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“金眾.東莞”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深同咨字 項(xiàng)目名稱: “*”項(xiàng)目 發(fā) 展 商: 深圳市金眾集團(tuán)有限公司 評(píng)估單位: 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 目 錄 一、項(xiàng)目總論。1-5二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究。6-16三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)。17-20四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估。21-24五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排。24-25六、投資估算與資金籌措。26-29七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定。30-31八、財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)分析。32-33九、可行性研究結(jié)論與建議。33-341 正 文一、項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱南城宏圖項(xiàng)目20044046、2004G017(地塊)1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳市金眾集團(tuán)有限公司1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司1.1.4 研究工作依據(jù)1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法(建設(shè)部:建標(biāo)2000205號(hào))1 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部:計(jì)投資1993530號(hào))1 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件(中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司:咨經(jīng)199811號(hào))1 東莞市建設(shè)工程價(jià)格信息1 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項(xiàng)目位于東莞南城新中心南部,東北緊鄰交通要道東莞大道,與城市花谷隔路對(duì)望;西北面為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū),北面為深圳建控總承包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)。根據(jù)開發(fā)公司提供的項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料,項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表 序號(hào)名稱單位主要指標(biāo)1建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書2004330282總用地面積平方米179345.333建筑用地面積平方米 179345.334總建筑面積平方米2959195計(jì)入容積率建筑面積平方米295919其中: 住宅平方米274419 商業(yè)平方米15000會(huì)所平方米3000幼兒園平方米2500配套居委會(huì)及管理處建筑面積平方米10006容積率1.657建設(shè)規(guī)模3、5、9/12層 1.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目用地取得項(xiàng)目用地已取得,開發(fā)公司為深圳市金眾集團(tuán)有限公司。地塊號(hào)為20044046、2004G017號(hào),權(quán)利人為深圳市金眾集團(tuán)有限公司,使用年期70年(2004年07月06日2074年07月05日)。 結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在完備之中。1.2 可行性研究結(jié)論1.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,項(xiàng)目地塊所屬的東莞片區(qū)一直以南城“后花園”形象出現(xiàn),在新的一輪“高尚建城運(yùn)動(dòng)”中有其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì),近幾年來每年都有一定量的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與供應(yīng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持這種態(tài)勢(shì)。1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目將于2005年10月開始施工,預(yù)計(jì)建設(shè)工期為29個(gè)月,即項(xiàng)目將于2008年3月竣工。1.2.3 投資估算和資金籌措 投資估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額為104650.90萬元,其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的金額詳見表1-2。表1-2 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資估算表一、開發(fā)成本總價(jià)(萬元)1、地價(jià)29928.9972、公共設(shè)施配套基金2838.773、前期工程費(fèi)1230.02 4、建安工程費(fèi)52935.575、基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi)3284.76、公共配套設(shè)施費(fèi) 6-1、9年制學(xué)校07、開發(fā)期間稅費(fèi)1461.56 7-1、質(zhì)量安檢費(fèi)81.08 7-2、交易服務(wù)費(fèi)45.66 7-3、其他費(fèi)用1334.828、不可預(yù)見費(fèi)用1808.67二、開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用4038.352、銷售費(fèi)用3365.293、財(cái)務(wù)費(fèi)用3758.95三、投資總額104650.90 資金籌措本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金(資本金)、銀行貸款和銷售回款等。項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表1-3、表1-5、。表1-3 項(xiàng)目開發(fā)資金籌措表序號(hào)籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金26162.5252銀行貸款13778.2413.163銷售回款64710.2261.83項(xiàng)目總投資104650.961001.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目,符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。本項(xiàng)目選址適宜,定位準(zhǔn)確,設(shè)計(jì)合理,售價(jià)適中,符合市場(chǎng)主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目開發(fā)總投資為113461萬元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.13%,利潤(rùn)總額為29960.9萬元,成本利潤(rùn)率為20.42%,稅后利潤(rùn)為18166.77萬元,稅后成本利潤(rùn)率17.04%。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益;本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論:本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,本項(xiàng)目可行。 5 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1 市場(chǎng)宏觀背景2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1. 東莞概況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部,北距廣州50公里,南離深圳90公里,處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間,是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞市現(xiàn)有32個(gè)鎮(zhèn),總共有700萬左右人口,其中常住人口160萬左右,暫住人口450萬左右,而港澳臺(tái)及海外僑胞大概有100萬左右。其實(shí),加上流動(dòng)人口,東莞現(xiàn)有人口接近1000萬左右。從人口區(qū)域分布來看,虎門、長(zhǎng)安、厚街及市區(qū)占有比較大的人口比重,平均大概都有70萬左右的人口。從人口群體特征來看,呈現(xiàn)出“啞鈴式”的群體結(jié)構(gòu),上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重,而中層階層如白領(lǐng)、工薪階層所占比重較少;但是,近年來隨著東莞市大力通過各種人才引進(jìn)政策及全國(guó)大量的畢業(yè)生涌入東莞,這一中間階層的人口比重正以比較快的速度在增長(zhǎng)。分析:改革開發(fā)以來,東莞因“三來一補(bǔ)”的勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展,并涌入了大量的低層打工一族,導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征;外來人口與本地人口比例懸殊,本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路,誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。2. 東莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概勢(shì)及在珠三角的戰(zhàn)略地位近年來,東莞充分發(fā)揮地理人文優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),以科技推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略,大力吸引外資,發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。二十年來,東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年22%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展,是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一,形成了以制造業(yè)為主,以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),是國(guó)際性的加工制造業(yè)基地和中國(guó)重要的外貿(mào)出口基地。通過近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局,并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。如以服裝產(chǎn)業(yè)而聞名海內(nèi)外的虎門、長(zhǎng)安,厚街的餐飲、娛樂及家具制造業(yè),大朗的紡織業(yè),長(zhǎng)安、清溪的電子通訊制造業(yè),樟木頭的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),常平的物流業(yè),高步鎮(zhèn)的鞋業(yè),塘廈鎮(zhèn)的玩具制造業(yè)等。各鎮(zhèn)基本上形成了自己的龍頭產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2003年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告,廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入2003年最具競(jìng)爭(zhēng)力城市排名前50位,在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四,僅次于廣州、深圳、佛山;而在城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的排名中,東莞位列全國(guó)第九,落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。這說明了東莞市經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性良好,經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。分析:東莞處于大廣州、泛深圳之間,在珠三角占有極其重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位,有效與廣州、深圳互動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,東莞在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將會(huì)有效促進(jìn)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。3. 人民生活水平東莞在改革開放以來,逐漸走上了共同富裕的道路。2004年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資1978元,比上年同期增長(zhǎng)10.8%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11658元,增長(zhǎng)16.1%,增速同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn);城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過廣州僅次于深圳。為此,東莞人民生活水平已經(jīng)進(jìn)入了比較寬裕的后小康階段。 分析:目前,東莞每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有轎車32輛,居民家庭家用汽車擁有量居全省首位;這在一定程度上可以說明東莞本地城鎮(zhèn)居民的富有程度;隨著城市化進(jìn)程的加快及原始資本的不斷積累,本地城鎮(zhèn)居民對(duì)居住品質(zhì)將會(huì)有更高的追求,本地富有城鎮(zhèn)居民對(duì)自建34層小洋房的居住生活形態(tài)熱情度降低。2.1.2 東莞市投資宏觀背景東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東莞市六年來房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情況表年度1998 1999 2000 2001 2002 2003商品房總體施工面積961,457 1,578,398 2,212,760 2,251,497 3,056,459 6,895,162新開工面積700,884 1,074,963 1,357,504 1,108,447 1,635,915 竣工面積620,746 882,572 932,456 1,195,653 1,363,568 2,572,854銷售面積348,996 585,812 663,097 919,680 1,384,968 1,649,873銷售額85,636 134,118 197,460 266,591 434,619 5,424,040空置面積434,045 498,106 576,995 585,936 683,511 1,143,781 其中:居住施工面積675,068 1,160,575 1,819,971 1,599,736 2,144,381 5,301,062新開工面積480,039 750,208 1,105,502 821,376 1,161,897 2,72.0,823竣工面積416,962 698,813 748,602 837,572 985,276 2,219,923銷售面積317,649 537,355 579,669 852,391 1,252,299 1,419,069銷售額67,860 106,540 153,936 227,729 378,538 4,740,902空置面積239,287 254,470 300,526 285,754 335,523 916,055 其中:商業(yè)施工面積205,411 251,157 235,969 524,283 609,114 992,415新開工面積155,367 221,289 175,084 206,517 317,209 竣工面積101,960 117,372 104,745 273,056 288,892 262,234銷售面積24,047 37,489 40,569 32,411 69,254 147,112銷售額15,783 24,177 31,067 28,043 38,377 781,311空置面積76,558 80,949 96,313 83,852 120,540 196,917隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步到位,從今年4月份以來,我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩,1-6月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落7個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)增長(zhǎng)67.3%,回落20.2個(gè)百分點(diǎn);更新改造增長(zhǎng)82.8%,上升34.2個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)95.3%,回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,東莞今年上半年完成房地產(chǎn)投資36.4億元,與去年同期的18.6億元相比增長(zhǎng)率為96,增長(zhǎng)了近一倍。今年79月,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)保持繼續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng),商品房建設(shè)和銷售與上半年相比有較大增幅。 截至9月份開發(fā)項(xiàng)目共有107個(gè),其中第三季度新增開發(fā)項(xiàng)目24個(gè)。完成開發(fā)投資631263萬元,其中住宅完成投資487098萬元。新開工面積143.08萬平方米,其中住宅施工面積113.82萬平方米;竣工面積96.81萬平方米,其中住宅竣工面積92.06萬平方米。資金來源方面自籌資金與定金及預(yù)付款依舊是重頭,分別以265256 萬元和294520萬元,占了763109萬元資金來源的34.8%與38.6%,國(guó)內(nèi)貸款與利用外資的總量不大,但較上半年同樣有大幅增加。與上半年度完成開發(fā)投364111萬元相比,第三季度增長(zhǎng)了73.4%達(dá)到了631263萬元,僅住宅投資增長(zhǎng)就達(dá)到了69.6%。資金來源方面,自籌資金與定金及預(yù)付款同樣大幅增加,這既說明本地開發(fā)商資金儲(chǔ)備的充足,也看得到了住宅項(xiàng)目的良好市場(chǎng)認(rèn)可,而從國(guó)內(nèi)貸款與利用外資的總量不大可以看出,東莞市地產(chǎn)開發(fā)對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的依賴小,更沒有開始大規(guī)模的國(guó)際融資。另外,從顯著增長(zhǎng)的投資金額可以看出,東莞房地產(chǎn)投資并沒有太多受到“8.31”大限的阻撓,開發(fā)商自身雄厚的資本保證東莞房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展,而國(guó)內(nèi)貸款與利用外資的小量參與,也可以看出目前市場(chǎng)融資渠道的單一,還沒有做到最大范圍的實(shí)行資本流通。2.1.3東莞市房地產(chǎn)(住宅)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從今年1至9月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目來看,共有建筑面積372萬平方米,而城區(qū)(莞城區(qū)98333平方米、東城區(qū)350672平方米、南城區(qū)354663平方米、萬江區(qū)14653平方米)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積就有125萬平方米,其中住宅預(yù)售面積81.8萬平方米,分別占據(jù)全市預(yù)售面積的34%、28%;可以看出東莞城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量仍然主要以城區(qū)為主。在全市各鎮(zhèn)區(qū)所批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積中,長(zhǎng)安、虎門、厚街仍然占有相對(duì)比較大的比例,但常平的今年住宅供應(yīng)量突增,預(yù)售面積迅速提升至第四位。長(zhǎng)安、虎門、厚街、常平住宅預(yù)售面積分別是29.6萬平方米、29.1萬平方米、25.4萬平方米、25.3萬平方米,分別占據(jù)全市住宅預(yù)售面積的10.30%、10.12%、8.81%、8.79%。從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析來看,作為高端別墅的供應(yīng)量占有35.6萬平方米,占住宅總預(yù)售面積的12.4%。而別墅的供應(yīng)分布區(qū)域比較分散,城區(qū)(東城區(qū)1.9萬平方米、南城區(qū)2.7萬平方米、萬江區(qū)5812平方米)占全市別墅供應(yīng)量14.5%。在全市各城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的別墅供應(yīng)量中,今年與往年最為不同的是,黃江、沙田、長(zhǎng)安的別墅供應(yīng)量排在前三位,黃江、沙田、長(zhǎng)安的別墅預(yù)售面積分別為5.2萬、5.1萬、2.8萬,占全市別墅供應(yīng)量的14.6%、14%、8%,而城區(qū)別墅供應(yīng)量最大的南城區(qū)也只有2.7萬平方米,占全市別墅供應(yīng)量的7.6%。另外,截至今年6月份批準(zhǔn)報(bào)建的住宅總建筑面積就有293萬平方米,其中多層、高層占有272萬平方米,別墅占有21萬平方米左右。因此未來的住宅供應(yīng)量將明顯增大。批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目一覽表(2004年1- 9月)鎮(zhèn)區(qū)名稱批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目個(gè)數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)住宅商鋪寫字樓其他普通住宅別墅面積(m2)套數(shù)面積(m2)套數(shù)面積(m2)面積(m2)面積(m2)莞城區(qū)5 146699 98333 612 0 0 22383 25983 0 東城區(qū)12 468481 350672 2507 18631 37 117809 0 0 南城區(qū)16 540551 354663 3188 27144 94 44402 141486 0 萬江區(qū)4 96985 14653 148 5812 20 82332 0 0 樟木頭鎮(zhèn)3 30212 22182 352 0 0 1936 6094 0 常平鎮(zhèn)17 308313 253151 3387 9140 50 55162 0 0 長(zhǎng)安鎮(zhèn)5 373823 296520 2093 28320 53 58435 18868 0 虎門鎮(zhèn)11 297665 291267 2119 16366 71 6398 0 0 塘廈鎮(zhèn)9 133875 108646 659 14068 56 22620 2360 249 厚街鎮(zhèn)12 289275 253625 2354 0 0 35650 0 0 石龍鎮(zhèn)4 128777 113328 599 24000 100 15449 0 0 鳳崗鎮(zhèn)5 119976 103383 853 24689 80 16593 0 0 大朗鎮(zhèn)4 97056 41601 207 35105 100 45595 9860 0 石碣鎮(zhèn)3 65051 56952 431 0 0 8099 0 0 寮步鎮(zhèn)4 55854 43672 457 8356 21 10360 1822 0 黃江鎮(zhèn)3 72074 69643 314 51912 176 2431 0 0 茶山鎮(zhèn)3 47977 47977 299 15015 35 0 0 0 石排鎮(zhèn)2 14690 10862 28 10862 28 3828 0 0 橫瀝鎮(zhèn)5 74554 71166 692 5068 30 3388 0 0 大嶺山鎮(zhèn)1 32088 0 0 0 0 850 31238 0 清溪鎮(zhèn)1 44298 44298 360 0 0 0 0 0 橋頭鎮(zhèn)1 10265 10265 33 10265 33 0 0 0 沙田鎮(zhèn)3 198630 168290 715 51430 57 30340 0 0 麻涌鎮(zhèn)1 25758 20956 156 0 0 4802 0 0 洪梅鎮(zhèn)2 48115 33228 284 0 0 14887 0 0 合計(jì)136 3721042 2879333 22847 356183 1041 603749 237711 249 2.1.4東莞市房地產(chǎn)銷售需求分析(1)19月份商品房銷售面積突破180萬平方米東莞上半年房地產(chǎn)投資和銷售均保持持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭,其中投資額比去年同期增長(zhǎng)近一倍,商品房實(shí)際銷售面積同比增長(zhǎng)15.96。商品房實(shí)際銷售面積57.26萬平方米,比去年同期的49.38萬平方米增長(zhǎng)15.96,商品房預(yù)售面積55.22萬平方米,兩項(xiàng)合計(jì),商品房總的銷售面積達(dá)112.48萬平方米。另外,加上79月份商品房銷售面積,今年19月份商品房銷售面積共有182.41(住宅銷售面積110.42萬平方米),其中別墅累計(jì)銷售819套,20.2萬平方米,與去年同期的386套、10.35萬平方米相比,增長(zhǎng)了一倍多。而去年銷售(含預(yù)售)商品房面積為214.59萬平方米,預(yù)計(jì)今年將會(huì)有望突破這個(gè)銷售面積。(2)商品房空置面積已達(dá)120萬平方米在商品房空置面積方面,截至9月份共有120.28萬平方米,比今年上半年的110.85萬平方米增加了8.5%,其中住宅94.18萬平方米,辦公樓1.78萬平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房21.33萬平方米,其他2.99萬平方米。另外,空置面積增長(zhǎng)最快的是空置一年以下(含一年)的部分,增長(zhǎng)了近25%。(3)普通住宅單價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)、別墅單價(jià)上漲過快在銷售價(jià)格方面,別墅均價(jià)增長(zhǎng)幅度過高。今年第三季度住宅平均銷售單價(jià)達(dá)2481元平方米,比上半年提高約220元平方米;其中別墅平均銷售單價(jià)為4325元平方米,比上半年提高約1242元平方米。2481元平方米的住宅平均銷售單價(jià)與東莞目前市面的銷售均價(jià)3000元平方米4000元平方米有比較大的差距,這主要是由于東莞相當(dāng)多的鎮(zhèn)區(qū)建有不少廉價(jià)的商品房,從而拉低了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格。(4)外銷市場(chǎng)出現(xiàn)反彈在外銷銷售情況方面形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。今年上半年商品房外銷面積達(dá)5.32萬平方米,占商品房總銷售面積的5.95,而去年全年外銷面積為10.49萬平方米,與去年全年的銷售面積214.59萬平方米相比,僅占4.89。上述數(shù)據(jù)表明今年外銷商品房的走勢(shì)已經(jīng)擺脫去年非典疫情的陰影,開始有所反彈。(5)三房、均價(jià)在3000元平方米以下、80120平方米戶型最為暢銷在戶型面積銷售方面。80120平方米戶型最為暢銷,從今年19月份住宅銷售的戶型面積統(tǒng)計(jì)情況來看,銷量最大的是80120平方米的住宅,達(dá)5759套,占總銷量10703套的54,其次是80平方米以下的偏小戶型,總銷量是2721套,占總量的25。從戶型結(jié)構(gòu)看,銷售比例最高的是三房,共5723套,占總銷量的53,其次是兩房以下(含兩房)的住宅,共銷售2021套,占總量的31。從住宅銷售單價(jià)看,2000元平方米以下的銷售比例最高,達(dá)4028套,占38,其次是2000元平方米3000以內(nèi)的住宅,銷量達(dá)4077套,占總量的38。也就是說,3000元平方米以下的住宅銷量占到總數(shù)的76。(6)120平方米以上戶型成交比重大幅度增長(zhǎng)目前120平方米以下的戶型仍然占市場(chǎng)總量的70%以上,但從第三季度與上半年的銷售情況比較分析來看,這一部分戶型的比重正呈現(xiàn)下降趨勢(shì),其中80平方米以下的小戶型從上半年的27.6%下降到第三季度的22.6%,80120平方米戶型成交比例也從上半年的55.7%下降到第三季度的51.4%。而120平方米以上戶型的成交比例有上升勢(shì)頭,如120160平方米的成交比例從上半年的10.4%上升到第三季度的16.7%,160平方米也從上半年的6.3%上升到第三季度的9.2%。(7)購(gòu)房省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下從購(gòu)房者的來源看,廣東省戶籍、非廣東省戶籍及境外戶籍分別占了總銷量的41.8、27.7、30.5,比數(shù)約為4:3:3。出現(xiàn)省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下的局面主要是因?yàn)楸镜貞艏用癫欢啵鈦砀呒?jí)藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)購(gòu)房逐漸增多,外資企業(yè)中高層及老板在莞城、樟木頭、常平等鎮(zhèn)區(qū)購(gòu)房逐漸增多。2.2南城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析2.2.1東莞新城市中心和地產(chǎn)龍頭南城板塊隨著東莞新一輪城市建設(shè)的鋪開,南城區(qū)成為新城市中心區(qū)發(fā)展的焦點(diǎn)所在。(1)政府投巨資改造環(huán)境環(huán)境因素在房地產(chǎn)中心的作用舉足輕重,南城區(qū)政府對(duì)環(huán)境的投入不遺余力,南城政府投2億元建設(shè)水濂湖公園,另外投資2億建設(shè)水濂山郊野公園。(2)路網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)造城市骨架南城區(qū)相當(dāng)重視市政道路的規(guī)劃建設(shè),確立了“四縱十橫”的路網(wǎng)規(guī)劃,該路網(wǎng)骨架將托起南城現(xiàn)代化的雛形?!八目v”包括沿河路、莞太大道、南城科技大道和東莞大道、其中長(zhǎng)10公里,最寬120米的東莞大道實(shí)行人車分流,“十橫”則是連接沿河路和莞太大道之間的十條橫路。(3)品牌發(fā)展商爭(zhēng)相搶灘中央生活區(qū)及其附近的“生態(tài)居住區(qū)”東莞市規(guī)劃的中央生活區(qū)位于南城新區(qū)的中片,東臨東莞大道,西臨篁村科枝路,北臨四環(huán)路,南臨五環(huán)路,總面積2.1平方公里,是城市新區(qū)的重要組成部分,規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所及開放度較高的新型社區(qū)。2.2.2南城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析(1)未來住宅供應(yīng)量最大的地區(qū)1) 南城區(qū)土地儲(chǔ)備居城區(qū)四區(qū)之首,占儲(chǔ)備總量的54%土地儲(chǔ)備從區(qū)域上劃分,南城區(qū)的土地儲(chǔ)備為313萬平方米,占到城區(qū)總儲(chǔ)備量的54%;其次為東城區(qū),土地儲(chǔ)備占總量的34%,而莞城區(qū)土地儲(chǔ)備相對(duì)較少,僅占總量的2%。2)居住用地儲(chǔ)備第一南城區(qū)居住用地儲(chǔ)備量為261萬平方米,占城區(qū)居住用地儲(chǔ)備總量的63%,東城區(qū)以113萬平方米位居次席,莞城區(qū)由于開發(fā)建設(shè)較早,因此居住用地儲(chǔ)備量很小,僅為5萬平米,不足總儲(chǔ)備量的1%。3)南城區(qū)居住用地占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)南城區(qū)土地儲(chǔ)備總量占到城區(qū)儲(chǔ)備總量的五成以上,而在南城區(qū)313萬平方米的土地儲(chǔ)備中,居住用地高達(dá)261萬平方米,占到區(qū)域土地儲(chǔ)備總量的八成以上,隨著東莞市新中心城的建設(shè)以及南城板塊概念的炒作,南城區(qū)在2002年已經(jīng)顯現(xiàn)其理想居住空間的前景與機(jī)遇。綜合以上分析,目前南城區(qū)的居住用地儲(chǔ)備量是目前四大城區(qū)最多的一個(gè)區(qū),也表明今后南城將是開發(fā)商圈地開發(fā)的一個(gè)重要戰(zhàn)區(qū),是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為火熱的片區(qū)。目前南城區(qū)在售樓盤有精英名都、江南世家、中信新天地、石竹新花園、元美廣場(chǎng)、華凱廣場(chǎng)等樓盤,而東城區(qū)由于緊靠南城區(qū)作為泛南城區(qū)的凱旋城、金地格林小城、國(guó)際公館、御花園等樓盤,這些樓盤總共有建筑面積接近130萬左右,而從19月份批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積來看,南城區(qū)共有35.5萬平方米,按照一定的銷售率推算并加上即將啟動(dòng)的樓盤項(xiàng)目如金眾宏圖項(xiàng)目、中信森林湖等;預(yù)計(jì)未來將有100萬左右的供應(yīng)量。(2)低、中、高各檔次樓盤出現(xiàn)并存局面在各樓盤的開發(fā)思路和產(chǎn)品定位方面,各盤都有各自不同的開發(fā)模式,如以白領(lǐng)、投資客為目標(biāo)客戶群體的中小戶型樓盤中信新天地、精英名都;以本地居民為主、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理人員等上層富有階層為目標(biāo)客戶群體的高尚別墅社區(qū)樓盤江南世家、國(guó)際公館、御花園。南城區(qū)各檔次樓盤并存的局面,與萬江大部分主流樓盤定位為以高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層為主要目標(biāo)客戶群體的中檔樓盤相比,地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良性化,不會(huì)產(chǎn)生過激的惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。2.2.3南城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征分析南城典型樓盤均價(jià)一覽表樓盤名稱金地格林小城新天地江南世家凱旋城國(guó)際公館御花園均價(jià)(元/)350035003500400060003200目前南城區(qū)的中檔住宅銷售單價(jià)普遍在3500元/左右,而高端住宅如凱旋城、國(guó)際公館的洋房在4000元/左右的水平,別墅在6000元/左右;按照目前市區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,普通住宅單價(jià)的上漲幅度比較小,而高端住宅如別墅的銷售價(jià)格攀升幅度比較大,從今年第三季度的別墅成交單價(jià)來看已經(jīng)比較第二季度的別墅單價(jià)(3083元平方米)上漲1242元平方米,增長(zhǎng)幅度40%;隨著市區(qū)土地等資源的日益稀缺及別墅未來的可升值空間,預(yù)計(jì)未來的別墅價(jià)格也將繼續(xù)攀升。從各盤的銷售價(jià)格走勢(shì)分析來看,中信新天地以3100元/的均價(jià)攀升到目前3500元/的價(jià)格,價(jià)格攀升幅度比較緊湊而有序,支撐其價(jià)格攀升主要是因?yàn)榕c石竹新花園形成比較好的生活氛圍、南城稀缺的小戶型產(chǎn)品定位。金地格林小城由于受自身地段、社區(qū)配套等消極因素影響,目前銷售率才60%左右,也由此導(dǎo)致價(jià)格徘徊不前,只能通過各種折扣促銷手段來推動(dòng)銷售。2.2.4片區(qū)住宅市場(chǎng)客戶群體分析從目前各盤的購(gòu)房群體來源分析來看,有以下幾個(gè)特征:(1)早期開發(fā)的樓盤購(gòu)房群體主要來自于本地居民,如石竹新花園的購(gòu)房群體主要來自于原篁村區(qū)、勝和村等本地居民。(2)投資型、過度型小戶型物業(yè)購(gòu)房群體來自于各區(qū)域的投資客、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)階層;如中心新天地目前投資客戶、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)購(gòu)買占比例比較大。(3)近期開發(fā)新盤,購(gòu)房群體來源分別相對(duì)以前比較廣泛。如金地格林小城,由于其在推廣方面注重大東莞的推廣戰(zhàn)略,由此吸引不少虎門、長(zhǎng)安、厚街等目標(biāo)客戶群體;作為南城“老大”的開發(fā)商宏遠(yuǎn)集團(tuán)屬下所開發(fā)的樓盤江南世家也相對(duì)以前所開發(fā)樓盤的購(gòu)房群體來源比較廣泛,其它還有中信凱旋城等樓盤。(4)高端別墅樓盤購(gòu)房客戶群體來源最為分散,是積聚各鎮(zhèn)區(qū)富豪的主要“基地”,這點(diǎn)可以從國(guó)際公館的購(gòu)房群體來源分析中得到驗(yàn)證。南城典型樓盤購(gòu)房群體來源分布比例一覽表區(qū)域南城區(qū)東城區(qū)莞城區(qū)厚街其它:長(zhǎng)安、虎門、萬江等石竹新花園50%13%17%15%5%中信新天地40%27%15%18%金地格林小城25%27%23%25%江南世家46%15%17%11%11%中信凱旋城17%30%35%10%8%隨著城市化進(jìn)程的加快,市中心區(qū)的日臻成熟,南城區(qū)居住環(huán)境的不斷改善,市區(qū)白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、投資客將成為南城區(qū)的主要購(gòu)房群體;另外,各鎮(zhèn)區(qū)居民逐漸看好南城區(qū)的未來發(fā)展前景,受子女教育環(huán)境選擇等購(gòu)房心理動(dòng)機(jī)特征影響,“進(jìn)城”的購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈,如宏遠(yuǎn)因外國(guó)語學(xué)校的設(shè)立而使得吸引眾多來自于各鎮(zhèn)區(qū)的居民前來購(gòu)房,以至于其所開發(fā)樓盤受到市場(chǎng)的追捧。以國(guó)際公館、御花園、中信森林湖、金眾宏圖等項(xiàng)目為代表的高尚住宅樓盤及周邊良好的生態(tài)環(huán)境,南城泛高尚住宅社區(qū)的板塊初顯雛形,將會(huì)進(jìn)一步吸引東莞各區(qū)、各鎮(zhèn)區(qū)的上層富有階層,高端住宅樓盤的購(gòu)房群體來源將更加分散。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析本項(xiàng)目地塊位于東莞市南城區(qū)最南部,地處城區(qū)邊緣的南端,東鄰交通要道東莞大道,西南與城市花谷隔南外環(huán)路對(duì)望;西北面為南城高新科技圓,東北面為東莞建控總承包工程公司待開發(fā)的住宅用地。項(xiàng)目地塊北面隔五環(huán)路與東莞CBD中心區(qū)、東莞生態(tài)居住區(qū)、CLD中央居住區(qū)相臨,具有近距市政配套、商圈的優(yōu)勢(shì),東面靠東莞大道、水濂湖自然生態(tài)公園,往返市中心區(qū)交通十分便利,同時(shí)擁有優(yōu)美的自然、生態(tài)休閑環(huán)境,北面為大規(guī)模的居住區(qū),西面臨南城高新技術(shù)園區(qū),已形成相對(duì)高尚的人居生活環(huán)境,生活氛圍處在成熟過程中。3.1.1 交通條件本項(xiàng)目緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道,周邊有多路大、中巴士通達(dá),往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長(zhǎng)安、虎門各鎮(zhèn)交通十分便利。3.1.2 地形、地勢(shì)本項(xiàng)目地塊總用地面積179345.3平方米,地塊平面呈規(guī)則長(zhǎng)方形,其中東西長(zhǎng)約560米,南北長(zhǎng)340、250米;地塊標(biāo)高東西高差超過10m,同時(shí)地塊與四周市政道路標(biāo)高高差也較大,均低于市政道路標(biāo)高;地理、地質(zhì)情況良好。項(xiàng)目目前為毛地,東半部為宏圖賽車場(chǎng)較為平整,西半部為自然原始地貌尚未平整。項(xiàng)目地塊外景3.1.3 規(guī)劃限制條件規(guī)劃建筑容積率等于1.65,建筑覆蓋率35%,地塊整體性較強(qiáng),同時(shí)地塊標(biāo)高也有很高的落差。項(xiàng)目地塊外市政配套較齊全,各種水、電、氣、通訊等管網(wǎng)齊備。3.2項(xiàng)目SWOT分析1、S優(yōu)勢(shì)依托東莞中心區(qū)的未來規(guī)劃,具有升值潛力; 地處東莞市區(qū)南大門; 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅; 近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道,來往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。2、W劣勢(shì) 地處凹地,規(guī)劃難度大,工程造價(jià)高;項(xiàng)目臨近主要的交通干線,有較大的噪音;地塊規(guī)模大,但項(xiàng)目周邊自身配套缺乏,生活環(huán)境營(yíng)造相對(duì)困難; 地塊周邊的工業(yè)區(qū)和建材市場(chǎng)對(duì)后期營(yíng)銷有一定的影響。 項(xiàng)目所在片區(qū)屬于工業(yè)物流區(qū),形象不具備高尚品質(zhì);東莞大道東側(cè)高檔生態(tài)居住區(qū)形象已經(jīng)形成。 土地取得成本較高。3、O機(jī)會(huì)點(diǎn)在項(xiàng)目入市階段,周邊樓盤供應(yīng)量已不大,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較理想良好的片區(qū)市政規(guī)劃,為項(xiàng)目升值提供較大的空間;南城地產(chǎn)地位逐步提升,片區(qū)市場(chǎng)的關(guān)注度正在逐漸提高。4、T威脅點(diǎn)其它區(qū)域熱點(diǎn)樓盤多且規(guī)模較大,瓜分市場(chǎng)份額,爭(zhēng)奪有效購(gòu)買力; 住房貸款政策面臨繼續(xù)調(diào)整,置業(yè)門檻升高,購(gòu)房欲望將受到一定的制約; 3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過上述分析,可以看出,本項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯,片區(qū)條件尚在逐步成熟中,客戶對(duì)片區(qū)居住的認(rèn)可程度不高,存在一定的外在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn),在開發(fā)中,可利用發(fā)展商品牌的優(yōu)勢(shì),在推廣過程中強(qiáng)化市場(chǎng)的認(rèn)識(shí);將項(xiàng)目位于純住宅片區(qū)、生態(tài)生活的優(yōu)勢(shì)貫穿于項(xiàng)目營(yíng)銷過程;合理利用項(xiàng)目地塊方正的特點(diǎn),在規(guī)劃時(shí)以圍合式布局營(yíng)造項(xiàng)目的社區(qū)氛圍。為了規(guī)避噪音的影響,可以在規(guī)劃時(shí)拉小鄰道路面戶型的面積,以鄰街種植高大樹木、以及采取隔音玻璃等方式來彌補(bǔ);為了解決周邊環(huán)境的問題,可以在銷售階段建立出位的形象包裝系統(tǒng),展示項(xiàng)目未來規(guī)劃等;對(duì)于項(xiàng)目入市時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)力度小、而其他片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力度大的因素,可定位時(shí)引入差異化形象占位策略,細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)、跳出區(qū)域做營(yíng)銷。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估4.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位在項(xiàng)目開發(fā)時(shí),來自本片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力度并不大,而壓力主要來源于南城其他片區(qū)的同類物業(yè),所以,必須在開發(fā)路線上做出明確的差異化選擇,利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價(jià)比優(yōu)勢(shì),在定位時(shí)即引入差異化形象占位策略,細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)。基于對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位特征解析、區(qū)域市場(chǎng)解析,鑒于對(duì)項(xiàng)目分析的認(rèn)識(shí),在項(xiàng)目的屬性定位上,選擇以“中檔物業(yè)”為主導(dǎo)的“產(chǎn)品、形象”雙差異化路線將是比較穩(wěn)妥的選擇,將有助于品牌形象的積累、形成區(qū)域市場(chǎng)突破和制造熱點(diǎn)話題。4.1.1項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位截止2003年底,東莞共有戶籍人口158.96萬人,其中城鎮(zhèn)居民人口56.87萬人,港澳臺(tái)居民1.69萬人,另外國(guó)人1524人。2002、2003年間新增大中專畢業(yè)生13051人,外省調(diào)任人口3272人。其中莞城城鎮(zhèn)居民15.32萬人,東城城鎮(zhèn)居民5.9萬人,南城城鎮(zhèn)居民4.31萬人,萬江城鎮(zhèn)居民6.84萬人,厚街城鎮(zhèn)居民1.135萬人,項(xiàng)目客戶輻射圈層人口共計(jì)335050人,約9.6萬戶。暫住人口中莞城城鎮(zhèn)居民5.72萬人,東城城鎮(zhèn)居民10.9萬人,南城城鎮(zhèn)居民3.18萬人,萬江城鎮(zhèn)居民5.47萬人,厚街城鎮(zhèn)居民7.21萬人,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)27471萬元,農(nóng)村居民人均消費(fèi)21299萬元。項(xiàng)目客戶輻射圈層,主要工商業(yè)戶共22853戶,其中農(nóng)業(yè)專業(yè)戶288戶,莞城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)775戶,東城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)6804戶,南城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)1307戶,萬江全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)2859戶,厚街全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)5410戶。東莞市目前多次置業(yè)比重占全部購(gòu)房者比重約18.98%,經(jīng)計(jì)算每年購(gòu)房者比重占全部人口潛在有效購(gòu)房總戶數(shù)的5.67%,項(xiàng)目輻射圈每年購(gòu)房者比重占有效購(gòu)房者比重的9.93%。故本項(xiàng)目大面積的潛在購(gòu)買者可能在(1809,431)區(qū)間內(nèi),考慮到實(shí)際成交與意向的比例一般在1:6。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)最多在300套左右。根據(jù)本項(xiàng)目的屬性分析,結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)的客戶現(xiàn)狀與項(xiàng)目入市的環(huán)境,我們認(rèn)為,在項(xiàng)目入市階段,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將以東莞本地區(qū)域的原住民、公務(wù)員、中小企業(yè)主、個(gè)體戶,來自東莞市區(qū)內(nèi)外的白領(lǐng)和制造業(yè)的高級(jí)技術(shù)人員等為主,其他區(qū)域客戶、港人、臺(tái)灣人等為輔。4.1.2住宅戶型定位戶型設(shè)計(jì)的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷售情況,因此建議在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量做到有新意(贈(zèng)送面積),在市場(chǎng)上鋪墊一定的競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)實(shí)際情況將部分偏大的戶型設(shè)計(jì)成小躍式(躍60CM高)或?qū)捑把蠓繂挝唬ㄈ纾喝f科城市高爾夫),以及帶入戶花園此種戶型在市內(nèi)多個(gè)樓盤,如星河傳說等,適時(shí)推出此戶型,在南城市場(chǎng)上會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。觀好的戶型,盡量安排轉(zhuǎn)角凸窗;部分朝中心園林單位,設(shè)計(jì)成大落地玻璃。戶型設(shè)計(jì)無梁無柱,方便業(yè)主自由間隔,面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性,從而增加市場(chǎng)靈活度。露臺(tái):為提高戶型的實(shí)用率,建議考慮采用目前較為常用的6米高花園陽臺(tái),以作為贈(zèng)送面積。戶型面積配比戶型面積范圍 (M2)套數(shù)配比比例匯總2房2廳1衛(wèi)2陽臺(tái)70-758%21%76-8013%3房2廳1衛(wèi)2陽臺(tái)90-958%61%3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)110-12030%3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)120-13018%3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)130-1405%4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)140-1505%5%4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)150-16010.6%10.6%5房3廳3衛(wèi)3陽臺(tái)2602.4%2.4%總計(jì)100%100%4.1.3價(jià)格定位本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位可選用市場(chǎng)比較法來制定。這里例舉了以下與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目: 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格情況物業(yè)名稱銷售均價(jià)(元/)中信凱旋城4000陽光奧園3700石竹新花園3750萬科城市高爾夫4000金地格林小城3500御花苑3600/6000世紀(jì)城國(guó)際公館4000/6000江南世家3400景湖春天3300本項(xiàng)目地塊緊臨東莞大道、南外環(huán)路和高新區(qū)路路有較大的噪音面,西北側(cè)為生活住區(qū),噪音面小,未來社區(qū)屬于中度噪音狀態(tài)。空氣質(zhì)量方面,該片區(qū)為城市花谷和水濂湖生態(tài)環(huán)境輻射地帶,自然條件和生態(tài)環(huán)境良好,未來社區(qū)空氣質(zhì)量條件優(yōu)越。項(xiàng)目周邊生活配套相對(duì)完善,主要來源于東莞中心區(qū)的強(qiáng)大支持,依靠東莞大道,規(guī)劃有公交候車亭,交通相對(duì)便利,未來生活、出行較為便捷,但由于屬于各獨(dú)立社區(qū)組合區(qū),生活配套不集中,缺乏大面積的平地活動(dòng)場(chǎng)所,且大多配套步行距離相對(duì)較遠(yuǎn),而且本項(xiàng)目規(guī)模較大,可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)與北面的建控項(xiàng)目存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;綜合以上各種因素,本項(xiàng)目擬采取適中的價(jià)格策略,住宅及商業(yè)平均售價(jià)擬定為:多層洋房、疊加復(fù)式4200元/m2、小高層3950元/m2、聯(lián)排別墅6200元/m2,商業(yè)部分定為10800元/m2。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明本項(xiàng)目總建筑面積295919平方米,容積率1.65,按照擬規(guī)劃條件、公司的初步規(guī)劃策劃思路,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下: 設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、施工準(zhǔn)備階段 2004年10月 2005年10月 工程施工階段 2005年10月 2007年12月 其中:一期施工階段 2005年10月 2006年11月 一期竣工入伙階段 2006年11月 2007年1月 二期施工階段 2006年9月 2007年10月 項(xiàng)目室內(nèi)外掃尾工程 2007年9月 2007年12月 竣工驗(yàn)收、入伙階段 2008年1月 2008年2月其中施工階段,項(xiàng)目計(jì)劃從2005年10月開始施工,預(yù)計(jì)建設(shè)工期為26個(gè)月,即項(xiàng)目可望于2008年3月竣工;銷售階段,根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案,項(xiàng)目住宅部分計(jì)劃從2006年3月開始銷售,銷售周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月,商業(yè)部分計(jì)劃從2006年10月開始銷售,銷售周期預(yù)計(jì)為10個(gè)月。5.2 施工橫道圖詳見附表10.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。36六、投資估算與資金籌措6.1 項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目開發(fā)總投資額合計(jì)為 7781.17萬元,其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見表6-1。表6-1 項(xiàng)目總投資估算表一、開發(fā)成本總價(jià)(萬元)1、地價(jià)29928.9972、公共設(shè)施配套基金2838.773、前期工程費(fèi)1230.02 3-1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)946.94 3-2、可行性研究費(fèi)135.12 3-3、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)147.964、建安工程費(fèi)52935.57 4-1、基礎(chǔ)土石方工程費(fèi)787.14 4-2、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)3787.76 4-3、土建工程費(fèi)
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