[標(biāo)桿房企]項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告(附圖豐富)

1、大標(biāo)題40號(hào)微軟雅黑，加粗日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)XX集團(tuán)平谷1號(hào)地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2010.02.02PART 1 對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解我們對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)的解讀：品牌塑造利潤(rùn)追求。PART 1 對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解品牌塑造：本項(xiàng)目將是XX集團(tuán)在平谷第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目承擔(dān) 著樹立企業(yè)良好形象、形成市場(chǎng)口碑和品牌影響力、提升品牌 美譽(yù)度的作用。本項(xiàng)目面臨著對(duì)品牌塑造、利潤(rùn)速度，持續(xù)影響的要求，都將決定本項(xiàng)目的最終目標(biāo)。利潤(rùn)速度：本項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)要求有較為合理、客觀的預(yù)期。銷售速度在滿足資 金回籠的前提下，通過對(duì)“量?jī)r(jià)”控制，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)利潤(rùn)。持續(xù)影響：通過對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將本項(xiàng)目

2、打造成為平谷市場(chǎng)上的精品大盤項(xiàng)目，進(jìn)而樹立XX在平谷市場(chǎng)的品牌形象，獲得政府信任，為后續(xù)取地打好基礎(chǔ)。 通過項(xiàng)目的產(chǎn)品打造，全面塑造品牌形象，進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，形成良性循環(huán)。品牌塑造路徑項(xiàng)目打造品牌塑造項(xiàng)目受主客觀因素影響，項(xiàng)目必須向”名至實(shí)歸“的方向發(fā)展 主觀因素：XX品牌在平谷長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。 客觀因素：地塊基礎(chǔ)條件好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段、地價(jià)成本較高等。為成功通過項(xiàng)目的成功進(jìn)而奠定XX的品牌，本項(xiàng)目在平谷市場(chǎng)必須做到“名至實(shí)歸”PART 1 對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解品牌市場(chǎng)占有率名至實(shí)歸PART 2 本體條件分析項(xiàng)目屬平谷邊緣區(qū)大盤住宅開發(fā)項(xiàng)目，拿地過程競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面地價(jià)被迫推到高位。宗地名稱

3、規(guī)劃建筑面積(平方米)成交價(jià)(萬元)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)次數(shù)平谷1號(hào)地居住項(xiàng)目34636720050062特點(diǎn)：遠(yuǎn)離北京城郊；郊區(qū)化住宅全面啟動(dòng)；遠(yuǎn)離平谷城區(qū)。特點(diǎn)：建筑規(guī)模在平谷首屈一指；易實(shí)現(xiàn)氣勢(shì)磅礴的大盤開發(fā)；整體規(guī)劃、開發(fā)、營(yíng)銷等專業(yè)要求較高。特點(diǎn)：拿地總體成本較高，對(duì)于整體回款要求較高；單方樓面地價(jià)較高，與市場(chǎng)銷售價(jià)格基本一致，對(duì)整體銷售價(jià)格要求較高。特點(diǎn)：拿地過程中競(jìng)爭(zhēng)激烈；很多知名開發(fā)企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)行列；市場(chǎng)受關(guān)注程度較高地塊位置 地塊本身存在的“雙刃劍”隱患： 遠(yuǎn)離北京、平谷城區(qū)，可開啟遠(yuǎn)郊市場(chǎng)化運(yùn)作先河； 體量較大，可形成氣勢(shì)磅礴的郊區(qū)大盤； 拿地成本價(jià)高，成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣要求

4、價(jià)高； 行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，是塑造品牌美譽(yù)度的良好契機(jī)。70公里90公里PART 2 本體條件分析PART 2 本體條件分析本體條件分析總結(jié)，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART 2 本體條件分析研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響項(xiàng)目位置城市核心區(qū)邊緣：項(xiàng)目位于平谷中心區(qū)邊緣，距核心區(qū)有一定距離。-區(qū)域交通便利：本項(xiàng)目周邊緊鄰順平路，交通條件優(yōu)越。+自然資源豐富：地塊緊鄰天然水系、大面積市政綠化景觀帶，自然資源豐富。+區(qū)域價(jià)值客戶認(rèn)知度較遠(yuǎn)：距離平谷核心區(qū)較遠(yuǎn)，客戶心理認(rèn)知較遠(yuǎn)。-未來的休閑生態(tài)區(qū)：屬于平谷新城規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的休閑生態(tài)區(qū)域。+本體條件品牌效應(yīng)：XX品牌，開發(fā)實(shí)力雄厚。+規(guī)模性應(yīng)：本項(xiàng)目總建面

5、約34萬，在平谷區(qū)為第一大盤規(guī)模。+噪音影響：地塊緊鄰城市主干道，有一定噪音影響。-地價(jià)較高：土地成本較高，直接影響銷售價(jià)格。-外在因素廣泛關(guān)注：行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)作。+/-PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐宏觀市場(chǎng)回顧PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐客戶分析回顧通過市場(chǎng)環(huán)境的分析，看看哪些因素可以促成我們“追名”研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境：房地產(chǎn)投資比重逐漸加大。+新城規(guī)劃：平谷新城規(guī)劃明確，利于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，本案處于政府發(fā)展重點(diǎn)方向，周邊公園、體育中心、輕軌、星級(jí)酒店等規(guī)劃明確+發(fā)展緩慢：城市整體發(fā)展較為緩

6、慢，人均GDP居北京末位-人口數(shù)量：整體人口數(shù)量有限-市場(chǎng)層面地產(chǎn)市場(chǎng)：市場(chǎng)呈現(xiàn)”量?jī)r(jià)齊升“的局面，市場(chǎng)消化量大于供應(yīng)量，處于賣方市場(chǎng)階段+產(chǎn)品水平：整體市場(chǎng)產(chǎn)品水平有限，存在較大超越空間+溢價(jià)能力：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品溢價(jià)能力較強(qiáng)，并且銷售速度較快+未來競(jìng)爭(zhēng)：預(yù)計(jì)未來1年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小。+成交價(jià)滯后：開發(fā)企業(yè)操盤不正規(guī)，致使市場(chǎng)成交價(jià)滯后明顯-客戶層面客戶范圍：購(gòu)房客戶嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)，未出現(xiàn)大量導(dǎo)入型客戶-購(gòu)房客戶：以改善型、婚房置業(yè)目的客戶為主+購(gòu)房欲望：平谷客戶購(gòu)房意向強(qiáng)烈，紫貴莊園、騰龍?jiān)闯蔷〉昧己玫匿N售業(yè)績(jī)。+銷售價(jià)格：目前成交價(jià)格上限9000元/平米，突破現(xiàn)有價(jià)格存在一定難度-購(gòu)房總價(jià)：平谷

7、目前絕大多數(shù)客戶置業(yè)房款總價(jià)上限80萬元。-PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境：房地產(chǎn)投資比重逐漸加大。+新城規(guī)劃：平谷新城規(guī)劃明確，利于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，本案處于政府發(fā)展重點(diǎn)方向，周邊公園、體育中心、輕軌、星級(jí)酒店等規(guī)劃明確+發(fā)展緩慢：城市整體發(fā)展較為緩慢，人均GDP居北京末位-人口數(shù)量：整體人口數(shù)量有限-市場(chǎng)層面地產(chǎn)市場(chǎng)：市場(chǎng)呈現(xiàn)”量?jī)r(jià)齊升“的局面，市場(chǎng)消化量大于供應(yīng)量，處于賣方市場(chǎng)階段+產(chǎn)品水平：整體市場(chǎng)產(chǎn)品水平有限，存在較大超越空間+溢價(jià)能力：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品溢價(jià)能力較強(qiáng)，并且銷售速度較快+未來競(jìng)爭(zhēng)：預(yù)計(jì)未來1年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小。+成交價(jià)滯后：開發(fā)企業(yè)操盤不正規(guī)，致

8、使市場(chǎng)成交價(jià)滯后明顯-客戶層面客戶范圍：購(gòu)房客戶嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)，未出現(xiàn)大量導(dǎo)入型客戶-購(gòu)房客戶：以改善型、婚房置業(yè)目的客戶為主+購(gòu)房欲望：平谷客戶購(gòu)房意向強(qiáng)烈，紫貴莊園、騰龍?jiān)闯蔷〉昧己玫匿N售業(yè)績(jī)。+銷售價(jià)格：目前成交價(jià)格上限9000元/平米，突破現(xiàn)有價(jià)格存在一定難度-購(gòu)房總價(jià)：平谷目前絕大多數(shù)客戶置業(yè)房款總價(jià)上限80萬元。-PART 3 市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐通過市場(chǎng)環(huán)境的分析，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)本體分析品牌塑造：XX品牌如何塑造。城市核心區(qū)邊緣：項(xiàng)目位于平谷中心區(qū)邊緣，距核心區(qū)有一定距離?？蛻粽J(rèn)知度較遠(yuǎn)：距離平谷核心區(qū)較遠(yuǎn)，客戶心理認(rèn)知較遠(yuǎn)。噪音影響

9、：地塊緊鄰城市主干道，有一定噪音影響。地價(jià)較高：土地成本較高，直接影響銷售價(jià)格。宏觀層面發(fā)展緩慢：城市整體發(fā)展較為緩慢，人均GDP居北京末位人口數(shù)量：整體人口數(shù)量有限市場(chǎng)層面成交價(jià)滯后：開發(fā)企業(yè)操盤不正規(guī)，致使市場(chǎng)成交價(jià)滯后明顯客戶層面客戶范圍：購(gòu)房客戶嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)，未明顯出現(xiàn)導(dǎo)入型客戶銷售價(jià)格：目前成交價(jià)格上限9000元/平米，突破現(xiàn)有價(jià)格存在一定難度。購(gòu)房總價(jià)：平谷目前絕大多數(shù)客戶置業(yè)房款總價(jià)上限80萬元。PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題的梳理 客戶認(rèn)為區(qū)域較為偏遠(yuǎn)怎么辦？ 客戶不愿意花80萬元以上的價(jià)格買房子怎么辦？以事實(shí)說話，以類似項(xiàng)目作為啟示。案例選取的原則：房地產(chǎn)發(fā)展的

10、市場(chǎng)背景相似 開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域 外界認(rèn)知相對(duì)較差 均處于政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域案例研究的切入點(diǎn)： 在未被定義區(qū)域價(jià)值的背景下，如何通過占位和采取何種方式來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？萬科東海岸打造城市另一極的成功典范星河丹堤扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值困境、重新定義提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值萬科十七英里打造極至產(chǎn)品力突破區(qū)域認(rèn)知陌生困境PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)案例1：萬科東海岸位于深圳東部偏遠(yuǎn)的旅游度假區(qū)，資源條件一般區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里，距離羅湖30公里；交通：與市內(nèi)的聯(lián)系相對(duì)不便，但交通狀況處在改善之中，鹽壩高速于2002年通車，深鹽快速線等三條線路未來3年內(nèi)通車；位置：鹽壩

11、高速路旁資源：二線海景，鄰菠蘿山；地塊資源：坡地，高差60余米，內(nèi)有少量山泉溪流；占地面積：34萬平米建筑面積：27萬平米容積率：0.8目前銷售價(jià)格：45000元/平米大梅沙海濱公園鹽壩高速80米休閑、旅游、度假區(qū)北PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)大梅沙片區(qū)市級(jí)旅游度假區(qū)提出強(qiáng)勢(shì)概念，整合周邊資源，明確區(qū)域價(jià)值，弱化區(qū)域陌生感全國(guó)首家提出海岸生活概念，通過國(guó)外濱海生活的對(duì)比，樹立項(xiàng)目的濱海高檔社區(qū)形象；倡導(dǎo)與世界接軌的海岸生活方式，完全刷新濱海社區(qū)形象，將濱海生活上升到一定高度；以海岸生活理念整合大梅沙旅游配套等資源，形成文化的稀缺性，提升自身價(jià)值，支撐高端定位；區(qū)域價(jià)值大于個(gè)盤價(jià)值策略成功，片

12、區(qū)價(jià)值得到客戶的廣泛認(rèn)同，海岸生活概念深入人心；PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過各種元素建立與海的聯(lián)系，拉近與海的距離以沙灘游泳池及藝術(shù)小品為社區(qū)營(yíng)造海濱生活的感覺蚌殼式對(duì)講海魚式對(duì)講海上小島海灘游泳池沙灘排球場(chǎng)海洋意象PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)注重展示效果，通過各種細(xì)節(jié)和元素，使?jié)撛诳蛻魹橹?，產(chǎn)生震撼和共鳴，促成購(gòu)買核心展示區(qū)以沙灘游泳池及藝術(shù)小品為社區(qū)營(yíng)造海濱生活的感覺通3D技術(shù)宣傳片來展示未來生活場(chǎng)景意象展示區(qū)顯示項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)和健全配套露天游泳池水中婚禮堂樓體形態(tài)沙灘排球場(chǎng)泳池和熱帶植物PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)多渠道、立體式、高密度的廣告投放，將項(xiàng)目信息多觸

13、角的與目標(biāo)客戶接觸，使項(xiàng)目成為不可不看/去的焦點(diǎn)PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)案例2：星河丹堤面對(duì)區(qū)域價(jià)值的困境，成功扭轉(zhuǎn)和突破占地面積：36萬平米；建筑面積：20萬平米；容積率：0.55目前銷售價(jià)格：42000元/平米區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”南坪快速噪音；梅林關(guān)口交通雜亂；沒有生活配套；區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊6000元的單價(jià)。”“項(xiàng)目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客

14、戶感知項(xiàng)目品質(zhì)與資源相匹配?！?項(xiàng)目經(jīng)理 鄧震宇優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)9萬平米天然湖、郊野公園；專利產(chǎn)品；城市距離；PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)豐澤湖山莊 南坪快速路A區(qū)：TH111套C區(qū)：TH86套 獨(dú)棟7套主入口和會(huì)所銀湖山郊野公園借助各種時(shí)機(jī)對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行重新定位，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值豐澤湖山莊共同升級(jí)“HELLO 中產(chǎn)”“向上的力量”西銀湖城市原生別墅群銀湖山 城市別墅 CEO官邸豐澤湖山莊一二期改造，改善公共配套設(shè)施、升級(jí)入口以及會(huì)所；改造完成后，豐澤湖山莊二手樓單價(jià)從6000 元/m2左右提升到1 萬元/m2；間接提升星河丹堤在新客戶心中的區(qū)域價(jià)值。為獲得市場(chǎng)認(rèn)知度、扭轉(zhuǎn)地理位置帶來的負(fù)面形象以及提升

15、區(qū)域的人文品質(zhì)，星河丹堤通過泛定位對(duì)中產(chǎn)階層進(jìn)行圈層營(yíng)銷，擴(kuò)充項(xiàng)目文化內(nèi)涵，逐步樹立高端形象；邀請(qǐng)王受之先生撰寫出版HELLO中產(chǎn)一書，引起社會(huì)轟動(dòng)。2005 年初，星河丹堤利用深圳市政府為入選“全國(guó)十大宜居城市”評(píng)選展開城市形象推廣之際推出公益廣告，努力體現(xiàn)城市中產(chǎn)階層“向上的力量”的特性；對(duì)客戶從泛定位發(fā)展到精準(zhǔn)定位，從中產(chǎn)階層成功轉(zhuǎn)化為企業(yè)家。2005年10月，星河丹堤再次亮相秋交會(huì)時(shí)，重新定位“西銀湖城市原生別墅群”；“西銀湖”借助深圳銀湖傳統(tǒng)別墅區(qū)的知名度在客戶心中明確自身位置，“城市原生態(tài)”展現(xiàn)星河丹堤稀缺的自然資源，“別墅群”則突出項(xiàng)目的產(chǎn)品形式。星河向深圳市城管局捐贈(zèng)600 萬

16、元用于銀湖山郊野公園的建設(shè)；申請(qǐng)5 類建筑產(chǎn)品的國(guó)家級(jí)專利，滿足了客戶占有稀缺資源的心理；星河丹堤對(duì)客戶進(jìn)行了更清晰的定位CEO。PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)規(guī)劃上體現(xiàn)對(duì)稀缺資源的最大化利用，支撐項(xiàng)目溢價(jià)借20萬平方米湖坡地形，讓建筑布局大地。官邸，隨山勢(shì)起伏，營(yíng)造出“半島”、“腹地”、“長(zhǎng)堤”、“峽谷”等別墅組團(tuán)，較完整地保持了項(xiàng)目的原有自然地貌。實(shí)現(xiàn)了從親湖、近湖、悅湖到親山、近山、遠(yuǎn)山的層次布局。6.2米的挑高陽(yáng)臺(tái)和入戶花園，星河丹堤最大限度地將原生活水湖與室外的園林景觀納入室內(nèi)，借景擴(kuò)大空間視覺邊界PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)造就品質(zhì)，品質(zhì)造就豪宅星河對(duì)細(xì)節(jié)的把握

17、體現(xiàn)在產(chǎn)品和營(yíng)銷兩個(gè)層面：產(chǎn)品材料和做工，帶來產(chǎn)品附加值；營(yíng)銷場(chǎng)面的大氣，隱私的關(guān)懷，細(xì)致入微的選房細(xì)節(jié)；營(yíng)銷事件星河用600萬“贊助”修建郊野公園；管道木柵欄外墻磚精心搭配以色列無敵門鎖久違的露臺(tái)花池下水管道精心布置PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)實(shí)景展示系統(tǒng)化的營(yíng)銷手段造就項(xiàng)目熱銷局面豪宅餐會(huì)低成本營(yíng)銷為挖掘圈層客戶，形成口碑效應(yīng)，先后舉辦6 次豪宅客戶聚餐會(huì)；通過低成本準(zhǔn)確客戶營(yíng)銷，共累積400余名目標(biāo)客戶。實(shí)景展示生活形態(tài)耗時(shí)2 個(gè)多月對(duì)小區(qū)園林、展示區(qū)通道、樣板房等進(jìn)行細(xì)節(jié)整改，力求讓客戶真實(shí)體驗(yàn)入住后的原生態(tài)生活；在深圳CBD打造高品質(zhì)分展場(chǎng)，有效實(shí)現(xiàn)星河丹堤前期的客戶積累。體現(xiàn)尊貴

18、感的“一對(duì)一”全程服務(wù)安排經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售人員提供“一站式流程”接待服務(wù)，給客戶提供最便利的購(gòu)買途徑;專業(yè)培訓(xùn)所有物業(yè)管理服務(wù)人員體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。三大舉措之一三大舉措之二三大舉措之三PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)兩年多驗(yàn)證，前期確定的“別墅氣勢(shì)，高層承接”的分期開發(fā)節(jié)奏做到項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)案例3：萬科十七英里景觀資源優(yōu)越，但位置偏遠(yuǎn)，缺乏配套位置偏僻：位于深圳東部龍崗區(qū)溪涌海岸，從市區(qū)到17英里，在不塞車的情況下，歷時(shí)50分鐘左右。景觀資源優(yōu)越：北面為綿延500余米的的山丘，東西南三面臨海，項(xiàng)目地內(nèi)海岸線長(zhǎng)600余米，南面的大鵬灣是其主要的景觀資源。缺乏

19、配套：配套嚴(yán)重缺乏完全依賴自身建設(shè)。占地面積：7.55萬平米建筑面積：7.46萬平米容積率：1目前銷售價(jià)格：54000元/平米大鵬灣浩瀚海景億年礁石青山綿延PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)在諸多不利因素條件下通過極至產(chǎn)品的打造成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值極致產(chǎn)品打造規(guī)劃充分挖掘資源價(jià)值高品質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)品體系體驗(yàn)式營(yíng)銷整體規(guī)劃園林景觀建筑風(fēng)格創(chuàng)新路牌導(dǎo)示戶型創(chuàng)新及運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示及包裝注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣場(chǎng)氛圍樣板房實(shí)景展示PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)整體規(guī)劃充分挖掘地塊價(jià)值分布，做到資源價(jià)值最大化規(guī)劃中充分分析價(jià)值分布對(duì)營(yíng)銷定價(jià)極為重要海景資源成為影響價(jià)值分布的關(guān)鍵因素銷售價(jià)格與規(guī)劃中的價(jià)值分布力求一致，同時(shí)結(jié)合客戶

20、對(duì)不同戶型的需求價(jià)值標(biāo)桿臨近海、景觀好、面積大、獨(dú)立性第一價(jià)值層次雙拼別墅臨近海、戶型優(yōu)面積大、贈(zèng)送多下層上層中層疊拼別墅第二價(jià)值層次SEAHOUSE217平方米臨近海、風(fēng)景優(yōu)、親地第四價(jià)值層次SELFHOUSE187/188/256面積小、無天地第三價(jià)值層次SUNHOUSE276/285位置高、視野闊送天臺(tái)PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)主觀景軸貫穿全區(qū)，次景觀軸線網(wǎng)絡(luò)化布置，豐富視覺效果深入挖掘核心景觀亮點(diǎn)，以主景觀軸線貫穿全區(qū)，主景觀面吸引客戶目光，次景觀軸線呈網(wǎng)絡(luò)化布置，豐富視覺效果。主景觀軸線方向主景觀面沿海岸線延伸次景觀軸線沿登山石徑層疊縱向延伸輔助景觀軸線以人工園林為主，沿水平道路

21、延伸PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)園林塑造突出濱海風(fēng)情，與原地形完美結(jié)合打造立體化多重園林借鑒理念園林與項(xiàng)目主題相吻合，突出“濱?！憋L(fēng)情；與地形結(jié)合緊密，表現(xiàn)手法多樣，如：疊水、山石、半山休閑廣場(chǎng)、海島風(fēng)情樹木等。立體美化、強(qiáng)調(diào)整體效果的融洽感與美感。濱海休閑小鎮(zhèn)園林風(fēng)情PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)原生地貌與人工景觀小品的完美組合，塑造觀賞性與可參與性俱佳的園林1億3千萬年的礁石穿越者雕塑小品原生植被與人工園林的組合沙灘風(fēng)情PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)與周邊資源環(huán)境相融合的產(chǎn)品創(chuàng)新形式是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化是提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的必要之舉；BOX形式的產(chǎn)品創(chuàng)新以及與山體環(huán)境高度

22、融合是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素之一；PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)創(chuàng)新：BOX17英里建筑語(yǔ)言唯一獲得全球腦庫(kù)論壇組委會(huì)頒布的創(chuàng)新建筑獎(jiǎng)的別墅項(xiàng)目萬科17英里在建筑風(fēng)格形態(tài)上與傳統(tǒng)別墅有著明顯的區(qū)別，風(fēng)格脫離了曾紅極一時(shí)的西方風(fēng)格，沒有典型的坡屋頂、羅馬柱、浮雕、壁爐、拱門等表現(xiàn)中世紀(jì)貴族的傳統(tǒng)建筑符號(hào)，但與山體坡地的整體融合度很高。風(fēng)格關(guān)鍵詞：層疊、方盒子、直線條、白色+黑色、透明、坡地退臺(tái)建筑與地形地勢(shì)、環(huán)境景觀整體上的和諧統(tǒng)一，建筑規(guī)劃大環(huán)境的整體美感是打動(dòng)客戶的核心動(dòng)力疊拼的方盒子，使外立面錯(cuò)落有致，同時(shí)增大了室內(nèi)觀景面。面海一側(cè)全落地玻璃，增強(qiáng)了觀賞海景的通透性。側(cè)面為墻體，保障了相鄰

23、別墅的私密性。退臺(tái)式設(shè)計(jì)在保障每套別墅都有良好的景觀視線的同時(shí)，上層僅能看到下層的屋頂，上下別墅的私密性也得到了充分保障。PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)戶型創(chuàng)新結(jié)合周邊資源情況，不拘泥于常規(guī)方式，做到觀景效果最大化高價(jià)值戶型景觀占優(yōu)，視野開闊；功能分區(qū)明確，互不干擾；空間寬敞，贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高；主人房、客廳、次臥的朝向及景觀優(yōu)勢(shì)；充分照顧主人及家人生活起居的私密性。雙拼別墅泳池露臺(tái)露臺(tái)雙拼別墅位于臨海的第一層面，景觀非常優(yōu)越，戶型有天有地，建筑面積與贈(zèng)送面積均較大，樓梯間中空，室內(nèi)空間感強(qiáng)，價(jià)值感較突出。入戶層全部為主人房，能夠滿足主人休息的私密性。但入戶后要下樓梯才能進(jìn)入客廳，行動(dòng)起居較

24、為不便。入戶下一層全部為客廳、餐廳，起居活動(dòng)空間寬敞。次臥全部位于入戶下二層，家人生活不受干擾，同時(shí)與泳池接近，便于享受生活。PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)實(shí)景展示營(yíng)造營(yíng)銷氛圍，目的是引起客戶沖動(dòng)卵石鋪就的水渠休憩椅導(dǎo)示牌樣板房用擺飾品營(yíng)造出的逼真的生活場(chǎng)景PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)展示注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定品質(zhì) 精雕細(xì)琢、注重細(xì)節(jié)處理，是物業(yè)彰顯高檔次、體現(xiàn)高價(jià)值/高品位的必要手段。 客戶對(duì)高端物業(yè)細(xì)節(jié)的關(guān)注程度較高遮陽(yáng)窗防西曬照明/監(jiān)控系統(tǒng)PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)弱勢(shì)區(qū)域認(rèn)知下，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的啟示和借鑒規(guī)劃上充分挖掘地塊資源價(jià)值高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項(xiàng)目高價(jià)值拔高區(qū)域形象，高舉高打解讀規(guī)

25、劃利好，借勢(shì)城市發(fā)展，重新定義區(qū)域PART 4 項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，注重展示，關(guān)注細(xì)節(jié)PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略基于對(duì)目標(biāo)的解讀、核心問題的梳理、類似項(xiàng)目的啟示，從而確定項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略。放大平谷城市價(jià)值，重新定義地塊區(qū)域價(jià)值PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)戰(zhàn)略定位的解析定義區(qū)域：規(guī)避客戶認(rèn)為本案距離城區(qū)中心較遠(yuǎn)的負(fù)面心理；塑造產(chǎn)品：實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格、量?jī)r(jià)控制的核心驅(qū)動(dòng)力。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品全面超越市場(chǎng)水平，突破現(xiàn)有價(jià)格上限區(qū)域價(jià)值定義的基礎(chǔ)：城市化、主動(dòng)郊區(qū)化、汽車時(shí)代到來城市化水平達(dá)到80%表現(xiàn)幾個(gè)數(shù)據(jù)2009 年，北京常住人口突破1800萬人；北京城市化率超過80%；2007.6

26、.1，北京機(jī)動(dòng)車數(shù)量突破400萬輛。誘人的房?jī)r(jià)差快速捷運(yùn)系統(tǒng)汽車時(shí)代到來 人們將大量流入人口稀疏的郊區(qū)，這種郊區(qū)居住生活帶有很大的自主性和自愿性，我們稱之為主動(dòng)郊區(qū)化。 具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選。城市居住房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化就將成為城市發(fā)展主流。北京的白領(lǐng)們?cè)谫I六環(huán)外、衛(wèi)星城的房子；上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)；深圳人則把惠州當(dāng)成了地產(chǎn)樂土；人口郊區(qū)化的兩個(gè)前提主動(dòng)郊區(qū)化的特征PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略北京城市發(fā)展階段城市化城市發(fā)展規(guī)律郊區(qū)化逆城市化紐約、倫敦、東京、德國(guó)魯爾二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)

27、60年代時(shí)間城市特征20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)60年代交通擁擠、犯罪增長(zhǎng)、污染嚴(yán)重等城市問題的壓力增大城市建設(shè)的發(fā)展、公共交通的改善、環(huán)境治理水平的提高、服務(wù)業(yè)整體條件的改善、汽車燃油成本的增加人口和社會(huì)特征向大都市集中，成為主導(dǎo)趨勢(shì)人口遷移城市經(jīng)濟(jì)高度集中，二次產(chǎn)業(yè)比重大，各階層都趨向城市集中高收入階層趨向郊區(qū)中低收入者趨向城市二次產(chǎn)業(yè)外遷高收入階層部分產(chǎn)生回流，占據(jù)城市核心資源中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū) GDP3000-5000美元GDP: 5000-10000美元GDP: 10000美元59%40%都市人口郊區(qū)人口41%60%北 京所 處階 段城市規(guī)律：大都市發(fā)

28、展經(jīng)過三個(gè)階段：城市化郊區(qū)化逆城市化2009年北京人均GDP突破1萬美元PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略北京城市發(fā)展階段城市化郊區(qū)化1243城市邊緣形成多個(gè)新城經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假產(chǎn)生大量的知富階層城市由單中心向多中心都市演變產(chǎn)業(yè)由于成本的壓力，開始外遷城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個(gè)副中心：機(jī)場(chǎng)、科學(xué)城 、港口、產(chǎn)業(yè)基地等城市第三產(chǎn)業(yè)（金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律等）的發(fā)展和聚集產(chǎn)生了大量的知富階層受過良好教育、綜合素質(zhì)高、有生活品位城市集中的部門并非直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有形產(chǎn)品、而是涉及無形產(chǎn)品信息二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū)零售、度假以及由

29、休閑和居住相關(guān)的三次服務(wù)成為郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關(guān)鍵特征PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略北京城市發(fā)展階段完全主動(dòng)式郊區(qū)化主動(dòng)式郊區(qū)化 被動(dòng)式 郊區(qū)化按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城市人口比重達(dá)70以上，第三產(chǎn)業(yè)占50以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30左右為城市化進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；當(dāng)前，北京的城市化水平達(dá)到83.62，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；在進(jìn)入城市高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了大量人口的流入；2009年，北京人均GDP突破1萬美元，按照城市發(fā)展理論，北京城市發(fā)展正處于“大都市化”的發(fā)展階段。

30、發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%3050%5090%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速催生第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 郊區(qū)化發(fā)展階段北京所處階段主動(dòng)郊區(qū)化已成為北京當(dāng)前的主流趨勢(shì)PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略在北京處于主動(dòng)郊區(qū)化的歷史階段，我

31、們應(yīng)抓住契機(jī)，主動(dòng)適應(yīng)，做好政府的發(fā)言人，協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)平谷整體發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)定期望。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展目標(biāo)做政府的發(fā)言人，站在城市營(yíng)銷的角度，將平谷進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣。定義區(qū)域建設(shè)，帶動(dòng)新城土地升值，形成新城發(fā)展的新動(dòng)力和新引擎。經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值、“量?jī)r(jià)控制”，滿足回款要求，并以全面帶動(dòng)平谷房地產(chǎn)地產(chǎn)發(fā)展為己任。打造高品質(zhì)的宜居環(huán)境，在提高原住民居住質(zhì)量的同時(shí)吸引外來高素質(zhì)人口入駐，形成和諧活力的人居氛圍。PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略做政府的發(fā)言人：放大平谷價(jià)值，喚起平谷在京地位。平谷北京天津唐山環(huán)渤海：京津唐經(jīng)濟(jì)圈重要的位置廊坊香河燕郊順義昌平密云房山門頭溝通州大興

32、懷柔平谷R=70km大北京：東部地區(qū)三級(jí)發(fā)展圈具有真正“北京”資質(zhì)的衛(wèi)星城R=50kmR=30kmPART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略做政府的發(fā)言人：放大平谷價(jià)值，喚起平谷在京地位。輻射區(qū)：CBD、三元橋東部輻射區(qū) 首都機(jī)場(chǎng)有效輻射范圍區(qū)CBD三元橋首都機(jī)場(chǎng)平谷發(fā)展帶：北京東部發(fā)展帶重要節(jié)點(diǎn)PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略做政府的發(fā)言人：放大平谷價(jià)值，喚起平谷在京地位。平谷 京東發(fā)展門戶； 生態(tài)休閑基地； 果蔬產(chǎn)業(yè)基地； 清潔制造中心； 山水宜居新城！京東發(fā)展帶上的山水宜居新城！北 京平 谷PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略輕軌交通，加強(qiáng)平谷與北京城區(qū)的聯(lián)系，距離不再是阻隔。平 谷根據(jù)北京地區(qū)市郊鐵路線網(wǎng)

33、規(guī)劃方案（2020年），北京將在2020年之前建設(shè)5條市郊鐵路總干線和1條市郊鐵路主支線，干線網(wǎng)絡(luò)總長(zhǎng)度為360公里。這些市郊鐵路將分別通往北京的西部、西北部、東北部、東部、南部和西南部6個(gè)方向，服務(wù)范圍是北京市域衛(wèi)星城地區(qū)，及衛(wèi)星城至城市中心地區(qū)之間的沿線地區(qū)。 其中，s3支線為通往平谷的市郊鐵路干線，規(guī)劃線位沿順平路走向。線路西起順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，經(jīng)楊鎮(zhèn)、張鎮(zhèn)、平谷，東到平谷區(qū)金海湖，線路長(zhǎng)度為60km。 PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略重塑地塊區(qū)域價(jià)值，規(guī)避客戶認(rèn)知度較弱的特點(diǎn)?？衫靡蛩兀禾幱谛鲁且?guī)劃中休閑度假區(qū)；自然水系環(huán)繞；政府花費(fèi)15億元打造的綠化景觀大道；平谷門戶位置，堪比三元橋的“

34、國(guó)門”地位；未來城發(fā)展方向：西、南。體育中心市政公園本案上風(fēng)上水、平谷門戶、未來發(fā)展的財(cái)貴專屬區(qū)城區(qū)中心財(cái)貴新區(qū)PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略PART 6 項(xiàng)目定位整體定位客戶定位產(chǎn)品定位京東上品生活示范區(qū)PART 6 項(xiàng)目定位對(duì)“京東上品生活示范區(qū)”的深層解讀1234京東上品生活示范區(qū)四重標(biāo)準(zhǔn)詮釋北京東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域平谷未來發(fā)展核心區(qū)域整體規(guī)劃利好多樣的建筑風(fēng)格精品特色園林獨(dú)特的自然資源高貴的身份感氣質(zhì)的標(biāo)簽感配套完善幼兒園、小學(xué)會(huì)所功能PART 6 項(xiàng)目定位生活livelihood享受enjoyment京東上品享受極致生活，開啟完美生活畫卷PART 6 項(xiàng)目定位氣質(zhì)temperament

35、階層state 京東上品階層烙印著氣質(zhì)的標(biāo)符PART 6 項(xiàng)目定位京東上品與你的鄰居締造生活典范鄰居neighbor 和諧harmonious PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位目標(biāo)客戶定位：以平谷城區(qū)人為主，以周邊村鎮(zhèn)、北京市區(qū)客戶為輔。PART 6 項(xiàng)目定位平谷城區(qū)客戶改善型客戶：平谷區(qū)企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等婚房客戶：中高端客戶為子女結(jié)婚置業(yè)、年輕時(shí)尚追求生活品質(zhì)的年輕客戶平谷周邊村鎮(zhèn)客戶改善型客戶：周邊村鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等重要客戶邊緣客戶北京城區(qū)客戶主動(dòng)郊區(qū)化客戶：追求山水、自然的中高端客戶被動(dòng)郊區(qū)化客戶：北京高昂房?jī)r(jià)限制的年輕客

36、戶核心客戶客戶演變歷程本地客戶需求分析 本地客戶需求隨著2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)而呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)； 在需求量達(dá)到頂峰后逐漸呈下降態(tài)勢(shì)； 隨后需求呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。時(shí)間需求量本地客戶導(dǎo)入型客戶本地、導(dǎo)入型客戶需求量變化示意本項(xiàng)目處于階段導(dǎo)入型客戶需求分析 隨著主動(dòng)、被動(dòng)郊區(qū)化現(xiàn)象出現(xiàn)，大規(guī)劃人口遷移運(yùn)動(dòng)開始； 隨著人口聚集推動(dòng)生活配套成熟發(fā)展，郊區(qū)化成熟完善，需求量平穩(wěn)上升。PART 6 項(xiàng)目定位順義夾在北京-平谷之間，形成嚴(yán)重阻流順義平谷北京東北部地區(qū)R=70kmR=30km順義的阻流與平谷相比，順義地理位置更具優(yōu)勢(shì)：地理位置較近臨空經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)順義別墅區(qū)發(fā)展良好大盤項(xiàng)目良好開發(fā)在地理位置方面，順

37、義憑借臨空經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)特色、別墅區(qū)的發(fā)展，已經(jīng)成為東部發(fā)展帶重要組成部分；就目前階段而言，本案的導(dǎo)入型客戶將有多數(shù)將被順義截流。PART 6 項(xiàng)目定位順義項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍順義在售典型住宅項(xiàng)目一覽項(xiàng)目成交均價(jià)（元/平米）平均月成交套數(shù)香悅四季16000100順義金寶城1500090中景江山賦15600100順義房地產(chǎn)快速發(fā)展目前順義普通住宅項(xiàng)目售價(jià)平均售價(jià)已經(jīng)突破1.5萬元/平米，平均月銷售套數(shù)在100套左右；整體順義市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。PART 6 項(xiàng)目定位導(dǎo)入型客戶輻射范圍平谷薊縣機(jī)場(chǎng)三元橋東直門導(dǎo)入型客戶輻射范圍輻射一級(jí)區(qū)域：順義機(jī)場(chǎng)、天津薊縣等距離平谷較近區(qū)域的客戶；輻射二

38、級(jí)區(qū)域：以三元橋、東直門等往返平谷公交通暢的工作聚集區(qū)。PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位既定容積率下產(chǎn)品組合形式的探討根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過項(xiàng)目研究在綜合容積率2.11的情況下，本項(xiàng)目可能的產(chǎn)品組合形式為：產(chǎn)品組合優(yōu)劣勢(shì)分析綜合容積率2.11A.純（?。└邔由鐓^(qū)產(chǎn)品形式單一產(chǎn)品未明顯分級(jí)，無價(jià)格標(biāo)桿地塊價(jià)值不能最大化利用不建議B.（?。└邔?類低密度產(chǎn)品產(chǎn)品線復(fù)合，且分級(jí)明顯地塊價(jià)值最大化利用開發(fā)可持續(xù)，期期有亮點(diǎn)類低密度處于競(jìng)爭(zhēng)空擋建議C. （?。└邔?多層混合社區(qū)市場(chǎng)主流多層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格偏低，不能形成價(jià)格標(biāo)桿不建議地塊編號(hào)用地規(guī)模

39、（）容積率地上建筑面積（）A09-02844162.2185715A10-02722152144430合計(jì)1566312.11 330145PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位聯(lián)排：項(xiàng)目高端產(chǎn)品，面向市場(chǎng)高端客戶，成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿，標(biāo)定項(xiàng)目檔次，促進(jìn)現(xiàn)金流產(chǎn)品的銷售花園洋房：產(chǎn)品差異化，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群體，最大化項(xiàng)目利潤(rùn)空間（?。└邔樱簭默F(xiàn)有市場(chǎng)表現(xiàn)看，市場(chǎng)反應(yīng)良好，為項(xiàng)目主現(xiàn)金流產(chǎn)品，吸引市場(chǎng)大多數(shù)客戶，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值標(biāo)桿聯(lián)排盈利主體花園洋房盈利主體（?。└邔觾r(jià)值標(biāo)桿提升項(xiàng)目品質(zhì) 盈利主體產(chǎn)品差異化豐富社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)盈利主體最大化土地價(jià)值利潤(rùn)最大化PART 6 項(xiàng)目定位平谷區(qū)現(xiàn)有較高端項(xiàng)目以2及3居

40、室為主，戶型尺度較大一居二居三居四居及其他面積區(qū)間套數(shù)建面比例面積區(qū)間套數(shù)建面比例面積區(qū)間套數(shù)建面比例面積區(qū)間套數(shù)建面比例紫貴莊園81-9017134%125-14041849%160-2809017%騰龍?jiān)闯?3362 %76-8821628%103-12539569%盈谷中心30282 %92-12712035%130-17010042%140-1705621%漁陽(yáng)公館2期78-10841747%128-16828952%162-16892%迎賓花園3期60-76289%76-1309348%130-1693325%170-2002018%2期130-1699745%170-2359555

41、%PART 6 項(xiàng)目定位戶型配比產(chǎn)品類型面積區(qū)間建筑面積（萬）面積占比聯(lián)排別洋房1301708060024%（?。└邔泳o湊2房70-906140019%緊湊3房100-1206140019%傳統(tǒng)3房120-1304900015%舒適3房140-1606140019%4房160-200123003%PART 6 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體回顧項(xiàng)目目標(biāo)：名至實(shí)歸客戶認(rèn)為區(qū)域較為偏遠(yuǎn)怎么辦？客戶不愿意花80萬元以上的價(jià)格買房子怎么辦？解讀規(guī)劃利好，借勢(shì)平谷城市發(fā)展，重新定義區(qū)域價(jià)值充分放大項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品全面超越市場(chǎng)水平，突破客戶價(jià)格上限財(cái)貴專屬區(qū)區(qū)域價(jià)值京東上品生活示范區(qū)

42、的概念放大資源優(yōu)勢(shì)，打造精品項(xiàng)目容積率平衡，產(chǎn)品分級(jí)核心問題解決策略具體實(shí)施PART 6 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位PART 7 物業(yè)發(fā)展建議“上品生活示范區(qū)”物業(yè)發(fā)展建議體系本項(xiàng)目物業(yè) 發(fā)展建議戶型設(shè)計(jì)園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽社區(qū)規(guī)劃精品社區(qū) 物業(yè)價(jià)值體系全新的生活體驗(yàn)富有沖擊力的視覺形象大尺度空間創(chuàng)意戶型 立體的生活空間 百分百園林景觀 強(qiáng)烈的項(xiàng)目符號(hào) 優(yōu)化戶型 多種增值亮點(diǎn)“情”“景”“私”物業(yè)發(fā)力點(diǎn)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議平谷區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀整體水平較差，缺乏規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、無布局方案、無組團(tuán)概念紫貴莊園騰龍?jiān)闯怯e花園PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議高層界定區(qū)域，圍合

43、社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對(duì)低密度產(chǎn)品提供環(huán)境支持高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間集約利用土地，形成集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異，提升社區(qū)空間質(zhì)量在以上三條的基礎(chǔ)上，社區(qū)規(guī)劃還往往追求較強(qiáng)的“形式感”，形成富有特色的社區(qū)形象，產(chǎn)生市場(chǎng)沖擊力社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議“形式感”的規(guī)劃給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊和空間體驗(yàn)深圳淘金山天津江勝天鵝湖綠城藍(lán)庭PART 7 物業(yè)發(fā)展建議高層界定社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性深圳熙園深圳中惠金士柏山花園高層成為社區(qū)的屏障，并且能夠形成連續(xù)的

44、展示面，形成較高城市意象深圳公園大地深圳公園大地花園PART 7 物業(yè)發(fā)展建議高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間天津江勝天鵝湖 不同物業(yè)形式各自形成完整的組團(tuán)，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化。北京上元PART 7 物業(yè)發(fā)展建議集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異6000平米景觀帶北京上元深圳香密湖1號(hào)景觀水系自然地將高層與聯(lián)排居住區(qū)分開，廊橋設(shè)計(jì)既豐富了景觀，又建立了聯(lián)系PART 7 物業(yè)發(fā)展建議集中式園林景觀對(duì)社區(qū)環(huán)境的品質(zhì)提升明顯，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性社區(qū)中心廣場(chǎng)，成為聯(lián)結(jié)社區(qū)的核心深圳水岸山城上海久陽(yáng)文化

45、府邸PART 7 物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值分析水系景觀村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)城市主干道 噪音較大地塊北側(cè)昭示性較好但噪音較大建議排布高層建筑，展示項(xiàng)目城市感，同時(shí)隔擋噪音4123價(jià)值較好價(jià)值較好的地塊建議排布密度較低的花園洋房，以提高項(xiàng)目整體價(jià)格 景觀最好近鄰洳河水景及市場(chǎng)綠化的地塊在項(xiàng)目整體地塊中價(jià)值最大，因此排布低密度產(chǎn)品，充分利用景觀資源，拔高項(xiàng)目整體檔次。45 價(jià)值一般價(jià)值較為一般，建議排布密度較高的現(xiàn)金流產(chǎn)品以平衡容積率商業(yè)價(jià)值由于地塊周邊生活、商業(yè)氛圍均未成熟，配套商業(yè)更為合理該城市道路通往兩地塊便捷度較高，商業(yè)價(jià)值較大，建議在此排布配套商業(yè)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃原則要點(diǎn)： 延順平路一側(cè)

46、排布高層建筑，分隔社區(qū)與外部空間，達(dá)到形象展示效果； 高層與類低密度產(chǎn)品各自集中布置，基本以現(xiàn)狀地形進(jìn)行劃分 東側(cè)地塊在保證低密度生活感受的前提下，將體現(xiàn)品質(zhì)、提升價(jià)值的物業(yè)排布在景觀較好的位置 西側(cè)地塊利用景觀軸線分割居住組團(tuán)，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性 充分考慮主入口位置對(duì)社區(qū)內(nèi)部交通的作用：依據(jù)周邊交通條件布置主入口位置，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部人車分流; 采用外環(huán)交通組織，保證社區(qū)內(nèi)地塊的的整體性和規(guī)模感 合理解決社區(qū)入口同商業(yè)布局關(guān)系，結(jié)合會(huì)所、入口處景觀形成公共空間，提升商業(yè)價(jià)值；PART 7 物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃意向PART 7 物業(yè)發(fā)展建議整體規(guī)劃意向PART 7 物業(yè)

47、發(fā)展建議景觀設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體水平低，僅進(jìn)行硬質(zhì)鋪裝，目前市場(chǎng)可見項(xiàng)目沒有內(nèi)部水系、集中景觀缺乏盈谷中心紫貴莊園騰龍?jiān)闯怯e花園中衛(wèi)世紀(jì)城都麗豪廷怡馨家園中央景觀-集中水面-集中綠地-水系-雕塑-噴泉-平谷區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的園林景觀水平普遍較低未可見有視覺沖擊力的景觀展示空間中央景觀、集中水面、水系、雕塑、噴泉等園林景觀要素都罕見。迎賓花園假山PART 7 物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)要素集中綠地、水系、雕塑 80%的項(xiàng)目擁有集中綠地，但多為硬著鋪裝，沒有整體規(guī)劃思路。都麗豪廷中衛(wèi)世紀(jì)城PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議打造多層次景觀系統(tǒng)，形成“低層擁景、高層瞰景”的社區(qū)意向，對(duì)景觀資源利用

48、最大化。將外部水資源滲透到社區(qū)內(nèi)部。以北側(cè)現(xiàn)有植被為景觀屏障，營(yíng)造內(nèi)部綠色景觀空間。東區(qū)：將水系引入社區(qū)內(nèi)部，打造戶戶臨水的居住感受。提供觀景、親水的休閑平臺(tái)，增加人與景觀的互動(dòng)西區(qū)：“南北”向的社區(qū)綠色景觀走廊與“東西”向活動(dòng)休閑公共空間相互交織社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目整體規(guī)劃布局以各核心景觀為中心，兩條景觀主軸為延伸綠化 景觀節(jié)點(diǎn)景觀主軸水系PART 7 物業(yè)發(fā)展建議多層主入口及會(huì)所商業(yè)次入口景觀節(jié)點(diǎn)綠化三錯(cuò)層?xùn)|區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)圖PART 7 物業(yè)發(fā)展建議西區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)圖PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)內(nèi)部景觀小品適度加入西班牙風(fēng)情小品，在成本有效控

49、制的前提下，融入西班牙風(fēng)情元素符號(hào)，呼應(yīng)主題PART 7 物業(yè)發(fā)展建議東區(qū)”水“資源的延伸，在達(dá)到社區(qū)景觀共享的同時(shí)，保證了別墅的私密性 貫穿社區(qū)的景觀水系，使整個(gè)別墅形成”綠島“的景觀形象。 親水平臺(tái)及休息廊架的設(shè)置，增加了居民交流空間，觀享空間。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議西區(qū)極具景觀致化的“綠色大面積休閑區(qū)”成為社區(qū)的一大亮點(diǎn)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議個(gè)性強(qiáng)烈的雕塑小品不僅增加了社區(qū)空間的趣味性和休閑氛圍，同時(shí)體現(xiàn)出濃郁的人文精神，提升了社區(qū)的價(jià)值.雕塑和小品的運(yùn)用對(duì)社區(qū)景觀起到畫龍點(diǎn)睛的作用PART 7 物業(yè)發(fā)展建議平谷區(qū)現(xiàn)有社區(qū)產(chǎn)品形象;均為常見的普通板樓形象、無風(fēng)情感。外立面裝飾用材

50、多為乳膠漆、少數(shù)貼外墻磚迎賓花園紫貴莊園怡馨家園都麗豪廷中衛(wèi)世紀(jì)城PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽 東區(qū)意向田園風(fēng)光低密度居住區(qū) 西區(qū)意向豪宅像城市生活東西兩區(qū)在造型上形成高與低、多與少、豎向與橫向、組團(tuán)與整體的多重對(duì)比，互為映襯，產(chǎn)生強(qiáng)烈的形式感戶型設(shè)計(jì)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議 以臨街板式高層定義社區(qū)邊界、內(nèi)部排布類別墅產(chǎn)品（洋房、聯(lián)排）展示低密度社區(qū)舒適感、將水資源最大化的利用，打造田園風(fēng)光的舒適生活休閑區(qū)。東區(qū)意象田園風(fēng)光低密度居住區(qū)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議風(fēng)情化建筑原型為地中海沿海國(guó)家意大利、西班牙、法國(guó)、希臘建筑，通過濃

51、郁的歐洲地域風(fēng)情建筑彰顯歷史底蘊(yùn)和人文精神。形態(tài)豐富運(yùn)用多種建筑結(jié)構(gòu)，如：高低拱門、穹頂、回廊、塔樓、柱式，形成錯(cuò)落優(yōu)美的建筑空間。地中海沿岸建筑風(fēng)格為原型，展現(xiàn)濃郁歐洲人文風(fēng)情，與水系綠地相結(jié)合，西為中用打造精致低密度社區(qū)。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議色彩豐富使用豐富的暖色調(diào)材質(zhì)，如：紅瓦、黃灰泥、斑斕的石料、馬賽克鋪裝等，強(qiáng)調(diào)地中海建筑特色。裝飾性強(qiáng)將歐洲傳統(tǒng)符號(hào)顯示在建筑細(xì)節(jié)上，通過門框、凸窗、陽(yáng)臺(tái)、坡屋頂、鐵藝等細(xì)節(jié)的打造，增添親切感。色彩與材質(zhì)充分尊重歐洲風(fēng)情建筑原貌，細(xì)節(jié)上通過強(qiáng)烈符號(hào)化的建筑語(yǔ)言傳遞異域風(fēng)情。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議用古典元素增加文化氣質(zhì)及檔次感，體現(xiàn)項(xiàng)目貴族氣息

52、建議“西班牙”經(jīng)典風(fēng)格西區(qū)意象豪宅像城市生活 直線設(shè)計(jì)、流暢的線性結(jié)構(gòu)，線條與空間感的和諧統(tǒng)一，釋放的視覺效果體現(xiàn)自在高雅的新派貴族精神內(nèi)蘊(yùn)。 建筑的高低排布，使空間形式不在呆板，形成獨(dú)特的韻律感。 豐富、明快的色彩打破傳統(tǒng)的視覺感。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議沿順平路的高層建筑充分體現(xiàn)城市感，強(qiáng)烈視覺沖擊效果展示社區(qū)形象 強(qiáng)調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素。以尖屋頂體現(xiàn)豪宅的韻味和建筑的歷史感。北京 棕櫚泉北京 西釣魚臺(tái)嘉園PART 7 物業(yè)發(fā)展建議著重打造直觀易感知部分，營(yíng)造社區(qū)的高品質(zhì)形象PART 7 物業(yè)發(fā)展建議裝飾性強(qiáng)建筑的語(yǔ)言將古羅馬、

53、古希臘的傳統(tǒng)符號(hào)顯示在建筑外立面裝飾上，通過石雕、線條等細(xì)節(jié)的打造，豐富建筑感受，增添建筑的精致感。采用玻璃、鑄鐵、瓷磚等建材和凹凸窗的配置營(yíng)造出層次感。三段式的設(shè)計(jì)手法與精巧的細(xì)部表現(xiàn)力充分體現(xiàn)整體建筑的端莊大方。三段式設(shè)計(jì)理性美的代表。立面劃分為縱橫三段，建筑左右對(duì)稱、造型輪廓整齊，體現(xiàn)雄偉的氣勢(shì)。在材料使用上主要以豐富的暖色調(diào)為主。下部以花崗巖鑄就扎實(shí)根基、中部以鵝黃淡彩的面磚凸現(xiàn)明快鮮亮、頂端以尖圓和斜坡營(yíng)建輕盈飛揚(yáng)的感覺。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議門窗及其他構(gòu)造裝飾中適度融入西班牙設(shè)計(jì)元素，完善風(fēng)情意境西班牙風(fēng)格元素：拱形門窗、木窗扇、木花架、煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝拱形門窗PART

54、 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議儀式化的入口星級(jí)會(huì)所社區(qū)形象標(biāo)志風(fēng)情商業(yè)街人車分流系統(tǒng)圍墻和導(dǎo)示系統(tǒng)社區(qū)形象標(biāo)簽社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象戶型設(shè)計(jì)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議入口的儀式化， 以獨(dú)特的氣質(zhì)和精細(xì)的細(xì)節(jié)處理悉顯尊貴入口可以直接與區(qū)域的標(biāo)志性公共空間廣場(chǎng)或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出大度的氣勢(shì)。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議東區(qū)入口體現(xiàn)高檔低密度社區(qū)意向PART 7 物業(yè)發(fā)展建議西區(qū)入口體現(xiàn)豪宅社區(qū)意向PART 7 物業(yè)發(fā)展建議星級(jí)會(huì)所打造具有城市影響力的特色功能會(huì)所功能健身活動(dòng)休閑活動(dòng)特色功能養(yǎng)生活動(dòng)健身設(shè)施（200）棋牌室、麻將室（200）SPA（400）商務(wù)活動(dòng)商務(wù)會(huì)議間、

55、客房（200）會(huì)所功能的設(shè)置主要參考本地客戶的生活習(xí)慣和本項(xiàng)目客群的高端屬性，滿足財(cái)富人群休閑，會(huì)友、炫耀等生活需求。精品特色餐飲、紅酒酒窖（地下）、雪茄吧（600）根據(jù)以上功能設(shè)置，建議會(huì)所面積在15002000，紅酒酒窖功能可在地下空間實(shí)現(xiàn)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議標(biāo)志性建筑，營(yíng)造社區(qū)視覺焦點(diǎn)標(biāo)志性建筑成為社區(qū)系統(tǒng)的統(tǒng)領(lǐng)，建立社區(qū)的方向感和領(lǐng)屬感公共建筑，更好展示西班牙風(fēng)情、標(biāo)示項(xiàng)目形象PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)風(fēng)情展示區(qū)彰顯西班牙風(fēng)情，營(yíng)造異域的生活氛圍體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)儀式感和品質(zhì)感 商業(yè)街除擔(dān)負(fù)社區(qū)配套的作用之外，還是風(fēng)情主題展示的重要元素。結(jié)合特色入口布置，展示西班牙風(fēng)情城市界面：商業(yè)

56、街空間模糊化、休閑化景觀細(xì)節(jié)化增加風(fēng)情體驗(yàn)特色化的統(tǒng)一符號(hào)烘托商業(yè)氛圍PART 7 物業(yè)發(fā)展建議風(fēng)情商業(yè)街和建筑立面形象保證統(tǒng)一，商業(yè)空間和建筑空間形成合理過渡；盡量保證商業(yè)的連續(xù)性，以人行為主，避免車行對(duì)商業(yè)流線的切斷；商業(yè)街和社區(qū)內(nèi)部通過小型花池區(qū)隔，形成空間過渡；通過店鋪建筑設(shè)計(jì)與外立面的統(tǒng)一裝修營(yíng)造西班牙風(fēng)情PART 7 物業(yè)發(fā)展建議延展室內(nèi)商業(yè)空間，形成街區(qū)小廣場(chǎng)，增強(qiáng)體驗(yàn)感，擴(kuò)大交流空間 優(yōu)點(diǎn)：室外的商業(yè)空間不僅可以增加營(yíng)業(yè)面積，也能有效的聚集人氣，有利于把整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體建議：布置適量的休閑座椅與店鋪?zhàn)?，方便人流駐足商業(yè)街內(nèi)街局部放大為若干小廣場(chǎng)，配合戶外的賣場(chǎng)、座椅

57、和景觀小品，形成濃郁的休閑氛圍，購(gòu)物之外亦是交往、放松場(chǎng)所商業(yè)街空間模糊化、休閑化PART 7 物業(yè)發(fā)展建議特色化的統(tǒng)一符號(hào)烘托商業(yè)氛圍PART 7 物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目入市初期，商業(yè)街各商鋪難以完全進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，過多空置店鋪會(huì)影響整體商業(yè)氛圍，建議對(duì)這些商鋪進(jìn)行統(tǒng)一包裝，通過內(nèi)襯廣告招貼、統(tǒng)一招牌設(shè)計(jì)等方式對(duì)未來預(yù)期的商業(yè)氛圍進(jìn)行“提前展示”，從而對(duì)商業(yè)街的整體商業(yè)氛圍進(jìn)行有效維護(hù)。商業(yè)配套在銷售時(shí)先行包裝，做好展示，聚集人氣，打造入住后的居住氛圍和西班牙風(fēng)情PART 7 物業(yè)發(fā)展建議人車分流系統(tǒng)避免車行對(duì)人行的干擾，體現(xiàn)高檔社區(qū)形象 車庫(kù)入口社 區(qū)主干道 社區(qū)入口組團(tuán)內(nèi)部人行路PART 7 物業(yè)發(fā)

58、展建議圍 墻臨主街人行道， 運(yùn)用綠化巧妙抬高圍墻， 既美觀又確保了小區(qū)的安全性。圍墻基座可運(yùn)用天然石材裝飾，以體現(xiàn)出小區(qū)的尊貴感。注意其色調(diào)與區(qū)域建筑風(fēng)格和色彩的一致性。項(xiàng)目建設(shè)期間， 鄰主要交通干道的圍墻要做包裝，凸現(xiàn)項(xiàng)目特色。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議導(dǎo)示系統(tǒng)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議景觀細(xì)節(jié)體現(xiàn)物業(yè)高品質(zhì) 品質(zhì)體現(xiàn)于細(xì)節(jié)，用心的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)會(huì)給客戶以深刻的感受，是展示項(xiàng)目實(shí)力和整體品質(zhì)的有效途徑。 細(xì)節(jié)的處理花錢不多，卻能顯示出社區(qū)的高品質(zhì)，提升社區(qū)形象。PART 7 物業(yè)發(fā)展建議平谷現(xiàn)有市場(chǎng)戶型水平整體設(shè)計(jì)水平一般，沒有設(shè)計(jì)亮點(diǎn)無提高性價(jià)比的增值點(diǎn)戶型創(chuàng)新有限，僅限于錯(cuò)層、入戶花園、飄窗的

59、設(shè)計(jì)；PART 7 物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議高層產(chǎn)品優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)引進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品增值亮點(diǎn)類低密度產(chǎn)品“情趣化”空間的營(yíng)造居住空間“景觀化”增強(qiáng)居住私密性社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PART 7 物業(yè)發(fā)展建議高層戶型設(shè)計(jì)突出戶型的“精致”、產(chǎn)品高“性價(jià)比”基本原則優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局引進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品：從居住者的感受和戶型的實(shí)用性出發(fā)，借鑒市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)提高贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實(shí)際購(gòu)買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)買性價(jià)比，并增添空間情趣核心理念將面積合理性和居住的舒適

60、度綜合考慮，張弛適度的設(shè)計(jì)、打造“物有所值”的高端產(chǎn)品關(guān)鍵動(dòng)作A.高層產(chǎn)品優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：123金地梅隴鎮(zhèn)進(jìn)深：開間=1.4：1戶型分析更有效的利用了建筑的進(jìn)深：各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積；可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布置，不必要占用南、北面價(jià)值較高的面寬家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布置，節(jié)省北向空間A.高層產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新迎賓花園現(xiàn)有3層2躍大戶型：A戶型150、B戶型187戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先市場(chǎng)水平，但沒有體現(xiàn)錯(cuò)層產(chǎn)品的贈(zèng)送實(shí)用空間、通過空間分割改變視覺感知的優(yōu)勢(shì)A.高層產(chǎn)品三錯(cuò)層通過贈(zèng)送夾層空間吸引市場(chǎng)眼球三錯(cuò)層結(jié)構(gòu)上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房；三層立體空間，更