城市房地產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測模型及應(yīng)用(圖文)

1、城市房地產(chǎn)供給量預(yù)測模型及應(yīng)用(圖文)論文導(dǎo)讀：同時，長沙市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了投資較為過熱的問題，導(dǎo)致商品房價格、土地價格等的膨脹較為嚴(yán)重，構(gòu)成了房地產(chǎn)危機(jī)的引發(fā)條件，而與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的資金鏈條一旦斷裂，極易導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險，對整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運行產(chǎn)生嚴(yán)重的破壞。本文利用了多元線性回歸對一類商品房供給與需求做出了合理的預(yù)測，對房地產(chǎn)市場的供給曲線和需求曲線進(jìn)行分析，可以很好的分析影響房地產(chǎn)市場供給和需求的各個因素，以及各個因素對房地產(chǎn)供給量和需求量的影響程度，并且建立了優(yōu)化模型。關(guān)鍵詞：商品房，線性回歸，供需預(yù)測，非均衡性近幾年來，長沙市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個高速開展的軌道，為地方經(jīng)濟(jì)的開展做

2、出了重要奉獻(xiàn)。同時，長沙市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了投資較為過熱的問題，導(dǎo)致商品房價格、土地價格等的膨脹較為嚴(yán)重，構(gòu)成了房地產(chǎn)危機(jī)的引發(fā)條件，而與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的資金鏈條一旦斷裂，極易導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險，對整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運行產(chǎn)生嚴(yán)重的破壞。因此如何根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求，準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)市場供給量發(fā)出預(yù)報信息就顯得非常重要，這無論在理論上還是實踐中都具有重大意義。目前關(guān)于對房地產(chǎn)需求、供給、價格的研究方法很多，比方德爾菲法、趨勢預(yù)測、回歸分析預(yù)測、指數(shù)平滑、馬爾可夫模型預(yù)測、最小方差預(yù)測等，其各有各的優(yōu)點和缺乏，且都需要大量的樣本。論文發(fā)表。我們將從非均衡理論出發(fā)，對長沙市房地產(chǎn)的市場供求進(jìn)行有效的預(yù)測

3、。非均衡理論認(rèn)為，均衡是有效而短暫的，但非均衡才是一種常態(tài)。用非均衡的理論、觀點和方法來分析我國房地產(chǎn)市場的運行，在其根底上建立的非均衡的模型會更貼近房地產(chǎn)市場的真實情況，會使我們對房地產(chǎn)市場的開展的現(xiàn)實有一個更深層次的認(rèn)識。我們將采用雙曲線形式對商品房市場聚合后的非均衡模型建立有效供給、有效需求以及交易量三個方程組成聯(lián)立方程組。通過長沙市近15年來影響商品房市場的相關(guān)因素數(shù)據(jù)求解該方程組，得到長沙市商品房市場的非均衡模型，并利用Cp準(zhǔn)那么或AIC準(zhǔn)那么，采用全局擇優(yōu)法對自變量進(jìn)行選擇，對模型進(jìn)行優(yōu)化。將該模型應(yīng)用于長沙市商品房市場進(jìn)行預(yù)測，得到了未來一段時期房地產(chǎn)市場的供給量和需求量。一、長

4、沙市商品房市場供給量模型的建立為了應(yīng)用的方便，我們記Ai為i年度城鎮(zhèn)商品房住宅有效供給總量；Bi為i年度城鎮(zhèn)商品房住宅有效需求總量；Qi為i 年度商品房交易量；為市場摩擦系數(shù)；Qi為i年度城鎮(zhèn)商品房住宅的竣工面積；Pi為i年度城鎮(zhèn)商品房住宅平均銷售價格；Ii為i年度固定資產(chǎn)投資額；Ji為i年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；Ki為i年度城市化率；Gi為i年度國民經(jīng)濟(jì)開展水平。就房地產(chǎn)商品來說，其供給量取決于許多因素，包括商品房價格、GDP、開發(fā)本錢和投入、政策等。在模型中，以商品房的竣工面積為商品房住宅的供給量，考慮上述變量與商品房住宅供給的相關(guān)性，發(fā)現(xiàn)其與商品房銷售價格、開發(fā)本錢和投入、GDP等因素

5、相關(guān)性較大。， (1)其中c0為常數(shù)項，又稱為截距，為殘差。影響需求的因素很多，如房地產(chǎn)價格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城市人口、國民經(jīng)濟(jì)開展水平、經(jīng)濟(jì)政策等。根據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標(biāo)體系，并根據(jù)線性相關(guān)性的強(qiáng)弱，在眾多因素中經(jīng)過分析判定，我僅選擇商品房銷售價格、GDP、人均可支配收入、商品房價格、城市人口為主要影響因素。論文發(fā)表。于是得到需求方程如下：， (2)其中a0為常數(shù)項，為殘差。本文采用雙曲線形式，即交易量，(3)由于模型只考慮1994-2021年數(shù)據(jù)，因此為了簡化計算，令市場摩擦系數(shù)=0，由此， (4)這樣得到長沙市房地產(chǎn)市場商品房非均衡模型： (5)根據(jù)1994-2021年長沙市房地產(chǎn)

6、相關(guān)數(shù)據(jù)，分別對有效供給方程、有效需求方程進(jìn)行擬合回歸。表1：長沙市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù) 年度 城鎮(zhèn)商品房住宅銷售面積Bi 城鎮(zhèn)商品房住宅平均售價Pi 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入Ji 國民經(jīng)濟(jì)開展水平Gi 城市化率城市人口Ki 城鎮(zhèn)商品房住宅竣工面積Ai； 固定資產(chǎn)投資額Ii 1994 100 100 100 100 100 100 100 1995 93 142 105 113 102 124 163 1996 139 176 110 128 113 118 192 1997 126 185 122 147 115 99 176 1998 430 169 130 306 117 136 199 1

7、999 559 171 142 331 121 207 214 2000 689 192 156 370 123 145 293 2001 806 186 170 410 127 189 404 2002 1003 180 187 458 133 243 483 2003 1063 174 194 523 138 441 637 2004 1367 126 215 624 144 535 72 2005 1803 258 243 856 145 459 102 2006 2137 299 272 1008 145 562 144 2007 2553 337 315 1234 154 863 8

8、08 2021 3403 356 357 1690 162 871 742 有效供給方程對應(yīng)的多元線性回歸方程式： (6) 運用最小二乘法， 得到系數(shù)如下：138.8292721，=-0.96686，=0.664996，=0.093618故供給模型的多元回歸方程為：，(7)同理可得到需求模型的多元回歸方程為：，(8)運用Excel軟件中數(shù)據(jù)分析來對數(shù)據(jù)進(jìn)行線性擬合，得到以下結(jié)果：有效供給方程的檢驗結(jié)果：有效需求回歸方程的檢驗結(jié)果：(a) P與A散點圖 (b)G與A散點圖 (c) I與A散點圖圖1 有效供給回歸模型散點圖由圖1可知，在有效供給回歸模型中，有效供給量A與G線性關(guān)系良好，而與P和I不

9、理想，這說明長沙市房地產(chǎn)市場的商品房供給主要受GDP影響，而與商品房價格和固定資產(chǎn)投資額無明顯關(guān)系。(a) P與B散點圖(b) J與B散點圖(c) G與B散點圖(d) K與B散點圖圖2 有效需求回歸模型散點圖從圖2可知，有效需求B與G線性關(guān)系良好，與K、B線性關(guān)系較好，而與P的線性關(guān)系不理想。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)市場商品房供求無明顯關(guān)系，這一結(jié)論似乎與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求理論背道而馳。然而事實上，從非均衡經(jīng)濟(jì)的角度來看，行為人的決策依據(jù)不一定是價格，還受其他各種因素的限制。同時商品房是生活必需品，受自身特點限制一般不具有可替代性。另外，由于商品房產(chǎn)品的形成需要一定的周期，因此，房地產(chǎn)固定投資并不一定及

10、時的反映到商品房的供給總量中來。利用Cp準(zhǔn)那么或AIC準(zhǔn)那么，采用全局擇優(yōu)法對自變量進(jìn)行選擇，建立優(yōu)化的模型如式(9)和式(10)： (9) (10)二、模型應(yīng)用2.1 長沙市房地產(chǎn)商品房供求非均衡度分析非均衡度是房地產(chǎn)市場供求情況的一個重要指標(biāo)，可以反映房地產(chǎn)市場供求的非均衡程度，其中。表2：長沙市房地產(chǎn)市場供求估算結(jié)果 年份 有效需求 有效供給 交易量 非均衡度 1994 0.64 161.12 0.64 7.5841 1995 12.39 199.25 12.39 6.1594 1996 27.67 190.86 27.67 3.7750 1997 87.39 159.96 87.39

11、3.4211 1998 94.69 219.02 94.69 1.3622 1999 162.38 332.77 162.38 1.0303 2000 224.80 234.22 224.80 0.0091 2001 299.26 304.76 299.26 0.1168 2002 387.61 391.86 387.61 0.2027 2003 414.19 709.97 414.19 0.5891 2004 528.11 862.57 528.11 0.6590 2005 580.90 738.93 580.90 0.1048 2006 696.95 906.22 696.95 0.305

12、5 2007 879.15 1390.72 879.15 0.5556 2021 987.75 1402.87 987.75 0.4767 由表2可知，長沙房地產(chǎn)市場一直處于供大于求的狀態(tài)，有數(shù)據(jù)顯示，長沙商品房空置率一直居高不下，2021年空置239.01萬平方米，同比增加27.34%。2.2 長沙市商品房供求預(yù)測分析根據(jù)長沙市未來幾年的開展目標(biāo)，GDP增長9%，到達(dá) 2600.462億元，城市人口增長率0.35%，居民可支配收入增長5.6%，固定資產(chǎn)投資增長率20%，通過利用本文所建模型，可以預(yù)測未來即幾年長沙市房地產(chǎn)市場供求情況，見表3和表4。表3：長沙房地產(chǎn)市場供給預(yù)測 年份 GDP

13、固定資產(chǎn)投資 年供給總量 年供給增量 2021 1842.233 3733400 1639.92 237.05 2021 2021.034 4106740 1858.25 218.33 2021 2188.757 4517414 2126.37 268.13 2021 2385.745 4969155 2374.90 248.53 2021 2600.462 5466071 2579.25 204.36 表4：長沙房地產(chǎn)市場需求預(yù)測 年份 GDP 城鎮(zhèn)化水平 人均可支配收入 年需求總量 年需求增量 2021 1842.233 162.3079 19305.79 1023.17 73.17 20

14、21 2021.034 167.9886 20386.92 1124.59 111.42 2021 2188.757 173.8682 21528.58 1231.84 95.25 2021 2385.745 179.9536 22734.18 1335.87 106.03 2021 2600.462 186.252 24007.3 1432.22 103.335 三、總結(jié)與展望本文利用了多元線性回歸對一類商品房供給與需求做出了合理的預(yù)測，對房地產(chǎn)市場的供給曲線和需求曲線進(jìn)行分析，可以很好的分析影響房地產(chǎn)市場供給和需求的各個因素，以及各個因素對房地產(chǎn)供給量和需求量的影響程度，并且建立了優(yōu)化模型

15、。論文發(fā)表。該模型相當(dāng)于一個模擬機(jī)器，可以由一些確定的參數(shù)為商品房市場開發(fā)系統(tǒng)提供最優(yōu)選擇。這有利于我們很好的對某個區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行供需評價，對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地購置、開發(fā)進(jìn)度規(guī)劃、市場競爭戰(zhàn)略的制定提供一個參考資料。通過建立長沙市的房地產(chǎn)供需模型預(yù)測未來一段時期長沙房地產(chǎn)市場的供給量和需求量，將數(shù)據(jù)進(jìn)行比擬，為房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府部門及相關(guān)行業(yè)單位的決策提供可靠的理論依據(jù)，合理規(guī)劃供給量，從而為市場提供最優(yōu)供給。參考文獻(xiàn)：【1】 沈悅，劉洪玉中國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP 的互動關(guān)系清華大學(xué)學(xué)報(自科版)， 2004年，第1205-1208頁【2】 李雅靜，楊毅利率和貨幣供給量對我國房地產(chǎn)投資的影響西安財經(jīng)學(xué)院學(xué)報， 2005年，第48-51頁【3】 劉