房地產(chǎn)投資決策應(yīng)用灰色理論模式

1、灰色理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用1 我國房地產(chǎn)市場進展?fàn)顩r房地產(chǎn)投資者在進行房地產(chǎn)投資決策時，要對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況有深刻的了解，一旦房地產(chǎn)市場有所變化，決策者會相應(yīng)調(diào)整決策，以防決策有所失誤，減少決策風(fēng)險，對決策者來講，了解房地產(chǎn)市場的進展?fàn)顩r是專門有必要的，更重要的是要了解所要進行決策項目的當(dāng)?shù)厥袌觥?.1我國房地產(chǎn)市場的進展過程我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生于19世紀(jì),隨著社會和經(jīng)濟的進展而萌芽,成長和演變,在這一過程中,我國的房地產(chǎn)市場通過了許多的波折,在不斷的挫折中勇于探究和研究,我國的房地產(chǎn)市場才慢慢的走向正常的軌道,我國房地產(chǎn)市場的進展要緊分為以下2個大的時期。1.1.1建國前我國房地產(chǎn)市場的

2、起源與進展我國近代房地產(chǎn)業(yè)的形成，以1843年上海開埠為起點。首先，隨著經(jīng)濟進展、地區(qū)因素和歷史進展，上海逐漸成為全國對外貿(mào)易的中心，交通、運輸也蓬勃進展。使房地產(chǎn)業(yè)逐步走向正規(guī)化;其次，由于國外殖民者對中國的入侵而產(chǎn)生了租界，為外國殖民主義在中國經(jīng)營地產(chǎn)制造條件，為上海近代房地產(chǎn)業(yè)的興起鋪平了道路。隨后，天津、廣州、青島、廈門等沿海幾個大都市，房地產(chǎn)都有一定的進展。1.1.2建國后我國房地產(chǎn)市場的進展(1)改革開發(fā)前的房地產(chǎn)市場進展（1949-1978）。在那個時期，我國的社會主義改造才完成，經(jīng)濟才恢復(fù)，國家實行高度集中的打算經(jīng)濟，就把房地產(chǎn)這一個重要生產(chǎn)要素給排除在市場之外，政府對土地實行

3、無償劃撥和房屋非商品化政策，房地產(chǎn)市場逐漸萎縮。(2)改革開放后我國房地產(chǎn)市場。從改革開放到今的二十多年里，我國的房地產(chǎn)市場通過了復(fù)蘇期、成長期、快速增長期、平穩(wěn)運行期幾個時期，房地產(chǎn)市場進展已走向理性化的道路。當(dāng)今房地產(chǎn)市場競爭激烈、進展方向多元化，為了企業(yè)的長久生存和進展，房地產(chǎn)企業(yè)勇于向困難探究并進行解決，給我國房地產(chǎn)市場進展提供了方案和解決的方法，指導(dǎo)著市場的良好進展。1.2我國房地產(chǎn)市場的進展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資決策要慎重是由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因此要明白其重要性，并應(yīng)用灰色理論對其決策方案、主導(dǎo)因素進行分析，在進行房地產(chǎn)投資項目決策時要

4、倍加小心。我國房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年保持了高速進展的態(tài)勢，自身形成一定的泡沫，1999年以來完成實際投資額每年都在1000億以上的增長，到2003年已達10154億，差不多上已達到我國股市投資的規(guī)模。與此同時，房價也在不斷攀升，從1998年以來全國平均上漲了10%以上，高于此間的消費物價指數(shù)的上升；銷售量每年以20%以上的速度上漲，但房地產(chǎn)市場總體上是健康進展的，只存在局部價格高漲的現(xiàn)象；全國的商品住房價格仍會穩(wěn)定的上升，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局2005年對35個大中都市房地產(chǎn)市場進行的調(diào)查顯示，二季度房價比去年同期上漲10.4，房價與一季度相比也上漲2.3。專家分析，二季度房價快速上漲是因為房屋銷

5、售供需兩旺。從全國范圍看，有8個都市房價同比漲幅超過10個百分點。排前三位的分不是上海，增21.4；寧波，增19.9；天津，增16.7。在商品房銷售價格中，住宅價格比去年同期上漲10.1，比一季度上漲2.5。其中經(jīng)濟適用房和一般住宅價格同比分不上漲2.8和10.6；寫字樓和商業(yè)用房價格同比分不漲9.3和5.1。今年15月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點1。其中東部沿海地區(qū)都市化進程較快,外來人口比較多,經(jīng)濟進

6、展迅速,因此給房地產(chǎn)帶來了商機;西部地區(qū)由于氣候和地理位置的阻礙除了部分地區(qū)旅游都市外,房地產(chǎn)業(yè)進展較為緩慢;由于全國房地產(chǎn)市場受當(dāng)?shù)卣吆腿宋沫h(huán)境等諸多因素阻礙,進展十分不均衡價格差異較大。由此可見研究我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟進展與投資決策是特不有必要的。1.3我國房地產(chǎn)投資決策存在的問題我國目前房地產(chǎn)投資決策存在著較多的問題，在市場信息不完全確定，風(fēng)險性高的情況下，就促使許多房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)投資研究人員進行投資決策研究，提出應(yīng)用灰色理論方法來解決投資決策中存在的問題。1.3.1房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)失衡一些大中都市中高檔價位產(chǎn)品大面積空置，嚴(yán)峻的供過于求，阻礙投資決策的確定。據(jù)調(diào)查2003-

7、2004年我國商品房空置率分不為17.0%、16.4%、15.0%，商品房空置率已處于危險區(qū)間，而中檔價位產(chǎn)品、經(jīng)濟適用房卻供不應(yīng)求。一般與高檔商品房產(chǎn)品的供求結(jié)構(gòu)也嚴(yán)峻失衡，一般商品房和經(jīng)濟適用房開發(fā)嚴(yán)峻滯后于需求，高檔不墅和商用樓宇開發(fā)又嚴(yán)峻趨前于需求。高房價與低收入的矛盾成為商品房銷售的屏障，從而制約了寬敞居民住房的消費，使房地產(chǎn)市場無法實現(xiàn)良性循環(huán)，從而導(dǎo)致了決策的實施，能夠進行灰色關(guān)聯(lián)度分析，從而明白阻礙房地產(chǎn)投資項目主導(dǎo)因素，幸免決策盲目性。1.3.2住房市場貨款風(fēng)險在增大，增加了對房地產(chǎn)投資決策的難度。我國房地產(chǎn)投資20002002年分不增長19%、25%、28%,房地產(chǎn)出現(xiàn)了“

8、三外”情況,即外地開發(fā)商、外資、外行業(yè)都來經(jīng)營房地產(chǎn),而房地產(chǎn)投資大部分是靠銀行貸款周轉(zhuǎn)的。據(jù)調(diào)查:購房者中有60%70%的人都要通過住房抵押貸款買房,現(xiàn)在全國各地銀行提供給房地產(chǎn)方面的貸款超過10000億元,其中貸款提供給開發(fā)商的約4000多億元,貸款給個人的住宅抵押約7500億元，這就使房地產(chǎn)投資決策者想方法減少投資風(fēng)險。1.3.3決策的反饋機制不健全 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)較輕視決策反饋機制的確立和健全，突出表現(xiàn)在對決策信息反饋機制和決策效用反饋機制兩大方面，缺乏對信息在時刻上進行追蹤，也缺乏對決策效用進行審核，致使信息差誤積冗和決策調(diào)整不力。1.3.4決策推斷的重心傾斜于經(jīng)濟收益 經(jīng)濟收益是企

9、業(yè)追求的重要目標(biāo)，是決策的最終的目標(biāo)，由于決策的制約因素繁復(fù)、關(guān)聯(lián)性也專門強，過多地注意經(jīng)濟收益而忽視其他因素指標(biāo)的評估，不僅實現(xiàn)不了理想的經(jīng)濟收益，還會造成決策失誤。1.3.5決策分析中綜合分析技術(shù)不足 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在決策分析中已形成一套教為規(guī)范的定性與定量分析程序，但缺乏綜合分析與推斷的措施，未能有機的將定性分析與定量分析結(jié)合起來。沒有有效地把握決策分析的實質(zhì)，缺乏決策分析的系統(tǒng)觀，就會給房地產(chǎn)投資決策者帶來迷惑，不知下一步做什么，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)錯失商機，因此就提出了灰色局勢分析，對已有的信息進行分析，哪一塊地適合做什么，減少投資風(fēng)險。1.3.6決策中風(fēng)險治理機制薄弱 隨著房地產(chǎn)業(yè)的進

10、展，企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險意識不斷增強，但在風(fēng)險治理中，缺乏有效的風(fēng)險監(jiān)控措施，尚待形成有力的風(fēng)險治理機制，風(fēng)險治理程序不健全，導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)變能力差，難以應(yīng)付和處理風(fēng)險。1.4房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵部位面對進展不是專門良好的市場，開發(fā)商應(yīng)更加慎重地選擇投資時機和投資項目，對房地產(chǎn)投資決策進行科學(xué)地分析，加強風(fēng)險意識，確保建設(shè)項目投資的可行性和收益性。在日益激烈的市場競爭中獲得理想的開發(fā)項目及對其科學(xué)分析是取得良好回報的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)項目的投資方案決策直接關(guān)系并決定著投資的成敗，具有決定性的意義，因此在任何項目中差不多上重中之重的工作。對房地產(chǎn)投資決策進行科學(xué)研究分析，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商具有

11、一定素養(yǎng)和能力。如對宏觀經(jīng)濟進展的認(rèn)識，對區(qū)域性微觀經(jīng)濟的了解，對有關(guān)法律、法規(guī)和經(jīng)濟政策的掌握等等。在操作上，把握好房地產(chǎn)投資項目可行性研究，即關(guān)于項目進行技術(shù)、經(jīng)濟和社會等全面調(diào)查研究，對方案進行經(jīng)濟技術(shù)分析，比較評價項目的經(jīng)濟效益，論證其可行性，在本文中采納灰色評估模型對房地產(chǎn)投資決策的可行性進行研究，在住宅開發(fā)項目中，要緊有以下內(nèi)容。1.4.1市場預(yù)測一般可分為市場潛量預(yù)測和市場進展預(yù)測兩個方面。除了概略了解宏觀住宅需求情況外，要緊調(diào)查項目是當(dāng)?shù)氐男枨笄闆r。了解居民最需要的房屋，高、中、低三個檔次的房屋在居民中需要的程度，依照房地產(chǎn)市場進展情況對房地產(chǎn)市場建立灰色模型預(yù)測，同時摸清同行

12、業(yè)其他公司的銷售情況，對房地產(chǎn)市場的進展有較詳細(xì)的了解。1.4.2價格預(yù)測收集各種同類型、不同地段的商品住宅價格，作為參考行情。依照本項目的位置、建筑標(biāo)準(zhǔn)和成本因素確定銷售價格。1.4.3項目的經(jīng)濟評價預(yù)估擬建項目的經(jīng)濟效益是可行性研究的核心內(nèi)容及決策的重要依據(jù)?；疑到y(tǒng)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用要緊是以財務(wù)評價為主，評價項目是堅持現(xiàn)金流量原則，從投資能否收回、收回速度;能否盈利、盈利水平和盈利效益高低，項目是否能承擔(dān)一定風(fēng)險的角度來評價項目的可行性。1.5文章研究的意義從我國的現(xiàn)實情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)僅處于產(chǎn)業(yè)進展的初級時期，還存在許多問題。首先表現(xiàn)為投資者的風(fēng)險意識不強，投資決策差不多

13、停留在經(jīng)驗決策水平，對投資規(guī)律的認(rèn)識還專門粗淺。多數(shù)投資者面對這些具有誘惑力的投資領(lǐng)域，往往為了片面地追求高額利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營、違規(guī)操作和高風(fēng)險投資，不重視實際市場調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟預(yù)測和客觀的可行性分析，缺乏完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗或簡單的會計計算就進行決策等等，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性，這些不確定性對房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。而灰色系統(tǒng)的一個差不多觀點是:一切隨機量都看作是在一定范圍那變化的灰色量。而房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不確定性因素的變化就能夠認(rèn)為是隨機量。因此把灰色系統(tǒng)理論應(yīng)用到

14、房地產(chǎn)投資決策中具有重大的現(xiàn)實意義，比如：灰色關(guān)聯(lián)度分析、GM（1，1）、灰色局勢分析等，將為房地產(chǎn)投資的科學(xué)決策提供有效的理論指導(dǎo)和方法。1.6研究的方法1.6.1灰色關(guān)聯(lián)度分析目前灰色系統(tǒng)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用還處于起步時期，盡管灰色系統(tǒng)理論取得了專門多成果，然而許多方面仍需進一步進展，要緊體現(xiàn)在GM(1,1)模型的建模機理及修正、灰色模型的檢驗等。因此,本文在應(yīng)用灰色數(shù)學(xué)方法(要緊有:灰色關(guān)聯(lián)度分析、GM(1,1)模型、灰色規(guī)劃、灰色動態(tài)模型、灰色概率預(yù)測、灰色局勢決策等)就房地產(chǎn)投資涉及的要緊決策內(nèi)容進行分析時將依照不同的決策內(nèi)容選取適當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)度計算方法、考慮各種模型的使用場合，

15、靈活運用灰色系統(tǒng)的各種方法來解決各種決策問題。1.6.2 GM（1，1）模型對房地產(chǎn)投資的研究利用GM（1，1）模型對徐州市區(qū)商品房進行預(yù)測，以便進行房地產(chǎn)投資決策是否可行性研究，其中他的缺點是不能反映動態(tài)過程，要通過其他方法來補充，GM（1，1）模型是灰色預(yù)測的基礎(chǔ)用于數(shù)列預(yù)測、災(zāi)變預(yù)測等方面。1.6.3利用灰色理論改進房地產(chǎn)項目的財政評估方法對房地產(chǎn)項目評估的方法要緊用財政評估的方法，以獲得房地產(chǎn)投資項目的可行性研究，應(yīng)用方便、簡潔。1.6.4灰色局勢對房地產(chǎn)投資方案優(yōu)選由于房地產(chǎn)開發(fā)投資具有高投資、高風(fēng)險等特點，在房地產(chǎn)投資決策過程中要考慮各個方案的細(xì)節(jié)，應(yīng)用灰色局勢的方法對投資方案進行

16、推斷，哪一塊地適合哪種用途，能實現(xiàn)風(fēng)險最小、收益最高。2 房地產(chǎn)投資決策和灰色系統(tǒng)理論2.1灰色系統(tǒng)理論系統(tǒng)是指由相互關(guān)聯(lián)、相互依靠、相互制約的兩個以上的要素構(gòu)成的、具有特定功能的有機整體?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進展，使人們逐步認(rèn)識到客觀世界是由物質(zhì)、能量、信息這三種既相互區(qū)不又相互依存的成分所組成。從廣義上來講，信息是表征事物的存在和運動，通過人們的思維活動，借助自然信號和人工符號系統(tǒng)進行表述，并用之于社會實踐的廣義知識。從狹義來講，經(jīng)濟學(xué)講稱的信息是指消息、數(shù)據(jù)、資料、知識的總稱。依照信息論，對象系統(tǒng)本身能量的限制和外界噪音的干擾，往往會產(chǎn)生失真現(xiàn)象，同時再加上一些外部條件如理解力、同意能力等都給

17、信息帶來失真現(xiàn)象。因此人們所掌握的信息大部分是不確定性的，簡單地講，信息不完全的系統(tǒng)，即把既含有已知的又含有未知的或非確知的信息系統(tǒng)，就稱為灰色系統(tǒng)2。2.1.1我國灰色理論的進展灰色系統(tǒng)理論自1982年，北荷蘭出版公司(North-Holland Co)出版的系統(tǒng)與操縱通訊(Systems & Control Letters)雜志上發(fā)表了我國學(xué)者鄧聚龍教授的第一篇灰色系統(tǒng)論文“灰色系統(tǒng)的操縱問題”(The Control Problems of Grey Systems)。1982年第3期的華中工學(xué)院學(xué)報上發(fā)表了鄧聚龍教授的第一篇中文灰色系統(tǒng)論文“灰色操縱系統(tǒng)”。這標(biāo)志著灰色系統(tǒng)理論的問世。

18、1985年到1992年，華中理工大學(xué)出版社先后出版發(fā)行了鄧聚龍教授有關(guān)灰色系統(tǒng)的七部著作:灰色系統(tǒng)社會經(jīng)濟、灰色操縱系統(tǒng)、灰色預(yù)測與決策、灰色系統(tǒng)差不多方法、多維灰色規(guī)劃、灰色系統(tǒng)理論教程和灰數(shù)學(xué)引論灰色模糊集。2.1.2灰色理論的內(nèi)容通過20多年的進展，灰色系統(tǒng)理論差不多形成了較為完整的一套體系，要緊包括下列差不多內(nèi)容:灰色系統(tǒng)的數(shù)學(xué)問題;灰色因素的關(guān)聯(lián)分析;灰色建模理論;灰色預(yù)測;灰色決策和規(guī)劃;灰色系統(tǒng)分析;灰色系操縱和優(yōu)化;灰色聚類與灰色統(tǒng)計評估。以系統(tǒng)分析、建模、預(yù)測、決策、評估、操縱等為綱的技術(shù)體系，即灰色關(guān)聯(lián)分析、灰色動態(tài)模型、灰色預(yù)測、灰色決策、灰色評估、灰色規(guī)劃；并以徐州房地

19、產(chǎn)市場作為研究對象進行研究?；疑到y(tǒng)具有從雜亂無章的、有限的數(shù)據(jù)中找出其所隱含規(guī)律的功能，依照其屬性建立灰色系統(tǒng)模型，從而進行分析、決策和應(yīng)用。2.2房地產(chǎn)投資決策2.2.1房地產(chǎn)投資決策決策即對需要處理的事物做出策略上的決定。房地產(chǎn)投資決策確實是圍繞房地產(chǎn)事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段與分析方法，通過定性的推理推斷和定量的分析計算，對投資方案進行選擇的全過程。（1）房地產(chǎn)投資決策的分類按照決策信息的條件能夠?qū)Q策分為:確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策.確定型決策是指阻礙決策的因素或自然狀況是明確確信的，且一種方案只有一種確定能夠預(yù)期達到的結(jié)果，而且這種

20、情況的出現(xiàn)是確信的。風(fēng)險型決策又稱隨機型決策是指決策者對不同行動方案可能出現(xiàn)或面臨的情況(可能性)有一些了解，但不完全確信。不確定性決策是指決策者對不同方案可能出現(xiàn)或面臨的狀況毫無把握或者全然不明白將出現(xiàn)什么情況。因此，房地產(chǎn)投資決策是一種風(fēng)險型決策。這種投資決策所依靠的是不確定型信息，關(guān)于這種投資決策分析的方法有專門多種。灰色系統(tǒng)理論的提出，為這方面的研究提出了新的方向。（2）房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容確定投資目標(biāo)投資決策的目的確實是要達到投資所預(yù)定的目標(biāo)，因此確定投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。假如確定的投資目標(biāo)不正確，那就意味著投資決策的錯誤，就會導(dǎo)致項目的不能進行。擬定投資方案在進行房地產(chǎn)

21、投資決策的過程中，依照差不多確定的目標(biāo)，擬定多個方案，并推斷出其中那個方案可行，然而總的原則要按技術(shù)經(jīng)濟學(xué)原理給予評估，即是該項目在技術(shù)上是否先進，生產(chǎn)上是否可行，效益上是否能盈利等，通過分析比較后，才能從中選出最優(yōu)的方案。測量風(fēng)險由于房地產(chǎn)項目投資量大，建設(shè)周期長，涉及到專門多因素的阻礙，建筑、設(shè)計等等，故此有專門多不確定的因素，承擔(dān)的風(fēng)險大。因此進行投資決策時，不僅要測量或可能每一個投資方案的經(jīng)濟效益，還要測量其可能承擔(dān)的風(fēng)險。制定決策方案在進行房地產(chǎn)投資決策中制定供決策者選用的各種可能可行的方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。在制定決策方案時必須注意各個方案整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性，

22、只有如此，才能有效的選出優(yōu)秀的方案，幸免最優(yōu)秀的方案遺漏。分析與評價方案的分析與評價確實是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性研究，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進行比較做出評價。選擇方案應(yīng)用科學(xué)的知識和技巧進行選擇，選擇出備案中最優(yōu)的方案。2.2.2房地產(chǎn)投資決策的特點房地產(chǎn)投資決策的不同特點決定了房地產(chǎn)投資決策是一種含風(fēng)險，不確定性的策略，這些不確定因素對房地產(chǎn)投資決策的成敗起著決定性作用，也對決策者本身素養(yǎng)和科學(xué)文化是一種要求，在運用灰色理論對房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)掌握投資決策的特點，選用合適的灰色理論方法，對決策進行分析和模擬。（

23、1）決策的阻礙因素繁復(fù)且具高活性由于房地產(chǎn)投資周期長、綜合性強，使得決策阻礙因素(不管是環(huán)境因素依舊內(nèi)部因素)規(guī)模和范圍擴大了，延伸和觸動了眾多行業(yè)，布及商業(yè)、建筑業(yè)、金觸業(yè)，乃至公用事業(yè)和技術(shù)服務(wù)業(yè)等，諸多因素變化的概率與頻次增大了，繼而表現(xiàn)出高活性，這無疑加劇了因素變異程度，加大了決策分析的難度。（2）決策分析的時空性變化強房地產(chǎn)開發(fā)及其交易具有一個較長的時刻過程，從現(xiàn)場勘察，購買地皮、修建房屋直至買賣交易等往往需要幾年才能完成，因此因素便成為一種長期的不確定源，開發(fā)期愈長，各種社會經(jīng)濟條件變化的可能性就愈大，開發(fā)后期的費用和建設(shè)項目的租金或售價愈不確定，市場供求的變化，消費者的趨勢、經(jīng)濟

24、形勢的興衰、利率的變化等都難以精確預(yù)測。土地與房屋屬于不動產(chǎn)，具有不可移動性和空間上的固定性，實際上限制了決策者為所欲為地選擇地皮的權(quán)力，而且房地產(chǎn)商品的價格或租金受制于多種因素，其中與該建筑地塊所處的社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣有著最為緊密的關(guān)系，而社會經(jīng)濟及地理環(huán)境條件的變化復(fù)雜，有專門多不確定因素在起作用。因此，房地產(chǎn)投資決策表現(xiàn)出專門高的時空變異性。（3）決策系統(tǒng)的動態(tài)相關(guān)性高房地產(chǎn)投資系統(tǒng)是一個開放性系統(tǒng)，系統(tǒng)內(nèi)部的各子系統(tǒng)和諸要求具有較高的動態(tài)相關(guān)性。（4）決策信息不完備我國房地產(chǎn)市場是一個不充分的市場，交易的信息專門難完整地從正式的市場中充分獲得，且許多交易往往不直接通過房地產(chǎn)市場完

25、成，決策者決策信息的獵取，收集和加工就顯得相當(dāng)困難，收到的信息也缺乏及時性和準(zhǔn)確性。（5）決策任務(wù)結(jié)構(gòu)模糊由于對房地產(chǎn)投資決策的阻礙因素復(fù)雜，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資決策任務(wù)問題的參數(shù)特征處于一種規(guī)則的動態(tài)變化狀態(tài)，難以準(zhǔn)確而穩(wěn)定地把握各參數(shù)與決策間的關(guān)系，加之信息的獵取，加工的不完備性，更加困難地的選擇，決策者專門難可能決策結(jié)果發(fā)生的可能性，這時，決策任務(wù)所包含的不確定性就顯得專門高。（6）決策的不確定性程度高、風(fēng)險大房地產(chǎn)投資決策所涉及的面廣，波及多種行業(yè)，任一相關(guān)行業(yè)所發(fā)生變化而導(dǎo)致的阻礙結(jié)果，都有可能直接阻礙房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)的不確定因素從結(jié)構(gòu)和程度上發(fā)生復(fù)雜變化，決策中的不確定性是主觀概

26、率可能的量化，因此不可能從總體上完全理性認(rèn)識和掌握它。也較難從結(jié)構(gòu)、程度和阻礙水平上去把握不確定性對決策效果的阻礙，其要緊的不確定因素是投資收益。房地產(chǎn)市場的變化，如供求變化、經(jīng)營商的競爭、社會經(jīng)濟環(huán)境變化等，使投資收益具有高度的不確定性。風(fēng)險是各種不確定因素的伴隨物，其本質(zhì)是客觀條件的變化導(dǎo)致的不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)中的自然因素、社會因素、市場因素和技術(shù)因素等的不確定性給房地產(chǎn)投資決策帶來高度的風(fēng)險。3 灰色市場分析阻礙房地產(chǎn)市場需求的因素專門多，本部分將以徐州市市區(qū)為例對各因素阻礙原理及相對重要性進行分析研究，在此基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)市場進展趨勢，對徐州市市區(qū)房地產(chǎn)市場需求因素進行灰色關(guān)聯(lián)度分析

27、，并分析出阻礙徐州市市區(qū)房地產(chǎn)投資決策的主導(dǎo)因素和次要因素。3.1阻礙房地產(chǎn)市場需求阻礙因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析從20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟的快速進展，徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，徐州市19982002年五年間都市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積1612萬平方米（其中住宅1227萬平方米），竣工775.51萬平方米（其中住宅659.5萬平方米）；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資108.16億元（其中住宅74.6億元）。2002年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資25億元，施工面積323萬平方米，竣工面積達132萬平方米（其中住宅102萬平方米）3。大量的土地面積被房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓和劃撥的方式開發(fā)成商業(yè)樓和居民住宅，居民的住宅

28、面積相對擴大了專門多，由于居民支付能力與開發(fā)商供房能力形成了比較尖銳的矛盾。導(dǎo)致了徐州房地產(chǎn)空置率有所偏高，以致徐州房地產(chǎn)業(yè)受到了阻礙。因而，研究阻礙房地產(chǎn)市場需求因素以及房地產(chǎn)投資決策各因素的相對重要性顯得尤為必要。關(guān)聯(lián)度是表征兩個事物的關(guān)聯(lián)程度。房地產(chǎn)市場的阻礙因素是專門廣泛的，他們之間相互阻礙、相互制約,因此，運用灰色關(guān)聯(lián)度對徐州方地產(chǎn)市場進行分析是專門有必要的。3.1.1阻礙房地產(chǎn)市場需求因素的選取及分析 阻礙房地產(chǎn)市場需求因素是專門多的，從中選取幾個對房地產(chǎn)投資決策阻礙較大的和對房地產(chǎn)市場進展阻礙較強的因素，進行灰色關(guān)聯(lián)度的分析。（1）阻礙市場需求因素的選取就目前的研究而言，通常將阻

29、礙房地產(chǎn)市場需求的因素，表示為種形式。其一為:D=f(m,n,x,y,R,r,s)式中D為住房需求量;m為人口總數(shù);n為住房總數(shù);x為居民收入;y為居民儲蓄:R為住房租金;r為整體經(jīng)濟進展速度;s為各種政策法規(guī)。其二為:Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd為一定時期房地產(chǎn)市場的需求量;P為房地產(chǎn)價格;I為消費者收入:N為人口數(shù)量;E為房地產(chǎn)預(yù)期價格變化;w為政策因素和其它因素。（2）阻礙市場需求因素的分析通過對上述2種表示方法的歸納和描述,選取房地產(chǎn)價格、居民人均收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、國民經(jīng)濟進展水平、城鎮(zhèn)人均居住面積5個改進的代表性因素對其進行分析，用商品房實際銷售量代表居民對商品房的實際需

30、求。房地產(chǎn)價格。購房者首先考慮的就房地產(chǎn)的價格,房地產(chǎn)的價格是阻礙市場需求因素的主導(dǎo)因素。徐州2001年商業(yè)住宅平均房價為1442元/平方米,2002年達到1650元/平方米,2004年徐州市房地產(chǎn)市場一直保持著上升的趨勢,第四季度的住房均價為1892元/平方米,比2003年同期上漲了8.92%.漲的幅度較大,居民的對房價越來越敏感。能同意1200元/平方米以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的46.6%，1201-1500元/平方米的占31.9%,能同意1501-1800元/平方米的占11.8%4。居民人均收入。人均收入的高低體現(xiàn)了居民的購買能力，經(jīng)濟進展快,居民收入的逐漸提高必定會增加支配收入，隨著消費者的

31、消費觀念在逐漸改變，居民在住房方面的投資越來越大，對居住質(zhì)量,環(huán)境,人文氣息等都有較高的要求，因而居民的收入以購買能力的形式直接阻礙到居民的需求。徐州市人口總數(shù)量。徐州總?cè)丝诟哌_約908萬人,其中都市人口約占14%,同時人口數(shù)量仍在快速增長,理論上,居民住宅總面積=人口總數(shù)*居民平均住宅面積。即使居民的住宅面積不變,然而人口的增長,仍然導(dǎo)致住宅面積的增加5。國民經(jīng)濟進展水平。經(jīng)濟是一個國家的支柱,國民經(jīng)濟的進展會直接阻礙到任何一種行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占著一個專門重要的地位,對其進展有著深刻的意義,同時經(jīng)濟的進展也在帶動著房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的進展。城鎮(zhèn)人均居住面積。城鎮(zhèn)人均居住面積反映

32、居民居住水平的一個指標(biāo),是刺激市場有效需求的直接因素。徐州市人均住宅面積低,在2002年解決了市區(qū)人均居住面積4平方米以下特困戶5000戶和1.6萬戶6平方米以下的住房困難戶的住房問題。3.1.2房地產(chǎn)需求阻礙因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析法灰色關(guān)聯(lián)分析的目的確實是通過一定的數(shù)據(jù)處理方法，尋求系統(tǒng)中各因素間相互制約、相互依靠的關(guān)系，找出阻礙系統(tǒng)目標(biāo)的要緊因素，從而掌握事物的要緊特征，抓住要緊矛盾，使系統(tǒng)更快更好的向前進展?；疑P(guān)聯(lián)分析法進展態(tài)勢的量化比較分析，實質(zhì)上時幾何曲線間集幾何形狀的分析比較。其差不多思想是依照序列曲線幾何形狀的相似程度推斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大;反之

33、就越小?；疑P(guān)聯(lián)分析需要的樣本容量少，計算方法簡便，工作量小?；疑P(guān)聯(lián)分析法具體步驟為:設(shè)Xi為系統(tǒng)因素，其在序號k上的觀測數(shù)據(jù)為xi(k)(k=1,2,.,n),則Xi=（x1(1),x1(2),.,x1(n)）稱為因素的行為序列；灰色絕對關(guān)聯(lián)度計算。稱0i=(1+|s0|+|si|)/(1+|SO|+|si|+|si-So|為X0與Xi的灰色絕對關(guān)聯(lián)度：灰色相對關(guān)聯(lián)度計算。r0i=(1+|so|+|si|)/(1+|So|+|si|+|si-s0|)為X。與Xi的灰色相對關(guān)聯(lián)度;綜合關(guān)聯(lián)度計算。設(shè)0,1，則稱oi=oi+(1-)roi，為X。與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度。一般能夠取=0.5，假如

34、對絕對量之間的關(guān)系緊密，能夠取大一些;反之，若看重變化的速率，可取小一些。3.1.3案例用灰色關(guān)聯(lián)分析法對徐州市房地產(chǎn)需求進行分析，運算的過程按照上述的步驟進行并敘述如下：房地產(chǎn)市場因素的選取。依照上面的分析，徐州市房地產(chǎn)需求系統(tǒng)阻礙因素Xi用表1表示，因素個數(shù)i=0,1,2,3,4,5,各因素的樣本數(shù)K=1，2，3，.，8。表1近年阻礙徐州房地產(chǎn)市場需求因素的數(shù)據(jù)年份商品房銷售面積X0萬M2市區(qū)GDPX1/億元商品房銷售價格X2元/（M2）徐州市人均居住面積X3/M2徐州市市區(qū)人口數(shù)量X4/萬人居民人均收入X5/元199691.22210.2413218.94147.34531.501997

35、98.37226.4813909.04149.34554.891998105.79241.6214459.09151.87601.951999119.54255.7214619.22152.41657.042000122.87288.10148610.37160.61786.17200193.57318.74174010.50162.54816.492002126.94355.02186510.71164.55871.292003112.33419.06194510.83167.33962.58注：2004年徐州統(tǒng)計年鑒徐州市統(tǒng)計局編中國統(tǒng)計出版社徐州房地產(chǎn)指數(shù)報告2004年-徐州房地產(chǎn)指數(shù)報

36、告2005年徐州日報2005年6月統(tǒng)計分析資料江蘇省統(tǒng)計局2.絕對關(guān)聯(lián)度計算設(shè)行為序列Xi=(xi(1),xi(2),.,xi(8)的始點零化像分不為Xi=(xi(1)-xi(1)，xi(2)-xi(1),.,xi(8)-xi(1)=(xi(1),xi(2)，.，xi(8)i=0，1，2，.，5則=（0 7.1514.5728.3231.652.3535.7221.11）=（0 16.24 31.38 45.4877.86108.5144.78 208.82）=（0 69 31.38 14077.86 419 544 624）=（0 0.1 0.15 0.281.43 1.56 1.77 1.

37、89）=（0 2 4.53 5.0713.27 15.2 17.21 19.99）=（0 23.3970.45125.54254.67 284.99339.79431.08）設(shè)|S0|=|+1/2(8)|Si|=|+1/2(8)|Si-S0|=|+1/2(8)-(8)|則稱=(i=0，1，.，5)為X0與X1的灰色絕對關(guān)聯(lián)度,計算得:|S0|=130.315 |S1|=528.65 |S2|=1593.24|S3|=6.235 |S4|=67.275 |S5|=1314.37|S1-S0|=398.335 |S2-S0|=1462.925 |S3-S0|=124.08 |S4-S0|=88.7

38、4 |S5-S0|=1184.055=0.623608618 =0.541040258 =0.525742461=0.69115651 =0.549744461求出相對關(guān)聯(lián)度先求出系統(tǒng)因素Xi=(0.,1,2,.,5)的初值像,由=(1),(2),.,(8)=/(1)=(1)/(1),(2)/(1),.,(8)/(1);i=0,1,2,.,5得:=(1.000 1.0781.1601.3101.3471.0261.3921.231)=(1.000 1.077 1.1491.2161.3701.5161.6891.993)=(1.000 1.052 1.0941.1061.1251.3171.4

39、121.472)=(1.000 1.011 1.0171.0311.1601.1741.1981.211)=(1.000 1.014 1.0311.0341.0901.1031.1171.136)=(1.000 1.044 1.1331.2361.4791.5361.6391.811)諸(i=0,1,2,.,5)的始點零化像為:=(1),(2),.,(8)=(0,(2)/(1)-1,.,(8)/(2)-1)=(0.0000.0780.1600.3100.3470.0260.3920.231)=(0.0000.0770.1490.2160.3700.5160.6890.993)=(0.0000.

40、0520.0940.1060.1250.3170.4120.472)=(0.0000.0110.0170.0310.1600.1740.1980.211)=(0.0000.0140.0310.0340.0900.1030.1170.136)=(0.0000.0440.1330.2360.4790.5360.6390.811)在按照絕對關(guān)聯(lián)度的解法求出其相應(yīng)的|(i=0,1,2,.,5)和|-|(i=0,1,2,.,5)=1.429 =2.515 =1.342=0.697 =0.457 =2.473=1.297 =0.951 =1.029=1.127 =1.316則相對關(guān)聯(lián)度=(1+|)/(1+

41、|+)(i=0,1,2,.,5)=0.7921 =0.7986 =0.7524=0.7191 =0.78834.求綜合關(guān)聯(lián)度設(shè)0,1則稱=+(1-),為X與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度,一般能夠取=0.5,假如對絕對量之間的關(guān)系比較關(guān)懷，能夠取大一些;反之，若看重變化的速率，可取小一些。在本文中取=0.6，由=0.6+0.6,（i=0,1,2,.，5)得=0.6910 =0.6441 =0.6164 =0.7023 =0.64525、結(jié)果分析由上面的工作可知，即阻礙徐州商品房實際銷售的各因素的重要性為X4X1X5X2X3也確實是講徐州市區(qū)人口數(shù)阻礙比較大,其次是市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房

42、銷售價格、徐州市區(qū)人均居住面積。從上面分析可知，徐州市區(qū)人口數(shù)量嚴(yán)峻的阻礙著徐州商品房的銷售面積，人口的迅速增長和經(jīng)濟的快速進展，導(dǎo)致了居民對房屋的大量需求，從下圖中能夠看出人口增長與商品房銷售面積變動的聯(lián)系。從圖2-1中能夠看出從96年到2003年隨著人口的增長趨勢，徐州市市區(qū)人口增長的幅度比較穩(wěn)定，增長率在1.7%-3.0%，同時，居民對商品房的需求也在日益增長,波動的周期也是比較相似的,在2001年后,徐州市對地塊的出讓操縱嚴(yán),商品房的建筑面積受到有效的操縱,因此商品房面積就相應(yīng)的有所減少,在居民支付能力不變的情況下,人口越多,商品房的需求就越多,從而要進行商品房的建設(shè)。從徐州市經(jīng)濟進展

43、來分析，徐州市經(jīng)濟在最近幾年都以迅速的姿態(tài)進展，GDP的進展是經(jīng)濟進展的最直接表現(xiàn),從圖中看出,徐州的GDP是一直往上升的，特不是在2003年419.06億元比2002年的355.02增長了60.04億元，增長幅度高達18%,促進了房地產(chǎn)業(yè)快速進展，尤其在2001后的進展最迅速，盡管受到一些危機的阻礙，然而總體上，經(jīng)濟的進展是有目共睹的，從圖2-2、2-3中能夠看出經(jīng)濟的迅速進展再次刺激著房地產(chǎn)業(yè)的進展，大大的進展了房地產(chǎn)業(yè)。都市居民人均收入是居民購買能力的體現(xiàn)，居民只有在收入不斷的提高、不斷的增長情況下，才會有更多結(jié)余的鈔票去購買商品房，也才能滿足居民的購買欲望，因此它也是阻礙商品房銷售的一

44、個重要因素，從2-3中能夠看出，他們差不多上是同步增長的。徐州市市區(qū)居民的工資以趨于直線向上升，1999-2000間的工資漲幅比較高，增長率為190.7%，與同期間GDP增長率12.7%大致相同，進展趨勢相同。圖2-1徐州市區(qū)商品房銷售于市區(qū)人口總數(shù)的關(guān)系圖圖2-2近年徐州市區(qū)GDP增長情況圖2-3居民人均收入、商品房價格與商品房銷售的關(guān)系圖3.2利用灰色費爾哈斯模型預(yù)測在前面的介紹中可知，房地產(chǎn)投資過程中存在許多的風(fēng)險因素，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的預(yù)測屬于微觀短期的經(jīng)濟預(yù)測。所謂經(jīng)濟預(yù)測是指以準(zhǔn)確的調(diào)查資料和經(jīng)濟信息為依據(jù)，這就需要通過灰色理論方法進行預(yù)測和分析。房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)測是指對風(fēng)險的

45、狀態(tài)、阻礙因素和變化趨勢所做出的分析與推斷。下面將運用灰色費爾哈斯預(yù)測法來預(yù)測徐州市商品房銷售量的狀態(tài)及其變化趨勢。3.2.1費爾哈斯模型預(yù)測法的特點及適用性費爾哈斯棋型屬于灰色系統(tǒng)中的一種專門模型，它不要求對系統(tǒng)的物理機制有詳盡確切地了解，而著重對系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及參數(shù)的總體特征進行研究，盡量發(fā)揮己有信息的作用，對系統(tǒng)的進展、操縱和局勢決策做出符合實際的推斷。（1）費爾哈斯模型預(yù)測模型建立灰色GM(1,1)改進模型設(shè)原始數(shù)據(jù)序列X(O)(t)=x(0)(1), x(0)(2),., x(0)(n)對X(O)(t)作一次累加生成AGO,得:X(1)(t)= x(1)(1), x(1)(2),.,

46、 x(1)(n)以X(1)(t)擬合成費爾哈斯非線性微分方程：=a X(1)(t)-b (X(1)(t)2 （2-1）式中: X(1)(t)為商品房量,其中a、b是待定的參數(shù),可用最小二乘法求取。即有:=a,bT=（AB）T（AB）-1（AB）Tyn （2-2）（AB）=yn=x(0)(2), x(0)(3),., x(0)(n)T將參數(shù)向量的重量代入(2-1)式,解得:R(1)(t)= (2-3)上面的公式稱為費爾哈斯非線性微分動態(tài)預(yù)測模型，其中x(1)(0)為x(0)(1)的初始值，t0為初始時刻。 商品房的銷售面積在t時刻的數(shù)量記為X(0)(t),則R(0)(t)= R(1)(t)- R

47、(1)(t-1),t=1,2,.,n （2）應(yīng)用模型預(yù)測徐州市區(qū)房地產(chǎn)需求徐州房地產(chǎn)業(yè)在迅速的進展，房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)濟進展中的地位顯得越來越重要了，而商品房市房地產(chǎn)市場中份額最大的部分，它的進展好壞對房地產(chǎn)市場的阻礙是巨大的，它的進展趨勢也將預(yù)示著房地產(chǎn)市場的進展趨勢。表2是徐州市區(qū)商品房的銷售面積年份19961997199819992000200120022003商品房銷售面積（萬平方米）91.2298.37105.79119.54122.8793.57126.94112.33建立GM（1，1）模型第一步：設(shè)商品房銷售面積為（t）=91.22,98.37,105.79,119.54,122.8

48、7,93.57,126.94,112.33對（t）作一次累加生成AGO(Accumulated Generation Operation)即:（t）=91.22,189.59,295.38,414.92,537.79,631.36,758.3,870.63第二步:構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣(AB)，ynAB= Yn=98.37,105.79,119.54,122.87,93.57,126.94,112.33T則依照公式(2-2)可求得參數(shù)向量:=a,bT=（AB）T（AB）-1（AB）Tyn=將的重量代入(2-3),得到徐州市區(qū)商品房數(shù)量的預(yù)測模型:R(1)(t)= 通過相關(guān)計算如表3：表3 歷年費爾哈斯模

49、型值年份1997199819992000200120022003實際值累加189.59295.38414.92537.79631.36758.3870.6預(yù)測值累加值195.56288.94408.66518.073650.899778.95891.4殘差0.0310.0220.0150.0380.030.0270.023200420052006998.231011.161219.78并求得上面殘差的平均值為：0.0266通過運用費爾哈斯模型對徐州市市區(qū)進行分析和預(yù)測，在短時刻內(nèi)房地產(chǎn)商品房的面積走勢仍會升高，然而由于房地產(chǎn)商品房銷售面積受到政策的限制和宏觀操縱，面積可能會有所變化，在此文中只

50、是對其規(guī)律進行研究，以減少投資決策者對商品房銷售面積趨勢不甚了解所造成的不必要的損失,減少投資決策的盲目性。4 灰色可行性分析對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估一般常用的方法有:剩余法、現(xiàn)金流量法和內(nèi)部收益率（IRR）法。下面用灰色系統(tǒng)理論的方法改進這些方法，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目的灰色評估模型。4.1區(qū)間灰數(shù)的運算區(qū)間灰數(shù)與區(qū)間灰數(shù)的運算、區(qū)間灰數(shù)與單個白數(shù)的運算稱為區(qū)間灰數(shù)的運算。設(shè)有區(qū)間灰數(shù)(x),(y)及區(qū)間X，且(x)X,(y)X，abcd0，則有：4.1.1加減若(x)a，b,ab；(y)c，d,cd；且da，cb則有(x)+(y)a+c，b+d,(x)-(y)a-d，b-c4.1.2倒數(shù)若(x)

51、a，b,ab則(x)-11/b,1/a4.1.3乘法若(x)a，b,ab；(y)c，d，cd則有(x)(y)min(ac，ad，bc，bd)，max(ac，ad，bc，bd)4.1.4除法若(x)a，b，ab；(y)c，d，c10%,因此項目可行。5 房地產(chǎn)投資方案優(yōu)選的多目標(biāo)灰色局勢決策房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、高投入、高收益、高風(fēng)險的特點。因此，在房地產(chǎn)投資的過程中，首先要進行詳細(xì)的經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析，然后綜合考慮今后值、投資、收益、風(fēng)險等因素，從多方案中選擇綜合效果優(yōu)良的方案進行投資。房地產(chǎn)投資方案的選擇，屬于多目標(biāo)決策問題。本文將灰色局勢決策的理論與方法應(yīng)用于房地產(chǎn)投資方案的優(yōu)選。5.1灰

52、色局勢決策模型5.1.1構(gòu)造局勢設(shè)有事件集A=(a1,a2,.,am)，對策集B=(b1，b2，.，bn)其二元組合(ai,bj),稱為局勢,并記為sij=(ai,bj),即指用第j個對策(bj)去應(yīng)付第i個事件(ai)的局勢,則A與B的笛卡爾積構(gòu)成局勢矩陣S:5.1.2構(gòu)造目標(biāo)的效果測度矩陣（1）給出不同目標(biāo)的白化值關(guān)于多目標(biāo)決策的第K個目標(biāo)(K=1, 2，.，P),對應(yīng)于Sij的白化值為Vij，則效果矩陣V(k)如下: （2）計算目標(biāo)效果測度若目標(biāo)K為正比性指標(biāo)(越大越好)，也即目標(biāo)效益型指標(biāo)，因此采納上限效果測度:=/max max 0, 1 (5-2)若目標(biāo)K為中性指標(biāo)(目標(biāo)值為,即樣

53、品中參考點),采納中心效果測度:= min,/ max,或=/(|-|+) 0,1 (4-3) （3）構(gòu)造效果測度矩陣由V(k)及效果測度的公式,得到單目標(biāo)效果測度矩陣R(k):5.1.3計算多目標(biāo)綜合決策矩陣?yán)脝文繕?biāo)效果測度矩陣R(k)（k=1,2,.,P）,得到綜合決策矩陣R：其中，rij為Sij局勢下的綜合效果測度，為目標(biāo)K的權(quán)重，可向?qū)＜易稍兎ㄈ〉谩?.1.4最優(yōu)局勢選擇可由對策匹配中選擇效果度測的事件，稱為列決策。（1）行決策是指在決策矩陣的行決策中選擇效果測度最大的決策元，即：=max(ri1, ri2,., rin) (5-4)稱為行決策元, 為最優(yōu)局勢, 是事件ai的最優(yōu)對策

54、。（2）列決策是指在決策矩陣的決策列中選擇效果測度最大的決策元，即：=max(r1j, r2j,., rmj) (5-5)稱為列決策元, 為最優(yōu)局勢, 是事件bi的最優(yōu)對策。5.1.5衡量一個系統(tǒng)是否協(xié)調(diào)的要緊標(biāo)志衡量一個系統(tǒng)是否協(xié)調(diào)的要緊標(biāo)志是看系統(tǒng)的總體效益是否增大，因此必須在最大限度發(fā)揮各子系統(tǒng)效益基礎(chǔ)上進行協(xié)調(diào)。式(5-3)中用綜合決策矩陣選擇最優(yōu)局勢時，可能同一對策匹配多個適宜事件。這時，需要對最優(yōu)局勢、次優(yōu)局勢進行協(xié)調(diào)，使決策達到全局最優(yōu)。全局協(xié)調(diào)最優(yōu)決策的步驟如下:（1）檢查式(5-3)中行決策，假如對策 (j=1,2 ，.,n)匹配事件ai不重復(fù),則(5-3)行決策最優(yōu)。否則,轉(zhuǎn)向下一步:0-1數(shù)學(xué)規(guī)劃模