奉賢南橋客源預(yù)判

銀河麗灣客源預(yù)判1Contents12

3區(qū)域主體樓盤解析競品樓盤客源分析項(xiàng)目客源預(yù)判2NO.1

區(qū)域樓盤解析3奉賢南橋住宅目前銷售情況4奉賢南橋未來供應(yīng)本案主力房型為三房以上大平層,主力總價(jià)在250萬~300萬,與類似戶型規(guī)劃以及相近總價(jià)的競品樓盤比較:從產(chǎn)品面積段來看，綠地觀邸是在南橋區(qū)域第一個(gè)面世的大平層樓盤。從總價(jià)段來看，正陽世紀(jì)星城、聚賢煌都、恒盛湖畔豪庭是南橋區(qū)域內(nèi)目前在售的高總價(jià)產(chǎn)品。5NO.2

競品樓盤客源分析6競品案例——恒盛湖畔豪庭項(xiàng)目地址上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)金海路德豐路口最近開盤時(shí)間2011年4月28日銷售報(bào)價(jià)二期：均價(jià)14300元/平米總建筑面積144304平方米開盤套數(shù)390套去化數(shù)量87%產(chǎn)品類型高層公寓面積范圍60~180平米主力面積140~150平米、100平米左右主力總價(jià)210萬（三房）、150萬（兩房）該項(xiàng)目最近推出的是二期公寓，公開銷售300套，開盤當(dāng)天火爆。已購客戶客源構(gòu)成：70%外區(qū)域客戶，30%當(dāng)?shù)乜蛻艉徒阃獾乜蛻?。此次開盤成交客戶群有很大變化，因?yàn)槠放频囊蛩?，外區(qū)域客戶的構(gòu)成主要是南橋本地人介紹客戶或者由南橋喬遷的本土人士為主，7競品案例——正陽世紀(jì)星城項(xiàng)目地址奉賢南橋正環(huán)路666弄最近開盤時(shí)間2009年10月24日銷售報(bào)價(jià)23000元/㎡總建筑面積31萬方產(chǎn)品類型三期聯(lián)排別墅房型面積200~250平米主力總價(jià)500萬左右開盤套數(shù)48套去化套數(shù)20套共計(jì)戶數(shù)837可售套數(shù)

105該項(xiàng)目目前在售聯(lián)體別墅，別墅客群構(gòu)成主要來源40%當(dāng)?shù)乜腿海?0%江浙區(qū)域客戶（在奉賢當(dāng)?shù)赜猩馔鶃頌橹鳎?0%外區(qū)域客戶。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在6月初推出4棟小高層公寓，面積范圍94~170平米，預(yù)計(jì)均價(jià)在15000~17000元左右。8競品案例——聚賢煌都項(xiàng)目地址奉賢奉浦大道95弄最近開盤時(shí)間2010年7月30日銷售報(bào)價(jià)16000~18000元/㎡總建筑面積31萬方產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅房型面積212~260平米主力總價(jià)400萬左右開盤套數(shù)71套去化套數(shù)49套共計(jì)戶數(shù)182可售套數(shù)61該項(xiàng)目目前在售聯(lián)體別墅，別墅客群構(gòu)成主要來源60%當(dāng)?shù)乜腿海?0%江浙、福建外地客戶（其中大部分在奉賢工作）項(xiàng)目尚剩余4棟小高層公寓，開盤時(shí)間未定。9競品案例——綠地觀邸項(xiàng)目地址奉賢環(huán)城東路885弄最近開盤時(shí)間2010年7月29日銷售報(bào)價(jià)13500元/㎡（毛坯）2000~3000元/平米裝修總建筑面積13萬方產(chǎn)品類型一梯一戶式大平層房型面積180、220平米主力總價(jià)270萬左右開盤套數(shù)134套去化套數(shù)10%不到全盤可售房源340套該項(xiàng)目由去年4月份推出第一批大平層，已將可售房源全部公開，但銷售進(jìn)度緩慢，目前有贈(zèng)送3%契稅優(yōu)惠，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)產(chǎn)品反應(yīng)平淡。項(xiàng)目成交客戶情況：70%當(dāng)?shù)乜蛻羧后w為主，30%江浙區(qū)域客戶（在南橋有生意往來客戶為主）。10NO.3

項(xiàng)目客源預(yù)判11客戶分析與周邊類似產(chǎn)品的競品樓盤比較，如恒盛湖畔豪庭、綠地觀邸等項(xiàng)目實(shí)際成交客戶情況。本地客戶客戶來源外地客戶來源：南橋本地客戶、熟悉南橋、南橋區(qū)域介紹的客戶目的：自住或者改善性客戶為主來源：上海西南客戶以及江浙客戶目地：投資性客戶為主80%20%從目前的周邊項(xiàng)目實(shí)際客戶成交情況來看，主要還是以本地的剛性釋放為主12客戶分析與周邊相近總價(jià)的競品樓盤比較，如正陽世紀(jì)星城三期別墅、聚賢煌都等項(xiàng)目實(shí)際成交客戶情況。本地客戶客戶來源外地客戶來源：南橋本地客戶目的：自住或者改善性客戶為主來源：上海西南客戶以及江浙客戶目地：投資性客戶為主60%40%從目前的周邊項(xiàng)目實(shí)際客戶成交情況來看，主要還是以本地的剛性釋放為主13客戶深層次演繹——池魚型客戶本案S4公路老城區(qū)客戶新城區(qū)客戶客戶特征：——老城客戶看重新城發(fā)展，東移——新城客戶改善居住條件，南移具有本地的圈層關(guān)系和地緣關(guān)系。“池魚型客戶”以自住型的客戶為主14客戶深層次演繹——熊掌型客戶海灣板塊奉城板塊南橋新城板塊金匯板塊西渡板塊柘林板塊大學(xué)園區(qū)客戶特征：——南橋作為奉賢的核心，吸引了周邊5大板塊的客戶?！憷慕煌ā⑴涮自O(shè)施以及規(guī)劃的優(yōu)勢，必將會(huì)吸引大量周邊板塊客戶。這類客戶看重孩子的教育，為教育而買單。“熊掌型客戶”以自住或改善型的客戶為主15客戶深層次演繹——外來型客戶軌交5號(hào)線南延伸<軌道交通5號(hào)線奉賢段控制性詳細(xì)規(guī)劃公示>上海市奉賢區(qū)規(guī)劃管理局2008年4月29日軌交5號(hào)線南延伸軌交5號(hào)線客戶特征：——軌道交通5號(hào)線將引入莘莊、閔行等上海西南部分的客戶?！?009年年底，虹梅路隧道開通，未來該隧道將引入徐匯等市區(qū)客戶。“外來型客戶”以自住或投資型的客戶為主16客戶深層次演繹——外地型客戶南橋鎮(zhèn)客戶特征：——項(xiàng)目距離浙江省較近，占據(jù)明顯的地理優(yōu)勢，憑借便利的交通以及良好的規(guī)劃，將吸引大量浙江客戶?！?xiàng)目也將吸引部分江蘇投資客戶?！巴獾匦涂蛻簟币酝顿Y型客戶為主17本項(xiàng)目客戶定義本區(qū)域客戶外區(qū)域客戶以自住或者改善型客戶為主，附以部分投資客戶其中不能忽略周邊省市客戶，江浙客戶的實(shí)力買家預(yù)計(jì)比例在20%。來源：南橋本地客戶分布：老城區(qū)或者新城區(qū)客戶來源：奉賢周邊板塊客戶分布：不單單是一個(gè)板塊概念，其輻射區(qū)已經(jīng)達(dá)到周邊的海灣、金匯鎮(zhèn)、莊行鎮(zhèn)等。來源：軌道交通5號(hào)線、虹梅路隧道引入客戶分布：連接