商鋪租賃合同的注意事項

1、商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況,租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責任;有關轉(zhuǎn)租的一些約定;合同變更、解除的條款,違約責任以及約定的一些其他條款等等。一、轉(zhuǎn)租、“轉(zhuǎn)讓”和獨立的租賃合同的問題當一戶商家承租一個商鋪經(jīng)營一段時間后,因為經(jīng)營情況不好,往往考慮將承租的商鋪“轉(zhuǎn)讓”或轉(zhuǎn)租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權人是誰,如果現(xiàn)在經(jīng)營者不是產(chǎn)權人,那么就涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問題。在商鋪租賃中,轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普遍,我們曾經(jīng)碰見過連環(huán)近十手的情況,令人嘆為觀止。在保持轉(zhuǎn)租房方與房東的租賃關系的同時,衍生出

2、轉(zhuǎn)租房與轉(zhuǎn)承租人之間的租賃合同的做法,屬于商鋪轉(zhuǎn)租;原承租方退出租賃合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,屬于商鋪(租賃合同轉(zhuǎn)讓;原租賃合同解除,新承租人與房東重新簽訂租賃合同,對于租賃合同涉及到的問題進行全新的協(xié)商,屬于獨立的租賃合同。在采用轉(zhuǎn)租的方式時,一定要確認轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權,要確保本租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限,要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因為轉(zhuǎn)租合同的效力有賴于前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權。實務中,即使所有前手合同均約定有轉(zhuǎn)租權,最好還是要求房東進行書面確認。因為商鋪租金通常保持上揚,房東否認轉(zhuǎn)租,借此要求提高房租的現(xiàn)象屢見不鮮。而且,對于前手合同的效力

3、問題,沒有經(jīng)過訴訟確認或公證確認,審查也只能做到初步認定。在采用租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時,最好最簡易的辦法是在原租賃合同后面進行說明和補充,這樣才能保持前后合同內(nèi)容的一致。但是,對于前手已經(jīng)履行的合同義務和尚未履行的義務一定要注意銜接,特別是押金問題和尚未支付的租金問題。在采用獨立租賃合同的方式時,主要是要確認原租賃合同已經(jīng)有效解除,并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。不管采用上述哪種方式承租商鋪,商業(yè)習慣上都有“轉(zhuǎn)讓費”的問題。即上家承租商鋪時,為了裝修等原因,都投入了一定費用,上家在退出經(jīng)營交付下家使用時,要求下家作出一定金額的補償。即使裝修費用沒有多少或者根本沒有裝修(有些

4、上家純粹是在進行租賃投資,在商鋪搶手的市場情況下,下家也無法拒絕上家的這種要求。轉(zhuǎn)讓費只要是協(xié)商一致的,并無違法或脅迫的說法。二、營業(yè)執(zhí)照的問題經(jīng)營者要合法經(jīng)營,需要辦理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。法律規(guī)定,經(jīng)營者需要有經(jīng)營場所的,在辦理營業(yè)執(zhí)照時,需要提供房產(chǎn)證或租賃和租賃合同。一般而言,工商局在辦理營業(yè)執(zhí)照時,如果前一經(jīng)營者在該商鋪的營業(yè)執(zhí)照未注銷或變更為其他注冊地址,新的承租人則無法利用該商鋪辦理出新的營業(yè)執(zhí)照(有別于商場、市場等綜合性場所的營業(yè)執(zhí)照和具體攤位的營業(yè)執(zhí)照之間的關系。但是,也有很多經(jīng)營者不辦理營業(yè)執(zhí)照,而借用前手的營業(yè)執(zhí)照。這種操作實際上并不構成合作經(jīng)營、承包經(jīng)營,實際上是非法借用執(zhí)照

5、和商鋪轉(zhuǎn)租或租賃合同轉(zhuǎn)讓。這一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。另外,有些產(chǎn)權人擅自分割商鋪,分別出租人多個商家。這也會導致商家之間辦理營業(yè)執(zhí)照面臨障礙。三、裝修的問題每個商家接手商鋪后,通常要進行一番裝修再開業(yè);有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統(tǒng)一性。但是(Vxin/TEL0,具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求,因為商鋪的裝修不能破壞主體結(jié)構。同時,租賃合同期滿后,裝修做如何處理,也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的沖突。四、電容有些商鋪的經(jīng)營者對電容有特別要求,需要擴容。但是擴容并不是一件很容易的事,需要經(jīng)過相關部門的審批,相關

6、部門又會根據(jù)規(guī)劃嚴格限制電容。五、招商問題有些新開設商場或市場,為了吸引商家,在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區(qū)將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈,并給商家種種口頭承諾。但是,事實往往讓承租的商家不能如愿,甚至血本無歸。六、配合義務問題承租了商鋪之后,上家很多事情需要房東的配合,比如辦理營業(yè)執(zhí)照需要房東提供房產(chǎn)證,裝修也需要房東提供相關材料,擴容更是。但是,如果合同對這些問題沒有約定,房東往往以沒有義務為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。七、合同目的問題我們知道,在我們繁雜的行政管理體系中,環(huán)衛(wèi)、工商、消防、規(guī)劃等五花八門的管理部門都會商家的經(jīng)營活動進行管理和限制。商家利用承租

7、的商鋪進行經(jīng)營的目的往往因為這些部門的干預而不能實現(xiàn)。比如,在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營餐飲活動受到環(huán)衛(wèi)部門的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預測的。但是,如果在合同中約定租賃商鋪的目的,當商家活動受到相關管理部門限制時,便可以以無法實現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同,并無需承擔違約責任。八、拆遷問題商家承租商鋪往往希望能夠長期穩(wěn)定經(jīng)營,如果生意尚可,更是會增加投入。但是,萬一碰上拆遷的情況,那么商家的愿望就落空了。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的,更是連營業(yè)執(zhí)照都無法申請。考慮到房東,特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以,預測未來動遷的趨勢和查閱城市規(guī)劃紅線圖便十分重要,在合同中對將來

8、可能的動遷問題作一個約定也很有必要。九、明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途1、比如本店鋪位于成都市某個區(qū)某條街多少號一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強調(diào)范圍,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構圖上畫出您的范圍并列在合同上,因為如果沒有明確的范圍,可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。2、寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達出來,以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個和您找麻煩,這也是雙方一起定的,一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達用途,如果將來您要做別的業(yè)

9、態(tài),完全可以跟出租方去商量。十、明確租金的相關事項1、租金的支付方式:首先,要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格,在后面要附上大寫。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、還是按年,一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付,要更明確一些,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延,比如每月3日要支付這筆錢,但是10月3日大家都休息,這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應該付的滯納金數(shù)額。再有,還要表明支付的方式,就是用現(xiàn)金還是支票來支付。最好標明現(xiàn)金或支票方式,否則也有可能說用什

10、么給您抵押了,造成不必要的麻煩。2、租金的調(diào)整:在合同中要注明對租金的調(diào)整時間和方式,一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會遞增租金,所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話,他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間,否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽,那么您的裝修就全浪費了,所以這些一定要考慮。3、免租期的問題:通常的免租期是在30天到45天,是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款,但是有時候爭取不到免租期,比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取

11、到了免租期,也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟補償。4、租賃保證金和定金:一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金,這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優(yōu)先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,如果承租方違約了這個保證金就不退還了。租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的,這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話,在簽訂正式協(xié)議支付房租時就可以折合為租金。其次還有定金,它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時都會有定金,這個是由承租方交付給出租方的,這個在租賃期內(nèi)一直會存在房東的身上,用在承租方違約的時候,實際上起到押金的作用,但是合同上不會

12、這么提。一般定金是在整個租賃期結(jié)束以后,一些該還的費用全部向房東還清以后,會退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣,直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。十一、改造與裝修的問題承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的,或要做一些重大的、關鍵性結(jié)構的改造,應事先征得出租方的書面同意,按規(guī)定向有關部門審批的,則還由出租方委托承租方報有關部門批準后,方可進行。比如城管,還有市政部門,一般去這里審批,如果涉及到一些其他問題,比如環(huán)保、消防,還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候,消防通道變了,就必須得到消防部門的許可,另外交

13、通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。裝修的時候怎么申請許可,這些一定要寫進合同里去。比如一個品牌,不會像其他的一些獨立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一,如麥當勞一定要有大M,如果空間限制做不了,那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確,要按照品牌要求來達到承租方設計的目的,不光是外面,也包括里面的結(jié)構。其次,關于招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊?實際上不是這樣,一定要寫進合同中去,而且要保證無償?shù)奶峁┱信?否則可能有些要收費,這個是很常見的,所以一定要提前把這些考慮進去,讓出租方能夠提供滿足您要求的招

14、牌的位置并且寫進合同里去。招牌是需要允許政府部門批準的,并不是出租方允許就可以了,這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩,正式審批的時候需要一定的手續(xù),但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌,他會告訴您的,然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。十二、明確有關交付場地的條款第一點,一定要明確在什么時間,在什么樣的條件下交付房屋,這個也要寫在合同中。如果不明確這個,有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可,但出租方會時時的拖延您的時間,或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,如果您有這一條的話,可以用來約束出租方。第二點,在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結(jié)構圖

15、、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料,另外要明確交付場地的條款。還有一條,就是在交付場地這方面,如果涉及到在這個地方注冊您的營業(yè)執(zhí)照,那一定要確認有沒有相關的手續(xù)可以申辦營業(yè)執(zhí)照。十三、排他性條款不管是經(jīng)營品牌服裝,還是餐飲或娛樂,想排除您的競爭對手,最好加進這一條:可以在合同當中約定,比如一個大廈,您租下了其中的店鋪,讓甲方保證在您的合同期內(nèi),任何與您所經(jīng)營的內(nèi)容直接或間接相關的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式不得進入這個大廈內(nèi),而且最好也要詳細的列舉出來,哪些品牌不能進來,這是某些有經(jīng)驗的商家或大型品牌的一個做法?？赡芎芏嗳瞬涣私庥羞@樣的條款,而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。十四、確定唯一使用權要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的,但有時卻不是這樣的,一定要在合同中明確,以防止同時租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外,還要保證所租物業(yè),比如隸屬一個集團之類的,后來它的隸屬關系發(fā)生了變化,但這不能因這個隸屬關系的變化而影響到您的租賃權益。十五、建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作(一核實出租方是否具有法定出租資格:承租方可以通過查驗房產(chǎn)證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人,