房地產(chǎn)估價(A卷)答案====2

1、試題名稱：房地產(chǎn)估價年級:專業(yè):學(xué)號:姓名:分?jǐn)?shù):第4頁共3頁一、填空題（1X15分）：1 .房地產(chǎn)估價就是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的 ，遵循公認(rèn)的 估價原則 ，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益 在特定時間最可能實現(xiàn) 的價值進行估算和判定的活動。2 .建筑物折舊分為物質(zhì)折舊 、功能折舊和 經(jīng)濟折舊三類。3 .區(qū)位主要指某事物占有的場所，房地產(chǎn)區(qū)位可以分為位置、交通 、環(huán)境和配套措施。4 .房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分成生地、 毛地 、 熟地 、在建工程、現(xiàn)房五類。5 .樓面地價=土地總價 /規(guī)劃建筑面積。二、

2、選擇題（2X10分）：C ）。B.房地產(chǎn)出讓、租賃、拍賣D.房地產(chǎn)出讓、出租、掛牌6 .房地產(chǎn)交易按交易形式的不同可分為（A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、租賃C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押7 .與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是（D ）。A.均衡原理B.預(yù)期原理C.競爭原理D.替代原理8 .比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（ A ）。D.房地產(chǎn)的市場交易A.類似房地產(chǎn)的交易B.相同房地產(chǎn)的交易C.相關(guān)房地產(chǎn)的交易9 .房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（D ）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供需與價格B.需求與價格C.供給與價格D.供給與需求10 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起

3、的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（C ）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊11 出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用（）。A.比較法B.收益還原法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本評估法12 某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為 2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年（自補辦土地出讓手續(xù)之日算起），建筑物的設(shè)計經(jīng)濟壽命為50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟年限為（ A ）。A.50 年B.40 年C.32 年D.30 年8.某宗土地的面積為1000 m2,其上建筑物的建筑面積為 為8層。則該宗土地的容積率為（C ）。5000 m2,建筑物的基底面積為700 m2,建筑物層數(shù)A.8.

4、0B.5.6C.5.09 .在市場比較法中，建筑容積率修正屬于（ A ）修正。A.交易情況B.交易日期C.房地產(chǎn)狀況10 .成本租金不包括下列項目中（D ）。A.貸款利息B.折價費C.管理費D. 0.7D.實物狀況D.保險費三、簡答題（5X2分）1 .什么是成本法?成本法（cost approach ）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo) 向求取估價時象的價值。因而成本法也可以說是以 房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積

5、算價格.2 .市場比較法的實質(zhì)和原理是什么?市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形 成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場 匕任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得 最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品 是會選擇效用大而價格低的商品。當(dāng)效用 與價格相比，效用太小或者價格太高時， 購買者就會放棄購買，因此效用均等的物 品或者服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱 為替代品，在一個完全競爭的市場上，兩 個以上具有同等效用的替代品同時存在時, 該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過 相互競爭，最終促使其價格趨于一致。替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場.從理 論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競 爭，

6、其價格最終會基本趨于一致.四、論述題（1X15分）：請談一下你對于房地產(chǎn)估價的認(rèn)識。答：房地產(chǎn)估價的特點為了進一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價有下列認(rèn)識。（一）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證（四）房地產(chǎn)估價有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)（五）房地產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)房地產(chǎn)估價的必要性（一）專業(yè)估價存在的基本前提（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(三)房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為：(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。(2)房

7、地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身五、計算題(1、2題每題10分，第3題20分)：1.某建筑的建筑面積為 300平方米，經(jīng)過年數(shù)為 15年，單位建筑面積的重置價格為1000元/平方米，經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估算其現(xiàn)值。解析本題考查直線法計算折舊額和建筑物現(xiàn)值。C=1000 X300=300000( 元)R=5% N=40 t=15年折舊額 D=C X(1-R)/N=300000X(1-5%)/40=7125(元)折舊總額 Et-CX(1-R)/N Xt=7125 X10=71250( 元)建筑物現(xiàn)值=重新構(gòu)建價格-折舊總額=300000-71250=228750(元)2 .某宗房地產(chǎn)正常成交價格為20000元/平方米，該地區(qū)買方應(yīng)納交易稅費為正常成交價格的4%,賣方應(yīng)納交易稅費為正常成交價格的8%。試計算買賣雙方各自實際的價格。3 . 一棟舊