以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對

1、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對論文摘要以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程項(xiàng)目是建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓雙方首選的方式，筆者根據(jù)自 己操作項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，就股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn) 行分析，并提出應(yīng)對措施。關(guān)鍵詞 股權(quán) 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓 建設(shè)工程 建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，又稱工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓，是指開發(fā)商在開發(fā) 過程中，將開發(fā)到一定程序的整個房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目， 是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始正式銷售的建設(shè)工程。目前，在新 增土地有限和獲得新的房地產(chǎn)項(xiàng)目難度增加條件下，投資者開始關(guān)注那些“被套 牢”的批租地塊和因各種原因停工的在建工程。項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓主要有兩種形式，

2、建設(shè)工程項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋包 銷合同和項(xiàng)目承包經(jīng)營合同也屬于變相的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為由于進(jìn)行直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn) 讓面臨復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓手續(xù)和嚴(yán)格的法規(guī)限制，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)來實(shí)現(xiàn)房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓逐漸成為轉(zhuǎn)讓中常用的手段。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目公 司收購方式來進(jìn)行土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目或在建工程轉(zhuǎn)讓，也正是看中了房地 產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相對于在建工程直接轉(zhuǎn)讓具有手續(xù)相對簡單的特點(diǎn)。在此，筆者 對以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下建沒工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一些問題進(jìn)行分析探討，與各位同 仁交流。以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程是指通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，以公司股權(quán) 轉(zhuǎn)讓重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)

3、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。按照業(yè)界比較一致的認(rèn)識，具體操作有兩種 模式：收購與兼并，其中以收購最為常見。從筆者目前接觸與處理的案例而言， 相對于直接進(jìn)行項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓或其他轉(zhuǎn)讓方式而言，以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓頂目工程有 其優(yōu)勢，亦有不足。1、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程的優(yōu)勢： 一是手續(xù)簡單房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī) 定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)） 即可控制、管理整個項(xiàng)目，而土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地 使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且手續(xù)復(fù)雜；二是費(fèi)用節(jié)省。建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相比，前者需多交 相當(dāng)于

4、成交金額 3%的契稅，及大筆的土地增值稅，除此之外還有一筆交易手續(xù) 費(fèi)，顯然通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本；三是開發(fā)快捷。由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上 投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言， 可以以原項(xiàng)目公司的名義繼續(xù)運(yùn)作，而無需再另行成立房地產(chǎn)公司。2、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程的不足 一是收購方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素增加。收購方除考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 外，還需考慮目標(biāo)公司的對外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在風(fēng)險(xiǎn)。二是前期談判調(diào)查時間比較長。批租地塊或在建工程通常停建原因復(fù)雜，項(xiàng) 目權(quán)利人存在多個現(xiàn)象，由于商業(yè)秘密的關(guān)系

5、，外部人員很難了解項(xiàng)目公司的對 外擔(dān)保、合同違約或有負(fù)債等經(jīng)營、財(cái)務(wù)或稅務(wù)情況，信息不對稱增加了彼此溝 通和談判的難度。三是如是國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，股權(quán)的合法性和主體資格的認(rèn)定涉及到國有資產(chǎn) 管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)或部門的監(jiān)督和管理，所以交易時間可能會變長。 如果受讓方是外資企業(yè)，又受到外資投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)格限制。四是轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。通常股東對項(xiàng)目公司的總投資大于注冊資本。為 了審批的便利，需要把轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)計(jì)為由股權(quán)價(jià)格（實(shí)收資本）和債權(quán)（股東新 增投資視作股東貸款）組成。如果僅從避稅角度考慮的話，合同的設(shè)計(jì)是比較有 技巧的，在此不便展開。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)分析股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式

6、下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，受讓方必須分別考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司 股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。筆者曾辦理靜安區(qū)一宗在建工程轉(zhuǎn)讓，其中的法律問題相當(dāng)復(fù)雜，每 一個問題都涉及到風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括原業(yè)主已將部分樓層抵押給銀行，部分樓 層預(yù)售給外商，部分樓層作為注冊資本設(shè)立了大酒店，還拖欠施工單位巨額工程 款，同時該大樓除大部分樓層屬商品房性質(zhì)外，尚有小部分樓層是非商品房性質(zhì)， 法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程，最關(guān)鍵的不是項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)， 而是受讓公司受讓項(xiàng)目后，其對目標(biāo)公司以前的所有債務(wù)均負(fù)清償?shù)牧x務(wù)，即， 股權(quán)收購后引起的經(jīng)營主體變更所產(chǎn)生的目標(biāo)公司對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。根據(jù) 筆者的執(zhí)業(yè)實(shí)踐，在整個轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中

7、，風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、目標(biāo)公司的或有負(fù)債，包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在 的未支付款項(xiàng)等。受讓方收購股權(quán)后，必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓 協(xié)議明確規(guī)定受讓方對目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是這種協(xié)議條款不能對抗 善意的第三人，收購方只能在對外承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后再對原來的股東進(jìn)行追償。 但這時原來股東的償債能力已經(jīng)沒有保證了。所以，股權(quán)收購方容易陷入債務(wù)的 泥潭。2、被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體（出讓方和受讓方）和股 權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國公司法 規(guī)定，有限責(zé)任商業(yè)公司的股東必須在五十人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不 符合公司法的要求

8、，可能會導(dǎo)致交易失敗。另外，收購中外合資的項(xiàng)目公司 股權(quán)中也必須遵守中外合資企業(yè)法 ，如果股權(quán)變更涉及企業(yè)性質(zhì)變更，則 須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)勝質(zhì)；如果外方股權(quán)被另一外方收購，也須經(jīng)外經(jīng)委審 核投資主體變更事宜。3、對出讓股權(quán)性質(zhì)的確定，如是國有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進(jìn)行交 易，否則轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購國有股權(quán)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn) 權(quán)界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)掛牌，才能簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中 心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。4、收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，收購方須及時到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中 外合資企業(yè)還須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否

9、則股權(quán)收購合同不能 生效。5、使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán) 人查封。因此，受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的合法性，包括方案對周邊居民的日照影響、場 地是否有利組織施工、地下條件、用地性質(zhì)、土地使用年限、原來的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等 因素。項(xiàng)目的審批手續(xù)是否完備、審批手續(xù)是否有違法之處，這都涉及到項(xiàng)目本 身的合法性。7、辦理交接手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)，從理論上講，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目操作十分 簡便，但在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際運(yùn)作中，辦理交接手續(xù)卻是十分的復(fù)雜，受讓人不僅要 對所有與項(xiàng)目有關(guān)的合同、文件、批準(zhǔn)證書等等進(jìn)行全面的接手而且還要對與項(xiàng) 目

10、公司有關(guān)的所有債權(quán)、債務(wù)清況進(jìn)行了解，從這一點(diǎn)講，比單純項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還要 復(fù)雜。交接時，少份合同，多個印章，就可能是幾百萬的風(fēng)險(xiǎn)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施一、詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目工程的政府批文，是工程順利轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ) 首先，要對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的公司的資質(zhì)情況和取得該項(xiàng)目的所有政府批文進(jìn)行全 面、仔細(xì)的盡職調(diào)查。調(diào)查轉(zhuǎn)讓方當(dāng)時取得該項(xiàng)目的資質(zhì)要求，自己是否具備這 樣的資質(zhì)條件。對有關(guān)的政府批文進(jìn)行核實(shí)要看其批文的原件，了解轉(zhuǎn)讓方取得 工程項(xiàng)目的全過程和轉(zhuǎn)讓方在開發(fā)過程中一些事項(xiàng)的變化，以確定轉(zhuǎn)讓方取得該 項(xiàng)目的合法性，譬如建筑工程規(guī)劃許可，不僅要到規(guī)劃部門調(diào)取材料看當(dāng)時規(guī)劃 設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，還要注意轉(zhuǎn)讓

11、方在實(shí)際施工中有沒有改動有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，以 便對規(guī)劃變更的情況作適當(dāng)?shù)奶幚?。了解政府對?xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓有無限制及地方的特殊規(guī)定。受讓方在受讓項(xiàng)目工 程前，應(yīng)對所有的政府批文進(jìn)行認(rèn)真的研讀，特別是對項(xiàng)目經(jīng)營主體的要求、轉(zhuǎn) 讓的限制這些內(nèi)容高度的注意，如果沒有相關(guān)的內(nèi)容或有關(guān)批文不明確，受讓方 可以咨詢政府的有關(guān)部門，以確定該項(xiàng)目能否受讓。對政府辦事效率低、轉(zhuǎn)讓涉 及內(nèi)容多這些問題，受讓方可以與轉(zhuǎn)讓方約定，轉(zhuǎn)讓款的支付與政府的審批、備 案的進(jìn)展掛鉤，與約定的操作步驟進(jìn)展清況掛鉤，如不能順利通過審批、備案， 原支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回受讓方。在轉(zhuǎn)讓合同中，也可以約定轉(zhuǎn)讓方的協(xié)助、甚至 保證義務(wù)的后合同義務(wù)。二

12、、熟悉相關(guān)法律法規(guī)，依法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相對來說仍是一個新事物，我國目前尚缺乏相關(guān)法律法規(guī)對 其進(jìn)行規(guī)范，但這并不意味著從事這一交易就無法可依，可以為所欲為，因?yàn)榉?地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最主要的內(nèi)容仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要審批手續(xù)和應(yīng)向國家繳納 的稅費(fèi)均是在上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)亦是以此為前提和依據(jù)的， 法院審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛中，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法 成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須熟悉 房地產(chǎn)相關(guān)法律，做到依法、依程序辦事，同時，項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓必然涉及 公司股份的轉(zhuǎn)讓及工商登記等公司法方面的問題，所以當(dāng)事人還

13、必須對公司法相 當(dāng)熟悉，如公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后必須到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，國有股的轉(zhuǎn)讓必 須按法定程序進(jìn)行交易等，如果是中外合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目則還必須熟悉 中外合資企業(yè)法等相關(guān)法律。根據(jù) 2006年 7月關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資 準(zhǔn)入和管理的意見，我國對外資投資房地產(chǎn)又增加了許多限制，包括出資比例、 出資方式、審批程序等等，這是轉(zhuǎn)讓雙方必須加以特別注意的。三、做好轉(zhuǎn)讓前的調(diào)查、審查工作，防患于未然 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，受讓方一般對于轉(zhuǎn)讓方的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況及其外部的經(jīng)營狀 況都不熟悉。而且，對于項(xiàng)目本身的了解也可能過于表面、片面化，由于信息的 不對稱，受讓方將處于極不利的地位，為改變這一不利形勢，受讓

14、方在作出受讓 項(xiàng)門決定前必須對轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目本身作一定的調(diào)查和審查。首先，受讓方應(yīng)對項(xiàng) 目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估，包括其財(cái)務(wù)稅收狀況，對 外簽署合同的執(zhí)行情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性狀況等。同時， 受讓方還可要求轉(zhuǎn)讓方告知項(xiàng)目公司的情況，包括有關(guān)材料，債權(quán)債務(wù)等其次， 受讓方還應(yīng)對擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目本身進(jìn)行審查，主要是項(xiàng)目效益的審查，即該項(xiàng)目規(guī) 劃的建設(shè)方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隱患等。如果不注意 審查這些內(nèi)容，受讓方的投資收益容易落空。如上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某房地 產(chǎn)建設(shè)公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓某地塊的開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目前己經(jīng) 投入巨資獲

15、得政府批準(zhǔn)的建筑面積，但受讓方實(shí)際施工時卻發(fā)現(xiàn)一部分建筑面積 因規(guī)劃存在日照影響而無法施工，受讓方在花費(fèi)巨資受讓該地塊后發(fā)現(xiàn)實(shí)際建筑 面積減少一大塊，開發(fā)成本大幅上升遂因支付轉(zhuǎn)讓款與轉(zhuǎn)讓方發(fā)生爭議，最后只 有訴諸法律。四、采取合理擔(dān)保制度，保證雙方利益順利實(shí)現(xiàn)如前所述，轉(zhuǎn)讓方可能存在著受讓方無法了解的債務(wù)，受讓方因此面臨承擔(dān) 無法預(yù)見的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，由于設(shè)定的付款方式一般是隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦 理進(jìn)度分期支付，作為轉(zhuǎn)讓方同樣會對受讓方的付款能力存有擔(dān)心。因此，設(shè)定 必要的擔(dān)保條款對雙方而言，其重要勝是不言而喻的。實(shí)務(wù)中采用的擔(dān)保方式主 要有保證金制度和除保證金以外的其他擔(dān)保。保證金擔(dān)保，指在

16、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分 尾款作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金，如果在協(xié)議簽訂后一定時期內(nèi) 因轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的原因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失，受讓方有權(quán) 直接使用該筆保證金予以支付。如果在該期限屆滿后，沒有額外的債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)出 現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給轉(zhuǎn)讓方。具體操作可以分為以下兩種方式：一是直接以尾款 的形式規(guī)定在合同中，約定尾款的支付條件，此支付條件就是在一定的期限內(nèi)， 不發(fā)生未包含在協(xié)議內(nèi)或通過協(xié)議無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)；二是將尾款直接列為 保證金。由公證機(jī)關(guān)提存，如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和 損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方

17、將無權(quán)再要求獲得該筆款項(xiàng)。 如果期限屆滿，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損失，提存機(jī)關(guān)將直接把該筆保證金劃至 轉(zhuǎn)讓方賬下。保證金以外的其它擔(dān)保方式主要有公司擔(dān)保制度、股東擔(dān)保制度和銀行信用 的引入等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金龐大，如果受讓方不支付全部轉(zhuǎn)讓款， 轉(zhuǎn)讓方會因資金不足而不接受保證金條款，從而會使轉(zhuǎn)讓行為無法進(jìn)行下去。此 時，受讓方可在支付全部轉(zhuǎn)讓款后，要求轉(zhuǎn)讓方提供母公司擔(dān)?；蛏鲜泄緭?dān)保， 或由原項(xiàng)目公司的股東提供擔(dān)保。為了保證受讓人按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款，可以 引入銀行信用制度，即，由受讓方向轉(zhuǎn)讓方出具銀行保函。以上所列的擔(dān)保方式，通常應(yīng)綜合應(yīng)用，才能更好地降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)， 如筆者所

18、在的律師事務(wù)所 2002 年為上海泰路公司受讓興齊公司的在建商辦樓 一案中所設(shè)計(jì)的轉(zhuǎn)讓方案，就采取了多種擔(dān)保方式，在轉(zhuǎn)讓合同中，其約定的付 款方式除第一筆定金外，之后的每一期付款均以股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的某一環(huán)節(jié)的手續(xù)完 成掛鉤為付款前提，同時，在簽約后即由泰路公司向興齊公司出具銀行保函，證 明其具有付款能力，并承諾在合同中的每一期付款條件具備后予以付款條件，對 于可能出現(xiàn)的未了債務(wù)，約定由興齊公司承擔(dān)，并由興齊公司中資信較好的一方 股東出具擔(dān)保函。這種采取約定嚴(yán)格付款條件和引入股東擔(dān)保、銀行信用擔(dān)保的 方式，有利于使雙方的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。五、充分發(fā)揮律師在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的作用，完善內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓制

19、根據(jù)香港房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其一大特色就是律師的密切介入。房 地產(chǎn)律師在香港房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)揮著極其重要的作用，沒有律師的介入，房 地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是無法完成的。律師的主要作用體現(xiàn)在：起草轉(zhuǎn)讓合同、與對方律師 溝通、到田土廳查冊、審查轉(zhuǎn)讓方主權(quán)是否真實(shí)，并在田土廳登記轉(zhuǎn)讓合同，起 草產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶契約并受委托人的委托辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。這一制度對內(nèi)地的房地 產(chǎn)業(yè)的借鑒意義是顯而易見的，我國的房地產(chǎn)法沒有強(qiáng)制律師必須介入房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓交易，實(shí)務(wù)中很多交易方為了降低交易成本，往往不聘請律師，而由自己親自 辦理轉(zhuǎn)讓事宜。由于我國房地產(chǎn)市場仍有許多不完善之處，在沒有專業(yè)律師引導(dǎo) 的情況下，許多糾紛就變得不可

20、避免。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓由于標(biāo)的額巨大，當(dāng)事人 牽涉面廣而復(fù)雜！如果不聘請律師更容易產(chǎn)生紛爭。六、設(shè)定轉(zhuǎn)讓方的隨附義務(wù)，保證項(xiàng)目順利操作根據(jù)合同法的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用 原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。在項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓中，法律規(guī) 定的這一隨附義務(wù)顯的尤為重要。第一、在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，作為項(xiàng)目公司原股東的 轉(zhuǎn)讓方，不得再以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行活動，包括但不限于簽訂合同、處分財(cái)產(chǎn) 等。所以在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中，受讓方應(yīng)對項(xiàng)目公司的公章、合同章、財(cái)務(wù)章、法 人章順利交接、有效監(jiān)管；第二、在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，具體經(jīng)營項(xiàng)目時，涉及到未曾 注意的新情況，比如有些事項(xiàng)要重新審批，市政建

21、設(shè)影響要重新規(guī)劃等等，都需 要轉(zhuǎn)讓方的協(xié)助，轉(zhuǎn)讓方的后協(xié)助義務(wù)應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定；第三、由于項(xiàng)目 工程的轉(zhuǎn)讓，新的股東對債權(quán)、債務(wù)履行中可能對有些事項(xiàng)不清楚，需要與原股 東共同與第三方溝通處理。對于以上提到的隨附義務(wù)，不僅應(yīng)在合同中明確約定， 還應(yīng)約定相應(yīng)的違約責(zé)任，以便承接項(xiàng)目后，保證受讓方順利地完成項(xiàng)目施工。、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目還是轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃轉(zhuǎn)讓整體在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇，對買賣雙方來講都是至關(guān)重要的，它 對企業(yè)當(dāng)期和后期的納稅影響是非常大的，下面我們通過一個案例來研究一下這 個問題。例，某房地產(chǎn)企業(yè)甲因銀根收縮，融資困難，無力繼續(xù)開發(fā)一在建寫字樓項(xiàng)目， 欲將其對外轉(zhuǎn)

22、讓，該項(xiàng)目已累計(jì)發(fā)生在建工程成本為 3500 萬元，經(jīng)與另一房地 產(chǎn)公司乙協(xié)商同意，以6000 萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，問甲企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃？ 請大家注意，這時候要看是站在甲企業(yè)還是乙企業(yè)的角度，也就是站在買方還是 賣方？首先我們站在賣方的角度，第一種方案賣項(xiàng)目。測算的納稅結(jié)果是這樣的：營業(yè)稅及附加稅：6000X5.5%=330土地增值稅:扣除項(xiàng)目金額:3500 X (1+20%)+330=4530增值額:6000-4530=1470增值率:1470F4530=32%納稅額:1470X30%=441企業(yè)所得稅 6000-3500-330-441) X 33%=537.57 合計(jì)交納各種稅款:330

23、+441+537.57=1308.57 第二種方案賣股權(quán)。假如我賣股權(quán)的差價(jià)和項(xiàng)目的差價(jià)是相等，那么納稅的情況， 由于它是將公司法人股權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)所得稅就應(yīng)當(dāng)是投資收益，就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓差 價(jià)所得，這時候要交 33的所得稅，是 825 萬元，在這里給大家注明一下，如 甲公司為個人投資，則納稅情況應(yīng)為個人所得稅等于6000萬減去3500萬，乘以 20，應(yīng)繳納個人所得稅是500萬。即:甲公司為法人投資時: (6000-3500)X 33%=825 甲公司為個人投資時 6000-3500)X 20%=500 這時我們看作為賣方來講，是賣公司好，還是賣在建項(xiàng)目好，差價(jià)都是 2500 萬。 我們一目了然，因

24、為賣公司，個人參股時納稅500萬，法人參股納稅825萬，如 果賣項(xiàng)目卻要交 1295.30 萬元，大家一看就是賣股權(quán)好于賣在建項(xiàng)目。這時候是 站在賣方角度?，F(xiàn)在我們站在買方的角度。 如果該寫字樓最終建成后，可以實(shí)現(xiàn)全部銷售9000萬元，為完成工程，又需要 發(fā)生成本1000萬元，問乙公司如何籌劃呢？ 作為乙公司來講，也就是買方來講，實(shí)際上也是兩種選擇，要么收購這個項(xiàng)目， 要么就收購這個公司。首先，我們研究一下收購這個項(xiàng)目，收購這個項(xiàng)目要交的稅，將來樓蓋好以后再 出售，營業(yè)稅及附加等于 9000 萬減 6000 萬，再乘以 5.5，交營業(yè)稅及附加大概 是165萬(在此未考慮地方教育費(fèi)附加)。再看土

25、地增值稅，扣除項(xiàng)目額應(yīng)該是 7000X(1+20%) +165萬元，為什么呢？因?yàn)槭?000萬買的，后來又追加投資 1000萬，就是7000萬，再減去7000乘以20，這是國家土地增值稅的規(guī)定， 允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本基礎(chǔ)上加上20的費(fèi)用，再減去165是營業(yè)稅 及附加。土地增值額明顯低于 50%，適用 30的土地增值稅稅率，土地增值稅 計(jì)算結(jié)果130.5萬元。企業(yè)所得稅，就是拿整個一棟樓銷售收入，減去開發(fā)成本 和買這個項(xiàng)目的代價(jià)，再減去營業(yè)稅和土地增值稅，當(dāng)然還應(yīng)該減去銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用，在這里為了講解的方便，就沒有考慮進(jìn)去。企業(yè)所得稅稅率 33， 要交562.5多萬的所得稅，合計(jì)交納稅金大概是858萬。這是買人家在建項(xiàng)目的 大概要交的稅。即：買項(xiàng)目納稅情況:營業(yè)稅及附加: (9000-6000)X 5.5%=165土地增值稅:扣除項(xiàng)目額 6000+1000)X (1+20%)+165=8565 應(yīng)納土地增值稅: (9000-8565)X 30%=130.5 企業(yè)所得稅: (9000-6000-1000-165-130.5)X 33%=562.5 交納各項(xiàng)稅款合計(jì): 165+130.5+562.5=858 下面，再看如果