物業(yè)管理企業(yè)會計真賬實操

1、Il一、物業(yè)管理相關知識1、什么是物業(yè)管理I物業(yè)管理是物業(yè)公司受業(yè)主委員會的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對業(yè)主的房屋建筑及其設備，公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項 目進行維護、修繕和整治，并向所有人和使用人提供綜合性的有償服務。2、物業(yè)管理的內容(1)常規(guī)性的公共服務：物業(yè)管理企業(yè)面向業(yè)主提供的最基本的管理與服務工作。包括：建筑主體管理、設備設施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安保管理、 消防管理、車輛道路管理(2)針對性的專項服務和委托性的特約服務：物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些業(yè)主的 一定需要而提供的各項服務工作。包括：日常生活服務、商業(yè)服務、代理中介服 務等。如：在做好公共服務的

2、同時，在管轄的區(qū)域內附屬開展 裝飾裝修、工程維 修、代租房屋等多種經(jīng)營服務。J3、物業(yè)管理的公司形式(1)開發(fā)商的子公司或分公司。一(2)具有法人性質的獨立的物業(yè)公司。(3)掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處。(4)不具備資質的違法經(jīng)營的物業(yè)公司。4、物業(yè)管理的業(yè)態(tài)及分類(1)物業(yè)管理的業(yè)態(tài)是指物業(yè)企業(yè)為滿足不同類型的物業(yè)服務而形成的不同經(jīng) 營形態(tài)。(2)可分為五大類：住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、公共設施物業(yè)。(3)住宅物業(yè)又可細分為普通型住宅物業(yè)、別墅型住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)可分為商場物業(yè)、酒店物業(yè)等。辦公物業(yè)可細分為行政辦公、寫字樓辦公等物業(yè)形式。公共設施物業(yè)可細分為醫(yī)院、學校、政府等物業(yè)

3、。5、物業(yè)公司服務的計費方式|(1)包干制：業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費用， 盈余或虧損均由物業(yè)公司享有 或承擔的計費方式。(2)酬金制：在收取的物業(yè)費用中，其中的一部分按約定的比例或約定的金額支 付給物業(yè)公司，剩余的全部用于服務服務合同約定的支出， 結余或不足均由業(yè)主 享有或承擔的計費方式。、各項收入構成、分類及適用稅率(營改增后)收入構成應稅勞 務名稱稅收分 類名稱適用稅率稅率說明主營業(yè)務收入- 物管費收入物管費物業(yè)管 理服務6%(-M 納稅人) 3% (小規(guī) ?；蚝喴赚F(xiàn)代服務業(yè)。征收一般 納稅人）17%心 納稅人）! 3% （小規(guī) ?；蚝喴?征收一般 納稅人）主營業(yè)務收入- 電費收入一電

4、力產電費國稅2016第54號規(guī)定，提 供物業(yè)管理的納稅人，向服 務接受方收取的自來水水 費，以扣除其對外支付的自 來水水費的余額為銷售額， 按照簡易計稅方法依 3%勺 征收率計算繳納增值稅。主營業(yè)務收入- 水費收入水費自來水3%其他業(yè)務收入- 房屋租賃收入場地租 賃費情動營服 他不經(jīng)賃 其況產租&11%（一« 納稅人）5% （小規(guī) ?；蚝喴?征收一般 納稅人）建筑物、構筑物等/、動產按 照經(jīng)營租賃服務繳納增值 稅。其他情11%（一« 納稅人）5% （小規(guī) ?；蚝喴?征收一般 納稅人）其他業(yè)務收入- 墻間、電梯廣告 收入場地租 賃費況不動 產經(jīng)營 租賃服 務電梯廣告、

5、樓宇廣告等按照 不動產經(jīng)營租賃繳納增值 稅。其他業(yè)務收入- 停車場收入場地租 賃費情動營服 他不經(jīng)賃 其況產租務11%（一« 納稅人）5% （小規(guī) ?；蚝喴?征收一般 納稅人）財稅201636號規(guī)定，車輛 停放服務、道路通行服務（包 括過路費、過橋費、過閘費 等）等按照不動產經(jīng)營租賃 服務繳納增值稅。其他業(yè)務收入- 工程維修收入服務費其他他 民日常 服務6%其他業(yè)務收入- 裝修服務收入服務費其他他 民日常6%服務其他業(yè)務收入- 垃圾清運收入服務費其他居 民日常 1服務6%其他業(yè)務收入- 工本費收入服務費其他居 民日常 1服務6%其他業(yè)務收入- 垃圾清運收入服務費其他居 民日常 服務6

6、%其他應付款-裝 修押金無暫收應付款項，不確認收入， 不繳納稅款。|其他應付款-出 入證押金無如果后期款項不退還業(yè)主， 需要確認收入繳納稅款。其他應付款-招 標保證金無、各項成本費用構成、分類1、主營業(yè)務成本：(1)物業(yè)服務人員工資、社保、公積金和福利費。(2)電費。(3)水費。(4)外聘綠化養(yǎng)護費。(5)外聘清潔衛(wèi)生費。(6)外聘秩序維護費。(7)公共設施設備日常運行維修和保養(yǎng)費。2、其他業(yè)務成本：(D對應其他業(yè)務收入發(fā)生的成本費用作為配比原則。n(2)如：零星工程維修材料采購成本、垃圾清運成本、材料損耗報廢成本等。3、營業(yè)稅金及附加：城建稅、教育費附加、地方教育附加等。4、管理費用：(1)

7、行政辦公管理人員工資、社保公積金和福利費。(2)日常經(jīng)營活動費用：辦公費、交通費、差旅費、通訊費、車輛費、印花 稅、勞動保護費等。(3)公共設施財產保險費。(4)固定資產折舊費、低值易耗品攤銷費、長期待攤費用攤銷。(5)財務費用：利息收入和支出、銀行手續(xù)費、匯兌損益等。(6)所得稅費用：利潤總額的25科提。四、日常主要經(jīng)營業(yè)務的財稅處理1、收取物業(yè)管理費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2016年10月，共收取物業(yè)管理費50萬元，其中收取10月及以前月份物業(yè)管理費40萬元(已開具增值稅專用發(fā)票)，收取 11月至12月物業(yè)管理費10萬元(其中3萬元已開具增值稅專用發(fā)票)。如何確 定納稅義務發(fā)生時間？

8、如何確認收入？如何賬務處理？解析：(1)企業(yè)會計準則第14號一收入規(guī)定，長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。(2)(國稅函 2008875號)規(guī)定，下列提供勞務滿足收入確認條件的，應按規(guī)定確認收入：勞務費，長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。(3)財稅201636號文附件1第四十五條第一款規(guī)定：納稅人發(fā)生應稅行為并 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天應確認增值稅納稅義務發(fā)生；先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當天應確認增值稅納稅義務發(fā)生。(4)收取的10月及以前月份的物業(yè)管理費40萬元，符合納稅人發(fā)生應稅行為 并收訖銷售款項的當天應

9、確認增值稅納稅義務發(fā)生的條款。(5)收取的11月-12月物業(yè)管理費中已開具發(fā)票的3萬元，符合先開具發(fā)票的， 開具發(fā)票的當天應確認增值稅納稅義務發(fā)生的條款。(6)收取的11月-12月物業(yè)管理費中未開具發(fā)票的7萬元，屬于發(fā)生應稅行為 之前收到的款項，不符合收訖銷售款，不能在當期確認納稅義務發(fā)生。應按照后 期發(fā)生應稅行為的時間，分期確認納稅義務時間。借：銀行存款500000.0010月收到物管費貸：主營業(yè)務收入-物管費377358.49預收賬款-物管費98301.89應交稅費-應交增值稅-銷項稅 24339.62主營收入銷項稅400000/1.06*0.06=22641.51主營收入400000-2

10、2641.51=377358.49預收款銷項稅30000/1.06*0.06=1698.11預收款100000-1698.11=98301.8911月結轉10月預收的物管費I1 、 主營收入30000-1698.11=28301.99上月已開票并確認過銷 項，本月直接沖減預收 款，同時確認收入，預收 款期末余額70000元。2、其中3萬元原理同上， 其中7萬元的主營收入銷項稅 70000/1.06*0.06=3962.26主 營 收 入=70000-3962.26=66037.4預收款期末余額0元。3%（如果是10月已開具發(fā)票的3萬 元）借：預收賬款-物管費 28301.89貸：主營業(yè)務收入2

11、8301.89（如果是10月已開具發(fā)票的3萬元，未開具發(fā)票的7萬元）借：預收賬款-物管費28301.99- 物管費70000.00貸：主營業(yè)務收入-物管費28301.99-物管費66037.74應交稅費-應交增值稅-銷項稅 3962.262、代收代付自來水費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年2月，共收取業(yè)主自來水費10萬元, 支付自來水公司水費8萬元。如何賬務處理？ 解析：國稅2016第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務接受方收取的自來水水收到水費借： 銀 行 存 款100000.00收取水費每天都有發(fā) 生，為核算方便，直接確 認收入，月未時價和稅 拆分。貸：主營業(yè)務收入-水費10

12、0000.00借：主營業(yè)務成本-水費 77669.90應交稅費-轉出未交增值稅2330.10貸：銀行 存 款支付的水費，價和稅拆 分。成本80000/1.03=77669.90稅80000/1.03*0.03=2330.10支付水費80000.00貸：應交稅費-應交增值稅-轉出未交 增值稅2912.62貸：主營業(yè)務收入-水費收到的水費，價和稅拆 分。J稅月未結轉水費費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依 的征收率計算繳納增值稅。可以全額開具專用發(fā)票。-2912.62100000/1.03*0.03=2912.62月未結轉水費 增值稅借：應交稅費-應交增值稅-轉出未交

13、 增值稅582.5貸：應交稅費-未交增值稅-3%征收率582.52代收代付水費應交增值 稅。2912.62-2330.1=582.523、代收代付電費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年2月，共收取業(yè)主電費10萬元，支付 自來水公司電費8萬元。如何賬務處理？收到的電費，價和稅 拆分。收入100000/1.17=85470借：銀行存款 100000.00貸：主營業(yè)務收入-電費，攵到電費185470.09應交稅費-應交增值稅-銷項稅.09100000/1.03*0.03=14529.9114529.91支付的電費，價和稅借：主營業(yè)務成本-電費拆分。68376.07成本支付電費應交稅費-應交增值

14、稅-進項稅80000/1.17=68379.11623.9307貸：銀 行 存 款稅80000.0080000/1.03*0.03=11623.93借：應交稅費-應交增值稅-銷項稅銷項稅、進項稅月末 無余額，銷項大于進 項的差額計入轉出14529.91月未結轉增貸：應交稅費-應交增值稅-進項稅值稅11623.93未交增值稅。應交稅費-應交增值稅-轉出未交增值稅2905.98月未結轉未借：應交稅費-應交增值稅-轉出未交增值稅 2905.98轉出未交增值稅月 末無余額，轉至未交交增值稅貸：應交稅費-未交增值稅-水費以外 的未交增值稅2905.98增值稅科目。J4、收取停車費思考：某物業(yè)公司，一般納

15、稅人，2017年2月，收取業(yè)主公用部位包月停車費 2 萬元，臨時停車費1.5萬元，業(yè)主有產權的車位管理費1萬元。包月停車費、臨 時停車費適用的稅率？有產權的車位管理費適用的稅率？可以向停車人提供何 種發(fā)票？解析：(1)財稅201636號規(guī)定，車輛停放服務、道路通行服務(包括過路費、過橋 費、過閘費等)等按照不動產經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動 產租賃的適用稅率為11%小規(guī)模納稅人征收率為5%(2)業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權，其不動產權利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收費用并非不動產的租賃費， 而是車位的管理服務費，應適用現(xiàn)代服 務業(yè)6%勺增值稅率。(3)根據(jù)公司性質，可以向國

16、稅申請增值稅專用(普通)發(fā)票、卷式機打票、通用定額發(fā)票。5、收取電梯廣告費思考：收取的電梯廣告費適用的稅率？如何判斷廣告位出租是廣告業(yè)還是租賃業(yè)？ 廣告業(yè)和租賃業(yè)的區(qū)別？解析：(1)財稅201636號規(guī)定，將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形 動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率 為11%,小規(guī)模納稅人征收率為5%(2)判斷廣告位出租是屬于廣告業(yè)還是租賃業(yè)，關鍵在于出租廣告位的同時是 否提供了相關廣告服務。如果只是出租廣告位，出租方不承擔相關廣告服務，應 按租賃業(yè)處理。如果在出租廣告

17、位的同時，出租方同時承擔廣告申請、制作、發(fā) 布等一系列服務，應按廣告業(yè)處理。(3)廣告業(yè)：是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、路牌、櫥窗、霓虹燈、 燈箱等形式進行宣傳和提供相關服務的業(yè)務。包括廣告代理和廣告的發(fā)布、播映、宣傳、展示等。應同時符合以下條件：一是利用媒體、載體平臺，二是進行 了宣傳，三是提供了相關服務。租賃業(yè)：是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務，分為有形動產租賃和不動產租賃。6、收取房屋租賃費思考：2016年4月30日前取得的不動產征收率？ 2016年5月1日起取得的不動 產稅率？小規(guī)模納稅人是否受時間限定？小規(guī)模征收率？解析：(1)財稅2016

18、36號)規(guī)定：2016年5月1日起，不動產租賃服務稅率為11% 一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法， 適用5%勺征收率。(2)小規(guī)模納稅人無時間限定，簡易征收率 5%7、支付外聘保安費、保潔費、綠化費保安費保潔費綠化費1、根據(jù)合同時間、金額按月計提。借：主營業(yè)務成本-外聘保安費- 外聘保潔費- 外聘綠化養(yǎng)護費貸：應付賬款-*保安公司-*保潔公司-*綠化公司2、次月支付上月合同費用。借：應付賬款-*保安公司- *保潔公司- *綠化公司應交稅費一應交增值稅-進項稅額（保 安費發(fā)票上的進項稅額）|二 -應交增值稅-進項稅額（保潔費發(fā)票上的進項稅額）|- 應交增

19、值稅-進項稅額（綠化費發(fā)票上的進項稅額）主營業(yè)務成本 -外聘保安費（按進項稅額沖減主營成 本）- 外聘保潔費（同上）- 外聘綠化養(yǎng)護費（同上）貸：銀行存款（等于應付賬款保安、 保潔、綠化金額）8、公共設施設備日常運行維修和保養(yǎng)費電梯維 保費、消 防維保 費、空調 維保費賬務處理同第7條差額征收，按簡易計稅方 法適用5%ffi收率。I一般納稅人適用6煩率， 小規(guī)模適用3%£收率。提供園林綠化工程，屬于 其他建筑服務，適用11% 稅率。單一綠化養(yǎng)植、修剪、澆 水、施肥服務，屬于其他 服務，適用6煙率。小規(guī)模適用3%E收率增值稅一般納稅人適用 11%稅率，小規(guī)模納稅人 適用3%a率。9、差

20、旅費中的路橋費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年3月10日，總經(jīng)理報銷差旅費1000 元，其中高速路橋費300元（220元發(fā)票為國家稅務總局監(jiān)制章，80元為財務部 監(jiān)制章），以現(xiàn)金支付?？傻挚鄣倪M項稅額？如何賬務處理？解析：（1）財稅201686號，增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，憑著取 1 得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可按 3%氐扣進項稅額。一級公路、二級公路、橋、閘通行費可按5%氐扣進項稅額。(2)可抵扣的進項稅額=220/1.03*0.03=6.4 元(3)賬務處理： 借：管理費用-差旅費993.60應交稅

21、費-應交增值稅-進項稅額 6.401貸：現(xiàn)金100011、其他費用可抵扣進項稅率自用明細差旅費卜亥算內容公出差住宿費、餐費、招待費、 機票、車船票I可抵扣進項稅住宿費口抵扣6%餐費、招待費、機票、車船票/、可抵扣辦公費購買的辦公用品、辦公設備可抵扣一般為17%電話初裝費、網(wǎng)絡費、固話費、IP增值服務費基礎電信口抵扣11% 增值電信可抵扣6%通訊費車輛費加油費、汽車維修費、汽車保 險費加油費、維修費口抵扣17% 保險費可抵扣6%會務費會議場地租金、會議設施租賃、 會議布置費外包給會展公司口抵扣6% 租賃場地自行舉辦的可抵扣11%勞動保護費為員工配備的工服、手套、防1 護用品1可抵扣一般為17%財

22、產保險費為企業(yè)資產購買的保險可抵扣一般為6%四、日常工作中的財稅管控1、混合銷售和兼營的區(qū)別思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務的同時，也向業(yè)主提供車位租賃、 入戶維 修服務、日常生活物品銷售等。是兼營還是混合銷售？分別適用什么稅率核算 ？ 解析：(1)財稅201636號文第四十條，一項銷售行為既涉及服務又涉及貨物，為混 合銷售。(2)混合銷售是指一項交易項下存在不同的應稅行為，兼營是指兩項或兩項以上 的交易。(3)物業(yè)公司向業(yè)主提供的服務或產品，屬于兼營行為，不屬于混合銷售，應 當分別核算。(4)提供車位租賃，按照出租不動產核算銷售額。提供維修服務，按照銷售勞 務核算銷售額。銷售商品，按照銷售

23、貨物核算銷售額。2、不同稅率的發(fā)票開具思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務的同時，也向業(yè)主提供車位租賃業(yè)務。適用的稅率要求？不同稅率如何開具發(fā)票？可否開具同一張發(fā)票？Il解析：(1)財稅201636號三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形 資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者 征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。(2)可以分別開一張租賃發(fā)票和一張物管費發(fā)票，以區(qū)別不同稅率。(3)不同稅率可以在同一張發(fā)票上分別開具，實務中建議最好分別開具發(fā)票。3、停車費能否申請5喻易征收率解析：(1)財稅201636號文件附件規(guī)定，停車服務屬于銷售服務/(六)

24、現(xiàn)代服務/租 賃服務/經(jīng)營性租賃服務/車輛停放服務，按不動產租賃服務繳納增值稅.增值稅 一般納稅人不動產租賃的適用11煩率為。般納稅人出租2016年45%(納增值稅。(2)國家稅務總局公告2016年第16號第三條規(guī)定，一 月30日之前取得的不動產，可以選擇簡易辦法，按征收率 4、房屋租賃能否申請5喻易征收率解析：(1)國家稅務總局公告2016年第16號規(guī)定，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得的不動產。1(2)若物業(yè)公司是在2016年4月30日之前承租的不動產，可以選擇簡易計稅辦法計算繳納增值稅。5、減免物管費會被視同銷售解析：(1)營業(yè)稅改征增值稅試

25、點實施辦法第十四條：單位或者個體工商戶向其 他單位或者個人提供無償服務視同銷售。(2)實務中，物業(yè)公司為鼓勵業(yè)主及時繳費，通常會減免部分業(yè)主的物管費，一構成了視同銷售行為。|(3)物業(yè)公司可以根據(jù)實際情況，制定不同的服務價格和收費方法，比如：按 時繳費免費做一次室內保潔等，避免采用免交、贈送物管費方式產生視同銷售而 多交稅。6、應收未收的物管費對企業(yè)所得稅的影響案例：某物業(yè)公司，每年應該收取物管費100萬元，每年實收的物管費為90萬元, 剩余的10萬以后期間幾乎很難收回。應收未收金額確認為收入？是否計征企業(yè) 所得稅？后續(xù)如何處理？解析：(1)企業(yè)會計準則第14號一收入規(guī)定，長期為客戶提供重復的

26、勞務收取的 勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。(2)(國稅函 2008875號)規(guī)定，勞務費，長期為客戶提供重復的勞務收取 的勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。(3)企業(yè)所稅實施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生 制為原則，屬于當期的收入和費用， 不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入 和費用。(4)企業(yè)所得稅法第八條：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出， 包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。(5)企業(yè)所稅實施條例第三十二條規(guī)定， 所得稅法第八條規(guī)定的損失，是指

27、 企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損 失。(6)應收未收的10萬元物管費，應按權責發(fā)生制和稅法原則確認為收入。(7)扣除成本費用后計征企業(yè)所得稅。(8)企業(yè)發(fā)生的與生產經(jīng)營相關的、真實合理的資產損失，應按國稅總局公告2011年第25號規(guī)定的程序和要求向主管稅務機關申報扣除。已經(jīng)作為損失處理 的資產，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入。7、當月認證的進項稅規(guī)定解析：(1)國稅發(fā)200317號文件第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人認證通過防偽稅控 系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，應在

28、認證通過的當月按照增值稅有關規(guī)定核算當期 進項稅額并申報抵扣，否則不予抵扣進項稅額。|(2)國稅函2009617號文件規(guī)定，超過期限未認證抵扣的憑證不能作為進項 稅額抵扣，要求在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。(3)如果當月進項大于銷項，最好根據(jù)銷項來認證進項，保證銷項和進項的合理比例，余下的以后月再認證(認證期已經(jīng) 360天了)。8、費用報銷時的要點及附件(列舉)解析：企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理 的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時 扣除。有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。合理的支出，是指符合生 產經(jīng)營活動常規(guī)的必要和正常的支出。(1)會務費稅務上的要求是根據(jù)國稅2