南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格變化影響因素分析

1、南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格變化影響因素分析專業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué)號(hào):xxx 姓名：xxx指導(dǎo)老師：xxx摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)熱愈演愈烈，房?jī)r(jià)也不斷上漲。自2003年以來(lái)，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)熱相繼出臺(tái)了許多的措施和政策，抑制了房地產(chǎn)熱，同時(shí)也使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健全。本文對(duì)2013年南充市商業(yè)住宅市場(chǎng)供求現(xiàn)狀進(jìn)行分析，截取2003-2013年南充市商業(yè)住宅成交均價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)南充市商業(yè)住宅價(jià)格變化的趨勢(shì)進(jìn)行描述性分析，同時(shí)，通過(guò)回歸分析得到影響南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格變化的主要因素，并以此推斷未來(lái)三年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格的變化情況。關(guān)鍵詞：南充市 商業(yè)住宅 價(jià)格變化趨勢(shì)1 引言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的

2、不斷發(fā)展，房地產(chǎn)熱也愈演愈烈。自2003年以來(lái)，為了控制房地產(chǎn)的發(fā)展，中央政府密集的出臺(tái)了許多措施和政策。在08年和09年上半年，由于國(guó)際金融危機(jī)，房地產(chǎn)陷入了低迷，但由于國(guó)家出臺(tái)的一系列寬松的財(cái)政、金融和稅收政策，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求以及強(qiáng)烈的改善性投資型意愿，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速的由低迷轉(zhuǎn)向繁榮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。2009年底，國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，發(fā)出了房產(chǎn)泡沫警示的通知，緊接著，2010年4月14日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了新國(guó)四條和新國(guó)十條。2011年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)八條，取消了首套房貸利率優(yōu)惠，緊接著又

3、上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和銀行準(zhǔn)備金率，并下達(dá)了限購(gòu)令，這一系列措施使得2011年成為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一場(chǎng)酷似溫水煮青蛙的長(zhǎng)痛期，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭基本得到遏制。2012年1月30號(hào)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議，溫家寶表示，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設(shè)和管理工作。國(guó)家繼續(xù)采取了一系列的限購(gòu)限貸的政策，這使得2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)近年來(lái)次新低，國(guó)家政策實(shí)施效果良好。而如今已是2013年，在上月的20日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了新國(guó)五條，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新的一系列調(diào)

4、控，成為十年內(nèi)的第九次房地產(chǎn)調(diào)控措施，8天后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，諸如，“提高房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策措施不力的地方政府進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)”等更嚴(yán)格、更細(xì)致樓市調(diào)控措施出臺(tái)。這一系列措施一方面繼續(xù)限購(gòu)限貸抑制房地產(chǎn)熱，但另一方面也對(duì)房地產(chǎn)稍稍放寬，被業(yè)內(nèi)人士成為“溫柔的一刀”。因此2013年的房地產(chǎn)是繼續(xù)保持下滑趨勢(shì)的蕭條，還是可能反彈都成為我們關(guān)注的熱點(diǎn)。南充作為四川的一個(gè)二線城市，房?jī)r(jià)主要的變化和國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化走勢(shì)大同小異，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)南充的影響比較顯著，但也有所差異。在2011年南充市的房地產(chǎn)

5、正如其他一線城市一樣陷入了蕭條之中，房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)大幅度下滑，即使是在金九銀十，秋季房銷會(huì)等傳統(tǒng)熱銷季也依舊低迷。到了2012年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持上年的低迷，然而在一個(gè)季度之后，由于大量房地產(chǎn)投資商的轉(zhuǎn)型，對(duì)二三線城市的大量投資，使得南充房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，2012年年尾成交價(jià)格還出現(xiàn)了翹尾，現(xiàn)今國(guó)家又頒布了新的國(guó)五條，因此南充市商業(yè)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展都是我們關(guān)注的。本文運(yùn)用理論分析與實(shí)證分析、定性與定量相結(jié)合的研究方法，運(yùn)用所學(xué)專業(yè)知識(shí)，重點(diǎn)討論了南充市主城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，并對(duì)南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年至今的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，總結(jié)了南充主城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律，對(duì)

6、南充市未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這些都是對(duì)南充市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常有意義的。2 文獻(xiàn)綜述2.1 國(guó)外文獻(xiàn)綜述 國(guó)外早期的研究主要從需求角度對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，Manki和Weil研究了美國(guó)20世紀(jì)70年代住宅價(jià)格的上升，他們發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)之后生育高峰期出生的一代人進(jìn)入購(gòu)房階段是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的主要原因。并預(yù)測(cè)剩余低谷期出生的一代人將在20世紀(jì)90年代進(jìn)入購(gòu)房階段，這將導(dǎo)致住宅價(jià)格的劇烈下降。Geoff Kenny(1999)使用了協(xié)整技術(shù)來(lái)估計(jì)愛(ài)爾蘭住宅市場(chǎng)自我均衡機(jī)制的范圍,實(shí)證分析了住宅市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系。結(jié)果表明：收入增加會(huì)引起住宅需求的增加和價(jià)格的上漲。 對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)方面的研究，

7、國(guó)外大量學(xué)術(shù)研究發(fā)現(xiàn)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的一個(gè)重要組成部分。這是因?yàn)橥恋刂苓叺脑O(shè)施等經(jīng)濟(jì)基本面因素都將會(huì)反映在土地價(jià)格和房屋價(jià)格當(dāng)中。Davis和Palumbo（2008）通過(guò)研究19842004年間美國(guó)46個(gè)大城市的房屋價(jià)格及成本，發(fā)現(xiàn)這些城市的土地價(jià)格平均上漲了32，占到同期房屋價(jià)格上漲幅度的一半。Grimes和Aitken（2010）也發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)彈性（supply elasticity）有顯著影響，說(shuō)明土地成本是影響開(kāi)發(fā)商供應(yīng)數(shù)量的重要因素之一。國(guó)外學(xué)者研究的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的相關(guān)影響因素和泡沫理論都是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要成果，具有很重要的借鑒意義。2.2 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 國(guó)內(nèi)

8、一些學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的影響因素的分析大多基于供求關(guān)系。價(jià)格理論認(rèn)為市場(chǎng)中的價(jià)格實(shí)際上是供給曲線與需求曲線焦點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格，而所有影響房產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過(guò)影響供求關(guān)系進(jìn)而發(fā)生作用的。李晨（2010） 運(yùn)用因子分析法對(duì)全國(guó) 15 個(gè)大中城市進(jìn)行研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素是影響房?jī)r(jià)的第一主因子 。李清書(shū)（2010）探索了地產(chǎn)熱的原因，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)投資增多和房?jī)r(jià)上漲的的根本性因素。閆磊（2011）應(yīng)用 19972008 年面板數(shù)據(jù)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行實(shí)證分析得出，房地產(chǎn)價(jià)格與年末總?cè)丝跀?shù)量成正比，且關(guān)系顯著， 而且，人口總數(shù)和人口結(jié)構(gòu)會(huì)影響到住房需求。付博、王績(jī)明、吳金劍（201

9、0）認(rèn)為社會(huì)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)需求有很大影 響，老齡化社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的需求將減少。城市人口數(shù)量與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān),城鎮(zhèn)人口中 20 49 歲這個(gè)年齡段的購(gòu)房者是住房需求的主要部分,這部分人口的變化是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)鍵。潘再見(jiàn) (2008)基于 PW 模型的擴(kuò)展分析，并進(jìn)行實(shí)證分析，證實(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格與存款利率正相關(guān)。眾多 學(xué)者對(duì)央行加息與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行分析認(rèn)為加息會(huì)延緩部分房產(chǎn)需求，一定程度上起到穩(wěn)定房地產(chǎn) 價(jià)格的作用。昌忠澤（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，政府要嚴(yán)格控制土地管理制度，開(kāi)征物業(yè)稅和空置稅。王錦瑜（2011）對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與銀行貸款的實(shí)證 分析表明，房?jī)r(jià)構(gòu)成了銀行貸款的單向 G

10、ranger 原因。房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激人們保價(jià)增值的購(gòu)房需求和開(kāi)發(fā)需求，增加對(duì)銀行信貸的需求，長(zhǎng)期會(huì)促使銀行貸款利率的提高。相反，在物價(jià)同時(shí)上漲 時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，同樣會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。程大濤（2010）則從中國(guó)住房的供應(yīng)體系進(jìn)行分析和設(shè)想，對(duì)中國(guó)從責(zé)任性到社會(huì)性住房政策，到雛生型政策進(jìn)行分析說(shuō)明，認(rèn)為住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要取決于住房的供應(yīng)體系。章海珍（2011）立足于寧波地區(qū)實(shí)際，以2008年以來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況為階段劃分依據(jù)，從房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)入手，得出寧波地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響并呈現(xiàn)正相關(guān)。李學(xué)清（2011）就陜西及西安房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)變

11、化趨勢(shì)進(jìn)行了嚴(yán)格的實(shí)證分析和經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成主要是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理者政府壓力、普通民眾買房壓力造成的。陳向陽(yáng)、陳日新（2012）以廣州市為例，運(yùn)用調(diào)查和統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)以及據(jù)此整理的大量圖表，根據(jù)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和城市房?jī)r(jià)在短期的剛性熱點(diǎn)，進(jìn)行了定性和經(jīng)驗(yàn)上的定量分析，得出廣州市房?jī)r(jià)的空間分布梯度曲線由CBD向城市邊緣遞減且有兩級(jí)拐點(diǎn)。張祎敏（2012）利用31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市2004-2010年的面板數(shù)據(jù)，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了實(shí)證分析。賀京同、徐璐（2011）基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的決策過(guò)程和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行理論及實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體

12、行為受貨幣幻覺(jué)、過(guò)度信心、片面信息、供給壟斷等行為因素顯著影響。昌忠澤（2010）認(rèn)為信貸擴(kuò)張、土地財(cái)政以及住房預(yù)售制度是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的三大根源。丁任重（2010）認(rèn)為國(guó)家的宏觀調(diào)控力度越大，市場(chǎng)反彈壓力越大，宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)之間存在矛盾現(xiàn)象，而要實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)控的思路是，增加樓市有效供給，完善住房發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變住房觀念。于雄壯和林建浩（2010）則從房地產(chǎn)價(jià)格的決定機(jī)制和泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行模型分析。利用1996到2007年的省級(jí)面板數(shù)據(jù)分析，得出建筑成本、貸款規(guī)模和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)勢(shì)力是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的驅(qū)動(dòng)因素，而其中政府的金融支持可以解釋為房?jī)r(jià)上漲的六成。 2.3 文獻(xiàn)述評(píng) 對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變化

13、，國(guó)外主要從需求關(guān)系開(kāi)始分析，研究需求對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，后來(lái)又引入價(jià)格決定機(jī)制模型，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究，而國(guó)內(nèi)則主要是從供給的角度進(jìn)行分析，研究政府、銀行、開(kāi)發(fā)商三方的行為對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的閱讀了解，可見(jiàn)，是供給和需求共同決定了房地產(chǎn)價(jià)格的走向，因此，本文也將從供給和需求兩方面入手來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)。3 南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3.1 2013年南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況按照南充市城市發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)現(xiàn)狀，將南充房地產(chǎn)劃分為順慶主城區(qū)、市政新區(qū)、順慶西華華鳳、順慶濱江大道、嘉陵螞蝗堰、嘉陵汽車城、高坪安漢廣場(chǎng)、高坪江東大道八大板塊，以便于細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行更加精

14、準(zhǔn)的市場(chǎng)研究。其中，高坪江東大道區(qū)域和順慶西華華鳳區(qū)域?yàn)樾屡d區(qū)域。未來(lái)預(yù)計(jì)將發(fā)展北部新城板塊、清泉壩板塊。本文主要研究的是南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，即順慶嘉陵高坪三區(qū)。 在本文將通過(guò)2013年南充市主城區(qū)土地市場(chǎng)的供應(yīng)和商品房市場(chǎng)的供應(yīng)兩方面來(lái)分析南充市主城區(qū)的供給現(xiàn)狀3.1.1 南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅建設(shè)的土地供應(yīng)現(xiàn)狀3.1.1.1 2013年南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅的政府土地供給在2013年1-11月，南充市主城區(qū)用于商品房建設(shè)的土地供給塊數(shù)在9月最多，為34塊，在10月最少，為1塊。就供給畝數(shù)來(lái)看，則在5月達(dá)到全年供給最多，為1408畝，10月則為最少66畝。圖1：2013南充

15、市主城區(qū)政府用于商業(yè)住宅建設(shè)土地供給量3.1.1.2 2013年南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅建設(shè)土地成交量 2013年1-11月南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅建設(shè)的土地成交量在10月達(dá)到最大，為36塊，但成交畝數(shù)在此月卻并不高，為953畝，可能是由于金九銀十的原因，房地產(chǎn)商也在加大開(kāi)發(fā)量，因此土地成交塊數(shù)上升。而成交畝數(shù)最高點(diǎn)則出現(xiàn)在6月成交面積為1646畝，塊數(shù)為22塊。圖2：2013年南充市主城區(qū)土地成交量3.1.1.3 南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅的土地供需對(duì)比南充市主城區(qū)土地成交量2013年1月極低，如圖3所示，在2月則表現(xiàn)出需求大于供給，這反映開(kāi)發(fā)商加大投入，而這時(shí)恰好也是樓市每年的傳統(tǒng)淡季，在3

16、月，需求開(kāi)始減弱，供給大于需求，但在4月，開(kāi)發(fā)商再次加大投入，成交量也出現(xiàn)一個(gè)較大的上升。5月，為南充樓市的一個(gè)旺季，而此時(shí)土地供應(yīng)面積全年最高，成交數(shù)量卻劇降。隨后的三個(gè)月，則一直表現(xiàn)為供不應(yīng)求，直到“金九銀十”，這是每年的銷售旺季，而在今年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為9月的供不應(yīng)求，和10月的供給全年最低，11月則再次復(fù)蘇。圖3：2013年南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅建設(shè)土地供應(yīng)供需對(duì)比圖截止到2013年11月31日，南充市主城區(qū)土地供應(yīng)量為7571畝，成交量為7492畝。2011-2013年，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅建設(shè)土地供應(yīng)量以及成交量都在逐年上升,如圖4，2011年供給量為1467畝，成交量為779畝

17、，2012年供給量為6138畝，成交量為2794畝。2013年供給量增長(zhǎng)率為23%，成交量增長(zhǎng)率為168%，2012年供給量增長(zhǎng)率為318%，成交量增長(zhǎng)率為258%,在這兩年均表現(xiàn)出供過(guò)于求，這是由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，與南充樓市在2011年陷入低迷是相符的，而在2012年，由于開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型以及政策的放寬，政府供給和成交量都明顯上升，但依舊供過(guò)于求，但到今年，本文截取的即時(shí)數(shù)據(jù)是11月31日的成交量，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，供給量與成交量幾乎持平，可見(jiàn)本年的政府供給以及房地產(chǎn)商的投資幾乎均衡，或者供不應(yīng)求。但這些都是南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫回暖的表現(xiàn)。圖4：2003-2013年南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅

18、建設(shè)土地供需柱狀圖 因此南充市主城區(qū)用于商業(yè)住宅建設(shè)土地供給情況就政府來(lái)看，供給數(shù)量是隨著樓市的淡季旺季的交替而增減的，而就開(kāi)發(fā)商而言，雖然成交量在不斷波動(dòng)，但總體情況成交量在不斷上升。就整個(gè)市場(chǎng)而言，總是表現(xiàn)出供過(guò)于求。3.1.2 南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給情況3.1.2.1 南充市主城區(qū)商品房供給數(shù)量截止至11月31日，南充市主城區(qū)新增商品房住宅房源合計(jì)為22162套，新建商品房面積為208.24萬(wàn)平方米。如表1，1月-3月，南充市主城區(qū)的商品房投資趨于低谷回落階段，并且在3月達(dá)到最低階段，這也是傳統(tǒng)的低谷期。而4月、5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，并且在5月達(dá)到波峰，新推出3557套商品住宅

19、房，面積為30.57萬(wàn)平方米，此后南充市主城區(qū)商品住宅房的投資供給便趨于平緩，同時(shí)有下降的趨勢(shì)。表1：2013年南充市主城區(qū)新增商品房房源數(shù)量（單位：套）月份1234567891011新增商品房供給（套）2935276154215863557207520702449256616212786（數(shù)據(jù)來(lái)源：南房網(wǎng)南房指數(shù)）從今年一季度新簽約項(xiàng)目來(lái)看，南充市今年突出項(xiàng)目謀劃、招大引強(qiáng)、科學(xué)促進(jìn)、項(xiàng)目建設(shè)四大重點(diǎn)，項(xiàng)目引進(jìn)、到位資金繼續(xù)保持了高位增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。表明了南充城市化進(jìn)程逐步加快，對(duì)應(yīng)南充市2013年土地成交走勢(shì)來(lái)看，1-3月土地市場(chǎng)較為冷淡，而3月開(kāi)始，南充市土地市場(chǎng)成交呈階梯性上升趨勢(shì)，量

20、價(jià)齊升。這也間接的反應(yīng)了南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的投資情況。南充市主城區(qū)商品房房源供給在近三年呈現(xiàn)出止跌回升的趨勢(shì)，如圖5所示。2011年，南充市主城區(qū)商品房房源供給在1月達(dá)到至高點(diǎn)，隨后進(jìn)入傳統(tǒng)的蕭條期，在2月到達(dá)最低位置，3月開(kāi)始回升，接著在4-7月進(jìn)行小幅度的波動(dòng)緩慢回升，并且在8月達(dá)到半年來(lái)的最高點(diǎn)，此后，又開(kāi)始回落，在年末的時(shí)候出現(xiàn)翹尾。2012年大致波動(dòng)情況與2011年差別不大，最低點(diǎn)也出現(xiàn)在2月，在4月回升到一個(gè)高點(diǎn)，6月、7月、8月則小幅度的有升降的波動(dòng)，在9月達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，之后平緩的波動(dòng)。同時(shí)，可以觀察到2011年的整體供給情況，新增商品房房源數(shù)量多于2012年于2013

21、年的新增房源數(shù)量，而2013年的供給情況又比2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀，由此可以推斷，2012年是南充市主城區(qū)住宅房市場(chǎng)的蕭條期，也是投資減少的一年，而2013年，南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)則開(kāi)始回暖，寒潮逐步消逝。圖5：南充市主城區(qū)2011-2013年各月新增商品房房源數(shù)量（單位：套）對(duì)比分析近三年商品房的供給，結(jié)合圖5、圖6。2011年在新增商品房房源套數(shù)數(shù)量上供給量大于2012以及2013年，但在新增商品房面積上除去10月出現(xiàn)的全年至高點(diǎn)，與2012年相差無(wú)幾，而2012年的變化情況與2011年的變化情況也出現(xiàn)趨同的現(xiàn)象。但2013年的供給情況卻表現(xiàn)平平，比起前兩年供給都更少。出現(xiàn)這種情況的原因可

22、能是由于南充市主城區(qū)的住宅房趨向于銷售小戶型精品房，導(dǎo)致套數(shù)增多，而面積卻沒(méi)有增多的現(xiàn)象。但12月的數(shù)據(jù)還不能得到，因此也只能推斷12月可能會(huì)出現(xiàn)年末的翹尾，或者是出現(xiàn)小幅度的下跌。但照目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看12月第一周的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破5000，因此，年末出現(xiàn)翹尾的可能性較大。圖6：2011-2013年南充市主城區(qū)新增商品房房源面積折線圖（單位：萬(wàn)平米）3.1.2.2 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量2013年1月至11月，南充市主城區(qū)新增的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為81個(gè)，共獲得226張預(yù)售許可證。主要分布如表2，新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在1、2月也如土地出讓和商品房供給情況基本一致，是全年供給最多的時(shí)期，此后在3月

23、供給減少，這也正是傳統(tǒng)淡季。之后又開(kāi)始回升，5月、7月為兩個(gè)高點(diǎn)，7月之后又呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。到“金九銀十”并沒(méi)有明顯增加，此階段房地產(chǎn)商主要是銷售存房，而在11月則又增加投資，可以預(yù)測(cè)，本年年末至明年年初還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。表2:2013年1-11月南充市主城區(qū)每月新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（單位：個(gè)）月份1234567891011新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（個(gè)）1295996128658南充市主城區(qū)新增商業(yè)住宅樓盤(pán)數(shù)量全年供給數(shù)量圍繞著8上下波動(dòng)，如圖7所示。2012年年初達(dá)到了全年的樓盤(pán)供給的巔峰，這也是延續(xù)了2011年年末的房市回暖，新增12個(gè)樓盤(pán)供給，此后在傳統(tǒng)的房市淡季2月進(jìn)入低谷，之后緩慢回升，在7月、11月創(chuàng)

24、造了兩個(gè)低谷，但整體趨勢(shì)在不斷上升。到今年，整體供給量大于去年的供給。經(jīng)過(guò)整合計(jì)算，在2012年，全年開(kāi)盤(pán)數(shù)為96個(gè)樓盤(pán)，2013年截止至2013年11月開(kāi)盤(pán)數(shù)量為89個(gè)樓盤(pán)，而在12月初，萬(wàn)科、綠地又分別有新的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在12月的開(kāi)盤(pán)數(shù)較11月還會(huì)繼續(xù)上升。因此保守估計(jì)南充市主城區(qū)2013年新增樓盤(pán)會(huì)超過(guò)97套，增長(zhǎng)率至少為1.7%。圖7：2012年-2013年11月南充市主城區(qū)新增商業(yè)住宅樓盤(pán)折線圖（單位：個(gè)）綜上所述，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)供給情況是：土地供給受樓市整體情況以及政府政策影響不斷波動(dòng)，但整體供給逐年上升，成交量也以遞增的速度上漲，而商業(yè)住宅的供給在2012年已經(jīng)開(kāi)始回

25、升，并且這種現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)保持。3.2 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅需求情況3.2.1 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交數(shù)量及面積在2013年1月、2月，房市熱度不減，并且在2月達(dá)到了本年的最高點(diǎn)售出3684套，到3月，傳統(tǒng)的房市淡季，銷量也出現(xiàn)了下跌，在四月則達(dá)到全年銷量最低期，僅售出1963套。五月，開(kāi)始回升，達(dá)到全年的另一個(gè)高點(diǎn)，銷量3256套。此后，在6月出現(xiàn)下跌，但之后一直持續(xù)穩(wěn)定的小幅度波動(dòng)，直至“金九銀十”依舊沒(méi)有顯著的回升，但11月，則6月之后5個(gè)月以來(lái)的另一個(gè)高點(diǎn)，銷量為2786。圖8:2013年南充市主城區(qū)商品房成交量（單位：套）如圖9，2011年整體情況是持續(xù)下跌的，而2012年則是緩步上升

26、的趨勢(shì)，2013年相對(duì)平穩(wěn)。2011年1-3月為該年成交高峰，在2月達(dá)到全年最高銷量3282套，這與2012年和本年在2月達(dá)到全年最高也一致，說(shuō)明這也是傳統(tǒng)的房市熱潮期。隨后，3-7月，2011年的成交量則持續(xù)下跌，并且在7月跌至全年的波谷，銷量?jī)H為1240套。而2012年的3-7月，成交量卻在持續(xù)緩步上升，在7月達(dá)到近四個(gè)月的一個(gè)高點(diǎn)，銷量為2349套。2013年3-7月，房市的波動(dòng)則更為劇烈，在4月達(dá)到全年的最低點(diǎn)2674套之后，開(kāi)始迅速回升，并且在5月躍至新的銷量高點(diǎn)3256套，此后，6月迅速跌至2441套，在7月又出現(xiàn)少量下跌，持續(xù)低迷。此后，2011年8-12月，成交量又持續(xù)波動(dòng)，8

27、月正較7月有所上升，9月又再次下滑，十月再次上升，并達(dá)到5月之后的一個(gè)新的高點(diǎn)，但房市卻并未因此持續(xù)回暖，此后，11月又再次下跌，跌至全年的最低點(diǎn)1131套，12月出現(xiàn)年末回升。2012年8-12月，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交量雖有所起伏波動(dòng)，但總體是在穩(wěn)步上升，并且出現(xiàn)了年末翹尾，達(dá)到全年最高2719套。2013年7月之后，則更為平穩(wěn)的變化，穩(wěn)中有升，并且在金九銀十之后開(kāi)始有較明顯的回升，有希望在本年年末看到年末翹尾。同時(shí)，2013年的平均成交量在前兩年之上，說(shuō)明南充市主城區(qū)商品住宅房市場(chǎng)也正在逐步升溫，南充市居民的購(gòu)房需求正在逐步加強(qiáng)，這會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)南充市主城區(qū)商品住宅房市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。圖9

28、:2011-2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交量折線圖（單位：套）南充市主城區(qū)本年成交套數(shù)與成交面積的變化趨勢(shì)是一致的，如圖9、圖10 所示。1月、2月的上升，2月最高點(diǎn)37.76萬(wàn)平米，3月、4月的傳統(tǒng)淡季的低迷，5月全年次高點(diǎn)達(dá)到31.48萬(wàn)平米，6月到8月穩(wěn)中有升，在“金九銀十”的少量下跌，短暫低迷，十一月再次回升，成交面積達(dá)到25.29萬(wàn)平米?？梢酝茢?，在本年的年末應(yīng)該會(huì)繼續(xù)回暖，達(dá)到一個(gè)新的高點(diǎn)。圖10：2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交面積柱形圖（單位：萬(wàn)平方米）2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅供銷全年大致呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，僅在5月、6月出現(xiàn)平衡，如圖11所示，可以推斷，2013年南充

29、市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)投資不足，而需求過(guò)盛，結(jié)合前面分析過(guò)的市場(chǎng)供給，有理由相信，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)會(huì)加大投資，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)逐漸升溫。圖11：2013年南充市主城區(qū)供銷對(duì)比折線圖（單位：套）3.3 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交價(jià)格情況 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交總金額2013年南充市主城區(qū)1-11月成交金額的總體趨勢(shì)較為平穩(wěn)，在1月、2月達(dá)到今年成交金額最大額，為2月的16.05億元，這也與前面分析過(guò)的成交數(shù)量全年最大3684套相對(duì)應(yīng)。2月之后，開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)的房市淡季，成交金額也開(kāi)始下降，并且在4月下降至最低點(diǎn)8.71億元，之后房市開(kāi)始回暖，并且在5月達(dá)到新的高點(diǎn)，成交金額為14.61億元。此后，

30、6月又有一定幅度的下跌，但6月之后，直至11月，成交金額呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)?？梢?jiàn)，本年，南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求比較穩(wěn)定。圖12：2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交金額折線圖（單位：億元） 比較最近三年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交金額，可以發(fā)現(xiàn)2013年的成交金額整體都在前兩年之上，而2012年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交金額則全年都出現(xiàn)升降交替穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。2011年則波動(dòng)較大，在2011年6月甚至出現(xiàn)成交金額僅為1.56億元的三年至低點(diǎn)。可見(jiàn)2011年，由于國(guó)家政策影響，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)也沒(méi)能避免的和其他城市一樣陷入蕭條，甚至在金九銀十也沒(méi)有得到回暖，但在2012年，由于南充市主城區(qū)

31、開(kāi)發(fā)商投資方向的轉(zhuǎn)型，房市狀況開(kāi)始得以好轉(zhuǎn)，這也是2012年南充市主城區(qū)商品住宅成交金額一直穩(wěn)步上升的原因，并且，在2012年年末出現(xiàn)翹尾，2013年，南充房市繼續(xù)延續(xù)了頭年的良好勢(shì)頭，房市不斷升溫，根據(jù)前面供銷分析，出現(xiàn)了供不應(yīng)求，以至于成交金額也遙遙領(lǐng)先于先于前兩年。這些都反應(yīng)了南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)的良好的走勢(shì)。圖13:2011-2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交金額折線圖（單位：億元） 南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交均價(jià) 觀察圖14，2013年1-11月，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢(shì)，在傳統(tǒng)的房市淡季2月，成交均價(jià)有輕微下降，同時(shí)也是今年的房?jī)r(jià)最低點(diǎn)4462元/平方米。此

32、后便持續(xù)上漲，到5月，甚至達(dá)到了4924元/平方米。之后有所回落，但依舊處于高價(jià)，“金九銀十“再創(chuàng)新高，達(dá)到4937元/平方米和4947元/平方米的高價(jià)。而在11月，便有所回落。將均價(jià)分析結(jié)合前文分析過(guò)的成交量，可見(jiàn)本年的南充市主城區(qū)的房地產(chǎn)的整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。商品住宅市場(chǎng)的需求旺盛，供不應(yīng)求。圖14:2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交均價(jià)折線圖（單位：元）在2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅均價(jià)明顯的高于2011年和2012年，而且2012年又高于2011年的均價(jià)，如圖15所示。這表明，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交均價(jià)在逐年攀升，而就每一年來(lái)看，無(wú)論是2011年還是2012年，抑或是本年，都

33、呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。即便是在全國(guó)房市蕭條年的2011年，雖然成交數(shù)量有所下降，但是成交價(jià)格卻只是在5月下降到最低點(diǎn)3496元/平方米之后便逐步回升。而在作為房市回暖期的2012年，南充市主城區(qū)商品住宅房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)更是穩(wěn)中有升，雖然全年變化不大，但逐月上漲，在2012年年尾創(chuàng)造全年最高成交價(jià)4544元/平方米。2013年維持了房市的熱潮，不僅年成交均價(jià)高于前兩年，而且每月都有所上漲?？梢?jiàn)，經(jīng)歷了2011年冷水煮青蛙的蕭條期，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅房市場(chǎng)已經(jīng)在2012年得到回暖，并且在2013年創(chuàng)造了新的一個(gè)房地產(chǎn)熱潮，可以推斷，此后，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)上升。圖15：2011-2013年南充市主城區(qū)商

34、業(yè)住宅成交均價(jià)柱狀圖（單位：元/平方米）2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅成交量?jī)r(jià)波動(dòng)情況隨著樓市的淡旺季上下波動(dòng)，如圖16所示。1月、2月，南充市主城區(qū)住宅成交量上升，但價(jià)格下降，接著3月、4月，則量降價(jià)升，5月出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況，此時(shí)正好為房市的旺季。6月成交量明顯下降，但均價(jià)也下跌。之后7-8月，量?jī)r(jià)齊升。8月之后，成交量再次下降，而成交價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲。11月，成交量上升，成交均價(jià)下降。圖16：2013年南充市主城區(qū)住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖綜上所述，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅現(xiàn)狀整體表現(xiàn)為：供不應(yīng)求，量升價(jià)升，居民購(gòu)房預(yù)期逐步增強(qiáng)。4 2003-2013年南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格變化影響因素分析4.1

35、 2003-2013年南充市主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)的描述性分析2003-2013年南充市主城區(qū)商品住宅房市場(chǎng)成交均價(jià)逐年上升，如圖11所示。在2003-2006年，上升趨勢(shì)比較緩慢，這是因?yàn)樵谶@段時(shí)間，是我國(guó)房地產(chǎn)剛剛被明確為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)，是初步發(fā)展的階段，南充作為二線城市，投資和需求都沒(méi)有立刻得到發(fā)展和增長(zhǎng)，因此，房?jī)r(jià)也并沒(méi)有顯著的上升。而2006-2011年，房?jī)r(jià)開(kāi)始以更大的增長(zhǎng)率上升，這是與我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的宏觀環(huán)境相呼應(yīng)的，在2006-2010年這段時(shí)間，政府雖然不斷提高門(mén)檻，頒發(fā)各種政策行業(yè)規(guī)范，提高貸款利率和房產(chǎn)稅，以約束房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展以及房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，但效果甚微，而南充市在

36、這段時(shí)間也開(kāi)始飛速的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商數(shù)量不斷增加，投資旺盛，同時(shí)全國(guó)的形勢(shì)也對(duì)南充市市民的購(gòu)房需求產(chǎn)生了影響，因此房?jī)r(jià)也飛速上漲。而2011年，則是全國(guó)的樓市蕭條年，南充市主城區(qū)樓市也進(jìn)入蕭條期，房?jī)r(jià)沒(méi)有過(guò)多的上升。因此，在下圖中也可以看出，增長(zhǎng)速度明顯放緩，直到2012年，因?yàn)楦鞔箝_(kāi)發(fā)商投資的轉(zhuǎn)型，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格再次上升，樓市回暖，而今年也延續(xù)了去年的發(fā)展趨勢(shì)，整個(gè)樓市繼續(xù)以良好的勢(shì)頭穩(wěn)步前進(jìn)，房?jī)r(jià)也進(jìn)一步上升。并且在11月已經(jīng)突破5000.圖17:2003-2013年南充市主城區(qū)商品住宅房市場(chǎng)成交均價(jià)變化圖（單位：元）（數(shù)據(jù)經(jīng)整理南房網(wǎng)南方指數(shù)所得）4.2 2003-2013年南充市

37、主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格影響因素分析4.2.1影響因素及基本假設(shè)通過(guò)閱讀國(guó)內(nèi)學(xué)者的文獻(xiàn)著作，可以得知，影響一個(gè)城市地區(qū)的房?jī)r(jià)變化的因素多種多樣，從供給上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的投資額，政府的土地供給，建筑商實(shí)際提供的商業(yè)住房面積都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，而更深一層的探究，開(kāi)發(fā)商投資額、政府土地供給的影響又與國(guó)家政策、銀行利率、國(guó)內(nèi)宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。從需求上來(lái)看，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)的變化則與這個(gè)城市地區(qū)人口數(shù)量、收入情況有直接關(guān)系。因此，要研究南充市商業(yè)住宅的價(jià)格變化的趨勢(shì)，對(duì)價(jià)格變化作回歸分析，本文就要用主要的因素對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。而本文中認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的主要因素是居民年平均可支配收入、開(kāi)發(fā)商商業(yè)住宅投資總額、

38、人口增長(zhǎng)率、年竣工面積以及竣工造價(jià)。假設(shè)一 所選的城市物價(jià)和其他情況相對(duì)比較穩(wěn)定,全局內(nèi)沒(méi)有大起大落的現(xiàn)象；假設(shè)二 研究的時(shí)間序列中不會(huì)發(fā)生特大自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)動(dòng)亂以及人為傷害；假設(shè)三 房屋建造成本用竣工房屋造價(jià)來(lái)代替，由于土地成家價(jià)格數(shù)據(jù)無(wú)法搜集完全，也用竣工房屋造價(jià)來(lái)反應(yīng)；假設(shè)四 房屋價(jià)格通過(guò)商品房平均成交價(jià)(元/平方米)來(lái)表示；假設(shè)五 房?jī)r(jià)購(gòu)買能力用人均可支配收入來(lái)表示,銀行利率每年保持穩(wěn)定；假設(shè)六 忽略消費(fèi)成本如交通費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、停車費(fèi)用等對(duì)房?jī)r(jià)的影響；假設(shè)七 供需平衡指:供應(yīng)量=需求量；假設(shè)八 人口增長(zhǎng)率為自然增長(zhǎng)率；假設(shè)九 銀行貸款利率用中長(zhǎng)期利率中的3-5年利率代替。 4.2.2

39、 回歸分析表3：:2003-2013年南充市主城區(qū)房?jī)r(jià)影響因素情況年度 人口增長(zhǎng)率 房屋竣工面積(萬(wàn)平米) 房屋竣工造價(jià)（億元） 年平均可支配收入（元）開(kāi)發(fā)商投資（億元）商業(yè)住宅成交均價(jià)（元）消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（以2003年為基期）貸款利率20031.1168.56589645110.910261005.5820041.2152.41671720812.431316105.25.8520050.7231411226106.75.8520061.1191.1633721216.91408109.26.1220071.7228.44695848024.172026115.87

40、.8320082.0194.83800977629.3223161217.220092.2236.5410391143138.672903122.47.220101.27304.7713641186289.153880128.46.620112.66239.1517261274592.324196132.46.920122.93266.1820501647499.294274136.36.420131.2303.28244720585134.34794144.36.4數(shù)據(jù)來(lái)源：四川省統(tǒng)計(jì)年鑒（2003-2012）及整理南房網(wǎng)南房指數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)先將解釋變量分別取對(duì)數(shù)，使符號(hào)相同且更精確。假設(shè)南充市

41、主城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)回歸方程式為：LN(Y)=C1(LNX1)+C2LN(X2)+C3LN(X3)+C4(LX4)+C5(LNX5)+eX1為人口增長(zhǎng)率，X2為竣工面積，X3為竣工房屋造價(jià)，X4年可支配收入，X5為開(kāi)發(fā)商投資，Y為主城區(qū)成交均價(jià)，e 為隨機(jī)變量。第一步多重共線性的檢驗(yàn)、序列相關(guān)性、顯著性檢驗(yàn)，確定最終的解釋變量。分別作出Y與五個(gè)自變量的回歸模型，以X1為解釋變量Y為因變量的回歸方程經(jīng)檢驗(yàn)，得到其擬合優(yōu)度為0.407489,D-W指數(shù)為0.95，均通過(guò)t檢驗(yàn)。以X2為解釋變量作回歸分析，可以得到，擬合優(yōu)度為0.63，通過(guò)t檢驗(yàn)；以X3為解釋變量做回歸分析，得到擬合優(yōu)度為0.8

42、5，均通過(guò)t檢驗(yàn)；再對(duì)X4作回歸分析，得到擬合優(yōu)度為0.89，通過(guò)t檢驗(yàn)；對(duì)X5做回歸分析，得到擬合優(yōu)度為0.9671，通過(guò)t檢驗(yàn),對(duì)X6做回歸分析，擬合優(yōu)度為0.964，X7做回歸分析，擬合優(yōu)度為0.960，綜上可得，X5即開(kāi)發(fā)商投資量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化影響最為顯著。因此將X5作解釋變量的回歸分析作為初始回歸模型。即為： LN（Y）=C1*LN(X5)+C2第二步在此回歸模型中引入其他解釋變量，先引入X1，模型擬合優(yōu)度提高，且參數(shù)符號(hào)合理，變量通過(guò)t檢驗(yàn)，DW檢驗(yàn)也表明不存在1階序列相關(guān)性。因此引入X1是合理的。再分別依次引入X2、X3、X4、X6，得到的結(jié)果均是變量不能通過(guò)t檢驗(yàn)。因此去X2

43、、X3、X4三個(gè)變量。繼續(xù)加入X7，均通過(guò)t檢驗(yàn)，且擬合優(yōu)度提高,為0.9832，變量通過(guò)t檢驗(yàn)，DW指數(shù)為1.618，則不存在1階序列相關(guān)性。以上步驟表明，X2、X3、X4、X6是多余的。因此最終的商業(yè)住宅成交均價(jià)的函數(shù)應(yīng)該以Y=F(X1，X5，X7)為最優(yōu)，擬合結(jié)果為：LNY=0.1645LN(X1)+0.3756LN(X5)+7.200LN(X7)-4.922因此南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格變化主要受人口增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)商投資量、銀行貸款利率最為明顯。 商業(yè)住宅價(jià)格變化影響因素解釋南充市主城區(qū)商業(yè)住宅的成交均價(jià)與人口增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)商投資量、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、銀行貸款利率成正相關(guān)。同時(shí)，根據(jù)前面的分析

44、，除了與這些因素相關(guān)之外，還受政策影響，尤其是政策對(duì)于政府土地供給量的規(guī)定和政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持與否都會(huì)影響價(jià)格的變化。當(dāng)人口增長(zhǎng)率逐年上漲，那么人們對(duì)于住房的需求的就會(huì)增強(qiáng)，則價(jià)格也會(huì)受此影響上升，而消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，反應(yīng)的是一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)點(diǎn)上的通貨膨脹水平也是物價(jià)指數(shù)，那么當(dāng)一個(gè)地區(qū)的物價(jià)水平逐年上漲，由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)也必然會(huì)上漲，但是這樣的上漲就是受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)，而和供給需求無(wú)關(guān)。銀行貸款利率先作用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，再影響到房地產(chǎn)價(jià)格。一定時(shí)期內(nèi)，如果銀行貸款利率上升，那么開(kāi)發(fā)商必然會(huì)減少投資，在這一時(shí)期，商品房供給量就會(huì)減少，而供給減少，但需求卻隨著人口增加在逐步增加，那么價(jià)格會(huì)繼續(xù)

45、上升。但從另一方面來(lái)說(shuō)，國(guó)家已經(jīng)幾次調(diào)整貸款利率和銀行存款準(zhǔn)備金率來(lái)一次影響調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但收效甚微，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商并不會(huì)因?yàn)槔实母淖兌鴾p少對(duì)房地產(chǎn)的投資，從而，供給也并不會(huì)減少，那么此時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)將貸款的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。那么房?jī)r(jià)依舊會(huì)上升。因此銀行貸款利率一定和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的。從人口因素上來(lái)看，人口增長(zhǎng)率會(huì)正的作用于房?jī)r(jià)，同時(shí)人口結(jié)構(gòu)也會(huì)影響商品房?jī)r(jià)格。一個(gè)地區(qū)如果老齡化嚴(yán)重，那么這個(gè)地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一定是不高的，因?yàn)閷?shí)際的住房需求不大。所以一個(gè)地區(qū)的平均年齡越低，那個(gè)地區(qū)的住房需求也越大，相同供給的情況下，房?jī)r(jià)也就越高。綜上，南充市主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、人口增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)

46、商投資量、銀行貸款利率都會(huì)影響商品住宅的價(jià)格。也就是說(shuō)南充市主城區(qū)商業(yè)住宅價(jià)格實(shí)際上受政府政策的影響以及居民的購(gòu)房預(yù)期影響也是顯著的。5 未來(lái)三年南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)以上對(duì)南充市主城區(qū)商業(yè)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀以及2003年至今的價(jià)格趨勢(shì)分析，可以對(duì)未來(lái)的南充市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格情況以及整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展做出定性的預(yù)測(cè)分析。從回歸方程來(lái)看，X1為人口增長(zhǎng)率，在整理數(shù)據(jù)的過(guò)程中可以觀察到，南充市主城區(qū)的人口增長(zhǎng)率是始終為正的，并且在近幾年都有上升的趨勢(shì)，而開(kāi)發(fā)商投資量，在第一部分南充市商業(yè)住宅現(xiàn)狀描述時(shí)也已經(jīng)知道，南充市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在嘗試轉(zhuǎn)型同時(shí)延續(xù)2012年的回暖，因此正處于一個(gè)熱潮，那么在

47、此后三年，開(kāi)發(fā)商投資量應(yīng)該會(huì)只增不減，因此，未來(lái)三年，南充市主城區(qū)商業(yè)住宅的價(jià)格會(huì)上漲。就供給而言，在2013年，南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了調(diào)控之后的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇：新區(qū)建設(shè)如火如荼，一線房企陣營(yíng)繼續(xù)擴(kuò)充，各大項(xiàng)目業(yè)績(jī)飄紅，房?jī)r(jià)跨進(jìn)“5000”時(shí)代。而南充市主城區(qū)商業(yè)住宅作為南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要部分，也出現(xiàn)一致的發(fā)展趨勢(shì)。并且，在2013年，“小三房”成為一大購(gòu)房趨勢(shì)，綠地、萬(wàn)科也在逐步的擴(kuò)大放量，增加投資，在今年年末也在推出新的樓盤(pán)，如上海灘花園，開(kāi)放商的這些動(dòng)作都表示，在未來(lái)，會(huì)持續(xù)的增加對(duì)商業(yè)住宅的投資，同時(shí)，萬(wàn)科在南充市新投入豪華電梯公寓的建設(shè)，這也會(huì)刺激眾多房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)，使得投入加大。此外，南充市在2013年年末竣工的南大梁高速公路，即南充至大竹至梁平的高速公路，完善了四川高速公路網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)了四川同重慶及華中地區(qū)的聯(lián)系，是川渝高速路段的重要組成部分，而此工程的竣工也會(huì)促進(jìn)南充經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論是南充未來(lái)的招商引資，貿(mào)易往來(lái)都會(huì)提供更多的便利和條件。當(dāng)然這也可以促進(jìn)南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可以吸引更多的外來(lái)開(kāi)發(fā)商在南充投資。就需求而言，南充市近年來(lái)，不斷加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)展情況良好，地區(qū)生產(chǎn)總值和人均收入都在不斷上漲，這些因素都會(huì)促進(jìn)市民的購(gòu)房需求，也會(huì)使成交價(jià)格不斷上漲。在四川經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)公布的南充市發(fā)展情