招商萬科六大控制點選好供應(yīng)商

1、招商、萬科：6大控制點，選好供應(yīng)商許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行供應(yīng)商篩選時，普遍會遇到這樣一些疑惑：企業(yè)經(jīng)常做供應(yīng)商的考察，但是考察的結(jié)果卻達(dá)不到預(yù)期效果，無法有效識別供應(yīng)商能力的優(yōu)劣。供應(yīng)商考察到底需要做哪些準(zhǔn)備工作？有沒有標(biāo)桿做法值得借鑒？明源地產(chǎn)研究院通過對萬科、招商、龍光等房企的供應(yīng)商考察進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)：要做好供應(yīng)商考察工作，需要從六個方面入手，我們稱之為供應(yīng)商篩選的“六大篩選控制點”。六大篩選控制點圍繞供應(yīng)商考察和篩選，標(biāo)桿企業(yè)做了許多的努力。招商地產(chǎn)早在2009年就采用統(tǒng)一的表格對所有供應(yīng)商考察進(jìn)行考評打分，并編制出企業(yè)規(guī)模、專業(yè)配套、產(chǎn)品質(zhì)量保證、質(zhì)量內(nèi)控、生產(chǎn)管理、財務(wù)狀況、合作條件7

2、個方面共33個維度的考評指標(biāo)。但在實際的使用過程中，招商地產(chǎn)逐漸發(fā)現(xiàn)這一打分模式存在過于籠統(tǒng)，指標(biāo)缺乏針對性等問題。經(jīng)過不斷的改進(jìn)和創(chuàng)新，2011年，招商地產(chǎn)完成對供應(yīng)商的考察體系重構(gòu)共分為三大類、3-5個維度的差異化考察。明源研究院以招商地產(chǎn)為研究基礎(chǔ)，結(jié)合萬科、龍光等標(biāo)桿企業(yè)的供應(yīng)商考察模式，總結(jié)出：通過六個關(guān)鍵點對供應(yīng)商考察工作進(jìn)行把控。1. 重視初審在進(jìn)行供應(yīng)商考察之前，許多標(biāo)桿房企會對所有響應(yīng)的供應(yīng)商進(jìn)行一個簡單的資格初審，針對于供應(yīng)商的一些基本能力：包括注冊資金、成立年限、資質(zhì)要求、近三年的生產(chǎn)能力等進(jìn)行審評。在這個過程中，除了剔除掉部分不達(dá)招的供應(yīng)商外，同時也明確了供應(yīng)商初審的專

3、業(yè)技術(shù)部門。通過對供應(yīng)商的初審，進(jìn)一步縮小供應(yīng)商的考察范圍，提高考察效率。2. 明確考察內(nèi)容在進(jìn)行供應(yīng)商考察之前，還要重點明確考察內(nèi)容，這一過程要注意考察資料全面、內(nèi)容有針對性、考察需求可執(zhí)行、避免索要敏感性資料四個因素。招商地產(chǎn)在進(jìn)行材料類供應(yīng)商考察時，曾明確的考察內(nèi)容如下：（1）核對營業(yè)執(zhí)照、準(zhǔn)用證/產(chǎn)品許可證、技術(shù)鑒定文件、資質(zhì)等級證明等資料原件，對有政府部門限制的產(chǎn)品檢查其相關(guān)證件。所有資料及證件均須復(fù)印留存。（2）企業(yè)的生產(chǎn)能力、銷售情況及年營業(yè)額。（3）人力資源狀況。（4）認(rèn)證及獲獎情況。（5）生產(chǎn)設(shè)備的先進(jìn)程度、運轉(zhuǎn)情況及整個生產(chǎn)車間的生產(chǎn)狀況。（6）對產(chǎn)品各主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)采取的控

4、制手段。（7）產(chǎn)品的主要原材料產(chǎn)地及質(zhì)量。（8）生產(chǎn)車間、原材料庫房、成品庫房的現(xiàn)場管理情況。（9）主要客戶情況。（10）全國供貨運輸能力情況。針對材料類供應(yīng)商的資質(zhì)、產(chǎn)能、人力、設(shè)備、現(xiàn)場管理、配送能力等方面，招商梳理出具有針對性的考察內(nèi)容。3. 多部門協(xié)同以往進(jìn)行供應(yīng)商考察的工作都集中在采購招標(biāo)一個部門，但采購招標(biāo)部門只是采購招標(biāo)職能的執(zhí)行部門，并不具備專業(yè)性的判斷能力。比如在對營銷類、工程類、設(shè)計類供應(yīng)商進(jìn)行考察時，相關(guān)的營銷、工程、設(shè)計等專業(yè)職能部門更能提供更加專業(yè)的評價。同時，由單一部門進(jìn)行考察，還容易滋生腐敗的暗區(qū)。基于為項目選擇優(yōu)秀供應(yīng)商的角度出發(fā)，標(biāo)桿企業(yè)更注重多部門聯(lián)合考察的

5、重要性。恒大地產(chǎn)就明確要求：單一部門不得進(jìn)行供應(yīng)商考察，供應(yīng)商考察工作需采購、招標(biāo)、總工室、工程等部門進(jìn)行聯(lián)合考察。招商地產(chǎn)的考察原則也提出：所有考察工作至少2個部門3個以上人員參加完成。4. 差異化考察正如之前提到的招商地產(chǎn)案例，標(biāo)桿房企在對供應(yīng)商進(jìn)行考察時，會針對不同類別供應(yīng)商設(shè)置不同的考察緯度、不同的考察指標(biāo)。如下圖：按照不同類別來設(shè)置不同的考察緯度，梳理出針對性的考察指標(biāo)，更能夠體現(xiàn)對供應(yīng)商考察的客觀性，能更加清楚的反應(yīng)出供應(yīng)商的綜合能力，篩選出來的供應(yīng)商能力模型與企業(yè)項目的招標(biāo)需要更匹配。招商地產(chǎn)針對不同類別供應(yīng)商，就梳理出不同的考察維度，如下表：承建單位供貨商設(shè)計單位綜合實力質(zhì)量控

6、制技術(shù)力量資金狀況資金狀況擅長領(lǐng)域配合服務(wù)合作條件團(tuán)隊人員配備質(zhì)量控制配合服務(wù)比如，針對設(shè)計類供應(yīng)商，招商地產(chǎn)會更注重其與項目所匹配的設(shè)計能力。也就是，房企需要的是設(shè)計住宅能力強(qiáng)還是商業(yè)設(shè)計能力，是規(guī)劃設(shè)計能力強(qiáng)還是施工圖設(shè)計能力？在厘清自身需求后，再去甄選相匹配的供應(yīng)商；在工程類供應(yīng)商的考察過程中，招商地產(chǎn)更看重的是供應(yīng)商的現(xiàn)場管理能力，因此會專門針對供應(yīng)商的在建項目進(jìn)行考察；而針對材料設(shè)備類供應(yīng)商，則趨向于對供應(yīng)商的產(chǎn)能、財務(wù)狀況、質(zhì)量保證等方面的評價。明源地產(chǎn)研究通過對比標(biāo)桿房企后發(fā)現(xiàn)，針對不同類別的供應(yīng)商設(shè)置差異化的考察問卷，是供應(yīng)商考察的重要發(fā)展趨勢。5. 一票否決制明源地產(chǎn)研究院在

7、研究諸多標(biāo)桿房企的供應(yīng)商考察表單時發(fā)現(xiàn)，包括復(fù)地、華遠(yuǎn)、星河在內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)在供應(yīng)商考察表單中，都針對于項目質(zhì)量、資金、技術(shù)服務(wù)、管理能力的需求設(shè)置了紅線條款。在對供應(yīng)商的考察過程中，一旦發(fā)現(xiàn)有供應(yīng)商不能滿足這些維度的紅線要求，即對供應(yīng)商入圍進(jìn)行否決。通過設(shè)置紅線條款來避免此類供應(yīng)商帶來的合作風(fēng)險，此類做法值得許多房企進(jìn)行借鑒。如下表：維度否決條件質(zhì)量企業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)低于國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品性能低于市場同類產(chǎn)品 實體外觀質(zhì)感、殘次品比例超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)無完善的過程控制及驗收制度、無專職檢測人員和必要的檢測設(shè)備 資金總負(fù)債超過總資產(chǎn)的50% 付款期望不符合我司招標(biāo)條款 技術(shù)企業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)低于國家或行業(yè)統(tǒng)

8、一標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)原材料質(zhì)量存在問題，庫存與介紹不相符 質(zhì)保期不滿足國家規(guī)定期限業(yè)務(wù)網(wǎng)點設(shè)置及配套服務(wù)能力不滿足我司集團(tuán)采購范圍無合作意愿，合作方式不滿足招標(biāo)要求管理工期不滿足項目要求質(zhì)量保證資料齊全第三方檢測資料不齊全 證照不齊全（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證書）專業(yè)資質(zhì)不滿足條件無響應(yīng)的項目地或經(jīng)營地備案文件無該類產(chǎn)品供貨或供貨安裝經(jīng)驗（驗收證書）6. 量化考察指標(biāo)實際的供應(yīng)商考察過程中，一個最重要問題是：我們?nèi)绾蚊鞔_一個供應(yīng)商到底該得多少分？這個得分的依據(jù)是什么？既然A供應(yīng)商比B供應(yīng)商優(yōu)秀，那么這個差距能否進(jìn)行量化？在供應(yīng)商考察過程中，評判打分的標(biāo)準(zhǔn)必須進(jìn)行量化。針對每一個供應(yīng)商考察，房企都必須

9、設(shè)置一個客觀的、可量化的評分標(biāo)準(zhǔn)，從而避免在考察過程中，因為一些外在原因，比如供應(yīng)商接待服務(wù)、供應(yīng)商人員熱情程度所帶來的感情分和情緒分。一些標(biāo)桿經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，形成了一套完整、有效、可行的操作表單，對供應(yīng)商考察評價表的每一項指標(biāo)，都設(shè)置了從優(yōu)到劣的得分情況。拿萬科舉例。針對總承包供應(yīng)商的考察，萬科首先將考察維度的每一個指標(biāo)分為：好（X1.0）較好（X0.8）一般（X0.6）較差（X0.2）差（X0.0）五個得分標(biāo)準(zhǔn)，同時針對五個得分標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行詳細(xì)的說明（部分）：通過設(shè)置合理得分標(biāo)準(zhǔn)，加上詳細(xì)說明相結(jié)合的方式，使得每一個供應(yīng)商的得分情況得以客觀體現(xiàn)，每一個分?jǐn)?shù)的來源有理有據(jù)，最終實現(xiàn)對供應(yīng)商能力的有效評價。通過對供應(yīng)商考察前的初步審查，明確考察內(nèi)容，量化我們的考察指標(biāo)，同時，考察過程中重視多個部門的聯(lián)合考察制度，建立起差異化的考察分類和審查性的一票否決制度，能夠大幅提升供應(yīng)商