營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅稅負的影響與措施建議3900字

1、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅稅負的影響與措施建議3900字 摘要：2022 年 11 月16 日，財政部和國家稅務總局印發(fā)?營業(yè)稅改征增值稅試點方案? 財稅2022110 號 ，營改增試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)以及生活效勞業(yè)。根據(jù)財稅36號文?關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?的指示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人、一般納稅人的老工程2022年4月30日前可以選擇采用簡易計稅方法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅方法的，適用稅率為11%。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負與經(jīng)營成果產(chǎn)生了一定的影響，本文將結合計算分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施提出建議。 關鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；影

2、響中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X2022004-0-02一、研究背景2022 年 11 月16 日，財政部和國家稅務總局印發(fā)?營業(yè)稅改征增值稅試點方案? 財稅2022110 號 ，隨著該方案的施行，我國大局部的行業(yè)都邁進了營改增的行列。該方案的施行可以有效地躲避重復征稅的問題，且可以完善我國的稅制以及降低稅負，促進我國第三產(chǎn)業(yè)的開展。有較多的專家對營改增后的企業(yè)稅負做出研究，得出的結論多是營改增后企業(yè)稅負不變或略微下降，這也初步到達了營改增的目的。但是由于局部行業(yè)牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，2022年印發(fā)的營改增方案中并不包括，如房地產(chǎn)行業(yè)、生

3、活效勞業(yè)等。經(jīng)過一定時間的理論經(jīng)歷，終于在2022 年 5 月 1 日起，營改增試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)以及生活效勞業(yè)。這意味著，從這個時點開場，我國全部的行業(yè)都進入營改增試點范圍。目前已經(jīng)存在的關于營改增的研究文獻中，專家學者研究的內容多是從兩個方面進展分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經(jīng)濟、國家政策、國民收入等方面的影響；另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業(yè)或者某企業(yè)的一些相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)的影響，如營改增對企業(yè)稅負、企業(yè)投資、企業(yè)財務效益等方面的影響。本文將根據(jù)稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后的流轉稅稅負進展分析，研究

4、營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響，最后對企業(yè)應當采取的措施提出適當建議。二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅稅負的影響1.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方法計算增值稅營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)應當按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，假設城建稅的稅率為7%，企業(yè)銷售收入用字母T表示，那么營改增前流轉稅稅負為T*5%1+7%+3%+2%，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉稅稅負為銷售收入的5.6%。營改增后，根據(jù)財稅36號文?關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?的指示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人、一般納稅人的老工程2022年4月30日前可以選擇采用簡易計稅方法計算繳納增值

5、稅，增值稅的征收率為5%。假設其他條件不變，那么營改增后流轉稅稅負應為T/1+5%*5%*1+7%+3%+2%，簡化后約為5.33%T，也就是流轉稅稅負為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方法計算增值稅營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在營改增前的流轉稅稅負同為5.6%T。營改增后，根據(jù)財稅36號文?關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上游行業(yè)建筑效勞的適用稅率同為11%，金融效勞的適用稅率為6%。假設用字母I代表企業(yè)當月可以抵扣的進項稅額

6、，那么流轉稅稅負可以用下述式子表示：T/1+11%-I*11%*1+7%+3%+2%。假設營改增前后的流轉稅稅負不變，也就是說T/1+11%*11%-I*1+7%+3%+2%=5.6%T，簡化后可以得出：I/T4.9%。由此得出?Y論，當企業(yè)當期可以抵扣的進項稅占當期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉稅稅負有所下降，反之營改增后的稅負不降反升。因此當房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應當注意進步當期可抵扣進項稅額與銷售收入的占比。三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響1.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方法計算增值稅營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響主要表達在對銷售收入的影響

7、與對稅金及附加中流轉稅的影響上。房地產(chǎn)行業(yè)計算凈利潤的公式中，主營業(yè)務收入主要是銷售不動產(chǎn)的收入，主營業(yè)務本錢主要是土地本錢，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得工程影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設企業(yè)凈利潤以P表示，收入以T表示，土地本錢以C表示，期間費用以F表示，那么營改增前企業(yè)凈利潤可以用以下公式1表示：P=T-C-F-5.6%T*1-25%；營改增后企業(yè)凈利潤以下述公式2表示：P=T/1+5%-C -F-T/1+5%*5%*12%*1-25%。公式1減去公式2可以得出結果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企

8、業(yè)銷售收入為正數(shù)，那么營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方法計算增值稅如企業(yè)在營改增后被認定為一般納稅人且對工程采用一般計稅方法計算繳納增值稅，那么我們可以做出以下分析。營改增前企業(yè)的凈利潤以公式1表示：P=T-C-F-5.6%T*1-25%；營改增后企業(yè)凈利潤以公式3表示：P=T/1+11%-C -F-T/1+11%*11%-I*1+12%*1-25%。使公式1等于公式3可以得出結果：I=13.76%*T。由此可以得出結論，當企業(yè)當期可以抵扣的進項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業(yè)凈利潤是相等的；當企業(yè)企業(yè)當期可以抵扣的進項稅額大

9、于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業(yè)凈利潤比營改增前大，反之亦然。 四、房地產(chǎn)對營改增的應對措施與建議1.?化企業(yè)發(fā)票管理根據(jù)上文研究的數(shù)據(jù)，我們可以得出結論：營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅一般納稅人假設采用一般計稅方法，進項稅額對于當期流轉稅稅負的影響是比擬大的。而進項稅額可以抵扣的前提是獲得合法合規(guī)的抵扣憑證，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，大局部合法合規(guī)的抵扣憑證就是專用發(fā)票。這對房地產(chǎn)企業(yè)提出了一個新要求：根據(jù)增值稅專用發(fā)票的管理方法進展發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)應當對本企業(yè)的財務人員傳達發(fā)票管理的重要性并對員工進展系列培訓，要求采購部門在采購過程中必須獲得專用發(fā)票、財務部門在規(guī)定的時間內需要進展進項發(fā)票

10、的認證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。2.對財務人員進展專業(yè)培訓，進步專業(yè)技術程度對于基層財務人員，營改增以前房地產(chǎn)行業(yè)以及其上下游行業(yè)均征收營業(yè)稅，因此其長期以來都僅接觸營業(yè)稅的業(yè)務，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業(yè)稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產(chǎn)行業(yè)原有的財務人員在營改增進程里面臨的困難是比擬大的。對于財務管理人員，營改增不僅僅是改變企業(yè)征收的稅種改變了，由于營業(yè)稅與增值稅存在著本質上的區(qū)別，不管是從稅務管理還是稅收籌劃的角度，企業(yè)的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進程，企業(yè)財務管理者應當制定一套全新

11、的適用體系，這對企業(yè)財務管理人員的專業(yè)程度提出了較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應當對員工提供相應的培訓，強化財務工作人員的專業(yè)知識，進步財務工作人員的技術程度，防止產(chǎn)生不利影響。3.制定合理的稅務管理方案營業(yè)稅與增值稅有著本質上的區(qū)別，營業(yè)稅是價內稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業(yè)稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機關不一致，營業(yè)稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)以前適用營業(yè)稅的稅務管理方案不可以再用于增值稅上，企業(yè)財務管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務管理方案。而增值稅的管理中，最關鍵的一環(huán)是控制企業(yè)的進項稅額。由上述數(shù)據(jù)分析可知，進項稅額影響企業(yè)的稅負與企業(yè)凈利潤。因此，企業(yè)的稅務管理方案不應當僅僅涉及財務部門，而應當涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業(yè)。盡可能地抵扣進項稅額將可以降低企業(yè)的稅負。五、結語由于營業(yè)稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業(yè)稅的房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊和挑戰(zhàn)是比擬大的。營改增不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的流轉稅稅負與經(jīng)營成果，還對企業(yè)財務人員和