房地產(chǎn)開發(fā)公司成本部管理制度與流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司成 本部管理制度與流 程房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度成本部1、成本部職能。成本部管理職能是在房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、發(fā)包 和項目施工階段，將房地產(chǎn)開發(fā)成本控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證項 目建設(shè)過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和經(jīng)濟 效益。2、工作原則。2.1、正直忠誠，公正廉潔原則。2.2、實事求是，精細(xì)精準(zhǔn)原則。2.3、嚴(yán)格保密原則。2.4、最大限度節(jié)約公司成本原則。3、成本部職責(zé)和工作流程。3.1、項目策劃階段 。3.1.1、項目策劃階段職責(zé) 。負(fù)責(zé)協(xié)助市場策劃部完成項目可行性研究報告。依據(jù)項目定位和 歷史造價數(shù)據(jù)、造價指標(biāo)等編制項目投資成本估算，

2、項目成本利潤 分析等。為項目決策、籌集資金和控制造價提供依據(jù)。3.1.2、項目策劃階段工作流程。3.1.2.1、結(jié)合工程技術(shù)部對項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分 析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各 個項目的成本指標(biāo)。3.1.2.2、依據(jù)關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、土地規(guī)劃指 標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，該地區(qū)類似項目成本造價指標(biāo)，市場同 類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息編程項目可行性分析估算成本 報告。3.1.2.3、項目有多方案需要比較的項目，成本部應(yīng)對各方案的成 本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。3.2、項目規(guī)劃和設(shè)計階段 。3.2.1、項目規(guī)劃和設(shè)計階段職責(zé)

3、。負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計階段編制限額設(shè)計成本目標(biāo)，組織成本部、工 程部、市場營銷部等部門對規(guī)劃設(shè)計進行優(yōu)化討論，提出合理優(yōu)化 建議。完成設(shè)計階段建安成本的概算，編制項目目標(biāo)成本。3.2.2、項目規(guī)劃和設(shè)計階段工作流程 。3.2.2.1、成本部須組織工程技術(shù)、營銷策劃部對規(guī)劃方案進行研討， 對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議；3.2.2.2、規(guī)劃方案設(shè)計完成后，成本部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設(shè)計完成成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議。3.2.2.3、成本部將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成技術(shù)設(shè)計階段的成

4、本限額設(shè)計初步建議；3.2.2.4、成本部組織召集公司相關(guān)人員討論技術(shù)設(shè)計階段的成 本限額初步建議，充分溝通，審批后作為技術(shù)設(shè)計階段的成本限 額；3.2.2.5、技術(shù)設(shè)計完成并提交后，成本部須組織編制項目成本概算，概算依據(jù)技術(shù)圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度 不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格；3.2.2.6、編制施工圖限額設(shè)計成本控制建議書，要求具體如 下：成本部根據(jù)項目成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)

5、書、初步方案 及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè) 計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議； 對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工 圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點；3.3、項目招投標(biāo)和合同簽訂階段 。3.3.1、項目招投標(biāo)和合同簽訂階段職責(zé) 。成本部負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件、招標(biāo)控制價（或標(biāo)底），組織設(shè)施招標(biāo)公 告、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo)通知書等招投標(biāo)工作。參與各類合同 編制，洽談、簽訂工作。3.3.2 、項目招投標(biāo)和合同簽訂階段工作流程 。3.3.2.1、依據(jù)設(shè)計施工圖及項目技術(shù)文件，編制施工圖預(yù)算及招標(biāo)控 制價（或標(biāo)底）；3.3.2.2

6、、依據(jù)項目招標(biāo)要求編制招標(biāo)文件、發(fā)出招標(biāo)公告并對招標(biāo)文 件進行答疑澄清、投標(biāo)資格審核、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知3.3.2.3、依據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)通知書，與中標(biāo)人簽訂施工合同；參與 合同的編制、洽談、修改、補充和簽訂工作；3.4、項目施工階段。3.4.1、項目施工階段職責(zé) 成本部負(fù)責(zé)項目施工階段的成本控制和管理工作。負(fù)責(zé)審核工程進度 款、審核工程設(shè)計變更簽證單、審核工程經(jīng)濟簽證、審核工程認(rèn)質(zhì) 認(rèn)價材料價格、審核工程竣工結(jié)算、編制月變動成本報表，技術(shù)經(jīng) 濟資料整理歸檔。3.4.2、項目施工階段工作流程3.4.2.1、工程進度款審核工作流程 當(dāng)項目工程形象進度到達合同約定節(jié)點后，由項目承包人向項

7、目監(jiān) 理部申報 工程進度款支付申請表 （一式五份），項目監(jiān)理部收到 申請后對承包人本期施工完成的工程進行全面的審核，包括工程 的進度、質(zhì)量、安全、文明施工、申請付款金額、付款計算書 等。滿足付款條件時，在 3 日內(nèi)簽署付款意見并上報公司項目經(jīng) 理部。不滿足付款條件時將其駁回重審。公司項目經(jīng)理部收到監(jiān)理工程師報送的進度款支付申請后，對承包 人申報的工程的進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算書 等進行核實和審核，對監(jiān)理部簽署的意見進行核實。滿足付款條 件時，在 5 日內(nèi)簽署付款意見并上報公司成本部。不滿足付款條 件時駁回重審。成本部收到項目經(jīng)理部的進度款支付申請后，對承包人申報的工程 進度、質(zhì)

8、量、安全文明、申請付款金額及計算式進行核實和審 核。情況滿足付款條件的，結(jié)合監(jiān)理部和公司項目經(jīng)理部意見， 確定工程應(yīng)付工程款金額，并在 7 日內(nèi)簽署付款金額和意見上報 公司總經(jīng)理審批。情況不滿足付款條件時駁回重審。（另外，公 司會計部每月將施工工地繳納水電費發(fā)票復(fù)印件（兩份）報送成 本部，成本部存檔一份，送承包人一份。承包人在計算進度款時 應(yīng)扣除水電代繳費用。）公司總經(jīng)理收到成本部簽署的進度款支付申請后，對工程進度款支 付申請進行審批，同意付款的情況下， 5 日之內(nèi)簽署批準(zhǔn)下發(fā)公 司成本部。如有問題駁回重審。公司成本部收到總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)的進度款支付申請后，內(nèi)部存檔一 份，其余送公司會計部一份，

9、返還監(jiān)理部、項目部、承包人各一 份。公司會計部收到批準(zhǔn)后的進款支付申請后，進入進度款撥付流程。3.4.2.2、工程設(shè)計變更簽證單審核工作流程 工程設(shè)計變更單文件統(tǒng)一由公司工程技術(shù)部發(fā)出（無論是設(shè)計提出 的變更，還是承包人提出的變更），發(fā)送公司成本部一份、項目 經(jīng)理部一份、監(jiān)理部一份、承包人一份，發(fā)出文件必須要求收到 文件部門在文件收發(fā)薄上簽字確認(rèn)，防止工程未及時變更時以未 收到變更文件為理由推卸責(zé)任。工程設(shè)計變更實施完成后 5 天內(nèi)（屬于隱蔽工程的，在隱蔽工程隱 蔽前），承包人應(yīng)督促現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表驗收，驗收合格后報 送設(shè)計變更簽證單 （一式四份）給項目監(jiān)理部。對于工程設(shè)計變 更涉及到費用減

10、少的，承包人也必須按規(guī)定報送，否則公司成本 部自動核算費用減少金額，承包人視為認(rèn)可。工程變更實施后超 過 5 天未報送的，或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽未報送的，視承包人已 經(jīng)放棄該部分費用，公司不再予以認(rèn)可。項目監(jiān)理部收到承包人報送的設(shè)計變更簽證單，在2 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設(shè)計變更是否實施完成，完成的質(zhì)量 是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確 符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽 署意見報送項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送的設(shè)計變更簽證單后，在 3 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設(shè)計變更是否實施完成，完成的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問 題則簽署意見報