房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題

1、2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題一、 單項(xiàng)選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） 1、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益C直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)2、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（ ）的重視A各異性 B適應(yīng)性 C相互影響性 D專業(yè)管理依賴3、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）特征的表達(dá)中，不正確的是（ ）A有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理 B收入現(xiàn)金流的主要部分 分

2、配給了股東C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D投資流動(dòng)性好4、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）A4.42% B8.11% C8.13% D9.54%5、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B人口數(shù)量也結(jié)構(gòu)C土地資源狀況 D建筑技術(shù)進(jìn)步6、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為( )房地產(chǎn)平均價(jià)格 房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格7、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上是（ ）波動(dòng)的趨勢(shì)。A向

3、下 B平穩(wěn) C不穩(wěn)定 D向上8、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的階段為（ ）階段A租金增長(zhǎng)率上升 B新增供給小余新增需求C新開(kāi)工項(xiàng)目增加 D租金增長(zhǎng)率下降9、將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作A投資機(jī)會(huì)選擇于決策分析階段 B前期工作階段C建設(shè)階段 D租售階段10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取A施工單位 B建設(shè)單位 C監(jiān)理單位 D設(shè)計(jì)單位11、某開(kāi)發(fā)商 娑 開(kāi)發(fā)的為業(yè)質(zhì)量也市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（ ）A隨行就市定價(jià)法 B價(jià)值定價(jià)法C應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法 D挑戰(zhàn)定價(jià)法12、對(duì)某種特定商

4、品有興趣的消費(fèi)者的集合是（ ）A服務(wù)市場(chǎng) B合格有效市場(chǎng) C有效市場(chǎng) D潛在市場(chǎng)13、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（ ）A簡(jiǎn)單平均法 B移動(dòng)平均法 C加權(quán)移動(dòng)平均法 D指數(shù)平滑法14企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)節(jié)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品是，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（ ）模式A單一市場(chǎng)集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C市場(chǎng)專業(yè)化 D全面覆蓋15、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額中的本金額是（ ）元A1428.74 B1847.55

5、 C2279.87 D2291.2716、銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增值率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月地還款額為（ ）元A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.2717、某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（ ）元A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.1218、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住

6、房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后，于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開(kāi)始該家提的月還款額減少了（ ）元A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2419、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是 （ ）A與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣 B應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣 D是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出地項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目地財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ）A小于20% B滿足目標(biāo)收益率要求 C大于20% D不滿足目標(biāo)收益率要求21、某商業(yè)店鋪地購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中4

7、0萬(wàn)為借貸資金，余額由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪地投資回報(bào)率為（ ）A17% B12.0% C13.1% D19.1%22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）A1.4 B1.5 C1.6 D1.823、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析A最低租售價(jià)格 B最低租售量C最低利潤(rùn)水平 D最高土地取得價(jià)格24、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能勇于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)

8、的方法是（ ）A專家打分法 B三項(xiàng)預(yù)測(cè)值發(fā)C解析法 D蒙特卡洛模擬法25、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)主要是針對(duì)可判斷其（ ）的風(fēng)險(xiǎn)因素A變動(dòng)可能性 B影響重要性 C發(fā)生經(jīng)常性 D類型歸屬性26、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容由地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（ ）等A規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 B投資估算 C資源條件 D投資權(quán)益27、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括（ ）A建筑安裝工程費(fèi) B公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C土地費(fèi)用 D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)法項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（ ）A資本金現(xiàn)金流量表 B資本來(lái)源與運(yùn)用表C損益表 D投資計(jì)劃與資金籌措表29、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算

9、時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（ ）A管理費(fèi) B銷售費(fèi)用 C其他費(fèi)用 D前期費(fèi)用30、現(xiàn)金流量表可以 用來(lái)進(jìn) 行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析A財(cái)務(wù)盈利能力 B清償能力 C資金平衡情況 D營(yíng)運(yùn)能力31、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的 物業(yè)費(fèi) 為每月150元，從當(dāng)期我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元A3583 B3909 C4300 D477832、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險(xiǎn)A信用 B管理 C法律 D操作33、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道，不包括（ ）資金A政府政策性 B 資產(chǎn)變現(xiàn) C企業(yè)

10、入股 D個(gè)人入股范圍34、下列費(fèi)用中不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是（ ）A保險(xiǎn)費(fèi) B房產(chǎn)稅 C法律費(fèi) D貸款利息35、某受益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為 2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬(wàn)元A16 B18 C20 D22二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的得2分；錯(cuò)選或多選地，不得分； 少選且選擇 正確的，每題選項(xiàng)得0.5分）1、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）A買地2、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市

11、場(chǎng)的影響主要有（ ）A導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降 B導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān) D抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求3、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要是（ ）A加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 B調(diào)整銀行貸款利率C調(diào)整公共住房政策 D調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程4、在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，”這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有( ) A按存量增量細(xì)分 B按交易形式細(xì)分C按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 D按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分5、開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有（ ）A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B選址規(guī)劃意見(jiàn)通知

12、書(shū)C項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖 D城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)E1/2000或1/500的地形圖6、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（ ）A隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者 B兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C選擇型競(jìng)爭(zhēng)者 D從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者7、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（ ）A等于銀行存款利率 B等于銀行貸款利率C是投資這所要求的最低利率 D是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表8、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（ ）A資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然 B利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志C從消費(fèi)者角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得

13、到的補(bǔ)償D即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較E資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)承辦主要包括（ ）A土地轉(zhuǎn)讓成本 B經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C配套設(shè)施銷售成本 D商品房銷售成本 E現(xiàn)金報(bào)酬率 10、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（ ）A投資回收期 B借款償還期C利息備付率 D財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E現(xiàn)金報(bào)酬率11利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的是（ ）A項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行 B凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小 D凈現(xiàn)值大于等于零

14、時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大 E凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為由12、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（ ）A基準(zhǔn)為收益率 B目標(biāo)收益率C出租率或空置率 D毛租金收入E運(yùn)營(yíng)成本13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（ ）A開(kāi)發(fā)內(nèi)同和規(guī)模的分析與選擇 B評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C區(qū)位分析與選擇 D開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 E融資方式的分析與選擇14、對(duì)零售商業(yè)務(wù)也進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（ ）A建筑規(guī)模 B經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)C商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D周圍環(huán)境E服務(wù)人口的收入水平15、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）A發(fā)行企業(yè)債券 B向銀行借入信用

15、貸款C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 D在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票E土地儲(chǔ)備貸款三、 判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。（ ）2、房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ）3、房低產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房低產(chǎn)租金的水平。（ ）4、房低產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（ ）5、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房低產(chǎn)投資決策分析中重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（ ）6、一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)

16、，主要是由于顧客需求存在著差異性。（ ）7、在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸“0”點(diǎn) 所在表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。（ ）8、機(jī)會(huì)成本和沉沒(méi)成本不僅運(yùn)用 仔投資 分析中，也出現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的記錄中。（ ）9、估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值和總開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可以據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（ ）10、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素（ ）11、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度（ ）12、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債

17、表是必需編制的基本報(bào)表。( )13、功能定位的目的，是為市場(chǎng)體共有較高性能的產(chǎn)品。（ ）14、債務(wù)融資地資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)（ ）15、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（ ）四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而 無(wú)計(jì)算 過(guò)程地，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做答）1、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入700元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款為房

18、價(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：（1）該家庭能夠買住房的最高總價(jià)是多少？若第5年末銀行貸款利率上調(diào)9%，為保持原月償還額不變，則（2）該 家提需在 第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（8分）2、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地占地面積為8000，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000其中服務(wù)式公寓35000，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000，地下車位230個(gè)（10000）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%， 其余投資 來(lái)源 于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元,全部為自有

19、資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的經(jīng)銷售收入分別為7750萬(wàn)元、2600萬(wàn)元、21650萬(wàn)，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/（·年），運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。假設(shè)投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部在投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租其內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率為15%和25%.在貸款利息最

20、少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。( 3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題參考答案一、       單項(xiàng)選擇題 1B 2B 3C 4B 5A 6C 7D 8D 9B 10A 11D 12D 13B 14B 15C 16A 17C 18A 19D 20C 21D 22C 23C 24B 25A 26 27C 28D 29B 30A 31B 32D 33B 34D 35B二、       多項(xiàng)

21、選擇 1BCD 2ACD 3BCDE 4CD 5BDE 6ABCD 7CE 8ACE 9ACDE 10ADE11ACE 12ACDE 13ACDE 14ABC 15ABCE三、       判斷題1× 2 × 3 × 4 × 5 6 7 × 8 × 9 10 11 12 13 14 × 15 × 四、       計(jì)算題 1（1）該家庭的月還款額A=7000×25%=1750(元)月貸款

22、利率=6%÷12=0.5%計(jì)息期n=20×12=240則有償還能力的最大抵押貸款額P=A×（1+i）n-1÷ i ×(1+i)n=1750×（1+0.5%）240-1÷0.5%×(1+0.5%)240=244266.35（元）該家庭購(gòu)房最高總價(jià)：244266.35÷（1-30%）=348951.93（元）=34.9（萬(wàn)元）（2）第5年年末剩余貸款額，即后15年每月還款額1750元在 第5年年末的現(xiàn)值P=A×（1+i）n-1 ÷ i ×(1+i)n=1750×(1+0

23、.5%)12×15-1 ÷0.5%×(1+0.5%)12×15 =207381.15（元）=20.74（萬(wàn)元）第5年末銀行貸款利率上調(diào)為0.9%（月利率為0.75%），后15年每月還款額175元在第5年年末的現(xiàn)值為P=A( 1+i)n-1/ i ( 1+i)n=1750×(1+0.75%)12×15-1/0.75%(1+0.5%)12×15=172538.47（元）=17.25（萬(wàn)元）因此，該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款：20.74-17.25=3.49（萬(wàn)元）（3）若不提前還貸，月還款額不變，今后n 月需還 第5年

24、末時(shí) 的剩余貸款額20.74萬(wàn)元，則：由P=A(1+i)n-1/ i (1+i)n即207381.15=1750×（1+0.75%）n-1/0.75%(1+0.75%)n可得出：（1+0.75%）n=8.9909，兩邊取對(duì)數(shù)可求得n, n=293.93(月)因此，還款年限將延長(zhǎng)：293.93÷12-15=9.49（年）2、（1）為減少貸款，降低貸款利息支出，項(xiàng)目資金安排如下：第1年年 初投入 自有資金9000萬(wàn)元第2年年 初投入 自有資金3250萬(wàn)元，借款10000萬(wàn)元；第3年年初 銷售收入7750萬(wàn)元，全部作為投資再投入，則需借款132750-7750=5000（萬(wàn)元）第

25、4年年初 借款本息和共計(jì)10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（萬(wàn)元）銷售收入12600萬(wàn)元，全部用于還款，還有17600-12600=5000（萬(wàn)元）借款第5年初借款本息和共計(jì)：5000×（1+10%）=5500（萬(wàn)元）利用銷售收入和出租收入將余款全部還清，還盈余21650+1080-5500=17230（萬(wàn)元）則該項(xiàng)目借款計(jì)劃為：第2年年出借10000萬(wàn)元，第3年年初借5000萬(wàn)元；還款計(jì)劃為：第4年年初還款12600萬(wàn)元，第5年年初還款5500萬(wàn)元(2)年份0 1 2 3 4 5-39 40 銷售收入 7750 12600 216

26、50 租金收入 1080 1080 1080 服務(wù)用房殘值 20 全部投資 -9000 -13250 -12750 自有金投入 -9000 -3250 還本付息 -12600 -5500 全部投資凈現(xiàn)金流量 -9000 -13250 -5000 12600 22730 1080 1100 自有資金凈現(xiàn)金流量 -9000 -3250 -5000 0 17230 1080 1100 當(dāng) i1=16%時(shí)NPV1=-9000+(-13250)/(1+16%)+(-5000)/(1+16%)2+(-12600)/(1+16%)3+(-22730)/(1+16%)4+1080(1+16%)39-4-1/16%(1+16%)39-4 ×1/(1+16%)4+1100/(1+16%)40=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9=197.84(萬(wàn)元)當(dāng)i2=17%時(shí)，NPV2=-9000+-13250/(1+17%)+-5000/(1+17%)2+12600/（1+17%）3+22730/（1+17%）4+1080（1+17%）39-4-1/17%（1+17%）39-4 ×1/（1+17%）4+1100/（1+17%）40=-9000-11324.79-3652.57+7867.07+