【精品】昆山市恒龍國(guó)際五金機(jī)電城項(xiàng)目策略報(bào)告

1、蘇州百利達(dá)機(jī)構(gòu)恒龍國(guó)際五金機(jī)電城項(xiàng)目策略報(bào)告本次提案綱要本次提案綱要第一部分 宏觀環(huán)境分析第二部分 市場(chǎng)調(diào)研分析第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議第五部分 項(xiàng)目客源分析第六部分 銷售執(zhí)行策略第七部分 項(xiàng)目成本預(yù)算第八部分 企劃視覺風(fēng)格【第一部分【第一部分】宏觀環(huán)境分析宏觀產(chǎn)業(yè)背景。我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展概況。江蘇機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。昆山宏觀市場(chǎng)分析。一、宏觀產(chǎn)業(yè)背景一、宏觀產(chǎn)業(yè)背景 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的“黃金行業(yè)”，它的成長(zhǎng)和一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展密切相關(guān)。從八十年代起，我國(guó)已經(jīng)成為全球機(jī)電生產(chǎn)和出口大國(guó)。隨著我國(guó)政府近些年來采取的積極財(cái)政政策的落實(shí)，各地基礎(chǔ)設(shè)施建

2、設(shè)進(jìn)程加快，對(duì)機(jī)電行業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)效應(yīng)顯著。特別是西部大開發(fā)和我國(guó)申奧成功，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新的活力。目前，全國(guó)建筑五金行業(yè)企業(yè)：已超過1.3萬家， 工業(yè)總產(chǎn)值：超過900億元 年均遞增：10%以上； 出口貿(mào)易： 超過20億美元 年均遞增：12%以上； 建材五金綜合市場(chǎng)：2500家 年交易額：2000億元左右。2006年，機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口額：8840.2億美元 占外貿(mào)進(jìn)出口：55.5； 出口凈增額：突破3700億美元 占外貿(mào)出口凈增額的：62； 進(jìn)口凈增：2671.3億美元 占外貿(mào)進(jìn)口凈增額的：56.2。2007年，機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口增速將升至25左右。建材五金綜合市場(chǎng)中，經(jīng)營(yíng)建筑五金、水暖五金、家具五金

3、、裝飾五金、工具五金的商家一般占市場(chǎng)商家的30%30%。總結(jié)：總結(jié)：五金產(chǎn)品的生產(chǎn)繁榮了市場(chǎng)，市場(chǎng)的繁榮拉動(dòng)了產(chǎn)品的生產(chǎn)，形成了生產(chǎn)與市場(chǎng)流通的互動(dòng)，各地五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，已經(jīng)基本形成產(chǎn)地型與流通型、大型與中小型、綜合型與單一型合理搭配，相輔相成，全國(guó)五金市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)總體規(guī)劃布局合理、經(jīng)營(yíng)品種齊全、物流流通順暢的格局，正逐步朝著功能多樣化、管理規(guī)范化邁進(jìn)。 結(jié)論：結(jié)論：綜合攤位式的建材五金市場(chǎng)已進(jìn)入整合期，逐步向超市型、攤位超綜合攤位式的建材五金市場(chǎng)已進(jìn)入整合期，逐步向超市型、攤位超市型和專業(yè)化方向發(fā)展。市型和專業(yè)化方向發(fā)展。機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)出口激增，比較優(yōu)勢(shì)明顯

4、資本的運(yùn)作活躍，帶動(dòng)企業(yè)間資源共享企業(yè)兩極分化，帶來市場(chǎng)理性高科技含量增加，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)論：結(jié)論：“國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化”將是未來幾年我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。將是未來幾年我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。 二、二、 我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展概況我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展概況 中國(guó)作為全球五金制造中心的地位將進(jìn)一步穩(wěn)固 中國(guó)五金制造業(yè)外向型發(fā)展特征明顯，巨大的市場(chǎng)和中心地位引力將進(jìn)一 步吸引五金跨國(guó)公司制造中心向中國(guó)的轉(zhuǎn)移。行業(yè)內(nèi)的資本運(yùn)作將趨于活躍，企業(yè)間的合作會(huì)明顯加強(qiáng) 在全球競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，為獲得有利競(jìng)爭(zhēng)地位和提高競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)業(yè)資本是行 業(yè)運(yùn)行的另一個(gè)主題

5、。從資本角度講，當(dāng)前的主要特點(diǎn)是資本的擴(kuò)張?jiān)诩?劇。從競(jìng)爭(zhēng)行為上看，企業(yè)間資源共享的合作在增加。企業(yè)兩極分化將進(jìn)一步加劇 未來幾年將是五金行業(yè)的高速震蕩期，這種高速震蕩將帶來巨大的機(jī)會(huì)， 震蕩的結(jié)果將會(huì)使市場(chǎng)運(yùn)作更加理性。流通渠道將發(fā)生深刻的變化，渠道間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈 流通渠道已趨向“五化”，即向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)?；?、國(guó)際化、信息化方 向發(fā)展，而企業(yè)也將朝著能同時(shí)適應(yīng)多樣市場(chǎng)的方向發(fā)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將由以價(jià)格為主轉(zhuǎn)向到高品質(zhì)、高技術(shù)含量的產(chǎn)品上 隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，產(chǎn)業(yè)鏈各階段的利潤(rùn)空間均在壓縮，加大技術(shù)投入，開 發(fā)新的具有高技術(shù)含量的產(chǎn)品，將產(chǎn)品差異化必將是企業(yè)作為發(fā)展的長(zhǎng)久 之計(jì)。國(guó)內(nèi)外企業(yè)的

6、融合將進(jìn)一步加快 國(guó)內(nèi)企業(yè)為提高自身實(shí)力，更快地拓展國(guó)際市場(chǎng)，將通過多種手段加快和 國(guó)外企業(yè)的融合以提高產(chǎn)品質(zhì)量、提高競(jìng)爭(zhēng)力。 加入WTO后，中國(guó)的五金產(chǎn)業(yè)在世界上獲得了重要的地位，成為公認(rèn)的“五金大國(guó)”。而江蘇近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展所取得的成就有目共睹，尤其隨著“長(zhǎng)三角”內(nèi)部生產(chǎn)要素的北遷，江蘇的城市化和工業(yè)化快速提升，形成了對(duì)五金產(chǎn)品的龐大需求；1986年以來，江蘇制造業(yè)產(chǎn)值連續(xù)位居全國(guó)首位；2006年，全省五金產(chǎn)值：400多億元，需求量：500多億元 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成：313.76億元，總量在全國(guó)居第一位；結(jié)論：結(jié)論：資本流動(dòng)的日益活躍資本流動(dòng)的日益活躍, , 使江蘇成為五金需求第一大省使江蘇

7、成為五金需求第一大省?？偨Y(jié)：總結(jié)：房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)江蘇對(duì)建筑五金、裝飾五房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)江蘇對(duì)建筑五金、裝飾五 金、工具五金以及日用五金等金、工具五金以及日用五金等五金產(chǎn)品需求的大量增長(zhǎng)五金產(chǎn)品需求的大量增長(zhǎng)，五，五 金需求必將持續(xù)走旺。金需求必將持續(xù)走旺。 三、三、 江蘇機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀江蘇機(jī)電五金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 【江蘇省內(nèi)主要五金機(jī)電市場(chǎng)【江蘇省內(nèi)主要五金機(jī)電市場(chǎng)】（一）梁豐機(jī)電五金城（一）梁豐機(jī)電五金城 張家港地區(qū)唯一大型專業(yè)五金機(jī)電專業(yè)交易市場(chǎng) 總投資：1.6億人民幣 項(xiàng)目用地：110畝建設(shè)規(guī)模：約9萬平方米 配套設(shè)施：400余間商鋪、300多停車位、 萬

8、余平米倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房、一幢19層高的綜合寫字樓五大功能分區(qū)：機(jī)電產(chǎn)品交易區(qū)、紡機(jī)設(shè)備機(jī)床設(shè)備交易區(qū)、 二手設(shè)備交易區(qū)、休閑娛區(qū)、會(huì)議會(huì)展辦公區(qū)項(xiàng)目定位：張家港及周邊常熟、江陰等地的工業(yè)裝備專業(yè)市場(chǎng) 目標(biāo)：成為周邊工礦企業(yè)采購(gòu)工業(yè)裝備的首選市場(chǎng) （二）江南五金機(jī)電城（二）江南五金機(jī)電城 常州五金采購(gòu)常州五金采購(gòu)第一基地第一基地 總投資：1.5億人民幣項(xiàng)目占地：110畝總建筑面積：10萬平方米產(chǎn)品業(yè)態(tài)：有機(jī)電、工具五金、建筑五金、鎖具安防、廚衛(wèi)產(chǎn)品、日用五金 等主題商品大類，薈萃國(guó)內(nèi)外知名品牌 自身優(yōu)勢(shì)：自身優(yōu)勢(shì)：硬件配套優(yōu)良，是江蘇乃至華東地區(qū)首屈一指硬件配套優(yōu)良，是江蘇乃至華東地區(qū)首屈一指（三）華東

9、五金機(jī)電商貿(mào)城（三）華東五金機(jī)電商貿(mào)城 無錫五金機(jī)電大型專業(yè)市場(chǎng)無錫五金機(jī)電大型專業(yè)市場(chǎng) 總占地面積：568萬平方米總建筑面積：797萬平方米規(guī)劃定位：三層大型市場(chǎng)，一樓共約1200個(gè)商鋪，主營(yíng)五金、機(jī)電、橡膠、電動(dòng)工具、標(biāo)準(zhǔn)件、軸承等；二樓共約1000個(gè)商鋪，主營(yíng)燈具、電訊器材、小家電等；三樓為商務(wù)辦公區(qū)域。自身優(yōu)勢(shì)：自身優(yōu)勢(shì)：擁有完善的辦公、金融、生活配套設(shè)施。擁有完善的辦公、金融、生活配套設(shè)施。600平方米中式快餐廳；4500平方米休閑廣場(chǎng)；空中花園、露天酒吧、園林庭院、綠陰步道以及網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等。 （四）蘇州華夏五金機(jī)電城（四）蘇州華夏五金機(jī)電城 蘇州地區(qū)最大蘇州地區(qū)最大的五金機(jī)電產(chǎn)

10、業(yè)流通服務(wù)平臺(tái)的五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)流通服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目總投資：15億元人民幣總占地面積：400畝開發(fā)背景：屬于蘇州市重大招商引資項(xiàng)目和重點(diǎn)工程 功能定位：貿(mào)易園區(qū)：分機(jī)電產(chǎn)品、五金精品展覽中心、建筑五金、裝飾五金、水暖器材、 五金工具、電線電纜、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、消防勞保、 工業(yè)機(jī)械、儀器儀表、模具磨料、民用五金等專業(yè)街另有服務(wù)園區(qū)、科教博覽園區(qū)、研發(fā)園區(qū)、生活休閑園區(qū)四大園區(qū)。自身優(yōu)勢(shì)：自身優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。距蘇州火車站8公里、汽車西站2公里；距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里； 距上海港100公里、張家港90公里、太倉(cāng)港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公

11、路、蘇嘉杭高速、312國(guó)道、京滬鐵路縱橫穿越。蘇州華夏五金機(jī)電城目前，江蘇擁有兩條五金走廊： 長(zhǎng)江南岸鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州； 長(zhǎng)江北岸揚(yáng)州、泰州、南通。張家港大新鎮(zhèn)早在1996年就被中國(guó)五金制品協(xié)會(huì)授予“中國(guó)五金之鎮(zhèn)” 榮譽(yù)稱號(hào)；鎮(zhèn)江的丹陽(yáng)、南通的啟東、泰州的姜堰、蘇中的不銹鋼金三角等地都是 相當(dāng)著名的五金產(chǎn)業(yè)集群。江蘇每年能創(chuàng)造價(jià)值400億元的五金產(chǎn)品，如此眾多的五金產(chǎn)品需要有 一個(gè)集中展示的窗口，讓國(guó)內(nèi)外采購(gòu)商能擁有快速高效采購(gòu)平臺(tái)，這也 是中國(guó)五金貿(mào)易國(guó)際化的需要。 總結(jié)：總結(jié)：隨著專業(yè)市場(chǎng)資本運(yùn)作的加強(qiáng)，政府宏觀調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)建設(shè)的步伐 將繼續(xù)加快，原有的傳統(tǒng)集貿(mào)、批發(fā)市場(chǎng)的改

12、造、升級(jí)、換代或整合、重組 將在今后一段時(shí)間內(nèi)大行其道?，F(xiàn)代物流業(yè)和通訊、信息業(yè)的迅速發(fā)展，交易成本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中越來越重 要，使產(chǎn)地化專業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)得以繼續(xù)體現(xiàn)。同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)向需求源頭集中的 趨勢(shì)日漸明顯，站在需求源頭的需求化市場(chǎng)將迅猛發(fā)展。結(jié)論：結(jié)論：站在近站在近500500億五金市場(chǎng)需求的源頭，億五金市場(chǎng)需求的源頭，江蘇大型五金專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)將是大勢(shì)所趨江蘇大型五金專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)將是大勢(shì)所趨! ! 四、昆山宏觀市場(chǎng)分析四、昆山宏觀市場(chǎng)分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，增長(zhǎng)將放緩經(jīng)過近幾年的飛速發(fā)展，昆山已一躍成為全國(guó) “百?gòu)?qiáng)縣第一”，玉山鎮(zhèn)成為“華夏第一強(qiáng)鎮(zhèn)”

13、，2006年GDP超過700億元，比上年增長(zhǎng)160億元，增長(zhǎng)28.1%。GDP增長(zhǎng)率明顯減慢，今后，昆山總體經(jīng)濟(jì)仍將增長(zhǎng)01-06年全市GDP增長(zhǎng)率對(duì)比該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局2005-20102005-2010年昆山年昆山GDPGDP的預(yù)測(cè)的預(yù)測(cè) 該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局GDP代表著一個(gè)城市的綜合實(shí)力，根據(jù)昆山1995-2005年昆山國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況，通過時(shí)間序列回歸分析，建立預(yù)測(cè)分析模型。通過數(shù)學(xué)模型回歸分析，對(duì)2005-2010年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，其表格和走勢(shì)圖見下圖：2005-20102005-2010年昆山年昆山GDPGDP的預(yù)測(cè)的預(yù)測(cè)通過簡(jiǎn)單的數(shù)理回歸分析通過簡(jiǎn)單的數(shù)理回歸分析

14、可以預(yù)測(cè)昆山可以預(yù)測(cè)昆山GDP在在20052010年的增長(zhǎng)勢(shì)頭年的增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯回落明顯回落0106年全市三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)率對(duì)比1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面：）國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面：該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局2006年，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值：932.01億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)24.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年完成第一產(chǎn)業(yè)增加值：10.53億元，比上年略增；第二產(chǎn)業(yè)增加值：632.41億元，比上年增長(zhǎng)25.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值：289.07億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。 0106年全市外資增長(zhǎng)率對(duì)比該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局集中全國(guó)

15、十分之一的臺(tái)資企業(yè)，全市三資工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值占全市的比重高達(dá)92%，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯。高地效應(yīng)將持續(xù)引導(dǎo)資金、項(xiàng)目、人才的流入。08-09年外向型經(jīng)濟(jì)，將形成資金、產(chǎn)業(yè)、人才磁力場(chǎng)2）人口方面：）人口方面：由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來資金的流入，企業(yè)單位數(shù)量、規(guī)模俱增、就業(yè)人員規(guī)模急劇擴(kuò)大，昆山每年新增人口超過10萬。截止2006年，昆山總?cè)丝谝堰_(dá)140萬人，外來人口數(shù)量已超過本地戶籍人口，達(dá)到73萬人。根據(jù)昆山市政建設(shè)規(guī)劃，昆山市人口規(guī)劃最高將達(dá)到165萬人。未來將還會(huì)有大量的外來人群落戶昆山。0106年全市人口增長(zhǎng)數(shù)量對(duì)比該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局一個(gè)城市居民的消費(fèi)力水平直接關(guān)系著該區(qū)域商業(yè)發(fā)展的規(guī)

16、模和方向。 2006年，昆山農(nóng)村居民人均純收入：9410元 同比增長(zhǎng)：10.5%；人均生活消費(fèi)支出：7294元 同比增長(zhǎng)：7.0%。農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)由05年的35.9下降到06年的34.9 ，下降1%；昆山農(nóng)村居民整體生活開始向?qū)捲！⒏辉５纳钸~進(jìn)。各類消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，也表明昆山民間消費(fèi)能力的增強(qiáng)和消費(fèi)觀念的更新。3 3）人民生活水平方面：）人民生活水平方面：0106年全市人民生活水平對(duì)比數(shù)據(jù)來源于昆山市政府公報(bào)4）房地產(chǎn)方面：）房地產(chǎn)方面：0206年全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比該數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)局20062006年年 昆山房地產(chǎn)檔案昆山房地產(chǎn)檔案總 開 發(fā) 面 積：1057萬平米 比上年

17、增長(zhǎng)：7.62%新 建商品住 宅：679.8萬平米 比上年增長(zhǎng)：9.24%新增可預(yù)售面積：467.42萬平米 比上年增長(zhǎng)：12.3%完成合同 備 案：400.7萬平米 比上年增長(zhǎng)：21.6%各類商品房均價(jià)：3847.93元/平米 比上年增長(zhǎng)：8.36%0606年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，可以預(yù)示出，年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，可以預(yù)示出，0707年商品房的銷售面積將大幅提升。年商品房的銷售面積將大幅提升。1 1、細(xì)化宏觀調(diào)控政策、細(xì)化宏觀調(diào)控政策2 2、加大監(jiān)管土地市場(chǎng)、加大監(jiān)管土地市場(chǎng)3 3、銀行信貸政策收緊、銀行信貸政策收緊4 4、樓市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)、樓市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)5 5、中小戶型成為主角、中小戶型成為主角6

18、 6、中小開發(fā)商優(yōu)勝劣汰、中小開發(fā)商優(yōu)勝劣汰7 7、房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步回落、房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步回落8 8、部分房地產(chǎn)項(xiàng)目成本公開、部分房地產(chǎn)項(xiàng)目成本公開0707年昆山樓市可能出現(xiàn)以下幾大現(xiàn)象年昆山樓市可能出現(xiàn)以下幾大現(xiàn)象0707年昆山小戶型成為市場(chǎng)主流年昆山小戶型成為市場(chǎng)主流 “六一新政”及相關(guān)細(xì)則具體落實(shí)與實(shí)施后，新開發(fā)和推出的項(xiàng)目在定位和規(guī)劃上已經(jīng)向新政靠攏，90平米以下的房源已經(jīng)逐步取代大面積房源而成為市場(chǎng)的主流。比如新推出的溫莎堡假日廣場(chǎng)華懋大廈、東方麗池、恒源尚東區(qū)、新華舍、自由創(chuàng)逸、自由都市等，這是一個(gè)良性循環(huán)。小戶型面積小、總價(jià)低、首付低，適合首次購(gòu)房的年輕人。小戶型配套齊全，追求高品位

19、生活的單身白領(lǐng)自然喜歡。小戶型公寓具有良好的投資性能，外地及本地投資客對(duì)之情有獨(dú)鐘。07-0907-09年昆山房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升年昆山房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升供求關(guān)系的影響，大量外來人口涌入昆山，必定會(huì)造成需求量的上升。人文底蘊(yùn)深厚，城市民眾素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)多，這些都是年輕人選擇在昆山安家落戶的重要因素。昆山獨(dú)特的地理環(huán)境糅合上海、蘇州輻射的影響，政府城市規(guī)劃和眾多外資企業(yè)的支撐，具有“小臺(tái)北”之稱的昆山房地產(chǎn)會(huì)越來越矚目。07-0907-09年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)06年房產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，使昆山整體樓市的觀望氣氛一直持續(xù)到07年。經(jīng)過持續(xù)兩年的調(diào)控政策之后，樓市、開發(fā)商和購(gòu)房群

20、體已經(jīng)基本適應(yīng)新的政策環(huán)境，市場(chǎng)也逐漸趨于達(dá)到新環(huán)境下的平衡狀態(tài)。07-0907-09年的昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)，遵循調(diào)控政策的大方向，開發(fā)、供應(yīng)年的昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)，遵循調(diào)控政策的大方向，開發(fā)、供應(yīng)量將逐步放量，價(jià)格也將穩(wěn)定上揚(yáng)，各種產(chǎn)品百花齊放，供需環(huán)量將逐步放量，價(jià)格也將穩(wěn)定上揚(yáng)，各種產(chǎn)品百花齊放，供需環(huán)境也較為穩(wěn)定。境也較為穩(wěn)定。08-0908-09年年工業(yè)型城市向消費(fèi)型城市升級(jí)，影響深遠(yuǎn)工業(yè)型城市向消費(fèi)型城市升級(jí)，影響深遠(yuǎn)昆山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外來人口迅速增加，昆山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外來人口迅速增加，生活水平不斷提高，購(gòu)買力正在逐漸膨脹，生活水平不斷提高，購(gòu)買力正在逐漸膨脹，消費(fèi)需求日益壯大。消費(fèi)需求

21、日益壯大。人口的增加和消費(fèi)力不斷提高，人口的增加和消費(fèi)力不斷提高，說明昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求越來越大。說明昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求越來越大。房地產(chǎn)業(yè)已告別暴利時(shí)代08-09年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩，趨于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)綜合分析近年來，昆山以勢(shì)如破竹的發(fā)展速度，名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市榜首，06年GDP突破730億，經(jīng)濟(jì)空前繁榮，外資企業(yè)林立，國(guó)際資本云集，商機(jī)無限。昆山是一個(gè)移民型的城市，外省市、港臺(tái)、外籍人士眾多，消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)意識(shí)較為前衛(wèi)。昆山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，03/04年最為迅猛，05年后穩(wěn)定增長(zhǎng)。開發(fā)、供應(yīng)量逐步放量，價(jià)格穩(wěn)定上揚(yáng)，各種產(chǎn)品百花齊放，供需環(huán)境較為穩(wěn)定，市場(chǎng)的購(gòu)房需求呈現(xiàn)出低熱狀態(tài)，但樓市已

22、成為買方市場(chǎng)。整體來說，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定、成熟、秩序，昆山購(gòu)房群體也趨于理性、成熟。【宏觀調(diào)控的背景】 近幾年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，取得了較大的增長(zhǎng)。但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過 快也暴露出結(jié)構(gòu)不合理的弊端。經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致投資性過大，國(guó)際貿(mào)易順差 繼續(xù)擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)需求不足等。宏觀調(diào)控的最主要目的之一就是控制增長(zhǎng)速 度過快的固定資產(chǎn)投資。 投資過熱與貨幣信貸投放過多相互推動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。房地產(chǎn)投資 占全國(guó)所有投資的四成，其中七成是靠銀行的貸款，一旦投資泡沫破滅， 銀行將產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)不僅是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的罪魁禍?zhǔn)?，同時(shí)房?jī)r(jià)上 漲過快還直接造成系列的社會(huì)問題。（二）產(chǎn)業(yè)政

23、策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2007年調(diào)控再繼續(xù)從上文對(duì)近年的調(diào)控政策的分析可以看出，這次宏觀調(diào)控政策力度很大，思路很成熟。但相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)等方面還有很多不足之處，稅收政策、信息的發(fā)布和監(jiān)管、地方政府的功能發(fā)揮等方面有待完善之處。所以說2007年，調(diào)控仍將繼續(xù)。2007年國(guó)家房產(chǎn)新政策年國(guó)家房產(chǎn)新政策央行第央行第5 5次加息，年內(nèi)次加息，年內(nèi)7 7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行宣布，自2007年9月15日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60提高到3.87；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.

24、27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02提高到7.26；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。目的：目的：加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長(zhǎng)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長(zhǎng)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。 政策影響政策影響 今年以來五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9 9月月2727日聯(lián)合下發(fā)日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房 地產(chǎn)信貸管理的通知地產(chǎn)信貸管理的通知1 1、對(duì)購(gòu)買第二套住房：房貸、對(duì)購(gòu)買第二

25、套住房：房貸40%40%，首付，首付1.11.1倍利率。倍利率。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。第二套房貸利率提高1.1倍后月供增幅（等額本息 單位：元） 10萬元10年 15萬元10年 20萬元10年 15萬元15年 20萬元15年 現(xiàn)在的貸款利率 7.83%1204.311806.472408.431418.801891.73上調(diào)后的貸款利率 8.613%1245.911868.862491.821487.061982.75月供增幅41.662.3983.3968.2691.

26、022、20072007年年9 9月月1414日，央行對(duì)日，央行對(duì)商業(yè)貸款利率商業(yè)貸款利率進(jìn)行了再一次調(diào)整。進(jìn)行了再一次調(diào)整。 “新政新政”還要求：開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地塊，需在主體結(jié)構(gòu)封頂、竣還要求：開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地塊，需在主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工工 驗(yàn)收合格后才能得到銀行貸款。驗(yàn)收合格后才能得到銀行貸款。對(duì)短期貸款6個(gè)月（含）以內(nèi)，年利率上調(diào)至6.48%；1年（含）以內(nèi)，年利率上調(diào)至7.29%；對(duì)中期貸款1-3年（含）以內(nèi)，年利率上調(diào)至7.47%；3-5年（含）以內(nèi)，年利率上調(diào)至7.65%；對(duì)于中長(zhǎng)期貸款(5年以上)則上調(diào)至7.83%，年利率上調(diào)百分點(diǎn)為0.27。 政策影響政策影響 提高二套房貸款

27、首付和利率將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投資性購(gòu)房，對(duì)于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。但由于供應(yīng)趨緊，未來房?jī)r(jià)還不能說有比較大的下降幅度。依據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率，各商業(yè)銀行在執(zhí)行時(shí)，會(huì)根據(jù)自身情況向下浮動(dòng)一定的比率，以便向借款人提供貸款利率優(yōu)惠。目前最大可向下浮動(dòng)15%。商業(yè)貸款優(yōu)惠利率商業(yè)貸款優(yōu)惠利率 ( (單位單位 %) (%) (各商業(yè)銀行政策不同各商業(yè)銀行政策不同) ) 短期貸款短期貸款中期貸款中期貸款中長(zhǎng)期貸款中長(zhǎng)期貸款 6 6個(gè)月個(gè)月( (含含) )1 1年年( (含含) )1-31-3年年( (含含) )3-53-5年年( (含含) )5 5年以上年以上央

28、行基準(zhǔn)利率央行基準(zhǔn)利率(2007(2007年年9 9月月1414日日) )6.486.487.297.297.477.477.657.657.837.83商業(yè)銀行優(yōu)惠利率商業(yè)銀行優(yōu)惠利率( (按最大優(yōu)惠按最大優(yōu)惠15%15%計(jì)算計(jì)算) )5.50805.50806.19656.19656.34956.34956.50256.50256.65556.6555 土地政策土地政策1、10月8日，國(guó)土部下發(fā)通知：確保城市低收人家庭住房用地供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不低于住宅供應(yīng)總量的70%。各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每

29、宗地的開發(fā)建設(shè) 時(shí)間原則上不得超過3年。2、10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 規(guī)定(39號(hào)令)，強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。 政策影響政策影響 39號(hào)令從07年11月1日起施行后，這種行為將被明令禁止。這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 稅收政策稅收政策1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求各地從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30-60不等的土地增值稅。 政策影響政策影響 從2005年6月開始，有關(guān)高檔房、普通房被三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)劃分開來，也即是從那

30、時(shí)起高檔房的稅收開始不斷加重。幾乎每次調(diào)控，高檔房都首當(dāng)其沖，稅收不斷加重，買房門檻也在不斷抬高。近兩年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)受多種因素影響，充滿動(dòng)蕩，各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度也各不相同，核心因素是連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控對(duì)樓市影響的延續(xù)。宏觀調(diào)控的效果，并不十分理想?？陀^上，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭在局部地區(qū)呈現(xiàn)出不合理的增漲，居民的住房需求得不到合理解決，因此，各界對(duì)07年調(diào)控仍將繼續(xù)的擔(dān)憂也就無法平抑。已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策需要逐漸細(xì)化執(zhí)行才能顯出效果。因此就有了07年是政策執(zhí)行年的說法。07年政策執(zhí)行態(tài)度會(huì)否出現(xiàn)90度的轉(zhuǎn)變，讓業(yè)界忐忑不安。房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合分析房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合分析昆山鐵南版塊緊鄰312國(guó)道、滬寧

31、高速公路、昆山客運(yùn)總站等便利的交通因素。 隨著滬寧城際輕軌和京滬高鐵昆山站落戶，鐵南版塊將成為昆山市區(qū)最大的交 通樞紐。2010年京滬高鐵的開通，同時(shí)使昆山和上海擺脫了空間之隔，創(chuàng)造了“昆滬同 城效應(yīng)”。在促進(jìn)地產(chǎn)增值的交通元素中，高鐵作為帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速 交通系統(tǒng)，為地產(chǎn)增值帶來不可估量的空間。出口加工區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和海關(guān)大廈，又使之成為高端行業(yè)匯聚，蝶湖灣、 韓國(guó)公館的落成，大量臺(tái)灣、韓國(guó)籍等新外籍人士聚集的高尚生活區(qū)。正在規(guī)劃建設(shè)中的占地3000畝的大型現(xiàn)代物流集散區(qū)和汽配、五金機(jī)電等大型 市場(chǎng)群落，該區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド绞械娜肆?、物流、商流、信息流的交匯中心，升 值潛力無限。（三）（

32、三）0707年昆山城南板塊將掀起購(gòu)房熱潮年昆山城南板塊將掀起購(gòu)房熱潮滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南新客運(yùn)站對(duì)城南板塊的影響新客運(yùn)站對(duì)城南板塊的影響人力資源市場(chǎng)帶來巨大人流人力資源市場(chǎng)帶來巨大人流城南商業(yè)中心的崛起城南未來發(fā)展示意圖：城南未來發(fā)展示意圖：即將通車的滬寧城際輕軌及未來的京滬高鐵紛紛落戶城南，給昆山帶來的直接的優(yōu)勢(shì)是交通便利，從而使昆山的發(fā)展與時(shí)代同步、與世界同步。因此，未來的城南板塊，圍繞城際輕軌的周邊區(qū)域，將會(huì)集聚超強(qiáng)的人氣。未來的城南板塊，圍繞城際輕軌的周邊區(qū)域，將會(huì)集聚超強(qiáng)的人氣。滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南京滬高

33、鐵城際輕軌人流量增加必然帶來相應(yīng)的消費(fèi)需求的增加，超市、賣場(chǎng)、旅館、餐飲需 求的提升?？瓦\(yùn)站的交通功能發(fā)揮，使周邊區(qū)域的地段價(jià)值大幅提升促進(jìn)城市化進(jìn)程。消費(fèi)需求的快速增加促進(jìn)周邊區(qū)域的配套建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)的條件和優(yōu)勢(shì)日 益完善，開發(fā)量和規(guī)模上升。朝陽(yáng)路改造工程。未來的朝陽(yáng)路將會(huì)是以消費(fèi)為主的商業(yè)街。新客運(yùn)站對(duì)城南板塊的影響新客運(yùn)站對(duì)城南板塊的影響新客站昆山市人力資源市場(chǎng)位于柏蘆南路與新312國(guó)道交叉口西側(cè), 東靠新客運(yùn)中心,西側(cè)為韓國(guó)會(huì)館（待建），北部為開發(fā)區(qū)中心公園規(guī)劃道路，規(guī)劃占地35000平米。人力資源市場(chǎng)投入使用后，巨大的人流量，使得周邊區(qū)域的配套產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，結(jié)合區(qū)域人流量大的特點(diǎn)，催生

34、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成型。人力資源市場(chǎng)帶來巨大人流人力資源市場(chǎng)帶來巨大人流城南商業(yè)中心的形成，城市重心的南移城南商業(yè)中心的形成，城市重心的南移目前在建的吉田規(guī)劃有占地10萬平米的大賣場(chǎng)，2007年即將進(jìn)駐的樂購(gòu)超市將當(dāng)仁不讓的成為昆山城南的商業(yè)核心；世茂蝶湖灣和城域也規(guī)劃有特色的商業(yè)配套。城南商業(yè)中心的崛起滬寧城際輕軌、客運(yùn)總站、人力資源市場(chǎng)，同時(shí)落戶城南，對(duì)城南區(qū)域的影響主要在于其極強(qiáng)的輻射性。人流量和區(qū)域居住人口、城南區(qū)域人氣指數(shù)、住宅需求上升，是必然的趨勢(shì)，其中包括新進(jìn)外來人口的住房需求、租房需求上升引發(fā)的投資購(gòu)房需求和相關(guān)配套產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的區(qū)域人氣上升的剛性住房需求。小小 結(jié)結(jié)綜綜 述述昆山

35、房地產(chǎn)的發(fā)展是受上海的輻射，城南的房地產(chǎn)發(fā)展的潛力大，有很大的發(fā)展空間。經(jīng)過這幾年的發(fā)展和市場(chǎng)整合，昆山的房產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)理性消費(fèi)時(shí)代，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，都將采取更謹(jǐn)慎更理智的態(tài)度，品牌效應(yīng)將更加明顯。20072007年年的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定，成熟、理性發(fā)展的新格局。的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定，成熟、理性發(fā)展的新格局?！镜诙糠帧镜诙糠帧渴袌?chǎng)調(diào)研分析昆山機(jī)電五金市場(chǎng)分析。項(xiàng)目周邊樓盤分析。近年來，隨著機(jī)械制造業(yè)、家用電器、電子、通訊、汽車制造業(yè)空前發(fā)達(dá)，精 密機(jī)械、電子制造業(yè)已成為昆山的支柱產(chǎn)業(yè)，作為外資企業(yè)、電子行業(yè)最集中 的地區(qū)，五金機(jī)電產(chǎn)品的需求也正日益快速增長(zhǎng)。由于昆

36、山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高歌猛進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，工業(yè)化程度越來越高，機(jī) 電五金產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求也在不斷增長(zhǎng)。目前，昆山還沒有一個(gè)上規(guī)模、上檔次的機(jī)電五金專業(yè)市場(chǎng)，眾多的機(jī)電五金 產(chǎn)品只能零散的分布在各個(gè)不同街區(qū)，受到倉(cāng)儲(chǔ)、交通等各方面限制。隨著三一集團(tuán)的遷入，昆山產(chǎn)業(yè)園將成為我國(guó)沿海一帶最大的工程機(jī)械制造中 心。制造業(yè)的發(fā)達(dá)，意味著昆山機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)有著巨大的消耗需求。因此，未來昆山五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)要告別小商品批發(fā)的初始階段，走向產(chǎn)業(yè)聚集、物流化發(fā)展格局，專業(yè)市場(chǎng)就必須搭建在物流鏈條的快車道上。應(yīng)做到：總體規(guī)劃布局合理、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)先進(jìn)、品種齊全、物流順暢的格局，逐步 朝著功能多樣化、管理規(guī)范化邁進(jìn)。一、昆山機(jī)電

37、五金市場(chǎng)分析一、昆山機(jī)電五金市場(chǎng)分析 【昆山部分五金專業(yè)市場(chǎng)分布昆山部分五金專業(yè)市場(chǎng)分布】主要分布于四大市場(chǎng)：港龍建材批發(fā)市場(chǎng)、超華商貿(mào)城、億豐裝飾建材城、朝陽(yáng)路一帶沿街商鋪位 置：青陽(yáng)路與339省道交匯處商鋪面積：37-70平米面 寬：4.5米進(jìn) 深：15米 層 高：3.9米租 金：1.5元/平米/天付款方式：一年一付/半年一付物業(yè)管理：包含于租金中 (保安、保結(jié)、維修)簽約方式：一年一簽（一）港龍建材批發(fā)市場(chǎng)（一）港龍建材批發(fā)市場(chǎng)電 梯：無貨 梯：無倉(cāng) 儲(chǔ)：無(業(yè)主自租周遍 居民的房子作為倉(cāng)庫(kù))人 流 量：8人/分總 戶 數(shù)：2000戶車 流 量：6:00-18:00 20輛/分 20:0

38、0-5:00 10輛/分層 數(shù)：1或2層樓層規(guī)劃：1-2層商鋪 日營(yíng)業(yè)額：800-1200元月營(yíng)業(yè)額：2.5萬-4萬元年?duì)I業(yè)額：30萬-45萬元位 置：前進(jìn)西路與白馬涇路交匯處商鋪面積: 40平米面 寬: 4米 進(jìn) 深: 10米 層 高：3.9米租 金：1.1元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業(yè)管理：一層：0.9元/平米/天 二層：0.6元/平米/天 三層：0.3元/平米/天 (保安、保潔、維修)簽約方式：一年到三年一簽（二）超華商貿(mào)城（二）超華商貿(mào)城電 梯：無貨 梯：無倉(cāng) 儲(chǔ)：無(業(yè)主自租周遍居民的 房子或者二樓三樓作為倉(cāng)庫(kù))人 流 量：20人/分總 戶 數(shù)：1000戶車 流 量：前

39、進(jìn)西路 25輛/分 白馬涇路15輛/分層 數(shù)：3層樓層規(guī)劃：1層商鋪 2-3層住宅、商鋪 日營(yíng)業(yè)額：1000-2000元月營(yíng)業(yè)額：3萬-6萬元年?duì)I業(yè)額：36萬-80萬元位 置：青陽(yáng)路與朝陽(yáng)路交匯處商鋪面積：40218平米層 高：5米售 價(jià)：5000元/ 平米付款方式：售:首付50% 貸款:農(nóng)行租 金：2.2元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業(yè)管理：0.5元/平米/天 (保安、保潔、維修)簽約方式：簽約一到三年（三）億豐裝飾城（三）億豐裝飾城電 梯：巨人手扶電梯 層 數(shù)：5層貨 梯：上海三菱 2部 樓層規(guī)劃：1-2層商鋪 3-5層住宅倉(cāng) 儲(chǔ)：40-140平米 日營(yíng)業(yè)額：1000-4000

40、元 0.35元/平米/天人 流 量：15人/分 月營(yíng)業(yè)額：3萬-12萬元總 戶 數(shù)：500戶 年?duì)I業(yè)額：60萬-100萬元車 流 量：青陽(yáng)路與朝陽(yáng)路交叉路口 6：00-18：00 35輛/分 20：00-5：00 20輛/分位 置: 朝陽(yáng)路(人民路至柏廬路)商鋪面積: 40-60平米面 寬: 3.5米-4米進(jìn) 深: 14米 層 高：3.9米租 金：6-8元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業(yè)管理：無物業(yè)管理 （只有城管和工商部門管理）簽約方式：一年一簽/三年一簽（四）朝陽(yáng)路一帶沿街商鋪（四）朝陽(yáng)路一帶沿街商鋪電 梯：無貨 梯：無倉(cāng) 儲(chǔ)：無(業(yè)主自租周遍居民的房子作為倉(cāng)庫(kù))人 流 量：30

41、人/分總 戶 數(shù)：500戶車 流 量：6：00-18：00 40輛/分 20：00-5：00 25輛/分層 數(shù)：3層樓層規(guī)劃：1層商鋪 2-3層住宅、商鋪 日營(yíng)業(yè)額：1500-3000元月營(yíng)業(yè)額：4萬-8萬元年?duì)I業(yè)額：50萬-100萬元 昆山現(xiàn)有五金類綜合店面面積約4000040000平方米平方米，經(jīng)營(yíng)商戶約為900900戶戶，從業(yè)人員 約30003000人次人次。昆山（包含周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）目前對(duì)五金類產(chǎn)品的年消費(fèi)額約4.54.5億元億元。港龍建材市場(chǎng)現(xiàn)有五金類店面100家，市場(chǎng)面積約5000平方米，主營(yíng)內(nèi)容為建 材類五金。超華商貿(mào)城現(xiàn)有五金類店面150家，市場(chǎng)面積約7000平方米，主營(yíng)內(nèi)容為建筑

42、五金和水暖五金。億豐裝飾城現(xiàn)有五金類店面80家，市場(chǎng)面積約為4000平方米，主營(yíng)內(nèi)容為裝飾 五金和工具五金。朝陽(yáng)路與柏廬路為現(xiàn)有昆山五金類經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品較為豐富的綜合市場(chǎng)，現(xiàn)有店面約 400多家，市場(chǎng)面積約20000平方米。 結(jié)論：結(jié)論： 就昆山目前五金類市場(chǎng)的規(guī)模與其專業(yè)性而言，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。就昆山目前五金類市場(chǎng)的規(guī)模與其專業(yè)性而言，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。據(jù)調(diào)研，上述各主要市場(chǎng)的租金價(jià)格如下：港龍建材批發(fā)市場(chǎng)平均租金：1.5元/平方/天超華商貿(mào)城平均租金：1.1元/平方/天億豐裝飾城平均租金：2.2元/平方/天朝陽(yáng)路一帶沿街五金商鋪平均租金：6-8元/平方/天可見：商鋪?zhàn)饨鸶鶕?jù)市場(chǎng)所處地段、周邊配套設(shè)施的

43、不同而有明顯差異。吸引經(jīng)營(yíng)戶們駐點(diǎn)本項(xiàng)目的最大利益點(diǎn)，無疑就是租金價(jià)格上的優(yōu)惠和廣闊的市場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目的招商，必須在租金價(jià)格上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，以吸引更多商戶入駐本項(xiàng)目。 五金專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：五金專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：朝陽(yáng)路五金機(jī)電一條街因絕版的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了對(duì)周邊地區(qū)較強(qiáng)的輻射能力；朝陽(yáng)路五金機(jī)電一條街內(nèi)像食品機(jī)械、制冷設(shè)備、包裝機(jī)械、橡塑制品、安防產(chǎn) 品、大型工業(yè)機(jī)械等業(yè)態(tài)還處于比較薄弱的狀態(tài)。各商鋪面積在40-218平米之間不等，空間布局相對(duì)靈活，可自由分割；經(jīng)營(yíng)方式大以攤位外租、散戶經(jīng)營(yíng)為主，采取一年一付或半年一付的付款方式。個(gè)案規(guī)劃層高各異，最高5層，商住結(jié)合的模式占多數(shù)，1或2層為商

44、鋪。配套管理差距較大，除個(gè)別市場(chǎng)配套基本完備外，其他較為落后。個(gè)案周邊人流車流一般，商業(yè)氛圍普遍淡薄?，F(xiàn)有五金市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析：現(xiàn)有五金市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：市政改造、朝陽(yáng)路市場(chǎng)拆遷配套工程，是新市場(chǎng)誕生的必然性； 作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，昆山樓市的快速發(fā)展，為其提供了具大的市場(chǎng) 消費(fèi)能力與投資增值空間； 江蘇是五金產(chǎn)品的生產(chǎn)地，昆山便利的交通環(huán)境有利于建立大型的五金 專業(yè)市場(chǎng)。劣勢(shì)：現(xiàn)有市場(chǎng)零散的分布難以形成一定的市場(chǎng)影響力； 現(xiàn)有市場(chǎng)不具備專業(yè)化的信息、交易平臺(tái)，無力開拓更大的投資市場(chǎng)。結(jié)論：結(jié)論：目前，昆山五金機(jī)電市場(chǎng)尚未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)和品牌經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較散亂，市場(chǎng)整體發(fā)展緩慢，急需形成一個(gè)能

45、統(tǒng)領(lǐng)該市場(chǎng)的專業(yè)性領(lǐng)導(dǎo)者。項(xiàng)目地處城南區(qū)域，具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)，其直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如圖：二、項(xiàng)目周邊樓盤分析二、項(xiàng)目周邊樓盤分析（一）新城（一）新城 域域開盤日期：2007.8.4投資興建：新城房產(chǎn) 起 價(jià)：3700元/建筑設(shè)計(jì)：蘇州設(shè)計(jì)院 單價(jià)范圍：37004100元/工地位置：長(zhǎng)江南路與312國(guó)道 平均單價(jià)：3800元/工程進(jìn)度：外立面 樓層差價(jià)：50元/規(guī)劃用途：商住 朝向差價(jià)：50元/基地面積：23萬 規(guī)劃戶數(shù)：6000戶（二期1200戶）建筑面積：60萬 已售出戶數(shù)：2500戶 建筑樓層：11，18F 銷 售 率：42% 層 高：2.9m 綠 化 率：42% 公攤面積：18% 容 積 率

46、：1.7 規(guī)劃面積：45140 物 管 費(fèi)：1.2元主力面積：90110 銀行貸款：工行，農(nóng)行戶 型：2房、3房、1房面 積：8590 、100140、4570 量 體：3600 1800 600比 例：60% 30% 10%樓層規(guī)劃：12層商鋪；311/18層住宅環(huán)境配套：學(xué)校、銀行、醫(yī)院、新客站、便民 商店、健身設(shè)施交通配套：7、109、120路優(yōu)劣分析：優(yōu)：價(jià)格低，開發(fā)商信譽(yù)好 劣：周邊配套不健全客源分析：昆山市區(qū)、上海郊縣備 注：項(xiàng)目規(guī)劃共5期。 目前銷售二期（一期已售罄）新城新城 域域（二）匯杰雅苑（二）匯杰雅苑開盤日期：2007.9投資興建：豐源房產(chǎn)開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)：振華建設(shè) 主力面

47、積：88 企劃銷售：金長(zhǎng)城 起 價(jià)：未開盤 工地位置：衡山路與黃山路交匯 單價(jià)范圍：38004500元/ 工程進(jìn)度：出地面 平均單價(jià)：4200元/規(guī)劃用途：住宅 樓層差價(jià)：50-80元/基地面積：2.33萬左右 規(guī)劃戶數(shù)：400戶（一期120戶） 建筑面積：4萬 售出戶數(shù)：一期售完建筑樓層：18F 銷 售 率：100% 層 高：2.9m 綠 化 率：40% 公攤面積：19% 容 積 率：2.31店面面積：2000 物 管 費(fèi)：1.4元規(guī)劃面積：88118 銀行貸款：工行戶 型：2房 3房面 積：8588 116118量 體：340套 60套比 例：85% 15%樓層規(guī)劃：118層住宅環(huán)境配套：

48、樂購(gòu)商場(chǎng)、柏廬公園、國(guó)際學(xué)校 交通配套：127、16、18優(yōu)劣分析：優(yōu)：交通便利，房型面積設(shè)計(jì)合理 劣：周邊配套不健全客源分析：昆山市區(qū)、上海、周邊居民備 注：社區(qū)設(shè)有服務(wù)車，方便業(yè)主出入?yún)R杰雅苑匯杰雅苑（三）博悅廣場(chǎng)（三）博悅廣場(chǎng)開盤日期：2007.1.10投資興建：昆山華清 起 價(jià)：3795元/建筑設(shè)計(jì)：上海設(shè)計(jì)院 單價(jià)范圍：37954800元/工地位置：柏廬路中華園路交匯 平均單價(jià)：4200元/工程進(jìn)度：15F 總銷金額：4億元人民幣規(guī)劃用途：商住 樓層差價(jià)：50元/基地面積：26364 規(guī)劃戶數(shù)：460戶建筑面積：78540 售出戶數(shù)：400戶 建筑樓層：18F 銷 售 率：80% 層

49、 高：2.9m 綠 化 率：38% 公攤面積：15% 容 積 率：2.98規(guī)劃面積：52143.93 物 管 費(fèi)：1.55元主力面積：142 銀行貸款：70%戶型面積配比： 3房：136.03143.93 75% 2房：102.66 15% 1房：52-55 10% 樓層規(guī)劃：14F商鋪 5-18F住宅 環(huán)境配套：國(guó)際學(xué)校、鹿峰中學(xué)、人力資源市場(chǎng)、 水上公園、樂購(gòu)、工行交通配套：127、16、18優(yōu)劣分析：優(yōu)：交通便利，地段好，一、二房房型 設(shè)計(jì)合理； 劣：大戶型所占比例大?？驮捶治觯豪ド绞袇^(qū)、上海、蘇州、出口加工區(qū)備 注：商業(yè)建筑面積：13330 辦公面積：8205；住宅面積：57210博悅

50、廣場(chǎng)博悅廣場(chǎng)（四）世貿(mào)（四）世貿(mào) 蝶湖灣蝶湖灣開盤日期：2007.5.12投資興建：世貿(mào)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)：香港王董建筑企劃銷售：世貿(mào)集團(tuán) 起 價(jià)：4500元/工地位置：柏廬路與中華園路交匯 單價(jià)范圍：45008500元/ 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 平均單價(jià)：5300-6800元/基地面積：72萬 樓層差價(jià)：50-80元/建筑面積：107萬 規(guī)劃戶數(shù)：6444戶建筑樓層：37F 售出戶數(shù)：4200戶左右層 高：3m 銷 售 率：75% 公攤面積：20% 綠 化 率：65% 店面面積：未定 容 積 率：1.05規(guī)劃面積：90170 物 管 費(fèi)：1.95元主力面積：138 銀行貸款：70%戶 型：2房 3房 4房

51、面 積：90109、138、170比 例：20%、65%、15% 樓層規(guī)劃：137F住宅 環(huán)境配套：國(guó)際學(xué)校、工行、 臺(tái)灣風(fēng)情街、國(guó)際星級(jí)酒店交通配套：127、16、18路優(yōu)劣分析：優(yōu)：開發(fā)商勢(shì)力大，生態(tài) 社區(qū)環(huán)境好 劣：靠312國(guó)道，晚車流量 大，較吵客源分析：主要為海外及上海客戶、昆山人備 注：商業(yè)建筑面積：13330 辦公面積：8205 住宅面積：57210 世貿(mào)世貿(mào) 蝶湖灣蝶湖灣價(jià)格分析：小高層及高層均價(jià)分別從3800元/平米6800元/平米，價(jià)格相 差較大。面積分析：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤多以高層為主，新城 域和匯杰雅苑均以90平米 以下的兩房小戶為主力戶型；博悅廣場(chǎng)和世貿(mào) 蝶湖灣則以 130

52、平米以上的三房大戶為主力戶型；銷售力分析：城南區(qū)域樓盤較多，緊靠市中心，項(xiàng)目多為大規(guī)模開發(fā)，內(nèi) 部規(guī)劃、自身配套相對(duì)齊全、完善，吸引了一批本地自住客 及外地投資客的關(guān)注，加上部分開發(fā)商極具品牌效應(yīng)，因 此，使各項(xiàng)目銷售狀況良好。城南板塊樓盤綜合分析城南板塊樓盤綜合分析本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目區(qū)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤區(qū)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤品牌樓盤：世貿(mào)品牌樓盤：世貿(mào) 蝶湖灣蝶湖灣該項(xiàng)目開發(fā)商“世貿(mào)集團(tuán)”實(shí)力雄厚，且項(xiàng)目生態(tài)社區(qū)環(huán)境良好，現(xiàn)房在售，消費(fèi)者的認(rèn)同度較高，規(guī)劃為商業(yè)辦公住宅等多種產(chǎn)品形態(tài)，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅。信譽(yù)樓盤：新城信譽(yù)樓盤：新城 域域該項(xiàng)目總規(guī)劃5期，一期已售罄，目前二期在售，以中小戶型為

53、主，價(jià)格相對(duì)較低，開發(fā)商信譽(yù)好，銷售上對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅。城南板塊綜合分析城南板塊綜合分析人口增長(zhǎng)勢(shì)必城市要擴(kuò)張，市政為了緩和市中心的居住壓力，每年都會(huì)針對(duì)性地炒熱某個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，城南已充分擁有昆山其它地方無法比擬的交通優(yōu)勢(shì)，一個(gè)現(xiàn)代化、便捷化的新生活圈已呈現(xiàn)在我們面前。不說這里聚集了最富活力的生產(chǎn)方式以及承載這種生產(chǎn)方式的兩大載體出口加工區(qū)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，單就這里來自五湖四海的成功人士的都市生活，就需要用都市性定位去匹配。這也是這一區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目注重購(gòu)物、休閑、辦公、商住一體化的原因，也促成了許多新項(xiàng)目誕生的理由。 而隨著城南板塊各項(xiàng)配套的投入開發(fā)和完善，以及市政的有力引導(dǎo)，

54、未來兩年，08-09年城南板塊勢(shì)必更為繁榮興旺。百利達(dá)觀點(diǎn)：抓住市場(chǎng)的產(chǎn)品空白點(diǎn)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，開創(chuàng)一個(gè)嶄新的產(chǎn)品領(lǐng)域，獨(dú)樹一幟的項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)理念，創(chuàng)造符合市場(chǎng)需求的房屋，占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)?！镜谌糠帧镜谌糠帧宽?xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目概況。項(xiàng)目SWOT分析。項(xiàng)目產(chǎn)品定位。昆山五金市場(chǎng)的集中地昆山五金市場(chǎng)的集中地朝陽(yáng)路一帶朝陽(yáng)路一帶 朝陽(yáng)路作為昆山婁江以南東西向主干道，一直未能全線貫通，對(duì)城市交通和周邊土地開發(fā)都產(chǎn)生了較大影響。為此我局于2007年7月向三家國(guó)內(nèi)外著名城市規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出邀請(qǐng)，進(jìn)行朝陽(yáng)西路概念性城市設(shè)計(jì)。 2007年8月，三家設(shè)計(jì)單位均按時(shí)完成并提交了規(guī)劃設(shè)計(jì)成果。我局于2007年8月

55、31日組織了本次邀標(biāo)評(píng)審會(huì)。由數(shù)位來自上海、蘇州的專家組成的專家組，通過投票最終確定新加坡CPG集團(tuán)新藝元規(guī)劃顧問有限公司為中標(biāo)單位，進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)。評(píng)審過程由市監(jiān)察局監(jiān)督評(píng)審過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證了評(píng)審工作的公平性和公正性。 此次邀標(biāo)評(píng)標(biāo)工作，我局嚴(yán)格嚴(yán)格省市相關(guān)規(guī)程進(jìn)行評(píng)審。通過邀標(biāo)能夠接觸各方信息，開拓視野，有利于體現(xiàn)規(guī)劃編制工作的全面性、綜合性，是提高規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理水平的有效手段。 摘自：昆山市規(guī)劃局“朝陽(yáng)路改造報(bào)告” 目前，聚集在朝陽(yáng)路、柏廬路的沿街老的機(jī)電五金產(chǎn)品市場(chǎng)，由于受到地理位置的影響，其發(fā)展空間受到限制，再加上市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)、物流等配套設(shè)施滯后，致使昆山五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展

56、緩慢，已經(jīng)滿足不了一個(gè)國(guó)際大市場(chǎng)的需要。 因此，建立基地、帶動(dòng)五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的提升，是昆山打造五金機(jī)電行業(yè)“航母”的重要策略。 目前，昆山有各類機(jī)電五金經(jīng)營(yíng)戶700多家。其中，朝陽(yáng)路和柏廬路的沿街分布了400多家，其他300多家分布在昆山市的各個(gè)角落。由于地處城市的繁華地段，發(fā)展空間有限，目前大部分是幾個(gè)商家共用一個(gè)商鋪。由于沒有正規(guī)的倉(cāng)儲(chǔ)、辦公及現(xiàn)代物流，也影響了市場(chǎng)的發(fā)展和產(chǎn)品的流通。 這些低檔商鋪無序的發(fā)展，致使朝陽(yáng)路、柏廬路這兩條繁華路段過多的承載了貨運(yùn)功能，致使交通秩序混亂，交通壓力日趨嚴(yán)重；沿街商鋪的無序發(fā)展同時(shí)也嚴(yán)重的影響了市容市貌。 因此，朝陽(yáng)路已成為政府重點(diǎn)改造的對(duì)象，

57、也將成為本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)機(jī)遇。 【項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目開發(fā)背景】一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況投資商港龍集團(tuán)、建偉物流、浙江廣廈 規(guī)模規(guī)劃建筑面積：約7萬平方米總投資：約2億元人民幣定位昆山首個(gè)集經(jīng)營(yíng)、商務(wù)辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、配套服務(wù)等功能于一體的大型五金機(jī)電物流中心昆山恒龍國(guó)際五金機(jī)電城 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目SWOT分析分析距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅42公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)92公里；滬寧高速公路、312國(guó)道、京滬鐵路穿城而過，蘇滬、 蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西、 東部，高速公路總里程將達(dá)100公里；距上海港60公里，距太倉(cāng)港40公里；吳凇江、婁江東流過境， 最大通航噸位30

58、0噸。 （一）區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)（一）區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)市政的大力支持，優(yōu)越的市場(chǎng)氛圍市政的大力支持，優(yōu)越的市場(chǎng)氛圍本項(xiàng)目是針對(duì)2007年昆山市政府對(duì)“朝陽(yáng)路改造”而規(guī)劃建造的昆山首席五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)，因此，昆山市政府對(duì)該項(xiàng)目非常重視和關(guān)心。目前，國(guó)內(nèi)五金機(jī)電市場(chǎng)空前繁榮，全國(guó)需求十分龐大，尤其是江蘇地區(qū)，巨大的需求量需要一個(gè)多功能的、綜合性較強(qiáng)的五金機(jī)電貿(mào)易基地。因此，本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，其發(fā)展前景廣闊，將提升昆山及周邊地區(qū)五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的整體水平。（二）投資優(yōu)勢(shì)（二）投資優(yōu)勢(shì)昆山首席綜合性五金機(jī)電交易市場(chǎng)昆山首席綜合性五金機(jī)電交易市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約7萬平方米，其中用于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的占3.6

59、萬平米（另有約1.2萬方為政府預(yù)留土地）。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)形成后，進(jìn)駐商家約為300家，同時(shí)也將吸引周邊地區(qū)如太倉(cāng)、上海、蘇州等地的五金機(jī)電相關(guān)企業(yè)來昆進(jìn)行投資和設(shè)點(diǎn)。本項(xiàng)目將是昆山唯一一個(gè)規(guī)模最大、多功能性和綜合性最強(qiáng)的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，也將成為促進(jìn)昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一新的增長(zhǎng)點(diǎn)。（三）規(guī)模優(yōu)勢(shì)（三）規(guī)模優(yōu)勢(shì)完善功能分區(qū)：產(chǎn)品展示區(qū)、交易區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和物流區(qū)完善配套設(shè)施：批發(fā)零售、品牌展覽、信息交流、商務(wù)會(huì)議、 教育培訓(xùn)、工商稅務(wù)、金融服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、 餐飲娛樂及市場(chǎng)特有的信用品牌擔(dān)保服務(wù)、 龐大的電子商務(wù)服務(wù)等功能一體。（四）配套優(yōu)勢(shì)（四）配套優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目具有天時(shí)地利的先天優(yōu)勢(shì)，位處昆山

60、產(chǎn)業(yè)聚集地和交通樞紐地帶，且目前，五金市場(chǎng)尚未形成規(guī)模，市場(chǎng)尚未成熟，發(fā)展空間巨大。2、本項(xiàng)目是針對(duì)昆山市政府對(duì)“朝陽(yáng)路改造”實(shí)施的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有無可比擬的政府資源，以及城南立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。3、本項(xiàng)目規(guī)模大，投資大，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，以國(guó)際行業(yè)水準(zhǔn)打造昆山首席綜合性五金機(jī)電交易市場(chǎng)，必將引起本地和周邊地區(qū)五金企業(yè)采購(gòu)商的極大關(guān)注。優(yōu)勢(shì)總結(jié)優(yōu)勢(shì)總結(jié)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)種類匱乏，人氣集聚受到限制周邊配套設(shè)施不夠完善，缺乏安逸的居住氛圍客戶對(duì)本區(qū)域目前的現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)缺乏認(rèn)同感項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)由政府規(guī)劃開發(fā)的利好因素，必然會(huì)刺激項(xiàng)目及周邊 商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，必會(huì)帶來區(qū)域快速發(fā)展而使人氣上升客戶資源