如何做好房地產(chǎn)投資的財務管理.doc

如何做好房地產(chǎn)投資的財務管理 房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理等活動中，期望獲得投資增值的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資從本質上說是一種放棄即期收益而期望獲得未來更大的預期收益的投資行為。因為房地產(chǎn)具有保值增值的特點，通過對房地產(chǎn)投資與開發(fā)就是為了獲得預期收益，以達投資目標的實現(xiàn)。一、房地產(chǎn)投資的特點（一）房地產(chǎn)投資對象的不可移動性土地、建筑物和建筑物附屬設施是固定的，并應符合城市規(guī)劃的總體要求，又因土地是不可再生資源，這決定了開發(fā)商無任意選擇地段的余地，而房地產(chǎn)這一特殊商品的價格與項目所在地區(qū)的生產(chǎn)力水平和地理位置等有著很大的關系。（二）易受國家政策影響房地產(chǎn)業(yè)不僅是國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且對實現(xiàn)小康生活、和諧社會起著十分重要的作用。因此，國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場情況非常關注，這兩年來國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，其影響是深遠的。（三）投資金額大、開發(fā)周期長隨著城市化的發(fā)展和人民生活水平的大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)已從過去僅解決居民住房問題朝現(xiàn)在講究人居環(huán)境和具有品牌意識等方面發(fā)展。因此，開發(fā)周期比以往更長。而且土地是競標所得，在項目前期就需要大量資金的投入，所以說，房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型行業(yè)。（四）投資的不確定因素多，風險大房地產(chǎn)投資的整個過程都有著不確定性因素，并環(huán)環(huán)相扣，存在諸多風險。追求規(guī)模和數(shù)量的擴張又是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特點，一旦戰(zhàn)略性失誤將會引發(fā)財務危機等問題，企業(yè)在風險凸現(xiàn)時將是困難重重。二、財務管理在房地產(chǎn)投資中的作用房地產(chǎn)投資的財務管理是一個系統(tǒng)，其中包括對房地產(chǎn)投資企業(yè)本身及對所投資項目進行財務管理，貫穿于項目前期可行性研究、建設與營銷、投資回收的全過程。在這過程中，財務管理的作用主要體現(xiàn)在以下三個方面：（一）項目前期的財務預測財務預測是房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的重要部分，它通過對市場的諸多要素來定性分析，以判斷其投資價值和規(guī)避風險，是投資決策的主要依據(jù)。因此，為了能使財務評價準確、并具有權威性， 應從市場調查（包括國家政策、土地出讓金、動遷估算、市場預測、建設規(guī)模等方面）到負債、權益分析等環(huán)節(jié)，進行深入的調研，使財務預測工作有章可循，并從不同角度來分析項目的投資價值。房地產(chǎn)投資項目前期決策失誤與否，有無完整、準確的財務預測是關鍵。（二）項目實施期間的動態(tài)財務管理對投資項目進行實施階段財務管理是必須的。在完成前期工作進入建設期時，從財務運作與審核把關的要求出發(fā)，應制訂相應的財務管理制度，其中包括委派項目財務總監(jiān)、工程費用支出核準制、委托會計事務所跟蹤審計等。這些必要的規(guī)定從制度上保證了財務管理的監(jiān)控作用。（三）項目完成后的財務評價房地產(chǎn)投資項目完成的財務評價，主要是評價項目對社會與經(jīng)濟發(fā)展所產(chǎn)生的作用，對投入和產(chǎn)出進行比較來計算費用和效益。進行財務評價，可采用以下三個步驟：1、進行投資費用的分析（1）審核房地產(chǎn)投資項目的全部費用，剔除非經(jīng)濟費用（包括非項目使用費用等）。（2）根據(jù)實際情況分類計算相關費用：例如：住宅小區(qū)內各種公間配套和基礎設施費用。（3）按時間先后發(fā)生外部費用：外部費用主要是指土地出讓金、規(guī)費、動遷費用等。2、計算經(jīng)濟效益（1）對全部房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟效益的經(jīng)濟價值計算經(jīng)濟效益的經(jīng)濟價值計算，不能完全按財務計算的結果來定，因其可能使經(jīng)濟效益的經(jīng)濟價值發(fā)生偏離，正確的經(jīng)濟價值必經(jīng)過一定的調整。（2）計算相關效益的經(jīng)濟價值相關效益是指與房地產(chǎn)投資項目同時完成的服務性用房（非住宅），其出租、出售的效益以及其他相關的效益。3、評價房地產(chǎn)投資項目狀況通過費用與效益的比較，計算房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟價值，評價房地產(chǎn)投資項目的狀況。計算凈效益的現(xiàn)值，即按年計算總經(jīng)濟效益與總經(jīng)濟費用的差額，再貼現(xiàn)成凈現(xiàn)值。三、做好房地產(chǎn)投資財務管理的對策和建議綜上所述，財務管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利實施和投資目標得以實現(xiàn)的根本保證。那么，如何才能使財務管理系統(tǒng)達到高效運行呢？這就必須要有科學的方法來支撐。對此，我再提幾點建議：（一）運用投資決策分析方法房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場是多變的，由于開發(fā)效益的誘惑導致競爭日趨激烈，因而投資的利潤率有逐年下降的趨勢。每個企業(yè)在考慮投資開發(fā)某地塊時，都期望能取得理想的投資回報。所以，把貨幣時間價值作為評價投資方案的基本標準。在投資決策分析中，可運用的方法有凈現(xiàn)值法、內含報酬率、投資回收期、投資回收率等。（二）考慮機會成本及項目的投資風險機會成本即企業(yè)選擇了一個投資方案，則可能要放棄其他的機會所帶來的利益額。在決策中它的意義在于有助于全面考慮可能采取的多種方案以便尋求最大的投資效益。一般來說高風險可能會帶來高收益。房地產(chǎn)項目的投資資金投入大、回收期長，若項目實施成功能為企業(yè)帶來較高利潤，失敗則造成企業(yè)巨大的損失。因此，企業(yè)在投資策劃時必須正確估計自身對風險的承受能力。（三）充分利用政策導向政府因城市化發(fā)展的需要，會對不同區(qū)域和時期有傾斜方向，優(yōu)惠條件等政策出臺。從近幾年的情況來看，開發(fā)區(qū)將繼續(xù)是房地產(chǎn)投資的熱點，企業(yè)應有戰(zhàn)略眼光，捕捉有利于自身發(fā)展的投資目標。有了投資目標，在方案論證前應進行廣泛的信息分析和收集工作，并確保信息的正確性。在此基礎上運用數(shù)學方法對被選方案的預期經(jīng)濟效果進行定量、定性分析，選擇合適的投資時間、建設規(guī)模、資金使用方式，做出正確的投資決策。（四）通過市場調查來降低財務風險財務風險是指在投資經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的不確定性因素，導致實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種“偏離”的最好辦法，就是通過市場調查，獲得盡可能多的信息，從而進行科學決策。包括投資項目的選擇，區(qū)位、時機的選擇，融資及租售方案的選擇等。把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。（五）加強財務管理來控制投資