商業(yè)地產策劃全案流程架構

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商業(yè)地產策劃全案流程商業(yè)物業(yè)投資遵循的五大黃金法則：A、選擇行業(yè)集中的特色區(qū)域B、旅游商業(yè)應注意新興景點附近的新生商圈C、休閑類商業(yè)應注意在人流集散地和休閑生活場所D、注重適當的地域與行業(yè)特征E、盡量開發(fā)專業(yè)化商業(yè)物業(yè)一、市場分析依據市場調查數據）A、宏觀分析：對經濟與發(fā)展形勢分析對房地產市場發(fā)展態(tài)勢分析對房地產政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施等B、微觀分析：對項目周邊居民的調查分析對競爭對手的調查分析等1、商業(yè)環(huán)境分析2、競爭環(huán)境分析3、消費者環(huán)境分析4、產品潛力分析二、市場定

2、位策略依據項目可行性分析）A、項目選址：區(qū)位分析、基地現狀分析 B、項目總體規(guī)劃（使用率、通透性等） C、建筑功能D、項目投收益分析 E、項目敏感性分析 F、項目投資價值分析三、商業(yè)定位策略包括 VI視覺識別系統(tǒng)的設計、制作）A、目標市場定位：1、 區(qū)域定位2、 客戶群定位3、 超級消費群定位B、商場功能定位：1、 購物功能定位2、 休閑功能定位3、 娛樂功能定位4、 服務功能定位商場特色定位：1、 大眾化定位2、 特色化定位經營方式定位：按實際情況，可采用自營招租，委托經營管理三種方式經營方式定位要點：1、 投資資金回收預測2、 項目收益效果預測3、 經濟走勢分析4、 風險比較分析5、 統(tǒng)一

3、管理E、商場業(yè)態(tài)定位：1、 綜合商場2、 主題商場3、 超級市場4、 百貨與超市結合5、 連鎖專賣6 、 街 鋪考慮要點：產業(yè)結構、消費群結構、需求動向等。F、商場規(guī)模定位：1、 商品品種對商場規(guī)模的制約2、 顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制顧客對商場單店營業(yè)面積最大承 受 力 在2.5萬左右）3、 商圈購買力對商場規(guī)模的制約 購買力決定規(guī)模公式：規(guī)模（商圈購買力圈內競爭分流購買力）/ 商場單位面積保本銷售額a、商場購買力取決于商圈內人口及其消費水平圈人口通常包括圈 內居住人口，市內過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次 經營能力、

4、經營范圍等方面差異程度有關。b、商場單位面積的保本銷售額與其成本和經營毛利率有關。商場形象定位：1、 通過商場建筑觀來表現2、 通過顧客對賣場購物氣氛表現3、 通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現 商場定位方法：1、 采用錯位交叉論證照不同定位重點合各定位要素位交叉論證， 尋求定位支互斥點。2、 結合商場項目動作不同階段，定位側重點隨之而變。3、 超級分析定位，要從客戶角度進行消費者分析定位才能更到位，為以后商 場營銷運作做基礎。4、 動態(tài)這定位，定位根據商場動態(tài)運作適時調整，灌于動態(tài)理念。1、商場形象定位2、產品綜合成本及投資回報分析3、商場設計建議4、商業(yè)物業(yè)管理體系 四、業(yè)種組合

5、規(guī)劃策略：法則一：規(guī)劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高，經過科學論證和西方國家長期的實踐 證明，除去消防、消費者活動空間等使用空間，使用率在 50%左右，為商鋪 最佳狀態(tài)。法則二、打造進深與門面的黃金分割點商鋪進深與門面比例適中不僅利于投資經營，而且有利于商場整體規(guī)劃 及日后經營管理。經 500 多個案例調查與深入研究得出，商鋪的進深與門面 的最佳比例為 2：1，高于 3：1，商鋪價值隨之降低。法則三、突顯商場空間商鋪是商場內部的主要部分，如何商鋪在緊湊中突顯商場空間，是商鋪 布局設計的重點。比如采用“穿透式”設計，商鋪與商鋪通過透明玻璃墻體 間隔，以通透效果，突顯空間。法則四、人流消費

6、習慣商場的平面規(guī)劃設計按中國消費習慣左至右的全場回環(huán)原則，縱向規(guī)劃 蝸牛式步步引誘的原則。法則五、強調第三功能輔助現代人已從目的購物的消費向隨意購物轉變，商場在規(guī)劃時必須兼顧休 閑、娛樂甚至健康運動功能。法則六、適度規(guī)模根據調查，消費者在出現疲勞的時間指數為大于 3 小時，路程指數為大 于 7500 米。商 場的規(guī)模設計要適度，太 小不足形成賣場，太 大也會出現空殼 現 象。某商場樓層業(yè)種圖例：六層主題樂園、娛樂中心五層主題樂園、美食廣場及特式餐廳四層百貨公司、嬰童服飾、玩具專門店及家居、電訊中心 三層百貨公司及潮流便服二層百貨公司及潮流便服底層餐飲店、潮流便服、便利商場及步行街地下超級市場、

7、運動用品、時尚特區(qū)及徐家匯地鐵站五、商業(yè)定價策略完善的價格構成體系）商場最佳定價三大法則：法則一：縱向定價波動大1、商場的負一層與一層的租金相差 23 倍。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī) 律，一 般情況下，負 一層租售金額與一層相差 23 倍，如 廣州熱銷項目藍色 快線的負一層 A1 鋪售價為 45729 元/，同樣區(qū)位的一層為 10256/ 。2、一層、二層價格相差 25 倍。一樓的商鋪往往好租，租 金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的， 而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差 1.5倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有 利引導消費者在商場里循環(huán)消費；而 且從人們的逛街行為分析得到，商場二、 三樓的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一樓的作為標準而對二、 三樓進行制定。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應地下降，甚至要成倍地下降。樓層越高，人 流量就相應地越少，就 會影響到營業(yè)狀況。根 據具體情況， 必要地進行相應的將租金下調，以有利將商鋪租出。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置高。商場樓梯口是消費者的必經之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣， 將顧客一層層地篩過，當然最好的已經衩占盡地利的商鋪篩下了。1、產品銷售價格制定2、會款方式