破解物業(yè)糾紛難題關(guān)鍵在于健全物業(yè)管理市場機(jī)制.docx

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)六其原因，在于迄今為止我國尚未力J形成真正的物業(yè)管理市場機(jī)制，市場不能在資源配置中起決定性作用，市場處于失靈狀態(tài)。根*不動(dòng)產(chǎn)登記條例的有關(guān)規(guī),盡快建立業(yè)主共有部分登記制度。具體包括：1、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；2、其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。應(yīng)該說，目前除停車位（庫）以外的業(yè)主共有部分范圍基本上是清晰的,但是由于各地不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)長期未對(duì)業(yè)主共有部分實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記，以至于實(shí)踐中產(chǎn)生了各種爭議糾紛。經(jīng)過梳理，目前的停

2、車位（庫）主要分為三種類型：-是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。根據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定，這類車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，沒有爭議。二是用于停放車輛的地下人民防空工程。根據(jù)人民防空法第五條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。此類停車位的產(chǎn)權(quán)爭議很大，產(chǎn)權(quán)歸屬上存在三種理論：歸國家所有，歸全體業(yè)主所有，歸開發(fā)商所有，目前未有定論。三是建筑區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。物權(quán)法頒布實(shí)施之前，國家對(duì)于住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬未作統(tǒng)一規(guī)定，一般由各地自行制定政策。以深圳市為例，1993年出臺(tái)的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，停車位由買賣合同雙方約定，未約

3、定的，停車位權(quán)益歸房地產(chǎn)買受人。司法實(shí)踐中法院一般會(huì)根據(jù)買賣合同關(guān)于停車位權(quán)屬的約定作出個(gè)案裁決。1994年頒布的深圳市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（以下簡稱規(guī)則），規(guī)定停車位屬于公共面積部分。從技術(shù)層面看，公共面積部分的停車位屬于業(yè)主共有，不計(jì)算容積率，也未將其列入物業(yè)小區(qū)建筑面積總量。但在現(xiàn)實(shí)生活中由于土地出讓合同、房屋買賣合同以及規(guī)劃報(bào)建環(huán)節(jié)均未明確核增面積的權(quán)屬分配，故深圳長期未對(duì)停車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。深圳景洲大廈能夠?qū)崿F(xiàn)“停車場”自管的一個(gè)重要前提，就是業(yè)主委員會(huì)在2002年初，依據(jù)1993年經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商溝通協(xié)商確立了停車場的權(quán)屬。為建立權(quán)屬清晰的業(yè)主共有制度，發(fā)

4、揮物權(quán)定紛止?fàn)幍墓δ?，筆者建議，一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的有關(guān)規(guī)定，盡快建立業(yè)主共有部分登記制度，要求建設(shè)單位在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提出業(yè)主共有部位產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。二是從維護(hù)業(yè)主權(quán)益、減少物業(yè)糾紛角度，政府可以通過土I熱點(diǎn)關(guān)注HOTSPOT|ATTENTION竺者認(rèn)為，應(yīng)該賦予業(yè)主大會(huì)而不是賦予業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的法律地位,這樣才能理碩相關(guān)法律關(guān)系，明確各個(gè)主體之間的權(quán)利義務(wù)。委會(huì)的小區(qū)1476個(gè),約占41%。鑒于物權(quán)法并未明確業(yè)主大會(huì)的法律地位，為了維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，最高法院于2003年8月20日向安徽省高院作出關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函

5、中明確，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合民訴法關(guān)于“其他組織”的條件，可以自己的名義提起訴訟。深圳景洲大廈是全國最早探索實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的住宅小區(qū)之一，早在2005年就獲得全國第一份業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)代碼證書，并開立了共有資金監(jiān)管賬戶。但最高法院的復(fù)函將業(yè)主委員會(huì)明確為“其他組織”，并賦予其民事訴訟主體資格，只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決問題，理由如下：一是業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只能是代表業(yè)主大會(huì)參加民事訴訟，其本身不具備民事行為能力。二是業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資金屬于全體業(yè)主共有，并不屬于業(yè)主委員會(huì)。三是業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立的民事責(zé)任能力。參加民事訴訟的法律后果由全體業(yè)主

6、承擔(dān)，而不是由業(yè)主委員會(huì)委地出讓合同房屋買賣合同明確建筑區(qū)劃范圍用于停放車輛的停車位（庫）權(quán)屬歸屬全體業(yè)主。對(duì)于人防工程，可以采取擱置爭議的做法，但使用權(quán)歸全體業(yè)主。三是健全行政司法救濟(jì)機(jī)制。對(duì)于侵害業(yè)主共有部分的企業(yè)或個(gè)人，業(yè)主或者業(yè)主組織可以請(qǐng)求政府主管部門依法處理，或者通過司法途徑追究其侵權(quán)責(zé)任。第二，明確業(yè)主大會(huì)的組織地位。業(yè)主大會(huì)是指全體業(yè)主成立的、行使業(yè)主對(duì)共有部分共同管理權(quán)利的組織。根據(jù)物權(quán)法第七十五條規(guī)定，“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”Q很顯然，法律承認(rèn)業(yè)主大會(huì)是一個(gè)組織，但是法律并未明確業(yè)主大會(huì)以及業(yè)委會(huì)的民事主體資格，以至于在實(shí)踐中引發(fā)一系列問題，例如業(yè)主共有房屋

7、以及設(shè)施設(shè)備無法進(jìn)行登記、業(yè)主大會(huì)無法開設(shè)獨(dú)立賬戶，物業(yè)費(fèi)等業(yè)主共有資金只能通過物業(yè)公司賬戶收支，混淆不清。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)有法定的決策執(zhí)行權(quán)利，卻無承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的義務(wù)，游離于政府監(jiān)管之外。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳目前共有住宅小區(qū)3597個(gè)，成立業(yè)員承擔(dān)。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予業(yè)主大會(huì)而不是賦予業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的法律地位，這樣才能理順相關(guān)法律關(guān)系，明確各個(gè)主體之間的權(quán)利義務(wù)。在全國人大制定民法總則的過程中，有很多人也提出應(yīng)當(dāng)通過立法賦予業(yè)主大會(huì)法人組織地位，但在正式出臺(tái)的民法總則當(dāng)中卻并沒有涉及業(yè)主大會(huì)的相關(guān)內(nèi)容。由于法人制度是屬于民事基本法律制度，根據(jù)立法法第八條規(guī)定,對(duì)于民事基本法律制度，只

8、能通過制定法律做出規(guī)定，因此地方性物業(yè)管理立法如果直接賦予業(yè)主大會(huì)法人資格，會(huì)面臨超越立法權(quán)限的問題。對(duì)此，筆者建議：一是通過修改地方性物業(yè)條例明確業(yè)主大會(huì)在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，表決通過管理規(guī)約和議事規(guī)則之后，可以到政府主管部門進(jìn)行備案。二是賦予業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，讓業(yè)主大會(huì)可以到銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，可以自己名義開展有限度的物業(yè)管理活動(dòng)，這樣才能真正確立業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理市場中的主體地位。第三，建立公開透明的共有資金管理制度。業(yè)主共有資金是指，根據(jù)法律規(guī)定、管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定，基于建筑物共有部分的管理而籌集或者產(chǎn)生的，歸屬于全體業(yè)主共同所有的資金，具體包括專項(xiàng)維修資金、物

9、業(yè)管理費(fèi)以及共有物業(yè)收益等。長期以來,由于業(yè)主大會(huì)無法開設(shè)獨(dú)立銀行賬戶，絕大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，都是由業(yè)主個(gè)人直接交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬戶。實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未對(duì)共有資金實(shí)行分賬管理，容易產(chǎn)生共有資金收支不透明、使用不規(guī)范等問題，存在侵占或者挪用業(yè)主共有資金的情況，引發(fā)大量業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。例如，在停車位（庫）管理中，由于現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)，停車位（庫）只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營管理，即使Zp業(yè)主大會(huì)取得統(tǒng)仁匕一社會(huì)信用代碼之后，即可以在相關(guān)銀行開設(shè)共有資金賬戶。為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有資金的管理，必須同步建立相關(guān)配套制度。政府做好物業(yè)管理的指導(dǎo)

10、和監(jiān)督職責(zé)，關(guān)鍵在于要處理好政府和市場邊界，要做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位。像深圳景洲大廈停車場產(chǎn)權(quán)清晰的情況下，也會(huì)出現(xiàn)停車場收益糾紛問題，普通住宅小區(qū)業(yè)主共有收益被挪用的情況則更為普遍。對(duì)此，筆者建議，在業(yè)主大會(huì)取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼之后，即可以在相關(guān)銀行開設(shè)共有資金賬戶。為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有資金的管理，必須同步建立相關(guān)配套制度：一是健全業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)管理制度，包括共有資金的種類、歸集、使用、公開和管理制度，構(gòu)建保障共有資金安全和使用的全面制度；二是建議建立共有資金審計(jì)制度，對(duì)業(yè)委會(huì)、委員、資金使用人員采取離任審計(jì)制度，保證共有資金安全；三是建議限定共有資金支出范圍和投資領(lǐng)域等，同時(shí)針對(duì)不具備管理

11、能力的業(yè)主大會(huì)，仍然鼓勵(lì)其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有資金實(shí)行共管；四是加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)行為的懲處力度。第四，加強(qiáng)政府指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。物業(yè)管理是對(duì)共用部分、共有設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)秩序的管理，既關(guān)系到業(yè)主私有物權(quán)，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，因此物業(yè)管理活動(dòng)離不開政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。2017年6月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見（中發(fā)201713號(hào)），明確提出要“改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”o筆者認(rèn)為，要政府做好物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，關(guān)鍵在于要處理好政府和市場邊界，要做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位。具體有以下建議：一是要做好引導(dǎo)和扶持職責(zé)。業(yè)主大會(huì)成立、選舉業(yè)委會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)換屆等各項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，政府都應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，幫助廣大物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，依法選舉出有能力、有擔(dān)當(dāng)?shù)臉I(yè)主委員會(huì)，要鼓勵(lì)支持符合條件的黨員干部通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)委員；二是要建立物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人的政策法規(guī)培訓(xùn)，提升物業(yè)管理的業(yè)主自治水平和專業(yè)服務(wù)水平；三是明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員等相關(guān)人員的法律責(zé)任，加大對(duì)違