知名地產(chǎn)中山項(xiàng)目前期策劃建議書（共102）

第五部分分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶戶定位1、目標(biāo)客戶定定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人””思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購買力因素針對消費(fèi)能力力最穩(wěn)定、最最持續(xù)或增長長最迅速的群群體。地域因素覆蓋的客戶群群有條件在全全市范圍內(nèi)輻輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容容忽視。消費(fèi)觀念因素素哪個年齡層次次的人比較容容易轉(zhuǎn)變觀念念？哪個類群體比比較容易接受受新興事物？？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育育的回流人士士接觸外界信息息較多的企業(yè)業(yè)主外來人口中高高收入人群思想開放、有有追求的年青青族55、職業(yè)業(yè)分類類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公公務(wù)員員的界界定66、目標(biāo)標(biāo)客戶戶特性性需求求分析析行政事事業(yè)單單位公公務(wù)員員特征：：工作和和收入入穩(wěn)定定，有有較多多積蓄蓄。有有較高高文化化素質(zhì)質(zhì)，思思想觀觀念比比較新新，容容易接接受新新事物物。追求較較舒適適的生生活環(huán)環(huán)境，，生活活講究究品質(zhì)質(zhì)。非非常注注重子子女教教育。。人員結(jié)結(jié)構(gòu)本本地人人和外外地人人都有有，本本地人人為主主。數(shù)數(shù)量龐龐大且且結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定定，置置業(yè)需需求明明顯，，因工工作年年限和和職級級的不不同，，一、、二次次置業(yè)業(yè)的可可能性性均等等。7需求：：要求教教育配配套完完善，，并且且不滿滿足于于傳統(tǒng)統(tǒng)的應(yīng)應(yīng)試教教育。。距離工工作單單位近近，車車程在在二十十分鐘鐘以內(nèi)內(nèi)，上上下班班方便便。完善的的配套套，安安全舒舒適的的居住住環(huán)境境，良良好社社區(qū)文文化，，體現(xiàn)現(xiàn)身份份檔次次。以二房房、三三房戶戶型為為主，，注重重朝向向。8私營企企業(yè)主主特征：：全市至至少7萬多個個私營營企業(yè)業(yè)主，，數(shù)目目龐大大，資資本雄雄厚，，收入入高，，購買買能力力強(qiáng)。。屬二二次及及多次次置業(yè)業(yè)者雖然文化化素質(zhì)不不高，但但由于營營商的原原因，接接觸新鮮鮮事物多多且觀念念超前。。人員結(jié)構(gòu)構(gòu)主要是是本地人人，多散散居在個個鎮(zhèn)區(qū)，，置業(yè)在地地域上沒沒有明確確的要求求，大多是是為子女女教育才才置業(yè)城城區(qū)，希希望將來來子承父父業(yè)、后后繼有人人，望子子成龍心心切。9需求：要求教育育配套完完善，注注重子女女教育。。優(yōu)美舒適適的居住住環(huán)境，，完善的的配套設(shè)設(shè)施，能能滿足社社交的需需求。對產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量和服服務(wù)要求求比較高高，體現(xiàn)現(xiàn)其身份份。以大戶型型、大面面積為主主。10企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)特征：他們是伴伴隨著城城市的發(fā)發(fā)展迅速速形成的的新興群群體，屬屬于消費(fèi)費(fèi)能力增增長最快快的人群群。收入入穩(wěn)定且且較高，，但積蓄蓄有限。。外地人為為主，文文化素質(zhì)質(zhì)高，融融合各區(qū)區(qū)域文化化特征明明顯。他們是中中山的新新人類，，生活節(jié)節(jié)奏快，，時間觀觀念強(qiáng)，，生活注注重品位位和細(xì)節(jié)節(jié)。置業(yè)在地地域上沒沒有太多多的約束束，比較較理性，，講求最最高性價(jià)價(jià)比。多多屬首次次置業(yè)。。11需求：生活配套套完善，，交通便便利，距距離工作作地點(diǎn)較較近。追求較高高的性價(jià)價(jià)比，有有戶口的的要求。。需求以中中小戶型型為主，，多注重重朝向。。127、目標(biāo)客客戶群的的拉升從長遠(yuǎn)看看，伴隨隨著本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的深入入，居住住人氣逐逐漸形成成，各類類配套設(shè)設(shè)施完善善，必然然帶動南南區(qū)整體體區(qū)位價(jià)價(jià)值的提提升。屆屆時地塊塊的區(qū)位位資源對對產(chǎn)品的的支撐力力度將大大大加強(qiáng)強(qiáng)，將有有號召力力吸引更更高檔次次的目標(biāo)標(biāo)客戶。。13二、項(xiàng)目目檔次定定位1、定位推推導(dǎo)采用排除除法：結(jié)論：不不支持結(jié)論：不不支持結(jié)論：支支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中中檔價(jià)格格、中檔檔成本、、中高檔檔形象。。142、檔次定定位本項(xiàng)目定定位為““中檔、高高質(zhì)素的的精品社社區(qū)”。所謂中檔檔，主要要是針對對成本而而言，力力求控制制未來的的銷售價(jià)價(jià)格不要要過高；；雖以中中檔為定定位，但但在產(chǎn)品品形象上上應(yīng)走中中高路線線，即將將能夠體體現(xiàn)項(xiàng)目目形象的的地方做做足功夫夫，通過過提供性性價(jià)比高高的產(chǎn)品品促進(jìn)銷銷售。15隨著項(xiàng)目目開發(fā)深深入，各各類配套套設(shè)施逐逐步完善善，居住住人氣提提升，可可以帶動動南區(qū)的的整體區(qū)區(qū)位價(jià)值值，本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格也會隨隨之升高高。屆時時我們將將有號召召力吸引引更高檔檔次的目目標(biāo)客戶戶，將整整個樓盤盤檔次提提升。3、檔次次提升的的演繹16三、項(xiàng)目目形象定定位1、形象概概念推導(dǎo)導(dǎo)思路市場導(dǎo)向向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開發(fā)概念念的推導(dǎo)導(dǎo)步驟：：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合萬科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從市市場需求求推導(dǎo)形形象定位位的關(guān)鍵鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)品自自身特色色推導(dǎo)形形象定位位的關(guān)鍵鍵詞自然清新新現(xiàn)代明快快離塵不離離市優(yōu)雅安逸逸自身特色色21萬科的品品牌口號號：“建筑無無限生活活”萬科的品品牌核心心：“以客戶戶的生活活為本””萬科的品品牌個性性：“有創(chuàng)見見的、有有文化內(nèi)內(nèi)涵、關(guān)關(guān)心體貼貼的”萬科的的品牌牌主張張：“萬科科提供供一個個展現(xiàn)現(xiàn)自我我的理理想生生活””4、從萬萬科品品牌推推導(dǎo)關(guān)關(guān)鍵詞詞22萬科品牌精精髓品牌利益----高性價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品，不斷斷提升的無無限生活品牌價(jià)值品牌文化創(chuàng)創(chuàng)新、品品味、積極極、健康、、貼心品牌個性23萬科品牌的的關(guān)鍵詞高品味生活活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心萬科品牌245、從萬科““四季花城城”系列推推導(dǎo)關(guān)鍵詞詞年輕、活力力親和溫馨現(xiàn)代四季花城256、本項(xiàng)目目形象概概念的推推出核心客戶戶需求高品味生生活完善的配配套良好的居居住環(huán)境境子女教育育本項(xiàng)目形形象概念念關(guān)鍵詞詞品質(zhì)悠悠閑創(chuàng)創(chuàng)新自然健健康現(xiàn)現(xiàn)代本項(xiàng)目形形象概念念描述享受純美美生活延伸客戶戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身身特色自然清新新現(xiàn)代明快快離塵不離離市優(yōu)雅安逸逸純美生活活萬科品牌牌要求高素質(zhì)生生活高性價(jià)比比創(chuàng)新健康顧客為本本貼心“四季花花城”系系列年輕活力力親和溫馨馨現(xiàn)代26四、價(jià)格格定位1、參照照對象選選取依據(jù)據(jù)樓盤規(guī)模模相近地理位置置參照其其它郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)相近綜合上述述條件，，選取凱茵新城城、藍(lán)波波灣、陽陽光花地地三個項(xiàng)目目作為比比價(jià)對象象。272、市場場比較法法分析均均價(jià)小高層價(jià)價(jià)格建議議單位：元元/㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上述市市場比較較推導(dǎo)后后，得出出參考均均價(jià)為3045元/㎡，以5%的技術(shù)參參數(shù)作調(diào)調(diào)查，得得到參考考價(jià)格區(qū)區(qū)間為2893-3197元/㎡。28多層價(jià)格格建議由于可比比項(xiàng)目較較少，所所以根據(jù)據(jù)市場上上同一項(xiàng)項(xiàng)目中多多層與小小高層價(jià)價(jià)格比得得到多層層價(jià)格。。參照樓盤盤：凱茵茵新城——凱茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)結(jié)論論：本本項(xiàng)目中中多層樓樓型建議議均價(jià)3045×84.2%=2564元/㎡以“低開開高走””的價(jià)格格策略，，建議首首期多層層以2400元/㎡均價(jià)入市市。29情景洋房價(jià)格格建議情景洋房屬于于中山市的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，沒沒有同類產(chǎn)品品可直接比較較，但奕翠園園項(xiàng)目中帶電電梯的多層與與情景洋房具具有一定可比比性，所以本本項(xiàng)目中情景景洋房價(jià)格我我司建議與之之相近，即均均價(jià)4000元/㎡左右。30Townhouse價(jià)格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)創(chuàng)新戶型，無無法直接類比比，但在產(chǎn)品品形態(tài)上，Townhouse是介于別墅與與情景洋房之之間，所以價(jià)價(jià)格定位也界界于兩者之間間。31項(xiàng)目總體價(jià)格格建議根據(jù)上述四種種產(chǎn)品價(jià)格定定位及樓型配配比，得出本本項(xiàng)目總體均均價(jià)的建議區(qū)區(qū)間為3200--3300元/㎡。323、入市建議議建議項(xiàng)目采納納低價(jià)入市的的策略，初期期以2800/㎡㎡（毛坯）的均均價(jià)入市，營營造“同價(jià)優(yōu)優(yōu)質(zhì)”的市場場口碑。33第六部分分產(chǎn)品建議34一、項(xiàng)目整體體容積率建議議建議項(xiàng)目整體體的容積率為為1.5項(xiàng)目總建筑面面積為522948平方米35市場比較法36項(xiàng)目本身的產(chǎn)產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安安排的得很豐豐富，環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢可以表現(xiàn)現(xiàn)得更加明顯顯，且比較符符合本項(xiàng)目整整個的檔次定定位。在產(chǎn)品形態(tài)符符合目標(biāo)客戶戶選擇的前提提下，適當(dāng)提提高容積率也也基于盈利的的考慮。項(xiàng)目的盈利需需要37產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)建議3839三、分期開發(fā)發(fā)次序建議擬定整個項(xiàng)目目的開發(fā)周期期為6年。項(xiàng)目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)一個大盤盤應(yīng)有的綜合合環(huán)境優(yōu)勢。。在銷售現(xiàn)場及及參觀區(qū)域，，突出本項(xiàng)目目在細(xì)部處理理，如安排特特色景觀帶及及具有觀賞效效果的小品。。銷售區(qū)域的環(huán)環(huán)境處理，體體現(xiàn)出本項(xiàng)目目純美、向上上的生活形態(tài)態(tài)，讓客戶在在不經(jīng)意之中中觸摸理想的的生活境界，，并適當(dāng)增加加立體的環(huán)境境音樂、自然然蟲鳥聲等。。本項(xiàng)目所處位位置，是一個個整體環(huán)境欠欠佳的區(qū)域，，所以首期形形象及銷售示示范區(qū)設(shè)計(jì)時時我司建議主主要參考以下下幾點(diǎn)：4142四、首期開發(fā)發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中參考項(xiàng)目目如下：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱44根據(jù)市市場平平均售售價(jià)計(jì)計(jì)算，，市場場需求求主力力戶型型面積積在100-120平方米米左右右。五、首首期戶戶型、、面積積建議議45戶型、、面積積建議議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動性設(shè)施滲透六、園園林建建議47綠之演演繹：：綠色代代表健健康、、自由由、舒舒適，，通過過在園園景中中種植植樹木木、花花草等等常綠綠植物物，運(yùn)運(yùn)用高高低錯錯落、、色彩彩映襯襯等手手法，，構(gòu)成成一幅幅立體體式綠綠樹掩掩映、、曲徑徑通幽幽、枝枝繁葉葉茂的的空間間。484950在樓盤盤兩邊邊增加加綠化化密度度，種種植大大型樹樹種及及多種種彩色色花卉卉，增增添優(yōu)優(yōu)美景景觀，，又可可以豐豐富項(xiàng)項(xiàng)目景景觀，，增添添項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)。在項(xiàng)目目中部部設(shè)置置一個個小型型植物物園，，種植植果樹樹。莊園通過山山、石石、樹樹、花花、草草等元元素相相互搭搭配色色彩的的組合合，演演繹現(xiàn)現(xiàn)代園園林的的精髓髓。其他園園藝景景點(diǎn)51光之演演繹：：光代表表新世世紀(jì)也也代表表現(xiàn)代代，可可通過過在園園林中中布置置多種種玻璃璃建筑筑物，，并配配合泛泛光燈燈、地地?zé)舻鹊裙庠丛?，表表示新新時代代的璀璀璨，，各種種自然然光、、人造造光、、暖光光、冷冷光等等不同同距離離的光光源有有機(jī)結(jié)結(jié)合起起來，，幻化化出一一幅新新時代代的璀璀璨美美景，，從中中體現(xiàn)現(xiàn)出人人類文文明社社會的的發(fā)展展和進(jìn)進(jìn)步。。525354在廣廣場場上上興興建建玻玻璃璃觀觀星星臺臺，，象象征征人人類類對對宇宇宙宙的的無無限限向向往往。。觀星星臺臺通過過各各種種色色彩彩的的地地?zé)魺?、、墻墻身身泛泛光光燈燈的的搭搭配配，，編編織織出出對對生生命命、、文文化化和和光光的的禮禮贊贊。。各種泛光光燈55水之演繹繹：水是萬物物之靈，，代表生生命，可可在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置各各種流動動的水系系、噴泉泉、泳池池等動態(tài)態(tài)水景，，營造出出流水淙淙淙的美美景，細(xì)細(xì)流、淺淺流、跌跌流、激激流、涌涌流……循環(huán)往復(fù)復(fù)，寓意意生機(jī)盎盎然、生生生不息息、靈氣氣逼人的的生命活活力。56在項(xiàng)目中中部由南南向北建建造一條條流動水水系，既既可將項(xiàng)項(xiàng)目各區(qū)區(qū)園景聯(lián)聯(lián)系，構(gòu)構(gòu)成景觀觀主軸，，又可豐豐富水景景效果，，并可將將洋房區(qū)區(qū)和別墅墅區(qū)和諧諧分隔。。流動水系系可建設(shè)一一大型娛娛樂型泳泳池，內(nèi)內(nèi)有浮橋橋、繩索索橋、高高速滑梯梯等娛樂樂設(shè)施，，滿足客客人游樂樂需要。。另再設(shè)設(shè)置一無無極按摩摩泳池，，以滿足足高層次次客人享享受要。。雙動感泳泳池可建造在在樓宇西西向單位位的部分分外立面面上，既既可以增增加觀賞賞效果，，增添樓樓宇特色色，制造造賣點(diǎn)，，又可降降溫，減減少日曬曬對西向向單位的的影響。。流水玻璃璃幕墻57風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者者動也。春風(fēng)寓意新開開始、新希望望；夏風(fēng)能給給人帶來清涼涼感覺，使郁郁悶的心靈得得以解放；秋秋風(fēng)送爽，使使人一身輕松松；冬風(fēng)使人人清醒，保持持冷靜。通過各種走軌軌旗、船帆、、風(fēng)車的映襯襯，使全區(qū)充充滿動感。585960互動性設(shè)施設(shè)設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊墊的梅花樁——童軍訓(xùn)練基地地，如繩網(wǎng)、、木梯等——草縫石草坪/太極廣場——樹樁型的桌椅椅——大型的石質(zhì)象象棋61以130平方米一戶計(jì)計(jì)算，整個社社區(qū)約有4000戶。較長一段時間間內(nèi)生活配套套無法全部落落實(shí)，客戶對對社區(qū)內(nèi)配套套有較大依賴賴。七、雙會所所建議單一會所輻輻射半徑有有限，雙會會所在銷售售方面對Townhouse、情景洋房等等高檔產(chǎn)品品買家有吸吸引。從客戶的生生活特征的的需求來看看，主要有有日常休閑閑、健康運(yùn)運(yùn)動，所以以在會所設(shè)設(shè)置進(jìn)行區(qū)區(qū)別有必要要。62雙會所功能能界定分生生活休閑類類與健康運(yùn)運(yùn)動類。功能建議：：位置建議：：一期會所建建議安排在在鄰社區(qū)主主要道路附附近，如集集中的園林林或景觀帶帶附近。6364八、建筑立立面建議市場上主要要外立面設(shè)設(shè)計(jì)情況：：繽紛型代表樓盤：：陽光花地地、凱茵新新城、雍逸逸廷、雍景景園主要表現(xiàn)：：強(qiáng)調(diào)色彩彩對比，多多用紅、桔桔、淺黃等等搶眼色調(diào)調(diào)。素雅型代表樓盤：：豪逸華庭庭、奕翠園園主要表現(xiàn)：：色彩搭配配較少，主主要以淺灰灰、淺綠等等色彩為主主。6566中山市民的的整體欣賞賞角度；目標(biāo)客戶群群的喜好；；項(xiàng)目產(chǎn)品的的替代性。。本案對外立立面的選擇擇的思考:我司建議以以繽紛色彩彩為主，但但給人的不不是一種浮浮躁感，而而是在體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感的的同時，更更是平靜生生活的回歸歸。6768九、商業(yè)街街建議將一個配套套優(yōu)良的社社區(qū)展示給給客戶，解解決其對社社區(qū)生活配配套的疑慮慮。另外能能降低項(xiàng)目目前期硬性性配套的投投入。在建筑形態(tài)態(tài)上吻合項(xiàng)項(xiàng)目形象定定位，在功功能上突出出它是一個個休閑的戶戶外走廊，，也是特色色和賣點(diǎn)。?？梢暂^好的的挖掘項(xiàng)目目潛在的商商業(yè)價(jià)值。。配置原因:69功能建議:生活配套功功能個性配套功功能╋70通過設(shè)置露露天咖啡座座，增添優(yōu)優(yōu)雅閑適的的生活味道道71十、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部分裝裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套餐的形式讓客客戶選擇,套餐的單位位價(jià)格分300元/平方米和500元/平方米兩種種.室內(nèi)裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):74教育資源已已經(jīng)成了市市場項(xiàng)目一一個強(qiáng)有力力的賣點(diǎn)。。市場及項(xiàng)目目的需要：：本項(xiàng)目所在在區(qū)域的教教育配套。。目標(biāo)客戶群群的需要。。銷售價(jià)格的的支撐。十一、學(xué)校校建議75發(fā)展商：天天英實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)位：：石歧區(qū)銷售均價(jià)：：3600元/平方米（包包裝修）教育配套：：中山市實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)客戶形態(tài)：：鎮(zhèn)區(qū)生意意客、白領(lǐng)領(lǐng)發(fā)展商：新新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位：：東區(qū)銷售均價(jià)：：4000元/平方米教育配套：：中山石歧歧中心小學(xué)學(xué)客戶形態(tài)：：政府公務(wù)務(wù)員、生意意客【陽光花地】【奕翠園】76學(xué)校的選址址及規(guī)模建建議將學(xué)學(xué)校安排在在鄰城南一一路或項(xiàng)目目西北面的的內(nèi)環(huán)線附附近處。具體的建筑筑面積根據(jù)據(jù)政府規(guī)劃劃要求。另另外在建設(shè)設(shè)資金上，，通過與政政府協(xié)商，，爭取在地地價(jià)或稅收收上加以減減免。77建設(shè)時間時間建議在在首期項(xiàng)目目開發(fā)之前前，做到教教育先行。首期項(xiàng)目營營銷需要；；改變市民對對項(xiàng)目區(qū)位位的偏見；；樹立項(xiàng)目形形象及整體體特色；滿足住戶在在前期對教教育配套的的需要。。。7879第七七部部分分營銷銷推推廣廣策策略略80一、說明本項(xiàng)目面臨三三個困難點(diǎn)：：品牌知名度不不高區(qū)域形象不佳佳銷售速度的壓壓力“如何解決這這些問題?”81二、市場推廣廣核心核心思路如下下：企業(yè)品牌—→項(xiàng)目形象—→項(xiàng)目品牌←→企業(yè)品牌項(xiàng)目未動,品牌先行,教育營銷,貫穿始終82說明：品牌導(dǎo)入策略略形象重塑策略略項(xiàng)目導(dǎo)入策略略我們將從三方方面提出本項(xiàng)項(xiàng)目的策略建建議：在時間的順序序上：品牌導(dǎo)入—→形象重塑—→項(xiàng)目導(dǎo)入—→開發(fā)配合教育營銷是整整個策略的核核心主線。83特色教育營銷銷我們所提的教教育營銷，絕絕非一般的名名校概念，而而是貼近時代代脈搏，適應(yīng)應(yīng)社會需求的的現(xiàn)代教育。。84為什么我們的的教育一定要要有特色?中山現(xiàn)有三所所名小，且已已經(jīng)在市民心心目中樹立起起了較高的社社會形象，如如果我們沒有有特色，僅僅僅靠“名?！薄毙?yīng)很容易易流于一般，，難以與之競競爭。競爭對手中有有二個都主力力訴求教育，，如果我們沒沒有足夠吸引引力，就很容容易落于俗套套。結(jié)論：要做就就做最好！85賞識教育育領(lǐng)袖才能能的培養(yǎng)養(yǎng)如何做到到有特色色?它最大的的特色不不是教子子女，而而是教父父母如何何教育子子女。參照：香港“童童子軍””廣州團(tuán)校校“少年年領(lǐng)袖訓(xùn)訓(xùn)練營””86軍事化管管理提出“中中山黃埔埔軍?！薄薄ⅰ爸兄猩轿鞯涞滠娦！薄备拍睢?。中英文網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)教學(xué)學(xué)、科技技教學(xué)此此點(diǎn)不是是訴求重重點(diǎn)，但但也是現(xiàn)現(xiàn)代教育育的必須須。87三、品牌導(dǎo)入入策略推廣企業(yè)品牌牌，展示萬科科實(shí)力，增強(qiáng)強(qiáng)購買信心。。目的：88關(guān)健點(diǎn)：推廣的形式一一定緊緊圍繞繞萬科品牌的的精髓，充分分體現(xiàn)萬科品品牌的價(jià)值、、文化和個性性，體現(xiàn)出房房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)領(lǐng)跑者”的前前瞻性和權(quán)威威性。充分體現(xiàn)“四四季花城”的的親和力，體體現(xiàn)健康活力力、現(xiàn)代純美美等特性。將萬科品牌同同新時代教育育有機(jī)結(jié)合。。89推廣方式：論壇共共同探討討中山的城市市發(fā)展問題，，從而帶出萬萬科的品牌和和南區(qū)的未來來發(fā)展。公益活動事事件件公關(guān)提升萬萬科品牌的知知名度和美譽(yù)譽(yù)度。推廣萬客會90媒體宣傳：以電視媒體傳傳播為主，從從成本上考慮慮，力求增加加活動的新穎穎性，以新聞聞的形式出現(xiàn)現(xiàn)，同時配合合硬性形象廣廣告宣傳。萬客會會刊為為補(bǔ)充，做到到立體宣傳。。以報(bào)紙媒體為為輔助手段，，軟文同形象象廣告并舉。。立柱戶外廣告告，以體現(xiàn)萬萬科文化、服服務(wù)理念為主主要訴求點(diǎn)。。91四、區(qū)域形象象重塑策略結(jié)合城市發(fā)展展方向、市政政規(guī)劃等因素素。以萬科品牌的的感召力來弱弱化區(qū)域形象象的劣勢。以教育強(qiáng)區(qū)的的形象取代以以前荒涼的區(qū)區(qū)域形象。以理性的訴求求讓市民對項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域再認(rèn)認(rèn)識。92五、項(xiàng)目導(dǎo)入入策略策略——“項(xiàng)目未動，教教育先行”93可選擇學(xué)校我司建議，本本項(xiàng)目引入原原址在廣州的的知名學(xué)校，，如：華師師大大附附小小，，中中大大附附小小、、朝朝天天路路小小學(xué)學(xué)等。。中中山山市市本本地地小小學(xué)學(xué)雖雖然然不不錯錯，，但但不不易易形形成成明明星星效效應(yīng)應(yīng)，，而而廣廣州州的的名名小小在在中中山山的的知知名名度度超超過過外外省省的的知知名名學(xué)學(xué)校校，，且且在在實(shí)實(shí)操操性性方方面面，，廣廣州州的的學(xué)學(xué)校校亦亦有有優(yōu)優(yōu)勢勢。。94學(xué)校校宣宣傳傳與與生生源源問問題題：：形象象概概念念：：特特色色+名校校核心心一一定定是是名名校校的的教教育育質(zhì)質(zhì)量量，，但但也也一一定定要要用用特特色色去去包包裝裝。。一方方面面從從父父母母的的角角度度訴訴求求辦辦學(xué)學(xué)質(zhì)質(zhì)量量。。另一一方方面面從從兒兒童童角角度度考考慮慮增增加加吸吸引引力力。。95推廣廣手手法法：：建議議：：主題題活活動動為為