中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38課件

10十二月2022中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT10十二月2022中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT1地鐵的特性研究1概念2物業(yè)3客戶地鐵的作用研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究研究框架中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念2物業(yè)3客戶地鐵的作用研究物業(yè)對(duì)地2concept概念中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTconcept概念中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT3地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題4地鐵速度為每小時(shí)30－40公里，車(chē)輛編組為4－10節(jié)，在高峰時(shí)單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)3－7萬(wàn)；輕軌的單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)1-3萬(wàn)；公共汽車(chē)的單向輸送能力為每小時(shí)1萬(wàn)。

地鐵的運(yùn)量在各種城市交通工具中最大中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵速度為每小時(shí)30－40公里，車(chē)輛編組為4－10節(jié)，在高5

快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/小時(shí)，最高速度可達(dá)120公里/小時(shí)，深圳平均時(shí)速達(dá)到90公里/小時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共汽車(chē)的速度。加上地鐵運(yùn)行不受其它運(yùn)輸方式影響，安全、準(zhǔn)點(diǎn)，從而給人最大的感覺(jué)就是時(shí)間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術(shù)，其乘車(chē)環(huán)境也得到了極大的改善。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/6環(huán)保性地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無(wú)噪音、無(wú)干擾，基本不占用城市土地。采用電力作為動(dòng)力，對(duì)環(huán)境無(wú)污染?，F(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會(huì)影響到一個(gè)城市的生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個(gè)便捷的交通方式，它所贏得的時(shí)間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時(shí)間成本是非常高。提高一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT環(huán)保性地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無(wú)噪音、無(wú)干擾，基本不占用城7引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進(jìn)程已基本完成的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生的影響較小深圳地鐵四號(hào)線皇崗站進(jìn)入福田口岸聯(lián)檢大樓建設(shè)工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫銜接。與香港九廣鐵路上水——落馬洲支線相連。這個(gè)新設(shè)置的深港口岸將在明年投入使用，屆時(shí)，深港兩地往來(lái)的交通將變得更加便捷。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通8地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題9地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過(guò)地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。

在國(guó)外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。沿線商業(yè)提升生活空間和便利度中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過(guò)地鐵10

改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化地鐵的快速便捷使城市的距離越來(lái)越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來(lái)越大。

地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化地鐵11為沿線土地帶來(lái)增值地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT為沿線土地帶來(lái)增值地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)12Property物業(yè)中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTProperty物業(yè)中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38P132物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的14地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè)住宅寫(xiě)字樓1、客流量2、客流的構(gòu)成3、地鐵通達(dá)性4、對(duì)地鐵需求性分析標(biāo)準(zhǔn)：中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè)住宅寫(xiě)字樓1、客流量15項(xiàng)目商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動(dòng)財(cái)旺?？土鳂?gòu)成包容性最強(qiáng)，對(duì)于客流的構(gòu)成并無(wú)太大的選擇，不管買(mǎi)不買(mǎi)東西都可以歡迎，”購(gòu)買(mǎi)的來(lái)捧個(gè)錢(qián)場(chǎng)，不購(gòu)買(mǎi)的來(lái)捧個(gè)人場(chǎng)”，多多益善。地鐵的通達(dá)性地鐵線路線路越多越好，對(duì)線路沒(méi)有太大的選擇性，線路越多帶來(lái)的客源也就越多，商場(chǎng)的影響范圍也就越大?！彼姆絹?lái)的都是客”。對(duì)地鐵的需求性看中了地鐵是一種便捷的交通工具及其所帶來(lái)的巨大人流。需求級(jí)別★★★★★商用物業(yè)對(duì)地鐵的需求性最大，也是地鐵開(kāi)通的最大受益者。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動(dòng)財(cái)旺?？土鳂?gòu)成16項(xiàng)目住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場(chǎng)所，對(duì)人流有一定的排他性，在地鐵的乘客中只選擇本棟樓的住戶或其親朋好友，其它的客流則不需要。地鐵的通達(dá)性地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別★★通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分鐘的步行距離。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場(chǎng)所，17項(xiàng)目寫(xiě)字樓客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成寫(xiě)字樓雖然是一個(gè)公共場(chǎng)所，出于對(duì)其客戶即進(jìn)駐公司辦公的需要，一般只對(duì)進(jìn)駐公司的員工及其客戶開(kāi)放，而對(duì)于其它人流則有一定的排他性。所以對(duì)地鐵帶來(lái)的客流也有一定的排它性。地鐵的通達(dá)性地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別★寫(xiě)字樓，租（買(mǎi)）家更為看重的是考慮該寫(xiě)字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目寫(xiě)字樓客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成寫(xiě)字樓雖然是一個(gè)公共182物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的19“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“動(dòng)感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動(dòng)，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進(jìn)社會(huì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展移動(dòng)性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道20橫向放射——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟(jì)帶，也就是所謂的生長(zhǎng)線。自然，這個(gè)范圍不是絕對(duì)的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT橫向放射放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT21縱向放射——毫無(wú)疑問(wèn)，地鐵（輕軌）會(huì)延伸節(jié)點(diǎn)/區(qū)域的影響范圍，在更大的長(zhǎng)度上通過(guò)“運(yùn)輸通道”吸收和配置資源。交叉放射——乘客往返一般分為三個(gè)階段：匯集階段—長(zhǎng)途行車(chē)階段—分流階段。在這三個(gè)階段的兩頭，即匯集和分流時(shí)，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來(lái)了他地信息到這里來(lái)，又把本地的信息分散到各處去，實(shí)現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT縱向放射放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT22平衡性快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的土地地租級(jí)差，就像河流會(huì)減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT平衡性快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的232物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的24價(jià)格變動(dòng)的空間特征在理想狀況下，離車(chē)站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車(chē)站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度項(xiàng)目與地鐵站的距離系數(shù)理想狀態(tài)發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房?jī)r(jià)升幅也越大。城市成熟中心區(qū)域城市偏遠(yuǎn)區(qū)域中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT價(jià)格變動(dòng)的空間特征在理想狀況下，離車(chē)站越近，房地產(chǎn)價(jià)格25觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價(jià)位。地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開(kāi)通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。通車(chē)前預(yù)期增值>事后實(shí)質(zhì)收益價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征房?jī)r(jià)增值地鐵建設(shè)進(jìn)度通車(chē)規(guī)劃施工預(yù)期增值實(shí)質(zhì)收益中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟26價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征可達(dá)性敏感程度噪音與振動(dòng)敏感程度低價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)地鐵不但有出行方便的功能（可達(dá)性），而且在運(yùn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征可達(dá)性敏感程度噪音與振動(dòng)敏感程度低價(jià)值物業(yè)27

Customer

客戶中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTCustomer客戶中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38283客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT3客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居29以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費(fèi)之間的關(guān)系。家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客30利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：?jiǎn)挝?、年齡、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車(chē)和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計(jì)算出不同類(lèi)型家庭住房自有的概率。家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做313客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT3客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居32交通方式來(lái)看，二次置業(yè)者開(kāi)車(chē)的大約占三成，如表。在我們的樣本中，交通方式和居住區(qū)位之間并沒(méi)有表現(xiàn)出相關(guān)性。上下班的交通方式與花費(fèi)時(shí)間之間有一定關(guān)系。開(kāi)車(chē)上班時(shí)間一般在20－30分鐘，步行或騎自行車(chē)通常在20分鐘左右，采用公交系統(tǒng)則需要30－40分鐘。交通方式和上下班時(shí)間中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT交通方式來(lái)看，二次置業(yè)者開(kāi)車(chē)的大約占三成，如表。在我們的樣本33絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以?xún)?nèi)，但是接受關(guān)外的比市中心還多首次置業(yè)者與二次置業(yè)者相比，愿意開(kāi)車(chē)的減少，愿意做地鐵的增多?？傮w來(lái)看，愿意開(kāi)車(chē)的在明顯比公交更受歡迎。因此，我們認(rèn)為在未來(lái)五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。交通方式和上下班時(shí)間中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以?xún)?nèi)，但是接受關(guān)外的比市中心343客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT3客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居35我們?cè)趩?wèn)卷中詢(xún)問(wèn)了“如果能使您到市中心的時(shí)間節(jié)約15分鐘，您愿意為為買(mǎi)房多支付百分之多少的價(jià)錢(qián)”，有80％的樣本問(wèn)答了這一問(wèn)題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在問(wèn)答者中，八成的人愿意節(jié)省交通時(shí)間而多支付房?jī)r(jià)，住在關(guān)外的人更愿意支付費(fèi)用?，F(xiàn)居住區(qū)域不愿意多支付的愿意多支付的按愿意支付房?jī)r(jià)比例分組1-9%10-19%20-29%30%以上二次置業(yè)者關(guān)內(nèi)192435158關(guān)外161437239首次置業(yè)者關(guān)內(nèi)212235139關(guān)外143434314不同置業(yè)者為節(jié)省時(shí)間而多支付的房?jī)r(jià)中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT我們?cè)趩?wèn)卷中詢(xún)問(wèn)了“如果能使您到市中心的時(shí)間節(jié)約15分鐘，您36對(duì)理想居住區(qū)位的選擇每一類(lèi)理想居住區(qū)位中對(duì)理想交通方式的選擇開(kāi)車(chē)公交地鐵其他二次置業(yè)者市中心147435151關(guān)內(nèi)545882311關(guān)外31698186首次置業(yè)者市中心847261611關(guān)內(nèi)654293713關(guān)外274833514我們從問(wèn)卷調(diào)研情況來(lái)看，開(kāi)車(chē)是半數(shù)中產(chǎn)階層最喜愛(ài)的上下班交通方式，地鐵則是最受青睞的公共交通。因此我們預(yù)測(cè)未來(lái)五年中產(chǎn)階層上下班的交通將從以公交系統(tǒng)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)車(chē)和乘坐地鐵兩大類(lèi)型，但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開(kāi)車(chē)不同置業(yè)者居住在理想?yún)^(qū)域選擇的交通方式中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT對(duì)理想居住區(qū)位的選擇每一類(lèi)理想居住區(qū)位中對(duì)理想交通方式的選擇3710十二月2022中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT10十二月2022中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT38地鐵的特性研究1概念2物業(yè)3客戶地鐵的作用研究物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究研究框架中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念2物業(yè)3客戶地鐵的作用研究物業(yè)對(duì)地39concept概念中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTconcept概念中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT40地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題41地鐵速度為每小時(shí)30－40公里，車(chē)輛編組為4－10節(jié)，在高峰時(shí)單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)3－7萬(wàn)；輕軌的單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)1-3萬(wàn)；公共汽車(chē)的單向輸送能力為每小時(shí)1萬(wàn)。

地鐵的運(yùn)量在各種城市交通工具中最大中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵速度為每小時(shí)30－40公里，車(chē)輛編組為4－10節(jié)，在高42

快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/小時(shí)，最高速度可達(dá)120公里/小時(shí)，深圳平均時(shí)速達(dá)到90公里/小時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共汽車(chē)的速度。加上地鐵運(yùn)行不受其它運(yùn)輸方式影響，安全、準(zhǔn)點(diǎn)，從而給人最大的感覺(jué)就是時(shí)間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術(shù)，其乘車(chē)環(huán)境也得到了極大的改善。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/43環(huán)保性地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無(wú)噪音、無(wú)干擾，基本不占用城市土地。采用電力作為動(dòng)力，對(duì)環(huán)境無(wú)污染。現(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會(huì)影響到一個(gè)城市的生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個(gè)便捷的交通方式，它所贏得的時(shí)間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時(shí)間成本是非常高。提高一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT環(huán)保性地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無(wú)噪音、無(wú)干擾，基本不占用城44引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進(jìn)程已基本完成的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生的影響較小深圳地鐵四號(hào)線皇崗站進(jìn)入福田口岸聯(lián)檢大樓建設(shè)工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫銜接。與香港九廣鐵路上水——落馬洲支線相連。這個(gè)新設(shè)置的深港口岸將在明年投入使用，屆時(shí)，深港兩地往來(lái)的交通將變得更加便捷。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長(zhǎng)期的城市，主導(dǎo)交通45地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵的特性研究1概念地鐵的作用研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題46地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過(guò)地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。

在國(guó)外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。沿線商業(yè)提升生活空間和便利度中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過(guò)地鐵47

改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化地鐵的快速便捷使城市的距離越來(lái)越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來(lái)越大。

地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化地鐵48為沿線土地帶來(lái)增值地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT為沿線土地帶來(lái)增值地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)49Property物業(yè)中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTProperty物業(yè)中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38P502物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的51地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè)住宅寫(xiě)字樓1、客流量2、客流的構(gòu)成3、地鐵通達(dá)性4、對(duì)地鐵需求性分析標(biāo)準(zhǔn)：中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè)住宅寫(xiě)字樓1、客流量52項(xiàng)目商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動(dòng)財(cái)旺?？土鳂?gòu)成包容性最強(qiáng)，對(duì)于客流的構(gòu)成并無(wú)太大的選擇，不管買(mǎi)不買(mǎi)東西都可以歡迎，”購(gòu)買(mǎi)的來(lái)捧個(gè)錢(qián)場(chǎng)，不購(gòu)買(mǎi)的來(lái)捧個(gè)人場(chǎng)”，多多益善。地鐵的通達(dá)性地鐵線路線路越多越好，對(duì)線路沒(méi)有太大的選擇性，線路越多帶來(lái)的客源也就越多，商場(chǎng)的影響范圍也就越大?！彼姆絹?lái)的都是客”。對(duì)地鐵的需求性看中了地鐵是一種便捷的交通工具及其所帶來(lái)的巨大人流。需求級(jí)別★★★★★商用物業(yè)對(duì)地鐵的需求性最大，也是地鐵開(kāi)通的最大受益者。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動(dòng)財(cái)旺?？土鳂?gòu)成53項(xiàng)目住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場(chǎng)所，對(duì)人流有一定的排他性，在地鐵的乘客中只選擇本棟樓的住戶或其親朋好友，其它的客流則不需要。地鐵的通達(dá)性地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別★★通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分鐘的步行距離。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場(chǎng)所，54項(xiàng)目寫(xiě)字樓客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成寫(xiě)字樓雖然是一個(gè)公共場(chǎng)所，出于對(duì)其客戶即進(jìn)駐公司辦公的需要，一般只對(duì)進(jìn)駐公司的員工及其客戶開(kāi)放，而對(duì)于其它人流則有一定的排他性。所以對(duì)地鐵帶來(lái)的客流也有一定的排它性。地鐵的通達(dá)性地鐵線路越多越好，但人們對(duì)于線路的選擇只挑選其有需要的。對(duì)地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級(jí)別★寫(xiě)字樓，租（買(mǎi)）家更為看重的是考慮該寫(xiě)字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT項(xiàng)目寫(xiě)字樓客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成寫(xiě)字樓雖然是一個(gè)公共552物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的56“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“動(dòng)感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動(dòng)，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進(jìn)社會(huì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展移動(dòng)性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道57橫向放射——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟(jì)帶，也就是所謂的生長(zhǎng)線。自然，這個(gè)范圍不是絕對(duì)的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT橫向放射放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT58縱向放射——毫無(wú)疑問(wèn)，地鐵（輕軌）會(huì)延伸節(jié)點(diǎn)/區(qū)域的影響范圍，在更大的長(zhǎng)度上通過(guò)“運(yùn)輸通道”吸收和配置資源。交叉放射——乘客往返一般分為三個(gè)階段：匯集階段—長(zhǎng)途行車(chē)階段—分流階段。在這三個(gè)階段的兩頭，即匯集和分流時(shí)，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來(lái)了他地信息到這里來(lái)，又把本地的信息分散到各處去，實(shí)現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT縱向放射放射性中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT59平衡性快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的土地地租級(jí)差，就像河流會(huì)減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT平衡性快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的602物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT2物業(yè)物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對(duì)物業(yè)的61價(jià)格變動(dòng)的空間特征在理想狀況下，離車(chē)站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車(chē)站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度項(xiàng)目與地鐵站的距離系數(shù)理想狀態(tài)發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房?jī)r(jià)升幅也越大。城市成熟中心區(qū)域城市偏遠(yuǎn)區(qū)域中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT價(jià)格變動(dòng)的空間特征在理想狀況下，離車(chē)站越近，房地產(chǎn)價(jià)格62觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價(jià)位。地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開(kāi)通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。通車(chē)前預(yù)期增值>事后實(shí)質(zhì)收益價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征房?jī)r(jià)增值地鐵建設(shè)進(jìn)度通車(chē)規(guī)劃施工預(yù)期增值實(shí)質(zhì)收益中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟63價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征可達(dá)性敏感程度噪音與振動(dòng)敏感程度低價(jià)值物業(yè)高價(jià)值物業(yè)地鐵不但有出行方便的功能（可達(dá)性），而且在運(yùn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征可達(dá)性敏感程度噪音與振動(dòng)敏感程度低價(jià)值物業(yè)64

Customer

客戶中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPTCustomer客戶中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38653客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居住區(qū)位影響研究中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT3客戶家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究交通方式和上下班時(shí)間研究居66以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費(fèi)之間的關(guān)系。家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客67利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：?jiǎn)挝?、年齡、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車(chē)和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計(jì)算出不同類(lèi)型家庭住房自有的概率。家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系中原軌道地鐵沿線物業(yè)專(zhuān)題研究38PPT利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做6