北京小戶(hù)型調(diào)研報(bào)告

北京小戶(hù)型項(xiàng)目研究報(bào)告小空間，能否有大作為二零零六年七月十五日目錄2、建立常識(shí)、分布格局、驅(qū)動(dòng)因素、宏觀數(shù)據(jù)分析1、序：探討本報(bào)告的意義、報(bào)告樣本采集3、政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響4、客戶(hù)分析5、小戶(hù)型建筑產(chǎn)品思考：主流VS延展創(chuàng)新6、案例演繹探討本報(bào)告的意義——聲音為什么是90平米而不是80或者100平米？這其中有什么樣的玄妙嗎？這更像是一個(gè)技藝高超的統(tǒng)計(jì)學(xué)專(zhuān)家所調(diào)查出來(lái)的數(shù)字。90平米能成為緩解階層矛盾和貧富對(duì)立的一個(gè)界碑嗎？

——新周刊胡赳赳“中國(guó)還不是一個(gè)創(chuàng)新型國(guó)家，如果房地產(chǎn)的成本上去了，將是個(gè)災(zāi)難?！?/p>

——城市專(zhuān)家王軍“這是對(duì)地產(chǎn)界的犯罪！”——某開(kāi)發(fā)商危機(jī)之后，小就是好！房?jī)r(jià)高到一定程度時(shí)，小就是好！戶(hù)型問(wèn)題是公共產(chǎn)品的缺失。關(guān)注小戶(hù)型是這一階段的主題?！缆?lián)觀點(diǎn)我們不僅要問(wèn)：這個(gè)政策究竟能走多遠(yuǎn)？中國(guó)最新銳媒體社會(huì)學(xué)家開(kāi)發(fā)商顧問(wèn)代理公司90平米以下占銷(xiāo)售總體比例200213%200318%200418%200516%200616%90平米以下占上市總體比例200211%200316%200416%200514%200618%90平米以下小戶(hù)型在近五年的市場(chǎng)供應(yīng)中不是主流，上市量約占總體的17%；

90平米以下小戶(hù)型近五年的銷(xiāo)售量在近五年的市場(chǎng)上也不是主體，占總銷(xiāo)售量的16%-18%。統(tǒng)計(jì)截止至2006年7月統(tǒng)計(jì)截止至2006年7月探討本報(bào)告的意義——市場(chǎng)小戶(hù)型上市量及銷(xiāo)售量不是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主流統(tǒng)計(jì)截止至2006年7月90平米以下小戶(hù)型的供應(yīng)量自2002年增長(zhǎng)至2004年達(dá)到峰值，之后在2005-2006年出現(xiàn)供應(yīng)量的回落；

90平米以下小戶(hù)型在近五年的市場(chǎng)中需求量有上升勢(shì)頭，且2005-2006年出現(xiàn)了本年銷(xiāo)售量大于本年上市量的局面。探討本報(bào)告的意義——市場(chǎng)說(shuō)明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)采集了北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年1月1日至2006年7月12日北京市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)上市及銷(xiāo)售項(xiàng)目的數(shù)據(jù)小戶(hù)型市場(chǎng)近年需求旺盛探討本報(bào)告的意義——市場(chǎng)城八區(qū)小戶(hù)型供應(yīng)分析2002年2003年2004年2005年2006年

近5年小戶(hù)型供應(yīng)量的分布變化主要集中在海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，2002-2006年，海淀區(qū)所占比例從43%減少到11%，朝陽(yáng)區(qū)所占比例從13%增加到54%；除朝陽(yáng)和海淀區(qū)，豐臺(tái)區(qū)所占比例一直穩(wěn)定在20%上下浮動(dòng)，此外的其他5區(qū)總上市量所占比例在近5年減少約10%，至2006年已降至19%。2002年2003年2004年2005年2006年

近5年小戶(hù)型銷(xiāo)售量分布的變化主要集中在海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，2002-2006年，海淀區(qū)所占比例從53%減少到10%，朝陽(yáng)區(qū)所占比例從7%增加到55%；

豐臺(tái)區(qū)小戶(hù)型銷(xiāo)售占總量的比例自2003年上升到26%后，便一直保持穩(wěn)定在20%以上；除朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)外的其他5區(qū)總銷(xiāo)售量所占比例在逐年減少，至2006年已降至15%。統(tǒng)計(jì)截止至2006年7月小戶(hù)型分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的區(qū)域性，海淀、朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售量遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，2004年后朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售量在小戶(hù)型總銷(xiāo)售量中占到35%以上探討本報(bào)告的意義——市場(chǎng)2002年2003年2004年2005年2006年城八區(qū)小戶(hù)型銷(xiāo)售分析探討本報(bào)告的意義——政策2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上三、購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國(guó)務(wù)院國(guó)6條政策先緊后松，地方和中央博弈，基本政策不會(huì)動(dòng)搖，中央給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的決心不會(huì)動(dòng)搖“國(guó)六條”后政策演變歷程2006.6.07自2006年6月19日起，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以?xún)烧咧休^低額為準(zhǔn)）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。2006.7.062006.7.14建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門(mén)要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

國(guó)土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見(jiàn)稿.一、制定了土地出讓要競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的具體操作方式二、90平方米以下戶(hù)型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規(guī)劃委向建筑單位和設(shè)計(jì)單位下發(fā)的文件規(guī)定：今后層高超過(guò)4.9米，建筑面積將按原來(lái)的兩倍計(jì)算。2006.7.222006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房必須滿(mǎn)足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門(mén)備案；第二，在中國(guó)工作或者學(xué)習(xí)超過(guò)一年；第三，購(gòu)房實(shí)名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購(gòu)自住商品房“暫定只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅”。探討本報(bào)告的意義——表態(tài)主流開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)首屆金地大學(xué)生建筑設(shè)計(jì)大賽金獎(jiǎng)作品：80獨(dú)立日記探討本報(bào)告的意義——結(jié)論

隨著國(guó)六條政策的出臺(tái)和執(zhí)行，海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等土地供應(yīng)大戶(hù)將繼續(xù)延續(xù)小戶(hù)型主要供應(yīng)區(qū)域的角色。海淀、朝陽(yáng)區(qū)的區(qū)域定位、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)帶來(lái)大量小戶(hù)型客戶(hù)需求。北京將形成較明顯的區(qū)域居住格局，按區(qū)域?qū)嵤?0%以上90平米戶(hù)型勢(shì)在必行，海淀、朝陽(yáng)等快速增長(zhǎng)型區(qū)域、豐臺(tái)等后發(fā)展型區(qū)域成為小戶(hù)型的活躍置業(yè)區(qū)。國(guó)六條宏觀政策必將在較長(zhǎng)一段時(shí)間里執(zhí)行，短期內(nèi)動(dòng)搖可能性不大。重視技術(shù)、重視市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)商借機(jī)上位，借助多年積累的基礎(chǔ)，發(fā)揮技術(shù)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，迎合政府政策，搶占市場(chǎng)份額。北京市場(chǎng)將針對(duì)國(guó)六條結(jié)合地域特征、客戶(hù)特點(diǎn)等方面在小戶(hù)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑技術(shù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面補(bǔ)課。中觀層面宏觀層面“豢”養(yǎng)房子，“豢”養(yǎng)理想，其實(shí)就像豢養(yǎng)寵物一樣……小戶(hù)型客戶(hù)居住的主張：

1、既然青春不僅僅是奮斗，更是享受，一切以有自己的空間為基礎(chǔ)

2、不愿意把青春寄放在別人的房子里

3、不愿意在別人的房子里遭遇寂寞

4、不愿意在別人的房子里放大夢(mèng)想

5、不愿意泡吧歸來(lái)又去了別人的房子；

6、不愿意加班歸來(lái)又去了別人的房子；

7、不愿意旅游歸來(lái)又去了別人的房子；

我們渴望一種什么生活，在這里你可以：

1、可以自作主張，不用別人來(lái)教訓(xùn)自己；

2、可以隨時(shí)逛街，把自己變成欲望的天使

3、可以泡吧到深夜，帶不認(rèn)識(shí)的人回家；

4、可以把自己變成電玩人，夜以繼日的玩電游；

5、可以在網(wǎng)絡(luò)中天南地北的亂侃；

6、可以去旅游三五個(gè)月銷(xiāo)聲匿跡；

7、可以睡懶覺(jué)，而不用擔(dān)心遲到；

8、可以不每月上繳房租

9、可以拒絕房東上門(mén)小戶(hù)型居住主張北京2003年1月-2006年6月上市的94個(gè)小戶(hù)型項(xiàng)目基礎(chǔ)情況調(diào)查；在上述項(xiàng)目中按照100平米以下戶(hù)型套數(shù)比超過(guò)50%篩選出51個(gè)小戶(hù)型項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究；北京2005年1月-2006年6月上市的26個(gè)小戶(hù)型項(xiàng)目的深入研究；沉淀43個(gè)項(xiàng)目跑盤(pán)資料、客戶(hù)訪談、完整資料卡。本報(bào)告的樣本采集及結(jié)論基于：目錄2、建立常識(shí)、分布格局、驅(qū)動(dòng)因素、數(shù)據(jù)分析1、序：探討本報(bào)告的意義、報(bào)告樣本采集3、政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響4、客戶(hù)分析5、小戶(hù)型建筑產(chǎn)品思考：主流VS延展創(chuàng)新6、案例演繹建立小戶(hù)型項(xiàng)目常識(shí)常識(shí)一：分布格局，為什么西邊（三環(huán)外）基本不出小戶(hù)型項(xiàng)目常識(shí)二：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因、驅(qū)動(dòng)因素——依然遵從房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律小戶(hù)型物業(yè)依附于城市的強(qiáng)勢(shì)功能中心而生存，因城市功能的不同而產(chǎn)生差異特征客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)仍然是自住和投資工作交通驅(qū)動(dòng)是自住客戶(hù)的核心，過(guò)渡居住，換房期3-5年投資回報(bào)率是投資客戶(hù)信奉的真理，對(duì)配套服務(wù)、空間使用有更高要求常識(shí)三：客戶(hù)——非完整、非成熟生命周期家庭構(gòu)成小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)主力325142325214262227424-66-88-1010-1215-321191761820516871110933353736283924433229303113151251344650494847451444384140均價(jià)按時(shí)間出現(xiàn)2002年2003年2004年2005年2006年常識(shí)一：分布格局——為什么西邊（三環(huán)外）基本不出小戶(hù)型項(xiàng)目，與客戶(hù)首次置業(yè)經(jīng)歷相關(guān)

常識(shí)二：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因、驅(qū)動(dòng)因素——依然遵從房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律分布格局按驅(qū)動(dòng)因素分類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目名稱(chēng)自住（工作交通驅(qū)動(dòng)）捷運(yùn)交通（地鐵、城鐵）東恒時(shí)代（1線地鐵四惠站）明天第一城、主場(chǎng)（城鐵13號(hào)線立水橋站、未來(lái)地鐵5號(hào)線）榮上居（城鐵13號(hào)線知春路站）道路交通（城市快速路）后現(xiàn)代城、易構(gòu)空間、蘋(píng)果社區(qū)、沿海賽洛城、時(shí)代國(guó)際、CBD傳奇東領(lǐng)鑒筑、阿曼寓所、CASA、炫特區(qū)、酷特區(qū)水木天成、左鄰右舍、觀澳園遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、舒舍、非?？臻g、考拉、萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景、圣淘沙、三星莊園、新坐標(biāo)城市出品、花園公寓投資（投資回報(bào)率）核心商務(wù)區(qū)大成國(guó)際中心、銀鉆公寓海晟國(guó)際公寓、工體3號(hào)瞰都豐僑公寓懿品閣、名苑雅居、中天國(guó)際公寓核心產(chǎn)業(yè)區(qū)輝煌國(guó)際中心博雅國(guó)際中心、飄home、點(diǎn)擊未來(lái)沁居紫金長(zhǎng)河核心教育區(qū)北京5月、智慧大廈、56號(hào)公寓

項(xiàng)目入市時(shí)間成交價(jià)規(guī)模容積率綠化率套數(shù)建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）售完炫特區(qū)2003.03685228萬(wàn)3.90.3244000板塔結(jié)合精裝修3.2智慧大廈2004.1187182.9萬(wàn)6

0.3404塔樓毛坯2.98新坐標(biāo)2004.11740612萬(wàn)4.880.31400板樓、塔樓相結(jié)合精裝修2.5城市出品2005.0191245.3萬(wàn)2.780.3511板樓毛坯2.48遠(yuǎn)中悅麒2005.0167242.9萬(wàn)12.80.257459塔樓精裝修2.9紫金長(zhǎng)河2005.04858028萬(wàn)2.920.31571543塔樓毛坯-

萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景2005.0565119萬(wàn)2.20.35944板樓、塔樓毛坯2.18圣淘沙2005.0965969萬(wàn)3.5

476板樓、塔樓毛坯1.8-2.2花園公寓2005.11107255萬(wàn)30.3318塔樓8003.48北京小戶(hù)型住宅基礎(chǔ)資料

項(xiàng)目入市時(shí)間成交價(jià)規(guī)模容積率綠化率套數(shù)建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）在售后現(xiàn)代城2002.09740260萬(wàn)2.80.354442塔樓8002.5非?？臻g2003.128924\1202634.56萬(wàn)3.20.3686000塔樓毛坯3.5東一時(shí)區(qū)2004.03509645萬(wàn)1.70.3221000多板樓、塔樓1、2精裝600、3毛坯1.3瞰都2004.04890511.6萬(wàn)2.660.331062塔樓毛坯4.5蘋(píng)果社區(qū)2004.09837197萬(wàn)4.370.35213板樓,塔樓蒙太奇公寓精裝修交房，蘋(píng)果LOFT和EVD大廈毛坯交房3.5沿海賽洛城2005.06790880萬(wàn)2.640.314983板樓600

炫彩嘉軒2005.0673821.04萬(wàn)2.30.3400板樓,板塔結(jié)合精裝修2.3豐僑公寓2005.08

11萬(wàn)7.30.25846板塔結(jié)合18003.86明天第一城2005.09680850萬(wàn)2.70.311166戶(hù)，二期769戶(hù)板樓毛坯1-1.8556號(hào)公寓2005.10115831.4萬(wàn)5.570.2216塔樓、多層精裝修2.5阿曼寓所2006.0363878.2萬(wàn)2.30.3728板塔結(jié)合,小高層毛坯2.3工體3號(hào)2006.03175056.3萬(wàn)7.80.3227板樓20006.95海晟國(guó)際公寓2006.031831921萬(wàn)2.98/50.5800板樓,塔樓,板塔結(jié)合400010（7+3）主場(chǎng)2006.04858210萬(wàn)5

800塔樓毛坯2左鄰右舍2006.0668697.7萬(wàn)2.980.31924板樓

1.9銀鉆公寓2006.061813111萬(wàn)60.31883塔樓3000不高于7元考拉2006.0681116萬(wàn)4.10.31686塔樓毛坯1.76北京上市小戶(hù)型住宅面積比例狀況用途項(xiàng)目60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-200200以上總計(jì)投資智慧大廈220825014371

404遠(yuǎn)中悅麒22414342482

459紫金長(zhǎng)河5031724611

777瞰都50784231711611340

1062豐僑公寓195244189189184220

89756號(hào)公寓20821

229工體3號(hào)67693376267

314海晟國(guó)際公寓48429850

832銀鉆公寓35617225686

870總計(jì)2764113010974957522360

5844自住炫特區(qū)1003778

215新坐標(biāo)141171927152

1535城市出品109992440

191萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景274315991078

992圣淘沙281470631627

200花園公寓1202472242448

312后現(xiàn)代城25366780611141141

2289非?？臻g11201013120776130

1665東一時(shí)區(qū)314325517975281660

1857蘋(píng)果社區(qū)292788865508326156284233242沿海賽洛城550355953450155161022491炫彩嘉軒239181463619

458明天第一城107716021736149

4438阿曼寓所16135204331217

516主場(chǎng)3672789348

786左鄰右舍39810826210684892

1022考拉19740100

337總計(jì)686546036550175818264664532522546合計(jì)

962957337647225319016895132528390北京上市小戶(hù)型住宅房型狀況用途項(xiàng)目一居二居三居四居其他復(fù)式別墅總計(jì)投資智慧大廈60102

53

215遠(yuǎn)中悅麒3255326

404紫金長(zhǎng)河143264

39

1535瞰都1183340

191豐僑公寓366921

45956號(hào)公寓499

239618

762工體3號(hào)282638675

992海晟國(guó)際公寓3512927

9

200銀鉆公寓1609949

4

312總計(jì)3277121044911754805070自住炫特區(qū)948797348

10195

2289新坐標(biāo)

69247

489335

5244城市出品53474250559413

1857萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景62321316956

11062圣淘沙5087352056925200

2057花園公寓81214232133

40

2491后現(xiàn)代城25618317

456非?？臻g318186201307

832東一時(shí)區(qū)49326

969

480蘋(píng)果社區(qū)213

16

229沿海賽洛城140248121

7

516炫彩嘉軒143

171

314明天第一城832

832阿曼寓所599187140

926主場(chǎng)193267216

206

882左鄰右舍567

807

870考拉318186201

525總計(jì)6542556920366896626399121862合計(jì)

9819677924857006701447126932分析結(jié)論1——整體分析1、在上述統(tǒng)計(jì)的小戶(hù)型項(xiàng)目中，不同區(qū)間面積比例依次為：60平米以下占34%；其次為80-100平米占27%；60-80平米戶(hù)型占20%。2、在上述統(tǒng)計(jì)的小戶(hù)型項(xiàng)目中，一居為主力戶(hù)型，占36%；其次為二居和其他戶(hù)型，各占到25%。3、80平米以下總計(jì)占到54%，100平米以下占到81%；結(jié)合目前國(guó)家對(duì)樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)規(guī)定“90平米以下銷(xiāo)售建筑面積必須占到項(xiàng)目總體建筑面積70%的比例”政策，由上可以看出與政府的預(yù)期還有一段距離。分析結(jié)論2——按驅(qū)動(dòng)因素分析1、自住型小戶(hù)型住宅是市場(chǎng)的主流，主力面積區(qū)間集中在60平米以下和80-100平米面積區(qū)間；2、投資型小戶(hù)型住宅主力面積集中在60平米以下，其次是60-80平米之間，且隨著戶(hù)型面積區(qū)間的逐漸增大，投資型小戶(hù)型所占比例明顯遞降；3、在北京上市小戶(hù)型住宅中，主要集中于一居和兩居；4、自住型小戶(hù)型項(xiàng)目面積產(chǎn)品線分布更全面；投資型小戶(hù)型項(xiàng)目相對(duì)更純粹，面積及居室數(shù)更集中。分析結(jié)論3——按價(jià)格、容積率、環(huán)線分析并沒(méi)有明顯規(guī)律五環(huán)以外的項(xiàng)目容積率普遍在4以下分析結(jié)論4——按價(jià)格、容積率、驅(qū)動(dòng)因素分析投資型驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目容積率較高，基本在3以上；既容積率不是投資型項(xiàng)目的關(guān)鍵因素分析結(jié)論5——地塊因子分析：地塊自身資源的匹配度因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶(hù)型公寓對(duì)公共交通的依賴(lài)弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共效能的依賴(lài)強(qiáng)較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú)無(wú)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求一般較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無(wú)要求基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低層低密度/中心區(qū)高密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求基本無(wú)要求景觀配套體系要求出類(lèi)拔萃出類(lèi)撥萃較高一般基本配套較低對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般說(shuō)明：以上產(chǎn)品僅針對(duì)城市物業(yè)，不包含別墅類(lèi)物業(yè)目錄2、建立常識(shí)、分布格局、驅(qū)動(dòng)因素、數(shù)據(jù)分析1、序：探討本報(bào)告的意義、報(bào)告樣本采集3、政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響4、客戶(hù)分析5、小戶(hù)型建筑產(chǎn)品思考：主流VS延展創(chuàng)新6、案例演繹政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響20042005.032005.042005.052006.05土地市場(chǎng)清理、831土地大限（存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)）國(guó)務(wù)院舊8條國(guó)務(wù)院新8條國(guó)務(wù)院國(guó)6條政策加強(qiáng)宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)快速上漲建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定房屋價(jià)格的意見(jiàn)》（以后簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）歷年國(guó)家宏觀政策演變2005年3、4、5月“國(guó)八條”對(duì)小戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響自住型項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)，成交量在政策期顯著下降，與購(gòu)買(mǎi)者持觀望態(tài)度相關(guān)，短時(shí)間后恢復(fù)到政策出臺(tái)前水平；新盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交量很高。投資型項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)，后期上揚(yáng)，成交量略有下降，9、10、11月成交量顯著上升，即使政策出臺(tái)期新盤(pán)成交量仍然驚人。說(shuō)明：豐僑公寓可銷(xiāo)售小戶(hù)型進(jìn)入尾房階段，工體3號(hào)6月外地企業(yè)購(gòu)85套2006年5月“國(guó)六條”對(duì)小戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響說(shuō)明：蘋(píng)果社區(qū)5月份的價(jià)格變化是由于推售產(chǎn)品形式發(fā)生變化，1-4月推出loft產(chǎn)品，均價(jià)14000以上，5月份推出蒙太奇公寓，均價(jià)11000以上，均為70年產(chǎn)權(quán)自住型項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中小幅上升，成交量在政策期下降，大多由于放盤(pán)量較少，北部區(qū)域左鄰右舍新盤(pán)表現(xiàn)依然搶眼。投資型項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)比較平穩(wěn)，整體成交量略有下降，但是新推出的樓座依然表現(xiàn)突出。政策對(duì)小戶(hù)型的影響2005年3月、4月、5月陸續(xù)出臺(tái)的“國(guó)八條”相關(guān)政策均價(jià)：平穩(wěn)，有效抑制上揚(yáng)成交量：1）自住型在售項(xiàng)目成交量有較明顯下降，政策期較短時(shí)間反彈回到政策前水平。2）投資型在售項(xiàng)目成交量沒(méi)有較大波動(dòng)，政策期內(nèi)新盤(pán)項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，政策期后新盤(pán)供應(yīng)量增加，成交量同時(shí)上升。2006年的國(guó)六條均價(jià)：自住型低單價(jià)項(xiàng)目略升，其它項(xiàng)目?jī)r(jià)格平穩(wěn)成交量：1）自住型在售項(xiàng)目成交量有較明顯下降，但與政策相關(guān)度不大，這與自住小戶(hù)型項(xiàng)目整體供應(yīng)量下降有關(guān)。政策期內(nèi)新盤(pán)項(xiàng)目表現(xiàn)依然搶眼。2）投資型在售項(xiàng)目成交量沒(méi)有較大波動(dòng)，政策期內(nèi)中低價(jià)格的新放盤(pán)量表現(xiàn)依然優(yōu)異。小戶(hù)型對(duì)宏觀政策的刺激不敏感目錄2、建立常識(shí)、分布格局、驅(qū)動(dòng)因素、數(shù)據(jù)分析1、序：探討本報(bào)告的意義、報(bào)告樣本采集3、政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響4、客戶(hù)分析5、小戶(hù)型建筑產(chǎn)品思考：主流VS延展創(chuàng)新6、案例演繹小戶(hù)型客戶(hù)分析小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)人群統(tǒng)計(jì)

20022003200420052006年上半年788422215 438083557117473外國(guó)購(gòu)買(mǎi)1002474981254624本國(guó)購(gòu)買(mǎi)697121830432163430216780外國(guó)購(gòu)買(mǎi)所占總量比例1.27%1.11%1.14%3.53%3.57%本國(guó)購(gòu)買(mǎi)所占總量比例88.42%98.27%98.65%96.43%96.03%

本市城鎮(zhèn)居民和外省個(gè)人是小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)的主力人群，總共約占90%；近5年，本市城鎮(zhèn)居民和外省個(gè)人占整體購(gòu)買(mǎi)人群的比例，已經(jīng)從2002年的71.91%和13.98%，逐年變化并基本穩(wěn)定在54%和42%；小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)人群中，絕大部分來(lái)自于國(guó)內(nèi)，但近5年外國(guó)購(gòu)買(mǎi)人群的比例和總量均在逐年上升。統(tǒng)計(jì)截止至2006年7月外省個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、外國(guó)購(gòu)買(mǎi)逐年增長(zhǎng)最基本的市場(chǎng)規(guī)律：供求關(guān)系北京市每年申請(qǐng)結(jié)婚人數(shù)大約在七八萬(wàn)對(duì)左右，離婚人數(shù)在七八千對(duì)左右。2005年12月，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新人口統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,常住人口2004年達(dá)到1492.7萬(wàn)人。平均每年增加19.5萬(wàn)人涌入北京，年均增長(zhǎng)率為2.3%。

——北京人口和計(jì)劃生育委員會(huì)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)北京市人口擴(kuò)增主要源于外來(lái)人口、戶(hù)籍遷入人口的增加。戶(hù)籍凈遷入人數(shù)則在4—6萬(wàn)以上/年。人口老齡化程度進(jìn)一步加劇。聯(lián)合國(guó)把一個(gè)國(guó)家65歲及以上人口比重超過(guò)7%定義為老齡社會(huì)。據(jù)測(cè)算，2003年全市65歲及以上老年人已經(jīng)達(dá)到141萬(wàn)人，在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?.7%。

——北京市未來(lái)50年人口變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究(05-03-28)北京統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于2005年北京市城鎮(zhèn)居民人均住房面積有關(guān)情況的說(shuō)明》，指出北京城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積為19.5平方米，按建筑面積為25平米。統(tǒng)計(jì)部門(mén)使用的人口為城鎮(zhèn)建成區(qū)的常住人口，為1115萬(wàn)人，建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中，指出北京市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為32.68平方米，使用的人口是全市非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口數(shù)，為880.2萬(wàn)人。新增需求逐年上升，人均住宅建筑面積逐年放大一個(gè)普通三口之家需要面積98.04平米客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)因素客戶(hù)分類(lèi)特征總結(jié)自?。üぷ鹘煌?qū)動(dòng)）捷運(yùn)交通（地鐵、城鐵）個(gè)人為單位自由青年（未婚青年）常年工作流動(dòng)人士活躍長(zhǎng)者首次置業(yè)需求，部分拆遷客戶(hù)；處于頻繁變換工作的階段，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，是否能方便的到達(dá)軌道交通；對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比較敏感，采用按揭，財(cái)富積累不多，首付依靠父母或者拆遷補(bǔ)償；看重未來(lái)捷運(yùn)交通，以及由此帶來(lái)的升值。戶(hù)型務(wù)實(shí)，關(guān)注使用率；功能空間多，但是要求緊湊，對(duì)禮儀空間和舒適度關(guān)注不多。對(duì)價(jià)格敏感，會(huì)因價(jià)格而放棄對(duì)部分品質(zhì)的追求。家庭為單位丁克家庭空巢家庭部分拆遷家庭道路交通（城市快速路）個(gè)人為單位自由青年（未婚青年、混居、小兩口）常年工作流動(dòng)人士活躍長(zhǎng)者首次置業(yè)需求；福利房、公房升級(jí)客戶(hù)；家庭生命周期發(fā)生變化；不愿脫離之前的工作生活圈，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的時(shí)間距離；工作穩(wěn)定步入正軌，處于較快的職業(yè)上升期，開(kāi)始關(guān)注家庭規(guī)劃城市新銳，注重生活品質(zhì)，渴望能夠享受生活，但往往時(shí)間較少；希望擁有自己的生活空間，同時(shí)又很享受與朋友一起聚會(huì)、暢談的快樂(lè)時(shí)光；追求時(shí)尚、優(yōu)越感，物業(yè)能體現(xiàn)標(biāo)簽式的生活對(duì)圈層感充滿(mǎn)向往。有個(gè)性，對(duì)時(shí)尚的敏感度高，樂(lè)于接受新鮮事物；擁有私家車(chē)的客戶(hù)數(shù)量占項(xiàng)目70%以上；對(duì)價(jià)格有一定的敏感，但不會(huì)因價(jià)格而放棄對(duì)品質(zhì)的追求。家庭為單位空巢家庭丁克家庭部分拆遷家庭小太陽(yáng)家庭投資（投資回報(bào)率）核心商務(wù)區(qū)活躍的財(cái)富置業(yè)者看重投資回報(bào)率，屬于技術(shù)分析型客戶(hù)并非金字塔尖財(cái)富水平部分外籍人士和港澳臺(tái)客戶(hù)會(huì)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)行為，多數(shù)是外地或者外國(guó)企業(yè)核心產(chǎn)業(yè)區(qū)活躍的財(cái)富置業(yè)者核心教育區(qū)初級(jí)財(cái)富置業(yè)者按購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、驅(qū)動(dòng)方式分類(lèi)客戶(hù)生命周期模型非完整、非成熟生命周期家庭構(gòu)成小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)主力，70年代末、80年代人逐漸成為主角按生活方式寫(xiě)真分類(lèi)：小戶(hù)型十一類(lèi)客戶(hù)拒絕思考知足常樂(lè)得過(guò)且過(guò)關(guān)鍵詞道具方便面、快餐、麥兜、家庭生活方式描述經(jīng)典劇目貧嘴張大民的幸福生活豬出處世界(生活)觀他是他生活里最穩(wěn)定的因素，也是社會(huì)的最穩(wěn)定因素做痛苦的哲學(xué)家，還是快樂(lè)的豬？在他自己的一畝三分地里，在他雖不浪漫然而真實(shí)的家里，在他得之雖喜失之亦欣然里所在生活圈子里的話題和明星鳥(niǎo)法拉利跑車(chē)、吉普、極限運(yùn)動(dòng)自由不安分蜘蛛俠、貓眼、鳥(niǎo)人、逍遙騎士飄一代，身體（或心靈）穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，以自由的名義選擇冒險(xiǎn)和動(dòng)蕩不安的生活的人狼孤獨(dú)邊緣叛逆哈雷、重金屬墮落天使、這個(gè)殺手不太冷對(duì)待自己的內(nèi)心感受像對(duì)待情人一樣重視，他是他心里最有價(jià)值的部分走在理想的刀鋒上，也走在現(xiàn)實(shí)的邊緣上老鼠膽小自卑患得患失雨傘、電話套中人、紫色缺乏自信、性格中含有自卑的成分，覺(jué)得人群過(guò)于強(qiáng)大，以至于要么選擇被人群包裹起來(lái)，要么躲在角落讓人群遺忘自己他是他生活里最不可靠的部分，世界永遠(yuǎn)對(duì)他意味著不安和威脅集體主義任勞任怨安分關(guān)鍵詞道具制服生活方式描述經(jīng)典劇目推銷(xiāo)員之死、摩登時(shí)代螞蟻出處世界(生活)觀他是他生活中最安分的部分，生活對(duì)他而言是一種分工合作型，看低自己的個(gè)人才華，基本與創(chuàng)造力和想象力無(wú)緣，需要一種職業(yè)、一個(gè)單位、一份固定的薪水卡通天真耍賴(lài)拒絕長(zhǎng)大他是他生活中最有趣的部分，世界在他眼里有立體變得扁平比正常人更天真，比樂(lè)觀的人更有趣，比初戀情人還要純情玩具公仔、泡泡袖蠟筆小新、櫻桃小丸子貓蝸居慵懶敏感他是他生活中最安逸的部分，世界于他而言是一張溫床對(duì)工作和生活的品質(zhì)有要求，及時(shí)行樂(lè)，睡到自然醒，工作到厭煩就扔開(kāi)，逃避社會(huì)壓力（自由職業(yè)者），在以SOHO的名義工作的人中間抱枕、睡衣千禧曼波之薔薇的名字韓劇浪漫幻想渴望純潔的感情他是他生活里的半成品，幻想生活終能將一份像樣的成品授予他星座煙花玻璃樽冬日戀歌說(shuō)出你的秘密浪漫的愛(ài)情是生命的原動(dòng)力和活著的理由，永遠(yuǎn)活在夢(mèng)幻里按生活方式寫(xiě)真分類(lèi)：小戶(hù)型十一類(lèi)客戶(hù)效率規(guī)律單調(diào)缺乏激情關(guān)鍵詞道具鬧鐘、班車(chē)生活方式描述經(jīng)典劇目男人四十、告別有情天鐘擺出處世界(生活)觀他是他生活里最主要的內(nèi)容，世界對(duì)他而言形同一個(gè)容器人生上了發(fā)條，停不下來(lái)，也不會(huì)亂動(dòng)，永不會(huì)越軌；兢兢業(yè)業(yè)的上班族，公務(wù)員，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長(zhǎng)蝴蝶偏執(zhí)狂虛榮浮華俱樂(lè)部夜生活芝華士天橋風(fēng)云要做不公平人生中被人艷羨的人，精彩的人生首先是衣食無(wú)憂(yōu)，高檔消費(fèi)場(chǎng)所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地的一撮人他是他生活里最好的風(fēng)景，世界對(duì)他而言是一場(chǎng)嘉年華會(huì)執(zhí)著堅(jiān)持己見(jiàn)目標(biāo)座右銘、勵(lì)志書(shū)、魔鬼訓(xùn)練營(yíng)阿甘正傳、尋槍各行各業(yè)首腦決策人物中，加班加點(diǎn)如家常便飯的工作狂中，凡是追求理想效果的完美主義中。最大的敵人就是自己的懶惰和放棄，而不是外在的障礙他是他生活里唯一的敵人和戰(zhàn)友，世界對(duì)他而言是一個(gè)賽場(chǎng)按生活方式寫(xiě)真分類(lèi)：小戶(hù)型十一類(lèi)客戶(hù)他們不需要太大的空間，他們是創(chuàng)業(yè)潮中最時(shí)尚、最灑脫的一群人他們時(shí)尚，他們做新潮的事情，或網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)、或音樂(lè)繪畫(huà)、或出書(shū)撰稿，或在酒吧內(nèi)舞動(dòng)青春的酒瓶他們有魅力，他們?cè)跇I(yè)界資源眾多

群體素描他們一個(gè)人在自由的天地，將自己的事業(yè)、金錢(qián)、生活、未來(lái)等夢(mèng)想和自己的現(xiàn)實(shí)結(jié)合起來(lái)他們可能是漂一族、DINK，可能是IF(INTERNATIONALFREEMAN)……CASA客戶(hù)寫(xiě)真小區(qū)內(nèi)來(lái)往人群中有90％是20－30歲左右的年輕人，穿著普通的休閑裝；來(lái)往人群中有20％的商務(wù)人群，帶著工牌，穿職業(yè)裝；汽車(chē)看見(jiàn)兩輛，分別是馬6和本田雅格便利店主訪談：社區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)人群為25歲左右，剛畢業(yè)的年輕白領(lǐng)，在附近工作，如：四惠附近的soho現(xiàn)代城，慈云寺附近的住邦2000等CBD傳奇客戶(hù)寫(xiě)真買(mǎi)小戶(hù)型的都是CBD周邊的小白領(lǐng)及普通管理人員為主，25-30歲的年輕人，主要是用來(lái)自住過(guò)渡的。很多客戶(hù)為第一次置業(yè)，對(duì)于周邊的交通情況很關(guān)注，希望上班方便。開(kāi)車(chē)來(lái)的客戶(hù)車(chē)的品牌有大眾、豐田、現(xiàn)代、QQ等?？蛻?hù)的付款方式主要為按揭，最低2成起。由于很多客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)，所以選擇總價(jià)低，面積小的客戶(hù)均為銀行按揭付款。東恒時(shí)代客戶(hù)寫(xiě)真以CBD白領(lǐng)為主，第一次置業(yè)較多。大多剛參加工作，月收入在5000-10000元，因結(jié)婚或定居等原因急需置業(yè)，于是從父母那邊湊些錢(qián)付首付，自己貸款買(mǎi)房，總房款在90-100萬(wàn)左右?？蛻?hù)學(xué)歷較高，大專(zhuān)以上學(xué)歷占80%。他們上班主要依靠公共交通，私家車(chē)少，工作地點(diǎn)除CBD附近外，還有地鐵沿線，如：西單、王府井等地。他們?cè)谶x房時(shí)注重交通的便利性，尤其是地鐵周邊的物業(yè)。本項(xiàng)目另有5%的客戶(hù)屬于外地人給在北京上學(xué)的子女買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多為一次性付款，東北人居多。子女上學(xué)的地點(diǎn)比較分散，附近的北廣學(xué)生稍多。他們購(gòu)買(mǎi)此地是看重這里便捷的交通和靠近中心的地點(diǎn)，既方便自住也有投資價(jià)值。東領(lǐng)建筑客戶(hù)寫(xiě)真小戶(hù)型公寓有很多二外的學(xué)生購(gòu)買(mǎi)，自住兼投資。社區(qū)內(nèi)來(lái)往的人以年輕人為主，年齡層在20-30歲左右，穿著很休閑，有些人發(fā)型、穿著比較出位。社區(qū)內(nèi)的車(chē)除一輛現(xiàn)代跑車(chē)外，其余檔次偏低，捷達(dá)、普桑、QQ、富康等，多為10萬(wàn)元以下款型?？蛻?hù)訪談：李女士25-30歲，東北人，有一10個(gè)月大的女兒，影視公司工作，地點(diǎn)在四惠附近（騎車(chē)上班約1小時(shí)）購(gòu)置原因：當(dāng)時(shí)售價(jià)很便宜，可以負(fù)擔(dān)的起，而且地點(diǎn)離公司還不算太遠(yuǎn)。居住感受：覺(jué)得買(mǎi)東西不是很方便，門(mén)口的菜太貴。休閑購(gòu)物一般會(huì)去王府井，周邊沒(méi)有大型商場(chǎng)。對(duì)物業(yè)的服務(wù)還算滿(mǎn)意，

客戶(hù)描述一、二期客戶(hù)80%是公司年輕白領(lǐng)和機(jī)關(guān)工作人員，20%是生活狀態(tài)寬松的自由職業(yè)者。三期客戶(hù)由于戶(hù)型變大，客戶(hù)也多了一些周邊為改善居住環(huán)境而升級(jí)住宅的客戶(hù)。小區(qū)內(nèi)用來(lái)辦公的較少，有些如音樂(lè)制作室等的小公司，但大部分都是自主，一部分人在此投資。租金：小戶(hù)型約為2000多/月，80-90平米的約3000多/月客戶(hù)訪談陳女士45-50歲，三口之家2005年12月入住，所購(gòu)房屋為7100元/平米（精裝）97平米2居購(gòu)買(mǎi)原因：樓盤(pán)廣告做得好，沙盤(pán)漂亮，認(rèn)為這里的環(huán)境會(huì)非常好，居住人群層次會(huì)比較高。因?yàn)樵诟浇ぷ?，覺(jué)得地點(diǎn)也比較合適。居住感受：開(kāi)發(fā)商承諾的綠化、會(huì)所設(shè)施以及教育、體育設(shè)施均沒(méi)有兌現(xiàn)，小區(qū)環(huán)境很差，天然氣還有開(kāi)通。但是，小區(qū)內(nèi)年輕人較多，沒(méi)有時(shí)間聚集起來(lái)向上投訴?，F(xiàn)在居住的人群素質(zhì)還比較高，沒(méi)有不和諧的聲音。有私家車(chē)的人占一半左右。炫特區(qū)客戶(hù)客戶(hù)訪談黃女士25-30歲，二口之家，平面設(shè)計(jì)，原在海淀工作、居住2004年11月入住，所購(gòu)房屋為6390元/平米（精裝）60多平米1居，月供2000多元購(gòu)買(mǎi)原因：當(dāng)時(shí)宣傳的社區(qū)氛圍很吸引人，70年代社區(qū)，覺(jué)得都是年輕人聚在一起感覺(jué)很時(shí)尚。而且，當(dāng)時(shí)在項(xiàng)目網(wǎng)站上經(jīng)常組織活動(dòng)，感覺(jué)很好。受朋友推薦影響，幾個(gè)朋友都買(mǎi)在一個(gè)小區(qū)里，聯(lián)系也方便。所選戶(hù)型方正、實(shí)用。居住感受：社區(qū)環(huán)境不好，供電不正常，已經(jīng)有過(guò)幾次上訪。小區(qū)內(nèi)有些業(yè)主是新聞工作者，也在報(bào)紙上也披露過(guò)這里的情況，但仍未解決。這里買(mǎi)東西很方便，但是物價(jià)較高。工體三號(hào)客戶(hù)投資人群較多，有部分外企團(tuán)購(gòu)，用于酒店式公寓接待或出租?，F(xiàn)場(chǎng)有兩撥客戶(hù)。一撥客戶(hù)年齡在四五十歲左右，穿著普通，不甚講究，深色系，氣質(zhì)穩(wěn)重。在詢(xún)問(wèn)了戶(hù)型等基本信息后便離開(kāi)了。另一撥客戶(hù)年齡在30多歲，女士著黑色連衣裙，男士穿著較商務(wù)，據(jù)觀察有較強(qiáng)意向。陳坤，底商經(jīng)營(yíng)酒店，同時(shí)購(gòu)置一套小戶(hù)型。海晟國(guó)際公寓客戶(hù)2006年3月開(kāi)盤(pán)的1號(hào)樓于去年開(kāi)始蓄客，260多套房子有40%是海晟名苑老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)用來(lái)投資，因?yàn)樗麄兪煜み@邊的租賃市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的租賃非常有信心。（海晟名苑內(nèi)有60%客戶(hù)用來(lái)投資、出租，租戶(hù)有90%以上為外籍人士?，F(xiàn)最小戶(hù)型93平米的房子從來(lái)沒(méi)有空置過(guò)。）客戶(hù)最關(guān)注的首要問(wèn)題是投資回報(bào)率，熟悉工體三號(hào)、銀鉆等小戶(hù)型項(xiàng)目，有較多工體三號(hào)回流客戶(hù)。海晟國(guó)際公寓的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)客群多為大企業(yè)的成功人士，以外企居多，香港人、新加坡人、臺(tái)灣人等，自主、投資均有?？粗氐囟蝺r(jià)值及升值潛力，且喜歡周邊便捷的商務(wù)配套氛圍。團(tuán)購(gòu)客戶(hù)約占整體客戶(hù)的50%甚至更多。團(tuán)購(gòu)企業(yè)多為大型外企，如：康飛石油、英國(guó)航空、北歐商務(wù)等。團(tuán)購(gòu)一般數(shù)量在十幾套，用于公司商務(wù)接待，46平米及72平米均有。后現(xiàn)代城客戶(hù)客戶(hù)以東部的高級(jí)白領(lǐng)及藝術(shù)人士為主，絕大部分的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)都是自住加過(guò)渡。客戶(hù)的年齡集中在25-45歲之間，家庭結(jié)構(gòu)為2夫妻或者3口之間，但是年輕夫婦為主，絕大部分擁有1部汽車(chē)?？蛻?hù)的付款方式主要為按揭，最低三成起，也有不少客戶(hù)一次性付款的，特別是總價(jià)低的小戶(hù)型。典型客戶(hù)描述：某先生，30歲左右，衣著比較前衛(wèi)時(shí)髦，開(kāi)廣本車(chē)，意向購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型為80平米左右的2房1廳，主要用來(lái)自住。很喜歡后現(xiàn)代城的社區(qū)氛圍，同時(shí)這里離他工作的地方也不遠(yuǎn)，主要是價(jià)格可以承受。同時(shí)很看好泛CBD附近以后的發(fā)展?jié)摿?，覺(jué)得以后這里周邊的配套會(huì)越來(lái)越好，所以一定要買(mǎi)一套等著升值。蘋(píng)果社區(qū)客戶(hù)客戶(hù)以東部的高級(jí)白領(lǐng)及藝術(shù)人士為主，如studio工作室，小型攝影棚、電視臺(tái)演播廳以及制作公司的年輕白領(lǐng)，藝術(shù)家，畫(huà)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司。據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理訪談，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)、香港鳳凰衛(wèi)視、時(shí)代華納等陸續(xù)進(jìn)駐CBD，傳媒巨頭們所帶來(lái)的附屬型公司和創(chuàng)意工作者，將是蘋(píng)果社區(qū)的主要消費(fèi)群體。絕大部分的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)都是自住加過(guò)渡。客戶(hù)的年齡集中在25-45歲之間，家庭結(jié)構(gòu)為2夫妻或者3口之間，但是年輕夫婦為主，絕大部分擁有1部汽車(chē)。客戶(hù)的付款方式主要為按揭，最低二成起，大部分為三成以上，也有不少客戶(hù)一次性付款的。典型客戶(hù)描述：某小姐，25歲左右，衣著比較前衛(wèi)時(shí)髦，開(kāi)白色豐田車(chē)，意向購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型為90平米左右的2房1廳，主要用來(lái)自住。很喜歡蘋(píng)果的社區(qū)氛圍，公寓帶精裝修可以省很多事，而且價(jià)格也可以承受。從言談舉止可以看出，這位客戶(hù)很有修養(yǎng)，應(yīng)該從事的是跟藝術(shù)有關(guān)的工作。北京5月租賃客戶(hù)沈小姐，25歲，衣著時(shí)尚，北京師范大學(xué)在讀碩士，目前在北京五月小區(qū)租住一套33平米的小戶(hù)型，租用原因有兩點(diǎn)：一是這里距離學(xué)校很近，學(xué)校宿舍晚上11.30就得關(guān)門(mén)，自己在校外上班常加班到很晚，回去不方便，而租住地距離學(xué)校太遠(yuǎn)不方便學(xué)習(xí)，所以距離學(xué)校近的房屋成為這類(lèi)半工半讀學(xué)生的首選；二是不喜歡與人和租，喜歡自由任性的生活方式，故這種類(lèi)似學(xué)生宿舍的單身小戶(hù)型公寓最適合。北京5月投資客戶(hù)張先生，33歲，開(kāi)著桑塔納2000轎車(chē)，衣著時(shí)尚，某企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，投資教育區(qū)的小戶(hù)型主要原因有兩點(diǎn)：一是看中學(xué)生租房的穩(wěn)定性，學(xué)生流動(dòng)性大，面臨高校逐年擴(kuò)招，租房需求將越來(lái)越旺盛，教育區(qū)內(nèi)的房屋絕對(duì)增殖；二是自己投資實(shí)力不是很強(qiáng)，小戶(hù)型總價(jià)低，資金壓力不大，所以適合投資。輝煌國(guó)際中心客戶(hù)關(guān)鍵字：投資，上地產(chǎn)業(yè)區(qū)，50年產(chǎn)權(quán)商住，精裝小戶(hù)型夫妻兩人，年齡25-30，兩人穿著均為全套李寧運(yùn)動(dòng)裝，女士背運(yùn)動(dòng)型背包，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)來(lái)作為短暫過(guò)渡，然后投資，意向戶(hù)型為頂層LOFT戶(hù)型或者買(mǎi)兩套相鄰的50平米左右的普通戶(hù)型。一位男士，年齡30歲左右，穿著較正式，工作在中關(guān)村北部區(qū)域，為大型企業(yè)基層管理人員，看中項(xiàng)目的低總價(jià)高回報(bào)和商住兩用功能，購(gòu)買(mǎi)一套用來(lái)投資。WeareHomeWeareLearnWeareShareWeareWorkYOHOTOWN客戶(hù)生活演繹WeareDecorate目錄2、建立常識(shí)、分布格局、驅(qū)動(dòng)因素、數(shù)據(jù)分析1、序：探討本報(bào)告的意義、報(bào)告樣本采集3、政策對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)的影響5、客戶(hù)分析6、小戶(hù)型建筑產(chǎn)品思考：主流VS延展創(chuàng)新7、案例演繹小戶(hù)型建筑形式思考：主流or創(chuàng)新延展不同驅(qū)動(dòng)因素下的小戶(hù)型項(xiàng)目主流產(chǎn)品分析小戶(hù)型項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)分析戶(hù)型分析、戶(hù)型常用系數(shù)、規(guī)律總結(jié)為解決規(guī)劃等問(wèn)題的案例自住型小戶(hù)型項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)分析客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)特征具體分析自住建筑規(guī)模較大規(guī)模的社區(qū)處于大規(guī)模居住區(qū)內(nèi)的部分條件受限的樓座小規(guī)模項(xiàng)目但是鄰近成熟大社區(qū)（例如主場(chǎng)臨近嘉銘園）產(chǎn)品形式板樓、塔樓、板塔結(jié)合，形式多樣項(xiàng)目資源條件處于城市繁華區(qū)的邊緣地帶或者非核心地段；臨城市主干道、快速路或軌道交通，公共交通發(fā)達(dá)；多數(shù)定位為青年社區(qū)，有一定的文化概念；代表項(xiàng)目捷運(yùn)交通（地鐵、城鐵）東恒時(shí)代（1線地鐵四惠站）明天第一城、主場(chǎng)（城鐵13號(hào)線立水橋站、未來(lái)地鐵5號(hào)線）榮上居（城鐵13號(hào)線知春路站）道路交通（城市快速路）后現(xiàn)代城、易構(gòu)空間、蘋(píng)果社區(qū)、沿海賽洛城、時(shí)代國(guó)際、CBD傳奇東領(lǐng)鑒筑、阿曼寓所、CASA、炫特區(qū)、酷特區(qū)水木天成、左鄰右舍、觀澳園遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、舒舍、非?？臻g、考拉、萬(wàn)潤(rùn)風(fēng)景、圣淘沙、三星莊園、新坐標(biāo)城市出品、花園公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)特征具體分析投資建筑規(guī)模單體樓（１－２個(gè)單體）、綜合體中的小體量樓座產(chǎn)品形式塔樓、假板（圍板、內(nèi)廊式板樓……）項(xiàng)目資源條件處于城市核心商務(wù)區(qū)、核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心教育區(qū)等；租賃市場(chǎng)活躍，有固定租客人群，通常以居住為主；規(guī)模太小無(wú)法形成社區(qū)感，或者位于綜合體中有較強(qiáng)的商務(wù)感；以小戶(hù)型解決進(jìn)深過(guò)大、東西朝向等建筑問(wèn)題；代表項(xiàng)目核心商務(wù)區(qū)大成國(guó)際中心、銀鉆公寓、海晟國(guó)際公寓、工體3號(hào)、瞰都、豐僑公寓、懿品閣、名苑雅居、中天國(guó)際公寓核心產(chǎn)業(yè)區(qū)輝煌國(guó)際中心、博雅國(guó)際中心、飄home、點(diǎn)擊未來(lái)沁居、紫金長(zhǎng)河核心教育區(qū)北京5月、智慧大廈、56號(hào)公寓投資型小戶(hù)型項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)分析自住型項(xiàng)目主流之戶(hù)型分析投資型項(xiàng)目8.5米6.4米臥室餐廳起居室廚房衛(wèi)生間建筑面積：64.6平米套內(nèi)建筑面積：47.7平米使用率：74%戶(hù)型特點(diǎn)

保證了起居、臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間；廚、衛(wèi)分居入口兩側(cè)，明廚帶生活陽(yáng)臺(tái)；臥室和起居室只有一個(gè)空間直接采光；具備餐廳空間。陽(yáng)臺(tái)功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居室11.85平米3.95米3米餐廳6.32平米3.95米1.6米臥室13.57平米2.95米4.6米廚房4.32平米2.4米1.8米衛(wèi)生間4.8平米1.6米3米陽(yáng)臺(tái)1.71平米1.8米0.95米后現(xiàn)代城：一居功能陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，為廚房延展空間6.9米建筑面積：76.46平米套內(nèi)建筑面積：62.33平米使用率：81%戶(hù)型特點(diǎn)具備臥室、起居室兩個(gè)開(kāi)間設(shè)計(jì)

；廚、衛(wèi)分居入口兩側(cè)，明廚設(shè)計(jì)；9平米彈性功能空間設(shè)計(jì)。9平米書(shū)房設(shè)計(jì)，使客戶(hù)多獲得一個(gè)空間9.2米起居室臥室書(shū)房廚房書(shū)房衛(wèi)生間功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳23.58平米3.6米6.55主臥12.6平米3.275米3.85米廚房8.58平米2.6米3.3米衛(wèi)生間6.36平米2.4米2.65米書(shū)房8.8平米3.275米2.7米蘋(píng)果社區(qū)：一居進(jìn)深：8.8m，開(kāi)間：6m建筑面積：57㎡套內(nèi)面積：48㎡使用率：84%戶(hù)型特點(diǎn)客廳、臥室、餐廳、衛(wèi)生間、廚房等各個(gè)功能區(qū)間完整，布局緊湊、實(shí)用；具備臥室、廚房?jī)蓚€(gè)開(kāi)間；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：臥室?guī)в虚_(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)；廚房配備獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)；玄關(guān)設(shè)計(jì)。玄關(guān)廚房洗手間客廳工作陽(yáng)臺(tái)餐廳臥室景觀陽(yáng)臺(tái)功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳3.153.511廚房3.51.856.5餐廳3.51.856.5臥室3.53.211.2工作陽(yáng)臺(tái)1.51.82.7衛(wèi)生間3.151.855.8阿曼寓所：一居建筑面積：52.45平米套內(nèi)建筑面積：42.31平米使用率81%戶(hù)型特點(diǎn)東北朝向；起居室、臥室兩個(gè)開(kāi)間；三個(gè)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；明廚明衛(wèi)。廚房外設(shè)明亮洗衣陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用。功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳18.9平米3米6.3米主臥10.23平米3.3米3.1米廚房5.28平米1.6米3.3米衛(wèi)生間5.8平米2米2.6米陽(yáng)臺(tái)3.52平米1.6米2.2米左鄰右社：一居6.4米進(jìn)深6.3米開(kāi)間臥室起居廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)12米7.8米建筑面積：72.25平米套內(nèi)建筑面積：54.98平米使用率：75%開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，采光、通風(fēng)、晾衣功能衛(wèi)生間臥室功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳21.7平米3.95米5.5米主臥14.73平米3.55米4.15米開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)3.95平米1米3.95米廚房7.29平米2.7米2.7米衛(wèi)生間8.22平米2.35米3.5米沿海賽洛城：一居戶(hù)型特點(diǎn)具備臥室、起居室兩個(gè)開(kāi)間設(shè)計(jì)；明廚設(shè)計(jì)；起居室開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。建筑面積：57.14㎡套內(nèi)面積：47.31㎡使用率82%戶(hù)型特點(diǎn)保證客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用；具備臥室、起居室、廚房三個(gè)面寬設(shè)計(jì)；廚房工作陽(yáng)臺(tái)，增加了廚房功能的延展性；客廳、臥室?guī)в酗h窗或小陽(yáng)臺(tái)。衛(wèi)生間臥室起居室廚房工作陽(yáng)臺(tái)餐廳飄窗及陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)舒適度設(shè)計(jì)功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳33.6811.04廚房31.985.94餐廳3.682.17.73臥室3.323.3411.1工作陽(yáng)臺(tái)1.291.982.55衛(wèi)生間2.151.783.83城市出品：一居沿海賽洛城：二居建筑面積：94平米套內(nèi)建筑面積：75平米使用率：79%戶(hù)型特點(diǎn)南北朝向；進(jìn)深面寬比主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間；次臥帶開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)；。功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳+餐廳19.3平米3.55米5.45米主臥13.5平米3.85米3.5米主臥衛(wèi)生間5.4平米2.5米2.15米次臥11平米3.6米3.05米開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)3.3平米3.05米1.1米廚房6.9平米1.8米3.85米衛(wèi)生間3.4平米1.9米1.8米主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間，提升品質(zhì)13米6.7米戶(hù)型特點(diǎn)

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用；保證較大的主臥空間；明廚設(shè)計(jì)。建筑面積：94.52平米套內(nèi)建筑面積：77.05平米使用率：81%8.4米9.2米主臥室臥室衛(wèi)生間廚房起居室陽(yáng)臺(tái)飄窗功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳30.3平米3.65米8.3主臥次臥18.3平米12.2平米3.65米3.65米5.025米3.35米廚房9.5平米1.9米2.8米衛(wèi)生間5.32平米2.4米2.65米蘋(píng)果社區(qū)：二居起居室大飄窗設(shè)計(jì)，具備一定舒適度9米進(jìn)深7.3米開(kāi)間主臥起居廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)建筑面積：77.36平米套內(nèi)建筑面積：64.36平米使用率：83%戶(hù)型特點(diǎn)方正戶(hù)型，功能空間完善設(shè)計(jì)體現(xiàn)生活品質(zhì)感明廚、明衛(wèi)、寬敞客廳體現(xiàn)便捷空間生活樣板；兩廳相連，空間更有效利用；廚房外設(shè)明亮洗衣陽(yáng)臺(tái)，方便實(shí)用。次臥功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳24.48平米3.4米7.2米主臥17.94平米3.9米4.6米次臥9.36平米3.9米2.6米廚房5.94平米1.8米3.3米衛(wèi)生間4.59平米1.7米2.7米陽(yáng)臺(tái)2.7平米1.8米1.5米左鄰右社：二居10米開(kāi)間8.5米進(jìn)深主臥室客廳次臥室廚房餐廳衛(wèi)生間建筑面積：99.35平米套內(nèi)建筑面積：80.14平米使用率：81%戶(hù)型特點(diǎn)

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用落地陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增強(qiáng)室內(nèi)采光，體現(xiàn)生活品質(zhì)感雙廳陽(yáng)光外飄窗客廳更顯溫馨方正主臥,易于擺放家具主臥外接南向陽(yáng)臺(tái)，半開(kāi)放式設(shè)計(jì)，空間更富有情趣衛(wèi)生間次臥室功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深起居廳22.8平米4米5.7米主臥17.82平米3.3米5.4米次臥10.13平米2.7米3.75米次臥7.97平米2.7米2.95米廚房6.48平米2.4米2.7米衛(wèi)生間4.32平米1.8米2.4米左鄰右社：三居12.03米6.6米主臥室客廳廚房陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間建筑面積：65.75平米套內(nèi)建筑面積：50.47平米使用率：76%戶(hù)型特點(diǎn)保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間各功能空間布局合理、潔污分區(qū)、動(dòng)靜分離雙朝向、視野開(kāi)闊功能齊全，玄關(guān)處可設(shè)計(jì)衣帽間，無(wú)浪費(fèi)面積玄關(guān)處設(shè)計(jì)洗衣位置餐廳功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深客廳17.64平米4米4.41米餐廳4.64平米1.75米2.65米臥室11.9平米3.4米3.5米廚房6.45平米2.65米2.66米衛(wèi)生間3.9平米1.6米2.19米陽(yáng)臺(tái)5.1平米3.4米1.5米附加值設(shè)計(jì)借鑒：明天第一城一居起居廳書(shū)房陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間廚房9.55米6.75米可移動(dòng)墻體戶(hù)型特點(diǎn)

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用可移動(dòng)墻體增加了內(nèi)部空間布局的靈活性6米的大開(kāi)間形成了超大的采光面附加值設(shè)計(jì)：將書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)合二為一，同一空間具備兩個(gè)功能，銷(xiāo)售說(shuō)辭亮點(diǎn)。建筑面積：56.70平米套內(nèi)建筑面積：45.36平米使用率：80%臥室餐廳功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深客廳16.2平米4.05米4米餐廳6.08平米1.9米3.2米主臥室10.83平米2.85米3.8米廚房6.75平米2.5米2.7米衛(wèi)生間5.67平米2.1米2.7米陽(yáng)臺(tái)10.41平米5.95米1.75米附加值設(shè)計(jì)借鑒：后現(xiàn)代城一居建筑面積：55.63㎡套內(nèi)面積：45.34㎡使用率：80%戶(hù)型特點(diǎn)采用全開(kāi)放式空間格局，可自由創(chuàng)意生活戶(hù)型緊湊,保證客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房舒適生活的完美功能空間臥室設(shè)計(jì)270度獨(dú)特視角窗，可充分采光、觀景小戶(hù)型大開(kāi)間設(shè)計(jì)，生活更加舒適臥室衛(wèi)生間廚房角窗起居室附加值設(shè)計(jì)：２７０°角窗設(shè)計(jì)，提升空間的舒適度功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳44.317.2餐廳1.22.32.76廚房2.082.55.2臥室3.2412.8衛(wèi)生間1.452.33.3附加值設(shè)計(jì)借鑒主場(chǎng)：一居建筑面積：98.40㎡套內(nèi)面積：80.07㎡使用率：82%戶(hù)型特點(diǎn)布局方正，實(shí)用率高戶(hù)型整體設(shè)計(jì)動(dòng)靜相宜，功能區(qū)間完整，滿(mǎn)足開(kāi)放與私密性的要求主臥設(shè)計(jì)270度獨(dú)特視角窗，可充分采光、觀景次臥設(shè)觀景大陽(yáng)臺(tái)，提升舒適度北面設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)，滿(mǎn)足采光與通風(fēng)的要求觀景陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)角窗衛(wèi)生間次臥主臥客廳餐廳廚房功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳4.2416.8餐廳32.57.5廚房32.26.6主臥4.23.514.7次臥3.53.311.5衛(wèi)生間31.54.5附加值設(shè)計(jì)借鑒主場(chǎng)：二居起居廳起居廳主臥室16.83平米衛(wèi)生間5.28平米衛(wèi)生間5.28平米開(kāi)放式廚房3.3米開(kāi)間9.3米進(jìn)深內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4.95平米樓梯內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4.95平米戶(hù)型特點(diǎn)保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用雙層內(nèi)陽(yáng)臺(tái)空間，完善的功能配置，增加了空間的設(shè)計(jì)彈性，提升生活品位上層平面首層平面開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)建筑面積：29.68平米套內(nèi)建筑面積：25.41平米樓梯功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深首層起居廳15.18平米3.3米4.6米上層起居廳9平米3.3米2.7米主臥16.83平米3.3米5.1米主衛(wèi)5.28平米1.6米3.3米客衛(wèi)5.28平米1.6米3.3米廚房開(kāi)放式附加值設(shè)計(jì)借鑒：非?？臻gLOFT戶(hù)型特點(diǎn)蘋(píng)果LOFT，擁有5.6米層高，6.4米超大開(kāi)間，可以實(shí)現(xiàn)2.7米/2.9米上下空間組合建筑面積60平米，買(mǎi)一單層能得到兩層近120平米的空間上下層功能空間分布合理，動(dòng)靜相宜人性化雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，上下層各有一個(gè)衛(wèi)生間單層套內(nèi)面積：46.81平方米單層建筑面積：60.25平方米雙層套內(nèi)面積：91.04平方米附加值設(shè)計(jì)借鑒蘋(píng)果社區(qū)：LOFT功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深客廳14.9平米3.1米4.8米餐廳12.3平米2.96米4.2米主臥次臥13.1平米11.2平米3.1米2.95米4.2米3.8米廚房4.38平米1.48米2.95米一層衛(wèi)生間5.27平米2.7米1.95米二層衛(wèi)生間8.98平米2.4米3.74米投資型項(xiàng)目衛(wèi)生間7.5㎡廚房3㎡臥室12㎡衣帽間3㎡餐廳4㎡步入式衣帽間開(kāi)放式廚房，節(jié)省空間層進(jìn)式功能分區(qū)傾斜處理點(diǎn)破刻板，富于變化傾斜處理營(yíng)造變化銀鉆公寓：一居戶(hù)型特點(diǎn)原創(chuàng)LOFT雙層空間，上下同層高--3米1，絕對(duì)舒適，形成實(shí)際百平米的LOFT尺度，

衛(wèi)生間配備超大豪華浴缸，及步入式衣帽間，空間運(yùn)用合理，關(guān)注生活細(xì)節(jié)。

功能面積（㎡）進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）臥室12.03.23.8餐廳4.02.11.9衣帽間3.02.11.5廚房3.02.11.5衛(wèi)生間7.52.72.7建筑面積：50㎡套內(nèi)面積：33㎡使用率：66%建面：100平米使用面積：81平米使用率：81%空間尺度：南北向12.5米進(jìn)深，6.5米面寬功能空間：臥室、書(shū)房、起居室、餐廳、一廚一衛(wèi)衛(wèi)生間9㎡廚房6㎡起居室20㎡餐廳10㎡臥室14㎡書(shū)房10㎡可轉(zhuǎn)向電視柜陽(yáng)光臥室、書(shū)房依托廚房設(shè)置吧臺(tái)方正、中規(guī)中矩、細(xì)節(jié)營(yíng)造變化銀鉆公寓：二居大成國(guó)際中心:Loft戶(hù)型分析戶(hù)型特點(diǎn)原創(chuàng)LOFT雙層空間，上下同層高--3米1，絕對(duì)舒適，形成實(shí)際百平米的LOFT尺度，

衛(wèi)生間配備超大豪華浴缸，及步入式衣帽間，空間運(yùn)用合理，關(guān)注生活細(xì)節(jié)。

客廳臥室廚房+餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間衣帽間樓梯樓梯時(shí)尚Loft戶(hù)型功能空間面積進(jìn)深開(kāi)間下層客廳133.054.3廚房+餐廳5.441.73.2衛(wèi)生間3.782.11.8上層臥室14.854.53.3衛(wèi)生間6.63.32衣帽間61.44.3建筑面積：56.50㎡套內(nèi)面積：49.67㎡衛(wèi)生間8㎡過(guò)渡空間6㎡臥室18㎡陽(yáng)臺(tái)4㎡建面：44.79平米套內(nèi)：31.06平米使用率：69%功能空間：臥室、一廚一衛(wèi)可部分承擔(dān)廚房功能的過(guò)渡空間整體布局安排類(lèi)似酒店客房陽(yáng)臺(tái)設(shè)置增加舒適度海晟名苑：一居建面：72.93平米套內(nèi)：50.57平米使用率：70%功能空間：臥室、起居室、一廚一衛(wèi)邊角空間做成衣帽間起居室與餐廳集成衛(wèi)生間8㎡廚房6㎡起居室16㎡走道6㎡臥室16㎡陽(yáng)臺(tái)3㎡海晟名苑：一居A戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：85㎡套內(nèi)面積：75㎡

使用率：88%戶(hù)型特點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用“全明空間”設(shè)計(jì)，無(wú)任何采光死角功能劃分明顯，動(dòng)靜相區(qū)隔，保證了私密性及空間層次感客廳有3米4的采光面，提升居住品質(zhì)主臥內(nèi)有3米2長(zhǎng)窗采光和觀景次臥主臥客廳餐廳廚房衛(wèi)生間玄關(guān)大采光面功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳3.453.7713餐廳2.41.63.84廚房2.52.46主臥3.255.3717.4次臥2.54.310.75衛(wèi)生間2.51.784.45玄關(guān)1.781.62.8瞰都：二居

開(kāi)間：7.87m進(jìn)深：8.48mC1-C戶(hù)型2房2廳2衛(wèi)建筑面積：85㎡套內(nèi)面積：75㎡使用率：88%進(jìn)深：11.35m開(kāi)間：8.35m衣帽間衛(wèi)生間超大主臥次臥廚房衛(wèi)生間客廳餐廳戶(hù)型特點(diǎn)保證客廳、餐廳、主次臥室、衛(wèi)生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實(shí)用超大主臥空間，完善的功能配置，增加了空間的設(shè)計(jì)彈性，提升生活品位3-4平米衣帽間設(shè)計(jì)，提高了室內(nèi)空間的利用率，提升了生活品質(zhì)感功能空間進(jìn)深（m）開(kāi)間（m）面積（㎡）客廳3.54.716.45餐廳24.79.4廚房3.62.27.9主臥6.65426.6主臥衣帽間2.52.46主臥衛(wèi)生間2.248.8次臥3.62.59衛(wèi)生間2.72.25.9豐僑公寓：二居建筑面積：68.93平米空間排布上，留有充分自由空間，兼顧居住辦公兩種可能。衛(wèi)生間居室廚房衛(wèi)生間茶水間辦公區(qū)輝煌國(guó)際中心:一居建筑面積：46.99平方米普通零居戶(hù)型客廳與臥室由業(yè)主自由分割該戶(hù)型尺度可做為寫(xiě)字間衛(wèi)生間廚房臥室客廳經(jīng)理室辦公室茶水間衛(wèi)生間懿品閣:一居K1戶(hù)型1房2廳1衛(wèi)起居室衛(wèi)生間臥室廚房+餐廳大露臺(tái)戶(hù)型特點(diǎn)全開(kāi)放式的空間設(shè)計(jì)，可隨意調(diào)整功能區(qū)間，增強(qiáng)了室內(nèi)通透感開(kāi)放式的廚房+餐廳，增加了廚房功能的延展性及空間感全落地玻璃使臥室及客廳與大露臺(tái)相連接，大大增加了室內(nèi)空間感，既可采光又可觀景，提升生活品質(zhì)紫金長(zhǎng)河：一居陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型特點(diǎn)3.1米層高，在高度上如此突破，是為了令日后房子的主人在裝修及使用上有更多游刃空間，掃除一般SOHO辦公空間的逼仄感。

四方格局，室內(nèi)沒(méi)有多余的過(guò)道，廚房、客廳、餐廳、臥室各功能空間的過(guò)渡簡(jiǎn)潔自然，布局緊湊，面積利用率高?？蛷d餐廳衛(wèi)生間主臥次臥廚房臥室與陽(yáng)臺(tái)連接，保證室內(nèi)充分的采光，體現(xiàn)生活品質(zhì)感普通住宅戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：96.66㎡套內(nèi)面積：75.39㎡智慧大廈：二居時(shí)尚LOFT戶(hù)型1房1廳1衛(wèi)+夾層建筑面積：58.54㎡套內(nèi)面積：45.66㎡戶(hù)型特點(diǎn)

4.9米層高，室內(nèi)區(qū)域開(kāi)闊，私人空間增加。無(wú)隔斷設(shè)計(jì)帶來(lái)自由無(wú)阻的創(chuàng)意空間。

夾層設(shè)計(jì)增加了房間的使用面積，利用豐富的垂直空間，可以搭出類(lèi)似復(fù)式的上層，間隔出獨(dú)立的功能區(qū)域，更可設(shè)計(jì)螺旋樓梯將上下層相連，極大豐富空間層次。廚房臥室客廳衛(wèi)生間玄關(guān)樓梯夾層挑空夾層挑空智慧大廈：LOFT功能房間起居+餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)陽(yáng)臺(tái)總計(jì)一居凈面積單位:㎡11-2610-18-3-73-61-31-630-66開(kāi)間單位:m3.0-5.73.0-4.0-1.5-3.41.6-3.01.0-1.91.0-6.0-進(jìn)深單位:m2.2-6.93.1-5.1-1.8-4.01.8-3.01.0-3.01.0-2.0-二居凈面積單位:㎡11-3011-188-124-103-62-33-842-87開(kāi)間單位:m3.4-6.53.1-5.02.7-4.01.8-4.41.5-3.61.4-2.02.0-5.0-進(jìn)深單位:m3.4-8.33.6-5.42.6-3.82.2-3.51.8-3.01.2-2.21.0-2.0-主要的常用系數(shù)參考小戶(hù)型自住項(xiàng)目功能尺度區(qū)間主要的常用系數(shù)