房地產(chǎn)公司組織架構及崗位職責 (2).doc

.二、管控模式及崗位職責說明（一）管控模式1、公司總經(jīng)辦管理職責1)對公司項目成本管理工作進行統(tǒng)一的組織、領導與策劃，以嚴格的成本管理責任保證體系，保證項目預算制造成本的實現(xiàn)。2)對公司項目成本經(jīng)營效益負領導責任。從項目投標到項目竣工清算的全過程，對公司有關責任部門（市場，銷售，開發(fā)，研發(fā)，設計，工程，采購，審算，拓展，物管，財務）及物資公司、工程協(xié)力公司的成本管理工作進行具體的指導與幫助，并對上述部門及單位對上述工作的管理力度與效果進行監(jiān)督與檢查。3)經(jīng)常組織召開項目成本管理研討會，暴露成本管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)并研究解決的辦法，對好的管理經(jīng)驗及時組織交流。4)對項目進行具體策劃時要把成本管理工作放在重要位置上，按項目合同工期核定定員人數(shù)，要配備數(shù)量充足的素質高的專業(yè)人員從事此項工作；5)監(jiān)督與檢查項目成本管理工作責任、措施、管理制度是否真正到位，以及運作情況；6)負責審核項目預算和竣工結算。2、各中心管理職責1)認真執(zhí)行成本管理制度和項目開發(fā)目標責任書， 結合實際制定本中心成本管理制度和實施方案，并自覺接受公司監(jiān)督。2)遵循基本建設程序，對房地產(chǎn)成本實行全員全過程控制。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標成本范圍內。 3）正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。4）根據(jù)公司的成本控制指標，分解成本費用控制指標，制定降低成本的技術組織措施。 5）嚴格執(zhí)行設計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設計變更和現(xiàn)場簽證費用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用。6）熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，力求預結算準確、合理，嚴格執(zhí)行預結算審核制度。7）定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓。8）強化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術、在管理機制、技術等方面進行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎。 （二）部門設置總經(jīng)辦營銷管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心拓展中心財務中心 財務部市場部銷售部拓展部物管部審算部維修部采購部工程部設計部研發(fā)部開發(fā)部 （三）崗位部門職責崗位名稱主要成員基本職責具體職責內容總經(jīng)辦總經(jīng)理及其他工作人員負責成本管理總決策1.審核批準項目可行性研究報告；2.確定項目目標總成本及目標總成本的分解落實；批準限額設計指標和建造成本控制指標；3.批準重大設計變更、確定裝飾材料標準、檔次；4.審批工程預（結）算，負責工程招投標，批準各項銷售費用；5.審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；6.重大決策需報董事會批準的，總經(jīng)理審核后報董事會決策。7.總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負責。市場部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管市場研究1. 負責公司市場研究工作。1.及時收集有關房地產(chǎn)市場信息，分析市場動向、特點和發(fā)展趨勢。并確保信息的有效性。2.組織項目市場調研，編寫調研報告、可行性分析報告、開發(fā)建議、定位報告、營銷策劃報告。3.負責根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案。4.負責組織針對本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?.組織項目營銷推廣的執(zhí)行工作。6.確定開發(fā)項目售樓中心的位置以及根據(jù)項目定位提出售樓中心的裝修布置方案。7.項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施。8.負責確定項目營銷方案的制定與配合實施。9.監(jiān)督項目營銷進程，提出營銷計劃的修改建議，參與審核項目部提出的修改建議。10.配合銷售計劃和方案的實施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理客戶檔案。11.處理客戶投訴和爭端，選擇、管理物業(yè)公司。12.負責建立客戶數(shù)據(jù)庫，配合市場分析以及公司項目總結提供信息。13.負責潛在客戶需求調查，負責調查商的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估。銷售部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售1.負責辦理開發(fā)項目的商品房預售許可證。2.負責根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。3.負責根據(jù)市場情況配合市場部確定營銷策略；根據(jù)市場部制定銷售方案，并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開展。4.負責根據(jù)部門實際情況，向人力資源管理部門申報培訓需求，并配合人力資源部門進行培訓成果的評估及考核。5.負責組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。并注意挖掘開發(fā)新的客戶，并對銷售合同及客戶資料進行整理歸檔、并進行管理工作。6.負責已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房投訴等相關服務工作。7.根據(jù)銷售方案編制項目銷售資金回籠計劃，并負責執(zhí)行。并負責協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用。8.辦理房屋注冊證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。9.參與物業(yè)驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關資料。開發(fā)部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管房地產(chǎn)開發(fā)事務1.及時收集本市及省內地、州、市的地塊供應信息，每季度提出地塊供應市場動態(tài)分析報告。2.有目的性的參加地塊競投，洽商會，尋求新項目，做好新項目的儲備工作。3.組織對規(guī)劃性質符合公司戰(zhàn)略的地塊進行相關資料收集、進行初步實地考察。4.根據(jù)公司的要求，組織對初步意向性地塊進行地塊分析、投資測算、提出書面建議報公司申請進行深度考察。5.對公司目標地塊展開相關聯(lián)絡、公關活動，參加競標、洽商活動，負責辦理手續(xù)，取得土地開發(fā)權。6.負責協(xié)助市場部開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路、可行性分析等工作。7.協(xié)助研發(fā)部進行建設項目的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等設計的委托工作。8.參與項目各階段方案評審會，提出意見或建議。9.負責公司與政府各專業(yè)職能部門的協(xié)調工作。研發(fā)部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管產(chǎn)品開發(fā)決策1.負責組織開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路等作為決策依據(jù)之一。2.負責組織項目建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項目總體開發(fā)策略。3.負責組織概念規(guī)劃設計，提出項目開發(fā)的具體實施步驟，并組織相關部門討論。4.負責擬定項目設計任務書，并組織項目的總體規(guī)劃、單體建筑、環(huán)境景觀的設計，并主持方案評審。5.對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。6.負責組織編制項目建設施工組織總設計，審批各工程項目施工組織設計方案。7.協(xié)調各專業(yè)的設計工作，組織提供設計單位所需的項目開發(fā)相關資料。8.負責項目室內、外主要建筑材料規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與開發(fā)部合約預算組配合。9.參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。10.負責公司產(chǎn)品研發(fā)、新材料、新技術的運用等事務。11.收編并保管工程項目的全部技術檔案。設計部設計師及其團隊工程設計1.負責開發(fā)項目的工程設計工作。2.負責設計單位和專業(yè)技術咨詢公司的選擇、委托。3.負責配合項目規(guī)劃方案招標和評選工作。4.負責組織初步設計、施工圖設計會審，協(xié)助工程部進行施工圖設計。5.在施工過程中根據(jù)具體情況與設計方協(xié)調設計變更的組織工作。工程部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管施工過程和施工材料管理環(huán)節(jié)的成本控制1.負責施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；2.負責工程材料（設備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；3.負責合同內容的洽談和擬定；4.對項目進行詳細的成本測算，細化公司下達的成本控制指標，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管理，并嚴格按成本制度執(zhí)行；5.及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標執(zhí)行情況并制定相應對策，參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理；6.嚴格按照公司的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設計變，每月對設計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預算報經(jīng)營計劃部復審；7.認真審查設計圖紙，及時提出合理的修改建議；8.負責組織甲定價材料（設備）或甲供材料（設備）的定價工作；9.嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；10.對工程預（結）算進行初審；采購部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管設備及施工材料采購1.采購時比質比價，要聽取項目經(jīng)理的意見與要求，盡量努力降低材料采購單價，確保項目預算制造實施計劃的實現(xiàn)；2.協(xié)助項目物資部建立各種原始臺帳并經(jīng)常檢查資料是否完整齊全，以滿足成本核算的需要。3.建立低值易耗品分供方商供應點，以統(tǒng)一的供貨單價（可依據(jù)市場價格變動情況按年度進行升降調整）為項目提供服務，減少中間商的層層加碼。4.定期向項目提供與分供方簽訂合同的復制件及分承包方領用材料撥料單或耗料憑證。維修部部門主任及維修師傅維修工程1.負責公司已建項目零星維修工程審算部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管編制成本預算1.認真執(zhí)行公司成本管理制度，結合實際制定本部門成本管理辦法，并自覺接受總部監(jiān)督。2.根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)的成本計劃，提出合約審算建議和成本管控的合理化設想，履行成本批標審批程序。3.規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4.客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。5.遵循開發(fā)建設程序，進行項目實際操作，對項目公司成本實行項目成本經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內。6.正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故引起的成本異常，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用成本，加速投資回報，提高投資回報率。7.組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8.熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9.定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，各項目公司每季度一次成本回顧，配合完成每半年一次的成本工作例行檢查，編寫工作報告和動態(tài)成本分析表。10.項目公司合約審算部負責形成項目目標控制成本，并提出施工圖設計限額及成本建議；負責項目建安成本預算的編制或審核委托外部單位編制的預算；負責項目動態(tài)成本管理；負責審核工程竣工資料；負責項目結算、決算管理；配合總部成本管理部進行成本后評估。其中預決算管理中項目公司合約審算部負責組織工程結（決）算的編制或委外編制和審核工作；委托工程結算，并移交竣工結算資料及結算書；審核并確認結算資料的真實性和完整性；編制工程結算分析報告。拓展部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務主管新投資1.參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究，論證關于項目投資方式、投資規(guī)模、節(jié)點計劃及投資估算的初步方案。2.負責向公司董事會提交開發(fā)項目的可行性研究報告。3.甄選、評價論證房地產(chǎn)行業(yè)相關新投資項目。4.參與、協(xié)助董事會投資委員會的投資論證工作，負責向公司董事會提交其它投資項目可行性研究報告。5.參加投資項目的談判與實施工作。6.協(xié)助創(chuàng)立新的參股、控股公司。7.對項目