鄭東新區(qū)白沙片區(qū)地塊可行性研究報(bào)告

1、鄭東新區(qū)白沙片區(qū)地塊可行性研究報(bào)告一、目標(biāo)地塊基本情況（一）目標(biāo)地塊區(qū)位1、區(qū)域位置199號(hào)地塊位于白沙園區(qū)敬業(yè)路東側(cè)、玉溪路南側(cè)、龍福街西側(cè)、綠博大道北輔道北側(cè)，白沙片區(qū)距鄭州市區(qū)約8.3公里，距CBD約15.4公里，距鄭州東站約11.1公里。白沙片區(qū)功能定位為構(gòu)建以省級(jí)行政服務(wù)區(qū)、公共文化活動(dòng)示范區(qū)、高端商務(wù)區(qū)為主要功能的生態(tài)智慧的省公共服務(wù)核心區(qū)。目前區(qū)域熱度較高，是鄭州市改善居住密集區(qū)域，地塊屬于城市近郊，開(kāi)發(fā)價(jià)值較大。白沙組團(tuán)以公共文化服務(wù)核心為帶動(dòng)，以中原經(jīng)濟(jì)區(qū)及鄭州都市區(qū)建設(shè)為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)白沙組團(tuán)從“職教園區(qū)”到“生態(tài)智慧公共服務(wù)核心區(qū)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造服務(wù)高效、和諧宜居的人居環(huán)境

2、。白沙組團(tuán)功能定位為，以公共文化服務(wù)、行政服務(wù)、高端商務(wù)為主的生態(tài)智慧公共服務(wù)核心區(qū)。圍繞這一功能定位，將發(fā)展以會(huì)議中心、酒店商務(wù)、特色金融、休閑娛樂(lè)、科研創(chuàng)新、教育培訓(xùn)、高端商貿(mào)為主的輔助功能。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編號(hào)土地位置使用權(quán)面積（）用途容積率建筑密度（%）建筑高度（米）綠地率（%）投資總額（萬(wàn)元）出讓年限（年）掛牌起始價(jià)(萬(wàn)元)熔斷地價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)買保證金(萬(wàn)元)最高限價(jià)(元/)開(kāi)發(fā)程度牟政出2016199號(hào)（網(wǎng)）敬業(yè)路東側(cè)、玉溪路南側(cè)、龍福街西側(cè)、綠博大道北輔道北側(cè)31127.07城鎮(zhèn)住宅2.525803015007.67023000345002300012000交付時(shí)達(dá)三通一平二、目

3、標(biāo)地塊出讓相關(guān)信息（一）出讓要求地塊于2016年12月24日進(jìn)行招拍掛公示，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為2017年1月19日，限時(shí)競(jìng)拍開(kāi)始時(shí)間為2017年1月22日。地塊掛牌起始價(jià)23000萬(wàn)元，熔斷地價(jià)34500萬(wàn)元，競(jìng)買保證金23000萬(wàn)元，最高限價(jià)12000元/。（二）招拍掛形式地塊屬于鄭東新區(qū)，根據(jù)最新政府調(diào)控政策，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”形式。地塊起始地價(jià)為2.3億元，溢價(jià)50%后熔斷，熔斷地價(jià)為3.45億元，熔斷后啟動(dòng)競(jìng)房?jī)r(jià)，最高拍賣限價(jià)為12000元/，開(kāi)發(fā)企業(yè)向下競(jìng)拍房?jī)r(jià)，價(jià)低者得。三、目標(biāo)地塊市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇（一）鄭州市商品住宅市場(chǎng)概況2016年1-11月份商品住宅供應(yīng)面積1176.3

4、7萬(wàn)，同比上漲35.3%，銷售面積1318.22萬(wàn)，同比上漲63.9%。整體成交均價(jià)9998元/，同比上漲1.9%。（二）區(qū)域土地市場(chǎng)概況項(xiàng)目周邊土地出讓較少，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，其中7月出讓地塊樓板價(jià)1800元/，9月份政府出臺(tái)新政，土拍采取“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”的形式。10-11月處于短期土地調(diào)控期，市場(chǎng)暫無(wú)土地競(jìng)拍。2016年1-11月份項(xiàng)目周邊成交地塊地塊名稱拿地日期用地性質(zhì)占地（畝）容積率建筑面積成交總價(jià)每畝單價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)開(kāi)發(fā)商（萬(wàn)）（萬(wàn)元）（元/）碧桂園地塊2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂園保利地塊2015/8/26居住用地50.52

5、3.5336809060179.3768.57保利正商地塊2016/7/1批發(fā)零售、住宿餐飲用地38425333.318500486.81824正商（三）區(qū)域競(jìng)品及價(jià)格情況白沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體偏改善，目前區(qū)域內(nèi)高層均價(jià)11000元/，洋房均價(jià)15000元/，受三季度整體住宅市場(chǎng)火爆的影響，片區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格漲幅較大。具體如下：1、融創(chuàng)象湖壹號(hào)規(guī)劃洋房14棟，疊墅2棟，大平墅2棟及高層6棟，產(chǎn)品從80-300兩房、三房到墅級(jí)洋房、別墅。項(xiàng)目于2016年6月18日在會(huì)展中心首次開(kāi)盤(pán)，別墅均價(jià)25000元/，洋房均15000元/，小高層均價(jià)12500元/，高層均價(jià)1000元/。2、吉地瀾花語(yǔ)規(guī)劃建設(shè)

6、22棟樓，涵蓋11棟電梯洋房、2棟小高層、7棟高層、1所幼兒園和1棟商業(yè)。高層均價(jià)10000元/，洋房均價(jià)16000元/。3、東潤(rùn)城高層均價(jià)約11000元/，洋房12000元/，聯(lián)排26000元/，雙拼35000元/。4、碧桂園翡翠灣一期高層已售罄，僅剩部分聯(lián)排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右，整體均價(jià)為800萬(wàn)/套。項(xiàng)目于2016年8月13日首次開(kāi)盤(pán)，精裝高層均價(jià)10000元/，別墅均價(jià)16800元/。綜述，區(qū)域內(nèi)價(jià)格采取政府審批制，政府預(yù)售指導(dǎo)價(jià)將略低于區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)，因此區(qū)域未來(lái)銷售價(jià)格將低于目前市場(chǎng)售價(jià)。四、項(xiàng)目定位（一）總體定位順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整形勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展情況及地塊資

7、源，計(jì)劃針對(duì)城市青年剛需客戶打造宜居社區(qū)，項(xiàng)目整體定位于：城市菁英 公園美宅（二）總體規(guī)劃以土地價(jià)值最大化、后期溢價(jià)保證為原則進(jìn)行物業(yè)規(guī)劃。（三）產(chǎn)品配比與分布容積率為2.5，適宜打造小高層/高層產(chǎn)品，根據(jù)區(qū)域?qū)傩约绊?xiàng)目定位，產(chǎn)品建議85-90兩房，115-130三房，160四房。產(chǎn)品配比如下：地塊產(chǎn)品類型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比面積面積配比114小高層85-90兩房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合計(jì)662100%75515100%地下室按照住宅套數(shù)的90%規(guī)劃。車位按照每100配建一個(gè)停

8、車位計(jì)算。（四）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力研究考慮目前市場(chǎng)“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”的背景，新項(xiàng)目獲取將勢(shì)必降低開(kāi)發(fā)成本，減少在高附加值方面如精裝標(biāo)準(zhǔn)等方面的打造。項(xiàng)目計(jì)劃重點(diǎn)在物業(yè)服務(wù)方面提升，引入品牌牌物業(yè)如北京魯能物業(yè)，在成本可控范圍內(nèi)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。（五）價(jià)格策略在售產(chǎn)品價(jià)格以及地塊銷售周期：114號(hào)地住宅全盤(pán)均價(jià)12000元/，預(yù)計(jì)銷售周期為18個(gè)月。具體見(jiàn)下表：地塊物業(yè)類型銷售面積（）整盤(pán)均價(jià)單價(jià)（萬(wàn)元/）總案值（萬(wàn)元）備注114小高層755151.290618/地下室56150.31685建筑密度按照18%計(jì)算車位993個(gè)12萬(wàn)/個(gè)11916車位按照1:1.5算小計(jì)111370/104219/五、開(kāi)發(fā)

9、與銷售計(jì)劃（一）開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排按照2017年三季度開(kāi)盤(pán)的目標(biāo)，主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排如下：序號(hào)工作名稱計(jì)劃完成時(shí)間1取得國(guó)有土地使用權(quán)證2017年3月1日2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2017年4月7日3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2017年4月11日4取得建筑工程施工許可證2017年5月10日5確定總包單位2017年4月3日6出零米（首批開(kāi)盤(pán)樓座）2017年5月20日7取得預(yù)售許可證（首批開(kāi)盤(pán)樓座）2017年7月26日8首次開(kāi)盤(pán)2017年8月1日9首期竣工2018年9月15日10首期交房2019年6月30日（二）銷售計(jì)劃住宅考慮市場(chǎng)熱度下降，去化相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)分15個(gè)月進(jìn)行銷售,月均去化約0.42萬(wàn)。地塊年度2

10、017年2018年2019年合計(jì)114號(hào)地銷售面積（）3020645309075515銷售金額（萬(wàn)元）36247.254370.8090618銷售回款（萬(wàn)元）25373.0454370.810874.16906186、 成本分析預(yù)計(jì)總投入90525.78萬(wàn)元，可售單方成本7690.3元/平米（含稅）。七、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域市場(chǎng)及鄭州城市房地產(chǎn)不斷升溫，2013年白沙正式化區(qū)為鄭東新區(qū)，白沙片區(qū)作為繼鄭東新區(qū)發(fā)展的下一個(gè)十年區(qū)域，板塊價(jià)值凸顯，熱度高漲，該板塊成為眾多開(kāi)發(fā)商追捧的重點(diǎn)區(qū)域，且不乏有品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為進(jìn)駐鄭州開(kāi)拓市場(chǎng)而不惜低利潤(rùn)拿地。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第一，限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)的土拍模式，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)及成本控制提出新的要求。第二，10月限購(gòu)限貸政策出臺(tái)，12月21日調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，政府加大價(jià)格管制，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制作用加強(qiáng)，市場(chǎng)存在一定下滑風(fēng)險(xiǎn)。八、拿地工作建議本項(xiàng)目對(duì)于集團(tuán)公司布局中原，擴(kuò)張戰(zhàn)略版圖和提升品牌影響力具有較大意義。建議：1、本著“保障利潤(rùn)，積極參與”的原則參加項(xiàng)目競(jìng)拍。2、各地塊以利潤(rùn)率10%時(shí)地價(jià)作為投標(biāo)控制線。地塊土地溢價(jià)50%時(shí)啟動(dòng)競(jìng)房?jī)r(jià)機(jī)制，各利潤(rùn)點(diǎn)下住宅售價(jià)情況如下：114#地塊地價(jià)溢價(jià)50%銷售利潤(rùn)率土地價(jià)款（萬(wàn)元）綜合樓面