別因素可按地區(qū)設定項目）（4）實例修正后的價格測算 單位：元/平方米項目實例A實例B實例C實例價格5,250.004,400.004,200.00交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/98.95100/96.5100/100個別因素修正100/107.65100/101.90100/100修正價格*采用簡單算術平均法求取委估對象的單價。即：單價(* + * + *)3*（元/平方米）委估對象評估價值*（元）三、 1.5.2 收益法評估實例廣場聯合樓(清查評估明細表第9項)I. 建筑物概況該房屋建筑物位于天山區(qū)健康路7號,建成于1982年,結