二手房的談判技巧

1、二手房的談判技巧【篇一：二手房交易談判技巧（共4篇）】篇一：二手房?jī)r(jià)格談判技巧二手房?jī)r(jià)格談判技巧目前樓市冷清，不少房主都會(huì)讓利，二手房多數(shù)是可以砍價(jià)"，至于怎樣才能買(mǎi)到做便宜實(shí)惠的房子，這當(dāng)中蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問(wèn)。1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話(huà)講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3,其他類(lèi)型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。2、找出賣(mài)方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位

2、我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類(lèi)比因素談價(jià)。對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。3、出價(jià)方式的談判技巧有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶(hù)費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理，而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承

3、受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶(hù)來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。4、對(duì)于非完全性商品房的談判技巧有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的，但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類(lèi)房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3,所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。篇二：二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容綱要二手房的基本常

4、識(shí)二手房交易的流程及購(gòu)房律師在二手房交易中所起的作用購(gòu)房律師在二手房交易中的談判及風(fēng)險(xiǎn)提示一、二手房的基本常識(shí)（一）什么是二手房：二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。（二）二手房交易的幾種常見(jiàn)房屋：商品房經(jīng)濟(jì)適用住房房改房限價(jià)商品房1 .商品房商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。2 .經(jīng)濟(jì)適用住房所謂的經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)

5、格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。3 .房改房房改房又稱(chēng)公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。4 .限價(jià)商品房限價(jià)商品住房俗稱(chēng)兩限房工是指政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷(xiāo)售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷(xiāo)售對(duì)象等要求，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷(xiāo)售的普通商品住房。（三）二手房的優(yōu)勢(shì)1 .價(jià)格相對(duì)

6、便宜；2 .選擇的類(lèi)型多，空間大；3 .是現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)?。? .產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的速度快；5 .同樣享受商業(yè)銀行的貸款政策。（四）購(gòu)買(mǎi)哪些房屋存在著風(fēng)險(xiǎn)1 .未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；2 .違章建筑的房屋；3 .所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；4 .鑒定為危房的房屋；5 .在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房”）；6 .已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；7 .已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；8 .依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；9 .已出租給他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的房屋；10 .未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用

7、住房、限價(jià)商品住房；11 .侵害單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；12 .存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。二、二手房的交易流程及購(gòu)房律師在二手房交易中的作用（一）二手房交易流程圖（二）以案說(shuō)法：二手房交易中七種常見(jiàn)糾紛1 .未實(shí)地看房存在的糾紛真實(shí)案例：原告黃某與被告在2002年簽訂了房屋租賃合同，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購(gòu)房款，但雙方并未簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，過(guò)戶(hù)手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣(mài)給第三人后，遂向商鋪所在地人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定被告與第三人

8、之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并確認(rèn)原告對(duì)被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。律師提示：(1)在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)程中要充分查明賣(mài)房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。(2)在看房時(shí)，要對(duì)房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。(3)要求出賣(mài)人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。2 .定金合同約定不明的糾紛真實(shí)案例：馬先生通過(guò)中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了定金協(xié)議，且實(shí)際向李女士交付了1萬(wàn)元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時(shí)間作出約定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方

9、式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請(qǐng)求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬(wàn)元。律師提示：(1)簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)要求賣(mài)方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來(lái)，以免在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出現(xiàn)賣(mài)方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。(2)應(yīng)簽訂書(shū)面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。3 .授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛真實(shí)案例：張女士通過(guò)中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見(jiàn)到的賣(mài)方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說(shuō)她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書(shū)，這時(shí)候張女士就信以

10、為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付了5萬(wàn)元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購(gòu)房的興奮之中時(shí)，突然接到了法院的傳票。原來(lái)起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱(chēng)其并沒(méi)有委托任何人賣(mài)房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。律師提示：(1)購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣(mài)房人的身份。(2)購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示授權(quán)委托書(shū)原件，必要時(shí)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。(3)如果房主在國(guó)外，授權(quán)國(guó)內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求提供經(jīng)過(guò)公證及見(jiàn)證的授權(quán)委托書(shū)原件。4 .輕信虛假宣傳的糾紛真實(shí)案例：2007年11月，原告于某在北京晚報(bào)上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告

11、，標(biāo)明位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室(150+40)平方米,其中40平方米為露臺(tái)，共136萬(wàn)元，隨后于某通過(guò)電話(huà)聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過(guò)程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為(150+40)平方米，于某認(rèn)為136萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒(méi)有對(duì)露臺(tái)進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷(xiāo)合同，返還購(gòu)房款及向中介公司支付的中價(jià)費(fèi)用。律師提示：(1)購(gòu)房時(shí)不能對(duì)房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。(2)要弄清楚房屋建筑面積、使

12、用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。(3)要將房主或中介的承諾明確寫(xiě)在合同里面。5 .未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛真實(shí)案例：賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過(guò)貸款將首付款以外的購(gòu)房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過(guò)程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場(chǎng)簽宇，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒(méi)有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請(qǐng)沒(méi)有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。律師提示：(1)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定辦理

13、貸款過(guò)程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。(2)在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。(3)購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購(gòu)房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書(shū)面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。6 .賣(mài)房人戶(hù)口不予遷出的糾紛真實(shí)案例：胡先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套二手房，合同約定，賣(mài)方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶(hù)口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶(hù)口仍未遷出。當(dāng)胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶(hù)口遷走。為此，胡先生決定通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。律師提示：(1)購(gòu)房人在買(mǎi)賣(mài)合

14、同簽訂時(shí)要將賣(mài)房人戶(hù)口何時(shí)遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。(2)購(gòu)房人應(yīng)同戶(hù)口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書(shū)面協(xié)議，約定其他人戶(hù)口遷出的時(shí)間，并約定違約責(zé)任。7 .房主一方二賣(mài)的糾紛真實(shí)案例：2008年8月，買(mǎi)方劉先生通過(guò)某中介公司與白女士簽訂北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同(未辦理網(wǎng)簽)，以45萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶(hù)型樓房。合同簽訂當(dāng)日，劉先生向白女士支付了3萬(wàn)元的購(gòu)房定金，后又陸續(xù)支付了9萬(wàn)多元的首付款。賣(mài)方白女士在收到前期款項(xiàng)后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，在劉先生的多次催促下在2008年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及

15、過(guò)戶(hù)時(shí)間。起初劉先生認(rèn)為自己已居住在該房屋內(nèi)，對(duì)白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過(guò)聯(lián)系銀行獲悉已有另一購(gòu)房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時(shí)劉先生才翻然醒悟意識(shí)到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。律師提示：(1)簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后要及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)；（2）在對(duì)方出現(xiàn)違約情況時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以回應(yīng)，收集好對(duì)方違約的證據(jù)，必要時(shí)可發(fā)一份書(shū)面的催告函（可委托律師行文）；（3）若發(fā)現(xiàn)對(duì)方有將房屋過(guò)戶(hù)他人的可能時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。篇三：二手房談判技巧二手房談判技巧一、銷(xiāo)售人員必須具備的推銷(xiāo)能力：1、說(shuō)服能力2、專(zhuān)業(yè)化知識(shí)二、銷(xiāo)售人員怎樣

16、才能具備推銷(xiāo)、談判技巧：（一）、銷(xiāo)售人員必備的談判技巧：1、能夠激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望；2、給予客戶(hù)好的感覺(jué)；3、激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)房興趣；4、激發(fā)客戶(hù)下定決心購(gòu)買(mǎi)。（二）、說(shuō)服能力：1、自信+專(zhuān)業(yè)水平要有自信，自信可磨練推銷(xiāo)談判技巧，有自信的說(shuō)話(huà)技巧才能抓住客戶(hù)的心理；要有專(zhuān)業(yè)水平：專(zhuān)業(yè)水平就是說(shuō)具有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和清晰的表達(dá)能力；對(duì)銷(xiāo)售房屋的結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層間隔、建筑結(jié)構(gòu)、購(gòu)樓須知、價(jià)格、付款方式、周邊環(huán)境、配套設(shè)施及周邊二手房樓盤(pán)的了解，同時(shí)應(yīng)熟悉、掌握發(fā)展商名稱(chēng)、樓盤(pán)詳細(xì)地址、交款手續(xù)、簽合同、辦按揭、入伙手續(xù)、辦房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、（三意主義）推銷(xiāo)售術(shù)：誠(chéng)意（誠(chéng)懇友善）

17、創(chuàng)意熱意（熱情、積極）3、在說(shuō)服方面，臉部表情可發(fā)揮很大作用：說(shuō)服的三大構(gòu)成要素為：臉部表情占55%、聲音占30%、語(yǔ)辭占7%笑服務(wù)，笑臉是萬(wàn)國(guó)共通的語(yǔ)言；臉部表情應(yīng)與語(yǔ)辭語(yǔ)氣相一致。4、說(shuō)服時(shí)，要盡量滿(mǎn)足客戶(hù)的（三大渴望）因?yàn)楹鲆暼诵缘幕驹?，不論在推銷(xiāo)或人際關(guān)系方面都將難以成功；所以對(duì)待客戶(hù)必須做到：接納（希望被接受）認(rèn)可（希望被認(rèn)同）重視（希望被重視）三、提升說(shuō)話(huà)技巧、吸引客戶(hù)的交談方式1、別令對(duì)方疲勞、反感的方式說(shuō)話(huà)：聲音太小、咬字不清，聽(tīng)不清楚你在說(shuō)什么；羅羅唆唆、單方面敘述的說(shuō)話(huà)方式；口若懇河的說(shuō)話(huà)方式；正面反駁、傷人自尊心的說(shuō)話(huà)方式。注意用字遣詞及語(yǔ)氣不可用太輕浮的語(yǔ)氣，讓人感

18、覺(jué)不穩(wěn)重、成熟；過(guò)份的敬語(yǔ)、奉承會(huì)給人虛偽的感覺(jué)；介紹商品時(shí)可適當(dāng)使用手勢(shì)、繪聲繪色、效果會(huì)更佳；要想得到客戶(hù)的信賴(lài)，要好好活用果斷、反復(fù)、傳染的效果:果斷一一將問(wèn)題有信心地直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)出；反復(fù)一一將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)突出介紹；感染一一將對(duì)房源的自信、自身的熱情傳輸給客戶(hù)。推銷(xiāo)談判的組合方法：【篇二：二手房?jī)r(jià)格談判技巧】二手房?jī)r(jià)格談判技巧目前樓市冷清，不少房主都會(huì)讓利，二手房多數(shù)是可以砍價(jià)"，至于怎樣才能買(mǎi)到做便宜實(shí)惠的房子，這當(dāng)中蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問(wèn)。1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話(huà)講，二手房的價(jià)格泡沫是可

19、以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3,其他類(lèi)型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。2、找出賣(mài)方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類(lèi)比因素談價(jià)。對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。3、出價(jià)方式的談判技巧有許多二

20、手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶(hù)費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理，而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶(hù)來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。4、對(duì)于非完全性商品房的談判技巧有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的，但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類(lèi)

21、房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3,所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)?！酒憾址抠?gòu)買(mǎi)談判技巧】二手房?jī)r(jià)格談判技巧目前樓市冷清，不少房主都會(huì)讓利，二手房多數(shù)是可以砍價(jià)"，至于怎樣才能買(mǎi)到做便宜實(shí)惠的房子，這當(dāng)中蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問(wèn)。1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話(huà)講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3,其他類(lèi)型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較

22、大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。2、找出賣(mài)方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類(lèi)比因素談價(jià)。對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。3、出價(jià)方式的談判技巧有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶(hù)費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。方法是先通過(guò)第

23、一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理，而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶(hù)來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。4、對(duì)于非完全性商品房的談判技巧有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類(lèi)房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3,所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)

24、。篇二：二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容綱要二手房的基本常識(shí)二手房交易的流程及購(gòu)房律師在二手房交易中所起的作用購(gòu)房律師在二手房交易中的談判及風(fēng)險(xiǎn)提示一、二手房的基本常識(shí)（一）什么是二手房：二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。（二）二手房交易的幾種常見(jiàn)房屋：商品房經(jīng)濟(jì)適用住房房改房限價(jià)商品房1 .商品房商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑

25、物。2 .經(jīng)濟(jì)適用住房所謂的經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。3 .房改房房改房又稱(chēng)公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。4 .限價(jià)商品房限價(jià)商品住房俗稱(chēng)兩限房工是指政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷(xiāo)售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷(xiāo)售對(duì)象等要求，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)取

26、得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷(xiāo)售的普通商品住房。（三）二手房的優(yōu)勢(shì)1 .價(jià)格相對(duì)便宜；2 .選擇的類(lèi)型多，空間大；3 .是現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)小；4 .產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的速度快；5 .同樣享受商業(yè)銀行的貸款政策。（四）購(gòu)買(mǎi)哪些房屋存在著風(fēng)險(xiǎn)1 .未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；2 .違章建筑的房屋；3 .所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；4 .鑒定為危房的房屋；5 .在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房”)；6,已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；8,依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；9,已出租給他人，出

27、賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的房屋；10 .未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房；11 .侵害單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；12 .存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。二、二手房的交易流程及購(gòu)房律師在二手房交易中的作用(一)二手房交易流程圖(二)以案說(shuō)法：二手房交易中七種常見(jiàn)糾紛1.未實(shí)地看房存在的糾紛真實(shí)案例：原告黃某與被告在2002年簽訂了房屋租賃合同，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購(gòu)房款，但雙方并未簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，過(guò)戶(hù)手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被

28、告將上述房屋出賣(mài)給第三人后，遂向商鋪所在地人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定被告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并確認(rèn)原告對(duì)被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。律師提示：(1)在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)程中要充分查明賣(mài)房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。(2)在看房時(shí)，要對(duì)房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。(3)要求出賣(mài)人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。2.定金合同約定不明的糾紛真實(shí)案例：馬先生通過(guò)中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了定金協(xié)議，且實(shí)際向李女士交付了1萬(wàn)元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時(shí)間作出約定。房屋

29、買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請(qǐng)求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬(wàn)元。律師提示：(1)簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)要求賣(mài)方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來(lái)，以免在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出現(xiàn)賣(mài)方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。(2)應(yīng)簽訂書(shū)面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。3,授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛真實(shí)案例：張女士通過(guò)中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見(jiàn)到的賣(mài)方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說(shuō)她是房

30、主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書(shū)，這時(shí)候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付了5萬(wàn)元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購(gòu)房的興奮之中時(shí)，突然接到了法院的傳票。原來(lái)起訴張女土的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱(chēng)其并沒(méi)有委托任何人賣(mài)房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。律師提示：(1)購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣(mài)房人的身份。(2)購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示授權(quán)委托書(shū)原件，必要時(shí)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。(3)如果房主在國(guó)外，授權(quán)國(guó)內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求提供經(jīng)過(guò)公證及見(jiàn)證的授權(quán)委托書(shū)原件。4,輕信虛假宣傳的糾紛真

31、實(shí)案例：2007年11月，原告于某在北京晚報(bào)上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標(biāo)明位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室(150+40)平方米，其中40平方米為露臺(tái)，共136萬(wàn)元，隨后于某通過(guò)電話(huà)聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過(guò)程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為(150+40)平方米，于某認(rèn)為136萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒(méi)有對(duì)露臺(tái)進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷(xiāo)合同，返還購(gòu)房款及向中介公司支付的中價(jià)費(fèi)用。律師提示：(1

32、)購(gòu)房時(shí)不能對(duì)房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。(2)要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。(3)要將房主或中介的承諾明確寫(xiě)在合同里面。5 .未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛真實(shí)案例：賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過(guò)貸款將首付款以外的購(gòu)房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女土保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過(guò)程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場(chǎng)簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒(méi)有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請(qǐng)沒(méi)有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付余款，宋先生

33、要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。律師提示：(1)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定辦理貸款過(guò)程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。(2)在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。(3)購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購(gòu)房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書(shū)面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。6 .賣(mài)房人戶(hù)口不予遷出的糾紛真實(shí)案例：胡先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套二手房，合同約定，賣(mài)方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶(hù)口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶(hù)口仍未遷出。解決這個(gè)問(wèn)題。律師提示：(1)購(gòu)房人在買(mǎi)賣(mài)合同

34、簽訂時(shí)要將賣(mài)房人戶(hù)口何時(shí)遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。(2)購(gòu)房人應(yīng)同戶(hù)口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書(shū)面協(xié)議，約定其他人戶(hù)口遷出的時(shí)間，并約定違約責(zé)任。篇三：與大家分享二手房?jī)r(jià)格談判技巧與大家分享二手房?jī)r(jià)格談判技巧新國(guó)五條”出臺(tái)后，瘋狂的二手房逐漸變冷清，不少房主都會(huì)讓利，二手房多數(shù)是可以砍價(jià)”，大家都想以?xún)?yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到合適的房子，可是這個(gè)砍價(jià)”當(dāng)中蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問(wèn)，下面就給大家分享一下二手房?jī)r(jià)格談判技巧吧二手房?jī)r(jià)格談判技巧1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話(huà)講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3,其他類(lèi)型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。二手房?jī)r(jià)格談判技巧2、找出賣(mài)方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性