2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案1?！绢}干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不一樣，是由于房地產(chǎn)具有（）?！具x項(xiàng)】A。用途廣泛性B。異質(zhì)性C。弱流動(dòng)性D。長(zhǎng)壽命性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不也許一致?！究键c(diǎn)】2?！绢}干】與購(gòu)置股票相比，局部投資者更樂意投資房地產(chǎn)的重要原因是（）?！具x項(xiàng)】A。房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B。房地產(chǎn)投資所需資金少C。房地產(chǎn)投資收益更高D。房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c(diǎn)】3?！绢}干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者一般會(huì)選擇（）。【選項(xiàng)】A。進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B。尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C。時(shí)機(jī)型房地產(chǎn)投資D。剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】此題考察的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，那么選擇時(shí)機(jī)型房地產(chǎn)投資。【考點(diǎn)】4?！绢}干】假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。4，那么商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（）?！具x項(xiàng)】A。14%B。19%C。21%D。22%【答案】B【解析】此題考察的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率—無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）=5%+1。4×（15%—5%）=19%【考點(diǎn)】5?！绢}干】如下市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展總體狀況的是（）。【選項(xiàng)】A。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B。土地轉(zhuǎn)化率C。住房可支付性指數(shù)D。住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展的總體狀況。【考點(diǎn)】6。【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，一般是從歷史多種周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（）?！具x項(xiàng)】A。平均空置率B。平均吸納率C。平均交易量D。平均租售價(jià)格【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多種周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或構(gòu)造空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。【考點(diǎn)】7。【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括（）。【選項(xiàng)】A。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B。購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差C。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D。房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因重要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。【考點(diǎn)】16?！绢}干】張某將既有資金存入銀行，期望後增長(zhǎng)1倍，假設(shè)每六個(gè)月復(fù)利計(jì)息一次，那么年名義存款利率為（）?！具x項(xiàng)】A。7。05%B。7。17%C。14。10%D。14。34%【答案】A【解析】此題考察的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，那么（1+r/2）20=2，得r=7。05%?！究键c(diǎn)】17?！绢}干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，估計(jì)未來3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。假設(shè)改為按年等額回收，那么每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。【選項(xiàng)】A。110。00B。110。47C。119。31D。172。43【答案】C【解析】此題考察的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1。08+80/1。082=307。476，A=307。476×0。08×1。083/（1。083—1）=119。31。【考點(diǎn)】18?！绢}干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為，年租金于每年年初收取。假設(shè)租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，那么第1年的租金收入是（）元?！具x項(xiàng)】A。23096。67B。24308。23C。24754。28D。25523。64【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利計(jì)算。由于年租金是于每年的年初收取，因此P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的成果?！究键c(diǎn)】19。【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)置了一套的住宅，該筆貸款的期限為，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。假如李某于年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，那么從第開始的月還款額為（）元?！具x項(xiàng)】A。948。72B。1039。09C。1200。58D。2149。29【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0。5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0。5%（1+0。5%）240]/[（1+0。5%）240—1]=2149。293元，第年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第年初至第每月的額度為A2=100000[0。5%（1+0。5%）120]/[（1+0。5%）120—1]=1110。205元，那么從第開始的月還款額為A=A1—A2=2149。293—1110。205=1039。09元?！究键c(diǎn)】20?！绢}干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7。5%、期限、那年等額還本付息的貸款，假設(shè)年還款額為36000元，那么該筆貸款第的投資回報(bào)是（）元。【選項(xiàng)】A。10923。89B。12673。39C。23326。61D。25076。11【答案】A【解析】此題考察的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的酬勞。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7。5%×[1—1/（1+7。5%）5]=145651。857元，第投資回報(bào)=P×i=145651。857×7。5%=10923。89?！究键c(diǎn)】21。【題干】某房地產(chǎn)投資工程總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入萬(wàn)元，其他投入為借貸資金。假如借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，那么工程所有投資收益率為（）?！具x項(xiàng)】A。12。00%B。14。00%C。14。80%D。17。20%【答案】C【解析】此題考察的是所有投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000—=3000萬(wàn)元，假定所有投資收益率為R，那么3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬(wàn)元，萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=×R，資本金收益率水平=（×R+3000×R—300）/=22%。解得R=14。8%?！究键c(diǎn)】22?！绢}干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）?！具x項(xiàng)】A。建造費(fèi)用B。融資費(fèi)用C。其他工程費(fèi)用D。專業(yè)人員費(fèi)用【答案】B【解析】此題考察的是本錢利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息?！究键c(diǎn)】1?！绢}干】確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的時(shí)機(jī)本錢加合適的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，如下收益率或利率中可視作時(shí)機(jī)本錢的有（）?！具x項(xiàng)】A。國(guó)債收益率B。銀行存款利率C。市場(chǎng)平均投資收益率D。銀行貸款利率E。銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】此題考察的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的時(shí)機(jī)本錢加合適的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的時(shí)機(jī)本錢，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最平安和最高的投資時(shí)機(jī)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等?！究键c(diǎn)】2?！绢}干】如下房地產(chǎn)本錢費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有（）。【選項(xiàng)】A。房屋根底和構(gòu)造的投資B。土地購(gòu)置費(fèi)用C。都市公共配套設(shè)施建立費(fèi)D。房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E。廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用【答案】AD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋自身的根底、構(gòu)造、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑構(gòu)成局部而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備根底的建造、辦公和生活家俱的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收賠償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及都市建立配套投資。【考點(diǎn)】3。【題干】有關(guān)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說法，對(duì)的的有（）?！具x項(xiàng)】A。存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B。需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C。需求者可以通過租賃來滿足其需求D。供應(yīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)E。供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求【答案】BCD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同步?jīng)Q定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求?！究键c(diǎn)】4?！绢}干】有關(guān)工程建立工程招標(biāo)的說法，對(duì)的的有（）?！具x項(xiàng)】A。法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標(biāo)的，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)B。招標(biāo)工程必須編制標(biāo)底C。采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文獻(xiàn)的構(gòu)成局部D。采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E。招標(biāo)控制價(jià)必須保密【答案】ACD【解析】此題考察的是工程建立招標(biāo)。選有關(guān)A對(duì)的，法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標(biāo)的，可采用邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)工程特點(diǎn)決定與否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一種工程只能編制一種標(biāo)底;選項(xiàng)C對(duì)的，根據(jù)《建立工程量清單計(jì)價(jià)原則》（GB50500——xx）規(guī)定：所有使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建立工程，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還規(guī)定采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文獻(xiàn)的構(gòu)成局部，其精確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D對(duì)的，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相稱于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同步規(guī)定其不能超過同意的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不一樣于標(biāo)底，無需保密?！究键c(diǎn)】5?！绢}干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不一樣屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為（）?！具x項(xiàng)】A。同質(zhì)偏好市場(chǎng)B。異質(zhì)偏好市場(chǎng)C。分散偏好市場(chǎng)D。集群偏好市場(chǎng)E。個(gè)體偏好市場(chǎng)【答案】ACD【解析】此題考察的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)置行為的重要原因，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不一樣屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，對(duì)應(yīng)的就會(huì)形成不一樣偏好的細(xì)分市場(chǎng)?！究键c(diǎn)】6。【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的重要方式有（）?！具x項(xiàng)】A。產(chǎn)品定位B。避強(qiáng)定位C。競(jìng)爭(zhēng)性定位D。對(duì)抗性定位E。重新定位【答案】BDE【解析】此題考察的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不一樣，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不一樣。重要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反響差的產(chǎn)品進(jìn)展二次定位?！究键c(diǎn)】7?！绢}干】有關(guān)名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，對(duì)的的有（）?！具x項(xiàng)】A。名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率不不小于實(shí)際利率D。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er—1E。名義利率比實(shí)際利率更能反應(yīng)資金的時(shí)間價(jià)值【答案】BCD【解析】此題考察的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反應(yīng)資金的時(shí)間價(jià)值?！究键c(diǎn)】8?！绢}干】房地產(chǎn)置業(yè)投資工程經(jīng)濟(jì)效果的重要體現(xiàn)形式有（）?！具x項(xiàng)】A。銷售收入B。租金收益C。開發(fā)利潤(rùn)D。物業(yè)增值E。股權(quán)增長(zhǎng)【答案】BDE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的體現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果重要表目前租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增長(zhǎng)等方面。租金一般體現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增長(zhǎng)效果那么既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）?！究键c(diǎn)】9?！绢}干】有關(guān)現(xiàn)金回報(bào)率的說法，對(duì)的的有（）?！具x項(xiàng)】A。現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅後現(xiàn)金回報(bào)率C?，F(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D。現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金酬勞包括了物業(yè)升值帶來的收益E?，F(xiàn)金回報(bào)率能反應(yīng)置業(yè)投資工程的盈利能力【答案】BCE【解析】此題考察的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B對(duì)的，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅後現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C對(duì)的，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金酬勞不包括物業(yè)升值帶來的收益;選項(xiàng)E對(duì)的，現(xiàn)金回報(bào)率能反應(yīng)置業(yè)投資工程的盈利能力【考點(diǎn)】10?！绢}干】如下不確定性原因中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的成果的有（）?！具x項(xiàng)】A。權(quán)益投資比率B?？罩寐蔆。土地費(fèi)用D。容積率E。運(yùn)行費(fèi)用【答案】ABE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的重要不確定原因。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資工程，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的重要不確定原因包括：購(gòu)置價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)行費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等?！究键c(diǎn)】12?！绢}干】假設(shè)房地產(chǎn)投資工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不小于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)對(duì)的的有（）?！具x項(xiàng)】A。原則差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B。累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C。原則差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D。原則差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E。原則差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小【答案】BE【解析】此題考察的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B對(duì)的，計(jì)算凈現(xiàn)值不小于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，工程所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E對(duì)的，原則差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值原則差所反應(yīng)每年多種狀況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)工程壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，可以闡明工程風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值原則差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者主線上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值原則差大小衡量工程風(fēng)險(xiǎn)性上下，有時(shí)會(huì)得出不對(duì)的的答案。13。【題干】房地產(chǎn)投資工程初步可行性研究要處理的重要問題是（）?！具x項(xiàng)】A。做出與否投資的決定B。對(duì)工程投資進(jìn)展詳細(xì)測(cè)算C。與否有進(jìn)展詳細(xì)可行性研究的必要D。有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)展輔助研究E。系統(tǒng)比擬工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【答案】ACD【解析】此題考察的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在時(shí)機(jī)研究的根底上，深入對(duì)工程建立的也許性與潛在效益進(jìn)展論證分析。重要處理的問題包括：（1）分析時(shí)機(jī)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的根底上做出與否投資的決定;（2）與否有進(jìn)展詳細(xì)可行性研究的必要;（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)展輔助研究。14?！绢}干】如下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（）?！具x項(xiàng)】A。銀行信貸B。商業(yè)信用C。租賃融資D。租賃融資E。發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)重要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。15?！绢}干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)效勞企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的重要問題有（）。【選項(xiàng)】A。寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算B。寫字樓根底租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系C。出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn)。租戶的財(cái)務(wù)狀況E。出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容【答案】ABC【解析】此題考察的是寫字樓租金確實(shí)定、物業(yè)效勞企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮如下三個(gè)方面的原因：計(jì)算可出租或可使用面積;根底租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。1?！绢}干】對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)展適時(shí)調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增長(zhǎng)。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時(shí)房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特性，不僅能增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。【考點(diǎn)】2?！绢}干】匯報(bào)期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表達(dá)。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指匯報(bào)期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表達(dá)?！究键c(diǎn)】3?！绢}干】房地產(chǎn)開發(fā)工程在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建立工程施工許可證。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是動(dòng)工申請(qǐng)與審批，建筑工程在施工過程中，建立單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證?！究键c(diǎn)】4?！绢}干】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開始。（）?！具x項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是市場(chǎng)調(diào)查的環(huán)節(jié)。市場(chǎng)調(diào)查人員開始時(shí)總是先搜集二手資料，以判斷問題與否局部或所有處理了，不再需要去搜集本錢很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其長(zhǎng)處是本錢及可以立雖然用。【考點(diǎn)】5?！绢}干】按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表達(dá)第（n—1）個(gè)計(jì)息周期的期末。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是現(xiàn)金流量圖。按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表達(dá)第n個(gè)計(jì)息周期的期末。【考點(diǎn)】6?！绢}干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在持續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中，A表達(dá)持續(xù)出目前各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值?！究键c(diǎn)】7?！绢}干】在房地產(chǎn)投資分析中，假如沒有考慮通貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，那么可合適調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是通貨膨脹的影響。假如在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，那么可在選擇折現(xiàn)率時(shí)合適考慮（合適調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）?！究键c(diǎn)】8。【題干】由于房地產(chǎn)開發(fā)工程所需要的開發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，因此流動(dòng)率相對(duì)較低?！具x項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開發(fā)工程所需開發(fā)資金較多，且自身并不擁有大量的資本金一般長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)工程一般采用預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)工程的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低?！究键c(diǎn)】9?！绢}干】在其他風(fēng)險(xiǎn)原因不發(fā)生變化的狀況下，最高運(yùn)行費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資工程抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）?！具x項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察額是房地產(chǎn)開發(fā)工程盈虧平衡分析。最高運(yùn)行費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目的時(shí)的運(yùn)行費(fèi)用比率。最高運(yùn)行費(fèi)用比率越高，闡明投資工程抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)?！究键c(diǎn)】10。【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策一般屬于確定型決策。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是決策的概念。房地產(chǎn)投資一般屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策?！究键c(diǎn)】11【題干】在房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究中，資金籌措方案是以開發(fā)工程的資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對(duì)應(yīng)的數(shù)量。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是收入估算與資金籌措。資金的籌措方案，要以房地產(chǎn)開發(fā)工程資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對(duì)應(yīng)的數(shù)量。【考點(diǎn)】12。【題干】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場(chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是證券市場(chǎng)的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)股票價(jià)格而言比擬穩(wěn)定?！究键c(diǎn)】13?！绢}干】政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是土地儲(chǔ)備貸款。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益?！究键c(diǎn)】14?！绢}干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)租戶的人身平安和財(cái)務(wù)平安負(fù)重要責(zé)任。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是平安保衛(wèi)，保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的平安，一般是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的平安保衛(wèi)方案向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實(shí)行該方案?！究键c(diǎn)】15?！绢}干】在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，一般提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積額比例分?jǐn)?。（）【選項(xiàng)】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購(gòu)物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，一般按租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)??！究键c(diǎn)】1。【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)工程占地面積66667m2，容積率為2。0，土地獲得本錢為60000萬(wàn)元。工程可發(fā)售面積為10m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類房屋估計(jì)銷售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi)為銷售收入的6。5%。請(qǐng)計(jì)算該工程的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其估計(jì)加權(quán)銷售均比的比率?！敬鸢浮考俣ㄔ摴こ痰谋１炯訖?quán)銷售均價(jià)為A元/m2那么銷售收入等于10A銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=10A×2%=2400A銷售稅費(fèi)=銷售收入×6。5%=10A×6。5%=7800A建筑面積=工程占地面積×容積率=66667×2=133334m2可發(fā)售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/10=50%50000/10=41。67%10000/10=8。33%不可發(fā)售建筑面積=133334—10=13334m2不可售建筑物綜合造價(jià)=（3800×50%+2700×41。67%+3000×8。33%）=3274。99元/m2該工程造價(jià)=13334×3274。99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=。7元=43666。872土地獲得本錢=60000萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元當(dāng)保本時(shí)，銷售收入—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)=土地獲得本錢+該工程造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用=（10A—2400A—7800A）/10000=60000+43666。872+8000A=10170。023保本加權(quán)銷售均價(jià)為101701。023元/m2估計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=9500×50%+1×41。67%+26000×8。33%=11916。2保全加權(quán)銷售均價(jià)與估計(jì)銷