北理工老師物權法.pptx

物 權 法,主講人：廖仕梅 電話參考教材,1、梅夏英，高圣平物權法教程，2009年11月中國人民大學。 2、崔建遠，物權法，2009年1月中國人民大學。 3、王澤鑒，民法物權， 2009年3月北京大學。 4、謝在全，民法物權論，中國政治大學出版社。,民法,人身關系,財產(chǎn)關系,債法（動態(tài)）,物權法（靜態(tài)）,第一編 物權總論,第一章 物權法概述,第一節(jié) 物權法的概念和調(diào)整對象,一、物權法的概念 狹義：物權法 廣義：指調(diào)整物權關系即人對于物的支配關系的法律規(guī)范的總稱。除物權法外，還有憲法、民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法、擔保法等。,二、物權法的調(diào)整對象,人對物的支配關系 NO.2：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，適用本法?！?歸屬,國家所有權,集體所有權,私人所有權,擔保物權,用益物權,土地承包經(jīng)營權,建設有地使用權,宅基地使用權,地役權,抵押權,質(zhì)權,留置權,物權法,利用,第二節(jié) 物權法的性質(zhì)和特征,一、物權法的性質(zhì) 物權法的性質(zhì)是私法。（主體、內(nèi)容） 二、物權法的基本特征 是財產(chǎn)法、強行法、普通法、固有法。,第三節(jié) 基本原則,思考：A有一個兒子B和一個后老伴C，A欲將自己的房屋以遺囑的方式給B，而在遺囑中為C設立了居住權。這種居住權效力如何？B將來將房屋出賣給D，則該居住權是否可以對抗D？,一、物權法定原則,（一）NO5：“物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?1、物權的種類法定 2、物權的內(nèi)容法定 3、物權的效力法定 4、物權的公示方法法定,（二）物權法定的原因 1、整理舊物權類型的需要； 2、確保交易的安全和迅速； 3、物盡其用。,（三）違反物權法定的效果 1、不被認可為物權； 2、不產(chǎn)生物權效力； 3、部分違反物權法定原則的內(nèi)容，違反的部分無效； 4、違反物權法定原則的行為效力不影響其他法律行為的效力。,探討與思考,A到B轎車銷售公司購買一輛轎車，但因A不能付清所有購車款，于是A與B公司約定，B將轎車的所有權移轉給A，但處分權仍然由B加以保留，以擔保余款。 問：A與B公司的約定是否符合物權法定原則的要求？如果不符合，違反了物權之種類法定還是內(nèi)容法定？,思考,安裝在房屋上的一扇門、一面窗是否可以單獨出售？如果將該扇門、該面窗取下，是否可以單獨出售？,二、一物一權原則,（一）概念 也稱為物權客體特定原則，是指一個物上僅能成立一個所有權，一個所有權的客體僅為一個物。,（二）內(nèi)容 1、一個物上只能成立一個所有權； 2、一個物權的客體僅為一個物。 3、一個物的部分不能成立獨立的所有權； 4、同一物上可以并存數(shù)個不相互排斥的物權；,三、公示公信原則,NO6：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。”,1、物權公示原則 指物權的變動即物權產(chǎn)生、變更或者消滅，必須以特定的、可以從外部察知的方式即公示表現(xiàn)出來的物權法基本原則。,2、物權公信原則 是指物權變動按照法定方法公示以后，不僅正常的物權變動產(chǎn)生公信后果，而且即使物的出讓人事實上無權處分，善意受讓人基于對公示的信賴，仍能取得物權的原則。,思考,A因出國，將自己的房屋交由朋友B照看，B偽造了有關證件，騙取了登記機構的信任，將該房屋過戶至自己名下，然后將其出賣給C，C能否取得該房屋的所有權？,公信原則的內(nèi)容 1、登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真正的權利人，即使他不是真正的權利人，法律也認為他是權利人。 2、任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到法保護。,探討與思考,公示原則是物權法的一項基本原則，公示的對象是物權本身還是物權變動過程？動產(chǎn)的公示方式是交付本身還是占有？動產(chǎn)之占有是否具有公信力？,第二章 物權概述,第一節(jié) 物權的概念與特征,一、物權的概念,物權，是指民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的權利。 NO2：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”,二、物權的特征,1、物權是一種財產(chǎn)權； 2、是一種直接支配權； 3、是一種對世權/絕對權； 4、客體是特定的物； 5、具有排他性的權利。,三、物權與債權的關系,第二節(jié) 物權的客體,NO2：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。” 物，是指凡是存在于人身之外，能夠為人力所支配和控制，能夠滿足人們某種需要的財產(chǎn)。,一、物的法律特征 1、非人體組成部分； 2、能夠為人所支配； 3、具有有用性； 4、特定化； 5、獨立物。,二、物的分類,（一）動產(chǎn)與不動產(chǎn) 1、標準：能否移動和移動后是否改變其性質(zhì)或有損于其經(jīng)濟價值。 不動產(chǎn)：土地、土地上的定著物、未與土地分離的生成物。,2、分類的意義 1）所屬主體范圍不同； 2）融通性質(zhì)和范圍不同； 3）物權變動的公示方式不同； 4）所有權取得方式不同； 5）存在的物權體系不同； 6）是否適用相鄰關系不同。,（二）主物與從物,1、標準：兩個獨立的物之間在使用時的相互效用關系。 主物：是獨立存在，在與其他物結合使用中起主要作用的物。 從物：與主物合并使用，為主物服務的附屬物。,2、從物的條件,非主物之成分； 有助于主物效用的發(fā)揮； 從物與主物同屬一人。,3、分類意義 NO115：“主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。”,（三）原物與孳息,1、標準：兩物之間是否存在產(chǎn)生關系。 原物：是指依其自然屬性或法律規(guī)定能產(chǎn)生新物的物。 孳息：指原物所產(chǎn)生的收益?？煞譃樘烊绘芟⑴c法定孳息。,2、孳息的歸屬 NO116：天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。 法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。,第三節(jié) 物權的分類,1、所有權與定限物權 2、動產(chǎn)物權、不動產(chǎn)物權與權利物權 3、主物權與從物權 4、意定物權與法定物權 5、登記物權與非登記物權 6、有期限物權與無期限物權 7、本權和占有,第四節(jié) 物權的效力,物權的效力是物權的權能進一步發(fā)揮作用的效果。,一、排他性效力,指在同一物上不得成立兩個所有權或成立兩個在內(nèi)容上相互矛盾的物權。,思考,A與B訂立了房屋買賣合同，約定A將自己價值30萬的房屋賣給B，B于五日內(nèi)交款，如果雙方中任何一方違約，將向相對方支付總價20%的違約金。三日后，A將房屋以40萬的價格賣給C辦妥產(chǎn)權證書。B能否有權主張A與C的買賣行為無效？為什么？,二、物權的優(yōu)先效力,1、物權優(yōu)先于債權的效力（所有權、用益物權、擔保物權）；例外：租賃權、預告登記的債權。 2、先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。N0199。,三、物權的追及效力,指物權的標的物不管輾轉流通到什么人手中，所有權人都可以依法向物的占有人索取，請求返還原物。 追及效力會因善意取得、時效取得、征收等制度適用于個案而被阻斷。,四、物權的請求效力,指物權的權利人在其權利的實現(xiàn)上遇有某種妨害時，有權對造成妨害其權利事由發(fā)生的人請求除去妨害的效力。 如：確認物權、返還原物、排除妨礙、消除危險、停止侵害、賠償損失等。1,第五節(jié) 物權的保護,物權保護是指當權利人的物權受到他人不法侵害時，依照法律規(guī)定的方式恢復物權的完滿狀態(tài)。 分公法上的保護（行政法、刑法、憲法等）和私法上的保護（民法，物權法）兩類。,私法上的保護,物權法上,債權法上,物權請求權,占有人的物上請求權,確認權利,返還原物,恢復原狀,排除妨害,消除危險,損害賠償,侵權行為損害賠償請求權,不當?shù)美埱髾?思考,甲有某路旁空地，出租于乙，作為停車場。某丙強行占有該地，經(jīng)營檳榔和地下加油站，嚴重污染該地。 試問：甲、乙得向丙主張何種權利？,第三章 物權變動,第一節(jié) 物權變動及原因,物權變動,物權的發(fā)生,原始取得,繼受取得,物權的變更,主體,客體,內(nèi)容,物權的消滅,絕對喪失,相對喪失,二、物權變動的原因,1、法律行為；如買賣、贈與等。 2、法律行為以外的法律事實；如：時效、先占、添附、繼承、混同、標的物滅失、物權存續(xù)期間屆滿等。 3、公法上的原因。如沒收或者征收等。,三、物權變動的區(qū)分原則,1、概念 物權變動的區(qū)分原則，即在依據(jù)法律行為發(fā)生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。NO9，NO23。,2、區(qū)分原則的基本含義 第一，債權行為不一定引起物權變動； 第二，物權變動原因行為的成立，不以物權的變動為必要要件，而以該債權行為成立的自身要件予以判斷； 第三，要發(fā)生物權變動的效果，必須進行物權變動的公示。,NO15：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 NO6：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。,合同法NO51：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”,思考,A欲將自己的房屋出讓。5月10日，A先與買受人B簽訂了房屋買賣合同，沒有辦理過戶登記，但是將房屋交付給B。6月初，A又將該房屋出讓給C，并辦理了房屋產(chǎn)權過戶登記。 問：A與B、C分別簽訂的房屋買賣合同的效力如何？誰能取得該房屋的所有權？,第二節(jié) 不動產(chǎn)登記,一、登記的概念及特點 1、概念：登記是指登記申請人以公示為目的對物權的設定、轉移或者拋棄在專門的機關依法定程序進行記載，以公示物權的變動。 2、特點 1）登記的實質(zhì)與目的在于公示； 2）登記的范圍一般僅僅限于不動產(chǎn)。,登記的效力,登記生效,登記對抗,NO9：不動產(chǎn),例外：法院判決、繼承、建造、拆除1,船舶、航空器、機動車,地役權,三、登記的類型,1、總登記 又叫初始登記，第一次登記。指登記機關為確立不動產(chǎn)管理秩序，在對不動產(chǎn)進行清理的基礎上進行的一種全面登記。,2、變動登記 也叫變更登記或者動態(tài)登記，是指登記機關就不動產(chǎn)物權變動所進行的登記。 3、廢止物權登記 又稱涂銷登記，是指在既存的登記中，基于原始的或者后發(fā)的理由而致登記事項全部的不適法，從而消滅這一登記的記載行為。,4、預告登記 是指為了保全債權的實現(xiàn)、保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。 5、異議登記 指以真正物權人及利害關系人對現(xiàn)實登記權利的正確性提出的異議為內(nèi)容的登記。,思考,甲房地產(chǎn)開發(fā)商欲出售自己開發(fā)的一套別墅，但該別墅尚未建成。此時，甲房地產(chǎn)商能否出售該別墅？如果甲與買受人B簽訂了該別墅的買賣合同，且辦理了預告登記，此時B是否已經(jīng)取得該別墅的所有權？假設甲在建設過程中，將在建的別墅抵押給C銀行。 問：B可否對抗C銀行的抵押權？,思考,A將自己的一輛轎車出讓給B，且將該轎車交付給B占有。后來，A又將該轎車轉讓給C，雖然沒有交付該轎車但將其過戶登記給C。 問：B還是C取得該車之所有權？,第三節(jié) 動產(chǎn)交付,一、交付的概念 1、現(xiàn)實交付：指將物從一個人的實際控制轉移到另一個人的實際控制之下，從而發(fā)生動產(chǎn)占有的實際轉移。 1）經(jīng)由占有輔助人為交付； 2）經(jīng)由占有媒介關系為交付； 3）經(jīng)由被指令人為交付。,2、簡易交付 指交易標的物已經(jīng)為受讓人占有，轉讓人無須進行現(xiàn)實交付的無形交付方式。（NO25：法律行為生效時） 3、指示交付 又叫返還請求權讓與，是指在交易標的物被第三人占有的場合，出讓人與受讓人約定，出讓人將其對占有人的返還請求權移轉給受讓人，由受讓人向第三人行使，以代替現(xiàn)實交付的交付方式。,4、占有改定 是指在動產(chǎn)交易中出讓人與受讓人約定，由出讓人繼續(xù)直接占有動產(chǎn)，使受讓人取得對于動產(chǎn)的間接占有，并取得動產(chǎn)的所有權。（約定生效時） 間接占有，是指占有人自己不直接占有物，但是基于一定的法律關系，對于直接占有其物的人享有物的返還請求權。,第四章 所有權,一、所有權的概念,是所有人依法按照自己的意志通過對其所有物進行占有、使用、收益和處分等方式，獨占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物權。NO39,二、所有權的特征,1、具有全面支配性； 2、具有整體性； 3、具有彈力性； 4、具有永久性； 5、具有社會性。,三、所有權的權能,（一）積極權能 1、占有權能； 2、使用權能； 3、收益權能； 4、處分權能。 （二）消極權能,四、所有權的限制,（一）私法上的限制 1、禁止權利濫用、誠實信用； 2、建筑物區(qū)分所有中的特殊限制； 3、自力救濟； 4、他物權或者債權等其他方面的限制； 5、預告登記。 （二）公法上的限制,第二節(jié) 所有權的取得方式,思考：村民A在自己承包責任田中耕作時，發(fā)現(xiàn)了埋在地下的一個壇子，壇中有一些金銀制品，并有一字條，內(nèi)容是：民國三十年王冬埋。A將該財物私下賣給了知情人B，得款3萬元后存入銀行，B一年后又將該壇子以5萬元的價格公開賣給了不知情的C。五年后，王冬的孫子王曉得知此事，訴至法院。 問：當事人之間的財產(chǎn)關系如何處理？,（一）原始取得,1、勞動生產(chǎn) 2、收取孳息（自然、法定） 3、國家強制（沒收、征收、國有化、稅收等） 4、無主財產(chǎn)（遺失物、漂流物、埋藏物和隱藏物、無人受遺贈的財產(chǎn)） 5、無主動產(chǎn)的先占取得 6、添附（加工、附合、混合）,（二）繼受取得,1、買賣 2、互易 3、贈與 4、繼承,（三）善意取得,1、概念 亦稱即時取得，是指無權處分他人財產(chǎn)的財產(chǎn)占有人，在不法將其占有的財產(chǎn)轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時系出于善意，即依法取得該財產(chǎn)的所有權，原財產(chǎn)所有權人不得要求受讓人返還財產(chǎn)的制度。NO106,2、善意構成要件 1）受讓人在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權。 2）以合理的價格轉讓 3）轉讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 4）轉移占有的財產(chǎn)須是法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。,贓物、拾得物 1、所有權人有權追回； 2、通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，也可以自知道或者應當知道該動產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受向人請求返還原物。 3、受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該動產(chǎn)的，權利人在請求返還原物時，應當支付受讓人支付的費用。,（五）取得時效,九十年代始，畫家們陸續(xù)入住宋莊，在當?shù)卮迕裎瘑T會的協(xié)助下，購買農(nóng)民的房子，形成全國聞名的畫家村。隨著城市房價上漲，農(nóng)民開始反悔，以農(nóng)村宅基地不能轉讓為由，主張房屋權屬未轉移。法院判決皆為農(nóng)民獲勝。,2、概念 是指民事主體公開、持續(xù)地占有他人財產(chǎn)或者行使某種他物權，經(jīng)過一定的期間，占有人取得該物所有權或者他物權的制度。,2、取得時效的構成 1、須有為自己取得權利的主觀意思； 2、須有符合條件的占有或權利行使的事實狀態(tài)； 3、須以他人的財產(chǎn)或他人財產(chǎn)的用益為取得權利的客體； 4、須有占有或權利行使事實狀態(tài)為一定時間的經(jīng)過。,第三節(jié) 所有權的類型,思考：醫(yī)生林秀民于山東省棲霞市國路夼村生態(tài)旅游區(qū)采挖國家一級人參兩株，國路夼村的村民一致認為人參在誰的地盤上發(fā)現(xiàn)就應該歸誰所有，當?shù)卣J為人參應該歸國家所有。 問：人參歸林秀民、集體還是國家所有？,一、國家所有權的特征,1、主體具有統(tǒng)一性和唯一性； 2、客體具有廣泛性。NO46-52 3、某些客體的專屬性； 4、取得方式多樣性； 5、行使方式的多層次性； 6、法律保護的優(yōu)越性。1,二、集體所有權的特點,1、所有權人的復合結構；（集體組織、集體組織的全體成員） 2、客體的范圍受到限制； 3、所有權運行的民主性； 4、特殊的保護手段。（請求撤銷權）,三、私人所有權的界定,1、相對于國家、集體所有權來講，“私人”指自然人、法人和其他組織。 2、相對于NO68，“私人”不包括法人。,第五章 共有權,第一節(jié) 概述,一、共有權概念 是指兩個以上的民事主體共同對某一項財產(chǎn)享有所有權，即一個所有權由兩人以上共同享有。,二、共有權特征：,1、主體是兩個以上的人； 2、客體是同一項財產(chǎn)； 3、內(nèi)容是共有人按照法律規(guī)定或者共有人之間的約定享有權利和承擔義務。,三、共有關系形成的原因,1、當事人的合意；（合伙） 2、法律的規(guī)定。（婚姻、繼承）,四、共有的種類,1、按份共有 2、共同共有 3、準共有,第二節(jié) 按份共有,一、概念,又稱為分別共有，是指數(shù)人按照確定的份額對于同一項財產(chǎn)享有所有權的形態(tài)。,案情：A、B、C一人出資一萬元買了一輛卡車從事長途運輸，約定三人利潤分享和債務分擔的比例均是1/3。一日，A駕駛該車時發(fā)生交通事故將D撞傷，為了賠償D的醫(yī)療費，A擅自作主將該車賣給了E。 問：共有人之間對D的損害賠償責任應該當如何承擔？A出賣卡車的行為是否有效？,二、特征,1、共有人的權利及于共有財產(chǎn)的全部； 2、各所有人按照確定的份額享有權利、承擔義務； 3、應有份額由當事人約定；未約定或者約定不明的，按照出資比例確定；不能確定出資額的，視為等額享有。,三、法律效力,（一）內(nèi)部效力 1、管理、改良和處分方面 1）管理約定各人都有 2）處分或改良占2/3以上份額的共有人同意 3）各共有人有權自由處分其應有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權。,2、使用收益方面 共有人按照自己應有份額對于共有物全部行使使用和收益的權利。 3、分割和處分共有物的限制 約定不分割-不分割 沒有約定或者約定不明-可以隨時請求分割,（二）外部效力,指各共有人就共有物所產(chǎn)生的對第三人的權利義務關系。 1、連帶債權債務（法律另有規(guī)定或第三人明知非連帶關系除外） 2、各按份共有人均可就共有物全部單獨行使本于所有權的請求權。（法律另有規(guī)定或第三人明知除外）,四、共有物的分割,1、分割請求權為形成權。 2、分割方式：原物分割、價金分割、價格補償分割。,第三節(jié) 共同共有,案情：A、B共同繼承了其你的房屋一套和汽車一輛。A以自己的名義擅自將汽車賣給了不知情的C，B以自己名義擅自將房屋出租給了D。 問：A、B雙方對于對方的行為是否有權主張無效？,一、概念,也稱公同共有，是指數(shù)人之間由于一定原因成立共同關系，基于共同關系而共享一物所有權，即共有人對共有物共同享有的所有權。,二、特征,1、是以共有人的共同關系為前提； 2、共同共有的共有人，對共有財產(chǎn)的全部享有平等的權利、承擔平等的義務，沒有份額之分； 3、共有人沒有約定或者約定不明確時，只有在共有關系終止、共有基礎喪失或者有重大理由需要分割時，共有人才能主張分割共有物。,三、共同共有產(chǎn)生的原因,1、根據(jù)法律的規(guī)定產(chǎn)生；（夫妻、繼承） 2、依當事人的約定產(chǎn)生。（合伙）,四、共同共有的法律效力,1、各共有人的權利均及于共有物的全部； 1）共同共有人不得主張對共有物的特定部分主張單獨的所有權，不得單獨處分共有物的特定部分，否則對其他共有人不生法律效力。 2）除約定外，處分、修繕須全體共有人一致同意。,2、管理費用及其他負擔，按約定，沒有約定或者約定不明的，共同共有人共同負擔。 3、分割，按約定，沒有約定或者約定不明的，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。,（三）對外效力,承擔責任。,五、共同共有與按份共有的區(qū)別,1、成立原因不同；,第四節(jié) 共有的特殊類型,案情：A向B、C、D三人各借款10萬元，以自己的一套房屋作為抵押物分別向三人作了抵押，辦理了抵押登記。未經(jīng)C、D二人的同意，B能否單獨主張抵押權？ A承租了B的房屋與妻、子共同居住，后A突然病故，其妻、子二人發(fā)生矛盾，訴請法院以B為被告要求繼承并且分割A的承租權，問：房屋的承租債權能否分割？,一、準共有,、概念：指數(shù)人對一物共同享有所有權以外財產(chǎn)權的情形。 、特征： ）標的物，以所有權之外的財產(chǎn)權為限； ）在法律適用上準用共有的法律規(guī)定。,二、總有,祠堂,三、互有,建筑物區(qū)分所有權,第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,概念,建筑物區(qū)分所有權，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的 、對共有部分的 以及因共有關系而產(chǎn)生的 的結合。,專有權,共有權,管理權,專有部分,A,B,C,專有權,F,E,D,一、專有部分的條件,最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條： 1、具有構造上的獨立性； 2、具有利用上的獨立性； 3、能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。,案例：2000年，付以順在世紀城某大廈一層買了兩套營業(yè)房，二層買了15套住宅房，并在營業(yè)房與住宅之間開設樓梯通道，整體改建為洗浴中心，樓上作為客人休息間。開業(yè)后，該大廈三層、四層相鄰業(yè)主的地板、家具均受潮損壞。另外，付以順在一層往下挖了兩個大地下室，用來堆放貨物。于是，相鄰業(yè)主找到物業(yè)公司、居委會、派出所，均推托不管，理由是付以順對其購買的營業(yè)用房及居民住宅享有所有權。,二、專有權人的義務,1、維護建筑物牢固和完整的義務；1 2、不得違反使用目的1； 3、準許進入的義務。,第七十一條 業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。,第二節(jié) 共有權,一、概念,共有權，是指區(qū)分所有權人對建筑物專有部分外的 享有的不可分割的占有、使用、收益的權利。,共用部分,業(yè)主,開發(fā)商,共用部分,建設用地 使用權,？,二、共有部分的范圍,樓梯,公共通行部分,物業(yè)用房,綠地,物業(yè)用房,道路,地基的使用權,附屬物,二、共有部分的范圍,1、建筑物的基本結構部分：承重墻、外墻、屋頂?shù)龋?2、建筑物的公共通行部分：樓梯、走廊等；L 3、建筑物的附屬部分：消防、照明設施，水、電、氣管線等； 4、建筑物所占有的地基的使用權； 5、住宅小區(qū)：道路、綠地、物業(yè)服務用房、公共場所和公用設施；,問題1：車位,第七十四條： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,問題1：車位,建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車， 由開發(fā)商投資建設的車位,通過買賣、贈與方式,開發(fā)商所有,業(yè)主共有,公共道路或者其他場地,業(yè)主個人所有,問題2：露臺,露臺,解釋第二條：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。,問題2：露臺,專有部分的 組成部分,1、符合規(guī)劃； 2、專屬于特定房屋； 3、買賣合同約定。,共用部分,一般情況,綠地,第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。,問題3：窗前綠地,專用使用權,問題3：窗前綠地,一般情況,共有,城鎮(zhèn)公共用地,國家所有,明示屬于個人的,業(yè)主,共用部分,三、共有權的內(nèi)容,（一）共有權人的權利 1、使用權； 2、收益權； （二）共有權人的義務 1、按照共有部分的本來用途使用的義務 2、費用負擔義務,第四節(jié) 管理權,一、管理權的概念,也叫成員權，是指建筑物的區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體成員之一所享有的權利和承擔的義務。,案例：上月的25日晚，西四環(huán)田村的樂府江南小區(qū)，由于新舊兩家物業(yè)公司爭奪車位的管理收費，發(fā)生激烈沖突，在這場沖突中，業(yè)主周正東被打掉一顆門牙，同時腿部、頭部受傷。參與械斗的有幾十人，直到特警趕來才將場面控制住。,業(yè)主大會,業(yè)主委員會,物業(yè) 公司,最高決策機構1,執(zhí)行機構,服務機構,委托1,選舉,服務,1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 3、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 4、改建、重建建筑物及其附屬設施