金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃書(shū)

MODENGSHOPPINGMALL1目錄第一章金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃NO3第一部分張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析NO3一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析三、張家界潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入者考量四、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況第二部分金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟(jì)分析NO15一、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)性要素權(quán)重分析二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點(diǎn)分析四、金海岸摩登百貨投資收益率分析第三部分金海岸摩登百貨運(yùn)行策略與實(shí)施NO22一、百貨市場(chǎng)定位的確定二、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的確定三、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種的布局四、百貨運(yùn)營(yíng)的招商策略五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營(yíng)特色MODENGSHOPPINGMALL2第二章金海岸MALL商業(yè)發(fā)展計(jì)劃NO26第一部分張家界MALL功能市場(chǎng)狀況NO26一、MALL業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)界定二、MALL業(yè)態(tài)功能的行業(yè)比較分析三、金海岸對(duì)MALL業(yè)態(tài)功能選擇分析第二部分金海岸MALL功能區(qū)劃分與確定NO35一、摩登休閑廣場(chǎng)樓層規(guī)劃二、金海岸美食娛樂(lè)廣場(chǎng)樓層規(guī)劃第三部分金海岸MALL商業(yè)中心未來(lái)規(guī)劃NO38一、美好傳說(shuō)銀杏樹(shù)二、親水文化澧水河三、將流行進(jìn)行到底SHOPPINGMALL附件張家界宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)附件二2調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果及分析MODENGSHOPPINGMALL3第一章金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃第一部分張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況1、張家界的商業(yè)格局張家界的商業(yè)發(fā)展，2003年以前，這個(gè)擁有十幾萬(wàn)人口的地級(jí)市，僅有“百貨大樓”、“商業(yè)大樓”兩個(gè)百貨商場(chǎng)，各自經(jīng)營(yíng)面積約4000M左右，并且商品豐富程度明顯不足，商場(chǎng)的布局、管理和營(yíng)銷均顯落后；超市僅“梅尼”（老店）有幾家連鎖店，其單店規(guī)模都在300平米左右，供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境帶給張家界零售業(yè)良好的發(fā)展機(jī)遇。就在2003年一年時(shí)間內(nèi)，幾個(gè)商場(chǎng)和大超市如雨后春筍般競(jìng)相入市，其中有以租賃鋪面群居的香港城和人民廣場(chǎng)步行街；有以“廣和購(gòu)物中心”、“梅尼購(gòu)物中心”為主導(dǎo)的大型超市；也有以“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”為主導(dǎo)的百貨商場(chǎng)，它們的經(jīng)營(yíng)面積都在5000M以上，并都圍繞回龍路、解放路、陵園路一帶老城商業(yè)區(qū)，使得沉寂多年的張家界商業(yè)氛圍濃郁起來(lái)，商業(yè)格局也呈百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面。2、張家界IPS（現(xiàn)狀飽和指數(shù)）指數(shù)測(cè)定城市可比商場(chǎng)銷售總額IPS城市可比商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積總額（1）、張家界3000M以上的商場(chǎng)及其營(yíng)業(yè)額情況MODENGSHOPPINGMALL4商場(chǎng)商業(yè)大樓百貨大樓梅尼廣和華聯(lián)華翔合計(jì)面積（M）3900480010500100004800400038000營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）20002100320025002500200014300備注本銷售數(shù)據(jù)以稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)敏感性分析上浮30而得出。（2）、張家界的IPS現(xiàn)狀飽和指數(shù)為城市可比商場(chǎng)銷售總額14300IPS038城市可比商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積總額38000（3）、張家界IPS指數(shù)與其它城市比較城市石家莊?？谌齺啽焙PS（萬(wàn)/）201123175264（4）、張家界IPS指數(shù)比較評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)張家界IPS指數(shù)的測(cè)定及同其它城市IPS指數(shù)的比較，可以看到張家界的IPS指數(shù)偏低了，說(shuō)明張家界的整體消費(fèi)能力不足或所提供的商業(yè)樓盤(pán)供給面積偏大，表明我們進(jìn)入張家界零售業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入，主要是以“競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入”為主，是以搶占其它零售企業(yè)市場(chǎng)份額為主要的進(jìn)入策略。二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析MODENGSHOPPINGMALL51、各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素比較（百表二1，P44）2、各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素分析張家界有一定規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)者包括華聯(lián)商廈、華翔商廈、廣和購(gòu)物中心及梅尼購(gòu)物中心，“華聯(lián)”和“華翔”以百貨商場(chǎng)為存在業(yè)態(tài)，“梅尼”和“廣和”以超市為存在業(yè)態(tài)。廣和購(gòu)物作為超市業(yè)態(tài)，周邊沒(méi)有其它商場(chǎng)作烘托，根據(jù)商圈半徑測(cè)定的“裂點(diǎn)理論”，“廣和”與“金海岸”的距離約為2000米，經(jīng)營(yíng)面積分別為10000M和14000M，則商圈半徑為兩商場(chǎng)之間的距離2000R915（M）1金海岸面積/廣和面積114000/10000這就意味著“廣和”相對(duì)“金海岸”的商圈引力局限在陵園路方園一公里以內(nèi)，加上其整個(gè)商品結(jié)構(gòu)沒(méi)有突出的特色，商品豐富程度尤其是“超外”經(jīng)營(yíng)部分，對(duì)其它競(jìng)爭(zhēng)者未形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此，對(duì)我們的競(jìng)爭(zhēng)威脅不會(huì)太大。梅尼購(gòu)物它所處的位置和目前的經(jīng)營(yíng)狀況，以及它在市民中的“歸屬感”，對(duì)我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，多年的超市經(jīng)營(yíng)使其在配送渠道、客戶關(guān)系上具備一定的優(yōu)勢(shì)，因此，我們的超市經(jīng)營(yíng)必認(rèn)真地對(duì)待這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。華聯(lián)商廈它是定位較低的百貨商場(chǎng)，業(yè)種涵蓋化妝品、男女裝、家電、家具、超市等，從業(yè)種“寬度”上看是張家界較全的商場(chǎng)，但從業(yè)種“深度”上看卻明顯不夠；另外，其在功能劃分、動(dòng)線設(shè)置上不專業(yè)，品牌結(jié)構(gòu)也不盡MODENGSHOPPINGMALL6合理，商場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力明顯不夠。華翔商廈它是本市定位相對(duì)較高的百貨商場(chǎng)，化妝品、黃金珠寶做得相對(duì)較好，男女服裝邊廳形象也較好，功能劃分、動(dòng)線設(shè)置等方面也較其它商場(chǎng)有所提升；但業(yè)種品類不全，商品結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，商品密集度明顯不足，“坪效”較差，但其與華聯(lián)競(jìng)相呼應(yīng)，所形成的商業(yè)氛圍不容忽視。三、張家界潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入者考量張家界市的老商業(yè)中心在解放路、人民路一帶，隨著回龍路“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”的開(kāi)業(yè)，以及“金海岸MALL商業(yè)中心”、“天門服裝城”、“張家界購(gòu)物中心”、“財(cái)富地帶”項(xiàng)目的相繼建成，回龍路將形成一個(gè)新的商業(yè)中心，因此，我們的潛在競(jìng)爭(zhēng)者其實(shí)就是回龍路上的各個(gè)在建項(xiàng)目（百表三，P43）四、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1、良好的商業(yè)市口。從目前來(lái)看，金海岸所處的位置僅次于解放路、人民路一帶，但根據(jù)我們上面的分析，在未來(lái)兩三年內(nèi)，回龍路定將成為新的商業(yè)中心，這一趨勢(shì)已成為許多商家的共識(shí)。2、龐大的建設(shè)規(guī)模。我們項(xiàng)目總商業(yè)面積七萬(wàn)多平方米，百貨經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)14000平米，規(guī)模之大在張家界首屈一指。3、雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力。金海岸開(kāi)發(fā)商是張家界唯讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是MODENGSHOPPINGMALL7湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，雄厚的實(shí)力基礎(chǔ)為該項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。4、良好的合作伙伴。該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)合作者廣州摩登百貨，在全國(guó)商界有著廣泛的影響力，加之本身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及發(fā)展提供了可靠的保證。5、較弱的競(jìng)爭(zhēng)格局。張家界零售業(yè)在經(jīng)營(yíng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)方面相對(duì)比較淡薄，在企業(yè)策劃、整合行銷、品牌推廣上與專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)水準(zhǔn)差距較大，給我們以“競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入”的市場(chǎng)策略創(chuàng)造了契機(jī)。6、政府的大力支持。金海岸項(xiàng)目作為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，享受著政府的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，并引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的社會(huì)氛圍。7、MALL的綜合引力。張家界每年700萬(wàn)人次的旅游人口，帶來(lái)每年30多億的旅游收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，游客用于購(gòu)物的比例占138，餐飲和娛樂(lè)占了19，金海岸MALL商業(yè)中心以其全面的運(yùn)營(yíng)功能，提升了整體項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況1、百貨各主要業(yè)種品牌資源及分布狀況張家界百貨各業(yè)種主要集中在人民南路、解放路、回龍路、北正路、南正路、步行街的專賣店及百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓等百貨商場(chǎng)，多數(shù)業(yè)種MODENGSHOPPINGMALL8商品品種不豐富，甚至有的業(yè)種只是蜻蜓點(diǎn)水，較難滿足消費(fèi)者的需求，各主要業(yè)種如下黃金珠寶黃金珠寶以其銷售額高、“坪效”高、形象好一直在百貨經(jīng)營(yíng)中占重要地位，就目前張家界市場(chǎng)來(lái)看，該業(yè)種相對(duì)滯后；整個(gè)市場(chǎng)僅有華翔商廈的“六福閣”、天正廣場(chǎng)的“卓爾珠寶”、VVA銀器形象店、百貨大樓傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式島柜，其它的均以街邊手飾加工店或類似廣和購(gòu)物中心一個(gè)島柜中玉器、鉑金均有，信任度極低的方式存在。國(guó)內(nèi)外的知名品牌，如周大福、周生生、謝瑞麟等尚無(wú)。分析主要原因是黃金珠寶資金投入較大，加盟商尚未觸極此板塊，而廠家發(fā)展計(jì)劃還沒(méi)涉及到三線市場(chǎng)?；瘖y品化妝品是整個(gè)百貨業(yè)最出形象的業(yè)種，一般都設(shè)置在一樓。自2003年底，張家界連續(xù)開(kāi)了幾家百貨商場(chǎng)及超市后，一些知名品牌陸續(xù)出現(xiàn)，如歐萊雅、SKII、蘭蔻、H2O、玉蘭油等。由于市場(chǎng)尚處培育期，銷售狀況不是十分理想，目前只有華翔商廈商品品種相對(duì)齊全，而廣和購(gòu)物中心雖有部分形象柜臺(tái)，但多為“水貨”且貨源不足。女裝女裝是張家界百貨業(yè)種中品種較多的業(yè)種之一，主要分布在百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓及金潮家電城一樓鋪面、香港城元辰商業(yè)中心、北正街臨街鋪面及天正廣場(chǎng)。散貨占整個(gè)女裝的90，品牌專賣店較少，蜜雪兒、MODENGSHOPPINGMALL9纖、扣扣、聲雨竹、影兒是本地較高檔品牌女裝。各百貨商場(chǎng)沒(méi)有把少淑女裝、仕女裝、職業(yè)裝分區(qū)域劃分，由于品種較少，選擇面窄，也使得消費(fèi)者習(xí)慣到臨街鋪面或?qū)Ｙu店購(gòu)買女裝。男裝通過(guò)對(duì)各百貨商場(chǎng)，商業(yè)中心路段及步行街的調(diào)查來(lái)看，男裝的品牌意識(shí)已開(kāi)始具備，許多品牌如華翔商廈的金狐貍、利郎、老爺車；天正廣場(chǎng)的太子龍、勁霸等等都在裝修上狠下功夫，服裝的中、高、低檔界線也較女裝日趨明顯。由于消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知較朦朧，也給一些打“擦邊球”的品牌，提供了市場(chǎng)，如路易圣羅蘭、遠(yuǎn)東都彭、法國(guó)登喜世家等。鞋類鞋類作為百貨業(yè)中的領(lǐng)軍業(yè)種之一，不僅銷售額高，且毛利高?，F(xiàn)張家界市場(chǎng)鞋店主要集中在解放路一帶，百貨商場(chǎng)中華翔商廈的鞋類所占面積最大且最受重視，陳列在一層。目前男鞋品牌及品種都較女鞋多。市場(chǎng)上較知名的品牌有達(dá)芙妮、奧康、森達(dá)、金猴，價(jià)位以中檔、中檔偏低占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)占有率較高的百麗及代表女性時(shí)尚的星期六、百思圖等鞋類尚無(wú)。兒童用品兒童用品雖在整個(gè)百貨業(yè)中銷售占比不高，但也是一個(gè)不可缺的業(yè)種。張家界無(wú)論百貨商場(chǎng)、超市都涵蓋該業(yè)種，但生意均不理想；回龍路雖有一家兒童主題商場(chǎng)，但由于規(guī)劃亂、品種少、經(jīng)營(yíng)方式差、不統(tǒng)一管理等原因，生意也很蕭條。目前市場(chǎng)上童裝已有米奇、小熊維尼、BABYQ、好孩子,但品種都很少；童鞋有質(zhì)量較好的小叮當(dāng)、劍橋、隆鷹，但整個(gè)兒童用品市MODENGSHOPPINGMALL10場(chǎng)嬰用品、童玩、童裝、童鞋都以雜牌為主。家電業(yè)近些年，許多城市家電已從百貨商場(chǎng)剝離出來(lái)，走專業(yè)化的銷售道路，很多商場(chǎng)也因家電資金投入大、毛利低，涉及售后服務(wù)等，而不經(jīng)營(yíng)該品類。目前張家界百貨商場(chǎng)，大中型超市均經(jīng)營(yíng)家電，另外還有兩家專業(yè)家電市場(chǎng)。相比較其它業(yè)種，該業(yè)種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所比較多，但商品品種還偏少，如大家電，沒(méi)有一家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所同時(shí)銷售長(zhǎng)虹、康佳、TCL、創(chuàng)維、海信等電視機(jī)，這就意味著顧客要走多家店才可以逐一比較同類國(guó)產(chǎn)電視機(jī)。即使專業(yè)銷售家電的金潮家電城，小家電的面積也只有幾十個(gè)平方米，商品品種少，品類不齊全。2、超市主要商品資源狀況目前張家界5000M以上的超市有梅尼購(gòu)物中心、廣和購(gòu)物中心；1000M3000M的超市有華聯(lián)商廈、萬(wàn)佳百貨；百貨商場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)超市的有百貨大樓、商業(yè)大樓、華翔商廈，就以上幾家在本地較具規(guī)模的超市來(lái)看，基本上由干貨食品、生鮮、百貨三個(gè)部門組成，各部分的資源狀況如下生鮮生鮮是超市中最具特色的部門，營(yíng)運(yùn)的特點(diǎn)是難度最大，跨度最大，專業(yè)性最強(qiáng)，也是國(guó)內(nèi)中小超市較薄弱的部門；目前張家界雖已有了5000M以上的大、中型超市，但生鮮仍是幾大部門中資源最缺，不能完全體現(xiàn)營(yíng)運(yùn)特色的部門，生鮮部的幾個(gè)品類如下MODENGSHOPPINGMALL11部門類別資源狀況熟食分類品種不齊全，中類熟食紅案（熱）品種少，熟食白案只有“廣和”品種相對(duì)較多，其它許多超市均無(wú)中類面食加工。海鮮中類鮮活水產(chǎn)、冰鮮水產(chǎn)、冷凍水產(chǎn)只有“廣和”較為豐富，其它超市或有或無(wú)，此大類資源較缺。肉類該分類最為缺乏，除部分超市有中類冷藏豬肉，其他中類如冷藏牛肉、冷凍牛肉、冷藏羊肉、冷凍羊肉、冷藏禽類、冷凍禽類等均無(wú)。面包沒(méi)有給生鮮部門達(dá)到錦上添花的作用，中類軟式面包小分類不全，中類硬式面包缺乏。生鮮部蔬果只有“廣和”該大類較為齊全。就整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，干貨食品、百貨部門基本上均有以下大類百貨大小家電、五金工具、家居品及燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書(shū)刊及影像制品等。干貨食品糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭糖果餅干、保健品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。總體來(lái)說(shuō)這兩個(gè)部門商品比較豐富，個(gè)別小分類商品雖無(wú)，但已基本上可以滿足消費(fèi)者日常所需。3、市場(chǎng)需求業(yè)種及品牌的稀缺狀況通過(guò)調(diào)查，市場(chǎng)上各業(yè)種領(lǐng)軍品牌都存在著不同程度的缺乏，鑒于三線市MODENGSHOPPINGMALL12場(chǎng)的特殊性，品牌招商要有選擇地進(jìn)行，有些品牌尚需若干年的市場(chǎng)支持方可逐步到位，現(xiàn)對(duì)目前市場(chǎng)幾大業(yè)種缺乏的領(lǐng)軍品牌列表如下（百表五3，P12）4、商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品確定（1）、百貨的商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品（百表五4（1），P13）（2）、超市的商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品（百表五4（2），P14）百表五3業(yè)種缺乏品牌備注黃金珠寶周大福、周生生、謝瑞麟、六福等少淑淑女屋、艾格、ONLY、ESPRIT、ONON淑女貝拉維拉、鄧浩、例外女裝仕女職業(yè)哥弟、寶姿國(guó)際品牌暫不例舉MODENGSHOPPINGMALL13中檔報(bào)喜鳥(niǎo)、莊吉、羅蒙市場(chǎng)上已有代表性的中檔品牌，如金利來(lái)、夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹、雅戈?duì)柕龋放菩柝S富。男裝高檔HUGOBOSS、登喜路、BURBERRY等高檔品牌的進(jìn)入，預(yù)估需五年以后女鞋百麗、哈森、星期六、千百度等男鞋萊爾斯丹、龍浩、暇步士等鞋類運(yùn)動(dòng)鞋NIKE、阿迪、百事流行等百表五4（1）目標(biāo)商品（主力品牌）商品結(jié)構(gòu)本地資源引進(jìn)資源化妝品雅芳、玉蘭油、歐萊雅、羽西、柏美、小護(hù)士、美寶蓮、COLOURZONE黃金珠寶卓爾珠寶、六福閣、VVA銀飾鐘表天王、飛亞達(dá)、西鐵城對(duì)長(zhǎng)沙市調(diào)后方能確定MODENGSHOPPINGMALL14女裝聲雨竹、蜜雪兒、伊人坊、扣扣、村口、水木年華、纖、影兒、城市麗人、名典屋、播、魚(yú)、白領(lǐng)風(fēng)采男裝雅戈?duì)?、步森、杉杉、柒牌、斯得雅、美?guó)蘋(píng)果、皮爾卡丹、PLAYBOY、遠(yuǎn)東、金利來(lái)、七匹狼、與狼共舞、老爺車、袋鼠、夢(mèng)特嬌、太子龍、虎豹、九牧王、利郎男女鞋達(dá)芙妮、森達(dá)、紅蜻蜓、金猴、雙星、奧康、蜘蛛王、花花公子、杉杉、七匹狼兒童用品米奇、小熊維尼、BABYQ、威威嬰用品、小叮當(dāng)運(yùn)動(dòng)系列李寧、安踏、特步、喬丹青春休閑美特斯邦威、以純、爽美威、森域、歌莉亞、衣之純、生活秀、真維斯針織內(nèi)衣三槍、宜爾爽、皮爾卡丹、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、夢(mèng)特嬌、黛安芬、安莉芳床品富安娜、堂皇家坊、夢(mèng)潔、夢(mèng)特嬌、花花公子家用電器國(guó)內(nèi)暢銷品牌備注百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場(chǎng)布局完成后方可確定百表五4（2）商品結(jié)構(gòu)目標(biāo)大類百貨五金工具、汽車用品、家居用品、燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書(shū)刊及影像制品等。干貨食品糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭、糖果餅干、保健MODENGSHOPPINGMALL15品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。生鮮食品面包、蛋糕、蔬菜、水果、南北干貨、雜糧、蛋類、肉產(chǎn)品、海產(chǎn)品、熟食、面點(diǎn)、冷凍食品、保鮮食品、保鮮奶制品、飲料、冰品等。備注百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場(chǎng)布局完成后方可確定第二部分金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟(jì)分析金海岸MALL商業(yè)中心涉及到百貨和MALL兩大部分，由于MALL部分將實(shí)行“租賃物業(yè)”和“賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)”的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（部分功能可能實(shí)行聯(lián)營(yíng)，屆時(shí)另計(jì)），因此，我們的投資經(jīng)濟(jì)分析主要指百貨部分。一、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)性要素權(quán)重分析MODENGSHOPPINGMALL161、以目前在張家界經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好的“廣和超市”、“梅尼超市”以及綜合百貨“華翔商廈”為參照系；2、經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)性要素分為地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)確定、商品定位、商品品類、綜合管理，其比較權(quán)重分別確定為02、02、016、014、016、014（根據(jù)德?tīng)柗茖＜翌A(yù)測(cè)法）；地理位置項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)確定商品定位商品品類綜合管理加權(quán)競(jìng)爭(zhēng)要素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)比較權(quán)重名稱0200200160140160141廣和020600208001670014800168001470073梅尼0201000206001680014800167001470077華翔020800205001650014500165001460056金海岸020800209001690014900169001490088其中地理位置商場(chǎng)現(xiàn)處位置的商業(yè)氛圍及客流狀況；項(xiàng)目規(guī)模商場(chǎng)的建筑面積和使用面積；商品定位市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、商品組合等；商品品類商品結(jié)構(gòu)、與定位的吻合、商品密集度等；綜合管理經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)、行銷能力及管理標(biāo)準(zhǔn)化等。3、廣和、梅尼、華翔的平均權(quán)重為（073077056）/3069MODENGSHOPPINGMALL17金海岸摩登與以上三個(gè)商場(chǎng)的權(quán)重比為R金海岸的權(quán)重值088R128三個(gè)商場(chǎng)的平均權(quán)重值069權(quán)重比R表明金海岸摩登競(jìng)爭(zhēng)的比較優(yōu)勢(shì)，其所具備的綜合競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)廣和、梅尼、華翔來(lái)說(shuō)，達(dá)到128左右，相對(duì)張家界的零售業(yè)處于潛在“商業(yè)龍頭”的地位。二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)為了對(duì)整個(gè)商業(yè)中心進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)分析，我們需首先對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售額、毛利率和啟動(dòng)資金作出預(yù)測(cè)。1、銷售額預(yù)測(cè)從權(quán)重分析可以看出，“廣和”的效益相對(duì)較好，與金海岸摩登的業(yè)態(tài)也比較接近，以其10000M的面積每年2500萬(wàn)元的銷售業(yè)績(jī)，它的單位面積銷售額為年銷售額2500Q、025（萬(wàn)元/M）商場(chǎng)面積10000（備注“廣和”的銷售額來(lái)源見(jiàn)一3（1），P4）根據(jù)權(quán)重關(guān)系可以算出金海岸摩登的單位面積銷售額為金海岸摩登權(quán)重值Q、廣和單位面積銷售額廣和權(quán)重值MODENGSHOPPINGMAL萬(wàn)元/M）073金海岸摩登首年的預(yù)計(jì)銷售額為Q金海岸摩登單位面積銷售額（金海岸摩登總面積首層臨街鋪?zhàn)赓U面積）030（137741280）37482萬(wàn)元因此，金海岸摩登首年的銷售額為3800萬(wàn)元左右。2、預(yù)算啟動(dòng)資金憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估，整個(gè)百貨的啟動(dòng)資金需500萬(wàn)元左右。三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點(diǎn)分析進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析首先預(yù)測(cè)如下幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)1、固定成本物業(yè)租金（按17元/M計(jì)）商場(chǎng)面積17元/M14M17元/M238萬(wàn)元；水電20萬(wàn)元；管理費(fèi)、廣告費(fèi)、工資等25萬(wàn)元；合計(jì)578萬(wàn)元。2、變動(dòng)成本稅金（按小規(guī)模納稅人計(jì)）銷售額4；打價(jià)紙、包裝袋等易耗品及其它銷售額1；MODENGSHOPPINGMALL19變動(dòng)成本率合計(jì)5。3、綜合毛利率百貨類平均毛利率為22；超市內(nèi)平均毛利率為12；綜合毛利率17。4、一樓臨街鋪面租金收入1280M55元/M月70400元。（備注以上所估數(shù)據(jù)，只取主要值，其它暫略）5、金海岸摩登盈虧平衡點(diǎn)為金海岸摩登百貨每月自身經(jīng)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)銷售額固定成本租金收入盈虧平衡點(diǎn)銷售額Q。綜合毛利率變動(dòng)成本率578704423萬(wàn)元/月1756、盈虧平衡點(diǎn)示意圖YQ盈利區(qū)S盈虧平衡點(diǎn)S1虧損區(qū)S。MODENGSHOPPINGMALL20X0Q。Y軸表示收入和成本；X軸表示銷售量；S。表示固定成本線；S1表示變動(dòng)成本線；S表示總成本線；W表示銷售線；Q。表示盈虧平衡點(diǎn)的銷售額。四、金海岸摩登百貨投資收益率分析我們自營(yíng)項(xiàng)目主要是百貨板塊，組建百貨時(shí)，資金的投入主要是啟動(dòng)資金，后期的資金運(yùn)作來(lái)源于貨款的有效周轉(zhuǎn)（因市場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)原因需追加投資另論）。因此，我們可按一次性投資方式對(duì)項(xiàng)目前五年的投資收益率進(jìn)行靜態(tài)分析。1、投資收益率模型ME100K式中，E投資收益率；M平均年凈收入；K百貨投資額。2、首年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析如下（1）、首年銷售3800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利380017646萬(wàn)元；（2）、租金收入704128448萬(wàn)元；（3）、全年成本固定成本578126936萬(wàn)元；MODENGSHOPPINGMALL21變動(dòng)成本38005190萬(wàn)元；合計(jì)69361908836萬(wàn)元；（4）、全年凈收入毛利租金收入全年成本64684488836150萬(wàn)元。3、五年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析如下百貨的經(jīng)營(yíng)應(yīng)該有以下幾個(gè)階段（1）、準(zhǔn)入期；（2）、成長(zhǎng)期；（3）、成熟期；（4）、穩(wěn)定期。因此，每年的凈收入會(huì)有一個(gè)變化過(guò)程，預(yù)測(cè)及分析如下（數(shù)據(jù)均取大數(shù)）單位萬(wàn)元年份第一年第二年第三年第四年第五年銷售增長(zhǎng)率030502010銷售額38004900740089009800凈收入15021280460570備注以上預(yù)測(cè)，是根據(jù)百貨運(yùn)行規(guī)律并結(jié)合張家界實(shí)際情況得出的,當(dāng)然,期間還有許多不可預(yù)知因素會(huì)影響銷售額變化，如物價(jià)指數(shù)、市場(chǎng)波動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者加入、道路交通的變化、消費(fèi)行為改變以及業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢(shì)等。由此可見(jiàn)金海岸摩登百貨前五年的平均凈收入為MODENGSHOPPINGMALL22（15021280460570）/52362萬(wàn)元4、百貨的投資收益率為平均年凈收入E百貨投資額M236247K500根據(jù)以上分析我們可以看出金海岸摩登百貨的投資收益率達(dá)到47的較高水平。從第二年開(kāi)始百貨實(shí)現(xiàn)盈利；五年后能基本實(shí)現(xiàn)年盈利500多萬(wàn)元；同時(shí)百貨經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造每年近億元的銷售額，給項(xiàng)目發(fā)展提供了大量的資金流量，所起到的融資作用更不容忽視。第三部分金海岸摩登百貨運(yùn)行策略與實(shí)施根據(jù)對(duì)張家界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和基礎(chǔ)商業(yè)狀況的分析，我們不難看出，任何MODENGSHOPPINGMALL23一個(gè)檔次的市場(chǎng)需求都是十分有限的，任何一種品類商品的消費(fèi)群也是十分有限的；面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到14000M時(shí)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)以大眾化消費(fèi)為主導(dǎo)思想，（經(jīng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，月收入在1500元以內(nèi)的是本城市的主流，占了8267。）以盡量擴(kuò)大消費(fèi)群范圍來(lái)確定我們的市場(chǎng)定位，而單純的高檔商場(chǎng)、主題商場(chǎng)或?qū)I(yè)商場(chǎng)都是行不通的。一、百貨市場(chǎng)定位的確定總體定位中檔偏低，融高、中、低商品于一體的的大眾百貨。以全市及旅游人口的所有職業(yè)范圍、所有年齡特征、所有收入階層及主要消費(fèi)功能相融合的，以廣大消費(fèi)群為目標(biāo)的綜合性大型商場(chǎng)。二、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的確定經(jīng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，張家界市民熱衷于去平價(jià)商場(chǎng)購(gòu)物的占了3728，在統(tǒng)計(jì)比例中居絕大多數(shù)，而最能體現(xiàn)“平價(jià)”的業(yè)態(tài)模式就是“大賣場(chǎng)”。因此，我們把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定為“大賣場(chǎng)、大百貨”。三、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種的布局一樓沿主車道設(shè)臨街專營(yíng)店，以消化地產(chǎn)銷售反租的過(guò)高成本；商場(chǎng)內(nèi)按百貨商場(chǎng)進(jìn)行業(yè)種劃分，主要業(yè)種有化妝品、黃金珠寶、男女鞋、女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、品牌針紡、品牌家飾床用、大小家電等；二樓設(shè)大賣場(chǎng)。主要業(yè)種為干貨食品、日化洗滌、小百貨、生鮮、MODENGSHOPPINGMALL24文化用品、體育用品、兒童系列；另外還有非品牌的服裝、針紡、鞋帽箱包、家飾床用等。備注一樓和二樓可能交叉的商品，如服裝、針紡、鞋、家飾床用等，根據(jù)品牌和檔次進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。四、百貨運(yùn)營(yíng)的招商策略1、各路段租金價(jià)格調(diào)查表（百表四1，P24）2、百貨的招商策略（1）、租賃原則上比同等地段、同等物業(yè)的價(jià)格低10左右，實(shí)施“放水養(yǎng)魚(yú)”的政策，以盡快形成商業(yè)氛圍。一樓主車道臨街鋪面，租金為50元60元/M月，業(yè)主自己承擔(dān)水電費(fèi)；一樓商場(chǎng)內(nèi)品牌專柜，租金為30元40元/M月，水電費(fèi)按公攤比例進(jìn)行攤銷；二樓“超外”部分專柜，租金為15元20元/M月，水電費(fèi)按公攤比例進(jìn)行攤銷。（2）、聯(lián)營(yíng)實(shí)行“保底抽成”的方式（是否保底可根據(jù)商場(chǎng)對(duì)該品牌的需求度隨機(jī)掌握），保底標(biāo)準(zhǔn)為一樓100元/M月；二樓60元/M月（抽成標(biāo)準(zhǔn)招商時(shí)再行擬定）。百表四1MODENGSHOPPINGMALL25各路段租金價(jià)格調(diào)查表路段店名面積M租金元/M月備注雅戈?duì)柗?50100認(rèn)為目前租金過(guò)高,對(duì)金海岸表示關(guān)注美特斯邦威7083認(rèn)為金海岸租金不應(yīng)比人民路高真維斯服飾8083認(rèn)為金海岸應(yīng)在60元左右比較合適康奈鞋業(yè)3083認(rèn)為金海岸應(yīng)比人民路和解放路低人民路光奇男士服飾2065認(rèn)為金海岸首層租金應(yīng)在4050元為宜城市麗人3083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在60元左右為宜安踏運(yùn)動(dòng)鞋4060對(duì)目前租金比較滿意，認(rèn)為金海岸應(yīng)比解放路低王子鞋城18058認(rèn)為金海岸租金應(yīng)比解放路低才行解放路賽王鞋業(yè)2083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在50元左右為宜兄弟鞋業(yè)6090認(rèn)為目前租金過(guò)高，關(guān)注金海岸愛(ài)晚婷床用7048認(rèn)為金海岸在開(kāi)始階段應(yīng)在48元這個(gè)水平上回龍路富安娜床用8042認(rèn)為金海岸應(yīng)在50元左右合適五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營(yíng)特色1、“大而全、多而廉”作為我們的商品特色，那就是“規(guī)模大，品種全，商品多、價(jià)格廉”；MODENGSHOPPINGMALL262、“人性化、個(gè)性化、多樣化、精彩化”作為我們的經(jīng)營(yíng)特色，那就是“布局人性化，陳列個(gè)性化，功能多樣化、促銷精彩化”；3、“八個(gè)統(tǒng)一”作為我們的管理特色，那就是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一行銷、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一培訓(xùn)。MODENGSHOPPINGMALL27第二章金海岸MALL商業(yè)發(fā)展計(jì)劃第一部分張家界MALL功能市場(chǎng)狀況一、MALL業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)界定1、MALL的經(jīng)營(yíng)概述MALL全稱SHOPPINGMALL，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為超大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。一般在10萬(wàn)M左右，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合極度齊全，“全業(yè)態(tài)、全業(yè)種、專業(yè)化”并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征；“行業(yè)多、店鋪多、功能多”，商品組合的寬度極寬，有多家不同定位的大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)等主力店；商品組合的深度極深，由無(wú)數(shù)各類品牌專賣店、不同行業(yè)的主題商場(chǎng)等輔助店鋪所組成，以家庭全客層消費(fèi)為主要方向；并通過(guò)設(shè)置兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲以覆蓋“老、中、青、幼”四代各層次不同類型的顧客；此外還設(shè)置各類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能夠滿足全客層的“一站式”享受文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游、觀光等的特大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。MALL可概括為由一個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售店、服務(wù)機(jī)構(gòu)有機(jī)協(xié)調(diào)地組織在一起，提供各式服務(wù)并能結(jié)合休閑、娛樂(lè)活動(dòng)，MODENGSHOPPINGMALL28以家庭消費(fèi)為目標(biāo)市場(chǎng)的特大型休閑購(gòu)物和休閑消費(fèi)的現(xiàn)代化的消費(fèi)中心。MALL引發(fā)的零售業(yè)的演變，迎合了現(xiàn)代“一次性購(gòu)足，休閑購(gòu)物”的消費(fèi)主流。MALL是一個(gè)多層次的消費(fèi)場(chǎng)所，把商業(yè)購(gòu)物和文化、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)、餐飲等融為一體，并滲透到了現(xiàn)實(shí)生活中的每個(gè)方面，它會(huì)在很大程度上滿足消費(fèi)者的精神和文化需求。MALL提供“一般化消費(fèi)服務(wù)”和“個(gè)性化消費(fèi)服務(wù)”，消費(fèi)和服務(wù)是針對(duì)各種不同特征，包括不同年齡、性別、經(jīng)濟(jì)狀況等不同屬性的各種不同消費(fèi)群體。MALL具備令傳統(tǒng)業(yè)態(tài)望塵莫及的功能。如“一站式”全需求的滿足，可以讓團(tuán)體和個(gè)人消費(fèi)兼容，特別是在吸引團(tuán)體消費(fèi)上，滿足團(tuán)體中有人想購(gòu)物、有人想娛樂(lè)、有人想休閑等不同的需求。另外，其有強(qiáng)大的對(duì)商圈邊緣和域外消費(fèi)群的輻射力，這是商店集群效應(yīng)所特有的優(yōu)勢(shì)。2、MALL的兩大特征一是大占地面積大，綠地大，停車場(chǎng)大，建筑規(guī)模大；二是多行業(yè)多，店鋪多，功能多集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體。二、MALL業(yè)態(tài)功能的行業(yè)比較分析1、張家界MALL業(yè)態(tài)功能的市場(chǎng)狀況張家界目前的MALL業(yè)態(tài)功能包括酒樓、西餐廳、茶藝館、咖啡館、酒吧、MODENGSHOPPINGMALL29電影院、游戲中心、保齡球館、迪廳、KTV、演藝廳、家具城、家電、婚紗攝影、圖書(shū)、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、桑拿、足浴等，根據(jù)“市場(chǎng)調(diào)查分析”及對(duì)張家界不同行業(yè)“MALL功能IPS指數(shù)”測(cè)定，可以看出張家界MALL業(yè)態(tài)功能的市場(chǎng)潛力。2、金海岸MALL商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)察報(bào)告（附件二2）3、MALL業(yè)態(tài)功能各行業(yè)IPS指數(shù)比（1）、MALL功能各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況MALL功能各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況表業(yè)態(tài)功能典型項(xiàng)目地址經(jīng)營(yíng)面積（M2）年銷售額（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)面積（M2）總銷售額（萬(wàn)元）IPS指數(shù)金天堂北正街1000108花之林北正街50072茶藝館紅月亮北正街600902100270013金三角解放路40018迪廳JJ迪廳解放路350108750126017演藝廳魅力四射解放路300903009003祥龍餐廳解放路600130酒店南航富麗華子午路5001701100300027桑拿聚龍永定大道15007201500720048楓葉教場(chǎng)路700144KTV天上人間天門路10002161700360021西餐廳小木屋北正街4005440054014MODENGSHOPPINGMALL30通過(guò)上表對(duì)MALL各業(yè)態(tài)中“典型項(xiàng)目”的IPS指數(shù)分析，可以看出IPS指數(shù)均值為024；桑拿的IPS指數(shù)最高為048；茶藝館、迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)較小，分別是013、017和014；其他業(yè)態(tài)的IPS指數(shù)相差不大。（2）、MALL各行業(yè)IPS指數(shù)比較分析通過(guò)比較，桑拿、KTV、演藝廳、酒店等幾個(gè)行業(yè)的IPS指數(shù)高于或接近于IPS指數(shù)均值，故可以在此項(xiàng)目中立項(xiàng)。茶藝館、迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)雖然偏低，但通過(guò)市調(diào)分析，茶藝館利潤(rùn)比較高約在6070左右，現(xiàn)在是行業(yè)的淡季，隨著夏天及旅游旺季的到來(lái)，其市場(chǎng)潛力還是比較大的；迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)偏低，是由于在張家界市場(chǎng)中尚處于成長(zhǎng)階段，未來(lái)的前景也比較看好三、金海岸對(duì)MALL業(yè)態(tài)功能選擇分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果及MALL功能各行業(yè)IPS指數(shù)的測(cè)定，以及SHOPPINGMALL商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)界定和項(xiàng)目物業(yè)的基本條件，張家界金海岸MALL商業(yè)中心的MALL功能選擇分析如下1、酒店、住宿業(yè)現(xiàn)張家界市共有賓館、招待所425家，共有床位331萬(wàn)張，其中星級(jí)賓館42家，床位08萬(wàn)張（2003年統(tǒng)計(jì)年鑒）。而張家界真正意義上的酒樓沒(méi)有，大都是集餐飲、住宿于一體的綜合性的酒店。張家界2002年接待國(guó)內(nèi)外游客就高達(dá)77364萬(wàn)人次，比2001年增長(zhǎng)232；預(yù)計(jì)2004年旅游人MODENGSHOPPINGMALL31口將達(dá)到1000萬(wàn)人次以上。旅游人口的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)住宿及餐飲有很大的影響。根據(jù)旅游人口及酒店床位數(shù)不難得出02年所有酒店全年房間的平均開(kāi)房率全年旅游人口數(shù)開(kāi)房率100全年天數(shù)床位數(shù)77364/36533163這樣的開(kāi)房率是相當(dāng)高的，既然這種集餐飲、住宿于一體的酒店、賓館業(yè)客源能有良好的保證，那么也必將帶動(dòng)餐飲業(yè)的快速發(fā)展。另外，張家界目前沒(méi)有專業(yè)的酒樓，純接待式的宴會(huì)廳也沒(méi)有，這也是做好專業(yè)酒樓的一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，而且在規(guī)模上也可以做到張家界最大。張家界是全國(guó)最有活力和最有自然魅力的年輕旅游城市之一，竟然沒(méi)有上檔次的中國(guó)“八大名菜”來(lái)滿足全國(guó)各地游客的不同需求。通過(guò)分析得出，引進(jìn)綜合式的酒樓是可行的。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，一個(gè)月在外面吃飯10次以上的本地居民占3248；同時(shí)旅游人口來(lái)自全國(guó)各地，勢(shì)必帶動(dòng)南北各種特色風(fēng)味美食的市場(chǎng)占有率，因此引進(jìn)大型的宴會(huì)廳及南北各種風(fēng)味美食一條街是完全可行的。2、西餐廳MODENGSHOPPINGMALL32在張家界市較好的西餐廳幾近于零，僅有的幾個(gè)像德克基、小木屋等，也是中西混雜經(jīng)營(yíng)，中餐加西餐，而且主要是以中式炒飯為主。西式風(fēng)格的布局、用具、柔美、和諧、浪漫的舒適環(huán)境和高品位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。在里面就餐的人大多數(shù)吃的是中餐，上座率也僅僅在30左右。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，喜歡在外面吃飯的人中，經(jīng)常去的餐館是紅月亮、小木屋、音樂(lè)廚房等一些西化的餐廳，隨著人們收入的提高及生活品質(zhì)的提高，西餐廳的發(fā)展具有很大的潛力。因此，引進(jìn)一家綜合的、環(huán)境優(yōu)雅的西餐廳是可行的。3、茶藝館、咖啡廳張家界這兩種MALL功能業(yè)態(tài)大多數(shù)集合在一起，沒(méi)有嚴(yán)格意義上的劃分，比較專業(yè)一點(diǎn)的茶藝館有金天堂、花之林、紅月亮等。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)在的季節(jié)這些休閑場(chǎng)所的上座率基本在4060之間浮動(dòng)（周末人比較多一些），而在這些集茶、咖啡、酒于一體的場(chǎng)所，有80的人們傾向于喝茶，而其他象喝咖啡、喝酒、吃東西的人僅占了20。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查顯示，喜歡喝茶的人群占到1343，是人們主要的消遣方式，從而茶藝的地位也將逐漸提高，因此，引進(jìn)一個(gè)大型的茶藝館具備良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。4、游戲中心張家界的游戲中心很少，除了街道個(gè)體經(jīng)營(yíng)的擁有十幾臺(tái)游戲機(jī)的店鋪外。MODENGSHOPPINGMALL33經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的游戲機(jī)中心亦只有電影院二樓的游戲廳，總的經(jīng)營(yíng)面積約在300M左右，各類游戲機(jī)臺(tái)數(shù)約57臺(tái)。周末調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，參加玩游戲的人比較稀少，不足10組，70的游戲機(jī)是處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況不甚樂(lè)觀。游戲中心經(jīng)營(yíng)較差的主要原因?yàn)檎信撇幻黠@、周邊及室內(nèi)環(huán)境較差、設(shè)備陳舊、服務(wù)意識(shí)淡薄等。但是象一些商場(chǎng)門口的幾臺(tái)游戲機(jī)卻是應(yīng)接不暇。通過(guò)以上分析游戲中心的市場(chǎng)不是很好，但縱觀其他大城市里的游戲中心都是設(shè)在與百貨或其他業(yè)態(tài)（電影院）相結(jié)合的場(chǎng)所，這樣可以做到人流共享，從而形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。問(wèn)卷調(diào)查中喜歡去游戲中心的占338,主要是因?yàn)樗{(diào)查的人群大部分為30歲左右的中年人和一些中青年婦女而游戲機(jī)主要針對(duì)青少年的市場(chǎng)，因此造成調(diào)查的比例比較小。MALL的整體規(guī)劃是與百貨相輔相成的，游戲機(jī)中心與百貨的銜接可以做到互相帶動(dòng)人流的作用。因此在充分改善設(shè)施及環(huán)境的基礎(chǔ)上，引進(jìn)一家較大的游戲中心是可行的。5、迪廳迪廳娛樂(lè)業(yè)在張家界做的較好的有JJ迪廳、金三角迪廳。經(jīng)營(yíng)面積大約都在300M左右，門票為5元，女性消費(fèi)者免費(fèi)入場(chǎng)。夜夜勁歌、熱舞不絕，每晚的上座率都保持在了90左右，異?；鸨蠌d裝修檔次較低、營(yíng)業(yè)廳環(huán)境設(shè)施、舞臺(tái)燈光等均不是很好。由此可見(jiàn)，對(duì)此類娛樂(lè)消遣方式還是年輕人普遍歡迎和接受的，不過(guò)整體的經(jīng)營(yíng)檔次和理念還需要進(jìn)一步的提升。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，喜歡去迪廳的占767，喜歡跳舞的占2097。通過(guò)以上分析，MODENGSHOPPINGMALL34引進(jìn)迪廳是勢(shì)在必行的。6、KTV、演藝廳、酒吧張家界市的KTV娛樂(lè)場(chǎng)所較為典型的有楓葉KTV、天上人間、耀谷等。楓葉KTV應(yīng)該是該行業(yè)經(jīng)營(yíng)的代表，該娛樂(lè)場(chǎng)所位于教場(chǎng)路紫舞公園旁，外立面形象較為突出，形象招牌較為醒目，經(jīng)營(yíng)建筑物兩層，面積大約為1200M2。據(jù)調(diào)查楓葉KTV經(jīng)營(yíng)的還比較好，包廂的開(kāi)房率在80左右，外邊大廳也有40的上座率。包廂房費(fèi)為48元/時(shí)，大廳最低消費(fèi)為12元/人，酒水為180元/打。天上人間亦屬于全天候型的包廂式KTV娛樂(lè)場(chǎng)所，檔次較高，但沒(méi)有設(shè)置演藝舞臺(tái)。有演藝及歌舞表演的娛樂(lè)酒吧場(chǎng)所有陽(yáng)光地帶、魅力四射、工人俱樂(lè)部等。陽(yáng)光地帶和魅力四射的特點(diǎn)為純酒吧式經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。面積最小在100M左右，另外兩個(gè)均在200M300M左右，工人俱樂(lè)部偏大，設(shè)施比較齊全，中心有一個(gè)小舞池，可以看歌舞表演，周末的上座率90左右，酒水的消耗量最大，而且價(jià)格比市面上高很多，此類應(yīng)是人們的主要消費(fèi)場(chǎng)所之一。因此，引進(jìn)一個(gè)集KTV、酒吧、演藝中心于一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所是可行的。7、婚紗攝影張家界的婚紗攝影店較多，像新新娘、環(huán)球影城等。店面形象較親切、高M(jìn)ODENGSHOPPINGMALL35雅和明朗，內(nèi)部裝飾和擺設(shè)亦較溫馨、透徹和怡人。攝影店的面積一般在200M300M左右，通過(guò)走訪了解到，人們拍攝婚紗照的價(jià)位一般在2000元3000元左右。作為新興而年輕的旅游城市，隨著人們生活水平和生活素質(zhì)的提高，對(duì)于結(jié)婚的各種禮儀及婚慶活動(dòng)也越來(lái)越隆重；婚紗攝影也不僅僅局限于年輕人，一些中年人甚至老年人也會(huì)為自己的銅婚、銀婚、金婚、鉆石婚等進(jìn)行慶賀并拍照以作留念，重溫當(dāng)年的溫馨與浪漫。以此為背景在金海岸MALL商業(yè)中心設(shè)立以婚紗攝影為主題的功能區(qū)，并定期舉辦各種婚慶活動(dòng)，不僅有一定的社會(huì)意義還有一定的商業(yè)價(jià)值。因此，引進(jìn)一家大型的婚紗攝影名店是必要的。8、美容美發(fā)張家界的美容美發(fā)廳相當(dāng)多，遍布張家界的每一條街道，粗略統(tǒng)計(jì)共有大大小小美容美發(fā)廳上千個(gè)，面積均在20M100M左右。在美容美發(fā)方面，15歲45歲左右的人群為主力消費(fèi)人群，這部分人群占到城市人口的4866左右，人口約為779萬(wàn)人。通過(guò)調(diào)查可以看出城市中美容美發(fā)廳檔次高的、規(guī)模大的屈指可數(shù)，只有都市名剪美發(fā)、情有獨(dú)鐘、泰皇城美發(fā)、深港美容美發(fā)、焦點(diǎn)時(shí)尚等；而其他以小門面形式存在的美容美發(fā)廳，每晚散發(fā)著幽暗的燈光，使人有一種望而卻步的感覺(jué)?？傮w來(lái)說(shuō)這個(gè)業(yè)種存在的數(shù)量較多，MODENGSHOPPINGMALL36但是形成規(guī)模的很少。這就為我們提供了發(fā)展空間，做到規(guī)模最大化、效益最大化。美容美發(fā)廳是我們需要引進(jìn)的。9、桑拿較大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的桑拿營(yíng)業(yè)場(chǎng)所僅有聚龍、大豪城兩家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，聚龍的年收入在720萬(wàn)元左右，是旅游人口的主要消遣場(chǎng)所。在張家界沒(méi)有規(guī)模較大的桑拿場(chǎng)所，而此類業(yè)態(tài)的收入?yún)s相當(dāng)可觀。此類消費(fèi)是旅游市場(chǎng)消費(fèi)的主要訴求之一，針對(duì)張家界較大的旅游市場(chǎng)需求，僅存的幾家桑拿場(chǎng)所無(wú)論在數(shù)量上還是在服務(wù)品質(zhì)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旅游消費(fèi)者的需求。因此引進(jìn)一個(gè)較大規(guī)模的桑拿中心是完全有必要的。第二部分金海岸MALL功能區(qū)劃分與確定MODENGSHOPPINGMALL37金海岸MALL商業(yè)中心功能區(qū)具體劃分為兩大部分。一部分是以大賣場(chǎng)和百貨多功能業(yè)態(tài)組合的南區(qū)定名為摩登休閑廣場(chǎng)；另一部分是餐飲、娛樂(lè)、休閑等功能為一體的北區(qū)定名為金海岸美食娛樂(lè)廣場(chǎng)。一、摩登休閑廣場(chǎng)樓層規(guī)劃（附圖一至圖五）1、首層風(fēng)味美食小吃暨美食廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)及游戲中心建筑面積2360M2；使用面積22184M2設(shè)定理由首層與百貨緊緊相連，充分滿足購(gòu)物人群的就餐需要及兒童、青少年的游樂(lè)喜好。就餐區(qū)設(shè)在“山水風(fēng)景帶”，主要是考慮到可創(chuàng)造較好的人流導(dǎo)向及就餐時(shí)的良好環(huán)境和心情；設(shè)在首樓可做到與百貨區(qū)人流共享，而二樓“大賣場(chǎng)”不能夠與多功能區(qū)做到連通，也就不能夠達(dá)到人流共享的目的，對(duì)來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物的顧客就餐極為不便。2、二層西洋餐飲建筑面積2360M2；使用面積22184M2設(shè)定理由西餐要求環(huán)境良好，二層正面“山水風(fēng)景帶”風(fēng)光怡人。如設(shè)在一樓，則不符合西餐廳的浪漫環(huán)境，沿路過(guò)車，拖起的煙塵，將對(duì)西餐廳造成很大的影響。3、三層國(guó)際茶藝建筑面積2360M2；使用面積22184M2設(shè)定理由茶藝是張家界主要的消遣方式，設(shè)在三層主要是考慮它比西餐MODENGSHOPPINGMALL38更需要優(yōu)雅輕松的自然環(huán)境，人們居高臨下、輕松寫(xiě)意、品茶論道、心曠神怡。4、四、五層特色觀光酒樓建筑面積1700M2；使用面積1598M2設(shè)定理由四、五層是比較高的樓層，只有做出特色，才能有“好酒不怕巷子深”的效果；同時(shí)作為四、五層景觀的遠(yuǎn)山、近水盡收眼底，真正做到了品酒觀光的高雅效果。二、金海岸美食娛樂(lè)廣場(chǎng)樓層規(guī)劃（附圖一至圖二）1、美食康樂(lè)中心建筑面積701467M2；使用面積659379M2分為三大板塊（1）、中華美食街聚集中國(guó)大江南北各種地方菜系。設(shè)置理由張家界是一個(gè)旅游城市，全年的旅游旺季近十個(gè)月，每年接待近800萬(wàn)的游客，且這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。旅游人口來(lái)自祖國(guó)的四面八方，辦一條地方特色口味的“餐飲街市”十分必要。整條街規(guī)劃成美食餐飲容易形成規(guī)模，且美食餐飲按沿街規(guī)劃符合人們的消費(fèi)習(xí)慣。（2）、康樂(lè)島作為桑拿、洗浴等康體配套服務(wù)；（3）、娛樂(lè)碰碰碰作演藝娛樂(lè)中心、KTV。設(shè)置理由桑拿、洗浴以及演藝廳規(guī)劃在中華美食街后面，主要是考慮這MODENGSHOPPINGMALL39些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)好壞與位置的關(guān)聯(lián)性不大，主要靠服務(wù)品質(zhì)吸引顧客；同時(shí)演藝中心以及桑拿、洗浴一般都是晚上服務(wù)的行業(yè)，沿用正街比較浪費(fèi)，且沿街的功能優(yōu)勢(shì)不能完全的發(fā)揮出來(lái)。2、靚麗寫(xiě)真館、激情迪士高建筑面積1100M2；使用面積1034M2（1）、首層婚紗主題攝影和美容美發(fā)設(shè)置理由美容美發(fā)作為一種經(jīng)久不衰的行業(yè)在張家界人均消費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，整個(gè)行業(yè)的年收入也相當(dāng)?shù)目捎^。規(guī)劃在康樂(lè)中心的觸角位置可以起到引導(dǎo)客流至康樂(lè)中心的作用。（2）、二層迪士高舞廳設(shè)置理由設(shè)在二樓可以與里面的演藝廳、桑拿、洗浴起到交相輝映的作用，同時(shí)迪廳主要是晚上營(yíng)業(yè)，規(guī)劃在二樓既不會(huì)影響首層的經(jīng)營(yíng)，也可避免白天門庭冷落的局面。MODENGSHOPPINGMALL40第三部分金海岸MALL商業(yè)中心未來(lái)規(guī)劃一、美好傳說(shuō)銀杏樹(shù)1、“七棵銀杏樹(shù)”傳說(shuō)張家界早先叫青巖山。相傳，漢高祖劉邦平定天下后，功臣張良欲“功成身退；隱匿江湖”。于是，他循著仙人赤松子的足跡，歷經(jīng)千難萬(wàn)險(xiǎn)，登上了青巖山。這里正是張良要尋求的“世外桃源”從此，他便在這里隱居下來(lái)，修行學(xué)道，并留下了一脈相承的張氏子孫。張良為了保護(hù)青巖山的風(fēng)水，曾在青巖山種植了七棵銀杏樹(shù)，這七棵銀杏樹(shù)長(zhǎng)得又高又大，后來(lái)張良在樹(shù)上刻上“人間仙境張家界”七個(gè)金燦燦的大字；以后，人們把青巖山叫做“張家界”。2、美好傳說(shuō)的旅游價(jià)值根據(jù)故事中所體現(xiàn)的內(nèi)容，“七棵銀杏樹(shù)”成了張家界的吉祥物。美好的歷史傳說(shuō)不僅賦予了銀杏樹(shù)以吉祥和浪漫的內(nèi)涵，更是給張家界美麗的河川風(fēng)光披上了一層神秘色彩。結(jié)合張家界的歷史淵源和美麗傳說(shuō)，以象征吉祥和浪漫的銀杏樹(shù)設(shè)置景觀，來(lái)寄托人們對(duì)美好生活的向往之情。這一獨(dú)特的靚點(diǎn)必將成為金海岸MALL商業(yè)中心獨(dú)一無(wú)二的賣點(diǎn)；同時(shí)也是一道神奇浪漫的靚麗風(fēng)景線。充分挖掘美好傳說(shuō)的旅游價(jià)值，將為商業(yè)中心帶來(lái)無(wú)限旅游客源和