房地產(chǎn)開發(fā)模式及案例(PPT多種開發(fā)模式)

房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)模模式內(nèi)容提提要：：1、房地地產(chǎn)常常見的的幾種種開發(fā)發(fā)模式式及案案例2、復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)模模式及及案例例3、創(chuàng)新新地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)模模式及及案例例【1、房地地產(chǎn)常常見的的幾種種開發(fā)發(fā)模式式】中國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的競爭爭發(fā)展展到今今天，，不僅僅是產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點的的競爭爭、營營銷手手段的的競爭爭，更更是品品牌的的競爭爭；不不僅是是一時時一地地的某某個項項目的的競爭爭，更更是企企業(yè)的的競爭爭——企業(yè)全全局性性的戰(zhàn)戰(zhàn)略思思路與與經(jīng)營營模式式的競競爭，，一言言以蔽蔽之，，今天天中國國房地地產(chǎn)的的競爭爭，歸歸根到到底是是開發(fā)發(fā)模式式的競競爭。。廣東東的發(fā)發(fā)展商商經(jīng)歷歷十年年，為為房地地產(chǎn)開開發(fā)探探索出出了四四種成成功模模式：：積累--完善--成熟型型：祈福模式復(fù)合概概念型型：奧奧林匹匹克花花園模模式工業(yè)化化規(guī)模模擴張張型：：碧桂桂園模模式專業(yè)化化品牌牌連鎖鎖型：：萬科科、合合生模模式前言：：開發(fā)模模式競競爭----競爭時時代的的產(chǎn)物物中國的的房地地產(chǎn)走走過了了一條條從賣賣房子子，到到賣家家居，，到賣賣環(huán)境境，到到賣生生活方方式的的階段段：92到95年地地段段競爭爭——有了好好地段段，蓋蓋起房房子來來就能能賺錢錢；95到97年銷銷售售競爭爭——好地頭頭的房房子也也賣不不動了了，于于是各各種牌牌號銷銷售代代理公公司和和銷售售模式式大行行其道道，各各大中中介基基本是是這個個時期期快速速成長長起來來的；；97至2000年的設(shè)設(shè)計競競爭——出盡法法寶也也賣不不動樓樓了，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)還是是產(chǎn)品品有問問題，，于是是從規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、建筑筑設(shè)計計、環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計，，全方方位引引進國國外優(yōu)優(yōu)秀的的設(shè)計計公司司，吸吸引了了國外外的專專業(yè)公公司在在積極極參與與著中中國的的社會會主義義建設(shè)設(shè)。到如今今，已已經(jīng)不不是任任何一一個專專業(yè)做做好了了就能能勝出出的時時代了了。如如果說說在此此以前前的競競爭是是從做做“看看得見見摸得得著的的”的的比產(chǎn)產(chǎn)品、、比技技術(shù)的的層面面，走走到了了“看看得見見摸不不著的的”比比環(huán)境境、比比景觀觀的層層面，，那么么，往往后在在產(chǎn)品品、技技術(shù)、、環(huán)境境你好好我好好大家家好的的局面面下，，競爭爭必然然邁進進到第第三個個層面面——比“看不不見摸不不著”的的東西——品牌，包包括品味味、風(fēng)格格、素質(zhì)質(zhì)、氛圍圍、文化化和生活活方式。。積累—完善—成熟型：：祈福模模式這是典型型的大盤盤開發(fā)模模式，從從占地6500畝的“中中國第一一村”祈祈福新村村開始，，到中山山雅居樂樂、番禺禺麗江花花園，廣廣州市區(qū)區(qū)的匯僑僑新城、、光大花花園等無無不都是是這種模模式，分分布最廣廣，也最最符合一一般項目目公司的的開發(fā)程程序和能能力，一一個項目目開發(fā)上上的成功功積累容容易推廣廣到其他他項目上上。在項目開開發(fā)的過過程中，，產(chǎn)品逐逐漸成熟熟，配套套逐步完完善，并并漸漸形形成自己己的生活活方式和和品牌凝凝聚力。。文火煲煲湯、小小步慢走走，根據(jù)據(jù)市場不不斷調(diào)整整所開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。。復(fù)合概念念型：奧奧林匹克克花園模模式99年下半年年，規(guī)模模并不大大的廣州州奧林匹匹克花園園問世并并大獲成成功，快快速地樹樹立了品品牌。廣廣州奧園園的成功功是復(fù)合合地產(chǎn)對對單一地地產(chǎn)的成成功，催催生了““整合力力也是生生產(chǎn)力””的新觀觀念，開開創(chuàng)了中中國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的一個全全新模式式，昭示示了一種種卓有成成效的新新型房地地產(chǎn)競爭爭戰(zhàn)略模模式。其精髓是是“專業(yè)業(yè)化房地地產(chǎn)商+復(fù)合型地地產(chǎn)的開開發(fā)理念念+資源整合合力+具唯一性性權(quán)威性性的體育育資源庫庫+獨到的市市場推廣廣及公關(guān)關(guān)策劃運運作+優(yōu)秀的產(chǎn)產(chǎn)品”。。注重速度度與創(chuàng)新新，注重重概念炒炒作，短短期內(nèi)高高速集中中市場注注意力，，實現(xiàn)快快速營銷銷。開發(fā)發(fā)商從項項目公司司發(fā)展到到專業(yè)化化公司，，與眾不不同的是是在技術(shù)術(shù)、概念念領(lǐng)先基基礎(chǔ)上達達到了高高度專業(yè)業(yè)化，強強調(diào)資源源整合和和戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，面面向大眾眾的根本本性需求求，進行行連鎖化化全國性性品牌擴擴張，建建立全國國性品牌牌網(wǎng)絡(luò)。。目前，，這種裂裂變效應(yīng)應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生，一一個奧園園在廣州州、番禺禺、北京京、上海海裂變?yōu)闉槲鍌€奧奧園。工業(yè)化規(guī)規(guī)模擴張張型：碧碧桂園模模式94年，學(xué)校校救市成成功后，，長期困困擾碧桂桂園的資資金和銷銷售問題題得到了了解決，，并借大大規(guī)模的的推廣攻攻勢，在在市場上上快速樹樹立了品品牌，實實現(xiàn)了““出成果果、出人人才、出出品牌””。99年，在強強勢品牌牌帶動下下進行規(guī)規(guī)模化生生產(chǎn)和規(guī)規(guī)?；癄I營銷，進進軍廣州州，先后后開發(fā)廣廣州碧桂桂園和華華南碧桂桂園，同同時進行行大規(guī)模模土地積積累，真真正實現(xiàn)現(xiàn)了“出出機制、、出網(wǎng)絡(luò)絡(luò)”。碧桂園以以縱向一一體化的的企業(yè)運運作，形形成整體體建設(shè)開開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，，有效地地控制了了項目開開發(fā)的成成本，實實現(xiàn)了跨跨區(qū)域的的大規(guī)模?？焖贁U擴張。專業(yè)化品品牌連鎖鎖型：萬萬科、合合生模式式專業(yè)化優(yōu)優(yōu)勢是企企業(yè)的核核心能力力，如環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃、戶型型設(shè)計、、營銷策策劃和物物業(yè)管理理等，重重視企業(yè)業(yè)運作的的規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和流流程化，，同時重重視企業(yè)業(yè)文化建建設(shè)和職職業(yè)經(jīng)理理人隊伍伍的培養(yǎng)養(yǎng)，專業(yè)業(yè)化企業(yè)業(yè)運作，，形成穩(wěn)穩(wěn)健的擴擴張和連連鎖。萬科在未未來中國國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的目標(biāo)，，是聯(lián)合合一批優(yōu)優(yōu)秀的房房地產(chǎn)商商共同打打造一支支房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的聯(lián)合艦艦隊。萬科給自自己的定定位，是是在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)時代繼繼續(xù)成為為中國房房地產(chǎn)行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)跑者——換言之，，是要做做聯(lián)合艦艦隊中的的旗艦角角色。另類前衛(wèi)衛(wèi)型：現(xiàn)現(xiàn)代城、、上河城城模式如果說企企業(yè)是企企業(yè)家人人格物化化的表現(xiàn)現(xiàn)，那么么樓盤可可謂是發(fā)發(fā)展商人人格物化化的表現(xiàn)現(xiàn)。潘石石屹代表表了典型型的善于于炒作的的北京發(fā)發(fā)展商，，陳家綱綱正是善善于包裝裝的成都都發(fā)展商商的代表表。有了了潘石屹屹，才有有現(xiàn)代城城；同樣樣，有了了陳家綱綱，才有有上河城城。這兩兩個項目目以另類類前衛(wèi)的的模式出出現(xiàn)，是是發(fā)展商商鮮明的的個性張張揚的體體現(xiàn)，其其他發(fā)展展商、其其他項目目則難以以模仿，，同樣，，也難以以推而廣廣之。正是因為為現(xiàn)代城城、上河河城模式式的另類類前衛(wèi)而而難以推推廣，所所以，真真正縱橫橫天下、、有推廣廣價值的的還是上上述前四四種模式式?！?、復(fù)合地地產(chǎn)的開開發(fā)模式式】房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、健康康生活產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、社社區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)，三者者之間你你中有我我，我中中有你，，相互交交叉融合合，三者者交叉疊疊加的部部分，就就是開發(fā)發(fā)公司““品牌核核心”之之所在。。只有將將三者有有機結(jié)合合在一起起，項目目才有生生命力，，才能形形成最終終的核心心競爭力力。關(guān)鍵詞：：名牌的的背后是是文化〖旅游+房地產(chǎn)〗〗案例：宋宋城關(guān)鍵詞：：《清明上河河圖》1996年正當(dāng)全全國的主主題公園園市場一一片蕭條條的時候候，宋城城集團以以再現(xiàn)《清明上河河圖》古風(fēng)民俗俗的宋城城一炮而而紅，很很快又興興建了第第二個規(guī)規(guī)模更大大的主題題公園——杭州樂園園。宋城一覽覽〖運動+房地產(chǎn)〗案例：南南國奧林林匹克花花園關(guān)鍵詞：：社區(qū)高高爾夫把高爾夫夫文化引引入社區(qū)區(qū)，也志志在超越越廣州奧奧園的健健康運動動概念，，營造一一種更高高品位的的生活方方式。南國奧林林匹克花花園它誠邀王王志綱工工作室、、美國泛泛亞易道道園林設(shè)設(shè)計公司司、澳大大利亞五五合國際際設(shè)計公公司、深深圳萬全全智策有有限公司司等國內(nèi)外外最優(yōu)秀秀的策劃劃、規(guī)劃劃設(shè)計、、園林設(shè)設(shè)計、廣廣告推廣廣機構(gòu)聯(lián)聯(lián)合推出出。南國奧林林匹克花花園占地地66公頃，地地勢起伏伏，毗鄰鄰200公頃原始始山林，，低密度度，低樓樓層，最最低3層，最高高5層?，F(xiàn)開開發(fā)的小小區(qū)分三三大功能能區(qū)，即即洛杉磯磯奧運村村、雅典典奧運村村、悉尼尼奧運村村。中國國申奧成成功之后后，南國國奧林匹匹克花園園將在第第二期開開發(fā)中國國奧運村村。在體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上與與教育相相結(jié)合，，南奧學(xué)學(xué)村、極極賦個性性的撒野野公園、、高爾夫夫練習(xí)場場體現(xiàn)南南奧對教教育的重重視。南奧小學(xué)雅典奧運村

撒野公園和入口會所廣場【案例解解讀】以南奧為為例的復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)解讀南奧提供供給業(yè)主主的不僅僅僅是一一個生活活空間，，更重要要的是奧奧林匹克克生活方方式；健康不僅僅僅意味味著個人人身體健健康，更更重要的的是心理理健康。。奧園提提供的不不是豪華華的賓館館式的家家，奧林林匹克生生活方式式實際上上體現(xiàn)了了人們對對于家園園的追求求，是一一個從物物質(zhì)到精精神，從從有形到到無形的的演變過過程。奧奧園提供供的不僅僅是健康康的身心心，還有有健康的的家庭關(guān)關(guān)系，健健康的人人際關(guān)系系，和一一個健康康的社區(qū)區(qū)。奧林匹克克花園開開發(fā)推廣廣行為的的內(nèi)在本本質(zhì)在于于：不僅僅把房子子及其配配套、服服務(wù)賣給給消費者者，而且且引導(dǎo)他他們與發(fā)發(fā)展商一一起共同同營造成成一種全全新的生生活方式式。奧林匹克克花園復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)概念圖圖：對于奧林林匹克花花園的買買家來說說，他們們要的絕絕不僅僅僅是房子子、設(shè)施施和管理理服務(wù)，，而是在在這個空空間里的的生活。。這種生生活夢想想一直潛潛藏在他他們心中中，被奧奧園的推推廣工作作呼喚出出來。如如果按馬馬斯洛的的"需求金字字塔"模型，我我們可以以把業(yè)主主最終在在奧林匹匹克花園園得到的的回報概概括為以以下模型型：很多開發(fā)發(fā)商學(xué)奧奧園，看看到的是是體育設(shè)設(shè)施能成成賣點，，而紛紛紛給項目目增加體體育設(shè)施施。其實實奧園的的精髓是是在“復(fù)復(fù)合”和和“如何何復(fù)合””上。故故就在眾眾多克隆隆者們樂樂此不疲疲地加大大自己體體育設(shè)施施的投入入，并增增添各種種運動要要素以趕趕時髦的的時候，，奧林匹匹克花園園的決策策者憑其其獨特的的理念和和策略又又東進上上海，北北伐首都都，同時時啟動奧奧園連鎖鎖運營，，稱之為為“奧林林匹克之之龍計劃劃”。雅典奧運村【復(fù)合地地產(chǎn)主題題概念推推導(dǎo)圖】】不同性質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品，有其其不同性性質(zhì)的生生產(chǎn)過程程。一般般樓盤開開發(fā)商的的生產(chǎn)行行為見如如下模型型：圖：奧園園開發(fā)商商與消費費者共創(chuàng)創(chuàng)生活方方式的開開發(fā)推廣廣行為模模型而從奧林林匹克花花園的生生產(chǎn)行為為示意圖圖中我們們可以看看出：生生產(chǎn)行為為貫穿始始終。對對于生活活方式這這樣一種種產(chǎn)品來來說，銷銷售是推推廣性生生產(chǎn)，社社區(qū)服務(wù)務(wù)管理是是服務(wù)性性生產(chǎn)，，業(yè)主的的居住行行為也是是生產(chǎn)過過程--參與性生生產(chǎn)。發(fā)發(fā)展商的的作用由由前期到到后期從從大到小小，而消消費者首首先作為為需求對對象存在在，完全全被動地地被設(shè)計計到產(chǎn)品品中。但但隨著他他們對這這種生活活方式的的認(rèn)同和和接受，，其參與與性越來來越強，，成為業(yè)業(yè)主后，，他們由由被動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為主動動，從被被引導(dǎo)，，到拉動動著物業(yè)業(yè)管理和和服務(wù)機機構(gòu)，成成為生活活方式的的最終營營造者。?！?、創(chuàng)新地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式】關(guān)鍵詞：：人無我我有，人人有我優(yōu)優(yōu)，人優(yōu)優(yōu)我奇〖開發(fā)模模式創(chuàng)新新〗---紫薇田園園都市開發(fā)策略略：生地地做成熟熟地，熟熟地做成成旺地，，最后帶帶著規(guī)劃劃賣地。。建筑面積積140萬平方；；總戶數(shù)數(shù)15000戶；月銷銷售額4000套。關(guān)鍵詞：：大規(guī)模，，大格局局，高形形態(tài)，多多元合作作；要品牌，，要份額額，要網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、要要社會效效益。〖規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新〗---星河灣關(guān)鍵詞：：調(diào)出來來的星河河灣沿江千米米木棧道道處處皆水水景，做做足水文文章從規(guī)劃、、設(shè)計、、環(huán)境景景觀、單單體設(shè)計計到社區(qū)區(qū)水環(huán)境境、會所所、商業(yè)業(yè)一條街街等方方方面面，，動用了了6家世界一一流的公公司，屬屬典型的的國際軍軍團作戰(zhàn)戰(zhàn)。星河灣，，位于廣廣州市南南部自然然生態(tài)保保護區(qū)的的南村地地段，是是華南快快速干線線南村出出口第一一樓盤，，北臨珠珠江三枝枝香水道道，東部部為植被被優(yōu)良的的自然山山坡。星河灣誠誠邀王志志綱工作作室、貝貝爾高林林國際園園林設(shè)計計公司（（總部位位于美國國夏威夷夷）、WY國際設(shè)計計公司（（總部位位于美國國夏威夷夷）中建建三局一一分公司司、省建建筑監(jiān)理理公司等等國內(nèi)外外最優(yōu)秀秀的策劃劃、會所所設(shè)計、、裝修設(shè)設(shè)計、廣廣告推廣廣機構(gòu)聯(lián)聯(lián)合打造造出星河河灣。星河灣總總占地1200畝，首期期投入8億元，建建筑面積積30萬平方米米，由6大充滿異異域風(fēng)情情的水景景園林社社區(qū)組成成，容積積率為1.2，綠化率率為50%。星河灣奉奉行整體體超越的的競爭策策略，無無論規(guī)劃劃布局、、建筑設(shè)設(shè)計、園園林環(huán)境境設(shè)計，，還是社社區(qū)水文文化的營營造、會會所、商商業(yè)街、、學(xué)校等等主要配配套，還還是物業(yè)業(yè)管理和和社區(qū)服服務(wù)、環(huán)環(huán)保意識識等方面面，均從從理念到到實施全全力追求求綜合素素質(zhì)的領(lǐng)領(lǐng)先水平平。星河灣星河灣最最大的特特點是借借助臨江江面水的的獨特地地形，以以熱帶風(fēng)風(fēng)情作為為小區(qū)園園林環(huán)境境的主風(fēng)風(fēng)格，