北京某樓盤銷售執(zhí)行案

北京日出海上銷售執(zhí)行案-銷售一、

價格方案（一）價格表確定時間：12月23日具體價格表及制定方法附后。（二)價格控制“分期推出，低開高走”通過分期推出，視情況逐步調(diào)高價格.(三)價格公布

對于優(yōu)先選房客戶：不公布價格，只公布價格范圍；對于優(yōu)先定房客戶：采取一房一價方式，預(yù)定某個房號只公布該房號的價格，價格的公布由現(xiàn)場經(jīng)理或主管嚴(yán)格控制。一旦有客戶要定房，人員須請示經(jīng)理或主管該房號的價格。二、

控制（一）內(nèi)部咨詢期（從現(xiàn)在——取得預(yù)售證）“優(yōu)先排號和優(yōu)先定房相結(jié)合”1、優(yōu)先排號客戶自愿交納1000元誠意金，就可以獲得一個優(yōu)先選房權(quán)號。優(yōu)先選房協(xié)議范本附后。

2、優(yōu)先定房

客戶自愿交納5000元誠意金，就可以獲得優(yōu)先定房，選定的房號開發(fā)商為客戶保留到約定的時間。

優(yōu)先定房協(xié)議范本附后。（二）正式認(rèn)購期（取得預(yù)售證以后）“分批推出、均衡”整個一期分兩批推出，均衡好房和相對較差房的速度，以保證項目率和價格都達(dá)到一個最佳點。具體分兩批推出：第一批：1棟A單元

2棟A單元

3棟A單元

4棟A、C單元

5棟B單元

6棟A、C單元

7棟B單元

8棟B單元第二批：剩余其它單位；三、

相關(guān)合作單位選定包括合作廣告公司、禮儀公司、裝飾公司以及各種媒體關(guān)系等的選定。（一）合作廣告公司選定及廣告準(zhǔn)備(12月25日確定)廣告公司選定工程流程：注：廣告公司的確定關(guān)系到項目廣告宣傳的正常啟動，也是項目廣告宣傳思路清晰，切實有效，最大限度發(fā)揮項目宣傳費用效力的有力保障，此項工作應(yīng)在項目準(zhǔn)備初期就開始進行。廣告準(zhǔn)備工作流程注：項目廣告對于起決定性作用，在塑造形象、吸引目標(biāo)客戶方面舉足輕重。因此，對于廣告制定，一定要提前準(zhǔn)備，認(rèn)真審核，以配合項目入市，一舉成功。（二）合作裝飾公司選定主要是考慮到本項目1單位較多，一般1單位由于面積小，裝修麻煩；同時考慮到此類單位一般多為外地人購買，他們沒有時間和精力裝修，提供裝修套餐服務(wù)可以增強一定的吸引力。選定工作流程與廣告公司相同。合作裝飾公司主要是為本項目提供裝修套餐服務(wù)，為達(dá)到預(yù)期效果，合作裝飾公司一定要選擇一家實力雄厚，在本地有一定知名度的公司，并且要求提供多種裝修套餐方案供選擇。合作裝飾公司關(guān)系到客戶是否有信心選擇套餐服務(wù)，進而影響到其購買決心，因此，合作裝飾公司的選定應(yīng)慎重。但是特別注意的是：本項目提供裝修套餐而不是裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)房，一定要客戶與裝修公司簽訂合同，裝修維護是一個長期過程，開發(fā)商應(yīng)該回避這個問題。確定時間：2005年2月底(三)合作禮儀公司選定：主要是為了開盤典禮以及一些節(jié)點舉行活動順利進行，選擇一家經(jīng)驗豐富，有較多成功案例的公司作為合作公司，可使項目的開盤儀式或活動熱烈而隆重。選定時間：即時性選定（四）合作媒體選定：媒體是本項目發(fā)布信息、傳達(dá)信息的重要手段，對于項目的推廣起著決定性作用。因此，應(yīng)選擇受眾面廣，影響面寬的媒體作為項目的合作媒體?！逗？谕韴蟆贰逗？谌請蟆窇?yīng)是本項目的主要合作媒體選擇。四、

資料準(zhǔn)備（一）樓書1、規(guī)格：10P2、數(shù)量：2萬本3、費用：4萬元4、時間：2005年1月2日初稿；

2005年1月6日定稿；

2005年1月12日制作完成；（二）折頁（用于酒店放置）1、規(guī)格：4P2、數(shù)量：4萬份3、費用：2萬元4、時間：同樓書（三）展板（主要用于明珠廣場展銷處）1、數(shù)量：4塊2、費用：3、時間：2004年12月28日初稿；

2005年12月30日定稿；

2005年1月31日制作完成；朋五、法

宣毒傳推譽廣漠（一集）項友目形膝象定筒位蒙“濱為海極蜻品休清閑小雖戶”賢濱海枕——室突出凍本項圣目近蝴海地知理位錘置特寒點；虜極品湯——駁透視己出本傷項目晶品質(zhì)德內(nèi)涵饞，樹兩立起凡項目油高檔開品味單；腥休閑憲小唉戶—鼻—小晶戶型扒住宅伶加上膽休閑昂特點瓦，對睜于度勻假和旬養(yǎng)老獻(xiàn)型客騰戶具肝有吸演引力尚；霉定位泡于此銳，擇主要掙是利俊用本漁項目猴戶型互偏小軋，物六、澤塑七、猴

關(guān)鐘于時蒙機湊一般登而言億，海這口房華地產(chǎn)脖市場總的旺領(lǐng)季在督10握月—鉤次年工5月獸之間耗，這枝是由領(lǐng)海口疼的氣抹候條爬件所隊決定慰。為看充分煌利用觸和把扶握春深節(jié)前秘后這體個最鄭好從知以上顏分析漂結(jié)合處本項訊目自挖身的青情況賠，我糧們認(rèn)莖為：志20稼0姿3年刮4月斯是本遞項目須開始絲的良憑機。濫但從駕項目隸自身樓的情綢況來核看，慰配合齊，以偽下幾等方面沖的工段作是橫否完拜成是郵開始連的前既提：軌⑴現(xiàn)盆場包蓄裝已演經(jīng)完束成，喬可供予使用充。塵包括瓶售樓寨處、諒示范雙單位眼、工腫地包助裝、泰區(qū)域情包裝烘等。錢①售獎樓處占接待賊中心額已經(jīng)肢裝修費完畢鎮(zhèn)，各踩種售餅樓物圖料（錢模咸型、毛展板憤、桌味椅等腿）已呢經(jīng)安漏裝擺燒放完舊畢，友可供所人員寒進場論。慢②示珠范單移位裁公開存發(fā)售及前表裝修匆完畢躍，可床供客腫戶參科觀。刻鑒于抖示范嗓單位稠在中極的重們要作絡(luò)用，懶宜越慌早完罩成越求好。惹③工界地包姿裝告

工錫程形屢象進昌度達(dá)簽到一灘定程鹽度，萬有工許程隊近進場奏施工設(shè)，給倉人一占種緊斬張施挑工感事覺，刪堅定稱客戶渣的購治買信笑心；循

工重地主紹體上慕彩旗悶和條波幅安收裝完壓畢，尊制造歲一種膛歡快閉熱烈禾的氣讀氛，宮刺激勿客戶孩認(rèn)知于熱情披；稅

工慌地圍襲墻設(shè)往計施課工完上畢，屢與售京樓處貝和諧丸統(tǒng)一打，形管成一括個強堂力“賣賣場祖”?；铫軈^(qū)各域包禾裝潔京通竊高速繼和京損哈高套速的劈廣告躍碑已左經(jīng)安月裝完閥畢，灘各條枯選定柏路段霸的彩們旗或話燈箱閉已經(jīng)最布置影安裝另完畢候。北⑵各庭種關(guān)盛系已祥經(jīng)建雖立完同畢靜⑶售悄樓資錄料、腐物料鍵、人辰員培允訓(xùn)已嘴經(jīng)安看排就劈緒：忍①售疤樓資劉料、母物料邁已經(jīng)黨完成放：賀資腥料：沸

“鋒三證綠一書漿”的芽準(zhǔn)備楚

售兇樓書潑的設(shè)嗎計及須材料少選用燭標(biāo)準(zhǔn)錫

宣奴傳折嶼頁的然設(shè)計壞及材兼料選蜻用標(biāo)柿準(zhǔn)轟

購霧樓須銹知、擺價格火表、沿付款燙方式工的制順定和博準(zhǔn)備惡

認(rèn)除購書到、樓墾宇買套賣合社同等康資料輸?shù)闹剖蓝ê透銣?zhǔn)備雨

其橋他所鮮需資棒料的奮確定扎和準(zhǔn)籠備慶物料決：筆

看靜板、產(chǎn)展板橡的物殿料準(zhǔn)項備下

售頭樓處促模型須的準(zhǔn)初備悠

售服樓處壤保安旦的選沃聘往

售陷樓處柴的辦快公用苦品準(zhǔn)撓備吉

售痛樓處歇其他購所需惑物料愚的設(shè)摧定和賢準(zhǔn)備綁②人睜員培貨訓(xùn)完狐畢人秋員的緞?wù)衅咐缀团喙?xùn)完元畢，嚇人員鋸的素途質(zhì)好壯壞直翼接影塑響到猛項目距的，委因此賭，人菠員的票選定檔應(yīng)在詢培訓(xùn)娃完畢捏后擇記優(yōu)錄蛋取，勿以保矮證項膊目能桃順利鼠進行貓。娛⑷預(yù)便售證諷的辦甚理已樂經(jīng)完知結(jié)鋸預(yù)辯售證業(yè)是公私開發(fā)衛(wèi)售的謠基本濱條件晝，本嗓項目路在公蛋開發(fā)評售前佳預(yù)售績證必站須完區(qū)全辦訂妥。舉八、裂

關(guān)沿于認(rèn)嘴知渠可道赤承前挎所述騙，本唇項目甚啟動劉的關(guān)結(jié)鍵在費于聚游集人毛氣，仰沒有閱認(rèn)知席就沒役有人卷氣，寇擴大腸項目我人氣岡首選勝要通肅暢項賤目的枯認(rèn)知北渠道戒。旁按照肢市場援上的鞠通行縣做法為，則蘭是運境用廣鑼告媒存體進琴行多斷方位針、立界體化肢、多忙維度造的項掠目訴姑求和作傳導(dǎo)軍，擴闖大潛痕在的秘認(rèn)知接群體椒。但謠我們獨認(rèn)為鼠這種醋做法肯僅是纖一個礎(chǔ)方面謠，比管較單艷一。婆且在價這種音傳導(dǎo)牽方式屆下，渡消費奧者始三終處衛(wèi)于被封動認(rèn)斗知的冬狀態(tài)祖，因夜而有偵一個滋較為家漫長誰的過六程，趕人氣橫的聚疫集也同難以款達(dá)到疤迅速叛、熱情烈的雪要求存，相辜應(yīng)會次造成純項目熱面臨豪一個桐漫長鞠的周施期，失而且貌還增里加了窯項目教的機頁會成渣本。退因而凱我們見建議高立足海于本炭項目鞠相對搜質(zhì)素年較高盾的基倆礎(chǔ)上茂，大同膽創(chuàng)爪新，姥在一些定量目的廣捉告宣教傳基剛礎(chǔ)狂上，啊導(dǎo)入厚其他桂認(rèn)知屯途徑犬，化拍消費瓶者被項動認(rèn)馳知為布主動按認(rèn)知瑞，增證大被毯消費龍者認(rèn)跟知的童機率條，力儲求在豪短時茶間內(nèi)誓聚集仁起本餅項目透人氣亡，初裙步構(gòu)癢思做牧法如薦下：蠻⑴流在動車藏體廣芒告固建議封本項聚目在砍30僚0路阿和朝榨陽門志附近打公交客車上丸做車趣體廣延告，催一來溝車體偷廣告炮較為育醒目集，容列易為放人認(rèn)篇知；滾二來倆30竿0路瞎公交艙車路絞線，宰幾乎龜橫跨值主要欄繁華遇區(qū)域故，流桶動的岸范圍桌大，易潛在陷的認(rèn)準(zhǔn)知面古廣；瑞但需照要著蜜重強丸調(diào)的尼是，潛本車背體廣訴告的巨版面停設(shè)計挑應(yīng)具原備較森高的晉品味計和蜓較強狡的沖舒擊力晌。寨⑵大蹈北窯龍展銷賽處賤此點專已在認(rèn)上篇樸加以昆論述橋，故惕從略吹。屬⑶展瀉銷會磁主要辯是指刃舉辦雀現(xiàn)場乞展銷攏會和賀參加珠大型屋房地竟產(chǎn)展壞銷會汁。咬現(xiàn)場搏展銷框會容六易積趟聚人頃氣，鈴制庭造緊兇張熱糟烈的道氣氛廉，堅畜定消鄉(xiāng)費者姐的信美心，少引發(fā)疏成交趨的迫遮切性說?，F(xiàn)軋場展席銷會伙一般議伴隨深著相墓應(yīng)的線優(yōu)惠動活動蹈。贊參加群大型滑房地過產(chǎn)展斤銷會峽亦是海一種昏很好組擴大跡樓盤并知名飽度的罰形式架，它當(dāng)參與亞人數(shù)甚多，碰影響梁面大難，帶除有鮮類明的競行業(yè)分特點杏。房前地產(chǎn)杰供需豆雙方擋直接質(zhì)進行礙交易紫，亦截是買澆家賣襖家之器間交井流溝乎通的鼠一個壯有益媽場所樣，根版據(jù)我泳們的辨了解葵，前哭些年蹄的展刻銷會眉主要地起的悉是宣護傳作屯用，瘋但近帝年來錯，展搖銷會志已開饅始有宵一定擺的成鏡交作黑用了貌。午九、部

關(guān)儉于質(zhì)暗素劫人氣抹易散餅不易仆聚，亞消費搬者的跑選擇缺空間葛日益須增大知，對極項目或的忠漲誠度畫就相派對脆歡弱，楚加嘉強項低目質(zhì)齒素的棗營造硬是保卷持項組目人漁氣的著重要府手段茶。劃針對障本項賞目的伐實際燦情況軍，我彩們認(rèn)盾為晶重點鞏應(yīng)放弓在售深樓處描、示貞范單蝕位和繡示范小環(huán)境錫的營余造上堆，尤查其是跨示范凳環(huán)境珍。悅⑴售延樓處房展示仍

位習(xí)置設(shè)慌立吹建議齡設(shè)在祖與占快地1磁30叉畝地父塊一來路之抗隔的蠅占地專50蹦畝地歸塊如鎖示意頃圖中裳的B狡地塊婚。道

占詳?shù)孛婧e壤以2繞00譜0M獸2的孔商業(yè)算街形愉式建放造，敘其中發(fā)售樓慚處占便50暗0平膊方米羅，設(shè)誰有洗農(nóng)手間溪、B態(tài)B天冬地、飯洽談路區(qū)、蠻接待般區(qū)。婦

內(nèi)竭部裝輸飾飯花崗丑巖地襪面，灑展板輝XX彎塊，銅29衣寸彩李電一扯臺，響VC御D一販臺，當(dāng)樓盤餃模型犯一個惕，售燒樓電諷腦門一部難，辦躬公和凝洽談莊家俱宋建議徒以乳精白色糕為基壯調(diào)，晴綠色偉作輔把色。置具體宋方案懶應(yīng)以聚裝飾喚公司酬設(shè)計盲稿為著準(zhǔn)。像⑵示圓范環(huán)霜境烤做示稈范環(huán)論境已懂經(jīng)成中為目禿前市方場的倍一個棒趨勢承，它筒可以價充分估完善顛的質(zhì)鄰素，劑營造軍一種級溫馨晃舒適棕的環(huán)投境，獻(xiàn)并可肆以展么示項林目的齊部分揪景觀豈，以侍增強練買家倚的信童心。慌提前錫把小飄區(qū)配擠套的掘商業(yè)答街做畢好，真使客箱戶看義到了女未來北小區(qū)腿的前航景，份而且教把售謊樓處醫(yī)設(shè)在羨商業(yè)忍街內(nèi)符，既括節(jié)省碰了售曉樓處箏建設(shè)罩投入棍，又爭營造惰出一弓種成衰熟的遺社區(qū)泉氛圍晚，一廚舉兩詢得。涌為了專營造戀更強王烈示狡范效攏果，嚴(yán)強力四沖擊歪市場課，增解強客式戶的具信心鉛和欲行望，巾我們克主張刑把示洽范環(huán)艦境提遲升一氧些，豎做得拆更真游更好酒，因源此，軍我們市建議螞提前渠做出棉2萬混平方獎米標(biāo)證準(zhǔn)弊住宅里。這辦2萬陜平方吧米住扔宅在合戶型違設(shè)計沙方面觀盡量候包括就本項商目的巡全部竟戶型庫結(jié)構(gòu)圍，以選便讓澆客精戶現(xiàn)櫻場實慧地考蛾察未甲來之熔家，捕以項診目實亂實在懇在的霉高品甩質(zhì)打著動客妄戶，壟刺激使他們淹的購脈買欲敗望廳。傳先做醫(yī)示范繪環(huán)境寶的好好處是榴：配充分背展現(xiàn)鑰開發(fā)暢商的回強大票實力罩，利哪于拓副展出唐項目良的品螺牌空捕間。雅讓消況費者把切實淺體驗插小區(qū)輛環(huán)境炒實景渾，從宜而堅馳定消夢費者乎的購參買信凳心。供燕郊子目前戀還沒破有項否目真感正營煙造示象范環(huán)隔境，施本項宵目一政旦做潤出來修，將言會引緊起轟除動，撲形成憤市場滴焦點純，引盲發(fā)認(rèn)旨知熱鑒潮，年有力海促進正。素深入攏挖掘責(zé)環(huán)境久的附女加值原，有尚助于征提升緒項目識的預(yù)諷售價呼格。猾讓每勝一個務(wù)參觀預(yù)過項廢目現(xiàn)言場的蠅客戶味都主點動成汁為本廊項目音的推瞇銷員出，以開人推詞人，懼豎立惹起疑自身棉的口黨碑效蘿應(yīng)。休⑶示痛范單差位需從目漆前市販場的凡實際毅發(fā)展彼情況直來看布，示煮范單聰位的黎作用賄逐漸嗎由早蔬期的喘展示漆裝修別標(biāo)準(zhǔn)隨向展盒示家蟲居裝割飾轉(zhuǎn)饅變，瞎以引踩導(dǎo)消凱費的歐作用至傾斜脂。是返一個厭包攪?yán)諔?zhàn)間美野化、然家居斬擺設(shè)歸、品蒸味塑鉗造在芽內(nèi)的就系統(tǒng)罪化裝詠飾工席程。撲其對磨項目窄的極樂大促歌進作繞用已勻可在猛眾多耐項目拿的實活際操非作中鄰可見已一斑芽，此傾處不尋再贅麥?zhǔn)?。拒本項?jīng)目的油示范己單位漏亦可妥引以曠為鑒碌，在岸彰顯辮高格壁調(diào)的護裝飾肯效果理同時宅，還婦應(yīng)盡薯量突并出自懶身實恨用率轉(zhuǎn)較高遍的特輔點。烏十、守

推神廣構(gòu)屈思總恨結(jié)臥本推察廣構(gòu)驚思主田要從間兩步絕著手采，第射一步杯是靠妥通暢粒認(rèn)知胡渠道英來聚挎集項耳目人奏氣，游第二得步是填靠現(xiàn)推場質(zhì)我素的周沖擊州來鞏亮固人添氣；勒兩者仿互動憑形成高一個攻增強捆性循膀環(huán)萄，從裹而促祖進本挪項目碎的。驚從以玩上的應(yīng)思路雕出發(fā)葡，通們暢認(rèn)悟知渠纖道和目營造方現(xiàn)場煉質(zhì)素殃兩個猴環(huán)節(jié)谷是緊維密相畏連、對環(huán)環(huán)削相扣舅的，昏不可傾脫節(jié)溫、缺慮一不?？?。呢因而券在實降際操算作過撕程當(dāng)活中，肺應(yīng)加懂以逐動態(tài)伯跟蹤頭監(jiān)控峽，確其保實遺施到領(lǐng)位。系第二逝章

夸市場恐推廣沃時間上計劃盜表緒項目蔥開發(fā)甘的建不設(shè)進耗度及您進度黎總方曲案我巡們已悟在本祝報告醋第二雀部分苗第六捕節(jié)中肉進行昨了敘汪述，詠這里奪不再帖重井復(fù)，糠本項杯中只板列出躁了項奧目第手一期蛇市場與推廣粗時間威表供燦發(fā)展種商參糖考。手積市場趣推廣等時間鄭計劃晝表聲工作仿事項搞

內(nèi)蛋容及努要求披

2蝦00搖2年邪

2研00霉3年略

參栗與方巷剪9月堡

1捷0月醒

1迫1月扣

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1稈月

餃2月阻

3何月

車4月鵝承售樓宏處

漂售樓來處設(shè)世計

悉出平筑面圖綿和參銹考效也果圖駁片，偵開發(fā)賽商和既代理目商共側(cè)同確我認(rèn)

搭構(gòu)思冠、設(shè)閣計定雅稿

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甲省乙飲方手

售算樓處朗施工期

土借建施虛工和話內(nèi)部淺裝修均

土滋建及遠(yuǎn)裝修冒施工百嘴甲乙濁方、冷施工樣隊蒜艱售樓原處完廚善

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甲握乙方某示范客環(huán)境鵲及單廚位

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三包括線條幅營、氣乞球等般的構(gòu)槳思制鴿作

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完趕成

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售求樓資否料

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耳完成不功乙方筍

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守預(yù)售續(xù)許可疏證、遍買賣阿合同宇書、我按揭鉗銀行蓮的確或定

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包沿括展扇板、赤全景年噴繪撒燈箱悟等

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詞

甲繼乙方想、禮蓋儀公仍司角

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促抱銷禮絮品

腹如雨圍傘、驕鑰匙墳扣、曲名片輝夾等啟敲茄喇

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甲酬方、悲禮儀妖公司吼

模核型

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搭嶺晨營完成付淺甲乙夾方、接模型璃公司海

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駁份臉華完成填奇甲乙疲方漲售樓駐員培均訓(xùn)

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自兵我培趨訓(xùn)

山周邊率市場鏈感性萌認(rèn)識卵象山砍

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乙驢方枯

講甲座培揮訓(xùn)

緣售樓息知識余及辦蜜法

土繼俱銜完成賢母乙方哀

話注術(shù)培眾訓(xùn)

稿項目少樓盤寒知識喚問答冒羊助局

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位

乙蠅方僑

操坊作培巧訓(xùn)

駁摸擬紅交易蘋存見餓

完子成

六

乙快方糖

上盞崗考有試

撓口試及和筆純試及竭最后去確認(rèn)秩燒蔬布揉完成筑艦乙方擠廣告秒準(zhǔn)備犁

廣砍告發(fā)譽布方聚案

郵公司脈出策夸劃文扛案，臟經(jīng)開屯發(fā)商溝確認(rèn)汗再丑

確動認(rèn)及中定稿銳浩

甲芳乙方弊

廣難告平蹤面設(shè)款計

務(wù)廣告冰公司傘按策稠劃方暢案進污行菲賽林制更作，倘經(jīng)開押發(fā)商會確認(rèn)菜奪失冬完成餓噴

廣火告公母司潛

新龍聞炒日作

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完錫成

附甲乙守方、辰廣告曬公司它

開頂盤

組展示暮物業(yè)礎(chǔ)形象限，吸評引客差戶入輛市

盼控板嶺

完圖成

仔甲乙字方悔集第三艱章

棟項批目廣足告推陳廣方踏案師第一礙節(jié)

居廣告額的目茂的鈴地產(chǎn)盈廣告午一是捧可以祝迅速判建立示項目悲品牌圾，懶促成佳項目陵，二驚是可假以使習(xí)企業(yè)厲形象皮資產(chǎn)焰有效法的積作累，撫地產(chǎn)返商在納推廣織項目鳥品牌占的同絕時，跌必號須注慕重強范化企輩業(yè)形煩象的點滲透要，實豎現(xiàn)企前業(yè)的仁核心憐價值禁。西第二英節(jié)

薪廣告似訴求奶的方駁法伸目前黃市房映地產(chǎn)旅業(yè)的夾競爭佳，不探僅僅第是項殊目品景牌的條競爭愁，更藏是一門種以去住宅特產(chǎn)品呈所代秤表的挪生活金方式背和文怪化形額象之融間的蛛競爭徹，因玻此廣包告所堅訴求還的不重僅僅夕是樓驅(qū)盤本硬身，烤它通等過扇對樓素盤的巷形象除塑造先，反腔映出犬一種播生活楚狀態(tài)距和生辭活方儀式。饒樓盤當(dāng)廣告得應(yīng)站貢在廣癢告受謊眾的促角度嫁去訴俊求。畢在導(dǎo)扶入概栗念前蠅，應(yīng)竄作周宣詳?shù)木胧袌鰸O調(diào)研灰，全原面了雹解項寧目受框眾，密尤其僻是目痛標(biāo)客閉戶的灰文化顏素養(yǎng)頂和生眨活方召式，久以便鼓做到鳴廣告察訴求棋有的蓄放矢步，從因而鎖滔定目悟標(biāo)客寄戶。夜總的話來剃說，床好的康樓盤快廣告雅就是非要達(dá)該到讓默觀眾袋讀后望能反繭省自南己的穩(wěn)生活框、社枯會關(guān)錘系及潤價值傳觀，家要滿具有結(jié)豐富粒的文碰化底悟蘊。停第三得節(jié)

拼推廣唯手法隔樓盤詳?shù)耐苿驈V手禮法就腸是項我目采肉用何之種推殊廣工蛋具，堵如何紙組合壞多維糕度地豈沖擊出市場漁，達(dá)償?shù)綇V民告推柜廣之質(zhì)目的劉。界本項巾目由史于處昨在市纏認(rèn)知該度較育低的貞燕郊謊房地呼產(chǎn)市抗場，繞而本盾項目奏目標(biāo)豐客房拳戶又申主要衰針對舞市場情。因貌此，凱喚驢起市蔽場對請本區(qū)裂域和追本項攻目的名認(rèn)知吃欲和膠認(rèn)同挽度是盼本項肯目成搞功的可關(guān)鍵窯，而虎要達(dá)遙到這業(yè)種效綿果，聞僅靠托單一翻的推卻廣工照具（揪如報涂紙）披是不磁能很碑好的獸達(dá)到截預(yù)期編效果炸，基莖于此歸，我溉們建就議本跌項目修的項仰目廣朗告推跪廣采賢用組拼合春拳，迎靈活仗運用斬多種班推廣撞工具迫，多憤維度緊，多柏層次票地推狐廣本驚項牲目，逗全面干滲透爬整個愧市場云，具戴體地?zé)o說就疊是：般以市撒內(nèi)車誕體廣押告以層及京希通快慕速路詠大型糖廣告懲牌為念基礎(chǔ)籃，以知報紙忠廣告浮為推晚廣主隆要工腥具，領(lǐng)輔以竭電臺隨電視竹臺廣應(yīng)告，保立體偉的多亞維度巧地推治廣差本區(qū)閱域和桶本項族目。刷下面幅我們戀對報渠紙，憶電臺抱電視愧臺廣匯告作援一些昆初步積分析衡，具微體方嫁案有倒待與浴廣告怕公司灘商定咬。瓦第四飾節(jié)

腸推廣味工具截簡述些一、暖

報唱紙廣霸告樓目前旋地產(chǎn)蔥廣告腥的主稼流報份紙廣蹄告媒揮體，看除《妥青年今報》蜻外，澆還有難《精食品購諸物報愁》、安《晚聞報》吉、《朽晨報懂》，態(tài)在投息放比古例及慣投放乒總量些上，適《青絡(luò)年報賤》遠(yuǎn)燕比其玩它幾葉種報躍紙要兩高，旋目前咐市場預(yù)已基肥本將糧《青詞年報則》作松為地吉產(chǎn)廣怒告的錯主要絨發(fā)布猜對象除，在勸本項憤目報謙紙廣元告的旦推廣埋策略蹄上，亮建議嗚采取疾集中晝式投輸放策淘略，站即報圓紙廣全告全虹部選治用《束青年豆報》赤一種趟媒體犬，這垂樣做當(dāng)有三麥重好室處抽：至①有拐利于魚降低啄樓盤抖開發(fā)勵風(fēng)險紅，實白現(xiàn)集夾約化悲經(jīng)營秒。凳《青盼年報題》作妨為閱瞇報率謎第一仁位須的報菠紙，燙其所低覆蓋跳面應(yīng)龜該說返較其櫻它幾暫種報徹紙等膜更為壁廣泛筋，選埋取一將種媒拼體投盼放，盈廣告礦的信妖息量璃相對嗚較大杯，也住較集駕中，具對客推戶的鬼影響池力也山就增壞大，踏實現(xiàn)叔了集鎮(zhèn)約化落經(jīng)營心。塔②有秧利于跟降低麻樓盤廣開發(fā)厭成本卸集中恰式投旺放策匪略使曲得廣沖告總墊量相悅對遍箱地開跡化量宴少，它這對霸于地燦產(chǎn)廣惕告來刷說，暗少一窯次廣丈告，療就少史幾萬療甚至黑幾十間萬的費廣告稼費用情，而稿一個它樓盤經(jīng)，就滅目前大來說潑周期碧基本洋在1另年左接右，阻樓盤訓(xùn)在整掘年廣葵告中腸的總汽的次子數(shù)將連是一溪筆不弊小的總開支刃，睬少一公些次醋數(shù)，族則降承低了化開發(fā)藝成本艙。片③有睡利于釘保持賴宣傳花推廣膀的有串序性派、連溜續(xù)性巾，特愿別策是權(quán)堤威性識，并蠟?zāi)苎咐菜偎塬F造樓晨盤和揚企業(yè)阻的品駕牌形勢象。屆集中壩式投秧放策興略有內(nèi)助于堆將廣氧告的群費用視和計羨劃合到理安攜排，壁并保芹持持篩續(xù)廣線告刺罰激，廟尤其礎(chǔ)在制掙定序耗列廣抱告上達(dá)更是師如此壽?！独p青年猛報》駱的公旁信力裙和影鑒響力憑，是雖其它專報紙務(wù)無法去比擬補的，銅通過拌對本富項目辯的正耍面廣蘋告宣認(rèn)傳和影軟性默文章約炒作涂，必妥能在肺公眾誘心目躁中形理成一碧個良轉(zhuǎn)好的聞市場判形象纏，并滔最終巖產(chǎn)生差品牌翅效應(yīng)委。懼具體毀的報妖紙廣道告草忙案將錫在后田面闡傲述。藍(lán)二、壺

電編臺、醉電視床臺親①電伐臺宿電臺氏廣告耳的作頁用是洽強記腐，通白過播唇音員員對樓善盤的儉概述斑，起弓到讓兄聽眾暗對樓捎盤有排一個美認(rèn)知王的模的糊眼印象先。如抖果配哀合相邪關(guān)的顯節(jié)目促播出均，加剛上有級獎問陸答，典則相皺對更暑具吸置引力會。吵在受單眾的貨有采效性羅上，詞由于惹電臺牛收聽愉的人擾數(shù)相堪對較功少，帥僅在夠上下斗班高禿峰期座，且舌聽眾霉相對留難以攻把握憑，濃而聽撇眾中表的有南效客傻戶群廳體就碎更難述以估贊計。葵所以網(wǎng)，電醉臺廣尾告的商效果辜很難悟把握灑。在悅使用惑頻次掛方面腹，有預(yù)人曾念作為答統(tǒng)計陷，認(rèn)長為廣杠告?zhèn)鳡敳サ骄嚷牨娞囟袚Q，六互次的寺效果墾最佳劃，在乒選取片電臺韻做廣踏告，耕每天畏播放獵次數(shù)躲及總回體播鍵放時慣間上超，則汪應(yīng)綜陜合考茅慮。替在電炮臺廣讀告的松策略蜘上，桑雖然扔費用明較低到，建屬議毋辱須作礦太多甘考慮感。如敲果需貝要在眼電臺甘中播無出廣弄告，蹦則建訴議選宇擇在草地產(chǎn)期氣氛答較濃尚（如荒房地危產(chǎn)展專銷會稠）期艇間，怨同相搭關(guān)電畏臺作膽一個功專題然節(jié)目值；或仰在長凱假止日（許“五蟲一”尸、“吼十一扁”、吳“元恩旦”憶）期欺間，消在幾讓天時演間內(nèi)饑（包旱括前午幾天減）作仿一項室頻割次較駛高，兔時間室較短臂的廣峰告，轎在播秩出時必間的洽選擇們上，罵如果偏是地臣產(chǎn)交團易會斥時間津相同劫，則并選漫取在國大多訪數(shù)人愁去看絞參展珠的路暗上或降看完訓(xùn)參展徑回來橋的路幣上，伍如上忍午9枕：0災(zāi)0—獅11耳：0豬0，供下午防2：安00溜—3幫：3鋼0，傾4：事30逆—6洗：0乏0；品如果猴是節(jié)目假日腰，則豎選擇罩在這在天的翠黃金亭時段腸，并帖指定賠順序棚播出彎廣告語，相天信會蛇有良釋好的聽效果朗（黃尋金時捐段和幟指定妨順序平是電沿臺已麗經(jīng)確幸定好就的時目段和游順序勵）。蘇②電解視臺意電視機廣告擊的作碎用是過通過逗視覺踩和聽瞇覺的聾沖擊斥，配繡合優(yōu)刪美的曬畫面成形象維，讓責(zé)客戶票在大莊腦中搭形成琴較為寨理想佩的居題家形吐象和隨生活曉方式點，達(dá)仗到產(chǎn)兼生共赤鳴的嶺效果什。占在受貪眾的海有效勁性上杰，由淚于電露視收己看的姐人數(shù)而比電聰臺收揀聽的帶人焰數(shù)要川多，野且在定有效星受眾訴程度如上，床電視勁的效凍果也墾比電珍臺要炊好，卵但是過電視唉廣告貧的制愉作和煩播沸出費機用均穴比電鉆臺要謠高，劉在頻暫道的顫選取迫上也反存在丙一個折難以鍬取舍忽的因誦素，比建議豬在開布盤前映半個骨月在酬電視揉臺黃眾金時問間播鞭出，順具體賤頻率樸及次卷數(shù)視迫情況辦而定俗。箏第五拆節(jié)

石報紙牢廣告捕簡案狂一、鬼

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濃工取薪領(lǐng)戴地焰六、腰

情止人看招刀—墨—媒航體運悼用組役合的圈選擇腫廣告斯投放珍之前優(yōu)，慎麗重選彎擇媒是體照——鏈誰愿乎意把腐大筆勾的廣較告費晝拿去盜打水翠漂呢羞？經(jīng)腹過優(yōu)鵝化、狂分析翼、比光較、濤檢驗截預(yù)測物，我洽們認(rèn)弦為應(yīng)城確定墨的主運要廣怎告媒擴體是勻：挽《青捧年報凝》、棒《精粘品購需物報瓶》央理由矩：是暈在市甜內(nèi)和拘本項秤目目知標(biāo)客武戶聯(lián)冒系較沙為緊兆密的矛媒體暖。規(guī)《青沒年報撲》是謀向全扮國發(fā)漠行的乒市內(nèi)傷第一賀大報釣。其淚發(fā)行銹范圍每廣，朗發(fā)行箱量大酬，具撫權(quán)威蘆性和篩較大乞影響掀力。栗市場應(yīng)項目撫的推淺廣操臣作來?？?，萄其廣校告躁效果攔明顯借要強君于《金精品移購物恢報》襖等其字它媒凡體。姥《精貌品購其物報陶》是插近年稅來的刑后起榮之秀置。其孔閱讀濫對象嘗多為敵知識惠界、寶文化亂界人比士，蠻中層秤管理縮人員嚴(yán)、各蕩行業(yè)叫一般矩白領(lǐng)勞階層達(dá)，金拋融業(yè)籮、保崖險業(yè)竊、證井券業(yè)款等新捷興行竄業(yè)工鴨薪階刷層，演符合俯我們讓營銷禽方案到中確固定的售目標(biāo)葛客戶卡定位花，針磚對性溉強。把《晚他報》體、《繞晨報縱》可睡作為魂后備舌補充虎媒體含選擇證，以跟增強衰本項戰(zhàn)目媒筐體的曉靈活溉性。酬七、豐

不夕戰(zhàn)而閱屈人院之兵襪——沫隱性漿廣告缸運用缸隱性綁廣告育即新晴聞炒姐作+即全方懶位文生字報或道銹硬廣害告和差隱性壤廣告生（軟類廣告質(zhì)）二笨者的脆功能惑作用哪差別拾很大干。在叛現(xiàn)代辭廣告廈戰(zhàn)“穩(wěn)理論錦”中惰，力留戰(zhàn)式各而又缺會花容費大水量費銅用的賢硬廣信告曾缸經(jīng)氣烤壯如抱牛，標(biāo)在媒除體上泥動施輒百由萬甚房至千繁萬計雅，但灘廣告緩效果畝很多臉卻差飯強人扒意。展合理戲的利褲用廣隊告媒愈體是趙一種寄藝術(shù)禍，更洽是一保種高禁級戰(zhàn)腥術(shù)。北隱性狠廣告廚是不臂是廣貨告的潤廣告挺，它塞會在搏你毫喬不在拳意的謝狀態(tài)格下給摟你溫勞柔一驗刀；癥對于例征服協(xié)廣大水潛在俘消費率者，墾往往儉極易廁得手跪，并吐顯示儀出巨嚴(yán)大威納力。躍因此認(rèn)，在釣?zāi)撤N調(diào)意義講上，搶是我臨們在宣引誘護消費沿者犯琴“錯欺誤”銷。都投是文輛章惹池的禍歉，人中們會測如是燃說。未基于助加強姻項目芳推廣絨的立希體滲貓透效私應(yīng)，灑減少緊發(fā)展示商廣麥告投捧入費害（隱貨性廣頃告成牙本相帝對低鋒廉）綢，操寬作得雀當(dāng)易筍行并培為實近施報辦刊廣小告計療劃推屠波助跨瀾。星從這遠(yuǎn)四個君方面纏考慮潮，我只們炎建議劑應(yīng)當(dāng)安周密魔進行燃營銷過和廣助告策愧略的用整合友，在渡適當(dāng)筐時機儉啟動柏隱形幻廣告潑計劃里。長八、任早大風(fēng)師起蝶兮云粒飛揚棕——故隱性晴廣告攀實戰(zhàn)伴構(gòu)思估第一汪波：仁項目款前期造，分里別組環(huán)織約進20腿名報蛙紙、龍電視舒臺、載電臺市、刊漁物記招者，戀編輯驅(qū)及文選化界羨、房假地產(chǎn)進界專鼓業(yè)人東士舉哨辦招炭待會攻；同通時約雀稿，驢并安叛排好膏刊播忙媒體扎迅速掃刊出碧或播白出；露主要棗的媒梳體分永配為銳：新悅聞、北消息孕、特綢寫。脂以此昂探測皺公眾括的反處應(yīng)及凝進行腳市場妄預(yù)測溝。爸第二盡波，西項目替主營醉銷期寨，分屈別通子過評眉論、跪訪談?wù)?、格通訊防、研欄討會往的形喜式對毫項目溝進行孝充分及炒作勺，進唇一步欠升溫麥，加垂大刊型播力傳度。務(wù)同時悠，配概合廣卷告編老發(fā)專擱欄文扭章，株系列沒地進獻(xiàn)行報減道剖胳析項慕目的扣優(yōu)勢焦及閃吩光點耳，展擁現(xiàn)協(xié)項目撲的無餅與倫毫比的華投資篇和過命渡價緩值。暴第三獄波，顏項目咳持銷翻期，順在《桂青年攜報》扁、《渴精喂品購?fù)廖镔Q(mào)報》笛兩役個主蹄要的遼媒體豪上刊梅登總諒結(jié)性扔、鳴摩謝性音文章怠幾篇測足矣她。形九、縣

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報型紙廣識告的豪平面坡設(shè)計例，在辨形式因上應(yīng)脾注意瞇形成友強烈示的視貨覺沖齊擊；亮巧妙交地構(gòu)食思，指精當(dāng)頌的表皇現(xiàn)。涂

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注科意“詳五一欲”勞鵲動節(jié)圖的廣南告形元式偽

注斑意“圖中秋止”、級“國這慶”叨的廣草告形護式敵十、肥

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畫語面精遞湛，悶品位齡、檔冠次上襲與一案般性架設(shè)計滿拉開刻距離率。嗓

形仁式與聲內(nèi)容敞完美知統(tǒng)一暗。迎燈第六寒節(jié)

日推廣為費用混預(yù)算否及總膨體安惠排御一、炒

推刪廣費臥用預(yù)吳算霜項目喚的推期廣需脹要一館定費舌用的膚支持披，才膠能有貴效地苦保證塘順利劇進行丟。推斗廣費暴用過匆高，掘既浪牛費又鈔相對惜減少獵了項蘭目的界利潤峽。推卻廣費瞇用過地低，很又可厚能造音成項榴目的度受阻剃，延湯長項佩目的腐周期物，增趟加了徑其他牢的費棄用，口換言禍之，態(tài)也相撒對減圾少了料項目放的利孫潤，悶而且賺周期宅過長鵲，市摟場變負(fù)換快磨，會累增加禍許多繡不確派定影桑響因氧素，脊最終村可能能導(dǎo)致喉項目噴滯銷喝。因故此，剛項目所的推秤廣費芹用，態(tài)是過聞程中譽不可電缺少江的組步成部譽分。來從本喉項目邊的實主際情密況來原看，抽由于拌本項辮目所羨在的兄燕郊惜區(qū)域綁目前鉗尚未脊完全黑得到墻市場憤的認(rèn)澆同，汗因此犬，本毀項目戲第一縱期推念廣時繡要投棋入一劉定量務(wù)的廣仰告費銳用，掌才能待達(dá)到醫(yī)宣傳師本項武目并怕且樹說立項古目市形場形穗象之臘效果探，而潤一旦歪本項款目形快成了億良好差的市臭場形正象和腰品牌糖口碑漸，則此后續(xù)命開發(fā)糾投入總的廣煩告宣脾傳可蛛以適驅(qū)當(dāng)減帆少，能從某峽種程祝度上蝕看，緞先期債投入價相對降多的籃費用臉對怨于后鮮期來兆說是谷事半擔(dān)功倍愉，名止利雙鬼收！框其實骨，一員旦本愧項目良啟動臥不好刃，前另期投隱入再趴少也富是血美本無遇歸，售應(yīng)引酷起發(fā)蹦展商瞎高度嘴關(guān)注遲。跌我們紫本著破為發(fā)凡展商鑒節(jié)約福推廣并費用拍，又綿要?；ㄗC項畢目的烈順利刮的原負(fù)則，倍盡量親做到芽少花師錢多腦做事柱，基絮于對紐本項涼目規(guī)進模以雜及我譯們實錘際操嘉作項溫目的菠經(jīng)驗廟，我泊們認(rèn)截為本形項目弄的推執(zhí)廣費匯用控鏟制在忽總額覽的1寄.3興%左苗右，臉即：顏推廣烘費用軌=總河額×略1.姻3%覺二、犁

推顫廣費醒用總恥體安悔排支合理洞安排朱推廣后費用巖，有炕利于狗發(fā)揮派費用餃的最穗大效固用，控保證理項目貪的順醋利進忘行，喊我們圣根據(jù)眨多年稅經(jīng)驗?zāi)?，對最項目旺的幾魯個階磚段進廟行合攪?yán)淼臄_推廣朝費用伴安排言具體燦如下琴：曲①市逃場籌淹備期侮占推虛廣費外用的科20晝%蓋②內(nèi)冰部導(dǎo)湖入爪期核占推宴廣費藍(lán)用的止30拖%膨③強龜銷期體占推賣廣費鋪用的濁40言%涉④掃碗尾期要占推煤廣費譜用的島10菌%季三、御

廣圍告計惜劃沈由于算本項業(yè)目尚殘未啟老動，雅具體攻的廣謹(jǐn)告計懶劃我井們將旋在下伐一步斧工作蝦中進均行闡圾述，近此處兄從略艇。提第四循章

展項目識促銷止方案分本促信銷方諷案只譽是針剪對本熄項目伶一期彼而言斧，如海果本僑項目厭火爆脈，后劃續(xù)幾絞期連憐續(xù)開即發(fā)，西則具獸體促田銷方寺案視儉情況李而定弊。于第一補節(jié)

膛開盤啦初期熔一、黎

開跪盤典藝禮活顆動僻⑴方荷案設(shè)室計導(dǎo)①目城的監(jiān)展示箏發(fā)展菌商實吼力，霸制造未現(xiàn)場麥熱烈免濃重裕的氣險氛，貫吸引痕市場世關(guān)注雅，堅迫定客爹戶的揪消費卵信心董和欲凳望，圓使本藍(lán)項目訴在市夫場關(guān)趨注下鐘隆重諷開盤液。哥②開棍盤典嚼禮形狂式致類型達(dá)

內(nèi)朽容飛全套麻型

冊１、僚

專盡業(yè)禮葡儀公零司否２、煉

物太件包眼括：揮桌椅世、金搜剪刀勉、托滲盤、挨簽名筑本、紫禮儀恐小姐彩、服濕裝、承地毯輪、高管級音伸響、霞彩旗畢、空甲氣球電、表磚演臺持、背亮景牌蓄、鮮嗎花花列藍(lán)、瘡彩帶肆、胸破花等鹿。闖３、桃

邀再請名挖人或矛有關(guān)憐領(lǐng)導(dǎo)茫剪彩毫。象４、賴

邀旦請藝?yán)刃g(shù)團岡體進涂行現(xiàn)繁場表舟演。輸簡單債型

敬１、逼

一餃般禮勾儀公禽司害２、冒

物舒件包楚括：帝簽名律本、否禮儀秧小姐燙及服說裝、就音響杠、地梨毯。靠⑵方產(chǎn)案實四施外①宣絲傳惕開盤陪之日詳前1哄-2情天內(nèi)貼在《圓青年夫報》灰打一瞇次告莖知性例廣告伶，版爭面為格整版鍛或跨壟版彩烤色版使，制千造強厘勢氣拖氛。艱開盤遇之日必前一蔽星期虎內(nèi)在眼《青鋤年報菠》上麗進行梁一次向炒作伯文章罵，內(nèi)若容為獎全面鋼介紹芝本項恰目及表其特蜜點，拾并告溉知開禁盤信功息。松在互唐聯(lián)網(wǎng)討上發(fā)幸布開浩盤相房關(guān)信灣息。伴②開爬盤儀材式操與作柿?xí)r間益

主荷要內(nèi)付容框上午面9點矮以前誼避各種傍物件敵準(zhǔn)備喚、調(diào)劫式完揚畢饞9點誤至1陸0點塑

參祖加人喉員到旱場簽冠名，杏領(lǐng)取吐一份往紀(jì)念任品（話特定驕）汗10禍點以廣后

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金禿潮公隸司領(lǐng)局導(dǎo)致康辭并炒宣布煩開盤陶２、妨

請式到場挑的有膜關(guān)領(lǐng)羨導(dǎo)講苗話含３、抽

請診被邀竊名人廣講話君４、含

請性被邀愉藝術(shù)舅團體米進行淺表演肢５、鴉

進燦行剪碧彩活奇動載６、謎

正依式接漿受認(rèn)后購感說明務(wù)：棉１、勇

詳灑細(xì)方怕案與紫禮儀露公司妖商議漁待定礎(chǔ)。貞２、雖

如行果采驅(qū)取簡蝦單儀鞏式，河則2未、3鎮(zhèn)、4隸、5沒步驟鬧省略瘋。效③人抬員組制織與勵管理啟金潮袋公司揭選定較一名窄負(fù)責(zé)擱人進羨行全躺盤指脊揮安彼排，可參與蘿人員芝包括鋪售樓雙部全眾體人頭員及泉金潮牙公司釋若干持工作扔人員志。為哥使本念典禮沖有計揚劃、炒有準(zhǔn)史備，難井井谷有條鳥地進查行，慎對于腳負(fù)責(zé)資人選讓擇相慎當(dāng)重曾要，叼一定核是金艷潮公憂司授恥權(quán)能題全權(quán)桑負(fù)責(zé)彎的工搜作人尋員，鄰以保暑證工疊作的姐效率魯而不貞至于王因各忠種原跪因延促誤時秋機。鵲以下寶的有總關(guān)促管銷活蝶動，五金潮物公司旁方面熱的負(fù)禿責(zé)人持選擇滿也一瀉樣。獻(xiàn)二、觀

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人物員由隆全體摔人員顏和金名潮公偉司相意關(guān)人僻員（概財務(wù)文）組歌成。障視情尼況金券潮公搬司預(yù)著備若鬧干人購員以霜作隨攀時機妄動，逢應(yīng)付食突發(fā)辛場面徒。樓b.抵

現(xiàn)物場管蹈理為綿售樓驅(qū)經(jīng)理震組織策和調(diào)鴉配。齒c.雞

配鍬置保挪安人騙員5誦名左俊右現(xiàn)魯場維啟持秩扮序。巧d.且

把驚售樓遲員分曉成1歪0組例，按邪1-港10量序號范進行偶登記巧，即惰1組寶登記扎1，瞇11凈，2雁1…伏…等腸號碼繳，2霜組登禁記2雀，1標(biāo)2，她22摟……很等號焦碼，裂可視蝕實際虎情況捆進行動分組升，人像多時犬分多越組，欺人少顆時分耽少組熔。遺e.取

客火戶憑綢籌碼場認(rèn)購抖書到果金潮制公司窮財務(wù)枕處繳粉定金輩，蓋汗章生幼效。晚第二臂節(jié)

菊中期一、

展銷會包括現(xiàn)場展銷會和大北窯展銷會⑴方案設(shè)計①內(nèi)容a.

時間：現(xiàn)場展銷會在公開發(fā)售日起半個月時間內(nèi)舉行，視情況在重大節(jié)假日（如國慶、中秋節(jié)等）安排舉行，中街展銷會在公開發(fā)售日起半個月時間內(nèi)舉行與現(xiàn)場展銷會互動，視實際情況可考慮延長展銷時間，在重大節(jié)日也可視情況舉行。b.

地點：現(xiàn)場展銷會設(shè)在現(xiàn)在售樓處，大北窯展銷會設(shè)在大北窯處。c.

在現(xiàn)場和大北窯展銷處推介本項目并且促成成交，最大限度吸納市場份額。d.

在展銷期內(nèi)伴隨一定的優(yōu)惠，如一定折扣，首20名買家送裝修等。e.

配置看樓車一輛，方便大北窯展銷會客戶到現(xiàn)場看樓。②目的a.

配合相關(guān)促銷措施的實施，大力引導(dǎo)消費者到現(xiàn)場或大北窯展銷會現(xiàn)場，制造本項目緊張的氣氛。b.

通過兩處展銷，暢通認(rèn)知渠道，實現(xiàn)互動，盡可能引導(dǎo)目標(biāo)客戶了解本項目并激發(fā)其購買欲望。c.

利用大北窯目標(biāo)客戶出現(xiàn)頻率高的特點，讓目標(biāo)客戶盡可能認(rèn)知本項目并到達(dá)項目現(xiàn)場，堅定其購買信心。⑵方案實施①宣傳拐a.患

在武公開慚發(fā)售惕日前段1-田2天那在《吵青年殖報》田上打兩廣告靜，把愉開盤專信息迅及展廣銷會象活動和的有早關(guān)信排息傳屋達(dá)給者客戶嗎。徒b.悼

在牧互聯(lián)他網(wǎng)上證發(fā)播高相關(guān)玻信息亂。厚戰(zhàn)②操譽作愛a.梅

在烏展銷殘會前批，一卸切安行排就湊緒，音包括娃：顏現(xiàn)場消氣氛埋營造食（充塘氣拱至門、抄條幅掠、彩櫻旗等現(xiàn)的安聲裝）構(gòu)。大久北窯蜓展銷赤處布唱置完捎成（詠位置糖選定縱、裝席修設(shè)買計、絡(luò)展場波物料剃準(zhǔn)備烏、展先板、凳模型訂設(shè)計樂安放魔）。揉b.悅

看伐樓車弦時間顏及線舊路確朗定。浮根據(jù)債實際梁情況騰，選袍定看車樓車責(zé)最佳伍路深線，約要求瀉在道鄰路繁桃忙時向也不食塞車決，以鏟免耽忽誤看俱樓時煙間。創(chuàng)設(shè)定狡看樓隨車時篇間為壺每倚半小壟時一恨班，便方便彈客戶萬來往途，免雕除客偉戶的送交通鐘顧慮選，視輪情況轎增多充一班勸看樓輛車。絞c.嘉

人辟員組留織和甜管理奮人員武組成喬：由榴全體艱人員逐和金認(rèn)潮公懲司相決關(guān)人頭員組來成。堅管理伶：由壞經(jīng)理的全權(quán)幕負(fù)責(zé)綱和調(diào)臺配人現(xiàn)員，濱金潮君公司狹相關(guān)艇人員板由經(jīng)脂理統(tǒng)舒一管拒理。二、

客戶抽獎活動⑴方案設(shè)計①內(nèi)容a.

在達(dá)到50%時，舉行一次客戶抽獎活動。b.

參加活動的人員是購買本項目的客戶。c.

地點在售樓處門前。d.

獎品設(shè)四種類型：冰箱、彩電、洗衣機、微波爐，平均價格為500元左右。e.

保證每個客戶都能中獎。②目的a.

制造現(xiàn)場熱鬧火爆氣氛，刺激潛在客戶的購買情緒。b.

可以充分展示發(fā)展商關(guān)心客戶，樹立起發(fā)展商良好的市場形象。c.

可以借助準(zhǔn)業(yè)主口碑，達(dá)到“以人推人”的效果。d.

也可以向市場宣布項目的進度，引發(fā)潛在客戶強烈的認(rèn)同度，增強他們的購買信心。⑵方案實施①宣傳a.

在活動前幾天在《青年報》上發(fā)布感謝性質(zhì)的廣告，并發(fā)布客戶抽獎的信息，引起市場關(guān)注。b.

在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布相關(guān)信息。②操作a.

客戶通知完成（在活動日前一星期內(nèi)通知相應(yīng)客戶）。b.

客戶抽獎券的初步設(shè)計c.

活動現(xiàn)場安排妥當(dāng)（包括音響、表演臺、抽獎程序及有關(guān)事項說明牌，獎品擺放等）。d.

人員調(diào)配妥當(dāng)（每個人的職責(zé)分工明確）e.

活動正常進行。早上十點鐘：金潮公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭，然后進行一些節(jié)目表演（最好請專業(yè)藝術(shù)團體表演來活躍現(xiàn)場氣氛）。十一點鐘：抽獎開始，憑認(rèn)購書登記后，客戶到售樓處先后換取抽獎券，然后到抽獎處抽獎。③人員組織和管理a.

人員組成：全體人員及金潮公司若干人員。b.

人員管理：領(lǐng)取抽獎券在售樓中心，由人員承擔(dān)相關(guān)任務(wù)，由經(jīng)理管理。抽獎處由金潮公司相關(guān)人員承擔(dān)任務(wù)，由金潮公司有關(guān)負(fù)責(zé)人管理。須特別注明：加強保安員人數(shù)，維持現(xiàn)場秩序。售樓中心和抽獎現(xiàn)場分工合作，各司其職，金潮公司應(yīng)派一有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作，全盤統(tǒng)一指揮。盡管本次活動應(yīng)作一定的投入，但是其宣傳效果和造成的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過媒體廣告，而且可以豎立起項目和發(fā)展商的口碑，是一個名利雙收的活動，我們建議發(fā)展商酌情考慮。第三節(jié)

后期一、

客戶聯(lián)誼會或懇談會⑴方案設(shè)計①內(nèi)容a.

在達(dá)到30%舉辦一次聯(lián)誼會，可以增加發(fā)展商和客戶之間的交流，聽取客戶反映意見，即時調(diào)整策略，可視情況在額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時舉行。b.

時間一般選取在重大節(jié)假日，如中秋、圣誕、元旦等節(jié)日，利用節(jié)日氣氛進行渲染。c.

聯(lián)誼會的形式可以是酒會、茶話會、新年會等多種形式。d.

地點一般選在較有名氣，上一定檔次的酒店舉行，顯示發(fā)展商的實力和信心。如金潮公司有自己的較高級會議場所亦可。②目的a.

穩(wěn)定準(zhǔn)業(yè)主的心態(tài)，實現(xiàn)“以人推人，客戶帶客戶”的效果。b.

加強開發(fā)商與客戶之間的交流，增強項目的親和力，還能堅定其他潛在客戶的信心。同時，發(fā)展商還可以聽取準(zhǔn)業(yè)主的建議和反映的問題，及時調(diào)整策略，為進一步順利創(chuàng)造條件。c.

利用熱鬧而隆重的聯(lián)誼會，可以進行一次新聞炒作和渲染，增強項目的市場影響力，樹立起發(fā)展商良好的社會形象和口碑，為進一步創(chuàng)造品牌打下基礎(chǔ)。⑵方案實施①宣傳a.

在聯(lián)誼會前一星期內(nèi)在各媒體上發(fā)布相關(guān)信息。b.

在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布相關(guān)信息。②操作a.

時間選定（根據(jù)的實際情況，確定舉行會議的具體時間）。b.

客戶通知完畢（在聯(lián)誼會前一星期前通知完畢，預(yù)留一定的口碑傳播時間）c.

地點確定（精心選擇聯(lián)誼會地點，最好在交通方便的酒店舉行，以方便客戶來往）。d.

人員調(diào)配妥當(dāng)（人員和金潮公司相關(guān)人員各自分工的職責(zé)分配妥當(dāng)，其中主持人可考慮請一知名主持，以增強此活動的影響力和號召力）。e.

出席嘉賓確定（有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和名人出席名單及出場次序確定，保證活動有計劃進行）。③人員組織和管理a.

人員組織：由全體人員和金潮公司相關(guān)人員組成。b.

人員管理：由金潮公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，鑒于本次活動社會影響較大，應(yīng)作為一個重要活動對待，金潮公司應(yīng)組織一批精干隊伍參加活動，并且保證活動有條不紊地按計劃進行。④費用具體待定。二、

拍賣會⑴方案設(shè)計①內(nèi)容a.

在后期，剩余單位不多時進行一次拍賣活動。b.

時間視實際情況待定。c.

地點在售樓中心現(xiàn)場。d.

選出幾套剩余單位參與拍賣會，以一個相對較低的價格起拍，吸引客戶參與。e.

可以選派相關(guān)人員參與競拍，哄抬房價制造搶購氣氛，最終達(dá)到所有單位售出預(yù)期價格，如太低價格無人競拍，可考慮自己競拍回收。②目的a.

在相對低潮時舉行此活動，可以重新吸引市場關(guān)注，延續(xù)熱潮。b.

以較低價格吸引眾多潛在客戶參與，聚集旺盛人氣，制造現(xiàn)場熱烈氣氛，刺激消費情緒。c.

利用本次活動可以迅速消化積壓單位，并且可以進行一次新聞炒作，以擴大項目的影響力。⑵方案實施①宣傳a.

在拍賣活動前一星期內(nèi)通過各媒體發(fā)布相關(guān)信息。b.

在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布相關(guān)信息。②操作a.

活動安排就緒（包括拍賣會所需桌椅安放、拍賣單位選定、活動有關(guān)事項說明制作等）。b.

人員調(diào)配妥當(dāng)（參與活動的有關(guān)人員安排妥當(dāng)，特別是參與競拍，控制氣氛的有關(guān)人員選配一定要精心組織，否則會適得其反。）c.

有關(guān)嘉賓確定（參與活動的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公證部門人員，最重要是要選一個拍賣高手現(xiàn)場主持，能起到煽風(fēng)點火、事半功倍的效果）③人員組織和管理a.

人員組織：部分人員和金潮公司相關(guān)人員組成。b.

人員管理：金潮公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織管理。④費用具體待定。三、

“一口價”在后期，視情況把本項目的剩余單位或者部分剩余單位，按一個較低的統(tǒng)一價格不分好壞一起推出，利用客戶撿便宜心理，制造搶購熱潮，盡快消化剩余單位。第五章

價格方案第一節(jié)

項目價格制定原則一、

實現(xiàn)項目合理利潤有人曾經(jīng)作過如此比喻：一個樓盤的價格制定出來后，客戶在選購自己滿意的房屋時，如果客戶對其價格的反應(yīng)是“只購買而不抱怨”，則說明樓盤定價偏低，客戶認(rèn)為購樓是一種價廉物美的投資（或消費）行為；如果客戶“只贊譽而不購買”，則說明客戶對樓盤確實喜歡，但其過高的價格讓客戶難以承受，客戶覺得發(fā)展商是持價待沽；但如果客戶“既購買又抱怨”，則說明發(fā)展商搔到客戶的痛處，價格恰能反應(yīng)出房屋的價值所在，客戶對發(fā)展商是既愛又恨，買到房屋，但又心痛自己的“錢包”，這種價格就制定得非常合理。項目價格制定的過程，從客戶的購房心態(tài)上來說，就是要找到讓客戶產(chǎn)生這種“既購買又抱怨”的價格空間的過程，而此時樓盤的，無論是在進度上還是整體項目的利潤空間上，都達(dá)到一種良性互動的結(jié)果。本項目在目前還未正式推出的前提下，要尋找到客戶的這種“既買又罵”的價格空間，最好的一種方法就是通過對項目進行利潤分析，結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤回報，找到適合自己的利潤空間，然后確定項目的價格。然而，此種定價僅僅確定的是項目區(qū)域性的社會平均利潤，針對具體的本項目來說不一定合適，畢竟房價定得太低會使整體利潤水平有限，浪費了投資的心血和商機；房價定得太高，又必然導(dǎo)致較低的成交量和較長的周期，項目的資金回收就會太慢，這同樣也會使投資利潤水平下降。只有制定合適的價格，在合理利潤的基礎(chǔ)上順利實現(xiàn)房屋的，才是項目定價的根本。本項目前期如果經(jīng)過精心的規(guī)劃、設(shè)計和制作，無論是外立面設(shè)計、戶型設(shè)計、園林景觀、小區(qū)規(guī)劃還是物業(yè)管理，都經(jīng)過細(xì)心雕琢，甚至包括管理和營銷推廣都經(jīng)過精心的研究，這就使得項目在實現(xiàn)合理利潤的條件下隱含著較高的附加值因素，從創(chuàng)造樓盤更多的附加值出發(fā)，應(yīng)能為項目帶來明顯的附加值效應(yīng)，項目的定價也從符合樓盤的附加值因素出發(fā)，也就符合樓盤開發(fā)投資的根本需要。二、

實現(xiàn)各單位價格合理分配根據(jù)我方初步調(diào)查，僅就多層住宅來說，發(fā)現(xiàn)同一項目最高價與最低價差額不等，有些樓盤的差額還相當(dāng)懸殊，如《匯福佳苑》，最高價與最低價相差達(dá)300元/M2，這對于最高價也僅只有1398元的多層來說，此種定價明顯存在不太合理成份；此種定價導(dǎo)致低價樓層一搶而光，而高價樓層緩慢?！秴R福佳苑》的實際也證明了這點。雖然定價與整體宣傳推廣和營銷策略有關(guān)，但是，一旦部分單位價格定得過低，的重心就發(fā)生了偏轉(zhuǎn)，客戶搶購?fù)甑蛢r單位后，其它單位就會由于價格差異明顯過大而消弱客戶購買的積極性，也就是在買方市場條件下出現(xiàn)的購買惰性心理，這種情況會緩慢發(fā)展，客戶會在此種心理下，一直等到發(fā)展商降價為止，導(dǎo)致樓盤主力單位因速度過緩而降低了整體的速率，影響的黃金時期，破壞了樓盤的整體形象，進而影響利潤。實現(xiàn)各單位價格的合理分配，是指在合理考慮樓層價差、位置差、戶型面積差、朝向差、景觀差等基礎(chǔ)上，依據(jù)客戶的購房心理，將房屋單位進行合理的加權(quán)定價，并綜合各項有利和不利的因素，最終確定各單位價格的一種方法。它是一種較為科學(xué)的定價方法，既考慮房屋的結(jié)構(gòu)和位置特點，又考慮客戶的需求和心理特點，兩者有效的結(jié)合，盡量滿足不同客戶的差異化需求，實現(xiàn)樓盤無差異營銷。當(dāng)然，實現(xiàn)各單位價格合理分配，是為滿足本項目目前營銷定價需要的原則之一。而由于為滿足不同的營銷需求，會有同一樓層一口價，整棟一口價等樓盤定價策略，因其適用環(huán)境和營銷的條件不同，且為非主流定價，不符合本項目目前需要，在此不作討論。三、

要有整體性和系統(tǒng)性樓盤定價強調(diào)一種整體性和系統(tǒng)性，是指針對發(fā)展商來說，樓盤的不應(yīng)看作是將項目分割成一套套單體進行，一套，即完成一份，而應(yīng)該將樓盤看作一個整體，面對的客戶不是具體的每一個人，而是市場，是在市場上尋求合適的定位群體，形成一個整體對整體的理念。在具體的過程當(dāng)中，樓盤營銷采取如低開高走的價格策略，分期分批推出等策略，則是將這種整體進行有計劃、系統(tǒng)性地實施的過程。四、

有利原則樓盤定價的最終目的是，定價的過程則要考慮的需要。如層間差價，到底取多少合適，頂層和底層采取相同的價位還是略有差價，以便于頂層或底層不會產(chǎn)生“積壓”問題，還有，每棟兩頭單位和同層中間單位的價格是否應(yīng)略有差額，以免后期剩下的單位形成一種“把大山”的格局，使樓盤后期剩下的單位給人的感覺是被挑選過的，有這樣或那樣的缺點的單位，如果是處在這種格局下，那么發(fā)展商就處在一種雖沒有降價，但給人一種不得不降的嫌疑。樓盤定價的合理性，從上很容易反映出來，良好的定價，應(yīng)該是在的各個階段，各種戶型位置的樓盤速度大致相等（排除戶型設(shè)計、工程質(zhì)量等內(nèi)在因素影響），基本不會形成樓盤后期單位都是一些難啃的“硬骨頭”。畢竟，只有實現(xiàn)100%的，才是最大限度地實現(xiàn)了樓盤的利潤。第二節(jié)

項目價格制定方法一、

成本法成本法是一種“量出為入”的定價模式，即發(fā)展商通過項目在開發(fā)過程中的所有投入，包括地價、征地拆遷費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費以及各項市政稅費支出、廣告推廣費用、費用、管理費等相加，得出每平方米的工程成本，并考慮適當(dāng)?shù)睦麧櫤髮Ψ课葸M行的一種定價方法。它能夠真實地反映房屋的價值，是一種典型的以產(chǎn)（成本）定銷（價格）的思想。依照成本法所制定的樓盤價格最為接近樓盤的價值，它能保證房屋的價格不會過分偏離商品的價值規(guī)律，表現(xiàn)出一種穩(wěn)扎穩(wěn)打的營銷思想。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，市場變化快、風(fēng)險較大的特點，以及由于發(fā)展商對樓盤經(jīng)營理念的不同，在附加投入上會各不相同，產(chǎn)生的附加值也各不相同，加上項目在設(shè)計、定位、營銷推廣上的區(qū)別，就使得房屋僅以成本法定價不能滿足像本項目這類精品樓盤的需要。但是我們考慮到本項目是燕郊項目，在市場推廣尚有地域概念影響