2010年上半年鄭州市房地產市場運行情況及下半年展望

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上2010年上半年鄭州市房地產市場運行情況及下半年展望鄭州房地產網HTTP:/WWW.ZZFDC.GOV.CN    ( 日期：2010-07-29)2010年上半年鄭州市房地產市場運行情況及下半年展望鄭州市住房保障和房地產管理局 （2010年7月）      2010年上半年，鄭州市房地產市場商品房供應與銷售、二手房交易量呈現同比上漲態(tài)勢，新“國十條”出臺后，商品房與二手房交易面積漲幅開始下降，6月份房價環(huán)比出現回落趨勢。    

2、  一、2010年上半年鄭州房地產市場運行基本情況      1、房地產開發(fā)投資情況      上半年，鄭州房地產開發(fā)投資增長加速。全市房地產開發(fā)前6個月累計完成投資288.2億元，同比增長59.2%，占全省投資總額35.7%，占全市城鎮(zhèn)固定資產投資25.5%；其中住宅開發(fā)投資完成額217.3億元，同比增長52.3%。      2、商品房交易情況      針對2009年以來商品房市場

3、供需失衡的情況，通過政府職能部門促投資、促開工、促投放，使商品房市場投放量從3月份起有所放大，5月份市場投放量首次超過銷售量。上半年，鄭州市區(qū)商品房批準預售面積450.28萬平方米，同比增長73.28%；其中商品住宅批準預售面積350.61萬平方米，同比增長55.81%。鄭州市區(qū)商品房銷售面積525.97萬平方米，同比增長8.03%；其中，商品住宅銷售面積442.41萬平方米，同比增長8.18%。自2009年底國家對房地產市場進行調控以來，鄭州市商品房銷售量增速逐漸趨緩。尤其是新“國十條”的出臺，使5月份商品住宅的銷售量環(huán)比增幅下降了36.99%,6月份環(huán)比雖然有所回升,但同比仍然下降了26.

4、66%。價格方面，上半年鄭州市區(qū)商品房銷售均價為5536元/平方米，同比上漲16.57%；其中商品住宅銷售均價為5085元/平方米，同比上漲14.09%。相比較房地產一線城市而言，鄭州房地產市場的投資投機現象不明顯，房價受政策的影響較小。圖表1  2010年上半年鄭州房地產市場運行情況指標單位2010年上半年同比%商品房投放面積萬平方米450.2873.28%    其中：商品住宅萬平方米350.6155.81%商品房銷售面積萬平方米525.978.03%    其中：商品住宅萬平方米442.418.18%商品房銷售均價元/

5、平方米553616.57%    其中：商品住宅元/平方米508514.09%二手房交易面積萬平方米118.3718.89%    其中：二手住宅萬平方米115.517.52%二手房交易價格元/平方米394727.78%    其中：二手住宅元/平方米388527.84%      3、二手房交易情況      上半年，鄭州市區(qū)二手房交易面積為118.37萬平方米，同比增長18.89%；其中，二手住宅成交面

6、積115.5萬平方米，同比增長17.52%。二手房月度交易面積呈波動趨勢，其中，5、6月份的環(huán)比增幅分別為-17.95%和-16.56%。上半年鄭州市區(qū)二手房交易均價為3947元/平方米，同比上漲27.78%；其中二手住宅交易均價為3885元/平方米，同比上漲27.84%。      4、保障性住房完成情況      截至2010年6月底，全市已累計有18303戶低收入住房困難家庭享受到了廉租住房政策，發(fā)放租賃住房補貼7806.14萬元。全市廉租住房在建項目18個，在建面積31.71萬平方米。今

7、年以來，我市已有9個廉租住房項目陸續(xù)開工建設，總建筑面積為9.08萬平方米，已完成全年新開工目標任務的60.53%。2010年1至6月，累計新開工經濟適用住房面積已達到103.1萬平方米，竣工面積72.41萬平方米，分別完成年度目標的68.73%、72.41%。      二、2010年上半年鄭州房地產市場特點      1、商品房投放明顯增加      2010年上半年，我市商品房供應逐月上升，商品房投放面積由元月份的38.14萬平方米增至6月

8、份的107.35萬平方米。供應量的增加主要是隨著施工進度的推進，去年開工和續(xù)建的項目在2010年陸續(xù)進入市場。下半年還會有更多的房地產項目進入市場，將徹底緩解我市房地產市場自去年以來供應量不足的局面。圖表2  2010年上半年商品房投放情況       2、商品房銷售呈現波動      受市場預期和國家調控政策多重因素的影響，2010年上半年我市商品房各月份銷售量呈現波動態(tài)勢。3、4月份，鄭州商品房銷售量均超過百萬平方米；到了5、6月份，國家調控政策對市場交易行為產生了較為明顯的效應，

9、月度銷售面積分別下降至73.04萬平方米和75.51萬平方米，降幅在3成左右。 圖表3  2010年上半年商品房銷售情況      3、商品房可售面積有所回升      2009年鄭州房地產市場呈現出商品房累計可售面積持續(xù)下降的態(tài)勢，可售商品房源從2009年初的900.16萬平方米下降至2009年底的465.48萬平方米。2010年4月底，我市商品房市場的累計可售面積降至347.73萬平方米的歷史最低點。5月份后，受市場供應量持續(xù)增加和商品房銷售出現滯緩的雙重影響，我市商品房

10、累計可售面積開始回升。6月底商品房可售房源面積達到396.81萬平方米，基本恢復至年初的水平。圖表4  2010年上半年各月底商品房累計可售面積情況      4、區(qū)域和非住宅類商品房拉升房價      2010年上半年，鄭州的商品房銷售價格與全國二三線城市一樣，房價水平呈現出兩位數的上漲。從各區(qū)域看，鄭東新區(qū)今年上半年商品房銷售均價達到7154元/平方米，繼續(xù)領跑全市房價；其中商品住宅銷售均價為6248元/平方米，高出全市平均水平1163元/平方米，商品住宅銷售均價漲幅17.64%，

11、高于全市商品住宅價格漲幅3.55個百分點。圖表6  2010年上半年各行政區(qū)商品房銷售價格情況      從分類物業(yè)的價格情況看，呈現出非住宅銷售價格大漲，而商品住宅的銷售均價出現回落的跡象。6月份非住宅的銷售均價達到9854元/平方米，環(huán)比漲幅達40.99%，而商品住宅銷售價格為5419元/平方米，環(huán)比下跌了1.58%。非住宅類商品房銷售價格的上漲，一方面是受個別項目銷售價格拉動的影響，同時，受此次針對住宅市場調控政策的影響，一部分投資住宅的資金轉向了非住宅。圖表5  2010年上半年商品房銷售價格走勢 

12、0;    5、二手房市場與商品房走勢相同      2010年上半年，鄭州二手房市場與商品房市場一樣呈現出起伏的態(tài)勢。受2009年下半年政策效應的影響，2010年初二手房市場進入觀望期，加上年初是二手房交易的淡季，致使2月份二手房的成交面積僅為10.62萬平方米。到了3、4月份，二手房市場與商品房市場的聯動效應凸顯，二手房交易面積分別為18.67萬平方米、27.31萬平方米，市場交易量大幅增加。隨著調控政策的出臺，二手房市場的政策敏感度較強，5、6月份交易量有所回落。價格方面，二手房交易價格與商品住宅價格走勢相同

13、，經過了4、5月份的快速上漲之后，6月份出現小幅回落的勢頭。圖表10  2010年上半年二手房交易及價格情況      三、2010年下半年鄭州房地產市場展望      1、市場供應總量將會有較大幅度增長      在鄭州市2010年的土地供應計劃中，鄭州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。另外，根據調查顯示，全年的住宅供應量可達到1400萬平方米，其中新增住宅供應量約為1100萬平方米，供求失衡局面將會有較

14、大改觀。同時，在政策影響下，市場需求受到一定程度的抑制，尤其是投資投機性需求將受到嚴厲打擊，未來商品房的銷售量可能出現回落，但自住和改善性需求仍然是市場需求的主導方向，也是政府鼓勵方向。因此今年下半年鄭州商品房供應量還會保持一定量的增長，商品房的累計可售面積將繼續(xù)呈恢復性增長。      2、房價不會出現大幅波動      鄭州商品房供應量的持續(xù)增長和累計可售面積的增加，使鄭州商品房市場供不應求的局面已經發(fā)生質的轉變，緩解了去年以來因供求關系緊張帶來的房價上漲壓力。然而，從今年上半年新建商品住宅

15、的投放價格看，投放價格在6000-8000元/平方米的比重達到27.07%，較去年同期提高了25.48個百分點，可以看出未來鄭州樓市仍有價格上漲的驅動。綜合各方面因素，我們認為目前在國家宏觀調控的大環(huán)境下，房價已缺乏大幅拉升的動力，但也不會出現房價大幅下跌的局面，下半年鄭州房價會在目前的房價水平上小幅波動。      3、二手房市場將先抑后揚      受國家宏觀調控影響，目前二手房的買方出現了購房遲疑，而賣方將可能由售轉租。預計今后半年左右鄭州的二手房交易量將出現一定程度的萎縮，到4季度后二手

16、房交易有可能隨著需求的增長而出現恢復性回升。      4、房地產市場開發(fā)經營秩序進一步得以治理和規(guī)范      為抑制部分區(qū)域、部分項目房價過快上漲苗頭，規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管，從年初開始，市房管局陸續(xù)制定并出臺了一系列配套政策，進一步規(guī)范商品房預（銷）售行為，對商品房實行明碼標價制度。同時，加強對房地產市場的檢查監(jiān)管力度，對出現問題的樓盤通過新聞媒體進行曝光，對穩(wěn)定鄭州房地產市場起到了積極作用。今后，將繼續(xù)加大對開發(fā)企業(yè)和中介代理機構的監(jiān)管，加大對違規(guī)行為的查處力度，凈化市場環(huán)境。      5、鄭州房地產市場將持續(xù)健康發(fā)展