2022年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

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一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）

1.估價報告書中說明的（）限定了其用途。[1分]

A估價原則

B估價方法

C估價目的

D估價對象狀況

2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。[1分]

A給水、排水、電力、通信

B給水、排水、燃?xì)狻崃?/p>

C排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D排水、電力、通信、熱力

3.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。[1分]

A8.0

B5.6

C5.0

D0.7

4.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。[1分]

A均衡價格下降，均衡交易量增加

B均衡價格下降，均衡交易量減少

C均衡價格上升，均衡交易量增加

D均衡價格上升，均衡交易量減少

5.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。[1分]

A有用性、稀缺性、有效需求

B供給、需求、利用狀況

C權(quán)利、租金、利率

D價值、使用價值、供求

6.基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。[1分]

A最低價格

B最高價格

C平均價格

D成交價格

7.已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100萬m2，當(dāng)價格為1000元／m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

8.估價報告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。[1分]

A估價時點(diǎn)

B估價作業(yè)期

C出具估價報告之目

D簽訂估價委托合同之日

9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價。[1分]

A保持現(xiàn)狀前提

B裝修改造前提

C轉(zhuǎn)換用途前提

D重新利用前提

10.運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。[1分]

A合法原則

B最高最佳使用原則

C替代原則

D公平原則

11.在估價報告中應(yīng)包含一份由（）的估價師簽名、蓋章的聲明。[1分]

A本估價機(jī)構(gòu)所有

B所有參加該估價項(xiàng)目

C由引交估價項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任

D任本估價機(jī)構(gòu)法定代表人

12.某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為（）萬元。[1分]

A87

B124

C130

D134

13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。[1分]

A可比實(shí)例房地產(chǎn)

B估價對象房地產(chǎn)

C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D類似房地產(chǎn)

15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（）。[1分]

A0.91

B0.92

C1.09

D1.10

16.某估價機(jī)構(gòu)于2022年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點(diǎn)為2022年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2022年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點(diǎn)為（）。[1分]

A2022年6月15日

B2022年8月15日

C簽訂估價委托臺同之日

D估價人員與委托人商定的某日

17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。[1分]

A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。[1分]

A37

B40

C60

D63

19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。[1分]

A自然折舊

B物質(zhì)折舊

C功能折舊

D經(jīng)濟(jì)折舊

20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。[1分]

A土地取得成本+開發(fā)成本

B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

21.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（）。[1分]

A75％

B79％

C81％

D84％

22.建筑物凈收益=（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。[1分]

A建筑物重置價

B建筑物現(xiàn)值

C土地價格

D房地產(chǎn)價格

23.收益法中所指的收益是（）。[1分]

A估價時點(diǎn)前一年的收益

B估價時點(diǎn)前若干年的平均收益

C估價時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益

D估價時點(diǎn)前最高盈利年份的收益

24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。[1分]

A30

B40

C50

D60

25.采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。[1分]

A資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

B資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

C資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

D資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

26.某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為（）。[1分]

A被燒損前的狀況

B被燒損后的狀況

C被燒損前與被燒損后的差異狀況

D未來修復(fù)或重建后的狀況

27.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。[1分]

A400

B450

C500

D540

28.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。[1分]

A180

B196

C200

D300

29.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮（）。[1分]

A通貨膨脹影響

B投資利息因素

C資金時間價值

D投資風(fēng)險補(bǔ)償

30.對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用（）和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。[1分]

A比較法

B收益法

C，成本法

D路線價法

31.某地區(qū)商品住宅價格自1997～2022年分別為3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2022年住宅價格為（）元／m2。[1分]

A4120

B4149

C4184

D4216

32.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是（）。[1分]

A收益原理

B替代原理

C地租理論

D區(qū)位理論

33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。[1分]

A19％

B21％

C23％

D25％

34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為（）。[1分]

A78％

B85％

C117％

D150％

35.在估價報告中陳述（），既是維護(hù)估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項(xiàng)。[1分]

A估價師聲

B估價的假設(shè)和限制條件

C估價方法

D估價對象

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。）

1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的內(nèi)容包括（）。[2,0.5分]

A評估制度

B估價原則名

C估價程序

D估價報告

E職業(yè)道德

2.收益性房地產(chǎn)包括（）。[2,0.5分]

A未出租的餐館

B旅店

C加油

D農(nóng)地

E未開發(fā)的土地

3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則（）。[2,0.5分]

A估價的依據(jù)有可能不同

B估價的方法有可能不同

C估價對象的范圍有可能不同

D不影響估價結(jié)果的公正性

E不影響估價報告的用途

4.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。[2,0.5分]

A高于

B等于

C低于

D不高于

E不等于

5.估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。[2,0.5分]

A實(shí)地查勘記錄

B委托人名片

C估價項(xiàng)目來源和接洽情況

D估價中的不同意見

E估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

6.下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

D交易實(shí)例不～定是可比實(shí)例

E可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

7.下列關(guān)于估價報告的說法中，不正確的有（）。[2,0.5分]

A估價報告是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告

B估價報告可視為估價人負(fù)提供給委托人的產(chǎn)品

C估價報告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要

D估價報告應(yīng)對難以確定的事項(xiàng)予以說明，但不得描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響

E估價報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程、反映估價成果的文件

8.收益乘數(shù)有（）。[2,0.5分]

A毛租金乘數(shù)

B利潤乘數(shù)

C凈收益乘數(shù)

D銷售收入乘數(shù)

E潛在毛收入乘數(shù)

9.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。[2,0.5分]

A取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

B基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)

C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

E管理費(fèi)

10.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A估價上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新購建價格與市場價值之間的差額

E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

11.收益法中確定資本化率的基本方法有（）。[2,0.5分]

A市場提取法

B累加法

C指數(shù)調(diào)整法

D投資收益率排序插入法

E收益乘數(shù)法

12.假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。[2,0.5分]

A待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B開發(fā)成本和管理費(fèi)用

C銷售稅費(fèi)

D投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

E開發(fā)利潤

13.預(yù)期原理是（）等估價方法的理論依據(jù)。[2,0.5分]

A市場比較法

B收益法

C成本法

D假設(shè)開發(fā)法

E路線價法

14.應(yīng)用路線價法需要進(jìn)行（）等修正。[2,0.5分]

A臨街深度

B土地形狀

C交易曰期

D交易情況

E臨街寬度

15.下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘

B實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄

C實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名

D在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期

E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價對象的資料進(jìn)行核實(shí)

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）[1,1分]

2.房地產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（）[1,1分]

3.開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（）[1,1分]

4.在某一時點(diǎn)，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）[1,1分]

5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應(yīng)針對估價時點(diǎn)時的狀況。（）[1,1分]

6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）[1,1分]

7.對于估價人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價對象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（）[1,1分]

8.可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（）[1,1分]

9.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）[1,1分]

10.應(yīng)用收益法評估出租型房地產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。（）[1,1分]

11.為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）[1,1分]

12.長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實(shí)。（）[1,1分]

13.高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣?。（）[1,1分]

14.在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）[1,1分]

15.房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時點(diǎn)的價值作出估計(jì)。（）[1,1分]

四、計(jì)算題（共20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。）

1.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況