房產(chǎn)贈與程序及稅費

1、房產(chǎn)贈與程序及稅費辦理房屋贈與手續(xù)必須經(jīng)過以下程序：一、贈與人與受贈人簽訂房屋贈與的書面合同，即贈與書。贈與書的主要內(nèi)容為：1、贈與人與受贈人的姓名、性別、出生日期和家庭住址；2、贈與人與受贈人的關(guān)系；3、贈與的理由；4、被贈與標的物的名稱、數(shù)量和基本狀況、坐落地點；5、贈與人對贈與行為的意思表示；6、贈與人在贈與書上簽名或蓋章、簽名日期。二、辦理公證。根據(jù)司法部、建設部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知的規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。辦理贈與公證由贈與人住所地或贈與行為發(fā)生地公證處受理。贈與不動產(chǎn)的，也可由不動產(chǎn)所在地公證處受理。辦理贈與公證申情人應提交下列證件和材料：1、贈與人的身份證件（

2、居民身份證、戶口簿、護照、通行證復印件）；2、贈與書；3、贈與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等；4、贈與物為共有財產(chǎn)的，應提供共有人同意將財產(chǎn)贈與他人的書面意見；贈與物為集體所有的，應提交該集體組織成員同意贈與的書面意見；贈與物為全民所有的，應提交國有資產(chǎn)管理部門批準贈與的文件；三、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當事人到房地產(chǎn)管理機構(gòu)申請變更登記，應提交下列證件：1、房屋贈與申請表；2、房屋權(quán)屬證書（房屋共有的提供共有權(quán)證）；3、房屋戶型平面圖；4、房屋贈與公證書；5、贈與人及受贈與人身份證或戶口復印件（與原件核對）；6、契稅收據(jù)四、贈與人將房屋交付受贈人。這里的交付要以辦理房屋產(chǎn)權(quán)

3、轉(zhuǎn)移登記為準。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當事人之間訂立了書面贈與合同，贈與人已將原房屋產(chǎn)權(quán)證交給受贈人的，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第128條規(guī)定，也應當認定贈與成立，然后補辦過戶手續(xù)。五、贈與稅費1、房地產(chǎn)價值評估費用；檔次標的總額(萬元)累進計費率文件依據(jù)1100以下(含100)5京價(房)字1997第419號2101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.12、贈與公證費：按受益額的2收取，最低收取200元；3、契稅:成交價1

4、.5%；4、印花稅:成交價0.05%；5、權(quán)證印花稅：5元每本；6、房產(chǎn)登記費：100元。你好，公證費，和繼承權(quán)公證一樣，房屋贈與的公證費收取的比例也是受益總額的2%，但不低于200元。 近日，總局發(fā)布了財政部、國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知（財稅200978號）文件以及財政部國家稅務總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知（財稅2009111號）文件，對個人贈與房屋個人所得稅及營業(yè)稅相關(guān)免稅及應稅規(guī)定進行明確，本文僅從稅收負擔的角度對個人之間轉(zhuǎn)讓與受讓、贈與與受贈房屋哪種方式更劃算做一簡要分析。轉(zhuǎn)讓人與贈與人的比較（一）轉(zhuǎn)讓人營業(yè)稅，根據(jù)關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營

5、業(yè)稅政策的通知（財稅2008174號）文件規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營業(yè)稅。土地增值稅，財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號）文件規(guī)定：2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人所得稅，根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。但有如下兩方面的優(yōu)惠：首先是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后

6、1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)繳納。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。個人出售住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳人國庫。 其次是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅?！白杂?年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。印花稅，根據(jù)財稅2008137號文件規(guī)定：2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。注意，上述優(yōu)惠均是針對個人住房而言，對個

7、人出售商業(yè)用房取得的所得，應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。（二）贈與人營業(yè)稅，2009年1月1日起實施的營業(yè)稅條例實施細則第五條第一款規(guī)定：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，應征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對單位無償贈送視同應稅行為征收營業(yè)稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)也納入其中，但財稅2009111號文件對個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的情形此做了如下的規(guī)定：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)

8、義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務機關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。對于應稅的其他情形，根據(jù)營業(yè)稅條例實施細則第二十條的規(guī)定順序確定其營業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天為納稅人發(fā)生時間。土地增值稅，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第二條的規(guī)定，個人以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。個人所得稅，根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財稅200978號文件規(guī)定，同營業(yè)稅的政策規(guī)定一樣，對四種情形下當事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的

9、贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應的所得的，因此，也不用繳納個人所得稅。印花稅，根據(jù)印花稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個人之間房產(chǎn)的贈與所立的書據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應按萬分之五的稅率于書立時貼花。受讓人與受贈人的比較流轉(zhuǎn)稅，無論是受讓人還是受贈人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅。個人所得稅，受讓人，并沒有征收個人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個人所得稅。受贈人，根據(jù)財稅200978號文件以及國家稅務總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知（國稅發(fā)2009121號）文件規(guī)定

10、，不予征稅的四種情形與上述贈與人的規(guī)定基本相同。對四種免稅情形外的受贈人，因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。具體應納稅所得額為：房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。對受贈后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時的稅務處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈與人相同。契稅，轉(zhuǎn)讓人，根據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號）文件規(guī)定，對個人首次

11、購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。受贈人，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006144號）文件規(guī)定，關(guān)于個人無償贈與不動產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題規(guī)定：對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。當然，以上的比較僅從稅負角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈與時的人情關(guān)系等因素，但如果個人在處置房產(chǎn)時還是可以根據(jù)具體情況來進行測算，而且要從長遠考慮，以規(guī)避稅收負擔。簡而言之：以前，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予，不管直系親屬還是陌生人之間，都要征收個稅，這次國稅總局發(fā)文明確，直系親屬贈予房產(chǎn)免征稅，而陌生人之間贈予房產(chǎn)征20%個稅，目的是打擊市場偷逃稅的行為。對受贈人無償受贈房屋征收個稅時，其應納稅額為房產(chǎn)贈予合同上標明的贈予房屋價值減除贈予過程中受贈人支付相關(guān)稅費后的余額。贈予合同標明的房屋價值明顯低于市場價或贈予合同未標明房屋價值的，稅務機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價或其他合理方式確定受贈人的應納稅額。按照現(xiàn)行的稅費制度，個人或單位贈予不