房地產(chǎn)評(píng)估師考試重點(diǎn)考點(diǎn)大全

房地產(chǎn)評(píng)估師考試重點(diǎn)考點(diǎn)大全1.房地產(chǎn)的特性包括不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、壽命長(zhǎng)久性、供給有限性、價(jià)值高大性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)性和保值增值性。理解這些特性有助于準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，例如不可移動(dòng)性決定了其受區(qū)位因素影響極大，獨(dú)一無(wú)二性使得每宗房地產(chǎn)價(jià)值可能差異很大。2.房地產(chǎn)按用途可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)等。不同用途房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素和評(píng)估方法有所不同，如商業(yè)房地產(chǎn)更看重人流量和商業(yè)氛圍。3.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指能滿足人們某種需要；稀缺性是指供給有限；有效需求是指有購(gòu)買能力支持的需求。三者共同作用形成房地產(chǎn)價(jià)格。4.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括：與區(qū)位密切相關(guān)；實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；是在長(zhǎng)期考慮下形成的；通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別情況的影響。5.房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性在于：房地產(chǎn)的供給和需求彈性較??；房地產(chǎn)價(jià)格受預(yù)期影響較大；房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。例如，在房地產(chǎn)投機(jī)盛行時(shí)，需求可能并非真實(shí)居住需求，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格虛高。6.決定房地產(chǎn)需求量的因素主要有該房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格下降，需求量會(huì)增加，但如果消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還會(huì)繼續(xù)下降，可能會(huì)持幣觀望。7.決定房地產(chǎn)供給量的因素有該房地產(chǎn)的價(jià)格水平、該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)增加，會(huì)增加供給量。8.房地產(chǎn)需求彈性包括需求價(jià)格彈性、需求收入彈性、需求人口彈性、需求交叉價(jià)格彈性等。需求價(jià)格彈性反映了房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的敏感程度，不同類型房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性不同，如高檔住宅需求價(jià)格彈性相對(duì)較大。9.房地產(chǎn)供給彈性包括供給價(jià)格彈性、供給要素成本彈性等。供給價(jià)格彈性衡量了房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)供給價(jià)格彈性較小。10.市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。理解市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的合理價(jià)格至關(guān)重要。11.投資價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象對(duì)于某個(gè)特定投資者所具有的價(jià)值。不同投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資價(jià)值判斷可能不同，取決于其自身的投資目標(biāo)、預(yù)期收益等因素。12.現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。例如，對(duì)于存在質(zhì)量問(wèn)題或使用限制的房地產(chǎn)，其現(xiàn)狀價(jià)值可能低于市場(chǎng)價(jià)值。13.快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有充足時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值。通?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)榻灰讜r(shí)間緊迫，可能無(wú)法找到最理想的買家。14.謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估等場(chǎng)景中，常需評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值，以保障抵押權(quán)人的利益。15.殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。如老舊建筑物拆除后的土地殘余價(jià)值。16.成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格折舊。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，折舊是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損。17.求取重新購(gòu)建價(jià)格的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。單位比較法是通過(guò)比較類似房地產(chǎn)的單位價(jià)格來(lái)估算重新購(gòu)建價(jià)格，較為常用。18.房地產(chǎn)折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。物質(zhì)折舊是指因自然老化、正常使用、意外破壞等原因造成的房地產(chǎn)實(shí)體損耗；功能折舊是指因功能不足、功能過(guò)剩等原因?qū)е碌膬r(jià)值減損；外部折舊是指因房地產(chǎn)外部環(huán)境變化帶來(lái)的價(jià)值降低。19.市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)交易。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，需要選取可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況等方面的修正和調(diào)整。20.選取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相同、區(qū)位相近、權(quán)利性質(zhì)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)。一般應(yīng)選取310個(gè)可比實(shí)例。21.交易情況修正的目的是消除可比實(shí)例成交價(jià)格中可能存在的特殊交易情況的影響，如急于出售或購(gòu)買、關(guān)聯(lián)交易等。常用的方法是百分率法和差額法。22.市場(chǎng)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。主要方法有價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。23.房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整主要考慮位置、交通、配套等因素；實(shí)物狀況調(diào)整涉及建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等方面；權(quán)益狀況調(diào)整關(guān)注產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用年限等。24.收益法的基本原理是基于預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如出租型房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。25.凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的總收入減去總費(fèi)用后的余額。凈收益的求取方法有基于租賃收入求取和基于營(yíng)業(yè)收入求取?；谧赓U收入求取凈收益時(shí)，要考慮有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等因素。26.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須支出的費(fèi)用，不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等。27.報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，它與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。求取報(bào)酬率的方法有累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法等。28.直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。資本化率是房地產(chǎn)凈收益與價(jià)值的比率，收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值與某種年收益的比率。29.報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，并確定合適的報(bào)酬率進(jìn)行折現(xiàn)。30.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)評(píng)估。31.假設(shè)開(kāi)發(fā)法按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式可分為出售型、出租型和自營(yíng)型。不同經(jīng)營(yíng)方式下，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值計(jì)算方法不同。32.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。33.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別在于：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出進(jìn)行折現(xiàn)，不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；傳統(tǒng)方法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，單獨(dú)計(jì)算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。34.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。包括數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法、指數(shù)修勻法等。35.路線價(jià)法是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率等調(diào)整系數(shù)，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整來(lái)求取臨街土地價(jià)值的方法。適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。36.臨街深度價(jià)格修正率表的制作方法有四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則等。四三二一法則是將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同，從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。37.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。38.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。39.房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估包括因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的評(píng)估、因施工使相鄰房地產(chǎn)受損的評(píng)估、因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估等。評(píng)估時(shí)要準(zhǔn)確分析損害原因和程度，確定合理的賠償金額。40.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，在評(píng)估時(shí)要考慮抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力、法定優(yōu)先受償款等因素。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。41.房地產(chǎn)征收評(píng)估要確保被征收人的合法權(quán)益得到保障，評(píng)估價(jià)值應(yīng)反映被征收房地產(chǎn)在正常交易情況下的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估時(shí)要考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素。42.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目投資者的角度，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力等；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度，分析項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)。43.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。44.內(nèi)部收益率是指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。45.動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期越短，項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)。46.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)需求調(diào)研、市場(chǎng)供給調(diào)研、市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研等。市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研涵蓋政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境等方面。47.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為若干個(gè)具有相似需求和欲望的消費(fèi)者群體的過(guò)程。常見(jiàn)的細(xì)分方法有地理細(xì)分、人口細(xì)分、心理細(xì)分和行為細(xì)分。48.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略。產(chǎn)品策略要注重房地產(chǎn)的品質(zhì)、功能、戶型等方面的設(shè)計(jì)；價(jià)格策略要根據(jù)市場(chǎng)需求、成本等因素合理定價(jià)；渠道策略要選擇合適的銷售渠道，如自行銷售、委托代理銷售等；促銷策略包括廣告促銷、人員促銷、營(yíng)業(yè)推廣等手段。49.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件等內(nèi)容。估價(jià)報(bào)告要內(nèi)容完整、表述準(zhǔn)確、分析合理、結(jié)論公正。50.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括獨(dú)立、客觀、公正，專業(yè)勝任能力，誠(chéng)實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，保守秘密等。要嚴(yán)格遵守職業(yè)道德規(guī)范，確保估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性和可靠性。51.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理等。加強(qiáng)行業(yè)管理有助于規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高行業(yè)整體水平。52.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要有主動(dòng)爭(zhēng)取、被動(dòng)接受等方式。主動(dòng)爭(zhēng)取業(yè)務(wù)需要估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師積極拓展市場(chǎng)，提高自身知名度和業(yè)務(wù)能力；被動(dòng)接受業(yè)務(wù)則是指委托人主動(dòng)找上門來(lái)委托估價(jià)。53.