空間權(quán)設(shè)立與運(yùn)行的典型問題分析

1、    空間權(quán)設(shè)立與運(yùn)行的典型問題分析         關(guān)于空間權(quán)立法的討論隨著物權(quán)法的出臺暫時告一段落。物權(quán)法第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”這一規(guī)定對空間權(quán)作了基本表述，但僅此一條規(guī)定，對架構(gòu)和理解空間權(quán)法律制度尚顯單薄，特別是應(yīng)對實踐中出現(xiàn)的一些典型問題欠缺明確的理解和適用。因此，本文以實踐中出現(xiàn)的一些典型問題為切入點(diǎn)，對我國空間權(quán)法律制度涉及的一些問題進(jìn)行探討，以求正確的理解與

2、適用。 一、與傳統(tǒng)的土地使用權(quán)協(xié)調(diào)問題 首先，傳統(tǒng)的土地使用權(quán)雖然沒有納入空間權(quán)，但是并不代表其土地使用權(quán)中沒有空間內(nèi)容和空間限制。土地本身就是一個上達(dá)天宇下及地心的立體化空間之物，所以對土地的利用必然要占據(jù)一定的空間。換言之，傳統(tǒng)的土地使用權(quán)客體“地表”本身并非純粹的水平面，也涵蓋了土地上下一定的空間范圍，雖然傳統(tǒng)法律法規(guī)并未將其予以明確。所以在物權(quán)法第136條肯定了空間建設(shè)用地使用權(quán)之后，有必要將傳統(tǒng)土地使用權(quán)的空間范圍予以明確，排除以外的空間范圍不是土地使用權(quán)人所能支配的范疇。判斷空間范圍首先應(yīng)以規(guī)劃、出讓合同等為標(biāo)準(zhǔn)，如果規(guī)劃或出讓合同沒有明確其空間范圍，應(yīng)按照以下

3、步驟和規(guī)則來確定：第一，以依附于地表之建筑物為確定其空間范圍的依據(jù)，此范圍以外的空間，非地表建設(shè)用地使用權(quán)效力范圍；第二，根據(jù)取得地表建設(shè)用地使用權(quán)所支付的出讓金為標(biāo)準(zhǔn)，判定其上下空間范圍；第三，如果是劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的，以建筑物或構(gòu)筑物之公益功能發(fā)揮限度決定其建設(shè)用地使用權(quán)之空間范圍。在傳統(tǒng)的土地使用權(quán)所占用空間范圍以外的空間才是空間建設(shè)用地使用權(quán)所言之空間。 其次，土地使用規(guī)劃所限制的高度或深度以外的空間歸屬。規(guī)劃限制以外的空間歸屬問題，理論上存在著兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在規(guī)劃和出讓合同規(guī)定之外一定范圍的空間都?xì)w屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在規(guī)劃和出讓合同

4、規(guī)定之外的空間都?xì)w屬于土地所有權(quán)人。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取第二種觀點(diǎn)，主要理由在于：一方面，建設(shè)用地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，其客體必須特定化，這種特定化表現(xiàn)為支配范圍上的特定，既然規(guī)劃和出讓合同已經(jīng)明確規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利范圍，那么建設(shè)用地使用權(quán)的客體就已經(jīng)特定了。至于其所能支配的客體范圍究竟有多大，應(yīng)該在規(guī)劃和出讓合同中加以明確，使用權(quán)人不能超出規(guī)劃和出讓合同所確定的范圍來行使權(quán)利。否則，逾越應(yīng)享有的權(quán)利范圍空間，將侵害土地所有權(quán)人的利益。另一方面，土地所有權(quán)人對所有權(quán)享有全面的支配權(quán)，決定了規(guī)劃和出讓合同之外的空間歸所有人享有。所有權(quán)是一項全面對物進(jìn)行支配的權(quán)利。既然土地所有權(quán)體現(xiàn)為對

5、土地的全面支配，而建設(shè)用地使用權(quán)是建立在土地所有權(quán)權(quán)能發(fā)生分離的基礎(chǔ)上所形成的用益物權(quán)，那么，歸建設(shè)用地使用權(quán)支配的使用權(quán)范圍是有限的，只能在規(guī)定的范圍內(nèi)基于用益物權(quán)人享有的物權(quán)進(jìn)行支配；而超出的支配范圍則由土地所有權(quán)人享有，并由所有權(quán)人進(jìn)行支配。因而，對土地上下的空間，只要未予明確的，剩余空間權(quán)利都應(yīng)歸所有權(quán)人(即國家)而不是使用權(quán)人享有。 再次，如果規(guī)劃發(fā)生了變更，延伸了可以利用的空間的高度或深度，新增加的空間的使用權(quán)歸屬為何？如果規(guī)劃發(fā)生了變更，延伸了可以利用的空間的高度或深度，如建筑物限高從20米增加到了30米，新增加的空間使用權(quán)，我們認(rèn)為并不必然歸屬于原建設(shè)用地使用權(quán)人。建

6、設(shè)用地使用權(quán)人是否可以取得該空間的使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)其變更后的規(guī)劃審批和土地出讓合同確定，否則仍屬于國家所有。當(dāng)然，在這種情況下，需要考慮以下兩個問題：其一，如果國家重新就此空間進(jìn)行出讓，原建設(shè)用地使用權(quán)人是否有優(yōu)先受讓權(quán)呢？我們認(rèn)為，在符合規(guī)劃條件下，如果由原建設(shè)用地使用權(quán)人取得該延伸空間社會福利更大的話，即應(yīng)該由原建設(shè)用地使用權(quán)人優(yōu)先受讓，否則其無優(yōu)先受讓權(quán)。其二，原建設(shè)用地使用權(quán)人如果取得了該增加的空間使用權(quán)，是獨(dú)立的空間建設(shè)用地使用權(quán)，還是普通建設(shè)用地使用權(quán)？對此，要從兩個方面考察。如果對該空間之利用修建的建筑物與原建筑物一體，則根據(jù)一物一權(quán)原則，該空間只是拓展了普通建設(shè)用地使用權(quán)的客體范

7、圍；如果對該空間之利用修建的建筑物與原建筑物相互獨(dú)立，則成立獨(dú)立的空間建設(shè)用地使用權(quán)。 最后，在建設(shè)用地使用權(quán)先設(shè)立的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)人已使用地上地下空間的權(quán)利如何設(shè)置？實踐中在單位、個人享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上再對地上、地下空間進(jìn)行利用是普遍存在的，如在有地面建筑物的地下鋪設(shè)管線或開設(shè)交通通道建設(shè)地下停車場等。普通建設(shè)用地使用權(quán)人對土地上下空間的開發(fā)建設(shè)，在物權(quán)法出臺前，雖缺少相應(yīng)的物權(quán)認(rèn)可及保障，但其開發(fā)利用應(yīng)經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和國土資源管理部門的審批。物權(quán)法出臺后，應(yīng)通過登記制度肯定其已實際開發(fā)利用的地上地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)。此時如果地上地下建筑物、構(gòu)筑物與地表建

8、筑物、構(gòu)筑物連為一體，則吸納入原普通建設(shè)用地使用權(quán)中：否則應(yīng)設(shè)定獨(dú)立的空間建設(shè)用地使用權(quán)。 二、利用空間的建設(shè)與地表建設(shè)相關(guān)聯(lián)的權(quán)利設(shè)置問題 利用空間的建設(shè)與地表建設(shè)相關(guān)聯(lián)的關(guān)系大體可以包括三類：1.地表建設(shè)與地下建設(shè)一體進(jìn)行，上下垂直投影面積相當(dāng)；2.主要利用地下空間的建筑設(shè)施需要以地面作為出入口；3.主要利用地上空間的建筑設(shè)施需要以地表為支撐。我們的基本觀點(diǎn)是，地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立的前提是對該地上地下空間的利用非依附于地表。在地表和地上地下空間使用權(quán)利一體取得時，應(yīng)本著簡單一致的原則，綜合考慮地表利用和地上地下空間利用的主輔關(guān)系，以主要利用為基礎(chǔ)設(shè)定權(quán)利。

9、判定地表利用和地上地下空間利用主輔關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)有二：1.開發(fā)施工建設(shè)的主輔作用：2.地上地下與地表利用功能的主次關(guān)系。 具體而言，針對以上第一種利用情況地下空間與地表相依附而一體建造的，即說明地下建筑并未形成單獨(dú)占據(jù)一定的空間，所以還是應(yīng)該設(shè)立一體的地表建設(shè)用地使用權(quán)，所占用的地下空間包含在地表建設(shè)所占據(jù)的空間之內(nèi)。對于后兩種情況，可以根據(jù)土地利用權(quán)利現(xiàn)實狀況設(shè)置不同的權(quán)利模式。第一種，權(quán)利一體模式。如果開發(fā)利用的地上地下空間與所需利用的地表之上除國家所有權(quán)外無其他權(quán)利的存在，換言之，權(quán)利人是初始取得建設(shè)用地使用權(quán)，則根據(jù)地表和地上地下土地利用的主輔關(guān)系，依據(jù)主物吸附的原則，設(shè)立空間建

10、設(shè)用地使用權(quán)，地表使用被吸收在地上或地下空間之內(nèi)。如果開發(fā)土地為集體所有或其上已設(shè)立用益物權(quán)，符合征收條件的，由國家依法征收后，亦可按此模式解決。第二種，權(quán)利復(fù)合模式。如果地上或地下空間利用所涉及到的地表出口或支點(diǎn)之上已存在建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利，開發(fā)主體需繼受取得原建設(shè)用地使用權(quán)或在其上新設(shè)定地役權(quán)。經(jīng)國家出讓取得的空間建設(shè)用地使用權(quán)與地表使用權(quán)分別存在，權(quán)利復(fù)合作為開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。當(dāng)復(fù)合的地表權(quán)利和空間權(quán)利均為建設(shè)用地使用權(quán)時，權(quán)利主體可以選擇申請復(fù)合權(quán)利合一。例如，地鐵開發(fā)主體受讓取得原地表建設(shè)用地使用權(quán)，并取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，其可征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，

11、重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，補(bǔ)足原地表建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限的出讓金，并辦理登記手續(xù)，設(shè)定一項建設(shè)用地使用權(quán)。 三、如何把握新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)與已設(shè)立的用益物權(quán)之間的關(guān)系 新設(shè)立的空間建設(shè)用地使用權(quán)不得損害在該土地上已經(jīng)設(shè)立的其他用益物權(quán)。這主要體現(xiàn)在以下兩方面：1.客體范圍不重疊?？臻g建設(shè)用地使用權(quán)是在土地上下范圍的空間所設(shè)立的用益物權(quán)，在該土地范圍內(nèi)空間建設(shè)用地使用權(quán)又能分層設(shè)立，所以就要求各空間建設(shè)用地使用權(quán)所占用的空間范圍之間，以及與普通建設(shè)用地使用權(quán)所占用的空間范圍不發(fā)生重疊。2.權(quán)利行使范圍不沖突，即新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不

12、得妨害已設(shè)立的用益物權(quán)人的占有、使用和收益的權(quán)利。比如，在上層空間建設(shè)用地使用權(quán)與下層空間建設(shè)用地使用權(quán)處于垂直鄰接狀態(tài)時，上層權(quán)利人不得營造超重建筑物等，以防地基塌陷，害及下層權(quán)利人。需要注意的問題是：對土地的占有、使用和收益指的是在特定土地及空間范圍內(nèi)興建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并保有該建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)利。權(quán)利人在其建筑物和構(gòu)筑物所占空間范圍內(nèi)，享有排他的占有、使用和收益的權(quán)利，但這種排他性使用的影響必然會外溢，收益也不可避免地會利用到一些外部空間優(yōu)勢。此時，如果新設(shè)立的空間建設(shè)用地使用權(quán)損害到了先設(shè)立的用益物權(quán)，該如何解決？我們認(rèn)為，應(yīng)遵循相鄰關(guān)系原則判定新設(shè)定的空間建設(shè)用地使.用

13、權(quán)是否損害了已設(shè)立的用益物權(quán)，在相鄰利用關(guān)系和相鄰妨害關(guān)系容忍的范圍內(nèi)，都不屬于損害了已設(shè)立的用益物權(quán)：如果超出了相鄰關(guān)系容忍范圍，則應(yīng)征得已設(shè)立用益物權(quán)權(quán)利人的同意，按照地役權(quán)的規(guī)則由雙方協(xié)商解決，比如通過損害補(bǔ)償?shù)姆绞娇臻g地役權(quán)人可允許空間需役地人利用該空間。 有學(xué)者提出，土地所有權(quán)人設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)普通建設(shè)用地使用權(quán)人的同意，這是保障普通建設(shè)用地使用權(quán)人權(quán)利不被損害的有效方式，且有相關(guān)立法例為經(jīng)驗。例如，日本民法典第269條規(guī)定，即使在第三人有土地使用或收益權(quán)利情形，在得到該權(quán)利或者以該權(quán)利為標(biāo)的權(quán)利者全體承諾后，區(qū)分地上權(quán)仍可予以設(shè)定。于此情形，有土地收益、使用權(quán)

14、利者，不得妨礙區(qū)分地上權(quán)的行使。我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”物權(quán)編修正草案第841條規(guī)定，空間地上權(quán)的設(shè)立范圍“如第三人有使用收益權(quán)或有以該使用收益權(quán)為標(biāo)的之物權(quán)者，應(yīng)征得其同意”。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不符合我國法律的規(guī)定。首先，從現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定來看，在嚴(yán)格區(qū)分了普通建設(shè)用地使用權(quán)和空間建設(shè)用地使用權(quán)客體的前提下，空間建設(shè)用地使用權(quán)之權(quán)源來源于土地所有權(quán)人，而非普通建設(shè)用地使用權(quán)人，征得其同意于法理不通。其次，物權(quán)法頒布以前，相關(guān)法律雖未明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)的空間范圍，但根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍受到建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或規(guī)劃等方面的限制和要求來看，原建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利范圍本來就限制

15、于一定的空間之內(nèi)，空間之外的范疇并非建設(shè)用地使用權(quán)所能及，在這些范圍設(shè)定空間權(quán)自然無需征得原建設(shè)用地使用權(quán)人同意。 四、創(chuàng)設(shè)、登記地上地下土地權(quán)利與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的關(guān)系 地上地下權(quán)利并不是獨(dú)立于城市之外的空中樓閣，城市規(guī)劃行政主管部門對城市地下空間的總體和專項規(guī)劃編制正是為科學(xué)合理利用城市地下空間作準(zhǔn)備的。城市地下空間的開發(fā)利用應(yīng)該和各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平相適應(yīng)，豎向分層立體綜合開發(fā)，橫向相關(guān)空間相互連通，地面建筑和地下工程協(xié)調(diào)配合，功能空間和地下管網(wǎng)科學(xué)布置，這些都建立在既有的、合理的城市規(guī)劃基礎(chǔ)上，因此遵守既有的規(guī)劃是必然的。但這并不意味著畫地自限，在遵守的常態(tài)上必然也

16、存在例外，這就要求突破現(xiàn)有的城市規(guī)劃。 符合城市規(guī)劃和突破城市規(guī)劃的土地利用計劃必然存在沖突。突破舊有城市規(guī)劃，不是完全的破舊立新，而是在舊有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，保證資源最大利用的前提下，開拓新的城市發(fā)展路徑。城市發(fā)展新規(guī)劃可能會涉及對原有建設(shè)用地使用權(quán)人權(quán)利的限制，落實新規(guī)劃而設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)時會導(dǎo)致新權(quán)與舊權(quán)的沖突。處理該問題的基本原則是新權(quán)的設(shè)定不得損害舊權(quán)的利益，否則應(yīng)取得舊權(quán)主體的同意。如果是為公共利益的需要，國家應(yīng)依法征收原建設(shè)用地使用權(quán)，并按照物權(quán)法的規(guī)定給予征收補(bǔ)償。 五、空間建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物區(qū)分所有問題 該問題的提出源于對天津市東站樞紐的考察調(diào)

17、研。天津東站地下四層，每一層都有不同的功用，而每一層的投資主體都不同，投資主體對其投資收益權(quán)利有不同的主張，這種情況下是否適用“分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)”呢？我們認(rèn)為答案是否定的。首先，地下多層建筑所占用的空間是作為一個整體而獨(dú)立為空間建設(shè)用地使用權(quán)客體的。而多層建筑之各層之間相互依附而形成一個整體，各層不能分別獨(dú)立，故而特定化之空間亦為一個整體而不得分而別之，根據(jù)一物一權(quán)原則，只有一個空間建設(shè)用地使用權(quán)。其次，在肯定一個空間建設(shè)用地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，解決分層權(quán)益要求的問題，可以借鑒建筑物區(qū)分所有權(quán)之法理，對每層建筑區(qū)分為不同主體專有，而對空間建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物不可區(qū)分所有之部分為各主體共有，且各權(quán)利主體之間對地下建筑物有共同維護(hù)和管理的關(guān)系。再次，對地下建筑物區(qū)分所