士邦魏理仕無(wú)錫濱湖新城某項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議文件

目錄

目錄............................................................1

1項(xiàng)目簡(jiǎn)介...........................................................4

1.1項(xiàng)目背景....................................................5

1.2服務(wù)內(nèi)容....................................................5

1.3報(bào)告結(jié)構(gòu)....................................................5

2宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析...............................................7

2.1無(wú)錫概況....................................................7

2.1.1城市行政區(qū)劃...........................................8

2.1.2無(wú)錫的人口特征.........................................8

2.1.3城市交通規(guī)劃......................................11

2.2無(wú)錫宏觀經(jīng)濟(jì)狀況...........................................17

2.2.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值..........................................17

2.2.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額..................................17

2.2.3居民可支配收入......................................18

2.2.4外商直接投資........................................19

2.2.5固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展............................19

2.2.6無(wú)錫、上海、杭州、深圳四城市經(jīng)濟(jì)狀況比較............23

2.2.7旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展.........................................28

2.3主要結(jié)論....................................................30

3基地分析..........................................................32

3.1項(xiàng)目地簡(jiǎn)介..................................................32

3.2立地分析....................................................33

3.2.1地塊現(xiàn)狀.............................................33

3.2.2交通條件.............................................33

3.2.3生活便利度...........................................36

3.3濱湖新城概況................................................38

3.3.1濱湖區(qū)行政區(qū)域.......................................38

3.3.2濱湖新城發(fā)展規(guī)劃.....................................38

3.4主要結(jié)論....................................................46

4住宅物業(yè)市場(chǎng)分析..................................................47

4.1宏觀住宅市場(chǎng)狀況...........................................47

4.1.1總體供求特征..........................................47

4.1.2住宅價(jià)格狀況..........................................48

4.1.3區(qū)域供求特征..........................................50

4.1.4二手房供求狀況........................................52

4.1.5商品住宅供求特點(diǎn)......................................53

4.2分檔次與板塊住宅市場(chǎng)介紹...................................55

4.2.1中檔市場(chǎng).............................................56

4.2.2中高檔市場(chǎng)...........................................64

4.2.3高檔市場(chǎng).............................................71

4.3住宅微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)............................................76

4.3.1微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定義.......................................76

4.3.2競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)典型案例.......................................80

4.3.3未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)估計(jì)..........................................85

4.3.4競(jìng)爭(zhēng)促銷(xiāo)手段...........................................85

4.4未來(lái)住宅供應(yīng)狀況............................................87

4.4.1未來(lái)供需狀況.........................................87

4.4.2未來(lái)價(jià)格走勢(shì).........................................89

4.5住宅市場(chǎng)結(jié)論..............................................89

5服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析............................................91

5.1酒店式公寓的定義...........................................91

5.2現(xiàn)有服務(wù)式公寓............................................91

5.2.1現(xiàn)有供應(yīng)及分布........................................91

5.2.2市場(chǎng)供需狀況..........................................92

5.2.3客戶來(lái)源.............................................94

5.3服務(wù)式公寓未來(lái)供應(yīng)........................................95

5.4酒店式公寓結(jié)論.............................................100

6商業(yè)物'業(yè)市場(chǎng)分析.................................................101

6.1商業(yè)設(shè)施類(lèi)別概述..........................................101

6.1.1核心商業(yè)設(shè)施..........................................102

6.1.2區(qū)域商業(yè)設(shè)施........................................106

6.1.3旅游及其他商業(yè)設(shè)施....................................110

6.2商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)狀況.........................................113

6.2.1目前庫(kù)存狀況........................................113

6.2.2商用房租金趨勢(shì)......................................114

6.2.3商用房銷(xiāo)售趨勢(shì)......................................115

6.3商業(yè)設(shè)施未來(lái)供應(yīng)...........................................116

6.3.1無(wú)錫市商業(yè)未來(lái)供應(yīng)特征................................116

6.3.2項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施未來(lái)供應(yīng)............................119

6.4商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析.......................................120

6.4.1區(qū)域商業(yè)中心........................................123

6.4.2休閑餐飲............................................125

6.4.3社區(qū)商業(yè)............................................128

6.5商'業(yè)市場(chǎng)結(jié)論..............................................129

7酒店市場(chǎng)分析.....................................................131

7.1無(wú)錫酒店市場(chǎng)總體概況......................................131

7.1.1無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上酒店現(xiàn)狀...........................131

7.1.2三星級(jí)以上酒店平均房?jī)r(jià)和入住率..................132

7.1.3度假型酒店發(fā)展?fàn)顩r...................................133

7.1.4無(wú)錫典型酒店分析.....................................135

7.2未來(lái)供應(yīng)...................................................137

7.3酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析..........................................138

7.4酒店市場(chǎng)結(jié)論...............................................141

8國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)分析.................................................142

8.1無(wú)錫的國(guó)際學(xué)校分布........................................142

8.1.1無(wú)錫國(guó)際學(xué)校.......................................142

8.1.2太湖國(guó)際學(xué)校（威尼斯花園內(nèi)）.........................144

8.1.3其他國(guó)際學(xué)校參考案例——北京英國(guó)人學(xué)校...............145

8.2無(wú)錫的國(guó)際學(xué)校未來(lái)發(fā)展需求.................................146

8.3國(guó)際學(xué)校的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)介紹....................................149

8.4國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)小結(jié)..........................................150

9寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)分析...............................................151

9.1無(wú)錫寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述........................................151

9.2無(wú)錫寫(xiě)字樓供求關(guān)系分析....................................152

9.3無(wú)錫寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供求分析................................153

9.4辦公樓市場(chǎng)小結(jié)............................................154

10消費(fèi)者研究分析..................................................155

10.1消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果.......................................155

10.2初步結(jié)論..................................................173

10.3深訪結(jié)論..................................................174

11案例分析........................................................177

11.1案例一：佳麗比灣和怡豐城..................................177

11.1.1地理位置............................................177

11.1.2佳麗比灣住宅社區(qū)....................................178

11.1.3怡豐城商場(chǎng)..........................................181

11.1.4成功之處和借鑒意義..................................185

11.2案例二：黃埔花園..........................................186

11.2.1地理位置............................................186

11.2.2物業(yè)規(guī)模及定位.......................................187

11.2.3商業(yè)布局和設(shè)計(jì)風(fēng)格.................................189

11.2.4成功之處和借鑒意義...................................190

12物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議................................................191

12.1SWOT分析及可開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型.................................191

12.2項(xiàng)目整體定位............................................193

12.2.1項(xiàng)目定位...........................................193

12.2.2各物業(yè)類(lèi)型的排布...................................194

12.2.3總體開(kāi)發(fā)量及開(kāi)發(fā)分期.................................195

12.3住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建議..........................................198

12.3.1住宅市場(chǎng)的物業(yè)銷(xiāo)售案例...............................198

12.3.2住宅主題概念........................................200

12.3.3住宅比例總表.......................................202

12.3.4客戶定位............................................203

12.3.5分社區(qū)板塊住宅建議分析...............................204

12.3.6戶型建議............................................210

12.3.7住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則...................................214

12.3.8住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格定位建議.................................215

12.3.9定價(jià)建議...........................................215

12.4啟動(dòng)區(qū)及一期住宅開(kāi)發(fā)策略...................................217

12.4.1啟動(dòng)區(qū)的設(shè)立.......................................217

12.4.2一期住宅開(kāi)發(fā)建議...................................218

12.5服務(wù)式公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)建議....................................225

12.5.1總體開(kāi)發(fā)建議.......................................225

12.5.2租賃式酒店式公寓建議...............................225

12.5.3產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式公寓建議...............................226

12.6商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)建議.........................................229

12.6.1商圈分析...........................................229

12.6.2集中型中高檔商業(yè)設(shè)施建議.............................230

12.6.3社區(qū)型商業(yè)設(shè)施建議...................................240

12.7酒店開(kāi)發(fā)建議..............................................244

12.7.1酒店檔次定位.........................................244

12.7.2目標(biāo)客源.............................................244

12.7.3四星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)建議.................................245

12.7.4開(kāi)發(fā)時(shí)間的建議.......................................245

12.7.5酒店客房配置及定價(jià)建議...............................246

12.7.6酒店配套設(shè)施建議.....................................247

12.8國(guó)際學(xué)校開(kāi)發(fā)建議........................................248

12.8.1建議理由...........................................248

12.8.2建設(shè)體量..........................................248

12.8.3開(kāi)發(fā)時(shí)間建議.......................................248

12.9關(guān)于預(yù)留地的設(shè)置..........................................250

13初步財(cái)務(wù)分析....................................................251

13.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本參數(shù)及建設(shè)方案.................................251

13.1.1關(guān)于土地款分?jǐn)偟恼f(shuō)明................................251

13.1.2建筑指標(biāo)............................................254

13.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度........................................255

13.1.4項(xiàng)目發(fā)展成本........................................256

13.1.5經(jīng)營(yíng)狀況假定........................................266

13.2整體項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析...........................................268

13.3敏感性分析.................................................272

13.4分物業(yè)類(lèi)型各產(chǎn)品財(cái)務(wù)分析結(jié)果及現(xiàn)金流量表...................274

附件1住宅樓盤(pán)詳細(xì)列表.............................................258

附件2無(wú)錫市樓板價(jià)在1300元/平米以上的土地項(xiàng)目列表.................261

附件3消費(fèi)者調(diào)查單項(xiàng)結(jié)果匯總表.....................................264

附件4分物業(yè)類(lèi)型各產(chǎn)品財(cái)務(wù)分析結(jié)果.................................288

附件5現(xiàn)金流量表...................................................305

1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1項(xiàng)目背景

世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)有限公司很榮幸接受華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)（無(wú)錫）有限公司的委

托，對(duì)位于無(wú)錫市太湖新城一號(hào)地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行顧問(wèn)咨詢服務(wù)。本次服務(wù)最

終要達(dá)到的目的是根據(jù)該地塊特征、周邊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)需求

水平、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)可行性為項(xiàng)目用地確定最合適的發(fā)展規(guī)模、內(nèi)容組合。同時(shí)

通過(guò)主題的開(kāi)發(fā)和有關(guān)項(xiàng)目的執(zhí)行策略和步驟確定合適的發(fā)展概念以使資金回報(bào)最

大化。

1.2服務(wù)內(nèi)容

經(jīng)討論確定，報(bào)告研究的涉及范圍如下：

＞基礎(chǔ)分析

＞了解發(fā)展商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)

＞經(jīng)濟(jì)、人口和政策分析

＞市場(chǎng)研究及概述

＞競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

＞消費(fèi)者調(diào)查

＞案例分析

＞明確項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容

＞財(cái)務(wù)分析等

1.3報(bào)告結(jié)構(gòu)

＞簡(jiǎn)介

＞宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

基地分析

住宅物、業(yè)市場(chǎng)分析及其競(jìng)爭(zhēng)分析

服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析及其競(jìng)爭(zhēng)分析

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析及其競(jìng)爭(zhēng)分析

酒店市場(chǎng)分析及其競(jìng)爭(zhēng)分析

國(guó)際學(xué)校市場(chǎng)分析

寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)分析

消費(fèi)者研究

案例分析

物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議

初步財(cái)務(wù)分析

2宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.1無(wú)錫概況

無(wú)錫位于長(zhǎng)江三角洲幾何中心，處于滬寧杭中心地帶；在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，無(wú)錫

居于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸核心段，并是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大

都市圈的有機(jī)組成部分，是江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新的中心，具有國(guó)際競(jìng)

爭(zhēng)力的城市群體。無(wú)錫市地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，作為滬寧線的門(mén)戶連接上海與

江蘇內(nèi)陸。無(wú)錫作為長(zhǎng)三角的中軸，距上海128km,距南京183km,在經(jīng)濟(jì)上起到長(zhǎng)

三角地區(qū)互通的重要作用。

在全國(guó)范圍內(nèi)講，無(wú)錫總?cè)丝谡既珖?guó)0.3幅土地面積占全國(guó)0.05%,卻創(chuàng)造了全國(guó)

1.4%的GDP,在全國(guó)城市內(nèi)名列第九位，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)僅位列于蘇州之后，在江蘇

省排名第二。

來(lái)源：無(wú)錫市政府網(wǎng)站

2.1.1城市行政區(qū)劃

2004年1月，經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)，無(wú)錫市人民政府發(fā)文批復(fù)，全市撤并建制鎮(zhèn)

16個(gè)，撤鎮(zhèn)建街道8個(gè)，撤并街道39個(gè)。全市的建制鎮(zhèn)由上年底的83個(gè)調(diào)整為59

個(gè)，街道辦事處由31個(gè)調(diào)整為24個(gè)。

2004年，全市的土地面積共計(jì)4787.61平方公里，總?cè)丝跀?shù)為444.9萬(wàn)人。

行政區(qū)土地面積（平方公里）人口數(shù)（人）人口密度（人/平方公里）

全市4,787.614,448,648934

市區(qū)1,622.642,215,8281,378

崇安區(qū)17.59184,72310,510

南長(zhǎng)區(qū)22.43315,14114,141

北塘區(qū)31.02251,5298,091

錫山區(qū)454.36432,133957

惠山區(qū)327.12377,7161,164

濱湖區(qū)631.50463,815746

新區(qū)138.63190,7711,416

江陰市987.531,172,3761,193

宜興市2,177.431,060,444486

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

2.1.2無(wú)錫的人口特征

總體而言，無(wú)錫人口增長(zhǎng)緩慢，從2000到2004,全市人口總計(jì)增長(zhǎng)2.89%。其中，

市區(qū)人口在2001年有較大增長(zhǎng)，這是由于2001年將錫山區(qū)劃入市區(qū)范圍所致。2001

年至2004年的4年內(nèi)，無(wú)錫市區(qū)人口增長(zhǎng)達(dá)到4.9%,增速遠(yuǎn)高于整個(gè)大無(wú)錫平均

增幅，顯示出無(wú)錫市區(qū)較強(qiáng)的人口匯聚能力。

無(wú)錫市人口狀況

口全市?市區(qū)

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

總體上無(wú)錫的人口密度較低，崇安、南長(zhǎng)和北塘三個(gè)市區(qū)人口高度集中，其中以南

長(zhǎng)區(qū)人口密度最高，最具有居住傳統(tǒng)氛圍，而崇安區(qū)商業(yè)集中，相對(duì)居住人口較小。

如果與上海進(jìn)行類(lèi)比，南長(zhǎng)區(qū)的人口密度已接近上海市普陀區(qū)。

本案所在的濱湖區(qū)人口密度在2004年僅為746人/平方米公里，是整個(gè)無(wú)錫市區(qū)中

人口密度最低的區(qū)域，但從人口絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，濱湖區(qū)是無(wú)錫市區(qū)中人口最多的區(qū)

域。這主要是由于該區(qū)域傳統(tǒng)上為太湖景區(qū)，地域廣大但是缺乏大片的集中式住宅

區(qū)。

因此，對(duì)本案項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其發(fā)展既需要本地居民的支持，也必須依靠外來(lái)人口的引

入，尤其是南長(zhǎng)區(qū)的改善型住房需求和周邊地區(qū)的人口遷入。

無(wú)錫各區(qū)域人口密度（人/平方公里）

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

各區(qū)、縣市人口數(shù)量（人）

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

無(wú)錫對(duì)外來(lái)人口的吸引力

?外籍人士

無(wú)錫是日本對(duì)華投資最重要的基地之一。據(jù)介紹，日本1/5的對(duì)華投資都落戶于無(wú)

錫。一大批著名日資企業(yè)包括普利斯通、索尼、松下、東芝、YKK、東麗、川崎鋼鐵、

丸紅商事、宮越商事、神戶鋼鐵、住友商事等先后落戶無(wú)錫，估計(jì)在無(wú)錫常駐的日

本商務(wù)客達(dá)到1500人左右。

?高層次外來(lái)人士

無(wú)錫市人事局有關(guān)人士近日透露：目前無(wú)錫市高素質(zhì)、高層次人才短缺；創(chuàng)新型人

才、復(fù)合型人才、外向型人才十分緊缺；支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才需求旺盛；

高級(jí)技能型人才嚴(yán)重不足。剛剛發(fā)布的2006年度無(wú)錫市緊缺人才需求目錄顯示：

2006年度無(wú)錫市緊缺人才為7710人，其中研究生以上741人，本科4346人，大專(zhuān)

2623人。為此，無(wú)錫市政府將大力吸引高層次外來(lái)人士入錫工作和生活。

?周邊富裕居民

對(duì)于江陰和宜興等周邊地區(qū)的富裕人士而言，無(wú)錫具有市區(qū)概念，各方面都較為發(fā)

達(dá)和繁華；同時(shí)，太湖又是無(wú)錫境內(nèi)獨(dú)有的自然資源。

因此，無(wú)錫周邊的富裕居民有在無(wú)錫購(gòu)置第二居所的潛在愿望。

2.1.3城市交通規(guī)劃

無(wú)錫的對(duì)外交通現(xiàn)狀

無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立

體交通網(wǎng)絡(luò)。

航空：無(wú)錫市距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。無(wú)錫

機(jī)場(chǎng)開(kāi)通了至北京、深圳、廣州等城市的國(guó)內(nèi)航線。無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180

公里。

海運(yùn)和內(nèi)河航運(yùn)：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出

海，無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38

公里，距張家港港43公里。無(wú)錫沿長(zhǎng)江有42公里深水岸線，建有一批萬(wàn)噸級(jí)以上

泊位，江陰港口為對(duì)外開(kāi)放港，建成了國(guó)內(nèi)第一個(gè)內(nèi)河港口型國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站。

江陰黃田港是長(zhǎng)江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。

無(wú)錫依托長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里,

已開(kāi)通營(yíng)業(yè)航運(yùn)線221條。無(wú)錫已成為全國(guó)34個(gè)港口主樞紐之一。

鐵路：經(jīng)滬寧線和在建的新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵

路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。

公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高

速公路直通杭州。312,104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路

干線通向蘇、浙、皖。無(wú)錫公路總里程4,189公里，公路密度達(dá)到90.1公里/百平

方公里，無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。

北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)

錫市。

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無(wú)福通區(qū)等施公箱示■圖ii

來(lái)源：無(wú)錫政府網(wǎng)站

無(wú)錫對(duì)外交通的未來(lái)規(guī)劃

根據(jù)江蘇省委、省政府的規(guī)劃，2003年即已提出了建設(shè)蘇錫常都市圈軌道交通的設(shè)

想。根據(jù)該規(guī)劃，通過(guò)20-30年的努力，蘇錫常都市圈將建成以滬寧城鎮(zhèn)帶為主軸、

沿江城鎮(zhèn)帶為輔軸，連接都市圈各中心城市和重要城鎮(zhèn)、園區(qū)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)

行蘇錫常主城之間1小時(shí)互通、主城與衛(wèi)星城之間半小時(shí)互通、三大中心城市與縣

級(jí)城市之間40分鐘互通。達(dá)到三個(gè)有機(jī)銜接：城際軌道線網(wǎng)與蘇錫常市內(nèi)軌道線網(wǎng)

有機(jī)銜接，通過(guò)換乘樞紐與蘇錫常市內(nèi)公共交通、鐵路和公路多式客運(yùn)之間有機(jī)銜

接；蘇錫常都市圈軌道線路與上海、南京都市圈、蘇中、浙北四大區(qū)域軌道有機(jī)銜

接。

圖：長(zhǎng)江三角洲城際軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃圖

來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局

無(wú)錫市內(nèi)交通現(xiàn)狀

?連接高速公路的快速干道

根據(jù)規(guī)劃，由已建成的滬寧、錫澄高速公路，和在建的沿江、錫宜、寧杭高速公路

所搭建而成的無(wú)錫“一縱三橫”公路快速主骨架，已基本建成。

圖：無(wú)錫市域公路網(wǎng)規(guī)劃圖

來(lái)源：無(wú)錫市政府網(wǎng)站

?無(wú)錫中心城區(qū)快速道

圖：無(wú)錫中心城區(qū)快速道示意圖

來(lái)源：無(wú)錫市政府網(wǎng)站

為配合快速上下高速公路，無(wú)錫交通部門(mén)設(shè)計(jì)了10條捷徑通道。從東到西，由南及

北，圍繞著城區(qū)，類(lèi)似的快速通道已連成網(wǎng)絡(luò)，城區(qū)向外輻射功能大增。滬寧高速

上，除錫東互通之外，碩放互通由經(jīng)一路接入新區(qū)，通達(dá)市區(qū)；與錫澄高速交界的

無(wú)錫互通，經(jīng)由通江大道可直奔火車(chē)站地區(qū)。錫宜高速上，除錢(qián)橋無(wú)錫西互通外，

錫北互通穿至城區(qū)，走的是錫澄路，這樣，行車(chē)效率將大為提高。外環(huán)快速路網(wǎng)中，

還包括已開(kāi)工的陸馬和環(huán)太湖公路，今后，陸馬線上的車(chē)流，通過(guò)陸區(qū)互通走錢(qián)胡

線，或通過(guò)閭江口互通經(jīng)十八灣即可輕松到達(dá)城區(qū)，而青祁路和312國(guó)道則是由城

區(qū)進(jìn)入環(huán)太湖公路的方便之道。

?無(wú)錫環(huán)太湖公路建設(shè)

2004年，無(wú)錫環(huán)太湖公路建成。該公路全長(zhǎng)約50公里，總投資約14.5億元。該公

路為無(wú)錫沿市區(qū)南部連接滬寧高速、南部的濱湖區(qū)、馬山以及錫宜高速、沿江高速,

遠(yuǎn)期溝通宜興，與滬寧及錫宜高速公路共同形成市區(qū)的快速環(huán)線的一條快速通道中

重要的一段。

環(huán)太湖公路主要是城市出入和休閑旅游公路。公路建成后，外地到無(wú)錫的旅游車(chē)輛

不必再穿越市區(qū)，可通過(guò)環(huán)太湖公路方便地到達(dá)各個(gè)景區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，環(huán)太湖公路

從東面滬寧高速公路碩放互通開(kāi)始，經(jīng)過(guò)新安、華莊、南泉、雪浪、蠡園、河埒、

胡康以及常州的雪堰；路線交叉跨越的主要公路、鐵路、河流有規(guī)劃京滬高速鐵路、

滬寧鐵路、京杭運(yùn)河、312國(guó)道、馬蠡港河、錫南公路、規(guī)劃宏力路、規(guī)劃高浪路、

五里湖、太湖大道、梁溪河、直湖港河以及建設(shè)中的陸馬公路。

圖：無(wú)錫環(huán)太湖公路示意圖

來(lái)源：無(wú)錫市政府網(wǎng)站

無(wú)錫市內(nèi)交通未來(lái)規(guī)劃

?軌道交通規(guī)劃

2006年3月，無(wú)錫市軌道交通線網(wǎng)深化專(zhuān)家咨詢會(huì)議透露了最新調(diào)整的軌道交通規(guī)

劃。無(wú)錫軌道交通規(guī)劃為163公里和5條線。有關(guān)專(zhuān)家稱(chēng)，其中軌道交通1號(hào)、2

號(hào)線力爭(zhēng)于2008年開(kāi)工。

163公里軌道中，地下部分約61公里，地面高架部分約102公里，平均1.3?1.4

公里設(shè)一個(gè)?？空?，總的軌道?？空具_(dá)112座左右。

計(jì)劃首期動(dòng)工的1、2號(hào)線全長(zhǎng)為59公里左右，其中地下部分超過(guò)26公里，地面高

架部分超過(guò)32公里。軌道的功能是溝通城中心與外圍城區(qū)，因此呈輻射狀向外轉(zhuǎn)延

伸。基本確定的1號(hào)南北線設(shè)站24個(gè)，接通惠山新城與主城區(qū)及太湖新城，2號(hào)高

速鐵路車(chē)站線也設(shè)站24個(gè)，溝通主城與錫山區(qū)等。未來(lái)，將有一條軌道交通線路通

過(guò)本項(xiàng)目地，并設(shè)立兩個(gè)站點(diǎn)。穿越本項(xiàng)目地的為地下線路。

2.2無(wú)錫宏觀經(jīng)濟(jì)狀況

2.2.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

從無(wú)錫GDP增長(zhǎng)來(lái)看階段性十分明顯，1996—2000五年間，GDP增幅呈下降趨勢(shì)，

至1999-2000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期間，無(wú)錫GDP

經(jīng)濟(jì)總量呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)，期間年均增幅為14.3%o其中2004

年增幅23.6%,2005年GDP達(dá)到2,805億元人民幣。

無(wú)錫十年國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）

25.0%

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0.0%

1996199719981999200020012002200320042005

I-------1GDP8709601,0521,1381,2001,360|1,6021,9012,3502,805

―?—增幅14.3%|10.3%〕9.6%18.2%|5.4%13.3%|17.8%〔18.7%|23.6%|19.4%

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

2.2.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額

從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，無(wú)錫的該項(xiàng)指標(biāo)一直呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率不

斷提高的態(tài)勢(shì)，其中2005年的社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到695.49億元，增長(zhǎng)率高達(dá)20.1樂(lè)

為近年內(nèi)最高增長(zhǎng)水平。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）

社會(huì)消費(fèi)品零售總額321.85351.51|390,82444.3487.05579.?1695r49

―-增幅9.2%111.2%13.7%19.6%18.9%|20.1%

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

2.2.3居民可支配收入

2004年，無(wú)錫人的人均可支配收入達(dá)到13,588元，在江蘇全省僅次于蘇州，位列

第二，高于同省的南京、常州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。從每年增長(zhǎng)來(lái)看，2005年無(wú)錫的人

均可支配收入有較快增長(zhǎng)，較上一年度增長(zhǎng)17.79%,幾乎達(dá)到與GDP增長(zhǎng)同步的水

平。

無(wú)錫年均可支配收入（元）

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

2.2.4外商直接投資

近年來(lái)，無(wú)錫利用外資的水平迅速提高，外向型經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展。2004年，無(wú)錫利用

外資65.14億美元，是2000年的3.69倍，在江蘇省內(nèi)僅次于蘇州。

從國(guó)別分，香港仍然是外商投資的主要來(lái)源，達(dá)到24%；日本緊隨其后，達(dá)到13%,

臺(tái)灣、新加坡、美國(guó)分別達(dá)到9%、8%、8%的水平。因此，無(wú)錫在引進(jìn)外資方面

有“日資高地”的說(shuō)法，相對(duì)其他區(qū)域，無(wú)錫的日資企業(yè)非常集中。

協(xié)議外商直接投資（億美元）按投資國(guó)別（地區(qū)）分外商實(shí)際到位資金

口香港

■門(mén)本

口臺(tái)灣

□新加坡

■韓國(guó)

口德國(guó)

■全拉丁美洲

口美國(guó)

■其他

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

2.2.5固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額

從2001年到2005年的房地產(chǎn)投資來(lái)看，無(wú)錫市場(chǎng)呈現(xiàn)高速啟動(dòng)、呈爆發(fā)型的走勢(shì)。

2002、2003、2004三年，無(wú)錫的房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)56.2樂(lè)71.現(xiàn)和48.4%,分別

高于同期整體固定資產(chǎn)投資增幅。直到2005年宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資的增幅才有所

回落。

無(wú)錫固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資（億元）

1,50080%

n70%

-60%

1,000//50%

//40%

500b]30%

/20%

1—,rr/'1t-

1-十L-1n10%

01■-I—0%

200020012002200320042005

1=1固定資產(chǎn)投資350405538期_1,1141,335

1——1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資454977132196227

T-固定資產(chǎn)投資增幅12.6%15.7%32.8%66.1%24.7%19.8%

-A-房地產(chǎn)投資增幅6.2%10.4%56.2%71.1%48.4%16JJ%

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒

房地產(chǎn)施、竣工面積及銷(xiāo)售情況

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著投資的巨額增加，商品房施工面積、竣工面積在

2003年都有70%以上的增長(zhǎng)，而相比之下，商品房銷(xiāo)售卻一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

從2001年到2005年，無(wú)錫商品房施工面積增長(zhǎng)3.56倍，竣工面積增加2.3倍，而

商品房銷(xiāo)售面積僅僅增加1.97倍。

2004年的無(wú)錫銷(xiāo)售量增幅為歷年最大，但增幅也僅僅只有34.6%,總體而言無(wú)法跟

上投資和開(kāi)工增長(zhǎng)的速度。

因此，我們可以判斷整個(gè)無(wú)錫市場(chǎng)仍然處于供過(guò)于求的發(fā)展趨勢(shì)中。

項(xiàng)目20012002200320042005

商品房施工面積（萬(wàn)平方米）5217481,2821,5481,853

增幅—43.6%71.4%20.7%19.7%

商品房竣工面積（萬(wàn)平米）248291508483570

增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%

商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）202235305410399

增幅—16.6%29.4%34.6%2.8%

商品房銷(xiāo)售額（億元）——67.52103.92129.03

來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)

土地出讓情況

2003年，由于各地政府加強(qiáng)了土地公開(kāi)出讓的執(zhí)行力度，全面實(shí)行招拍掛的制度，

因此無(wú)錫在2004年的土地公開(kāi)出讓量的土地達(dá)到11,447.48畝，折合7,631,691.49

平方米，是2003年出讓量的將近3倍，這其中包括了萬(wàn)科和順馳的濱湖新城2號(hào)地

（1443.2畝）和濱湖新城3號(hào)地（1100.83畝）。

2005年，無(wú)錫土地出讓量有所下降，為9648畝，但仍然是2003年的2.5倍左右，

因此，未來(lái)土地供應(yīng)量仍然偏大。

價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，由于2004年后，郊區(qū)土地出讓量較大，而市中心土地供應(yīng)匱乏，因

此土地樓板價(jià)單價(jià)在2003年后有較明顯的下滑，2004年均價(jià)為1,001元/平方米，

2005年大約為1,164元/平方米。

公開(kāi)土地出讓統(tǒng)計(jì)

一公開(kāi)出讓土地總面積（畝）—平均樓板價(jià)（元/平方米）

來(lái)源：無(wú)錫國(guó)土資源局網(wǎng)站

分區(qū)土地出讓狀況在住宅市場(chǎng)里面將有詳細(xì)的說(shuō)明。

2.2.6無(wú)錫、上海、杭州、深圳四城市經(jīng)濟(jì)狀況比較

經(jīng)濟(jì)總量比較

從四個(gè)城市10年GDP的總量來(lái)看，10年前，無(wú)錫僅略低于杭州和深圳,而1998年

后，城市之間逐漸拉開(kāi)差距。無(wú)錫的GDP增量明顯落后于這兩個(gè)城市，發(fā)展顯得較

為滯后。直到2003年后，無(wú)錫的GDP總量又開(kāi)始回升追趕逐漸接近杭州的水平。

從增幅來(lái)看，深圳近十年內(nèi)一直保持10—20%之間的高位平穩(wěn)增長(zhǎng)（2004年深圳異

常增長(zhǎng)是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)整了700億），顯示出強(qiáng)勁穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，是四個(gè)城市中

發(fā)展最好的。

而上海長(zhǎng)時(shí)間來(lái)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展速度一直較為平穩(wěn)，2002年前一直保持每年10%的增

速，而2002年后出現(xiàn)加速增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)一直保持至今。

而無(wú)錫在2001年之前一直保持10%或以下的增長(zhǎng)速度，2002年開(kāi)始，其增速甚至

已經(jīng)超過(guò)杭州與上海，2004年增長(zhǎng)超20%,2005年略有所放緩，顯示出后發(fā)有力

的發(fā)展勢(shì)頭。

四城市10年GDP（億元）

10,000

9,000

8,000

7,000

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0

1996199719981999200020012002200320042005

人均可支配收入比較

從四個(gè)城市可支配收入狀況來(lái)看，無(wú)錫的人均可支配收入2005年為16005元，在四

個(gè)城市中最低,比杭州低596元，比上海低2640元。

但是，值得注意的是，無(wú)錫的房?jī)r(jià)收入比是四個(gè)城市中最低的，個(gè)人房?jī)r(jià)收入比為

18.11,遠(yuǎn)低于杭州和上海的水平，這顯示出無(wú)錫市民對(duì)房?jī)r(jià)還有很強(qiáng)的承受力和潛

力。房?jī)r(jià)收入比較低的重要原因在于，無(wú)錫的購(gòu)房者基本都為本地自住購(gòu)房，異地

置業(yè)、“兩外置業(yè)”的現(xiàn)象非常少，房?jī)r(jià)因此沒(méi)有受到哄抬。從2005年三季度房管

局調(diào)查結(jié)果來(lái)看，無(wú)錫目前只有11.52%的外地購(gòu)房者，遠(yuǎn)低于其他富裕城市。

因此，無(wú)錫市場(chǎng)與其他富裕城市相比有其特殊性，在這樣的自住為主的市場(chǎng)中，高

檔住房的需求相對(duì)較弱，而中高檔和中檔普通住宅的需求量將比其他區(qū)域市場(chǎng)稍強(qiáng)。

四個(gè)城市人均可支配收入及房?jī)r(jià)收入比（單位：元）

人均可支配收入房?jī)r(jià)收入比（70平方米住宅）

來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)年鑒

戶籍人口與外來(lái)常住人口比較

2005年無(wú)錫戶籍人口為453萬(wàn)，外來(lái)常住人口為177萬(wàn)，是四個(gè)城市中外來(lái)人口最

少的。其外來(lái)人口與戶籍人口之比基本持平于杭州、上海，而遠(yuǎn)低于深圳。

而在戶籍人口方面中，無(wú)錫大大高于深圳，遠(yuǎn)低于杭州和上海。

前面已經(jīng)提到，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是四個(gè)城市中最快的，人均可支配收入最高，

因此創(chuàng)造了許多工作崗位和就業(yè)機(jī)會(huì)，這導(dǎo)致90年代人口大量涌入。目前，深圳總

人口數(shù)超千萬(wàn)，但戶籍人口僅僅177萬(wàn)，這是較為特殊的現(xiàn)象。

因此對(duì)于無(wú)錫而言，城市的人口基數(shù)較小，規(guī)模有限，但吸引外來(lái)常住人口已經(jīng)取

得了一定的成果。隨著未來(lái)無(wú)錫就業(yè)崗位不斷增加，產(chǎn)生升級(jí)，會(huì)有更多更高層次

的外來(lái)人口到無(wú)錫常住。

四個(gè)城市戶籍人口與外來(lái)常住人口（萬(wàn)人）

匚二］戶籍人口（=］外來(lái)常住人口外來(lái)人口與戶籍人口比

來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)年鑒及人口網(wǎng)站

房地產(chǎn)投資的比較

前文已經(jīng)提到，無(wú)錫在近兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，然而目前其房地產(chǎn)投資

占固定資產(chǎn)比例在四個(gè)城市中依然是最低的，僅占17%,而最高的上海和深圳的該

指標(biāo)分別占35.2%和35.6%o

這是由于，從城市性質(zhì)來(lái)說(shuō)，上海和深圳是都會(huì)型的城市，第三產(chǎn)業(yè)比例較高，因

此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然占固定資產(chǎn)投資較大比例；而無(wú)錫是“功能型”的城市，其經(jīng)

濟(jì)發(fā)展以外商投資的現(xiàn)代化工業(yè)為特色，因此，工'也投資在城市經(jīng)濟(jì)中起到較為重

要的作用，而房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)起到輔助的作用。

來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)年鑒

從投資增幅表