金地西灃路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告.ppt

金地西灃路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告,謹(jǐn)呈： 西安金地置業(yè)投資有限公司,本次匯報主要內(nèi)容,項(xiàng)目理解,區(qū)域?qū)傩越缍?項(xiàng)目戰(zhàn)略方向,研究前提,區(qū)域方向界定,區(qū)域發(fā)展方向,核心問題,區(qū)域發(fā)展方向,商業(yè)方向,商務(wù)方向,住宅方向,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目戰(zhàn)略方向,整體定位方向,項(xiàng)目屬性界定,1,從城市、區(qū)域的角度梳理、認(rèn)識本地塊,區(qū),位,項(xiàng)目位于三環(huán)外圍區(qū)域，北臨雁環(huán)路 ，西臨西灃路，屬于城南板塊。 隔西灃路與高新二次規(guī)劃區(qū)相望。 區(qū)域房地產(chǎn)處于起步階段，區(qū)域認(rèn)知度不高,關(guān)鍵詞： 南三環(huán)外、高新旁、雙重屬性認(rèn)知模糊,項(xiàng)目位于南三環(huán)外， 緊鄰高新二次創(chuàng)業(yè)cbd核心區(qū)，區(qū)域發(fā)展陌生，行政和區(qū)位發(fā)展雙重屬性認(rèn)知模糊,高新區(qū),三 環(huán),城南,長安區(qū),市中心,我是j區(qū)的,房產(chǎn)證是西高新的， k區(qū)的房子的房產(chǎn)證是長安。 紫薇田園都市業(yè)主 我們的房產(chǎn)證屬于雁塔區(qū)。 陽光佳苑置業(yè)顧問,紫薇田園都市,西灃路夜景,城市主干道南三環(huán)路、西部大道、子午大道、西灃路環(huán)繞項(xiàng)目四周。項(xiàng)目距繞城高速800米，可以高效到達(dá)西安各個方位，出行便捷；緊鄰西灃公路，占據(jù)高新區(qū)的東門戶位置，到達(dá)高新核心區(qū)需20分鐘車程。 公交便利。區(qū)內(nèi)有525、902、716、游9、311等10多條公交線路 規(guī)劃中的地鐵6號線（2021-2050年）南三環(huán)站口離本項(xiàng)目約1000米。,周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公共交通便利，遠(yuǎn)期有地鐵6號線規(guī)劃利好，將與城市距離進(jìn)一步縮小,關(guān)鍵詞： 多條主干道、公交便利、地鐵利好,太白南路,雁環(huán)路,子午大道,西部大道,南三環(huán),西灃路,交,通,配,套,項(xiàng)目周邊擁有高端國際教育資源，目前生活配套和生活環(huán)境相對低端,教育資源： 地塊西面為高新一中國際部、高新逸翠園學(xué)校， 北部為市61中 ，擁有較多優(yōu)質(zhì)教育資源。其中高新國際學(xué)校學(xué)校實(shí)行“一校兩部”。設(shè)國際部和國內(nèi)部。國內(nèi)部提供1-9年級優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育。國際部按照國際慣例，為高新區(qū)內(nèi)外的外籍人士子女提供k-12年級的多元化教育及國際教育交流項(xiàng)目 生活、商業(yè)配套：項(xiàng)目周邊除北邊為紅星美凱龍外，其余多為滿足周邊城中村需求的小商鋪，比較低端，城市意象較差 生態(tài)資源：項(xiàng)目距離永陽公園1900米，且東邊有2700畝苗圃，生態(tài)居住價值較高,生活配套,紅星美凱龍,高新國際學(xué)校,高新逸翠園學(xué)校,關(guān)鍵詞：高端國際教育配套、低端生活配套,曹家堡城中村,樹苗培養(yǎng)基地,項(xiàng)目北至雁環(huán)路，東側(cè)至曹家堡，西至西灃路，南至城中村,四,至,雁環(huán)路,紅星美凱龍,高新逸翠園學(xué)校,竹園陽光嘉苑,高新國際學(xué)校,西灃路,中高容積率、建面兩百萬平米的城改項(xiàng)目，未來有持續(xù)拿地的可能,指,標(biāo),地塊總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,項(xiàng)目思考,項(xiàng)目作為超大規(guī)模的社區(qū)，開發(fā)周期預(yù)計(jì)超十年，研究區(qū)域的發(fā)展是本項(xiàng)目定位的基礎(chǔ),1,作為區(qū)域內(nèi)第一個超大規(guī)模項(xiàng)目，具有領(lǐng)導(dǎo)者質(zhì)素，本項(xiàng)目應(yīng)該如何占位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值和區(qū)域價值的最大化？,2,基于區(qū)域發(fā)展及區(qū)域特征，本項(xiàng)目整體定位的方向？,3,區(qū)域發(fā)展方向,2,項(xiàng)目目前所在區(qū)域的屬性及占位如何？區(qū)域未來發(fā)展方向如何？,本項(xiàng)目位于城南、長安和高新區(qū)外擴(kuò)的交匯區(qū)域，未來項(xiàng)目發(fā)展會受到三個板塊的輻射影響,城南板塊,城南板塊是西安市傳統(tǒng)科教文化板塊，房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，價格實(shí)現(xiàn)度高，實(shí)現(xiàn)均價8000元/平米，屬西安市價值高地。,高新板塊,高新板塊在城市規(guī)劃利好下，依托高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸成熟。目前區(qū)域內(nèi)市場成交均價逼近7000元/平米，屬西安市價值實(shí)現(xiàn)度高的板塊。,長安板塊,長安板塊是近幾年發(fā)展起來的市場，主要依托長安區(qū)大學(xué)城規(guī)劃利好，承接城南科教文化發(fā)展。目前市場實(shí)現(xiàn)均價5700元/平米，屬西安市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。,分析城南、長安和高新區(qū)對本區(qū)域的影響，以判斷未來本區(qū)域的發(fā)展方向,本項(xiàng)目位于城南板塊的西南方向，城南是西安最早發(fā)展起來的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目趨于飽和，市場發(fā)展相對成熟,距城南核心區(qū)直線距離約7.5公里,小寨商圈,曲江旅游區(qū),城南 大學(xué) 聚集 區(qū),商務(wù) 會展,城南是西安最早發(fā)展起來的區(qū)域，目前已經(jīng)成為西安市區(qū)發(fā)展最成熟板塊，是集商業(yè)，旅游，商務(wù)，教育等于一體的綜合區(qū)域 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目林立，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟 項(xiàng)目位于城南的西南方向，與核心區(qū)直線距離約7公里左右,城 南 區(qū),城南區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要沿地鐵2號線向南發(fā)展，向西的發(fā)展更多是嫁接了高新區(qū)發(fā)展利好，逐步發(fā)展成熟起來,城南房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出沿地鐵2號線向南發(fā)展的趨勢 我們項(xiàng)目距離地鐵2號線較遠(yuǎn)，因此城南發(fā)展對我們項(xiàng)目的影響非常有限,高 新 區(qū),城南西側(cè)發(fā)展主要依靠高新區(qū)的帶動，影響高新區(qū)的發(fā)展對本區(qū)域具有更重要的意義,長安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一主要依托大學(xué)城規(guī)劃發(fā)展，主流發(fā)展趨勢為向南和向西，本項(xiàng)目位于長安區(qū)北面短時期內(nèi)受輻射較弱,本項(xiàng)目距離長安區(qū)核心區(qū)直線距離6公里，所以，長安區(qū)對我們項(xiàng)目從距離上看影響力不是很大 目前，根據(jù)西安市的整體規(guī)劃，長安區(qū)房地產(chǎn)市場正向南，向西，擴(kuò)張。 本項(xiàng)目位于長安區(qū)的西北方向，從長安區(qū)的發(fā)展趨勢看，我們項(xiàng)目所處區(qū)位是長安區(qū)向外輻射機(jī)會最小的區(qū)域,西安培華 學(xué)院南校區(qū),西安財(cái)經(jīng) 學(xué)院長安校區(qū),西安郵 電學(xué)院,西北師 范大學(xué),陜西職業(yè) 技術(shù)學(xué)院,長,安,區(qū),距長安核心區(qū)直線距離6公里,向南發(fā)展,政法 大學(xué),外國語 大學(xué),西北 大學(xué),向西發(fā)展,本項(xiàng)目與長安區(qū)北面在建的中央居住區(qū)承接，長安區(qū)潛在居住需求較高，后期能為本項(xiàng)目開發(fā)住宅產(chǎn)品帶來機(jī)會,長安區(qū)目前的高校有：西安歐亞學(xué)院，華美學(xué)院，西安郵電學(xué)院，陜西師范大學(xué)，西北政法大學(xué)，西安電子科技大學(xué)，培華學(xué)院南校區(qū)，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院，陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 各高校大學(xué)師生共計(jì)24萬人口。教師人群的置業(yè)會給區(qū)域內(nèi)住宅市場帶來很大的客戶機(jī)會 本項(xiàng)目距離長安區(qū)內(nèi)的高校距離較近，也能從區(qū)域內(nèi)分流一部分住宅客戶。,櫻花廣場,本案,郭,杜,公,園,萬科城,建設(shè)中的cld,本區(qū)域?qū)⒊薪娱L安區(qū)的cld社區(qū)，成為服務(wù)西部大學(xué)城的居住區(qū),高新區(qū)未來發(fā)展方向?yàn)橄蛭骱拖蚰希卷?xiàng)目區(qū)域位于高新區(qū)向南發(fā)展的軸線上，臨近c(diǎn)bd中央商務(wù)區(qū),從剛開始規(guī)劃的2.7平方公里，到目前已經(jīng)形成的35平方公里，高新區(qū)的版圖強(qiáng)力外擴(kuò)； 目前高新區(qū)處于二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃啟動期，區(qū)域發(fā)展方向基于成熟核心區(qū)分別向西和向南發(fā)展； 中央商務(wù)區(qū)具有作為西安城市商務(wù)中心區(qū)和高新區(qū)產(chǎn)業(yè)配套集中區(qū)的雙重功能。,成熟 核心 區(qū),高新區(qū)整體規(guī)劃分區(qū)以及產(chǎn)業(yè)分布示意圖,高新三期,一期：規(guī)劃建設(shè)成為一個高科技、高環(huán)境、高效益的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以產(chǎn)業(yè)為主體，科、工、貿(mào)相結(jié)合的新型綜合區(qū)）。北部是產(chǎn)業(yè)區(qū)、南部為綜合配套區(qū),二期：在大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的同時，注重綜合開發(fā)，逐步把高新區(qū)建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、有自己文化技術(shù)特色的高品質(zhì)、高效能產(chǎn)業(yè)區(qū)。注重商業(yè)、金融、商務(wù)的發(fā)展。,電子園：規(guī)劃建設(shè)成為一個“以開發(fā)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的，院校、科研、生產(chǎn)相結(jié)合的電子工業(yè)區(qū)”,新型工業(yè)園區(qū)：規(guī)劃建設(shè)一個以高科技產(chǎn)業(yè)為支柱，以國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)品出口加工基地為基礎(chǔ)，集科技研發(fā)、生產(chǎn)、展示、商貿(mào)、交流為一體，與高品質(zhì)生活服務(wù)設(shè)施相配套，具有良好生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代化、花園式科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。,高新新區(qū)（即高新三期）：規(guī)劃目標(biāo)：（1）進(jìn)一步突出高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，提供更多的高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)、科研孵化和專業(yè)園區(qū)用地；（2）在新區(qū)建設(shè)面向整個高新區(qū)的金融商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)；（3）提供高質(zhì)量的生活配套設(shè)施；（4）建成覆蓋新區(qū)全區(qū)的綠地系統(tǒng)，體現(xiàn)高水準(zhǔn)的綠色生態(tài)建設(shè)。,借鑒國際成功的商務(wù)新都心來判斷高新區(qū)未來的發(fā)展，以及本區(qū)域承擔(dān)的功能,日本幕張新都心 日本琦玉新都心,幕張新都心項(xiàng)目是千葉縣打造外城商務(wù)核心城市、推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級以及承擔(dān)東京中心城職能的重要項(xiàng)目,幕張新都心位于日本千葉縣，是千葉建設(shè)自立都市圈、分散東京城市相關(guān)辦公職能、推動千葉產(chǎn)業(yè)升級的重要項(xiàng)目 項(xiàng)目位于東京和成田國際機(jī)場之間，距離東京20公里，成田機(jī)場30公里 千葉縣總?cè)丝跒?00萬左右，工業(yè)結(jié)構(gòu)以化學(xué)、石油、煤炭以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主 幕張新都心占地522公頃，開發(fā)內(nèi)容以商務(wù)辦公、企業(yè)研發(fā)、會議展覽以及體育休閑為主，是千葉縣核心商務(wù)區(qū)，同時也是承擔(dān)疏散東京中心城職能的主要區(qū)域，規(guī)劃居住人口2.6萬，就業(yè)人口15萬人,東關(guān)東高速公路以及京葉高速鐵路從項(xiàng)目穿過，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與東京、千葉以及其他重要城市的快速便捷連接,項(xiàng)目地塊內(nèi)部有兩條重要的高速公路穿過，其中東關(guān)東高速公路直接通向東京以及成田機(jī)場，而京葉高速公路不僅將項(xiàng)目與東京、千葉，還有橫濱等其他重要的城市相連接 項(xiàng)目通過京葉高速鐵路以及毗鄰的松武高速鐵路與東京、千葉以及其他重要城市實(shí)現(xiàn)快速連接，通過高速鐵路到達(dá)東京約30分鐘左右 高速公路以及鐵路分別于1982和1986年貫通，為幕張新都心核心項(xiàng)目幕張展覽中心的啟動和后期發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（該會展中心于1989年投入使用）,東關(guān)東高速公路/京葉高速,jr京葉高速鐵路線,幕張新都心是集國際商務(wù)、研發(fā)、教育以及居住為一體的綜合商務(wù)核心區(qū),幕張新都心 建設(shè)目標(biāo) 以幕張會展中心為核心，聚集國際商務(wù)功能 聚集前沿工業(yè)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)管理、辦公研發(fā)功能 聚集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技能人才的科學(xué)教育功能 全面實(shí)現(xiàn)舒適的、具備吸引力的居住環(huán)境，滿足未來就業(yè)人口以及周邊人群的居住需求,幕張新都心占地共522公頃，其中商務(wù)辦公用地84.6公頃，商業(yè)用地33公頃，居住用地38.9公頃，教育用地87.4公頃，其中商務(wù)辦公以及商業(yè)用地主要圍繞在高速鐵路核心站點(diǎn)周邊 幕張新都心的六大功能區(qū) 商務(wù)研究區(qū)：區(qū)域被鐵路分為兩大區(qū)，北部是以幕張高科技花園為中心的高科技研發(fā)區(qū)，南部是以幕張會議中心和世界商務(wù)花園為核心的國際商務(wù)區(qū) 市鎮(zhèn)中心：支持城市商務(wù)辦公以及生活的配套區(qū)，以酒店、商業(yè)為主 居住區(qū)：為區(qū)域就業(yè)以及周邊人口提供居住，高強(qiáng)度開發(fā)為主 文化教育區(qū)：教育機(jī)構(gòu)設(shè)施為主，共有3所大學(xué)、1所研究員以及4所高中公共開放區(qū)：以公園、體育以及開放空間為主,幕張商務(wù)辦公功能以分散東京中心城市的大型企業(yè)總部辦公以及研發(fā)為主,幕張新都心成為日本本地以及國際企業(yè)的企業(yè)總部以及研發(fā)基地所在之地，在89年到94年期間，有超過15家日本以及國際大型企業(yè)在幕張?jiān)O(shè)立辦公基地 除此以外，區(qū)域充足以及良好的辦公環(huán)境也吸引了超過300家的中小型公司 區(qū)域入住企業(yè)主要從事國際商務(wù)管理、國內(nèi)/區(qū)域總部以及研發(fā)等活動。截至到2003年，幕張新都心共有4萬人工作,完善的教育培訓(xùn)功能為區(qū)域企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才儲備以及培訓(xùn)服務(wù)之外，極大提升了區(qū)域城市形象，為區(qū)域早期發(fā)展奠定了基礎(chǔ),依托快捷交通設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)的幕張會展中心以及相關(guān)配套吸引大型會展會議活動，推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,幕張會展中心位于商務(wù)研發(fā)區(qū)的核心位置，占地21公頃，提供6000個展位，是亞洲最大會展中心。該會展中心舉辦東京的大型展覽以及重大國際會議體育賽事，每年的游客量在650萬左右，而在2003年游客超過8700萬 同時，幕張新都心擁有六家酒店，能提供2250間客房，總建面超過15萬平米，為區(qū)域商務(wù)以及會展提供充足商務(wù)休憩空間,區(qū)域商業(yè)與大型特色城市公園以及體育設(shè)施結(jié)合布置，構(gòu)建了集購物、休閑、娛樂以及文化交流為一體的體驗(yàn)式購物環(huán)境，成為東京都市圈周邊著名的商業(yè)購物中心,圖中粉紅色區(qū)域以京葉高速鐵路幕張站為核心，聚集了幕張所有的大型商業(yè)、文化以及娛樂設(shè)施，成為吸引游客和當(dāng)?shù)鼐用竦闹斡[地 區(qū)域內(nèi)大型購物中心包括：家樂福超級購物中心、messe娛樂mall以及幕張奧特萊斯購物花園走廊；特色商業(yè)包括plena風(fēng)情商業(yè)街以及特色餐飲街 娛樂設(shè)施包括幕張海濱公園以及日本園林公園，為購物游客提供散步和休閑的好去處,琦玉新都心是東京都市圈規(guī)劃中重要的商務(wù)中心城市之一,琦玉縣面積3767平方公里，人口706萬，是與首都東京北部相鄰的內(nèi)陸縣。2000年5月，一個橫跨浦和、與野和大宮三市的未來型城市“崎玉新都心”建成，國家18個行政機(jī)構(gòu)搬遷至此，崎玉縣作為首都圈的一個部分正在不斷發(fā)展。 琦玉新都心項(xiàng)目是東京第五次首都圈基本規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)離東京30分鐘車程。該計(jì)劃目的在于建立一個內(nèi)陸區(qū)域性的交通樞紐城市，分擔(dān)東京都市圈核心城市功能,琦玉新都心有著便捷的交通條件，新都心地鐵站的建成使項(xiàng)目與東京及其他城市之間建立更緊密的聯(lián)系,崎玉縣的整個轄區(qū)都處于距離東京100公里的范圍內(nèi)。崎玉縣內(nèi)鐵路有高崎線、東北線、崎京線、私人鐵路公司的東武線（伊勢崎、東上）、西武（新宿、池袋），將崎玉縣與東京市中心聯(lián)結(jié)起來。 琦玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12條鐵路干線交匯于附近的omiya車站周邊，并且jr锜京和京濱東北線兩條線也都處于新都心可以步行到達(dá)的范圍內(nèi)。 聯(lián)接toda的bijogi區(qū)和琦玉miura區(qū)的都市高速公路通過地下隧道經(jīng)過琦玉新都心。車輛可以從超級體育場的東西兩個出入口進(jìn)入。,琦玉新都心充分利用交通節(jié)點(diǎn)，發(fā)展行政商務(wù)辦公以及商業(yè)設(shè)施，成為輻射周邊區(qū)域的行政、商業(yè)中心,項(xiàng)目目的：充分利用交通聯(lián)接點(diǎn)這一地理特征，對城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，充實(shí)會議功能、完善信息發(fā)送能力，形成極具魅力、具有豐富文化氛圍的城市中心的功能定位 區(qū)域規(guī)劃面積：47.4公頃 就業(yè)人口：約5.7萬人（約1200人/公頃） 總投入：935億日元,琦玉新都心的辦公職能以區(qū)域行政辦公為主，聚集了東京分散的國家行政辦公以及琦玉縣行政中樞管理機(jī)構(gòu),琦玉新都心處于關(guān)東平原的中心，是東京向日本的其他地區(qū)轉(zhuǎn)移財(cái)富和功能的交叉口，承載著許多國家政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)金融業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等功能的轉(zhuǎn)移。最主要的就是承載東京的行政辦公職能的轉(zhuǎn)移，目前已有國家18個行政機(jī)構(gòu)搬遷至此。,國家政府辦公塔樓已經(jīng)成為了首都的一部分功能向琦玉新都心轉(zhuǎn)移的一個象征,區(qū)域東部的商業(yè)區(qū)與琦玉超級體育館連接，成為集購物、體育休閑以及娛樂為一體的商業(yè)中心,琦玉超級體育館是一座綜合場館，能舉辦摔跤、橄欖球、籃球等多種比賽，能容納兩萬名觀眾。設(shè)備極其現(xiàn)代化，地面移動時可以增加2000個座位。館內(nèi)設(shè)有約翰列農(nóng)博物館。地下停車場為立體式停車場，能停放290輛車。體育館距離地鐵站很近，徒步即可到達(dá)。從新宿、澀谷、上野等地區(qū)乘坐地鐵只需要30分鐘左右的時間，即可抵達(dá)琦玉超級體育館所在的琦玉新都心站。,商業(yè)文化中心分布在琦玉的東部地區(qū)，擁有能夠舉辦國內(nèi)和國際會議的多功能會議中心, 小型展廳、酒店及其他商業(yè)設(shè)施.,商業(yè)文化中心,大都市外城商務(wù)區(qū)核心功能構(gòu)成,商務(wù)辦公功能,商務(wù)交流功能,商業(yè)文化娛樂功能,企業(yè)總部,研發(fā)中心,城市中心區(qū)辦公后臺,會議中心,展示展覽中心,酒店/公寓,商場/購物中心,博物館等文化設(shè)施,公園等娛樂設(shè)施,依據(jù)成功的國際商務(wù)新都心，我們來重新審視西高新的發(fā)展,商務(wù)交流功能,會議中心,展示展覽中心,酒店/公寓,二次創(chuàng)業(yè)cbd核心板塊具備商務(wù)交流功能,高新區(qū)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地和長安大學(xué)城功能形成具備研發(fā)、生產(chǎn)和技術(shù)創(chuàng)新能力，成為高新的核心經(jīng)濟(jì)增長動力,商務(wù)辦公功能,企業(yè)總部,研發(fā)中心,城市中心區(qū)辦公后臺,兩帶四區(qū)七園規(guī)劃示意圖,創(chuàng)業(yè)研發(fā),軟件新城,生物醫(yī)藥,先進(jìn) 制造業(yè),出口 加工,長安 通信 產(chǎn)業(yè)園,萬 億 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 帶,長安大學(xué)城,西高新缺乏大規(guī)模商業(yè)娛樂功能為核心的活力居住區(qū),商業(yè)文化娛樂功能,商場/購物中心,博物館等文化設(shè)施,公園等娛樂設(shè)施,未來本區(qū)域?qū)⒊蔀槌袚?dān)西高新重要活力中心的商業(yè)娛樂居住中心,高山流水和城,紫薇田園都市,和記黃埔逸翠園,金泰假日花城商業(yè),紅星美凱龍,本案規(guī)劃用地,西高新商業(yè)帶,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略方向,3,基于區(qū)域發(fā)展方向，本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展機(jī)會如何？,項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,全長4公里的高新路、5公里的科技路，這一t字型的商業(yè)街穿越了高新區(qū)腹地，成為高新區(qū)最重要的商業(yè)增長極。 科技路商業(yè)體量達(dá)100萬，功能齊備、配套完善的大型商場、超市、賓館酒店、娛樂餐飲、金融保險等是這一區(qū)域發(fā)展的核心力量。,世紀(jì)金花,科,技,路,路,新,高,金鷹、奧斯卡影城,香格里拉,華潤萬家,高爾夫俱樂部,目前高新區(qū)內(nèi)只有世紀(jì)金花、金鷹為核心的“t字型”商圈，高新區(qū)商業(yè)的主要增長極,易初蓮花,國力仁和,高新路、科技路組成的“t字型”增長極,高新路、科技路形成的“t字型”的商圈是目前大高新區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的唯一增長極,市政規(guī)劃引導(dǎo)下，新cbd區(qū)域發(fā)展，以綠地中央廣場為代表的新商業(yè)中心正在逐步形成，承接商業(yè)格局由單核到多核的裂變,單核發(fā)展階段： 高新路、科技路是高新區(qū) 唯一的商業(yè)核心，承載高 新區(qū)主要的市場需求。,多核發(fā)展階段： 以“管委會-都市之門”為 中心，2km2范圍的cbd 中央商務(wù)區(qū)，新的 城市商圈正在形成。,高新商業(yè)目前處于由單核 向多核的過度。,商圈群體形成階段： 城市交通發(fā)展，區(qū)域成熟， 將串聯(lián)商圈形成商群， 輻 射效應(yīng)加大。,以綠地中央廣場國際購物中心等項(xiàng)目商業(yè)為代表的新城市級商業(yè)中心與本項(xiàng)目所在區(qū)域被繞城高速分隔開,金泰.假日花城,高山流水.和城,綠地中央廣場,高科尚都,高新水晶島,繞城高速是否會影響城市級商業(yè)中心商業(yè)氛圍輻射到本項(xiàng)目所在區(qū)域？,一線城市商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明城市主干道對商圈向主干道外輻射存在一定阻礙影響,商業(yè)定理：人流停駐量決定商業(yè)價值大小。,成熟商圈,新興商圈,no,人流量小,商圈人流量小，商業(yè)經(jīng)營困難,成熟商圈,沒落商圈,no,無人流量,商業(yè)規(guī)模逐漸縮小，人流量更小，逐漸沒落。,城市主干道阻礙成熟商圈客流向周邊擴(kuò)散,成熟商圈具備強(qiáng)大的客流吸引力，使周邊商圈經(jīng)營難度增加,根據(jù)高新區(qū)三期規(guī)劃的土地出讓情況和西安市基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況，高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)分別向兩個方向發(fā)展：一是依托丈八北路向西發(fā)展，一是沿西萬公路向西南發(fā)展。 根據(jù)西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)總體規(guī)劃，規(guī)劃居住用地總面積為1299.36公頃，居住人口為50萬人，人均居住用地指標(biāo)為26平方米/人。,市政規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐下，在未來10年內(nèi)，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)人口將突破50萬人,高新一期,高新二期,電子園,高新新區(qū),新型工業(yè)園,產(chǎn)業(yè)園區(qū)日漸成熟，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，未來的消費(fèi)需求將急劇增長,兩帶四區(qū)七園規(guī)劃示意圖,創(chuàng)業(yè)研發(fā),軟件新城,生物醫(yī)藥,先進(jìn) 制造業(yè),出口 加工,先進(jìn) 制造業(yè),長安 通信 產(chǎn)業(yè)園,萬 億 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 帶,萬億高新服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶,創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè) 園區(qū),商務(wù)區(qū),金融商務(wù)區(qū),總 部 經(jīng) 濟(jì) 聚 集 區(qū),萬 億 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 帶,人口年齡結(jié)構(gòu),隨著高新二次板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，將帶來消費(fèi)需求的大量增長。,產(chǎn)業(yè)園未來大量的居住供地和新產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化，規(guī)劃商業(yè)無法滿足的新增人口商業(yè)需求，將大量外溢，商業(yè)布局勢在必行。,綠地世紀(jì)城,逸翠園,紫薇田 園都市,都市之門,櫻花廣場,本案,郭,杜,公,園,萬科城,建設(shè)中的cld,長安區(qū)大量的居住供地及大學(xué)城的成熟，導(dǎo)致區(qū)域人口及居住結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)潛在巨大的消費(fèi)需求,建設(shè)中的cld郭杜居住區(qū),長安區(qū)政府總投資為47450萬元，總建筑面積197539,建設(shè)周期為20072011年。 郭杜地區(qū)的生活配套設(shè)施目前較為低端，不夠完善，居民生活不便利。,西部大學(xué)城潛在的消費(fèi)需求,西部大學(xué)城距市中心直線距離15-20公里。長安區(qū)建設(shè)分校區(qū)的20多個院校，每個學(xué)校按4000人計(jì)算，開課后的學(xué)生總數(shù)可達(dá)8萬多人，這大約是長安區(qū)總?cè)丝诘氖种唬@些學(xué)生目前仍屬于消費(fèi)群體 。,逸翠園,紫薇田 園都市,本案,郭,杜,公,園,萬科城,竹園陽光嘉苑,雅居樂花園,區(qū)域內(nèi)商業(yè)形象低端，缺乏集中式商業(yè)，區(qū)域市場存在巨大的集中式商業(yè)機(jī)會,紫薇田園都市、雅居樂花園、竹園陽光嘉苑以社區(qū)商業(yè)為主。萬科城有13萬平米、逸翠園有6萬平米的集中式商業(yè)。,現(xiàn)狀商業(yè)形象低端，布局凌亂、運(yùn)營管理不規(guī)范，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以滿足居民日常消費(fèi)為主，還未形成中高檔的消費(fèi)中心及品質(zhì)化的商業(yè)氛圍 ，商業(yè)配套無法滿足區(qū)域升級。,本項(xiàng)目周邊商業(yè)形象低端，區(qū)域內(nèi)以社區(qū)商業(yè)為主； 現(xiàn)有的商業(yè)不能滿足未來區(qū)域的商業(yè)需求，區(qū)域市場存在巨大的集中式商業(yè)機(jī)會；,櫻花廣場,目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)級別屬于鄰里性商業(yè)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)及人口規(guī)模的變化，片區(qū)有成長為區(qū)域性商業(yè)區(qū)的潛力,商 業(yè) 模 型 劃 分,西安市內(nèi)區(qū)域級商業(yè)規(guī)模集中在10-20萬平米,城市級商業(yè)項(xiàng)目：興正元國際廣場和民樂園萬達(dá)商業(yè)廣場，商業(yè)規(guī)模在20萬平米以上； 區(qū)域級商業(yè)項(xiàng)目：立豐國際購物廣場、雁塔文化新天地、李家村萬達(dá)廣場，商業(yè)規(guī)模在1020萬平米間； 旅游/文化商業(yè)項(xiàng)目：大唐不夜城、大唐西市為政府主導(dǎo)開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為游客，商業(yè)規(guī)模為西安之首。,李家村萬達(dá)商業(yè)廣場：17.77萬平米,立豐國際購物廣場：10萬平米,大唐西市：128萬平米,雁塔文化新天地：15萬平米,大唐不夜城：65萬平米,民樂園萬達(dá)商業(yè)廣場：19萬平米,興正元國際廣場：25萬平米,利用哈夫雷利模型計(jì)算項(xiàng)目的有效輻射范圍消費(fèi)人群數(shù)量，約為39萬人,哈夫雷利模型法建立在萬有引力定律原理的基礎(chǔ)上，用距離因素和人口因素測算商業(yè)規(guī)模； 世聯(lián)對哈夫雷利模型進(jìn)行衍化分析，利用距離因素、人口因素及滲透系數(shù)來計(jì)算項(xiàng)目周邊的有效輻射人口數(shù)量。,哈夫雷利模型法 z = f ( r1xi, r2x2, r3x3 ) 其中，z是項(xiàng)目周邊有效輻射人口數(shù)量。 r1：一級輻射圈滲透系數(shù)，0.8； r2：二級輻射圈滲透系數(shù)，0.5； r3：三級輻射圈滲透系數(shù)，0.2； x1、x2、x3分別為一級、二級、三級輻射圈的人口數(shù)量，分別為15萬人、30萬人、60萬人。,項(xiàng)目周邊的有效輻射人群約為39萬人,一級輻射圈：10-15萬,二級輻射圈：25-30萬,三級輻射圈：50-70萬,利用哈夫雷利模型計(jì)算，本項(xiàng)目的商業(yè)體量應(yīng)控制在813萬平米,哈夫雷利模型法人均商業(yè)面積 y = f ( zm ) z：是項(xiàng)目周邊的有效輻射人口數(shù)量； m：人均商業(yè)面積（國際標(biāo)準(zhǔn)值為0.70.91平米/人）； y：區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總體量。,哈夫雷利模型坪效 y = f ( zs，p ) z：是項(xiàng)目周邊的有效輻射人口數(shù)量； s：人均社零總額，取值1.6萬元 p：坪效，取值1.88萬元/平米 y：區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總體量。,項(xiàng)目商業(yè)體量為： 815萬平米,項(xiàng)目商業(yè)體量為： 13萬平米,據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2009年西安市人均社會消費(fèi)品零售總額為16000元,市調(diào)抄街?jǐn)?shù)據(jù)顯示：區(qū)域內(nèi)已有的商業(yè)面積約為20萬平米。,商業(yè)物業(yè)機(jī)會總結(jié),產(chǎn)業(yè)園區(qū)日漸成熟，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，未來的消費(fèi)需求將急劇增長,長安區(qū)大量居住供地及大學(xué)城成熟，區(qū)域人口及居住結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)潛在巨大的消費(fèi)需求,區(qū)域內(nèi)商業(yè)級別屬于鄰里性商業(yè)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)及人口規(guī)模的變化， 片區(qū)有成長為區(qū)域性商業(yè)區(qū)的潛力,利用哈夫雷利模型計(jì)算，本項(xiàng)目的商業(yè)體量應(yīng)控制在813萬平米,本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有做大型集中商業(yè)的機(jī)會，體量大概在8-13萬平米之間,項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,項(xiàng)目可打造以周邊需求為市場的區(qū)域級商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模為8-13萬平米。,從高新區(qū)規(guī)劃看出，以繞城高速為界形成明確的功能區(qū)，繞城高速以北、西三環(huán)以東的區(qū)域是金融商務(wù)區(qū)，繞城高速以南以制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū),兩帶四區(qū)七園示意圖,創(chuàng)業(yè)園區(qū),軟件新區(qū),先進(jìn)制造業(yè),制造業(yè),創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),金融商務(wù),通訊產(chǎn)業(yè)園區(qū),金融商務(wù)集中在繞城高速以北、西三環(huán)以東區(qū)域，并形成了三個核心商務(wù)板塊，分別是高新核心cbd板塊、唐延路板塊、二次創(chuàng)業(yè)cbd板塊。,繞城高速以南的規(guī)劃主要是以制造業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式表現(xiàn)。,西港國際,金融商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將分別對本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)辦公氛圍產(chǎn)生何種影響？我們從一線城市的發(fā)展判斷商務(wù)物業(yè)發(fā)展方向。,區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)型企業(yè)為主，商務(wù)氛圍濃厚，寫字樓需求旺盛,cbd:毗鄰使館區(qū)，地理?xiàng)l件優(yōu)越，北京商務(wù)中心區(qū),涉及范圍為朝陽區(qū)內(nèi)，北起朝陽北路及朝陽路,南抵通惠河,東起西大望路,西至東大橋路,規(guī)劃總用地面積約3.99平方公里的區(qū)域,原規(guī)劃總建筑面積控制在1000萬平方米內(nèi)(改為800萬），現(xiàn)有建筑規(guī)模約700萬平方米,通過長安街及其延長線，各環(huán)路和高速路共同構(gòu)成縱橫交錯的地面道路，加上地鐵復(fù)八線，形成較為完整的立體交通體系，并擬規(guī)劃建立區(qū)域內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng),商務(wù)氛圍濃厚：國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機(jī)構(gòu),按照行業(yè)劃分, 第三產(chǎn)業(yè)是租戶的主流,其中信息科技、咨詢和貿(mào)易行業(yè)更是整個甲級寫字樓市場的中堅(jiān)力量,他們租用了超過50%的面積。,將以金融、咨詢、中介、會展、旅游六大行業(yè)為重點(diǎn)快速發(fā)展，盡快形成內(nèi)部產(chǎn)業(yè)集群 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸，推動產(chǎn)業(yè)布局 北京cbd地區(qū)將開發(fā)環(huán)渤海地區(qū)五六戰(zhàn)略，構(gòu)筑跨國供應(yīng)鏈管理的高端平臺 商務(wù)旅游和會展行業(yè)發(fā)展，將逐步完善現(xiàn)代配套服務(wù)體系 制造型企業(yè)如摩托羅拉等逐步遷出cbd區(qū)域,北京,區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)以工業(yè)制造企業(yè)為主，以廠房辦公為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了商務(wù)氛圍較差,亦莊,亦莊區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)功能突出，現(xiàn)在已經(jīng)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)以及都市工業(yè)三大行業(yè)形成初步聚集和發(fā)展；園區(qū)外向性特征明顯，外資企業(yè)是投資、工業(yè)總產(chǎn)值以及出口的主要來源,商業(yè)生活配套設(shè)施分布分散，檔次參差不齊，主要以滿足附近居民生活需要為主，尚未形成城市商業(yè)生活中心；區(qū)域居住與產(chǎn)業(yè)發(fā)展互動不強(qiáng),亦莊規(guī)劃范圍內(nèi)的商務(wù)辦公設(shè)施規(guī)模較小，以服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和政府職能機(jī)關(guān)為主,亦莊園區(qū)發(fā)展趨勢,亦莊新城處于企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園向技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市的轉(zhuǎn)變過程中，居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動的集聚將會使園區(qū)成為一個新城,對外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設(shè)為契機(jī)加強(qiáng)與天津的聯(lián)系 對內(nèi)交通：距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場16.5公里。交通便利，距國貿(mào)開車20分鐘。,亦莊位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。,北京亦莊產(chǎn)業(yè)園,產(chǎn)業(yè)園區(qū)為本項(xiàng)目區(qū)域帶來的商務(wù)氛圍有限，寫字樓實(shí)現(xiàn)價值度相對較低,金融商務(wù)區(qū)發(fā)展方向分析：高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定了它處于金融商務(wù)發(fā)展的第一階段，未來寫字樓需求大,從國際經(jīng)驗(yàn)看，商務(wù)辦公區(qū)規(guī)模擴(kuò)大在第一階段是公司集聚，總就業(yè)增長，第二階段是國際性公司數(shù)量增長，導(dǎo)致進(jìn)一步引入高層次就業(yè)人口，第三階段往往出現(xiàn)人均就業(yè)面積的再擴(kuò)大。如東京，80年代初期辦公面積增加的50用于安置新的公司和人員，80中期辦公面積增加的80卻用于提高人均辦公面積。目前，歐美商務(wù)辦公核心區(qū)人均就業(yè)建筑面積為20.6平方米，日本人均就業(yè)面積在15平方米,金融商務(wù)區(qū)對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求較高，而西安市第三產(chǎn)業(yè)主要由科教文衛(wèi)、批發(fā)零售、房地產(chǎn)為主，對商務(wù)寫字樓貢獻(xiàn)較大的金融保險、物流等產(chǎn)業(yè)所占的比例較小。 目前西安處于商務(wù)辦公發(fā)展的第一階段即公司聚集，但是國際性有影響力的企業(yè)如全球500強(qiáng)的聚集程度仍然較低，需要長時間的培育。,高新區(qū)的寫字樓從上世紀(jì)90年代開始已經(jīng)經(jīng)歷了十余年的時間，僅僅2003-2008年，西安市場寫字樓累計(jì)竣工量就達(dá)到了189.88萬，占到2020年寫字樓需求的一半左右。結(jié)合未來土地供應(yīng)量及寫字樓發(fā)展速度。,我們依據(jù)2020年西安市的人口及第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)率可以估算2020年寫字樓需求面積為508萬平方米： 870萬人*50%*60%*13%*1平方米/人 508萬平方米。 其中預(yù)計(jì)到2020年，西安主城區(qū)人口將達(dá)到870萬（西安市總體規(guī)劃2020年），50%為西安市的就業(yè)率（西安市總體規(guī)劃2020年），60%為西安市第三產(chǎn)業(yè)的比重（西安市總體規(guī)劃2020年），13%為集中商務(wù)區(qū)占第三產(chǎn)業(yè)的比重（紐約70年代末水平）,西高新金融商務(wù)區(qū)主要規(guī)劃的繞城以北，依據(jù)規(guī)劃本項(xiàng)目商務(wù)價值相對較弱,高新核心cbd區(qū),高新楓尚,一品美道,望庭國際,財(cái)富中心二期,匯鑫ibc,旺座國際城,唐灃國際廣場,銀河新坐標(biāo),旺座現(xiàn)代城,class,橡樹街區(qū),西部國際廣場,西港國際大廈,郎臣大廈,洛克大廈,數(shù)字大廈,匯金國際,soho同盟,都市之門,核心cbd板塊,二次創(chuàng)業(yè)cbd板塊,唐延路板塊,未來 土地 集中 供應(yīng) 區(qū),根據(jù)西高新的發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場大致可分為三大板塊： 核心cbd板塊：區(qū)域發(fā)展成熟度高，寫字樓項(xiàng)目林立，隨著停車和交通問題的凸顯，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^弱； 唐延路板塊：區(qū)域高速發(fā)展板塊，在售寫字樓項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套均達(dá)到較高的水平； 二次創(chuàng)業(yè)cbd板塊：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目飛速發(fā)展期，在售項(xiàng)目數(shù)量少，區(qū)域配套成熟度低，但潛在供應(yīng)龐大，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆?金融商務(wù)區(qū)發(fā)展趨勢為向北、向西，本項(xiàng)目不處于核心cbd規(guī)劃范圍,案例借鑒：大規(guī)模領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目具備改變區(qū)域發(fā)展方向的質(zhì)素,北京華貿(mào)中心,2003年，華貿(mào)中心啟動時位于東三環(huán)外城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離cbd核心區(qū)2.3公里，周邊形象破舊，配套低端,華 貿(mào),故宮,cbd核心區(qū),2.3公里,東二環(huán),東三環(huán),東長安街,東四環(huán),華貿(mào)中心啟動時，地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的北京老熱電廠區(qū)； 周邊環(huán)境差，隨處可見熱電廠舊廠房，周邊生活配套低端；,華貿(mào)中心區(qū)位信息：,位置：華貿(mào)中心位于建國路與大望路十字東北角，東三環(huán)外；距離cbd核心區(qū)2.3公里； 道路：東四環(huán)、建國路、大望路、東三環(huán)等城市主干道； 地鐵：地鐵1號線大望路站距項(xiàng)目約1200米，步行10分鐘；,大望路,建國路,華貿(mào)中心啟動概況：,廢棄熱電廠房,環(huán)境狀況,2009年，政府正式承認(rèn)華貿(mào)為cbd核心區(qū)，開始啟動cbd東擴(kuò)計(jì)劃,華貿(mào)區(qū)域現(xiàn)狀： 功能：高端商業(yè)配套、高端商務(wù)辦公 認(rèn)知：已經(jīng)成為cbd區(qū)域新的核心高端消費(fèi)場所，以及大型跨國集團(tuán)入駐的商務(wù)功能中心,東四環(huán),東三環(huán),西大望路,cbd,cbd東擴(kuò),長安街,廣渠路,東二環(huán),09年，政府規(guī)劃東擴(kuò)計(jì)劃正式啟動,國貿(mào)區(qū)域現(xiàn)狀： 功能：高端商業(yè)配套、高端商務(wù)辦公、高端娛樂會所 認(rèn)知：cbd老核心，經(jīng)歷16年發(fā)展，配套檔次相對落后，正在被新中心取代,華貿(mào)中心的建成成功擴(kuò)大了北京cbd的核心范圍,華貿(mào)對區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生如此之大的影響，該項(xiàng)目具體做了哪些關(guān)鍵動作呢？,大膽高端定位突破市場常規(guī)中高檔住宅+商業(yè)配套的習(xí)慣思維，不僅成就項(xiàng)目自身的成功，且影響區(qū)域發(fā)展方向,東二環(huán),東三環(huán),東長安街,cbd核心區(qū),“華貿(mào)中心的竣工，標(biāo)志著cbd東部外圍商圈的初步成型；同時，隨著全球第3000家jw萬豪酒店和第57家麗思卡爾頓酒店的落成，以及德意志銀行、渣打銀行、東方匯理銀行、巴西航空公司等60多家跨國公司的入駐，華貿(mào)中心的商務(wù)服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)功能、環(huán)境提升功能和外圍輻射功能將日益顯現(xiàn)，勢必提升cbd的核心競爭力、朝陽的區(qū)域國際化水平和北京的城市發(fā)展活力。” 北京市朝陽區(qū)委書記陳剛,華貿(mào)中心啟動時，由于地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的北京老熱電廠區(qū)，大部分市場研究結(jié)果都傾向于做一個住宅加商業(yè)配套的中檔產(chǎn)品定位。,啟動前定位方向：,發(fā)展商北京國華置業(yè)立足長遠(yuǎn)，著眼于城市快速發(fā)展的背景和要求，最終決定突破市場形成的習(xí)慣性思維，大膽抉擇，做高端定位，聘請國際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃出代表城市建設(shè)最高境界的建筑綜合體。,調(diào)整后定位方向：,華貿(mào)中心前瞻性定位，使其成為影響cbd區(qū)域發(fā)展方向的領(lǐng)導(dǎo)者,東四環(huán),定位為 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5a智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心,北京華貿(mào)中心集寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店為一體的百萬平米城市綜合體項(xiàng)目,東長安街,東三環(huán),東四環(huán),寫字樓部分地上建筑面積約23萬平方米。 一座高135米，28層，五層以上辦公部分：4.9萬平米 二座高151米，32層，五層以上辦公部分：5.7萬平米 三座高167米，36層，五層以上辦公部分：6.6萬平米 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積22000平方米,5a智能寫字樓,3座高達(dá)百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超5a級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。,北京華貿(mào)中心三座5a級寫字樓打造國際一體化的商務(wù)交流平臺,國際商業(yè)區(qū),總體規(guī)劃面積20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬平米建筑集群里。,16萬平米超大規(guī)模的水世界商城,超過百米臨街的金融商務(wù)中心,酒吧文化廣場,國際商業(yè)區(qū)集購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。,北京華貿(mào)中心20萬平米國際商業(yè)區(qū)，分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài),北京華貿(mào)中心20萬平米國際公寓采用圍合式設(shè)計(jì)，擁有社區(qū)感，形成差異化,由于華貿(mào)的綜合體物業(yè)形象，使得其公寓部分比周邊檔次相近的項(xiàng)目高出30%左右的價格。,公寓區(qū)占地6.17公頃，總建筑面積20萬平米。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層ceo至尊空中別墅。 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)。,數(shù)據(jù)來源：2006年市調(diào)數(shù)據(jù),五星級酒店,引進(jìn)萬豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級品牌-超豪華酒店里茲卡爾頓(the ritz-carlton)和國際五星級酒店萬豪（marriott）。,北京華貿(mào)中心巨資引進(jìn)兩家極負(fù)盛名的超豪華國際五星級酒店，樹立項(xiàng)目高端形象,體育中心,占地約15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練，spa、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 vip運(yùn)動會所，實(shí)行會員制服務(wù)。,展示中心,電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。,北京華貿(mào)中心展示中心、體育中心集合了部分社會職能,北京華貿(mào)中心成功原因分析,超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”； 利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象； 各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； 體育中心、展示中心提升社會形象。,華貿(mào)中心案例啟示,1、高端定位，對區(qū)域產(chǎn)生持續(xù)規(guī)模影響,2、充分利用自身超大規(guī)模，形成建筑聚集作用,3、利用5a級寫字樓和5星級酒店，樹立項(xiàng)目高端形象,4、利用大規(guī)模商業(yè)匯集人流，聚集人氣,高端形象，強(qiáng)勢引導(dǎo)，形成區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，實(shí)現(xiàn)cbd核心區(qū)域的南擴(kuò),項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究,1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰴C(jī)會小，產(chǎn)品價值實(shí)現(xiàn)度低，不建議項(xiàng)目做寫字樓物業(yè)。,項(xiàng)目可打造以周邊需求為市場的區(qū)域級商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模為8-13萬平米。,中高端客戶研究：白領(lǐng)精英、中高層管理人員、周邊研究所人員、高校教師等中高端客戶為主,高新客戶,客戶來源：高新核心區(qū)及二次創(chuàng)業(yè)區(qū)白領(lǐng)精英、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府工作人員等 置業(yè)目的：剛需首置及居住改善,城南客戶,客戶來源：研究院所單位工作人員、石油大學(xué)等高校老師、電子城私營業(yè)主等 置業(yè)目的：以改善需求為主,全市及其他,客戶來源：主要是投資客 置業(yè)目的：看重區(qū)域升值潛力，獲取投資收益。,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶主要來來自高新區(qū)，所占比例達(dá)到50%-70%。,1,keywords : 區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)，自住，對價格敏感,2,keywords : 首次改善置業(yè)，看重品質(zhì)、自住,keywords : 生活舒適度，項(xiàng)目區(qū)位，產(chǎn)品品質(zhì)，自住或投資,3,4,keywords : 改善型居住、關(guān)注子女教育、追求地段,高端客戶研究,高新cbd高端客戶研究,項(xiàng)目組通過對西高新三大區(qū)域客戶的深度研究，發(fā)現(xiàn)西高新高端客戶的置業(yè)特征大致可分為以下五類： 高新區(qū)國際、國內(nèi)一流企業(yè)中高管; 紫薇田園都市別墅客戶; 高新工業(yè)園企業(yè)中高管; 高新核心cbd中高端住宅客戶;,高新二次創(chuàng)業(yè)cbd高端客戶研究,高新區(qū)國際、國內(nèi)一流企業(yè)的中高管,收入特征: 西高新目前入駐了眾多的跨國企業(yè)和國內(nèi)一流企業(yè)，企業(yè)中高層主管的收入都是非常豐厚的，像中興主任年收入在60-80萬，部長在30-40萬，專家在70-80萬； 微軟、spss、abb、百事可樂、日本古河電氣株式會社等跨國中層都是外國人，他們的收入更加豐厚。 置業(yè)特征： 國際、國內(nèi)一線企業(yè)在西安分公司主要為總部直線管理，中高層以上為總部人員兼管，公務(wù)繁忙，經(jīng)常出差，只熟悉西高新，愿意在西高新置業(yè)； 國內(nèi)企業(yè)的中高層有較高的住房補(bǔ)貼，并且工作強(qiáng)度大，對居住的品質(zhì)，對高端住宅需求大，會考慮購買或租賃； 國際企業(yè)的中高層具有別墅居住情節(jié)，多數(shù)選擇租住別墅物業(yè)，對物業(yè)的裝修、園林要求較高。,國內(nèi)一流企業(yè)中高管愿意在西高新置業(yè)，國際人士更愿意居住別墅,紫薇田園都市別墅客戶,客戶特征: 紫薇田園都市是04年的別墅產(chǎn)品，當(dāng)時賣的很快，主要是因?yàn)閮r格很便宜，在6000元/平米左右，業(yè)主多是陜北人、戶縣人，還有一些拆遷補(bǔ)償較多的業(yè)主； 現(xiàn)在紫薇田園都市很多客戶都搬到曲江了，社區(qū)別墅出售和出租的很多，現(xiàn)在別墅二手房的價格在7500-8500元/平米，具體價格要看裝修情況。 出租和出售狀況： 田園都市的別墅出售狀況不好，因?yàn)閯e墅有點(diǎn)老了，整體社區(qū)品質(zhì)跟曲江比，就差了很多，所以別墅出售的速度就很慢； 田園都市的別墅出租率很高，一般都是一些跨國企業(yè)的中高層，有很多德國人、澳大利亞人，對裝修要求較高，歐式風(fēng)格，家具的品質(zhì)感要強(qiáng)，租金可以達(dá)到10000-12000元/月，出租收入是很可觀的； 國內(nèi)企業(yè)的中高管租賃的也很多，他們對裝修的要求相對較低，可以實(shí)現(xiàn)的租金在9000-10000元/月。,紫薇田園都市別墅業(yè)主多數(shù)在曲江置業(yè)，依靠別墅租賃盈利,高新工業(yè)園企業(yè)中高管,高新軟件園及工業(yè)園企業(yè)中高管： 客戶特征： 高收入政府企事業(yè)單位，包括車管所、工程建設(shè)單位、能源集團(tuán)等單位的中高層，收入豐厚，福利好，具有很強(qiáng)的購買力； 高收入研究院所及下屬企業(yè)，比如電子類研究所-618、西北電力試驗(yàn)研究院下屬企業(yè)、中科院西安光機(jī)所的中高層管理者，年收入在40-50萬，學(xué)歷高，知識豐富，具有極強(qiáng)的投資意識； 電子、貿(mào)易類私營企業(yè)主，如捷盛電子、凌云科技等成長型企業(yè)業(yè)主，年收入在100萬以上，工作繁忙，經(jīng)常出國，視野廣，具有敏銳的經(jīng)營眼光。 置業(yè)特征： 多數(shù)客戶具有投資眼光，在曲江、秦嶺均有別墅置業(yè)，在高新?lián)碛卸嗵幾≌?，具有投資核心區(qū)和熱點(diǎn)區(qū)寫字樓、商鋪的經(jīng)驗(yàn)，理財(cái)能力強(qiáng)。,高新工業(yè)園企業(yè)中高管,企業(yè)中高管對西高新高端住宅和高端別墅的置業(yè)需求旺盛,一直在高新工作，產(chǎn)業(yè)投資一直集中在高新，雖然在曲江購買了別墅，但短期內(nèi)不會去住。高新如果有別墅的話，會考慮購買，居住舒適度高，而且離公司近，但是在價格方面要比曲江有些優(yōu)勢才行。 618研究所 張總,高新的普宅現(xiàn)在放量很大，但高端客戶的需求較少；高新出現(xiàn)別墅這種高端物業(yè)，需求很旺盛。離這邊近企業(yè)的中高管對高居住舒適度的產(chǎn)品是具有極強(qiáng)的需求的。 紫薇田園都市地鋪經(jīng)紀(jì)人,目前住在紫薇田園都市，樓上的孩子太吵了，所以想買套別墅。在曲江的鴻基紫韻購買疊上戶型。之所以買疊上還是希望能有都市的感覺，如果高新有別墅的話，會考慮的，因?yàn)槎际懈?、離工作地的距離都比曲江要好。 某電子類企業(yè)主管,高新一直缺乏別墅物業(yè)，如果將來出現(xiàn)的話，應(yīng)該會考慮購買，稀缺性和升值潛力都比較好，但是，總價一定要控制，要給客戶能增值的心理預(yù)期。 某商貿(mào)企業(yè)老板 王女士,高新核心cbd中高端住宅客戶,高新核心cbd中高端住宅客戶： 客戶居住社區(qū)： 客戶普遍居住在目前高新cbd核心區(qū)社區(qū)，群賢莊、中海華庭、錦園、高科廣場、紫薇臻品、楓林綠洲等 工作區(qū)域： 客戶主要在高新核心區(qū)工作，如創(chuàng)業(yè)廣場、海星城市廣場、高科大廈、南洋國際等寫字樓，有部分客戶在城南或者曲江工作,目前住在高科廣場，很喜歡高新這個地方，都市感強(qiáng)，而且配套非常完善。不是很喜歡曲江，那邊太沒人氣了。雖然在曲江也買別墅了，但主要看中升值潛力。不過二次cbd那邊太遠(yuǎn)，暫時不太會考慮。 曲江文博園院長,目前住在楓林綠洲， 在南洋國際工作。雖然在曲江有別墅置業(yè)，但是短期內(nèi)不會搬過去。如果高新有別墅，一定會考慮。田園都市那邊的別墅會考慮，單價不能高于9000元/平米，總價不要高于300萬。 某地產(chǎn)開發(fā)公司老總,目前住在楓葉新都市，非常認(rèn)可高新區(qū)的城市價值。在曲江有別墅置業(yè)，認(rèn)為田園都市那邊有點(diǎn)偏，但交通距離可以接受。有在高新別墅置業(yè)需求?？粗许?xiàng)目周邊的國際學(xué)校，會考慮在那邊置業(yè)。 某商貿(mào)企業(yè)老板,高新核心cbd客戶短期內(nèi)對本區(qū)域有一定抗性，需要引導(dǎo)期,住宅機(jī)會總結(jié),本項(xiàng)目住宅定位中高端和高端的市場風(fēng)險均較小,滿足高端客戶的國際化品質(zhì)社區(qū)，是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價的機(jī)會,項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向：,超大規(guī)模社區(qū)，開發(fā)周期可達(dá)10年左右,基于商業(yè)機(jī)會，本項(xiàng)目可以做8-10萬平米的區(qū)域型商業(yè)； 基于商務(wù)機(jī)會，本項(xiàng)目可做少量高端5a級寫字樓 基于住宅機(jī)會，本項(xiàng)目可以做針對高端客戶的國際化品質(zhì)社區(qū),本區(qū)域?qū)⒊蔀橐劳形鞲咝禄盍χ行牡闹懈叨司幼^(qū),成為以商業(yè)為核心的超大規(guī)模國際化綜合體,項(xiàng)目整體定位的原則,項(xiàng)目核心客戶特征 居住人群國際化（豐富的生活背景、開闊的視野、區(qū)域內(nèi)長期居住人群） 居住單體家庭化（在外工作的先生、居家的太太、在國際學(xué)校上學(xué)的孩子） 客戶的視野層面時代化（對國際潮流敏感、時代先鋒、行業(yè)精英）,對項(xiàng)目產(chǎn)品需求 可融合的國際化和國際視野的社區(qū)生活 居住理念舒適、品質(zhì)升級居住條件 在追求生活品質(zhì)的基礎(chǔ)上，要求體驗(yàn)生活、工作的便捷和高效,cbd核心.國際領(lǐng)先復(fù)合生活締造者,項(xiàng)目形象定位,高端商業(yè)+五星級酒店+5a級寫字樓+高端公寓+高端住宅 cbd核心區(qū)的第一居住圈層 國際一站式體驗(yàn)的生活,項(xiàng)目打造關(guān)鍵點(diǎn),5,本項(xiàng)目國際領(lǐng)先生活如何實(shí)現(xiàn)？,google辦公室：隨處可見專屬logo形成強(qiáng)大的精神統(tǒng)領(lǐng),不論是在電梯間、茶水間、工作臺、休息室、健身房 只要你身處google大樓就隨處可見公司專屬的logo 建立強(qiáng)大的精神領(lǐng)地，讓員工發(fā)自內(nèi)心的熱愛公司的每寸空間,google辦公室：工作和生活可以隨意切換的空間,一邊是工作討論區(qū)，一邊是吧臺交流區(qū)。工作和生活原來可以這樣自然融合。,工作臺旁就是心愛的山地車和滑滑梯，什么時候工作，什么時候休息全由你做主。,google辦公室：繁忙工作之時提醒你關(guān)注健康,工作感覺累了你可以， 騎上山地車在公司轉(zhuǎn)一圈，跟同事們說聲“hi！”； 躺在休息室的按摩椅上聽著舒緩的音樂，讓疲憊的身體完全舒緩下來； 和好朋友暢快淋漓地玩幾把臺球或桌上足球，讓運(yùn)動的快樂融入工作；,google辦公室：創(chuàng)造力來自無處不在的創(chuàng)意環(huán)境,快艇沙發(fā),森林小屋,高爾夫按摩椅,在這樣的環(huán)境中， 你可以隨著快艇的起航，讓思維快速發(fā)散馳騁在知識的海洋里； 你