洋房及別墅開發(fā)ppt課件

1、 洋房及類低密度住宅產(chǎn)品專題研討2021年 6月2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議專 題 內(nèi) 容小獨棟產(chǎn)品的界定2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟

2、產(chǎn)品的界定花園洋房產(chǎn)品在住宅處理方案中的常見角色1低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。2成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。3成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品洋房的本質(zhì)：從建筑方式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上依然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住質(zhì)量上得到了明顯的提升，因此獲得相對獨立的市場站位。洋房的特征質(zhì)量提升關(guān)鍵詞：1內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在溫馨度提升的根底上，經(jīng)過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的參與，突出了生活方式的豐富和從容，甚至可以一定程度上“模擬別墅生活“有天有地、“獨立私密等特征。2外：

3、花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)展面寬和觀景層次的添加露臺等，住宅與景觀的結(jié)合更加嚴(yán)密。3形：洋房產(chǎn)品籠統(tǒng)提升，或者表現(xiàn)為用材的講究和工藝的精致，更多的那么表現(xiàn)為豐富的建筑形狀和立面細(xì)節(jié)，使得住宅容顏煥然一新，與普通多層構(gòu)成明顯差別洋房產(chǎn)品的定義與特征2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定花園洋房的價值實現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這

4、種超越和提升是在“建筑方式并未根本改動的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。1、入戶方式開場趨于“私有目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以經(jīng)過建筑細(xì)節(jié)的處置讓12層的住 戶獲得相對獨立的入口，從而突破了集合住宅“單元的概念，專屬感有了很大提升。典型案例：天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元空間的“豐富性主要表如今“情趣空間和“觀景空間在居住空間中的比重明顯添加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自在度和能夠性，激發(fā)了消費(fèi)者的場景聯(lián)想。后者親密了居住空間內(nèi)外間聯(lián)絡(luò)，對自然資源的享有更加充洋房產(chǎn)品的價值分析 4、外型特質(zhì)從“整體走向“細(xì)節(jié)集合住宅的立面外型表達(dá)出

5、“整體性的特點，體量感、韻律感、挺拔感成為籠統(tǒng)塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開場，建筑籠統(tǒng)開場“碎了層次的豐富、形體的參差、細(xì)節(jié)的精致、資料交叉，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差別。3、“院落感的價值開場表達(dá)一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間的重要性開場表達(dá)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗。典型案例萬科西山庭院中整體社區(qū)的方式感與組團(tuán)空間的院落感并重；綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子，不追求圖面方式，以空間實打動人。洋房產(chǎn)品的價值分析洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關(guān)鍵詞: 親地

6、、親景、院落感洋房產(chǎn)品的價值分析洋房產(chǎn)品籠統(tǒng)關(guān)鍵詞: 層次、參差、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化洋房產(chǎn)品的價值分析2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化的三個階段：上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類

7、低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類綠城長沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代化高尚生活園區(qū)總體規(guī)劃經(jīng)過一定規(guī)模的中心花園和圍合參差的組團(tuán)院落，營造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng)1.以多層次、組團(tuán)化為空間規(guī)劃的根本原那么，按照東向和南向兩個入口動線的延續(xù)，小區(qū)分為大致平衡的四大組群，共享中心開放景觀2.利用半地下車庫的頂板構(gòu)成不受外來交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設(shè)計，構(gòu)成為住戶效力的室外休閑和活動的場所3.以江南小鎮(zhèn)為意象體系規(guī)劃的母本，經(jīng)過社區(qū)空間氣氛營造、建筑群落關(guān)系處置、綜合商業(yè)設(shè)備安排、人車分流交通組織等，營造出“大社區(qū)小住區(qū)的兩級布置的六大組聚會落空間社區(qū)景觀看似自在隨意，實

8、那么精心運(yùn)營，與樓座規(guī)劃構(gòu)成良好的呼應(yīng)1.在兩級布置中，經(jīng)過建筑的圍合，通廊的圍合、景觀的圍合，最終構(gòu)成一種院落套院落的圍合覺得，從而提高了住戶的平安感及私密性，富有生活意趣。2.同時，在圍合的庭院中，園林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn)出來時間的流動和生命的變化延續(xù)。3.在社區(qū)的氣氛營造上，綠城桂花城著力于塑造一個步行的社區(qū)，中心綠地、組團(tuán)花園、廣場等整個社區(qū)活動空間都可以經(jīng)過步行來實現(xiàn)，而人性尺度的把握上那么控制在200、300米的步行間隔內(nèi)。通廊圍合建筑圍合不以規(guī)模驚人，強(qiáng)化細(xì)節(jié)控制和人本感受，綠城產(chǎn)品的實景展現(xiàn)對銷售推進(jìn)作用明顯風(fēng)格迥異的組團(tuán)花園與中央水景花園遙相呼應(yīng)，輔以形狀各異、變化靈動的

9、水系及密集的樹林，構(gòu)成一系列存在誘導(dǎo)性、參與性強(qiáng)且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，構(gòu)成可居、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向戶型以贈送入戶花園、陽臺、露臺為主，層層交錯 (180)大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣13.2米大面寬大面積陽臺空間，添加室內(nèi)外互動情趣客廳南北通透，采光好，5.1米大開間，添加室內(nèi)溫馨性景觀陽臺，添加用餐情趣1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線

10、以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積： 38.4萬平米。建筑面積： 38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬科情景洋房突破了公寓呆板的方式和封鎖的關(guān)系，立面設(shè)計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀構(gòu)造，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設(shè)計上交融了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特征是米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家

11、花園入戶、情景房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14架空層貯藏室：28.37錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超越20主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯層12米二層戶型： 南露臺入戶、錯層、7.4米面寬建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)客廳、餐廳與休

12、憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、7.4米面寬建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分別，互不干擾活動區(qū)客廳、餐廳與休憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺 錯層頂層戶型：躍層、奢華主人區(qū)、8.1米面寬建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層奢華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富

13、有新意衛(wèi)生間、化裝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光亮堂，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗，近收陽光與愜意下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬闊亮堂客廳與觀景露臺相通，便于枯燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺 露臺主人區(qū)露臺露臺案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，構(gòu)成視野軸的上游景觀，豐富空間層次。總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以

14、層層退臺、首層花園、外置樓梯等設(shè)計元素表達(dá)洋房特質(zhì)層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園 步入式設(shè)計，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，突破傳統(tǒng)樓道的昏暗，添加與自然的親近；業(yè)主對露臺的運(yùn)用頻率根據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度經(jīng)過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的運(yùn)用頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者可以充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；1

15、、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房道路2、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房道路3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房道路上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類3+1寬景House產(chǎn)品特點五大價值點：a.12層均有地下室附送b.獨特的露臺空間c.豐富的建筑形狀d.氣派的橫向客廳e.奢華的頂層套房becda戶型特點：一層為平層，贈送地下室和庭院；二層為平層，贈送地下室；三四層為復(fù)式，贈送大露臺寬景house產(chǎn)品的市場時機(jī)時機(jī)一創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關(guān)注度和吸引力 時機(jī)二處理對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但 受總價限制的客戶需求時機(jī)三寬景House能添加戶數(shù)，降低12層的總價區(qū)間，所以

16、優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從溫馨三房到溫馨四房，面積從145平米-200平米不等。一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房半圍合庭院地下室露臺二層：附送露臺/地下室明廚明衛(wèi)方正適用二層構(gòu)造關(guān)鍵詞：地下室與大露臺通向地下室的樓梯三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式構(gòu)造，閣樓和空中花園三層復(fù)式構(gòu)造：復(fù)式構(gòu)造4個露臺獨立主人套房客廳挑空 送露臺空中花園頂層附送閣樓小結(jié)北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)運(yùn)用率高從洋房類工程的銷售情況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的產(chǎn)品，花園洋房是一

17、種介于別墅形狀和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓客戶找到溫馨與價位的最正確接合點。花園洋房和戶外的聯(lián)絡(luò)最大的特征就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，可以真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一同。得房率高、實惠：在戶型設(shè)計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享用更大的適用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的運(yùn)用情況上看，春夏季節(jié)運(yùn)用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺可以使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，加強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)

18、的運(yùn)用率較高。改動人際關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，相互之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進(jìn)展交流。私密性、平安性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、文娛活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；平安性方面，首先對人的要素思索，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)憂鄰里相處的要素，因此，社區(qū)的保安任務(wù)是業(yè)主平安的根本保證。2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析To

19、wnhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨立住宅方式，它是由Town的文化氣氛、House的私人生活和Nature的自在風(fēng)格，三種要素的組合體。Townhouse 的技術(shù)要點1TH單體的層數(shù)通常在23層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某戶型兩開間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2TH常見以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。3TH社區(qū)的容積率普通在0.60.8之間。Townhouse 產(chǎn)品在處理方案中的常見角色1低密度社區(qū)中平衡容積率。既能堅持

20、整個社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開發(fā)強(qiáng)度，或以價錢差消化資源優(yōu)勢地塊。2中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的延續(xù)性同時又可表達(dá)明顯晉級。3遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價度假產(chǎn)品Townhouse定義與特征2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定Townhouse 的價值要素Townhouse產(chǎn)品的中心價值在于初步擺脫了集合住宅的方式，曾經(jīng)可以實現(xiàn)“獨門獨院

21、、有天有地的生活方式獲得獨立住宅的居住感受而支付相對低的價錢，是該產(chǎn)品立足市場的根本。如何在“有限的條件下“做足別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目的這一點也是一切類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨棟的空間構(gòu)成2、“有天有地的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式Townhouse價值分析1、“看齊獨棟的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上可以較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳有時與起居室合一、餐廳等；2、居家活動性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間

22、、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、貯藏、車庫、地下室等；5、景觀性空間。包括：前、后花園、內(nèi)天井、露臺等。禮儀性空間的分化獨立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時空間更加“立體TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活潑，在有限的面積限制下，盡能夠的營造出“別墅感受。Townhouse價值分析 2、“有天有地的充分表達(dá)“有天有地是別墅生活的典型特征詳細(xì)是指室內(nèi)外空間在多層面實現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地，而且必需是“自有天地。限于TH本身方式上的局限性，其需求經(jīng)過底層花園、入戶平臺、內(nèi)天井和露臺這些空間元素對“有天有地的特征進(jìn)展強(qiáng)化。天井內(nèi)庭院兼具功能

23、意義和情景價值大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院Townhouse價值分析入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型四房兩廳四衛(wèi)221平米首層入戶庭院Townhouse價值分析三層主臥大露臺3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易構(gòu)成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于鄰里氣氛的發(fā)明。一些TH工程中經(jīng)過“錯聯(lián)、“對拼和“合院等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。普通的“山墻并聯(lián)式的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。經(jīng)過院墻和水系的處置，構(gòu)成江南“水巷的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品

24、籠統(tǒng)，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感。Townhouse價值分析1“錯聯(lián)增大中間單元的采光觀景面，突破社區(qū)空間單調(diào)感 錯聯(lián)使每戶均有完好的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來看，外墻面積添加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住質(zhì)量明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，突破行列式的雷同格局。首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米首層二層Townhouse價值分析2“對拼強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間居室采光充分，可以構(gòu)成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時實現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價錢上線。新浦江城聯(lián)院別墅Townhouse價值分析3“合院化零為整

25、，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點1.同時享有鄰里院落和私庭，平安感歸屬感大為強(qiáng)化2.整個合院抬高1.95米，又結(jié)合錯層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車萬科第五園Townhouse價值分析聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品籠統(tǒng)意向Townhouse價值分析2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定方式一：地下室可以經(jīng)過抬高、下沉庭院等方式，添加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室

26、的利用率。中庭花園下沉；美林香檳小鎮(zhèn)半地下室，頂部高出程度面60工分以上Townhouse常見溢價方式方式二：入戶口和平臺設(shè)計是TH“有地生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影中間套戶型：南向入口防止直接入戶，南向采光面盡能夠大；主入戶口平臺要略大；端頭套戶型：入戶方式多樣，結(jié)合花園規(guī)劃一致思索；入戶平臺放大可成為休憩區(qū)；Townhouse常見溢價方式方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計力求自然、流暢，適用功能強(qiáng)；入戶門廳還可思索挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨立別墅特征；將入口凸出，構(gòu)成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；側(cè)進(jìn)，構(gòu)成入戶玄關(guān)；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完好性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，面子氣派凹

27、進(jìn)，構(gòu)成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨立別墅特征，氣派Townhouse常見溢價方式利用夾層和客廳間的夾層添加4.8m客廳二層挑空6mTownhouse常見溢價方式方式四：客廳層高可經(jīng)過各種方式挑高，大氣、溫馨；利用客廳和餐廳間的錯層設(shè)計33.9m利用二層的錯層將一樓客廳層高拉高33.6m方式五:中間套單元經(jīng)過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計可改善采光和通風(fēng)效果的方法Townhouse常見溢價方式餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)方式六：端頭套面積略大，添加設(shè)計亮點，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；T

28、ownhouse常見溢價方式轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)方式七：主臥普通位于頂層公用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺，這點是TH有別于高檔公寓重要點Townhouse常見溢價方式主臥室都配有陽光浴室主臥公用層，南北雙陽臺，還帶大露臺三層為主人公用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽臺和大面積露臺。各區(qū)域劃分清楚，露臺大而方正；功能區(qū)隔明顯，南北露臺，空間靈敏；2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)

29、品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景技術(shù)目的所謂小獨棟產(chǎn)品是相對于建筑面積較大、總價較高的獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在經(jīng)過建筑面積控制總價，擴(kuò)展低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨棟別墅產(chǎn)品小獨棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價較高的獨棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面

30、積：300-500平米地下面積： 100平米小獨棟產(chǎn)品的界定2類低密度住宅產(chǎn)品1 洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價值分析Townhouse常見溢價方式躲避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議小獨棟產(chǎn)品的界定小獨棟的本身產(chǎn)品缺陷和目的客戶的置業(yè)敏感點存在一定的矛盾，需求經(jīng)過一些技術(shù)性的手段處理 產(chǎn)品戰(zhàn)略：在堅持較低的總價范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處置和私人空間的營造上發(fā)力較高的建筑密度緊湊的生活空間可以經(jīng)過圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處置以及公共綠地幾種手段來處理建

31、筑密度過高帶來的壓制和擁堵之感.可以經(jīng)過室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來處理小面積帶來的別墅感缺陷問題.獨棟的產(chǎn)品方式較低的總價范圍.較高的建筑密度緊湊的生活空間客戶敏感點產(chǎn)品缺陷較高的建筑密度帶來的空間壓制和緊促感可以經(jīng)過一些手段來緩解和躲避圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處置公共綠地在節(jié)約基地面積的前提之下，經(jīng)過圍合組團(tuán)的公共空間來添加鄰里 流空間，減少較小的庭院面積帶來的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計帶來的采光和對視問題可以經(jīng)過單體的排布擺向和處置來處理典型案例：龍灣別墅較高的建筑密度山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度

32、典型案例：香江別墅、亞瀾灣大面積集中公共綠地的設(shè)備在視覺感受上給人空闊的覺得，并且可以為業(yè)主提供寬闊的活動空間緩解庭院活動面積較小的問典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林圍合組團(tuán)式排布小獨棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡能夠減少對土地面積占有；處理方案之一是采用組團(tuán)式規(guī)劃，即4-6棟別墅經(jīng)過圍合的方式，在節(jié)約基地面積的同時保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來的負(fù)面影響案例：納帕溪谷小戶型規(guī)劃建筑單體的朝向與體型在建筑單體的排布方向處置上，采取了房子的規(guī)劃與正南、正北約40度的夾角，添加了朝陽面。工程的高容積率決議了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點，單體設(shè)計上采用了豎L型，把客廳等需求日

33、照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給處理對視問題留出了窗子設(shè)置的空間聯(lián)院處置院落空間集約化聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且經(jīng)過山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，經(jīng)過U型或者L型的建筑單體設(shè)計，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓制和緊湊之感下沉式庭院院落空間立體化下沉式庭院添加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類運(yùn)用功能于此；下沉式庭院對支付才干有限、非常向往別墅庭院生

34、活的客戶很有打動力，曾經(jīng)成為小別墅必備點：添加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米 設(shè)計中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 添加土方工程量日常運(yùn)用本錢略高，需求配備水泵納帕溪谷SA戶型16m2公共綠地集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以處理小獨棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動空間缺乏，同時為鄰里之間的交流提供了良好的場所零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來的視覺壓制和疲勞感多處集中綠地的開放性對于實現(xiàn)平衡物業(yè)價值有良好的效果典型案例：溫哥華森林室內(nèi)處置應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時經(jīng)過合理的功能規(guī)劃減少面積較小帶來的壓制感，實現(xiàn)“小面積、大感受的效果別墅特質(zhì)空間的處置功