房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控PPT

1、中國樓市將走向何方 二、樓市宏觀調(diào)控背景一、概論 三、樓市調(diào)控十年歷程及現(xiàn)狀 四、樓市調(diào)控政策評析 五、關(guān)于樓市的幾點建議目 錄CONTENTS 六、小組成員觀點 Part 1概論概論宏觀調(diào)控的定義v 宏觀調(diào)控（簡稱宏調(diào)）是政府實施的政策措施以調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的運行。v 樓市宏觀調(diào)控，指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。Part 2樓市宏觀調(diào)控背景樓市宏觀調(diào)控背景（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟環(huán)境v自2001年以來，隨著居民生活水平提高，居民消費結(jié)構(gòu)

2、升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，工業(yè)化進程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，使中國經(jīng)濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長周期。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長，帶動整個固定資產(chǎn)投資快速增長。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長53%，經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運輸供應(yīng)緊張，居民消費品價格指數(shù)(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國經(jīng)濟運行出現(xiàn)偏熱的跡象。（二）房地產(chǎn)業(yè)制度改革與政策調(diào)整v第一，1998年城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進，有關(guān)住房的分配、供應(yīng)、市場、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個體系的改革全面啟動，取消了實行40余年的住房福利分配

3、制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場化，調(diào)動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。第二，國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持，從供求兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從“九五”初期開始，為擴大國內(nèi)需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。同時作為經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，國家對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展給予包括放寬商業(yè)住房信貸規(guī)?？刂?，實行預(yù)售房制度，整頓取消部分行政事業(yè)性收費項目等政策支持，促進了房地產(chǎn)業(yè)快速增長。（三）社會背景v較好的經(jīng)濟環(huán)境，創(chuàng)造了更多的住房需求，一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房，

4、二是城市居民生活水平提高，對居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求，三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求，四是大量社會資金將房產(chǎn)作為投資品所產(chǎn)生的需求。Part 3樓市調(diào)控十年歷程及現(xiàn)狀v 第一次肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行，廣州（樓盤）、深圳、海南（樓盤）等城市吹響房地產(chǎn)開發(fā)號角，社會貸款充裕，房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出，這一時代很快結(jié)束。v 第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消，對商品房價格管制取消，預(yù)示著房地產(chǎn)全面啟動市場化改革。2002年有央行降息、土地招拍掛制

5、度出臺等。此后雖不斷有政策打壓，但房地產(chǎn)市場始終保持快速發(fā)展，直到2008年，金融危機刺破市場過熱泡沫。（一）樓市調(diào)控十年歷程v 第三次寬松始于2008年末。為應(yīng)對市場下行，“降息降稅降首付”等系列組合拳打出，房地產(chǎn)再次迎來寬松政策環(huán)境。從2009年到2014年上半年，房地產(chǎn)市場始終保持快速增長，市場規(guī)模屢創(chuàng)新高。v 第四次2014年“930新政”的出臺，即被認為是第四次大寬松開啟。去年以來，監(jiān)管層又連續(xù)發(fā)布松綁樓市政策，并持續(xù)至今，雖然政策環(huán)境類似，但市場基本面已發(fā)生巨變。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志的說法，經(jīng)過連續(xù)多年的房地產(chǎn)投資高速增長，我國房地產(chǎn)市場已從短缺迅速走向過剩。 （二）樓市

6、調(diào)控現(xiàn)狀v 一、北京均價：32131元/v 二、上海均價：31670元/v 三、深圳均價：30615元/v 四、三亞均價：25046元/v 五、廈門均價：18747元/v 六、廣州均價：18484元/v 七、杭州均價：18208元/v 八、福州均價：15569元/v 九、溫州均價：14870元/v 十、南京均價：13877元/Part 4樓市調(diào)控政策結(jié)果評析（一）獨立經(jīng)濟學(xué)家：謝國忠v 日前，謝國忠在廈門大學(xué)EMBA鼓浪嶼名家論壇上發(fā)表當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟前景與展望主題演講，當(dāng)談到房地產(chǎn)領(lǐng)域時，謝國忠拋出千萬別買房子，有空房子趕快賣掉的觀點。v 謝國忠指出，目前市場形勢有點轉(zhuǎn)變，如果以房價與收入比算的

7、話，中國的房價在全世界是最高的，香港的房價也高，但是房價收入比是15倍，而發(fā)達國家只有6倍，但是中國的北京、上海最高已經(jīng)達到二三十倍。v 買房子的話考慮兩個方面，第一是租得出去的房子才考慮，第二是考慮房租回報率。中國沒有那么多人，人口下降，那么房地產(chǎn)一去不復(fù)返，房價永遠是下降的，2020年已經(jīng)不遠了，2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，現(xiàn)在沒有必要去買房子冒險，不要做發(fā)財?shù)膲?，現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心。（二）SOHO中國董事長：潘石屹v 潘石屹日前表示，如果政府沒有太離譜的干預(yù)，中國房價暴漲的可能性幾乎不存在。從政府到開發(fā)商再到購房者，所有人的心態(tài)都應(yīng)該放松：“不要再

8、鼓吹還有更嚴厲的政策，更嚴厲的政策針對什么？就是房價的更快上漲?！眝潘石屹指出，現(xiàn)在不是房子非常短缺的年代，現(xiàn)在開發(fā)商建房能力、土地儲備能保證未來一段時間內(nèi)的市場供應(yīng)。（三）中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院v 其最新在北京發(fā)布的研究報告稱，今年上半年中國房地產(chǎn)市場銷售增長明顯，開發(fā)企業(yè)投資信息有所恢復(fù)，土地市場明顯升溫。預(yù)計下半年成交量可能在小幅振蕩中逐步上升，房價仍會穩(wěn)步上升，個別城市還會較快增長。v 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州、深圳、天津、蘇州、重慶、青島等城市住宅成交面積均超過一倍左右。同時，新增供應(yīng)下降明顯，北京、成都、武漢、深圳等地市場存量消化迅速。部分城市四月下旬以來漲幅加快。6

9、月，3全國35個大中城市中有28個住宅價格環(huán)比上漲。v 報告預(yù)計，隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計企業(yè)將在下半年加大投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長。同時，由于市場需求仍然較為旺盛、購房者對住房保值增值的預(yù)期，以及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計下半年房價仍會穩(wěn)步上升，個別新增供應(yīng)不足的城市可能會有較快增長。今年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。Part 5關(guān)于樓市的幾點建議（1）政府應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行正確定位 v目前，我國經(jīng)濟的成長正處于溫飽型到小康型的轉(zhuǎn)變階段，客觀上要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足經(jīng)濟發(fā)展和人民生活對房地產(chǎn)

10、產(chǎn)品的需求，才能建立起合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)生活資料生產(chǎn)和生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。（2）政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場的信息公開制度 v 目前我國房地產(chǎn)市場存在著信息不公開、不透明的一系列問題，開發(fā)商發(fā)布不實價格和銷售情況，惡意哄抬房價，對消費者造成了嚴重的利益損害。而消費者要是想搜集有關(guān)商品房價格方面的真實信息，存在諸多困難。因此，政府有必要利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，及時地發(fā)布房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)購房者作出合理的決策。同時，政府部門也能根據(jù)信息加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場的走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，提高調(diào)控措施的的針對性和有效性。（3）政府應(yīng)切實加強土地監(jiān)管，確保有序

11、競爭 v停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，同時加大對土地處置力度，也要盡快制定和完善我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，有防止過度競爭;既促進房地產(chǎn)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序進行。（4）政府運用法律手段為市場健康發(fā)展保駕護航 v在某種意義上，也就是說只有各利益主體都要依法行事和辦事，各利益主體的正當(dāng)權(quán)益，得到保障，房地產(chǎn)也才能保持持續(xù)、健康的發(fā)展。因此，政府在主導(dǎo)房地產(chǎn)改革及住房制度改革的過程中，要將廣大人民群眾的住房需求作為改革的首要目標(biāo)，并通過制定一系列法律、法規(guī)來確保其改革目標(biāo)的順利實現(xiàn)。（5）政府適

12、度運用經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場 v在一般情況下，政府對市場進行調(diào)控，主要是運用經(jīng)濟手段，包括財政政策、金融政策、稅收等政策。通過稅收杠桿也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需，通過對建設(shè)經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額水稅率，進而達到供需平衡。Part 5小組成員觀點 v居者有其屋是老百姓生活的重要保居者有其屋是老百姓生活的重要保障，當(dāng)前，由于某些原因，房地產(chǎn)障，當(dāng)前，由于某些原因，房地產(chǎn)成為了一些投機者爭相進入的投資成為了一些投機者爭相進入的投資領(lǐng)域，從而使許多真正有需要的公領(lǐng)域，從而使許多真正有需要的公眾被拒之門外，望眾被拒之

13、門外，望“房房”興嘆，誠興嘆，誠然，高房價確實能為國家?guī)硐踩巳?，高房價確實能為國家?guī)硐踩说呢斦杖?、為一部分人帶來暴利的財政收入、為一部分人帶來暴利，并形成表面的市場繁榮，但這種，并形成表面的市場繁榮，但這種泡沫經(jīng)濟一旦破滅，給社會帶來損泡沫經(jīng)濟一旦破滅，給社會帶來損失也是不可估量的，因而，對樓市失也是不可估量的，因而，對樓市實施更為嚴厲的調(diào)控政策使得房價實施更為嚴厲的調(diào)控政策使得房價維持較為溫和的狀態(tài)是政府監(jiān)管部維持較為溫和的狀態(tài)是政府監(jiān)管部門不可推卸的責(zé)任，也是普通百姓門不可推卸的責(zé)任，也是普通百姓殷切的期望，最后，我們希望在未殷切的期望，最后，我們希望在未來某一天，房子不會成為普通人難來某一天，房子不會成為普通人難以消費的奢侈