江陰市步行街的初步思考.doc

對于江陰市人民路步行街考察后的初步定位思考通過對江陰市人民路步行街的走訪，對步行街中的業(yè)態(tài)組合、檔次劃分及客量分布有了初步的感知，同時對當(dāng)?shù)氐叵律虡I(yè)的發(fā)展建立了更高的信心。針對走訪后的感受分別給予貴司以下說明。具體的方案落實(shí)還需要進(jìn)一步的成熟思考，待完善整體思路后將詳細(xì)解析“江陰地下商業(yè)”發(fā)展規(guī)劃?？疾鞂ο螅簫喌匕儇洝⒑懮虖B、江陰國際購物中心、天潤百貨（三元服飾名品城）、澄江福地步行街、國際名品服飾折扣店、華聯(lián)商廈、精品商廈、人民商場、銀泰百貨、華都百貨。一、人民廣場步行街現(xiàn)狀1、 “澄江福地”-商業(yè)氛圍沉悶缺乏活力，入口沒有清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)，缺乏商業(yè)氛圍，節(jié)點(diǎn)小品景觀沒有完全展示，展示的地域文化，沒有營造足夠的商業(yè)氛圍，一般節(jié)點(diǎn)應(yīng)是消費(fèi)者休息及避免視覺疲勞的用途，雖然與總體設(shè)計風(fēng)格匹配，但是沒有起到節(jié)點(diǎn)應(yīng)該帶來瞬間的心情愉悅和放松功能，沒有體現(xiàn)視覺休憩的作用，樓層過高，以組團(tuán)形式做的規(guī)劃設(shè)計太多，分散客流，樓體層數(shù)縱向相對過高，對購物休閑來講，極大的影響了聚客力。租售結(jié)合的操盤方式，政府要求開發(fā)商保留部分物業(yè)作為后期運(yùn)營保障，物業(yè)費(fèi)0.6元/天/平米，租金：一層10元/平/天，二層餐飲4.5元/天/平米，售價一層38平米9.6萬元/，40年產(chǎn)權(quán)，前三年返租金從投資款中扣除，第四年開始以2個月一返租逐步遞增至8%。2、 “人民商場”-屬于低端客流，以中老年中低檔次的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的商場，3、 “崋地百貨、華聯(lián)百貨、江陰國際購物中心、銀泰百貨”-屬于3045歲之間的最具消費(fèi)力的客層。4、 “優(yōu)衣庫、華都百貨”-屬于步行街以西的部分只有年輕人的服裝商品，沒有服飾、配飾、和年輕人喜愛的電子、電玩、動漫的綜合休閑業(yè)態(tài)。5、 “精品商廈”-品牌結(jié)構(gòu)混亂，中老年、青年、運(yùn)動業(yè)態(tài)混搭無特色。二、競爭對手典型性商業(yè)現(xiàn)狀1、“東方浙江商貿(mào)城”-批零結(jié)合式商城，檔口散鋪為主，業(yè)態(tài)集中為小商品、童裝、童鞋、箱包、玩具及仿制品牌，硬件設(shè)施落后，屬于中低端消費(fèi)客群。轉(zhuǎn)讓費(fèi)約15萬元，租金3000元/月2、 “新百業(yè)廣場”檔次同東方浙江商貿(mào)城相等，由于地理位置不佳，商戶未招滿，轉(zhuǎn)讓鋪位較多，經(jīng)營管理不到位，導(dǎo)致部分商鋪撤租，大廳正門關(guān)閉。三、步行街商圈的業(yè)態(tài)分析1、中高檔次的百貨業(yè)態(tài)處于飽和狀態(tài)，已經(jīng)鎖定了大部分在江陰本地消費(fèi)的最具消費(fèi)力的客群。2、本街主要以購物業(yè)態(tài)為主，休閑、體驗(yàn)輕便休閑餐吧的業(yè)態(tài)缺乏。3、雖然有部分休息場所，但沒有與周邊商業(yè)互動，導(dǎo)視共享的空間。4、部分主力業(yè)態(tài)沒有起到帶動消費(fèi)客量的作用，沒有產(chǎn)生循環(huán)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)。5、步行街景觀亮麗，有大樹和綠植烘托出了整條商業(yè)街繁華昌盛的商業(yè)氛圍。6、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)意識較差，沒有國際化的運(yùn)營理念支撐。7、促銷活動和聯(lián)動活動匱乏，不能鎖定大部分追求時尚、追求品牌意識的年輕消費(fèi)人群。四、我們將要為江陰市打造國際時尚潮流的地下商業(yè)廣場。消費(fèi)客群：鎖定1835歲全客層。檔次定位：中檔為主、中高檔為輔；與地上百貨業(yè)態(tài)形成品牌差異化，客群綜合化。以青春、時尚、休閑的特色地下商業(yè)為主，品牌店為輔的多業(yè)態(tài)商業(yè)格局。使本項(xiàng)目成為購物、餐飲、休閑、娛樂的一站式綜合商業(yè)體。規(guī)劃設(shè)計：景觀及節(jié)點(diǎn)主題（原則：體現(xiàn)美化、文化、亮化、綠化，更多的運(yùn)用彩燈、電視）海洋世界，店鋪玻璃及墻壁夾海景及水的顏色，營造海洋舒適、輕松的購物氛圍。陽光花園，局部與地面做陽光玻璃天井，讓陽光射入地下商城，改變地下商業(yè)沉悶無光。情侶轉(zhuǎn)座，情景式景觀為情侶約見聚會的溫馨場所。網(wǎng)絡(luò)天地，地下空間的無線網(wǎng)絡(luò)，通過網(wǎng)絡(luò)傳遞網(wǎng)了解國際及中國一線城市的同齡人在干什么、吃什么、玩什么、看什么、學(xué)什么彩燈電視：通過節(jié)點(diǎn)式設(shè)計，利用影像播放系統(tǒng)宣傳、推廣自有品牌及待開發(fā)的國際品牌流行趨勢。或：童話樂園、愜意午后、薰衣草花語、許愿樹、竹林深處、旅人驛站、夢回延陵等層高：5米以上功能：空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采光、排水和預(yù)防洪水大雨、消防系統(tǒng)、隔油池、排污管徑、排煙系統(tǒng)，達(dá)到國際排放標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)態(tài)組合：（日、韓、新加坡）等時尚國家引進(jìn)部分品牌，引領(lǐng)地下商業(yè)街的品牌國際化。1. 潮流匯集最新的潮流服裝鞋帽2. 粉酷扮靚美發(fā)，美甲、彩妝、藥妝。3. 數(shù)碼視界MP3 MP4 PS等光影設(shè)備時尚電子產(chǎn)品及新品發(fā)布會。4. 潮流飾品世界流行的時尚服飾、手提袋。5. 時尚禮品適合年輕人生日禮品、節(jié)日互贈佳品6. 動感地帶電玩城，運(yùn)動比賽、小型競技、有獎互動。7. 國際美食匯集國際特色美食。8. 玩具總動員所有的國內(nèi)國際玩具品牌，國際動漫、小人書收集、限量版飾品收集、影視玩具收集。運(yùn)營管理：由于是多業(yè)態(tài)組合，國際化的商品結(jié)構(gòu)，國際化的消費(fèi)理念，所以我們?nèi)谌雵H化的團(tuán)隊進(jìn)行運(yùn)營管理。我們將采用韓國人性化關(guān)懷購物者需求的運(yùn)營模式，打造“我來了-我看到了-我感動了-我記住了”的運(yùn)營管理體系。關(guān)注整體地下商業(yè)的營銷推廣，韓國的運(yùn)營管理團(tuán)隊在我們地下商業(yè)街進(jìn)行現(xiàn)場的經(jīng)營管理，為江陰消費(fèi)者提供感動心靈式、人文關(guān)懷式的國際化服