土地估價報告-湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村土地使用權(quán)價值評估.doc

土地估價報告-湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村土地使用權(quán)價值評估 土地估價報告土 地 估 價 報 告項目名稱： 湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村土地使用權(quán)價值評估受托估價單位：湖南廣聯(lián)有限責(zé)任會計師事務(wù)所土地估價報告編號：湘廣聯(lián)評字（2007 ）第00 號提交估價報告日期：二七年十一月三十一日 土 地 估 價 報 告第一部分 摘 要一、估價項目名稱：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司位于長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村四宗土地使用權(quán)價值評估二、委托估價方：委托單位： 湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司經(jīng)營范圍：在本企業(yè)資質(zhì)等級范圍內(nèi)人事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。單位地址：長沙縣暮云鎮(zhèn)北塘路8號 法人代表： 張波三、受托估價方：受托機(jī)構(gòu)： 有限責(zé)任會計師事務(wù)所機(jī)構(gòu)地址：法人代表：四、估價目的：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司因?qū)ν恋厮袡?quán)價值確定的需要，特委托湖南 有限公司對所涉及的湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司位于 長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村四宗土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估，為股東確定土地使用權(quán)價值。五、估價基準(zhǔn)日：二七年十一月三十日六、估價日期：二七年十一月二十七日至二七年十一月三十日七、地價定義：此次評估的估價基準(zhǔn)日為2007年11月30日。評估宗地登記用途、實際用途為住宅用地，評估設(shè)定土地用途為住宅用地。評估宗地現(xiàn)狀土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通路、通上水、通下水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，根據(jù)本次評估目的，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通路、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地平整。評估宗地屬于國有出讓土地，評估設(shè)定土地使用年限為70年，剩余土地使用年限為767年1個月。評估宗地的評估價格是指在上述估價基準(zhǔn)日，設(shè)定土地用途、開發(fā)程度、土地使用年期、規(guī)劃利用條件下出讓土地使用權(quán)價格。八、估價結(jié)果：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司委托評估的位于長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村四宗土地使用權(quán)，土地面積285885平方米，在估價基準(zhǔn)日2007年11月30日，土地登記用途、實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地，評估設(shè)定土地使用年期為70年期，剩余土地使用年限為 67年1個月，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通路、通上水、通下水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整，規(guī)劃利用條件下的土地使用權(quán)價格。土地面積： 285885平方米;土地單價： 18403.00元/平方米；土地總價： 52600萬元；大 寫：人民幣 伍億貳仟陸佰零拾零萬元整。詳細(xì)情況見土地估價結(jié)果一覽表（表1）。九、評估師簽字：姓 名 評估師證書號 簽 字 姓 名 評估師證書號 簽 字十、土地估價機(jī)構(gòu)：估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：有限公司 二七年十一月三十日 表1 土 地 估 價 結(jié) 果 一 覽 表 估價機(jī)構(gòu)： 有限公司 報告編號：湘 估字（2007）第007號 估價基準(zhǔn)日：2007.11.30估價基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國有出讓估價基準(zhǔn)日的土地使用者土地使用證編號宗地位置估價基準(zhǔn)日的實際用途估價設(shè) 定的 用途容積率估價基準(zhǔn)日的實際 土地開發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程度剩余土地使用年限/年面積 (平方米)單位面積地價(元/ )總地價(萬元)備 注湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長國用字(2006)第104號長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村住宅住宅1.3紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整67年1個月52595.118409677.湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長國用字(2006)第105號長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村住宅住宅1.3紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整67年1個月62569.1184011512.湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長國用字(2006)第106號長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村住宅住宅1.3紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整67年1個月99222.6184018256.湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司長國用字(2006)第107號長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村住宅住宅1.3紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整67年1個月71498.2184013155.合計28588552600.一、上述土地估價結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：根據(jù)委托方提供資料，至估價基準(zhǔn)日，估價對象未設(shè)置抵押、租賃等他項權(quán)利。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：紅線外“五通” (通電、通路、通上水、通下水、通訊)紅線內(nèi)場地平整。3、規(guī)劃限制：無4、影響土地價格的其他限定條件：無 估價機(jī)構(gòu) 有限公司二OO七年十一月三十日 第二部分 估價對象界定一、委托估價方：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司二、受托估價方有限公司三、估價對象：本次估價對象為湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司委托評估的，湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司位于長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村四宗國有出讓土地，土地面積285885平方米，在估價基準(zhǔn)日2007年11月30日，土地登記用途、實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地，評估設(shè)定土地使用年期為70年期，剩余土地使用年限為67年1個月，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通路、通上水、通下水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整。四、估價對象概況：1、土地登記狀況評估宗地位于長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村，本地塊土地四至為東鄰西湖村、高云村；南臨規(guī)劃中的高云路；西臨芙蓉南路；北鄰長沙立達(dá)人園林科技有限公司。評估宗地國有土地使用證證號為長國用(2006)第104號、105號、106號、107號，土地面積285885平方米，土地使用者為湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，實際土地用途為住宅用地，評估設(shè)定土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)到期年限為2074年，剩余土地使用年限為67 年1個月。2、土地權(quán)利狀況估價對象的土地所有權(quán)屬國家所有。土地用途為住宅用地。評估宗地土地權(quán)屬來源合法，湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司通過出讓方式取得該宗地國有土使用權(quán)，2004年12月取得該四宗地國有土地使用證，證號為長國用(2006)第104號、105號、106號、107號，面積為285885平方米，產(chǎn)權(quán)明晰。根據(jù)委托方提供的資料，評估宗地土地使用權(quán)未設(shè)置抵押、租賃等他項權(quán)利。3、土地利用狀況待估宗地場地平整，現(xiàn)地上無建筑物。五、影響地價的因素說明： 1、一般因素（1）地理位置長沙縣位于湖南省的中部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)11256113北緯27552844。長沙縣土地總面積為1997平方公里，人口73.9萬人。縣城城區(qū)(長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))為國家級開發(fā)區(qū)，星沙鎮(zhèn)城區(qū)土地面積為12平方公里，人口約6萬人。（2）自然環(huán)境 地勢、地貌 長沙縣屬長衡丘陵北部，北、東、南三面山丘多，地勢高，中西部海拔低，平崗廣，占全縣總面積的74.3；長沙縣縣內(nèi)多平緩丘陵地，地形微波起伏，成土母質(zhì)復(fù)雜，風(fēng)化物組成居多，土壤類型多為紅壤和水稻土，區(qū)內(nèi)生物資源豐富。糧、油、肥、料、作物有100多種，經(jīng)濟(jì)作物70多種，中藥材354種，草木120多種，禽畜種類20多種，魚類水產(chǎn)品97種，礦產(chǎn)資源豐富。 氣候、水文全縣平均氣溫17.2，1月平均氣溫4.6，7月平均氣溫29，有較長的暑熱期，10的活動積溫54005500，年平均降水量1389.8毫米，年日照1677.1小時，無霜期275天，全縣水域面積199.23平方公里，占總面積的10，大部分地區(qū)屬湘江流域下游地段，湘江沿縣境由南至星沙市流入東窯港，全程10.5公里，有一級支流四條，二級支流十七條，三級支流十八條，水網(wǎng)密布。（3）行政區(qū)劃長沙縣總面積1997.5平方公里，現(xiàn)轄星沙、安沙、北山、榔梨，江背、黃花、春華、干杉、黃興、星沙、跳馬、路口、青山鋪、福臨、果園、雙江、金井、白沙、開慧、高橋20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（4）社會經(jīng)濟(jì)狀況全縣2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到96.67億元，其中第一產(chǎn)業(yè)17.93億元，第二產(chǎn)業(yè)52.43億元，第三產(chǎn)業(yè)26.31億元，分別比上年增長5.5，9.5，19.5，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1.3108萬元。全年完成社會消費(fèi)品零售總額18.3億元。全市(縣)規(guī)模以上綜合企業(yè)和生產(chǎn)單位111個，形成了以電子、機(jī)械制造為支柱行業(yè)的綜合發(fā)展體系。（5）城市性質(zhì)星沙開發(fā)區(qū)2000年被國務(wù)院批準(zhǔn)升級為國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積38.6平方公里，轄區(qū)已組建6個居委會，人口6萬人，2005年批準(zhǔn)的縣城規(guī)劃控制面積達(dá)60平方公里。截止2005年底，開發(fā)區(qū)已與國內(nèi)外、省內(nèi)外企業(yè)和個人簽訂投資項目，合同投資13808萬美元，折合人民幣114689萬人民幣，引進(jìn)企業(yè)35家，其中外資企業(yè)8家，國內(nèi)企業(yè)25家，實際到位資金11379萬美元，折合人民幣94445.7萬元。2、區(qū)域因素（1）區(qū)域概況待估宗地所在區(qū)域位于長沙縣暮云鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積96平方公里，轄20個行政村、2個居委會，常住人口48668人，非農(nóng)業(yè)人口22968萬人。本鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)、社會各項指標(biāo)列長沙縣之首。1999年開始被定為湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，且列為重點(diǎn)。（2）交通條件公路：待估宗地位于芙蓉南路以東，萬家麗路以南。處于南城的交通樞紐位置。鐵路：宗地所在地區(qū)域鐵路運(yùn)輸方便，距武廣火車站2.5公里。航空：宗地所在地區(qū)域航空運(yùn)輸相對便利，往南距黃花國際機(jī)場15公里，該機(jī)場客貨運(yùn)量較大，有航線39條，現(xiàn)正在建設(shè)成為現(xiàn)代化國際空港。（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)供水、供電、通訊正常具備開發(fā)條件。（4）環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)多為丘陵山地，地勢微波起伏，綠化率達(dá)35，屬無污染區(qū)。區(qū)域內(nèi)黃海海拔高程67米，無洪澇自然災(zāi)害。區(qū)域內(nèi)地質(zhì)狀況一般，基本地震烈度為6度，無地質(zhì)災(zāi)變現(xiàn)象發(fā)生。（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況長沙縣是一個集高科技、機(jī)械、化工等產(chǎn)業(yè)為主的新興綜合城市，產(chǎn)業(yè)集聚度高，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)有企業(yè)100多家，如“三一重工、LG曙光、光陽精機(jī)、國雄飼料”等大中型企業(yè)。（6）規(guī)劃限制城市規(guī)劃對宗地所在區(qū)域無特殊規(guī)劃限制條件。3、個別因素評估宗地位于長沙縣暮云鎮(zhèn)西湖村、高云村，所處區(qū)域具備宗地紅紅外通路、通電、通上下水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件完備。宗地距長沙武廣高速火車站約 2.5公里。土地實際用途為 用地，評估設(shè)定土地用途為住宅用地。宗地東臨西湖村、高云村、，南臨高云路，西臨芙蓉南路、北臨長沙立達(dá)人園林科技有限公司宗地形狀規(guī)則，宗地所處地勢黃海海拔高程67米，無洪澇自然災(zāi)害。城市規(guī)劃對宗地所在區(qū)域無特殊規(guī)劃限制條件。土地面積285885平方米，地質(zhì)條件良好，承載力大于20噸/平方米。宗地內(nèi)地面平均坡度<5，地勢較平坦。容積率正常，取區(qū)域平均值。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場地平整。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)：1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國土地管理法實施條例；4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；5、國土資源部土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知”（國土資廳發(fā)200142號）；6、湖南省人民政府、長沙市人民政府及長沙縣人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；7、長沙縣土地利用總體規(guī)劃、長沙縣星沙鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃；8、長沙縣年鑒；9、長沙市征地補(bǔ)償安置條例實施辦法及長沙市征地補(bǔ)償安置條例；10、長沙縣城關(guān)鎮(zhèn)（長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告；11、委托方提供的國有土地使用證：12、估價人員實地踏勘、調(diào)查、收集的資料。二、土地估價：1、估價原則：本次估價過程中，遵循的主要原則有： （1）替代原則土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制，換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。本次運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法就充分體現(xiàn)了這一原則。（2）供給與需求原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，土地估價時要充分考慮所有影響土地供給與需求的因素，要掌握一定時期內(nèi)的供給與需求總量的變化，還要了解供給與需求結(jié)構(gòu)性變化。（3）變動原則土地價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。（4）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。（5）多種評估方法相結(jié)合原則 隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等方法。由于不適宜的估價方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合理的土地價格。本次評估便根據(jù)評估宗地的特點(diǎn)，就分別選用了成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。 總之，在評估過程中，要按國家、地方的有關(guān)規(guī)定，遵守客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則進(jìn)行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。2、估價方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程， 通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法等。 在充分收集估價所需資料的前提下，根據(jù)此次評估目的和評估對象區(qū)位條件，評估宗地處于長沙縣暮云鎮(zhèn)內(nèi)，可運(yùn)用基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系采用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法進(jìn)行評估。由于估價對象所在區(qū)域近年來新征用開發(fā)的土地較多，土地征用、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)荣Y料齊備，結(jié)合本次估價對象為綜合用地的實際情況，可采用成本逼近法進(jìn)行評估。最后綜合分析宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場行情，確定土地價格。3、估價結(jié)果：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司委托評估的，位于長沙縣暮云鎮(zhèn)的四宗國有出讓土地，土地面積285885平方米，在估價基準(zhǔn)日2007年11月30日，土地登記用途為住宅用途，實際用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地，評估設(shè)定土地使用年期為剩余土地使用年期67年1個月，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整，規(guī)劃利用條件下的土地使用權(quán)價格。土地面積： 285885平方米；土地單價：1840.00元/平方米；土地總價： 285885 1840.00 元/= 52600萬元；大 寫：人民幣伍億貳仟陸佰零拾零萬元整。詳細(xì)情況見土地估價結(jié)果一覽表（表1）。三、估價結(jié)果和估價報告的使用： 1、估價的前提條件和假設(shè)條件 （1）委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)； （2）估價對象作為住宅用地，得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益； （3）估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展； （4）在估價基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場； （5）任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；（6）委托方提供資料屬實，且地上無建筑物；（7）評估設(shè)定宗地土地使用年期70年，剩余土地使用年限為67年1個月；（8）評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整；（9）評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，