2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫題庫及免費下載答案

2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理題庫題庫及免費下載答案第一部分單選題(50題)1、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。

A.房地產價格指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者心理指數

【答案】：B

2、對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。

A.土地儲備

B.銷售方案的細化

C.建設項目的質量控制

D.申領《建設用地規(guī)劃許可證》

【答案】：C

3、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。

A.收益現金流風險

B.未來運營費用風險

C.匯率風險

D.時間風險

【答案】：C

4、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。

A.房地產平均價格

B.房地產中位數價格

C.房地產價格指數

D.房地產同質價格

【答案】：C

5、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。

A.成交價

B.保留價

C.最高限價

D.最低限價

【答案】：C

6、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大

【答案】：A

7、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

【答案】：A

8、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。

A.建筑安裝工程費

B.公共配套設施建設費

C.土地費用

D.基礎設施建設費

【答案】：C

9、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。

A.流動比率

B.償債備付率

C.利息備付率

D.資產負債率

【答案】：D

10、某房地產開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8

【答案】：C

11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。

A.下降

B.上升

C.不變

D.不能確定

【答案】：B

12、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33

【答案】：C

13、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

14、當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用（）。

A.挑戰(zhàn)定價法

B.領導定價法

C.目標定價法

D.隨行就市定價法

【答案】：D

15、規(guī)范房地產市場行為的方法不包括()。

A.產權登記

B.規(guī)范交易行為

C.建立房地產價格評估制度

D.城市規(guī)劃指導

【答案】：D

16、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導向定價的是（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.價值定價法

D.隨行就市定價法

【答案】：C

17、某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】：D

18、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

19、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。

A.變動成本的設置

B.銷售收入的不同

C.固定成本的設置

D.平衡點的設置

【答案】：D

20、下列關于過度開發(fā)與房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。

A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了

D.“過熱”表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益

【答案】：B

21、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。

A.居住物業(yè)市場

B.商業(yè)物業(yè)市場

C.工業(yè)物業(yè)市場

D.特殊物業(yè)市場

【答案】：C

22、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。

A.科學性調查

B.描述性調查

C.試探性調查

D.因果性調查

【答案】：C

23、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費用

【答案】：B

24、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱為（）。

A.凈現金流量

B.現金流入

C.現金流出

D.現金流量

【答案】：D

25、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。

A.定資產管理

B.變動資產管理

C.房地產投資組合管理

D.投資管理

【答案】：C

26、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求

D.達到了財務內部收益率的要求

【答案】：A

27、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋頂

B.坡屋頂

C.平屋頂

D.多波式折板屋頂

【答案】：C

28、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。

A.單項工程

B.單位工程

C.分部工程

D.分項工程

【答案】：B

29、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。

A.評估價值

B.實際價值

C.投資價值

D.出讓金收入

【答案】：A

30、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業(yè)投資風險較大

B.乙物業(yè)投資風險較大

C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大

D.無法判斷

【答案】：B

31、房地產泡沫產生的基礎是（）。

A.投機需求膨脹

B.金融機構過度放貸

C.房地產市場中的過度開發(fā)

D.土地資源的稀缺性

【答案】：D

32、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4

【答案】：D

33、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策

【答案】：A

34、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹

【答案】：A

35、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”

A.至寶丹

B.安官牛黃丸

C.紫雪

D.蘇合香丸

【答案】：B

36、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現了（）對房地產市場轉變的影響。

A.人文環(huán)境的變化

B.生產和工作方式的轉變

C.自然環(huán)境的變化

D.金融業(yè)的發(fā)展

【答案】：A

37、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。

A.政治法律環(huán)境

B.經濟環(huán)境

C.人口環(huán)境

D.社會文化環(huán)境

【答案】：B

38、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務評價指標

D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

【答案】：B

39、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

【答案】：B

40、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。

A.現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B.現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同

C.現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現金流量無法直接比較

【答案】：A

41、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。

A.專家調查法

B.蒙特卡洛模擬法

C.幕景分析法

D.故障樹分析法

【答案】：B

42、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

43、下列選項中，（）更能反映房地產開發(fā)投資項目的真實經濟效果。

A.開發(fā)工作量

B.經營利潤

C.經營收入

D.投資數額

【答案】：C

44、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。

A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強

B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強

C.資產負債率越高，企業(yè)償還債務的能力越差

D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差

【答案】：D

45、對于房地產開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經營資金出資額

【答案】：D

46、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

47、市場定位通常要遵循的步驟是（）。

A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略

B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位

C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略

D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位

【答案】：A

48、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

49、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。

A.功能分區(qū)

B.運輸方式選擇

C.占地面積

D.建筑結構

【答案】：D

50、在房地產開發(fā)項目策劃中，資金結構分析與選擇的主要內容是結合項目的（）來設計資金結構。

A.產品組合方式

B.開發(fā)合作方式

C.銷售代理方式

D.市場定位方式

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業(yè)務內容、數量、單價和金額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以其中的一聯作為報銷憑證

E.一式幾聯的發(fā)票和收據，必須用雙面復寫紙?zhí)讓懀òl(fā)票和收據本身具有復寫功能的，各聯必須寫透，并連續(xù)編號

【答案】：ABCD

2、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

【答案】：AB

3、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業(yè)管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

4、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】：ABCD

5、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。

A.表明了負債占資產的比例

B.反映了項目的財務風險程度

C.資產負債率越高，則企業(yè)應變能力越強

D.屬于長期償債能力指標

E.房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一般較高

【答案】：ABD

6、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰(zhàn)爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環(huán)境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

7、下列選項中，屬于間接投資的是（）。

A.購買外國股票

B.購置設備

C.開辦企業(yè)

D.兼并其他企業(yè)

E.購買債券

【答案】：A

8、建設階段的項目管理，包括（）的管理。

A.質量

B.進度

C.成本

D.合同

E.工程

【答案】：ABCD

9、物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括（）。

A.確立管理目標

B.制定維修養(yǎng)護方案

C.制定安全保衛(wèi)方案

D.提出預算

E.確定物業(yè)服務費的收費標準

【答案】：ABCD

10、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。

A.土地費用

B.權益投資比率

C.運營費用

D.開發(fā)期

E.貸款利率

【答案】：AD

11、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（）。

A.價格結構

B.產品結構

C.檔次結構

D.區(qū)域結構

E.投資結構

【答案】：BD

12、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰(zhàn)爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環(huán)境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

13、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。

A.第一階段

B.第二階段初期

C.第二階段末期

D.第三階段E第四階段

【答案】：CD

14、決策的原則包括（）。

A.系統原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實原則

【答案】：ABD

15、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。

A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現的要求

E.項目是否符合該企業(yè)經濟效益要求

【答案】：ABC

16、己知函數f33、g33的定義如下所示，執(zhí)行表達式"x=f35"的運算時，若函數調用g(a)是引用調用(callbyreference)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為()；若函數調用g(a)是值調用(callbyvalue)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為(請作答此空)。

A.20

B.25

C.60

D.75

【答案】：A

17、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業(yè)類型E投資偏好

【答案】：ACD

18、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。

A.耐水性

B.抗?jié)B性

C.抗凍性

D.導熱性

E.熱容量

【答案】：D

19、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.全部投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表

【答案】：AC

20、房地產間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開發(fā)投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

21、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

22、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

23、房地產開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝資料

D.租售資料

E.物業(yè)管理資料

【答案】：ABC

24、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】：A

25、影響房地產市場發(fā)展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素

【答案】：ABD

26、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。

A.收入水平變化

B.政府稅收政策的影響

C.消費品位變化

D.獲得金融機構融資的難易程度

E.未來預期收益變化

【答案】：ABC

27、政府宏觀調控房地產的手段包括()。

A.嚴格控制建設程序

B.金融政策和住房政策

C.地價政策

D.城市政策E住房政策

【答案】：BCD

28、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

【答案】：AB

29、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。

A.凈現值法

B.費用現值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法

【答案】：BD

30、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。

A.功能提高，費用不變

B.功能不變，費用降低

C.功能提高，費用下降

D.功能提高小于費用提高

E.功能下降小于費用下降

【答案】：ABC

31、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。

A.風險產生的原因分析

B.風險發(fā)生的概率大小分析

C.風險因素檢驗

D.風險變量間的相關性分析

E.風險概率分布情況分析

【答案】：B

32、開發(fā)商的定價方法有（）。

A.成本導向定價法

B.目標導向定價法

C.競爭導向定價法

D.購買者導向定價法

E.市場導向定價法

【答案】：ACD

33、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務模式下的現金流出包括（）等。

A.購買成本

B.更新改造成本

C.運營成本

D.轉售稅費

E.建造成本

【答案】：ABCD

34、商業(yè)銀行為降低房地產開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。

A.國有土地使用證

B.建設用地規(guī)劃許可證

C.建設工程規(guī)劃許可證

D.建設工程施工許可證

E.商品房預售許可證

【答案】：ABCD

35、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性

【答案】：AB

36、反映和描述房地產市場狀況的指標包括()指標。

A.供給

B.需求

C.空置量

D.市場交易E存量

【答案】：ABD

37、房地產投資者的權益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款

【答案】：AD

38、2012年1月，G省A市一級B房地產開發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內取得兩塊建設用地使用權，一塊是商品住宅小區(qū)建設；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設，該國際賓館為重點國際性旅游貿易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設中，B房地產開發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設中，由A市C商業(yè)銀行擔保，B房地產開發(fā)公司向社會公開發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時按照每張80元的價格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產開發(fā)公司計劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產開發(fā)公司開發(fā)該幢45層國際賓館的建設。

A.貼現債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔保債券

【答案】：AD

39、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。

A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大

B.當每年計息周期數m＝1時，名義利率等于實際利率

C.當每年計息周期數m＞1時，名義利率小于實際利率

D.當每年計息周期數m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1

E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值

【答案】：ACD

40、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有（）等多種形式。

A.墻承重結構

B.剪力墻結構

C.框架剪力墻結構

D.框架簡體結構

E.框架結構

【答案