破解物業(yè)糾紛難題關鍵在于健全物業(yè)管理市場機制.docx

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)六其原因，在于迄今為止我國尚未力J形成真正的物業(yè)管理市場機制，市場不能在資源配置中起決定性作用，市場處于失靈狀態(tài)。根*不動產(chǎn)登記條例的有關規(guī),盡快建立業(yè)主共有部分登記制度。具體包括：1、建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；2、其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。應該說，目前除停車位（庫）以外的業(yè)主共有部分范圍基本上是清晰的,但是由于各地不動產(chǎn)機構(gòu)長期未對業(yè)主共有部分實施產(chǎn)權(quán)登記，以至于實踐中產(chǎn)生了各種爭議糾紛。經(jīng)過梳理，目前的停

2、車位（庫）主要分為三種類型：-是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。根據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定，這類車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，沒有爭議。二是用于停放車輛的地下人民防空工程。根據(jù)人民防空法第五條規(guī)定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。此類停車位的產(chǎn)權(quán)爭議很大，產(chǎn)權(quán)歸屬上存在三種理論：歸國家所有，歸全體業(yè)主所有，歸開發(fā)商所有，目前未有定論。三是建筑區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。物權(quán)法頒布實施之前，國家對于住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬未作統(tǒng)一規(guī)定，一般由各地自行制定政策。以深圳市為例，1993年出臺的深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，停車位由買賣合同雙方約定，未約

3、定的，停車位權(quán)益歸房地產(chǎn)買受人。司法實踐中法院一般會根據(jù)買賣合同關于停車位權(quán)屬的約定作出個案裁決。1994年頒布的深圳市房屋建筑面積計算規(guī)則（以下簡稱規(guī)則），規(guī)定停車位屬于公共面積部分。從技術(shù)層面看，公共面積部分的停車位屬于業(yè)主共有，不計算容積率，也未將其列入物業(yè)小區(qū)建筑面積總量。但在現(xiàn)實生活中由于土地出讓合同、房屋買賣合同以及規(guī)劃報建環(huán)節(jié)均未明確核增面積的權(quán)屬分配，故深圳長期未對停車位進行產(chǎn)權(quán)登記。深圳景洲大廈能夠?qū)崿F(xiàn)“停車場”自管的一個重要前提，就是業(yè)主委員會在2002年初，依據(jù)1993年經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的有關規(guī)定，與開發(fā)商溝通協(xié)商確立了停車場的權(quán)屬。為建立權(quán)屬清晰的業(yè)主共有制度，發(fā)

4、揮物權(quán)定紛止爭的功能，筆者建議，一是根據(jù)不動產(chǎn)登記條例的有關規(guī)定，盡快建立業(yè)主共有部分登記制度，要求建設單位在申請不動產(chǎn)首次登記時，應當同時提出業(yè)主共有部位產(chǎn)權(quán)登記申請。二是從維護業(yè)主權(quán)益、減少物業(yè)糾紛角度，政府可以通過土I熱點關注HOTSPOT|ATTENTION竺者認為，應該賦予業(yè)主大會而不是賦予業(yè)主委員會相應的法律地位,這樣才能理碩相關法律關系，明確各個主體之間的權(quán)利義務。委會的小區(qū)1476個,約占41%。鑒于物權(quán)法并未明確業(yè)主大會的法律地位，為了維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，最高法院于2003年8月20日向安徽省高院作出關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函

5、中明確，金湖新村業(yè)主委員會符合民訴法關于“其他組織”的條件，可以自己的名義提起訴訟。深圳景洲大廈是全國最早探索實現(xiàn)業(yè)主自治的住宅小區(qū)之一，早在2005年就獲得全國第一份業(yè)主委員會組織機構(gòu)代碼證書，并開立了共有資金監(jiān)管賬戶。但最高法院的復函將業(yè)主委員會明確為“其他組織”，并賦予其民事訴訟主體資格，只是權(quán)宜之計，不能從根本上解決問題，理由如下：一是業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，只能是代表業(yè)主大會參加民事訴訟，其本身不具備民事行為能力。二是業(yè)主委員會沒有獨立的財產(chǎn)。住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資金屬于全體業(yè)主共有，并不屬于業(yè)主委員會。三是業(yè)主委員會不具有獨立的民事責任能力。參加民事訴訟的法律后果由全體業(yè)主

6、承擔，而不是由業(yè)主委員會委地出讓合同房屋買賣合同明確建筑區(qū)劃范圍用于停放車輛的停車位（庫）權(quán)屬歸屬全體業(yè)主。對于人防工程，可以采取擱置爭議的做法，但使用權(quán)歸全體業(yè)主。三是健全行政司法救濟機制。對于侵害業(yè)主共有部分的企業(yè)或個人，業(yè)主或者業(yè)主組織可以請求政府主管部門依法處理，或者通過司法途徑追究其侵權(quán)責任。第二，明確業(yè)主大會的組織地位。業(yè)主大會是指全體業(yè)主成立的、行使業(yè)主對共有部分共同管理權(quán)利的組織。根據(jù)物權(quán)法第七十五條規(guī)定，“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”Q很顯然，法律承認業(yè)主大會是一個組織，但是法律并未明確業(yè)主大會以及業(yè)委會的民事主體資格，以至于在實踐中引發(fā)一系列問題，例如業(yè)主共有房屋

7、以及設施設備無法進行登記、業(yè)主大會無法開設獨立賬戶，物業(yè)費等業(yè)主共有資金只能通過物業(yè)公司賬戶收支，混淆不清。同時，業(yè)主大會及業(yè)委會有法定的決策執(zhí)行權(quán)利，卻無承擔相關法律責任的義務，游離于政府監(jiān)管之外。據(jù)統(tǒng)計，深圳目前共有住宅小區(qū)3597個，成立業(yè)員承擔。因此，筆者認為，應該賦予業(yè)主大會而不是賦予業(yè)主委員會相應的法律地位，這樣才能理順相關法律關系，明確各個主體之間的權(quán)利義務。在全國人大制定民法總則的過程中，有很多人也提出應當通過立法賦予業(yè)主大會法人組織地位，但在正式出臺的民法總則當中卻并沒有涉及業(yè)主大會的相關內(nèi)容。由于法人制度是屬于民事基本法律制度，根據(jù)立法法第八條規(guī)定,對于民事基本法律制度，只

8、能通過制定法律做出規(guī)定，因此地方性物業(yè)管理立法如果直接賦予業(yè)主大會法人資格，會面臨超越立法權(quán)限的問題。對此，筆者建議：一是通過修改地方性物業(yè)條例明確業(yè)主大會在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，表決通過管理規(guī)約和議事規(guī)則之后，可以到政府主管部門進行備案。二是賦予業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼，讓業(yè)主大會可以到銀行開設業(yè)主共有資金賬戶，可以自己名義開展有限度的物業(yè)管理活動，這樣才能真正確立業(yè)主大會在物業(yè)管理市場中的主體地位。第三，建立公開透明的共有資金管理制度。業(yè)主共有資金是指，根據(jù)法律規(guī)定、管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定，基于建筑物共有部分的管理而籌集或者產(chǎn)生的，歸屬于全體業(yè)主共同所有的資金，具體包括專項維修資金、物

9、業(yè)管理費以及共有物業(yè)收益等。長期以來,由于業(yè)主大會無法開設獨立銀行賬戶，絕大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理費，都是由業(yè)主個人直接交至物業(yè)服務企業(yè)的賬戶。實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)并未對共有資金實行分賬管理，容易產(chǎn)生共有資金收支不透明、使用不規(guī)范等問題，存在侵占或者挪用業(yè)主共有資金的情況，引發(fā)大量業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾。例如，在停車位（庫）管理中，由于現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，停車位（庫）只能由物業(yè)服務企業(yè)實施經(jīng)營管理，即使Zp業(yè)主大會取得統(tǒng)仁匕一社會信用代碼之后，即可以在相關銀行開設共有資金賬戶。為了加強對業(yè)主共有資金的管理，必須同步建立相關配套制度。政府做好物業(yè)管理的指導

10、和監(jiān)督職責，關鍵在于要處理好政府和市場邊界，要做到不越位、不缺位、不錯位。像深圳景洲大廈停車場產(chǎn)權(quán)清晰的情況下，也會出現(xiàn)停車場收益糾紛問題，普通住宅小區(qū)業(yè)主共有收益被挪用的情況則更為普遍。對此，筆者建議，在業(yè)主大會取得統(tǒng)一社會信用代碼之后，即可以在相關銀行開設共有資金賬戶。為了加強對業(yè)主共有資金的管理，必須同步建立相關配套制度：一是健全業(yè)主大會財務管理制度，包括共有資金的種類、歸集、使用、公開和管理制度，構(gòu)建保障共有資金安全和使用的全面制度；二是建議建立共有資金審計制度，對業(yè)委會、委員、資金使用人員采取離任審計制度，保證共有資金安全；三是建議限定共有資金支出范圍和投資領域等，同時針對不具備管理

11、能力的業(yè)主大會，仍然鼓勵其與物業(yè)服務企業(yè)對共有資金實行共管；四是加強對違法違規(guī)行為的懲處力度。第四，加強政府指導監(jiān)督職責。物業(yè)管理是對共用部分、共有設施設備以及相關秩序的管理，既關系到業(yè)主私有物權(quán)，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，具有準公共服務屬性，因此物業(yè)管理活動離不開政府的指導和監(jiān)督。2017年6月，中共中央、國務院印發(fā)了關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見（中發(fā)201713號），明確提出要“改進社區(qū)物業(yè)服務管理。加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督”o筆者認為，要政府做好物業(yè)管理的指導和監(jiān)督職責，關鍵在于要處理好政府和市場邊界，要做到不越位、不缺位、不錯位。具體有以下建議：一是要做好引導和扶持職責。業(yè)主大會成立、選舉業(yè)委會以及業(yè)主委員會換屆等各項重要環(huán)節(jié)和領域，政府都應當主動作為，幫助廣大物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會，依法選舉出有能力、有擔當?shù)臉I(yè)主委員會，要鼓勵支持符合條件的黨員干部通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員；二是要建立物業(yè)管理業(yè)務培訓制度，要加強對業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務企業(yè)相關負責人的政策法規(guī)培訓，提升物業(yè)管理的業(yè)主自治水平和專業(yè)服務水平；三是明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會委員等相關人員的法律責任，加大對違